易居--2009年12月济南房地产市场研究报告(doc 40)

济南市房地产市场月报2010年1月济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836762目录本月导读2数字楼市6关注楼盘9第一篇市场背景篇10第一章、政策资讯10一、政策法规10二、市政动态13三、市场资讯14第二篇市场分析篇16第一章、土地市场16一、土地政策16二、本月公告土地分析16三、重点地块20第二章、商品住宅市场23一、市场综述23二、供求关系分析24三、供应量分析25四、成交量分析26五、成交均价分析29六、项目解析30第三章、营销媒体33一、媒体分析33二、典型项目35第三篇区域数据篇38一、历下区38二、市中区38三、槐荫区39四、天桥区39济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836763五、历城区40六、高新区40济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836764本月导读棚户区改造全面启动国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头国务院总理温家宝12月日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。详情请见P10明年要增加普通商品住房供给12月7日闭幕的中央经济工作会议要求，2010年要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。详情请见P12平面媒体的广告投入大幅增加本月济南房地产市场平面媒体投放总金额85824万元、广告投放次数105次，广告总金额较上月增加了55891万元；本月济南房地产市场投放广告的楼盘为45个，环比增加300。详情请见P33济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836765易居视点12月份济南住宅转变供大于求，新增供应量为4315万平方米，环比增加180，同比增加741。从月度走势来看，进入09年以来，上半年月度供应整体呈现波动上升的趋势，而进入下半年月供应量逐月下滑，10月份月度供应出现了低谷；11月起住宅供应量出现回升，12月迎来明显反弹，创下09下半年内单月供应量新高。12月住房成交量有所下降，为3171万平方米，环比减少335，同比增长147；本月住房成交均价大幅增长，环比增长169。整体来看，12月的济南楼市呈现量跌价升的态势。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836766数字楼市供求比出现波动，本月下调至1073，本月新增供应量大于成交量，出现供大于求的态势；供应量环比大幅增加。与前三季度的缓幅下滑对比明显，进入岁末后四个月供求比出现急涨急跌，供求关系波动明显。2008年12月至2009年12月济南市商品住宅供求情况资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话67883676712月份商品住宅供应4315万平米，环比增长180，同比增加741。2008年12月至2009年12月济南市商品住宅供应量比对图资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836768本月成交量较上月下降，环比减少335,同比增加147。2008年12月2009年12月济南市商品住宅成交量走势数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836769本月商品住宅成交均价上涨，环比增长169，同比增长134。2008年12月2009年12月济南市商品住宅成交均价走势图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统关注楼盘文华园未来城市中心区的钻石居住社区济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367610第一篇市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规表112009年12月全国房地产相关政策列表12月14日国务院棚户区改造全面启动国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头四项措施遏制房价过快上涨5年时间完成棚户区改造12月24日财政部、国税总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知不足5年的普通住宅转让需要按照差额缴纳营业税，超过5年的普通住房对外转让，免征营业税。对于非普通住宅，即面积超过120平米以上的住宅，不足5年转让需要全额征收营业税，超过5年可按照差额征收营业税。资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统棚户区改造全面启动国务院常务会议出台措施遏制房价过快上涨势头国务院总理温家宝12月日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议认为，今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367611四项措施遏制房价过快上涨为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到年末，基本解决万户低收入住房困难家庭的住房问题。5年时间完成棚户区改造会议指出，随着经济持续快速发展，各地加大了对建筑质量差、设施简陋、居住密度高的棚户区的改造力度，大批居民住进新居，群众生活质量和城市环境得到明显改善。但目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近万户家庭居住在棚户区。会议决定，用年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用年时间基本完成。中央财政对城市和国有工矿棚户区改造给予适当支持，省和市、县人民政府应切实加大资金投入。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。免征相关改造项目的城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金，优先安排土地供应。继续按现有政策推进国有林区、垦区和中央下放地方煤矿的棚户区改造。会议要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367612易居观点今年以来不断涌现的“地王”和一线城市飙升的房价是本次政策出台的一个重要原因。中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题,并且第一次公开表示要“遏制”房价,力度明显重于“抑制”，更甚于“稳定”。遏制房价过快上涨的势头，让房价尽快步入理性轨道是当务之急。可以预见，明年房地产政策将收紧，房价下跌可能性加大。关于调整个人住房转让营业税政策的通知明年1月1日起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税。财政部昨日下发通知，对此前国务院常务会议关于取消住房转让营业税优惠予以明细。关于调整个人住房转让营业税政策的通知规定不足5年的普通住宅转让需要按照差额缴纳营业税，超过5年的普通住房对外转让，免征营业税。但对于非普通住宅，即面积超过120平米以上的住宅，不足5年转让需要全额征收营业税，超过5年可按照差额征收营业税。易居观点营业税细则首先提及非普通住宅的纳税调整，可见政策主要考虑点是为打压投机，鼓励自住及改善需求。而贷款购买非普通住宅二手房做投资的人或将因此受影响。因此判断高档二手房市场将因为无法贷款或交易成本太高而出现需求转移到一手新房，而这将可能使得明年新盘更抢手。表122009年12月济南房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容12月中旬历下区发改委建议将服务设施建设纳入地产验收项目历下区发改委建议，将社区商业服务设施建设纳入房地产开发项目竣工综合验收项目之一，进行验收把关资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统建议将服务设施建设纳入地产验收项目历下区发改委发布了历下区社区商业发展的现状分析及建议。建议称，多年来，历下区商业发展规划往往都是以大市场、大商厦和中心商业区为主，而与老百姓更为接近的社区商业明显滞后于现代城市的发展。部分社区商业难以满足生活需求。建议称，历下区只有社区商业网点489万平方济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367613米。按照人均08平方米计算尚缺7万平方米，与发达城区人均已达1平方米的标准差距较大，而且发展极不平衡。历下区发改委建议，将社区商业服务设施建设纳入房地产开发项目竣工综合验收项目之一，进行验收把关。同时在奥体中心周边区域规划建设以生活购物、体育和休闲娱乐用品等为主的社区商业中心；盛福片区商业设施规划应相对集中，建设集购物、休闲娱乐、医疗、洗衣、银行、邮政等综合服务功能于一体的社区商业中心。二、市政动态1、解放阁至小东湖通航工程本月14号启动东护城河通航工程12月14日揭开面纱。此工程从解放阁至小东湖，全长1400多米，工期计划为一年，计划投资超过3亿元。工程结束后，护城河将实现全线贯通。该工程规划由黑虎泉、泉城广场、趵突泉公园、五龙潭公园连接大明湖，实现水上游览系统的贯通，航线全长55公里。工程主要包括拆迁规划范围内影响通航的建筑，新建、改造沿线桥梁，建设船闸、节制闸、防洪闸，改造、绿化美化河岸，清除河道淤泥，迁移管线，实施沿河文化打造、夜景灯光亮化和五龙潭公园北区扩建。易居观点东护城河通航后，黑虎泉泉群、趵突泉泉群、五龙潭泉群、珍珠泉泉群、大明湖才真正成为一体。而这条黄金旅游线的“金色”将更加耀眼，不仅有名泉、大明湖这些自然资源为伴，同时其环绕着的明府城将使得这片区域成为真正的济南市最有特色的历史文化标志区。此外，护城河通航后，四大泉群活水汇流，将改善大明湖水质，打造更好的生态环境。2、京沪高铁黄河特大桥主体工程30日贯通，明年6月有望竣工济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话678836761412月30日，京沪高铁济南段最重要的一环京沪高铁黄河特大桥主体工程贯通，明年6月底有望竣工。京沪高铁黄河特大桥是山东境内黄河上第5座跨黄河大桥，距上游济德高速公路杨庄大桥约3公里，距下游泺口铁路大桥约11公里，桥址周围铁路、公路路网密集，车站、渡口距离桥位较近，交通运输便捷。大桥共分为正桥、北引桥和南引桥，全长约51434米。按照计划，大桥将在明年6月竣工。京沪高铁建成后，济南到北京、上海的时间将大大缩短。3、腊山片区打造宜居新城紧邻张家庄、任家庄村民安置区，建筑面积30余万平方米的世纪中华城二期计划于近期启动。二期工程将着力于社区级公共设施和绿化环境的塑造，这也标志着腊山片区向“绿色宜居“片区的实际推进。位于二环西路以西、京沪高速铁路以东、西客站片区以南、党家工业园区以北的腊山片区，功能定位为“绿色宜居家园，健康经济社区“，意在打造环境优美、设施完善的新型居住片区。按照目前进度，腊山片区二期工程预计两年即可完成建设，并达到入住条件。三、市场资讯廉租房选房今日结束12月8日我市廉租房选房工作开始第二组一室一厅家庭选房。今天来到选房现场的130户家庭中，有3户家庭放弃选房资格。12月9日将进行最后一天选房。银行联手降低房贷“返点”济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367615本月继国内上海、深圳、广州等大城市叫停“返点”后，山东省银行业协会出台了山东省银行业住房按揭贷款自律公约的讨论稿，各家银行目前已经反馈意见。按照自律公约，银行向房产中介“返点”将受到严格限制，最高不得超过2，而在此前，济南地区“返点”一度高达12。易居观点银行的大量业务尤其是二手房贷款业务是通过房屋中介获得的，银行的返点被房产中介用于日常开支，失去这块收入，一些小的中介可能会难以生存。房产资源特别是二手房紧俏，中介很有可能把“返点”减少的损失转嫁到购房者身上，今后“水涨船高”的将是贷款服务费。第二篇市场分析篇第一章、土地市场一、土地政策二、本月公告土地分析1、地块供应走势分析图211济南市土地市场供应走势济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367616数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月公告土地4720448平方米，从公告幅数上看，本月公告土地11幅，上月公告土地23块。从上图走势可以看出，12月份土地供应较上月呈现较大幅度减少。除7月份土地供应达到最高峰外，其他月份供应量相差较小。月份幅数公告面积）平均每幅面积/幅公告面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅091312775384258460920000939578495464277309471697458242494706662230951573447573447662213648096000097352490990171171109872228827429491439099157328362488557522934240910621478535797570773309112384292083664872924238091211472044842913244171济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367617资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统从上表可以看出，本月土地供应面积较上月下滑44，而单宗土地面积较上月上涨171，宗地规模较上月有所增大。2、供应结构分析居住用地构成供应主体资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月居住土地已居住为主。居住用地公告4幅，共363019，占据了73的市场供应，此外，商服用地供应7幅，共1090258，占比27。土地出让仍然以居住用地为主。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367618区域分布集中在槐荫与历下图212济南市12月土地供应区域结构资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统从公告区域来看，槐荫和历下涵盖了半数以上的土地供应。本月11幅供应土地中有4幅集中在槐荫区，占总供应幅数的34，3幅土地位于位于历下区、2幅位于长清，而天桥区、历城区和市中区各有1幅土地供应。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367619以小规模地块供应居多图213济南市12月土地供应规模结构资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月已小规模供应为主。从本月土地供应规模幅数来看，以5万平方米以下地块供应为主，占总供应土地幅数的73。510万平方米地块为2幅。10万平方米以上地块为1幅，占总供应土地幅数的18。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367620图214济南市12月土地供应面积比对图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统从本月土地供应规模来看，5万以下的土地共有1244358，510万的土地共有52024，10万以上的土地共有295585。3、重点地块重点挂牌土地信息列表地块位于槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧，总建设用地面积为245932平方米，综合容积率为375。表215济南市槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块土地列表济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367621规划指标要求编号土地位置土地面积（）用途容积率建筑密度绿地率出让年限（年）2009G107槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块A5812地块B11549地块A商业金融业地块B商业金融业地块A地上127，地下06；地块B地上169，地下075地块A26；地块B35地块A25；地块B25地块A40年；地块B40年2009G108槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧13476商业金融业地上55，地下223025402009G109槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块A120838；地块B84007地块A居住；地块B居住地块A地上273，地下12；地块B地上388，地下145地块A20；地块B23地块A25；地块B25地块A70年；地块B702009G110槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧10250商业金融业地上55，地下20253040数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367622图216济南市槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块示意图资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统表217槐荫区纬十二路西侧、槐村街东侧、经四路南侧、经六路北侧地块SWOT分析表STRENGTH优势分析WEAKNESS劣势分析S1地势平坦、地块方正，利于规划；S2周边交通发达，出行便利；S3周边商业氛围浓厚，形成了一定潜在客群。W1济南人住东不住西的传统观念影响；W2周边项目形象差，制约项目品质；OPPORTUNITY机会分析THREAT威胁分析O1项目区域商品房市场存在较大空白；O2市场上扬，购房需求激增；T1周边外海城市花园、路劲御景城项目等竞争；资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367623SWOT分析STRENGTH1、地势平坦、地块方正，利于规划；2、周边交通发达，出行便利；3、周边商业氛围浓厚，形成了一定潜在客群。WEAKNESS1、济南人“住东不住西”的传统观念影响；2、周边环境较差，居住品质低，且不利于项目形象；OPPORTUNITY1、项目区域商品房市场存在较大空白；2、市场上扬，购房需求激增；THREAT周边外海城市花园、路劲御景城项目等竞争济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367624第二章、商品住宅市场一、市场综述供求关系分析本月新增供应量4315万平方米，成交3171万平方米，供求比1073从供求走势来看，本月呈现供大于求的态势。供应分析本月住宅新增供应量为4315万平方米，环比增加180，同比增加741。成交分析本月济南市住宅成交面积为3171万平方米，环比减少335，同比增加147。历下区住宅成交面积位居第一，市中区和历城区成交面积分别名列第二和第三。价格分析本月新建商品住宅均价6225元/平方米，环比增长169，同比增长134。表221济南市12月商品住宅各类指标变化表指标2009年11月2009年12月同比增长（）环比增长（）供求比31073供应量（万M2）15394315741180成交量（万M2）47653171147335成交价格（元/M2）53536255134169交总额（亿元）1372272220658资料来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367625二、供求关系分析前三季度缓幅下滑，岁末四月急涨急跌图2222008年12月至2009年12月济南市商品住宅供求情况数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2009年供求关系呈现两段态势自1月份至9月份供求比波动幅度较小，呈稳定上升状态，体现出楼市成交量的升温；而从10月起，供求关系进入急涨急跌的大幅波动阶段，传统旺季10月出现供不应求的顶点，但金九银十过后，供求比迅速减小。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367626三、供应量分析1、新增供应量分析图2232008年12月至2009年12月济南市商品住宅供应量比对图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2009年12月，住宅新增供应量为4315万平方米，环比增长180，同比增加741。年底出现了下半年下滑走势中的最后一次加推，供应量达到本年次峰值。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367627四、成交量分析1、成交总量分析图2242008年12月2009年12月济南市商品住宅成交量走势数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统与往年楼市相符，12月商品房住宅成交量为3171万，环比减少335,同比增加147。与供应量相比，成交量的波动相对平稳，整体呈上升趋势。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话67883676283、成交结构分析历城区成交量锐减图2252009年1112月商品住宅区域成交面积比重对比图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月历下区住宅成交量为107万，位于各区域之首，环比减少了138；其次成交量较大的为市中，总成交量为627万，环比增加315；天桥区成交总量为394万，环比增加339。市中区成交总量为363万，环比减少324。历城区样本较少，受个案因素影响，本月成交量锐减为28万，环比减少86。高新区成交总量为275万，环比增加833。从各区域成交量占比情况来看，排在首位的历下区占比41，市中区占比24，其他四区占比均在20以下。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367629表2262009年11月和2009年12月商品住宅区域成交面积表区域0911成交面积（）0912成交面积环比增长（）高新区15008442750399833槐荫区5365570362903324历城区20051952280234486历下区124382151072483138市中区47706416272194315天桥区29404413936591339数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析图2272008年12月2009年12月济南市商品住宅成交均价走势图济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367630数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统12月住宅成交价格大幅上升，为6255元/平方米。本月份住宅成交均价环比增长169，同比增长134。六、项目解析表2282009年12月份济南市住宅成交面积排行榜排名项目名称区域最早开盘时间当月成交面积当月成交均价元/开发商当月成交主力户型面积1鲁能领秀城市中200812730598957145山东鲁能亘富开发有限公司二房8892四房1411472东山小区市中无法获取信息28310343697山东正盛房地产有限公司三房135，136四房1593名士豪庭居住区历下200841920099838707山东南丰房地产发展有限公司二房95，96三房1414海尔绿城全运村历下2008113018615959967济南海尔绿城置业有限公司三房114136济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话67883676315文华园小区历下2009731176940410373山东文华园住宅开发建设有限公司二房6288，三房113，1316银座常春藤长清200711151598493151山东鲁商置业有限公司三房1051277金田苑小区天桥无法获取信东金田苑房地产开发有限公司二房97三房1048阳光100国际新城市中2008102613422916001济南阳光壹佰房地产开发有限公司二房9193三房1419钢城新苑工程历城无法获取信钢鲍德房地产公司二房92，9310君逸左岸天桥20085210924445934济南华辰房地产有限公司二房8499三房122125数据来源CRIC中国房地产决策系统从本月成交排名来看历下区和市中区选楼盘最多，分别有3个项目；其次是天桥区，有2个项目，长清和历城区各有1个项目。月度成交面积排名前三名分别是鲁能领秀城，东山小区和名士豪庭。2、特色楼盘推荐文华园图229文华园项目规划示意图济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367632文华园位于历山路与和平路交叉口东南角，是历下区第一个开工建设的棚户区改造项目。该项目一共5栋楼，规划居住户数为1248户，拆迁安置700户左右，其余为商品房。5栋楼均为高层建筑，1号楼18层，2号楼26层，3号楼24层，4号楼和5号楼均为25层建筑。其中，4号楼和5号楼紧靠历山路。文华园项目占地54亩，规划总建筑面积16万平方米。地上容积率为35，地下容积率为12，绿地面积不小于40，规划总停车位986个地上86个，地下900个，停车率80，可以基本满足居民及商务停车需求。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367633此项目共15种户型，从5253平米到12743平米不等，90平米以下的小户型占总户数的一半左右，集中在4号楼、5号楼和1号楼。采用“四明设计”即明厅、明卧、明厨、明卫。项目优势地处城市核心地段，区位优势明显；周边配套完善，交通便利；地暖方式取暖；户型齐全，15种户型，四明设计；学区房；投资价值大。易居观点项目紧邻泺源大街中央商务区以及城市主干道历山路，区位价值明显，同时项目北端即将有文华园二期项目启动，规划为高档写字楼，项目西侧新闻大厦旁也规划为高档写字楼即将开始建设，历山路与泺源大街交汇处必将是未来城市中心区的钻石地段，而紧邻商务区的住宅其投资价值不言而喻。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367634第三章、营销媒体一、媒体分析1、媒体市场投放综述图24108年12月09年12月济南房地产平面媒体广告投放走势图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月济南房地产市场平面媒体投放总金额85824万元、广告投放次数105次，广告总金额较上月增加了55891万元；本月济南房地产市场投放广告的楼盘为45个，环比增加300。本月济南各楼盘平均广告投放金额为1907万元。各楼盘平均每次投放广告金额为817万元，环比上月增加了229。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话67883676352、主要监测媒体投放分析表2422009年最近3个月济南主要平面媒体房地产广告投放情况表2009年10月2009年11月2009年12月媒称名称投放金额万元投放比例投放金额万元投放比例投放金额万元投放比例齐鲁晚报81762611083362239128济南时报134644327193056236山东商报81626108636330335生活日报156549553318510571济南日报16143520000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统本月济南主要媒体房地产广告投放金额较之上月均出现不同程度增长，其中济南时报、山东商报和齐鲁晚报分别增长1028、179、121；而生活日报房地产广告投放金额较上月出现大幅下降，环比下降809。从上表可以看出，济南时报作为济南本土综合性日报，是本月房地产广告投放金额最多的平面媒体；齐鲁晚报的广告投放额与山东商报基本持平；再次是生活日报；本月济南日报房地产广告投放量为零。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话67883676363、分物业广告投放分析表2432009年12月济南房地产分物业广告市场份额图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统从物业类型来看，本月广告投放次数中普通住宅所占比重最大，占到了总量的61，投放次数达到了64次，日均达到了21次，投向媒体以济南时报和齐鲁晚报为主。在住宅广告投放强劲的情况下，商业项目投放次数和11月份相比有所增加，共33次。别墅项目广告投放次数8次。易居观点在房地产平面媒体市场中，普通住宅平面媒体广告市场的份额一直占据着不可替代的牢固位置；其次，才是别墅、商铺、写字楼等其它物业类型，反应在报广的投放频次上，则呈现出由高到低的投放态势。济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367637二、典型项目项目基本情况中海奥龙观邸由山东中海华创地产有限公司开发，项目二期总建筑面积19554平方米。表244项目概况表项目名称中海奥龙观邸项目位置济南市历下区龙奥大厦正东500米物业类型别墅、住宅销售价格联排；1800020000元/，双拼20000元/（别墅）；住宅尚未推出开发商山东中海华创地产有限公司代理公司自销数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统济南房地产市场月报2009122010克而瑞信息技术有限公司版权所有克而瑞信息技术有限公司济南济南市经十路15982号第一大道1101邮编250014电话6788367638营销策略中海奥龙观邸所采用的营销策略同一产品宣传广告独家媒体集中覆盖，推出一系列价格优惠、促销活动。表245项目广告概况表日期内容20091210齐鲁晚报中海奥龙观邸二期，龙脉别墅谨呈72席20091217齐鲁晚报二期248285联排别墅12月开盘在即400万起，认筹20万抵30万20091217齐鲁晚报年度珍藏，龙脉别墅谨呈72席高台府邸115140揽景三房现正接受登记咨询数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统媒体选择本月奥龙观邸平面媒体宣传费用为1973万元，共投放报广3次。广告投向齐鲁晚报占100易居观点本月奥龙观邸的平面媒体广告全部投入到了大众报业下的齐鲁