【投标文件】杭州经济技术开发区廉租公寓物业管理投标书(88页)

第一部分综合说明书一、投标书二、营业执照三、法人资格证明书四、法人代表授权书五、公司介绍六、资质证书七、其他相关证书八、物业管理费收费标准及费用的收支预算九、项目人员安排表、主要人员简历表十、近期类似项目业绩表投标书致杭州经济技术开发区北方总公司我方已全部阅读和研究了杭州经济技术开发区廉租公寓物业管理招标文件和招标补充文件，已充分理解并掌握了本项目招标的全部有关情况。同意接受招标文件的全部内容和条件，并按此确定本项目投标的要约内容，以本投标书向向你方的廉租公寓物业管理招标文件全部内容进行投标。我方将严格按照招标投标法、有关规定及招标文件的规定参加投标，并理解贵方不一定接受最低标价的投标，对评标结果也没有解释义务。如由我方中标，按中标通知书，招标文件和本投标书的约定与我方签定专业服务合同，履行规定的一切责任和义务。本投标书自递交你方之日起60天内有效，在此有效期内，全部条款内容对我方具有约束力。我方如出现以下行为者，即无条件支付投标保证金人民币壹万元（1）撤还投标书；（2）擅自修改或拒绝接受已经承诺确认的条款；（3）在规定的时间内拒签合同。一旦我方被推荐为中标候选人而放弃中标资格，除被没收投标保证金外，愿承担由此对招标方造成的一切经济损失。法定代表人或授权代表签字投标方名称杭州物华物业管理有限公司公章日期2007年5月8日地址杭州市文一路70号传真28826000电子函件HZWHWYYAHOOCOMCN营业执照法定代表人资格证明书姓名陈为民性别男身份证务总经理系杭州物华物业管理有限公司的法定代表人。特此证明。投标方杭州物华物业管理有限公司（盖公章）日期2007年5月8日法定代表人授权书本授权书声明注册于浙江省杭州市的杭州物华物业管理有限公司的在下面签字的陈为民总经理代表本公司授权杭州物华物业管理有限公司的在下面签字的范红卿副总经理为本公司授权代表，就杭州经济技术开发区廉租公寓的物业管理投标，以本公司名义处理一切与之有关的事物。本授权书于2007年5月8日签字生效，特此声明。法定代表人签字被授权人签字投标方盖章公司介绍杭州物华物业管理有限公司注册成立于2000年10月，公司注册资金三百万元，总经理陈为民，具有物业管理国家二级资质，专业从事各类物业优质管理。目前，公司接管物业类型有别墅、写字楼、多层公寓、多层电梯公寓、高层电梯公寓等；介入前期顾问咨询和接管物业总建筑面积近70余万平方米。已成为省内介入前期顾问咨询、类型多、覆盖区域广的优秀物业管理公司之一。已先后承接了物华小区、绿洲湾公寓、龙禧公寓、龙安大厦、筑境花园、西雅园、星港9月、华海园等8个住宅小区（大厦）物业管理工作，其中华海园小区是业主委员会公开选聘，我公司中标。公司设有总经理办公室、财务部、行政部、品质管理部、市场拓展部、物业管理部、工程维修部等部门和8个管理中心，在安吉、临安设立2家分公司。实行统一管理、分区服务，全员持证上岗制度。现有员工200多人，其中管理人员本科学历的占11，大专学历的占20。公司自成立以来，内部管理不断完善，经营机制不断创新，并严格遵循“业主至上，服务第一”的企业服务宗旨，以“形象树品牌，品牌创市场”的经营理念，大力倡导“热忱、优质、团结、奉献”的工作精神，提出了“真诚服务千万家”的口号，全方位的开展科学管理和亲情式的优质服务，把业主当作自家人，以“业主满意”作为衡量我们工作的标准。我们经过了7年的锐意改革和不段进取，已形成了自己的经营特色务实的管理理念1、我们实行严格的成本管理体系，为业主节约每一分是物业管理人应尽的职责。为此，我们在物业管理成本控制的理论和时间上进行了深度探索。特别是从2001年以来，不断调整机制，实行“分级管理，两级财务”责任制，使管理处的主动性、积极性，责任性更加明确，以达到社会、环境、经济三个效益同步增长。2、创优之路，我们在接盘之初，便制定创优计划，使全员有目的地努力工作。同时也作为一个服务质量的标准，来检验我们所做的工作。通过扎扎实实做好各项服务来达到创优目标，从市优到国家级优秀，我们一步一个脚印不断地超越自我。公司管理的“杭州物华小康居住区”是国家科委、建设部共同制定的国家十大科技产业工程之一，被评为省、市“物业管理优秀小区”；在2000年又被评为杭州市“物业管理优秀小区”。临安分公司入选2005年度“浙江省首批行业质量服务诚信领先示范单位”。3、我们通过建立完善的质量保证体系，为业主提供规范的物业管理服务。公司于2006年8月全面导入ISO900012000版质量保证体系，以确保物业管理服务更趋规范。通过宣传和示范，公司上下员工都认识到，通过导入质量保证体系，是为了更好地服务于业主而确定的一个服务标准和要求，也同时为公司更好地发展奠定了基础。公司还建立了品质保障督查组，对各管理处的工作每月进行全面督查，及时发现问题，及时研究整改措施，并跟踪整改落实。每年两次定期向业主、住户征询对物业管理服务的意见和建议，认真对待业主的每个意见和建议，做到件件有落实，事事有回音，使业主真实的感受到物华物业“真诚服务千万家”的服务过程和意识。几年来物华物业所属小区的物业管理服务收缴率均在96以上。经过多年的实际运作和完善，我们的质量体系严密而富有可操作性，并涵盖了物业管理的所有范畴。亲情式的服务理念公司始终坚持“以人为本、以情为线”的服务理念，用我们的亲情式服务来换来每一位业主的笑容。每位员工诚信待人，与业主建立相互信任的良好关系，一辆便民车、一个笑容、一声问候，处处传递着我们的亲情。我们还积极组织业主参加各类文体活动，如迎中秋琴、棋、书、画比赛、纳凉晚会、球迷沙龙活动，庆祝“六一”少儿活动、暑期少儿夏令营等活动，努力营造物华所管小区大家庭的氛围。科学的人才培训机制我们拥有一批极具敬业精神和管理服务水准的管理人员及员工队伍。在这7年的市场磨炼中，我们十分重视对员工的选聘和培训。公司制定了完善的员工培训计划并建立了奖学资助基金，先后出资鼓励和支持员工参加各类业余在职学习深造和培训。同时还聘请相关专业的社会机构资深人士、专家来公司讲课和培训，并指导员工理论联系实践，有效地提高员工的综合素质和能力。从2002年我们在企业内部实施了全员竞争上岗制度，通过竞争上岗，有效的调动了员工积极性，并保证了员工的整体素质。在经过7年的市场磨炼后，我们清楚地认识到，物业管理企业要生存和发展，只有走规模化经营之路，为此，我们苦炼内功，锐意进取，大力培养人才，狠抓制度落实。努力实现以服务质量树立品牌，在经营方式上，我们努力探索物业顾问咨询、经营性物业道路，扩大经营服务内容，实现服务方式多样化；在规范运作上，在政府及行政主管部门的指导下，一如既往地建立与业主、发展商之间的现代契约关系，使企业的运作拥有规范、良性的外部环境；在管理手段上，我们将不断完善现有的办公自动化及物业管理系统，并通过现代通讯手段实现远程管理；在发展目标上，我们将以良好的形象和品牌赢得市场的认可，实现规模经营，努力打造物华物业新品牌。资质证书其他相关证书投标报价表投标项目名称杭州经济技术开发区廉租公寓本项目的年物业管理服务投标总报价1207066元，各物业类型的月物业管理服务单价报价见下表类型投标报价备注住宅1075元/月/平方米多层住宅2110元/月/平方米高层（包含电梯运营费）住宅3/商铺120元/月/平方米/车库/超市、餐饮075元/月/平方米/露天停车位/室内停车位/其他用房/年度物业管理服务费支出预算表序号项目常年支出备注1员工工资及附加费（表一）755668/2公用设施设备维保费（表二）47900/3保洁绿化费（表三）99230/4办公费（表四）35600/5固定资产折旧费（表五）3258/6低值易耗品摊销（表六）7300/7公用能耗电费（表七）70292/9不可预见费127220385/10管理酬金12910103963/11税金121055563470/合计1207066/附表一序号部门职位人数月工资（元）月附加（元）合计（元）1主任室主任1250087033702主任室副主任1200069626963客户服务部客服21200283532354保安部主管1150052220225保安部领班21200241828186保安部保安员141150145602217027绿化保洁部主管1100034813488绿化保洁部保洁员97509234990999绿化保洁部绿化工11000348134810工程维修部主管11500522202211工程维修部房管员11200418161812工程维修部水电工213002905350513月度支出40950138335478314年度支出49140016599665739615国定假日加班费90元/天10天36人3240016年终奖金发每人一个月工资1383317高温费200元/月/人4月36人2880018福利按总工资14计提165996142323919合计755668工资附加费养老金（20）、失业金（2）、工伤保险（05）、生育金（08）、医疗（115）、福利（14）附表二、公用设施、设备，年检、维修及保养费常年（元）序号项目年检费维保费备注1给排水系统/20002土建维修/15003弱电系统/30004变配电系统/20005照明系统/20006消防系统1000200007电梯200014400小计300044900合计47900注消防系统每2年检修一次，一次约2000元，平均每年1000元附表三、绿化保洁费附表四、办公费用序号项目常年（元）序号项目常年（元）1物料费用（35元/人月9人）12月37802垃圾处置费用（30元/年/间2715间）814503化粪池清理费用（3个2000元/年）60004日常清洁及绿化用水等55005绿化养护费用工具、肥料、杀虫药、汽机油15006水池清洗费500元/次2次1000合计992301管理人员服装费用（1000元/人6人）3年20002技工、保洁人员工作服（400元/人套2套14人）3年37333保安制服（800元/套人16人）3年42674办公用品、电话费、水电费（1000元/月12月）120005节日装饰费20006主任手机补贴150元/月12月18007副主任、主管手机补贴100元/月12月4人48008社区文化活动费（每年开展四次社区文化活动）50009合计35600附表五、固定资产折旧费用序号项目数量支出（元）1办公家具若干50002电脑2100003打印机16004档案柜550025005合计18100年折旧（按5年期限，残值10）3258附表六、低值易耗品摊销名称单位数量单价（元）金额（元）办饮水机只3200600电话部3150450公用品标识套若干20015米铝合金梯只2300600万用表（带电流表）只1150150应急水泵只140040050米卷筒式线板副1400400便携式工具箱只5100500应急灯只2100200冲击钻只1800800电锤只112001200熔接器只13003003米铝合金梯子只1500500管钳套1300300管道疏通机部110001000工程用品其他工具若干500垃圾车辆1950950保洁用品其他用品若干300对讲机只8150012000橡胶警棍根530150应急灯只2100200保安用品小件易耗品若干200合计21900年摊销（低值品按3年摊销）7300附表七、公用能耗电费序号名称功率耗时/年数量电费（元）总价（年）备注项目人员安排表姓名拟任岗位性别年龄专业职称本岗年龄备注范红卿主任男38物业管理12张宏朝副主任男物业管理钟黎佳客服主管女物业管理余省军工程主管男水电维修王云星保安队长男安全防范在本项目中任职的主要人员简历表表一姓名范红卿性别男1电梯18KW/台4小时/天2078409972风机6KW2小时/月1078112正常检查电费排污泵11KW2小时/月207841生活泵11KW6小时/天1078187903消防泵30KW2小时/年10781034安防1KW24小时/天07868337消防05KW24小时/天07834168总计70292拟任职务公司副总经理兼主任学历初中毕业学校河南巩义十三中学年年工作经历担任职务19891992空军杭州笕桥场站中士班长19921994巩义耐火材料厂工人19951999浙江物华物业管理有限责任公司保安队长20002004浙江金成物业管理有限公司管理处主任2005至今杭州物华物业管理有限公司副总经理获得建设部物业经理上岗证书、杭州市房管局项目主任证书须提供身份证复印件、学历证明、相关资质证明、相关工作经历的证明文件表二姓名张宏朝性别男拟任职务副主任学历高中毕业学校陕西渭南第四高级中学年年工作经历担任职务19971999，香港王室投资集团保安队长20002001，陕西省206号信箱警消消防干事2002年，上海上房物业管理有限公司杭州分公司管理部主管20032004，浙江广厦物业管理有限公司管理部主管2005年至今杭州物华物业管理有限公司管理处副主任须提供身份证复印件、学历证明、相关资质证明、相关工作经历的证明文件表三姓名钟黎佳性别女拟任职务客服主管学历中专毕业学校临安锦城职业高级中学年年工作经历担任职务19982000，临安国贸大厦促销员20002002，临安家电城营销领班20022005，临安佳诚净化设备厂管理员20055至今杭州物华物业管理有限公司客服助理须提供身份证复印件、学历证明、相关资质证明、相关工作经历的证明文件表四姓名余省军性别男拟任职务工程维修主管学历中专毕业学校临安锦城职业高级中学年年工作经历担任职务2002820034，浙江林学院学生公寓服务中心管理员20034200310，浙江林学院防非典值班人员20031020046，浙江林学院教工宿舍管理员2004620067，浙江林学院学生、教工宿舍维修员20068至今杭州物华物业管理有限公司工程维修主管须提供身份证复印件、学历证明、相关资质证明、相关工作经历的证明文件我们的项目业绩表序号项目名称管理起止时间管理内容备注1物华小区1995年起普通住宅杭州市2绿洲湾公寓2000年起普通住宅杭州市3龙禧公寓2001年起普通住宅安吉县4龙安大厦2001年起写字楼安吉县5筑境花园2004年起高层住宅、别墅临安市6西雅园2005年起高层住宅临安市7星港9月2006年起高层住宅临安市8华海园2006年起高层住宅杭州市类似项目管理业绩说明临安筑境花园地处浙江林学院旁，小区内有大量空置房，原因是炒房，业主大部分不来居住，物业公司了解后，积极向林学院后勤集团联系，将房源及时告知学院，欢迎学校师生来租房，再向空置房的业主联系，通过物业公司的桥梁作用，通过房屋的出租，房屋空置率大大降低，但学校师生的入住，他们和业主的需求又有所不同，因为出租户是短期行为，需求的是针对个人的服务要做到位，对公共服务意识不强；和业主的长期行为不同，业主因长期居住在此，业主需要的是全方位的服务，正因为如此，我们更要作好这个短期的物业服务工作，就象宾馆服务一样，做好短期服务每一分钟，做好长期品牌，吸引更多的客户和更多的回头客人来我们小区租房入住。因此，在针对廉租公寓的使用人来讲，他们需求的是他们在生活中能看的见，感受的到的真切服务，能在日常生活中解决他们的衣食住行所遇到的困难，让他们感受到廉租公寓大家庭的温暖和来自杭州经济技术开发区政府对所有使用人的关爱，为创建开发区和谐社会而努力。第二部分技术方案第一章廉租公寓管理服务目标、服务分项标准与承诺一、廉租公寓管理服务目标1、争创开发区物业管理优秀楼盘；2、两年后创杭州市优秀物业管理小区；二、服务分项标准及完成承诺指标采取的措施序号指标名称指标完成承诺指标采取的措施1房屋及配套设施的完好率98以上落实责任人，实行巡视制度，建档记录，由分公司监督执行，并定期维护和维修，确保房屋及配套设施完好无损，正常使用。2治安、消防重大责任事故1以下保安员经培训考核后上岗，每周训练1次，每次2小时；落实保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保廉租公寓安全。管理处全员义务消防员制，并定期进行培训和演示，加强宣传，发现隐患，及时处理并通知管理处，以确保廉租公寓消防安全。3保洁完好率99落实责任人进行日常保洁工作，并由保洁主管监督执行，以确保廉租公寓内垃圾日产日清，空气清新，设施完好。4绿化完好率98落实责任人养护，并由分管主管监督执行，以确保公共绿化、绿地无破坏，无黄土裸露现象，发现问题立即修复。5使用人有效投诉、处理率3件/年以下100按照政策规定，做好各项工作，同时加强与使用人的沟通，定期进行调查，了解使用人的愿望和要求，满足使用人的合理需要，发生投诉及时处理并记录，同时建立档案跟踪处理结果。6用户满意率85以上加强规范服务，确保各项管理服务工作质量，在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能的满足客户的需求，加强双方的沟通，以确保业主对物业管理工作的满意。7零修、急修及时率100接到维修通知半小时内到现场，及时完成并建立回访档案记录。8维修合格率回访率99以上100分项检查，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足使用人需要。9管理服务费收缴费98以上按照规定收费，不擅自提高收费，使管理收费取之于民，用之于民。10路灯完好率99以上每周检查一次，发现问题，及时维修，平时发现问题随时维修。11大型及重要机电设备完好率100机电设备每天巡查，消防设备每周检查，发现问题及时维修。12违章发生率、处理率1100以预防为主，加强监管，发现问题，及时处理13道路、车场完好率99以上每周检查一次，发现破损，及时维修，平时随坏随修。第二章拟采取的管理理念与实施方式随着杭州经济技术开发区城市化、工业化进程不断加快，经济社会持续快速发展，吸引着越来越多的企业进驻开发区，企业的员工多来自外地，广大外来务工人员积极参加杭州建设与发展，成为杭州产业工人的重要组成部分，成为推进杭州现代化建设的一支重要力量。杭州经济开发区北方总公司为来杭州外来务工人员创造良好的生活环境，保障外来务工人员安心在杭州工作创业而建造廉租公寓，引进专业物业管理服务，解决企业和外来务工人员的生活困难，使他们安居乐业；是引领“和谐创业”，构建和谐社会的而作出了楷模。一、廉租公寓总体概况廉租公寓位于杭州经济技术开发区东部区块,是杭州经济开发区北方总公司为来杭州外来务工人员创造良好的生活环境，保障外来务工人员安心在杭州工作而建造总建筑面积130342平方米,其中总居住面积123902平方米,绿化面积16850平方米,廉租公寓内设施设备齐全到位,有商铺、超市、餐饮等。共有14幢楼房,其中12幢多层,2幢高层,入住人数可达到1600018000人；第一期工程与2007年5月底共7幢投入使用，共1036个房间，均为6人房，第二期6月25日前入住，共8幢，6人房1449个房间，8人房230个房间。二、廉租公寓使用人的特征第一公寓入住人员是来自全国不同地方，生活观念和习性都不同，文化知识和素养也存在差异。其二入住人员流动性较大，更换频率过高。第三，将有可能出现老乡帮派现象，经常在一起聚会闹事等现象。三、廉租公寓管理服务总体理念和思路我公司若取得廉租公寓项目的管理权，针对以上特征我公司拟订提出以下管理服务理念与用人单位加强协作，共同为了保障各企业员工安居乐业的原则下，制定切合实际服务与管理相结合的务工人员服务管理体系，双管齐下。既做好外来务工人员的服务工作，又要切实加强管理，做到服务与管理双管齐下，以服务为载体，寓管理于服务之中，实现服务与管理两个到位，使外来务工人员基本实现安居乐业。廉租公寓的物业管理总体思路是运用公司成熟的管理服务理念和经验，制定相应的管理服务制度和操作规程，通过现代化的管理服务方法和手段，通过各种物业的管理服务实践，为廉租公寓提供优质的物业管理服务。物业管理不仅是对物业进行有效管理和维护，更重要的是使物业发挥最大的效用，同时使维护成本最低化，根据物华物业多年来管理实践经验，针对廉租公寓的实际情况，提出如下管理思路1、待项目正式签定后，我司将在廉租公寓成立管理处专门提供完善的物业管理服务，以属地化管理为原则，管理处主要领导由公司派驻有经验的骨干担任，其余工作人员现时招聘。2、根据政府有关物业管理的法规、政策制定符合民意的公共管理制度汇编，包括治安管理规定、消防安全管理规定、车辆交通停车场管理规定、园林绿化管理规定、电梯使用管理规定等。3、进场后，第一项重要工作，是切实抓好安全保障等公共管理制度的制定、宣传、培训和管理工作。对入住在廉租公寓的所有人员必须持有廉租公寓出入证件，凭廉租公寓证件进出廉租公寓；对自行车等非机动车实行挂牌入库专人看管制度，凭停车证进出廉租公寓和自行车库停放，非廉租公寓人员实行有效证件登记制度和限时访客制度，不准外来人员或老乡在廉租公寓过夜。外来人员车辆一律停放在廉租公寓外，不准进入廉租公寓停放，避免发生内盗。通过合情合理的有效管理，要保证廉租公寓安全和廉租公寓内公共秩序的安全。廉租公寓入住人员全部建立花名册，和当地派出所密切联系，加强合作；和各企业人事部门保持协作沟通机制，对流动人员和不服从物业管理的企业员工建立信息报告机制。物业公司与各企业建立联系人机制。4、根据廉租公寓的特点，在日常管理中切实加强治安管理和消防管理是重中之重，必须高度重视做好此项工作。首先要建立一支足够数量、政治、业务素质好、事业心责任心强、工作肯吃苦的保安队伍，使廉租公寓先进的安保设施充分地发挥作用，同时开展经常性的宣传教育和培训，提高使用人自我防范意识，三者缺一不可。5、组建好精干高效的管理班子，由一定管理经验的公司副总兼任管理处主任；具有丰富保安工作经验、事业心责任感强、忠于职守、能带好一支队伍的保安主管；具有学生公寓管理经验、掌握电梯、供配电和水电维修技术、事业心责任感强、会做群众工作的工程主管和技术员。四、管理模式管理处是相对独立的质量中心，主要任务是根据业主的需要和委托合同要求，在公司制定的原则下负责执行管理和服务的业务。管理处实行独立核算，根据以收定支原则，自主经营，自负盈亏，管理效益与经济效益直接挂钩。管理处主任是廉租公寓实施管理服务的第一责任人，公司实行风险责任基金，由管理处主任直接组织实施廉租公寓管理服务方案。五、管理处组织架构根据廉租公寓服务内容和要求，管理处下设客户服务部、保安部、工程维修部、绿化保洁部。管理处对各部门、各岗位建立明确的岗位职责和严格的考核制度，实施有效管理。（一）管理处机构架构图杭州物华物业管理有限公司廉租公寓管理处保安部客户服务部部治安消防车辆管理保洁绿化接待投诉档案管理特约服务社区文化装修管理业主报修维修养护质量跟踪绿化保洁部工程维修部（二）管理服务中心报修/投诉/反馈工作运行机制图指令六、物业服务人员配备（一）人员配备数量及分工计36人主任室2人（主任1名、副主任1名）客户服务部2人（客户接待兼收费2名）保安部17人（主管1名、领班2名、监控2名、队员12名）工程维修部4人（主管1名、房管1名、水电工2名）绿化保洁部11人（主管1名、室内保洁6名、室外3名、绿化工1名）（二）部门主要工作职责1、客户服务部主要负责业主接待和计算机档案文件资料的处理以及后勤、人事、信访工作、财务和商务事务；负责与当地政府部门的联络工作、特约服务等。2、保安部主要协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序进行安指挥机构主任室执行机构各部门主管、专业人员监督机构主任和公司质量管理部反馈渠道（业主、客服人员）全防范、负责物业道路的畅通、车辆的有序停放管理、消防安全管理以及人员进出管理等。3、工程维修部负责物业及设施设备的维修保养、业主委托的维修服务项目、工程项目外包、装饰装修监督管理等工作。4、绿化保洁部负责环境保洁、绿化维护、卫生消杀、灭虫治虫和委托的保洁服务项目等。（三）廉租公寓外包项目廉租公寓电梯设备对外承包给电梯商进行专业维护保养。保洁聘请专业保洁公司，其他服务项目由我公司实施服务管理。七、相关管理制度公司建立完善的人才管理制度和激励机制，且奖惩并施，以做到人尽其才，才尽其用，最大限度地发挥人才效能。（一）督查机制为全面落实物业管理的各项工作任务，确保各项服务质量到位，根据公司的监督管理制度，每月由公司督查组对管理处的各项工作进行检查、监督、考核、指导。每次督查都有侧重点，从督查事深入到督查人。找准薄弱环节，善于发现问题，分析原因，提出整改或处理意见，并帮助当事人做好对其的教育工作，也作为对有关人员平时工作考核的客观依据。每月坚持平时督查与集中督查相结合，除深入认真检查现场、查看台帐外，还广泛听取业主、职工意见，月底写出有深度的督查报告，呈报公司总经理和通报各管理处。（二）激励机制企业要想保持长久的活力，就要有良好的奖励机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过致力于开展企业文化建设，加强上下级和同事之间的沟通和交流，培养集体主义精神，增强团队意识和集体的凝聚力。公司在人力资源配置上坚持精神激励和物资激励双管齐下的员工激励原则。鼓励每位员工都成为各自岗位上的专家能手，实施竞争上岗，给每一位员工搭建充分发展的平台，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的员工管理良性机制，真正盘活人力资源。（三）制约机制员工管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践，公司制订了科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效和综合测评相结合的考核实施方案，使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工有压力感、责任感和紧迫感。公司建立和健全劳动力与人才的竞争机制，鼓励杰出人才脱颖而出，让更多的优秀人员进入公司，在保持队伍相对稳定的同时，及时优化队伍结构，结合考核，实行未位淘汰制，有效地提高员工队伍的整体素质。（四）各项专业物业管理制度健全的、规范的物业管理规章制度是高质量物业管理的基础与保证。为了实现高标准的管理服务质量，根据廉租公寓的实际情况，结合杭州市物业管理的行业法规制定了完善的管理规章制度，要求在整个管理和服务过程中必须严格遵循本公司已形成的规范和标准。公众制度业主公约物业使用及维护管理规定电梯管理规定装修管理规定安全用水管理规定花园使用管理规定治安管理规定消防管理规定绿化管理规定环境卫生管理规定房屋管理规定营业房管理规定车辆管理规定犬类管理规定岗位职责管理处主任岗位职责管理处副主任岗位职责财务部会计岗位职责财务部出纳岗位职责客户服务部主管岗位职责客户服务部收费文员岗位职责客户服务部接待员岗位职责保安主管岗位职责保安员岗位职责工程维修主管岗位职责工程部房管员岗位职责电梯工岗位职责水电工岗位职责绿化保洁主管岗位职责保洁员岗位职责绿化员岗位职责考核制度标准管理处主任工作绩效考核办法及细则管理处副主任工作绩效考核办法及细则会计工作绩效考核办法及细则出纳工作绩效考核办法及细则客户服务部主管工作绩效考核办法及细则客户服务部服务人员工作绩效考核办法及细则卫生保洁员工作绩效考核办法及细则绿化养护员工作绩效考核办法及细则保安领班工作绩效考核办法及细则保安员工作绩效考核办法及细则消监控值班人员工作绩效考核办法及细则工程维修主管工作绩效考核办法及细则水电工工作绩效考核办法及细则电梯维修员工作绩效考核办法及细则质量体系操作文件质量手册（一级文件）阐明公司质量方针和质量目标、描述质量体系的文件，对内是纲领性文件，对外是企业质量保证能力的文字表达。程序文件（二级文件）是质量保证手册的基础文件，涉及所选要素的各项活动，阐明活动的组织分工、活动的方式方法，应采用的文件、资源和控制方法等。它对确保质量体系运行的有效性起重要作用。规范手册（三级文件）员工守则人事管理文件及档案管理综合服务规范房屋接管验收服务规范房屋钥匙领用管理装修管理服务规范设备管理服务规范电梯管理服务规范公共设施维护和房屋维修服务规范仓库管理廉租公寓配套设施服务规范绿化服务规范保洁服务规范安全服务规范车辆管理规范消防服务规范专项活动规范统计分析方法八、物业维修养护计划和装备情况（一）物业共用部位维修计划房屋及共用部位长期保持完好的状态，对物业的保值增值具有重大意义，也是对物业管理的最基本要求。制定短、中、长期维护保养制度，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关管理制度进行落实，经常对员工进行各种技术培训，努力培养一专多能多能的技术人员。根据物业配置的建筑，培训工程技术人员正确操作和保养，并制定维修养护计划。1、房屋及共用部位日常维修养护计划日常维修序号项目维修类别计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损，施工质量原因造成的结构问题每周巡查一次，如装修阶段每天巡查，发现问题立即处理、维修由工程部按照房屋修缮规定实施维修；如受损较重请专家会审，提出方案，委托专业公司实施有关房屋修缮工程施工技术规范安全、正常使用功能完好2外墙面局部或大面积渗漏、翻新每周检查一次，发现问题及时维修由工程部按有关修缮规程实施外墙面修缮作业规程无空鼓、无脱落、无渗漏、无违章、整洁统一3屋面隔热层破损，防水层破损每周检查一次，发现问题及时由工程部按有关作业规程实房屋修缮标准无积水、无渗漏、隔热层完造成屋面渗漏，屋面积水维修施维修，按年度普查计划维修好4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅内墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按相应技术作业规程实施维修。相应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准整洁，无损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。5上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。每半年检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部负责维修。排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准上下水通畅，无渗漏2、房屋及共用部位定期维修养护计划及实施方案定期维修序号项目维修类别计划方案标准实施效果1房屋承重结构部位局部受损，施工质量原因造成的结构问题每年对房屋基础进行一次检查；及时了解房屋的结构性能，做到早发现，早处理由工程部负责实施建筑物白蚁防治标准；建筑物完好等级标准结构安全，正常使用。结构性能完好。2外墙面外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；每年雨季前对住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。由工程部负责实施。房屋修标准；外墙平整，无渗水；整洁统一。3屋面隔热层破损，防水层破损造成屋面渗漏，屋面积水。避雷网每2年刷一次油漆，防止锈蚀；每半年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次；每年翻新更换老化部分。由工程部负责实施。房屋修缮标准；相应修缮作业规程。无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；隔热层完好。4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅内墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。每半年对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每2年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。由工程部按照相应技术作业规程实施；每3年铲除抹灰翻新一次。房屋修缮标准；相应建筑部分修缮技术规程。美观、完好、整洁、清爽。5上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。每年刷一次管道油漆；每年检修一次，并紧固管道固定码；每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部按相关作业规范实施。排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准。美观完好；上下水通畅；无渗漏。（二）公用设施设备维修养护方案公用设施设备长期保持完好的状态，对物业的保值增值具有重大意义，也是对物业管理的最基本要求。制定短、中、长期维护保养制度，并及时完成各项维护保养工作，通过制定相关管理制度进行落实，经常对员工进行各种技术培训，努力培养一专多能多能的技术人员。根据物业配置的设施设备情况，培训工程技术人员正确操作和保养，并制定维修养护计划。1、公用设备日常维修养护计划（保修期内由保修单位保修）日常维修序号项目维修类别计划方案标准实施效果1机电设备电梯、锅炉、水泵等机电设备的维护保养、另配每天巡视检查，发现问题及时维修由工程部组织实施，有关承包商配合各项机电设备、锅炉维修保养规程无故障停运，保障安全运行件、易耗品的维修更换2消防设施疏散标志的维护和维修，室内消火栓（箱）的维护及检修每周检查一次，发现问题及时维修由工程部按有关作业规程实施维修标识制定及维护规定，消火栓维修规程设施有效，标志清楚，完好无损2、公用设备定期维修养护计划及实施方案（保修期内由保修单位保修）定期维修序号项目维修类别计划方案标准实施效果1机电设备电梯、水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换月检制控设备一次；季检开关灵敏及开关坚固件完好情况；年检电源切换及自动保护装置。由工程部负责实施，相关承包商配合；重大设备每3年大修一次各项机电设备、锅炉维修保养规程。运转正常，安全；设备完好率100。2消防设施疏散标志的维护和维修，室内消火栓（箱）的维护及检修。每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次以防发霉；每年对消防疏散进行一次维护。由消防、机电、维修专业人员对应负责实施；消防系统主要设施设备每年更换一次。消防设施保养规程。设备完好率100。3、公共设施日常维修计划及实施方案（保修期内由保修单位保修）日常维修序号项目维修类别计划方案标准实施效果1道路路面、人行路、砼道每周检查一遍，随坏随修。由工程部专业维修工实施。路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准。干净整洁、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99以上。2公共照明庭院灯、楼道灯、每周检查一遍，随坏随由工程部专业维修工按电气作业安全操作规程；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，其他照明灯修操作规程实施。灯具施工技术标准。灯杆及灯座无破损，完好率达99以上。3沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、阀门井每周检查一遍，发现问题，及时维修由工程部专业维修工按操作规程实施维修。井内无积物，井壁无脱落；井盖上标志清晰。井盖完好率达100；有效发挥功用，无渗；无缺损，少污积；无堵4停车场地下停车场每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部专业维修实施。砼路面修缮质量标准停车场地修缮标准。平整、无积水、无缺损、完好率99以上。5消防设施、管网给排水管、室外消防栓每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部专业维修工按相关维修规程实施。给排水施工技术标准；消防设施施工技术标准。管道畅通，无堵塞、无泄漏；消防设施正常有效。6公用标志标识牌、警示牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部实施标示清楚，无污迹、破损；安放牢固。标示设施完好率100；标示无损坏。7自行车库走廊、自行车库每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部实施墙、地面整洁，无损坏；连廊通畅；结构完好。无乱搭建；整洁、通畅；墙面无破损或污迹。4、公共设施定期维修计划及实施方案（保修期内由保修单位保修）定期维修序号项目维修类别计划方案标准实施效果1道路路面人行路砼侧石每年对局部破损严重的路面、人行道、侧石应控制在1每年内，其他控制在5每年内。翻新工作由工程部自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。道路使用管理规定；路面施工质量标准。减少不必要的路面受污损和破坏；使局部损坏严重路面，通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。2公共照明道路灯楼道灯其他照明灯每月清洁灯具一次；每季检修线路一遍。由工程部维护；对于破损灯具及老化线路进行更换。线路无老化；照明设施清洁完好。保持良好的灯具外观；照明系统正常有效使用；照明设施线路完好率98以上。3沟渠池井雨水口雨水井污水井阀门井井盖板每年刷一次漆；每季度清理井内杂物一次；每年全面维修完善一次。由工程部按相应作业规程实施。井盖刷防锈漆；井内无沉积物。井盖正常使用，密合；流水通畅。4停车场地下停车场对因施工质量问题造成的局部沉降损坏，5年翻新一次。由工程部组织实施或委托相关单位。有关建筑修缮质量标准；有关电气、机械、设备维护标准。停车场地面均衡有效发挥功能；使局部损坏严重的通过翻新延长其使用寿命。场地平整、无积水。5消防设施、管网室外消防栓水泵接合器室外消防栓和水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次。工程部组织实施开启灵活；不渗漏。正常有效使用；外观完好。6公用标志标识牌警示牌每月清洁标志一次；每半年对标志安放基础稳固情况进检查维护；每半年对标志进行维护一次。由工程部负责实施标志清洁美观；安放稳固；标志清晰。7自行车库自行车库每2年粉刷一次；每年油漆护栏一次。由工程部实施有关建筑修缮标准。安全正常使用；美观完好。（三）智能化设施的管理与维修方案智能化设备是高技术含量的设备，维护保养的工作显得更为重要。在日常物业管理工作中要充分发挥智能化系统的技术优势，严格规范的智能化系统日常运行管理规程和维护方案是保证其系统高效稳定安全运行的保障。1、日常巡视与定期保养（1）保安巡更系统的日常运行为保证安全巡更人员切实巡检到位，及时了解巡检过程中的任何异常情况和确保巡检人员的人身安全，根据廉租公寓的实际情况，设置巡更点，组织巡更队伍，全天24小时巡检。当出现异常情况时，由巡更人员处理后继续按路线返回，记录事发原因。需要支援时，由安全主管快速组织应急队伍赶赴现场协助解决。遇紧急情况，按突发事件处理程序处理。（2）摄像监控系统的日常运行充分利用开发建设单位的安防智能化设备，24小时密切监控停车道路、行人步行出入口等主要场所。智能控制中心的监控人员将全天24小时屏幕监控，同时记入录象光盘，以备查证。（3）消防报警系统的日常运行严格按照消防的相关规定，对各重点场所、部位设置报警监测装置，并将信号接到智能控制中心。并严格按照消防设施管理规定，定时检查维护和试运行，一旦发生火警信号，按应急处理程序执行。2、廉租公寓智能化系统的维护方案和计划（1）智能化系统维护计划方案本司对于已管楼盘中智能化系统有着丰富的实际管理经验，现结合廉租公寓智能化系统的配置特点，制定如下维护计划方案小修计划根据日常维护记录、月检记录及报告，制定每季一次的小修计划。中修计划根据季检记录及报告、年检记录及报告，制定每年一次的中修计划。大修计划根据年检记录及报告，制定每三年一次的大修计划。表1智能化系统维护保养项目维护计划类别对象项目标准日检月检季检年检临检外观清洁、完整、无破损接插件连线牢固、无松脱主服务器性能灵敏度高、响应正确外观清洁、完整、无破损安装与联接安装牢固、联接感应性能灵敏度高、响应特性正常紧急按钮红外探头智能主机信号发送完整、无缺漏外观清洁无破损各按钮灵敏可靠楼门控制器受话器、扬声器功能正常、音量无失真外观清洁无尘、摆放有序无破损联接线、接插件联接可靠、无松动各控制键性能各控制键灵敏可靠、画面分割稳定、录像清晰、干扰小控制器画面分割器显示器录像机电源直流电源性能供电电压正常、无过热现象外观清洁完整、无破损、防水浸安装与联接安装牢固、连接可靠摄像器摄像性能信号清晰完整、控制灵敏可靠、失真小智能系统监控制线路安装与连接安装牢固连接可靠、衰减小表二维护保养方案项目每日每周每月每季半年每年备注A、消防报警系统系统工作情况检查故障点排放、调试系统检修保养传感器抽测消防联动检查主机内部清洁主机表面清洁B、安保监视系统系统工作情况检查系统检查保养摄像机外罩玻璃清洁设备机柜表面清洁设备内部清洁C、机房、弱电井道及其他系统监控中心清洁各楼层弱电间清洁有线电视系统电话系统D、背景音乐系统机房设施室外音箱（四）电梯管理服务方案电梯维护保养可分为周保养、月保养、半年保养、一年保养。如厂家有特殊要求的，遵照厂家要求。周保养基本要求1电梯要求每周保养一次，时间不少于二小时，要求维护人员做到定人、定时、定梯进行保养。2对电梯以下各部位要进行检查，确保其工作正常、清洁、润滑。（1）电源开关、安全开关。A、控制柜总闸及极限开关各电器元件齐全无损伤，接线牢固。B、检查熔断器、熔丝接触情况，接点牢固，应无打火现象。C、急停、安全窗、井底、限位等安全开关应接触良好，动作正常、可靠。不准跨接。（2）曳引机外观机体应保证清洁光亮。（3）减速机A、运行时应平稳无异常振动。B、减速箱油面高度应保持在规定的油位线之内。C减速箱油温不超过85；（4）电动机A、电动机运行中不应有摩擦声、碰撞声或其它杂音，如有异声应停梯检查是否有异物侵入滑动轴承，轴承是否损坏。B、电动机油位应在油镜中心附近。C、电动机使用时环境温度不应高于40，温升不应高于铭牌规定。D、电动机轴承窜量不大于4MM。（5）制动器。A、动作平稳可靠，不打滑，闸瓦接触面不小于70。B、抱闸未打开时，闸瓦应抱合紧密，盘车轮不应用手能盘动。C、抱闸打开时，两侧间隙应一致，其四角间隙平均值两侧各不应大于07MM。D、抱闸开闭应灵活、自如，线圈温升不超过60。（6）控制柜A、柜内各电气元件应工作正常，仪表准确。B、无发热现象，各接触点接触严密无粘连烧损现象；C、柜内反开关无油污无积尘。（7）限速系统A、限速轮外观清洁，动作灵活，无明显月期打点，油路通畅，绳钳口处无异物油污、轮槽无异常磨损。B、涨绳轮及安全钳装置外观清洁，油路通畅，转动平稳，张紧轮毡垫加油，安全钳各联动机构灵活，钳口与导轨侧工作面间隙在23MM间。（8）选层系统选层器转动及滑动部分清洁及油量充足，接点清洁，压力适当。（9）厅、轿门系统A、厅、轿门正常关闭后，应能接通门锁网络；锁紧元件的最小啮合长度为7MM，此时外厅门不应能用手扒开。B、安全触板、光电装置功能可靠。C、厅门、轿门、转动部位及滑道转动部件清洁，转动自如，填加润滑油，上、下滑道杂物清除，上滑道加油，吊门轮、门滑块磨损的及时更换。D、开关门机构开关门总程清洁，活动及转动部位清洁加油，皮带松紧度适当，不打滑，开门机清除积碳、保洁。（10）层显系统，内选、外呼系统。A、各元件指示功能正常，按钮活动自如无卡阻。B、灯光显示正常，清洁无尘。（11）井道系统A、轿厢，对重导靴间隙均匀、靴衬无严重磨损。B、油盒、油刷无缺损，轨道润滑良好。C、钢丝绳张力均匀且无断股。（12）卫生，铁门至机房间的楼道；机房；轿顶；底坑等部位应保持清洁，无垃圾，清除油污及灰尘。月保养月保养是在周保养的基础上主要对电梯的各部件进行清洁、润滑、检查、特别是对安全装置的检查。1、减速机减速机应无异常响声，清除表面积尘油垢。（1）为蜗轮油的滚动轴承加油，检查联轴节有无损伤。（2）检查曳引轮各绳槽磨损是否一致，紧固曳引轮各部位螺栓。2、电动机、发电机组（1）清除其内外灰尘及油污。（2）测速系统工作正常，传动系统无损伤。3、制动器（1）检查电磁铁心与铜套之间的润滑情况。（2）紧固各连接螺栓。（3）线圈温升不超过60。4、限速系统（1）清除夹绳钳口处异物、油污。（2）旋转销轴部位加油。（3）检查限速器轮和张紧轮的轮槽，有无异常磨损。（4）检查张紧装置及电气开关及动作是否正常。5、控制柜、励磁柜。（1）检查各各电气元件、仪表，对不灵敏及损坏元件应及时调整更换。（2）检查接触器、继电器触点烧蚀情况，如严重凸凹不平应修复或更换触头。（3）检查机械联锁装置，对动作不可靠的应调整。6、钢丝绳（1）检查钢丝绳锈蚀及磨损情况，绳头螺栓应锁紧，开口销齐备。（2）钢丝绳张力应均匀。7、厅轿门系统清除各部位灰尘、油污、检查吊门轮，门导轨轴承，涂抹润滑油。8、选层系统（1）清除各部位灰尘及油污，调整电气选层器动作间隙或准