安置房建设项目可行性研究报告

XXX城市建设投资有限公司农民安置房建设项目可行性研究报告项目申报单位XXX城市建设投资有限公司可行性研究承担单位XXX会计师事务所有限责任公司编制日期2009年04月XXX城市建设投资有限公司农民统建安置房项目可行性研究报告项目名称XX县锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目项目申报单位（公章）XXX城市建设投资有限公司项目负责人XXX项目可行性研究承担单位（公章）XXX会计师事务所有限责任公司可行性研究机构负责人XXX可行性研究项目负责人XXX联系方式电话XXX通讯地址XXX邮政编码XXX2009年04月1目录第一章项目概述02第二章项目业主评价06第三章项目建设的必要性08第四章项目投资估算与资金筹措11第五章项目财务评价14第六章风险分析及对策17第七章风险分析及对策292XXX城市建设投资有限公司农民安置房建设项目可行性研究报告第一章、项目概述（一）项目提出的原因、建设的必要性和意义111项目的提出安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资3源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的历史任务，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确提出，建设社会主义新农村的目标是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。正是针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲置的实际状况。XXX城市建设投资有限公司在中共XXX县委、成都市XXX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XXX县城乡统筹建设负责改建XXX镇内城中村。在目前XXX周边有城中村7个，系为平域村、岳江村、建华村、红光村、锦屏村、鸳鸯村和清江村。按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,2008年将对晋东片区、晋北新城等地区进行土地整理，农民的拆迁安置补偿由县4土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目。项目用地总面积39296亩，2008年拟建设339,00000农民安置房安置3377户农民。成都市XXX县XXX镇内城中村锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民安置房项目是根据中华人民共和国土地管理法第三条“各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源”之规定，国发（2001）15号国务院关于加强国有土地资产管理的通知；中华人民共和国国土资源部11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定；依据四川省土地利用总体规划、四川省土地开发整理专项规划、XXX县土地利用总体规划、XXX县土地开发整理专项规划和土地开发整理标准，按“先易后难，生态优先，综合效益最大化，可持续发展”的原则进行申报的，拟申报为XXX县投资农民安置房建设项目。5112项目建设的必要性1、XXX城市建设投资有限公司作为XXX县晋北新区开发业主修建锦屏搬迁点、红光搬迁点、长春片搬迁点、建华搬迁点和红光二期搬迁点农民安置房，有利于改善城区农民的居住与生存条件。2、本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于XXX县城区总体规划和保持XXX县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进XXX县城镇化进程。3、本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。改建县内城中村，可提高整个XXX县的土地利用率。综上所述，本项目的建设符合国家产业政策，项目的建设符合XXX县的城市发展定位，符合XXX县委、县政府关于加快XXX县城镇化建设发展的意见，该项目的实施将为业主的进一步发展奠定基础。6113项目建设的意义（1）通过项目区土地整理，能够增加有效耕地面积，在一定程度上缓解当地的人地矛盾，保障耕地总量动态平衡目标的实现，为城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。（2）以土地整理为契机，推进农业结构调整，优化产业结构，实现规模经营，积极探索加入WTO后农业发展新思路。（3）通过路、水、电基础设施配套，改善农业生产条件，降低农业生产成本，直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。（4）通过生态防护林建设，提高项目区植被覆盖率，减少水土流失，优化生态环境。（5）通过土地整理，在注重新增耕地面积的同时，兼顾项目区生态景观建设，引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道路，带动当地农业生产上水平上台阶，促进当地经济发展，提高人民生活质量。（二）项目建设的内容及规模2008年整个项目区为339,000，总投资约36,61200万元，其建设内容及规模如下1、地块面积39296亩，2008年拟修建339,00000平方米安置7房安置3377户农民。2、配套基础设施建设内容（1）道路工程；（2）拆迁安置；（3）其它公共设施和环卫设施建设工程。（三）项目施工进度安排2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价招标等前期准备工作。2008年0712月进场完成项目主体建设。2009年02月附属完工。（四）项目总投资及资金来源1、总投资本项目总投资为36,61200万元，其构成情况见附表。其中前期工作费用1,89800万元，系为2008年06月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付70前期工作费用，支出费用按8000元/计算。2、资金来源本项目总投资为36,61200万元，资金来源如下（1）自筹资金12，61200万元；（2）由县财政拨入6,00000万元，存入信用联社专户。8（2）向联社申请贷款18,00000万元，期限2年。四、结论1、本项目总投资为36,61200万元（其中贷款18,00000万元）进行农民安置房建设，2008年拟整理土地面积1,87300亩，具体整理地块面积见下表。利用整理土地的出让收入偿还贷款，可以满足银行贷款条件。2008年土地整理及安置房情况表序号1拟土地整理地块面积亩锦屏片区（西岭大道旁）630002345高速公路南出口地块和新城南区地块建华片区32900350005300红光一社地块高速公路南出口地块51100合计1,873002、XXX县经济实力较强，2007年全区口径财政收入完成70,74500万元，比上年同期增长4030，全县经济呈现出健康稳定的发展态势。土地整理出让收入首先用于偿还银行贷款，当土地出让情况不如预期，不能保证按期偿还银行贷款时，县财政承诺安排财政资金偿还，进一步降低9了贷款风险。3、筹集城市建设资金有利于加快城镇建设，改善XXX县农民居住条件，建立良性的发展机制，加快XXX县城镇发展和城市化水平的提高。第二章项目业主评价211、项目业主概况XXX城市建设投资有限公司是由XXX县国有资产管理办公室、XXX县国有资产投资管理公司共同出资组建，拥有注册资本3,00000万元。经营范围按国家政策规定，对国有城市基础设施、对农村基础设施进行投资、开发和经营；销售建筑材料。公司地址位于XXX县XXX街249号，公司法人代表、董事长兼总经理XXX，大学文化，2001年2003年在四川大学完成MBA研修。营业执照注册号XXX税务登记证XXX组织机构代码证XXX公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、项目10投资部、营销策划部。公司新成立，信誉状况良好。212、股权结构及股东情况公司股东及股权结构如下出资金额及出资实收金额及比例（万元）285000/9515000/5股东姓名或名称比例（万元）方式XXX县国有资产管理办公室XXX县国有资产投资管理公司合计285000/9515000/5货币货币300000/100300000/100213、经营情况XXX城市建设投资有限公司由于身份的特殊性，决定了他在市场竞争中处于优势地位，一方面由于公司是国有控股的全资公司；另一方面由于公司新成立，起点高，无包袱，其投资项目紧抓“成渝特区”的新机遇，紧紧围绕社会主义新农村建设的主题，因此在竞争上享有政策上的优势，市场前景广阔。11第三章项目建设的必要性311、有利于政府利用土地资源经营城市的新观念来推进XXX县社会经济发展经营城市是社会主义市场经济条件下城市改革与发展的创新战略。经营城市就是把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式运作到城市建设和管理中，加快建设城市建设投资主体多元化、融资方式多样化，运作方式市场化的新机制，实现城市资源的有效配置和效益最大化、最优化。经营土地是经营城市的核心和关键，在国务院国发（2001）15号“关于加强国有土地资产管理的通知”下达后，我国的土地使用权制度进行了系列改革，首先全面推行了土地有偿使用制度和落实，然后又推出了经营土地的新理念。经营土地是土地使用制度改革深化的结果，比土地有偿使用制度的内容更丰富。经营土地是通过良好的土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，从而使土地资源实现最大的资产价值。近年来，随着市场经济深入发展和对外开放的进一步扩大，XXX县城市建设步伐不断加快，城市建设资金逐年上升，如何筹集城建资金已成为政府急需解决的问题。XXX县政府通过实践积极探索适合市场经济规律建设和12管理城市的新路子，利用经营土地、经营城市的理念，来促进社会经济发展，加快城市建设。本项目就是政府运用经营土地来经营城市一项重要工程。按照XXX县政府的要求，XXX城市建设投资有限公司负责修建农民统建安置房安置农民，进而可以整理出大量的土地资源，通过土地市场向社会拍卖出让土地使用权，土地收益将大幅增加。同时有效解决农民安置问题，可以为城市基础设施建设筹集大量资金。另一方面，通过对土地整理、开发、提高土地级差，促进土地增值，实现土地收益最大化，实现土地潜在价值，以土地换资金，变资源为资本，加快土地资源资本化。土地整理储备是XXX县政府为推进城市建设、拓展融资渠道，建立良性偿债机制的重要举措，项目的建设有利于政府应用经营土地、经营城市的新观念，来推动XXX县社会经济发展新跨越。312、有利于推进XXX县城乡统筹发展、城乡一体化、农民向城区集中的趋势，促进XXX县城镇化进程根据XXX发2006发139号第二十六条积极稳妥地开展城中村（旧城）改造，为促进全县产业结构提升和空间布局优化，改善城中村农民居住及生存条件，拓展全县住房供应渠道，满足居民住房需求，县级相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场13化运作，统筹兼顾、综合改造、区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全县城中村（旧城）居住生活环境的普遍改善。按照城乡协调发展的工作思路，积极推进城镇建设，大力改善农村基础设施条件，城市化水平进一步提高。坚持城乡统筹促进成都建设事业又好又快发展在全市建设管理交通工作会议上的工作报告上提出未来发展要形成现代化城乡体系基本形成。优先发展中心城区和区（市）县城，集约发展重点镇和小城镇，加快发展中心村，构建以中心城区为核心、以县城为骨干、以中小城镇和中心村为基础的城乡体系。到2013年，初步形成由1个特大中心城市和4个新城区，4个中等城市（都江堰、邛崃市、彭州市和崇州市），18个小城市（新津县、XXX县、蒲江县、金堂县和14个优先镇）及重点镇、新市镇、农村新型社区、小型农村聚居点构成的市域城乡体系。党的十六大明确提出在本世纪头20年全面建设小康社会的奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。为了加快四川省全面建设小康社会步伐，四川省也制定了“干好头五年，准备后五年，谋划后十年，提前翻两番的追赶型、跨越14式发展战略”。XXX县政府结合本县实情，决定从改善投资环境入手，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡相融，促进经济环境协调发展。县政府制定出加快XXX县城镇化进程，全面建设小康社会的规划的奋斗目标，并明确提出城镇化对XXX县经济社会发展具有重要的推动作用，是全面建设小康社会的一项重要举措。推进城镇化进程是社会和经济发展的必然趋势，是迈向小康社会必经之路。县政府审势度时，决定加大城镇建设力度，一增强中心城区的辐射和带动作用，来促进城镇化建设步伐。城市要发展，城区要外延，城镇规模要扩大，一些基础设施、商贸、房地产开发、文体体育活动场所等公益设施，将随着城区扩大需不断完善，这些都将占用大量土地。通过本项目修建农民统建安置房一方面有利于农民向城镇的集中，推进XXX县城镇化进程，另一方面通过安置农民可以整理出更多的土地资源，为XXX县经济长期、稳定、健康发展提供可持续发展的土地资源保障。项目的建设，对加快推进XXX县城镇化进程具有十分重要的现实意义。第四章投资估算与资金筹措15411、投资估算的依据1、XXX县城市总体规划20052020。2、XXX县征地拆迁安置补偿办法和城市房屋拆迁管理条例。3、参照XXX近几年基础设施建设工程投资指标。4、XXX公司农民安置房工程资金计划表。412、总投资经测算，本项目总投资为36,612万元，其中前期工作费用1,898万元，系为2008年6月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付70前期工作费用，支出费用按80元/平方米计算。413、投资估算说明（一）本项目位于XXX镇鸳鸯村三社，锦屏村三社，玉龙一组，红光村一社、七社、八社和新河村一、二社。（二）投资估算说明如下工程费用名称金额（万元）占投资比例开发建设投资总额36,612001000016前期工程费用基础设施建设费用建设安装工程费用开发间接费1,898004,3934425,628402928051812007000080150820114118管理费用54818财务费用3,0000041738其他费用不可预见费433801、前期工作费用1,89800万元，系为2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等付70前期工作费用，支出费用按8000元/平方米计算。2、基础设施建设费用估计为4,39344万元，约占总投资比例的1200。3、建设安装工程费用估计为25,62840万元，约占总投资比例的7000。4、不可预见费按项目总投资的118计算，为43380万元5、建设期融资费用是指在建设期内筹集资金而发生的各项费用，本项目拟申请银行贷款18,00000万元，建设期融资费用总额17约3,00000万元。414、资金筹集本项目总投资为36,61200万元，融资方案如下（一）自筹资金12,61200万元（二）县财政拨入6,00000万元，存入信用联社专户。（三）申请银行贷款本项目拟申请银行贷款18,00000万元，期限3年。（四）资金使用计划本项目资金使用计划按工程施工进度到位，2008年06月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付7000前期工作费用，2008年07月进场付款2000工程款，2008年12月主体完工付3000工程款。2009年02月附属完工付2000工程款，2009年03月审计完付3000工程款和3000前期工作费用。具体资金使用计划如下1、锦屏搬迁点2008年开工项目总投资7,34400万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付7000前期工作费用，支出费用按8000元/平米计算，为38000万元，2008年07月进场支付工程款1,36000万元，2008年12月18主体完工支付2,04000万元，2009年02月附属完工支付1,36000万元，2009年03月审计完付2,20400万元。2、红光搬迁点2008年开工项目总投资4,32000万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付7000前期工作费用，支出费用按8000元/平米计算，为22400万元，2008年07月进场支付工程款80000万元，2008年12月主体完工支付1,20000万元，2009年02月附属完工支付80000万元，2009年03月审计完付1,29600万元。3、长春片搬迁点2008年开工项目总投资2,16000万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付7000前期工作费用，支出费用按8000元/计算，为11200万元，2008年07月进场支付工程款40000万元，2008年12月主体完工支付60000万元，2009年02月附属完工支付400万元，2009年03月审计完付64800万元。4、建华搬迁点2008年开工项目总投资5,50800万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付7000前期工作费用，支出费用按8000元/计算，为28600万元，2008年07月进场支付工程款1,02000万元，2008年12月19主体完工支付1,53000万元，2009年02月附属完工支付1,02000万元，2009年03月审计完付1,65200万元。5、红光二期搬迁点2008年开工项目总投资17,28000万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付70前期工作费用，支出费用按8000元/计算，为89600万元，2008年07月进场支付工程款3,20000万元，2008年12月主体完工支付4,80000万元，2009年02月附属完工支付3,20000万元，2009年03月审计完付5,18400万元。第五章财务评价511、经营方案XXX城市建设投资有限公司负责修建位于XXX镇鸳鸯村三社，锦屏村三社，玉龙一组，红光村一社、七社、八社和新河村一、二社五个搬迁点农民安置房配套设施工作，营造良好的投资软硬环境。项目区内配套基础设施建设完成后，将由国土资源管理局对项目区内可供出让的土地以招标、拍卖或挂牌方式出让土地使用权取得收入。512、基础数据20（一）计算期本项目计算期为1年。（二）土地出让收入1、土地出让计划近年来，XXX县房地产开发的对土地需求量较大，基本处于供不应求的局面，XXX县近三年土地挂牌出让情况如下2005年112月份共出让土地2宗，出让面积合计25316亩，出让金额8,09800万元。2006年112月份共出让土地8宗，出让面积合计41399亩，出让金额12,82495万元。2007年112月份共出让土地8宗，出让面积合计41027亩，出让金额27,99267万元。根据目前的开发速度，整理的土地净地面积1,87300亩土地可以在23年内完成出让。2、土地出让价格根据XXX县国土资源局20052007年XXX镇地块拍卖情况见下表类似地块拍卖情况表21XXX镇滨河路200520062007200720072007商住住宅、商住商住1316亩5000万元/亩876亩4700万元/亩8570亩5800万元/亩357亩3700万元/亩43481亩13600万元/亩8381亩12600万元/亩XXX镇甲子路XXX镇XXX大道XXX镇晋东新城通达路XXX镇XXX大道XXX镇XXX大道住宅商住商住根据土地价值分析及项目基础设施的投入情况，经过对XXX县类似土地出让情况的分析，出让熟地价格如下表拟土地整理地块锦屏片区（西岭大道旁）高速公路南出口地块和新城南区地块建华片区面积亩6300032900350005300单价（万元/亩）1000090009000红光一社地块10000高速公路南出口地块3、土地出让收入测算511009000经测算，2008年土地整理出让总收入约为175,400万元。土地出让收入具体测算见下表22拟土地整理地块总价格（万元）63,0000029,6100031,500005,30000锦屏片区（西岭大道旁）高速公路南出口地块和新城南区地块建华片区红光一社地块高速公路南出口地块合计45,99000175,40000（三）清偿能力分析本项目银行贷款总额为18,00000万元，贷款利率按756计算。1、还款资金来源（1）以上安置区可整理拍卖土地1,87300亩，其拍卖收入由县财政安排首先用于支付银行贷款。（2）成都市中小企业担保公司对此项贷款提供7000担保，公司自筹资金6,00000万存入信用联社专户提供3000担保。（3）财政担保（4）人大决议23第六章风险分析及对策611、财务风险（一）土地出让收入不均衡的风险每年土地出让收入取决于土地出让面积和提出出让价格以及所出让地块的使用性质（商业、居住、工业用地）。每年土地出让面积、土地出让价格与业主在征地拆迁安置、配套基础设施投入额、土地供需状况、经济发展水平和房地产市场直接相关，由于各年征地拆迁安置、配套基础设施投入方面不均衡，每年（或）每季度可供出让土地面积不相同，土地使用性质不同，土地出让价格不相同，使得各时间段土地出让金额具有一定的不确定性。对策XXX县土地储备中心作为XXX县土地市场供应的“总龙头”、“主渠道”、和“蓄水池”，能够确保土地按需供应、土地出让价格的稳定和土地收益的现实。业主应抓住“十七”后，全面建设小康社会的有利机会和建设成都市卫星城镇的需要，加快项目征地拆迁24安置和配套基础设施建设力度，先期尽可能出让商业用地和住宅开发用地，确保土地出让收入按期实现。土地出让收入首先用于偿还银行贷款，当土地出让情况不如预期，不能保证按期偿还银行贷款时，XXX县财政可安排资金帮助偿还，降低偿债风险。612、资金周转风险本项目整地拆迁安置和配套基础设施投入资金大，周期长，建设资金有很大一部分要从银行贷款解决。如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期的局面，或遇市场发生重大变化，土地出让面积、土地出让收入不能按计划实现，则项目可能出现资金周转困难。对策充分考虑项目建设的特点，采取分片实施，拆迁、整理、开发、储备，条件成熟一片、出让一片，实现资金回流，滚动式发展。对项目区征地拆迁安置和配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金，加强招商引资工作合格土地出让步伐，促进现金回流。与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目的抗风险能力。613、投资估算的风险业主对项目投资估算不可避免地存在系统偏差，同时今后政策、25法律、市场等因素的变化可能对估算投资才产生影响，最终可能影响业主在本项目的收入和盈利能力。对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费。在实施过程中，定期（一般按年）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算进行调整，并调整溶资策略。614、土地出让风险近几年，XXX县经济和城市建设发展加快，据国土部门认为，目前项目区储备土地