2012年上海嘉兴世贸中心项目整合营销传播方案销售推广策略

2012年上海嘉兴世贸中心项目整合营销传播方案销售推广策略城市解读巴黎大都市圈伦敦大都市圈纽约大都市圈五大湖大都市圈长三角大都市圈东京大都市圈【城市区位现状解读】区位优势嘉兴地处长三角城市群和东部沿海经济带的地理中心，以上海为龙头的长三角城市群正积极推动地区经济一体化和联动发展。政策拉力浙江省又对环杭州湾地区提出打造新的“浙江制造”的战略目标，构建环杭州湾产业带及长三角“金南翼”三圈交汇未来焦点【嘉兴城际交通】交通通达长三角枢纽嘉兴三大经济圈的结点城市，已初步确立杭州湾北岸交通枢纽的地位。无论现在还是将来，城市的对外交通枢纽网络辐射整个长三角一线城市，成为通达沪、杭、苏、甬客货空间联系的重要交汇点。观点嘉兴纳入四大城市的“1小时交通圈”，不仅仅是时间效率的提升而对城市崛起的触动将十分积极。空间枢纽决定经济前景，从长三角宏观区域分析，嘉兴占据长三角四大城市的枢纽点地位，对应于新的发展机遇期，其实内在的优势明显。固有的地理位置和独特的交通条件，加上产业基础和经济实力的雄厚，市辖五县（市）都各自具有鲜明的产业特色，且全部进入全国百强县市前五十名。嘉兴上海杭州苏州15分钟25分钟高铁宁波1小时杭州湾跨海大桥绍兴1个小时1小时嘉绍跨江大桥【嘉兴经济地位分析】观点区域背景决定了嘉兴发展可能的战略方向城市集群联动实现相对高水平经济成长的可能。一主（嘉兴主城区）五副城（平湖、嘉善、海盐、海宁、桐乡一新城（滨海新区）十五镇、三轴两环嘉兴城市规划及发展方向1未来嘉兴规划为浙江接轨上海、竞合苏南的门户型都市地区2长三角南翼新兴的现代服务业基地、浙江省科技创新和文化职教的先进地区环杭州湾先进制造业的重点发展地区3吴越古韵与现代文明交相辉映的城乡和谐发展地区及融汇江南水乡和江海特色的生态宜居型都市地区【嘉兴城市格局及定位】【城市地产板块分析】嘉兴城市规划结构东进西拓、北控南移“东进”东部以南湖新区为中心，处于发展中阶段，大体量、大规模开发是该区域的市场特征。发展格局及价格走势具有明显上行的趋势，市场潜能较大。城市热点生态居住区“西拓”（城南及西南）城市核心延伸区率先体现高位价值，成为继市中心板块后，城市拓展的房产“先行者”,房产开发市场密集度与价格占位均处高点。“北控”依托与主城交通和工业区发展起来的居住区。“南移”南部随着行政文化中心的建设，用地发展迅速。以南湖新区建设为动力，以南湖大道为发展轴，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。随着嘉兴融合长三角经济圈的逐渐深入，城际交通的日益发达嘉兴州已经不是嘉兴人的嘉兴，在文化承袭、城市形象、资源占有、地缘归属等多个价值点的角力下，越来越多的外地客群选择在嘉兴置业。【城市板块客群分析】外来客源逐渐涌入改变传统的本地消化格局小结嘉兴地理位置优越，经济基础雄厚，随着交通的进一步拓展以及长三角经济圈联动效应日益显现，区域枢纽地位将得到加强。嘉兴城市的迅速发展，扩张了城市规模，使不同的板块定位鲜明，随着政务功能的外迁，秀洲新区及南湖新区与主城区形成房地产发展三足鼎立之势；城市的建设伴随着资源的最大化利用，从城市发展及规划来看，老城区未来新增供应几乎为零，决定了老城区地块的价值稀缺及定位走向；嘉兴作为长三角楼市价格洼地的状态，导致了上海、杭州客群的涌入，使得嘉兴房地产市场依托传统本地客群的现象发生改变。经济分析2011年嘉兴经济保持较快增长2011年嘉兴经济保持较快增长，全市实现生产总值266806亿元，可比增长106，增速比上年回落31个百分点。第一产业增加值14609亿元，增长31；第二产业增加值153618亿元，增长105，其中工业增加值137707亿元，同比增长121；第三产业增加值98579亿元，增长120。工业生产较快增长，企业效益平稳增长2011年，全市规模以上工业企业总产值5677亿元，现价增长256，增速分别比一季度、上半年、前三季度回落78、44、16个百分点，但高于全省平均42个百分点，居全省第4位。有一半行业盈利增长。其中建材、电力、通信设备实现利润总量大、增长快，利润总额分别增长325、116和234。【嘉兴市国民生产总值走势】【三产发展】第二产业调整升级化纤制造业、纺织面料制造业、汽车配件产业、机械标准件产业、家电产业等；禁止发展重化工业；第三产业重点发展面向区域的会展、博览、物流、金融保险、房地产服务、商业服务业等第二产业调整升级化纤制造业、毛衫、皮草制品制造业、新型建材业；禁止发展重化工业；第三产业增强综合服务职能第二产业调整升级机械标准件产业、木制品业、新型建材业；禁止发展重化工业；第三产业重点发展配套、服务于上海的居住、休闲产业第二产业调整升级服装制造业、新型建材业；禁止发展重化工业；第三产业重点加强商贸、金融、港口服务业等第二产业调整石化产业；禁止发展石料业；第二产业调整升级造纸业、机械标准产业、家电产业；禁止发展石料业；第二产业调整升级皮草制品制造业、新型建材业；禁止发展重化工业；第三产业增强综合服务职能第二产业仍为拉动经济的主导产业；进出口总值22820亿美元，比上年增长326。机电、服装、纺织、居主导地位。全市有规模以上主营业务收入500万元以上工业企业7524家，比上年增加444家。第三产业占国民经济约393，仍有较大提升空间，且第三产业增速连年保持高增长，嘉兴面临服务业发展的转型与壮大。消费品市场稳定增长，对外贸易增长较快2011年，全市社会消费品零售总额94857亿元，比上年增长187，增速回落02个百分点；扣除价格影响，实际增长130，增速回落13个百分点。建党90周年节庆拉动效应明显,消费品市场呈逐季增长态势。14季度全市零售总额分别增长163、167、215和199。全市汽车、家具等住行类商品销售有所降温。全市限额以上企业家用电器和音像器材类、建筑及装潢材料类零售额比上年分别增长169和35，增幅回落79个和269个百分点。汽车类零售额比上年增长179，增幅回落393个百分点。居民消费价格继续上涨，工业生产者价格涨幅回落2011年，市区居民消费价格水平延续上年高位运行态势，市区居民消费价格同比上涨55。四个季度的同比涨幅分别为45、51、66、56。其中食品价格上涨109，尤其是猪肉价格涨幅较大【消费品市场情况】固定资产投资增速放缓，实际利用外资增速回落2011年，全市固定资产投资额15025亿元，同比增长128，其中投资项目（单位）投资111772亿元，增长53,增速同比分别回落85个和114个百分点。房地产开发投资额3848亿元，增长423，增速同比回落23个百分点。全市商品房销售面积39074万平方米，同比下降345。工业生产性投资6657亿元，增长9，增速同比回落54个百分点。全市基础设施投资28185亿元，下降148，增速同比回落272个百分点。全市新批外商投资项目260个，同比减少40个；合同利用外资3113亿美元，同比下降29；实际利用外资1721亿美元，同比增长69，增幅比上年回落137个百分点。【固定资产投资情况】财政收入增长较快，金融存贷款增幅继续回落12月末，全市人民币存、贷款余额分别为407518亿元和303869亿元，同比增长156和162，其中城乡居民储蓄余额187056亿元，同比增长154。全年金融机构人民币新增贷款3563亿元，同比少增89亿元。企业家信心指数和企业景气指数明显回落四季度，企业家信心指数993，比三季度和上年同期分别下降133和299点，跌至“微弱不景气”区间。企业景气指数1243，分别比上季和去年同期下降27和225点，仍处在“较景气”区间。居民收入稳步增长，民生状况继续改善全市农民收入水平已连续八年位居全省第一。政府民生支出继续增加。社会保障、劳动就业工作继续加强，全市城乡享受最低生活保障户数179万户、保障人数338万人,同比分别下降27和29。【民生景气指数】小结2012年嘉兴经济发展仍面临复杂多变的国内外经济环境，机遇与挑战并存。中央宏观调控政策的背后是政府的“稳中求进”，努力保持经济平稳较快发展。嘉兴具备典型的二线城市特征，以工业为主的城市经济运行模式制约了第三产业的发展，商贸服务业的占整体经济的比重还不够大，在一定程度上影响了商业地产的空间。政策影响2010、2011年持续的政策加紧令到住宅市场出现超调风险（即超出“合理回归”范畴的调整，即房价在局部市场，超过30的下跌），在这一背景下，今年两会，再次重申促房价合理回归的同时，也明确表示，在按揭贷款和利率等金融政策上，给予首套购房支持,同时强调要大力增加普通住宅的供给。这是为了防止成交量超跌，而令市场陷于不正常的波动之中。从目前来看，政策短期内不可能出现转向。从政府的规划来看，写字楼也是今后城市建设中的重点。在秀洲新区，总部经济、商务楼宇的建设与发展，成为了秀洲新区房地产发展建设新的增长点。以京润国际、丽晶广场、浙联金座等为代表的10多幢现代化、高档次的写字楼正在拔地而起。高端写字楼租售市场回暖2011下半年，全球甲级写字楼净租金最高的三大地区分别是香港、伦敦西区和巴黎。在亚洲，新加坡写字楼的每年净租金为每平方尺6581美元，属全球第八高地区。亚洲的写字楼空置率跌势明显，2011年下半年空置率下降的市场数目比增加的市场多一倍。在各地写字楼市场当中，于2011年下半年空置率跌幅最大的地区几乎都位于亚太区，例如，成都由于制造业及现代服务业发展蓬勃，2011年下半年的空置率下降78，上海则下降32。2011年全球写字楼租金指数同比上升50，全球资本价值指数同比上涨82，显示出商业地产领域的持续复苏。但是，由于受到了全球宏观经济环境的影响，不同于2011年上半年更为强劲的增长态势，2011年第四季度增幅平稳，只分别上涨048及044，反映了全球写字楼承租方和投资者应对经济环境不确定的谨慎态度。全球经济背景不确定性仍然导致承租方及投资者保持谨慎，由此削弱了全球写字楼商业房地产的恢复能力。虽然两个全球指数都有少许上升趋势，但季度增长率远远低于2011年上半年。商业地产出现短期或将出现二三线城市供给过剩由于一线城市拿地不容易，成本攀升，公司上市后要扩张发展，开发商到二三线城市发展是必定的过程。但部分高速增长的城市能够吸纳新增供应，而部分细分市场，经济不达标，短期内商业地产的供应恐出现供给过剩。50强城市写字楼供应量将快速增长，2014年将有800万平方米的办公楼面积竣工。2014年市场甲级写字楼总量达3700万平方米，而二三线城市占比达35，相比2011年大幅增长。二三线城市随着可供交易数量增多，商业地产投资市场也将会出现进一步结构性增长，在2006年和2007年间，中国商业地产直接投资额达178亿美元，其中新兴城市50强占全国商业地产投资额的10。但在2008年和2009年，全国商业地产投资额为190亿美元，50强城市占比有所减少，跌落至5。由于在全球金融危机的影响下，投资者为降低风险而选择撤回一线城市。而在2010年和2011年，中国商业地产投资额达340亿美元，50强城市商业地产投资活动再度强劲反弹，交易占比一举翻了四番，占到全国商业地产投资市场的20，直接投资额高达68亿美元。随着可供交易资产数量的增多，商业地产投资市场将会出现进一步的结构性增长。然而，交易额的大小则会随风险偏好和流动性的变化而波动。随着可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对“中国新兴城市50强”城市中产阶级人口数量的强劲增长。预计未来五年内这些城市中产阶级的人数将增长一倍，达到125亿以上。交通基础设施的不断改善，零售业的强劲增长以及中国制造业基地向内陆地区的转移，这些因素将充分带动物流仓储细分市场的未来发展。未来十年内，以二三线城市为主的中国50个新兴主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来亟须的商业房地产供应。50强新兴城市2011年全年的零售销售总额达到75万亿元，而北上广深等4个一线城市的零售销售总额为22万亿元。未来十年，中国新兴城市50强每年的实际经济增长率预计将达到10，居民可支配收入和富裕家庭数量也将稳步上升。就目前嘉兴市场而言，调控得到了初步的成效，房价水平也开始稳中有降，政府作出了对首套房的信贷优惠政策，支持刚需购房。今年是比较适合置业的一年，尤其是人居展前后。购房者可以根据自身的消费需求及消费能力来挑选。高品质的楼盘、大品牌的开发商在2012年应该会赢得更多市场“品质先导”会更加深入购房者之心。商业市场商业地产在嘉兴楼市中，一直是一块“软肋”，成交量一般倒还算稳定，没有什么大起大落。自去年楼市开始限购限贷之后，商业地产的重要性也逐渐显现出来。嘉兴全市年销售额超5亿元的大型零售商业企业达68家，超10亿元的大型零售商业企业达12家。嘉兴全市人均拥有商业网点面0811平方米。基本形成不同功能、不同形式互为补充的商业业态结构。【城市商业现状描述】传统禾兴商圈地位无法撼动【城市商业现状描述】禾兴商圈商业聚集区嘉兴市商业核心物业形态包容性强，涉及业态广，包含戴梦得、江南大厦、梅湾街。现状分析商业密，档次参差，人气旺，极具商业价值。禾兴商圈南湖商业副中心秀洲商业副中心逐渐形成【城市商业现状描述】南湖商业副中心新兴商圈物业形态以家具、汽车等专业卖场为主，区域内包括万好家居、国际中港城、汽车商贸园等大型项目。现状分析人气不旺，商圈有待发展。秀洲区商业副中心新兴商圈物业形态以江南摩尔作为区域内最大型的商业项目，为SHOPPINGMALL的商业形态。现状分析由于偏离市中心，假日外缺人气。禾兴商圈秀洲区商业副中心南湖商业副中心嘉兴商业规划的目标是“由传统工业向现代工业、商贸、旅游城市迈进”并提出了“建设嘉兴工业基地，商贸物流中心”的具体目标，将城市性质定位为现代工业、商贸、物流和旅游服务型城市。【嘉兴商业未来规划】规划拟新建三座购物中心，总面积1520万平方米。在现有市级商业中心中的“口”字型核心区块，新建包含百货店在内的大型购物中心一处，面积在810万平方米，标志性零售商业建筑。在南湖、秀洲两个副中心分别建一处面积在35万平方米的购物中心。【嘉兴南湖新区规划】未来南湖新区将有总建面积约170万方的商住综合体量推出，其中商住面积约158万方，办公面积约88万方，另外还将建一个约22万方的主题购物公园、约77万方的商贸物流城和一家总建面积11万方的商务酒店江南CBD位于国际中港城和国际电气城中间，规划定位为南湖新区的商贸中心，主要建设内容为南湖新天地、金融服务中心，第五大道商业街区南湖新天地占地约30亩，主要建设内容为特色商铺、饭店、咖啡、酒吧、SOHO公寓等。金融服务区占地约50亩，规划定位为南湖新区商贸中心金融服务区。第五大道商业街区占地约220亩，沿第五大道轴线两侧展开。市级商圈现以零售业态为主，但出现多业态综合化趋势由商业市场整体调研发现，禾兴商圈中两大百货人气旺营业额高但设施陈旧业态单一整体档次不高不能满足全方位的消费中两大百货人气旺，营业额高，但设施陈旧，业态单一，整体档次不高，不能满足全方位的消费体验，商圈内以零售业态为主，整体仍处于传统商业阶段。然而随着江南摩尔、梅湾街等项目的发展，商业逐渐往多业态综合化发展，预计未来商业体将更加显现“一站式”服务的趋势，市场期待更为先进的商业体。小结目前，最为吸引人的商业地产都位于嘉兴市中心范围内，而相似的产品定位、相近的目标客户，也让商业地产的同质化越来越明显。如何在有限的市场份额中寻求突破成为商业地产未来发展的关键。最新成交动态今年1月，嘉兴楼市仅成交普通住宅308套，为五年以来最差。然而到了2月，成交套数攀升到688套，是历年同期的第二高。到了3月份的时候，成交量飙升至1150套，比2月份上涨了近100。由于没有利好的政策配合，今年一季度楼市的成交回暖，主要还是靠“降价”。自龙年春节开始，楼盘优惠开始出现，幅度也较之前的大，特价房信息源源不断，这也开启了嘉兴楼市的新一波降价热潮。在这波降价潮中，嘉兴历史性地有开发商推出了“成本价”销售。在如此利好的局势下，13月份嘉兴市区降价楼盘成交中，发现绝大多数的降价楼盘销售还是很不错的，特别是一季度开盘的楼盘，其中最为突出的是晴湾和恒大绿洲，开盘当日销售过半，特别是晴湾更是出现了一房难求的局面。【嘉兴最新楼市行情】成交略有上涨嘉兴楼市现“下跌式回暖”“下跌式回暖”并未给嘉兴楼市带来成交大涨的局面3月推盘数量激增，去化量不足30经历了去年下半年的淡季后，开发商终于在年后看到了楼市的一丝曙光，3月，众多经历了好几个月“沉睡”的楼盘，终于蓄势待发，集体开盘了。一时间，嘉兴市区可售房源数量飙升7楼盘开盘共推出可售房源1800余套，截止3月底，市区共备案500余套，去化率不足30。这也让市区存量房数量达到了近24000套，成为今年以来的新高。【嘉兴最新楼市行情】降价或将持续利好局势有利刚需出手从今年楼盘销售看，这一波的价格下降，最大的赢家几乎只有刚需，在接下来的二季度里，预计将会迎来更温暖的“春天”。在今年两会结束时，温总理表示要将房价控制在合理范围内的言论，顿时在全国激起了千层浪。随后朱家埠副部长齐骥表示，未来将继续坚持房地产市场调控不放松。就目前嘉兴市场而言，调控得到了初步的成效，房价水平也开始稳中有降，一些楼盘也推出了大幅的优惠，这样的利好市场，十分适合刚需的入市，而此时，政府作出了对首套房的信贷优惠政策，支持刚需购房。【嘉兴最新楼市行情】8个新盘亮相,或将开启4月楼市的黄金期4月，嘉兴楼市又将迎来一次盛宴，1316日嘉兴春季房博会蓄势待发，共有56个楼盘参加，其中纯新盘占比较大，这也是进入2012年后，嘉兴楼市新一轮的“楼盘抢滩”。另外，4月的嘉兴楼市也并不寂寞，据不完全统计，绿地新都会、金都夏宫迪园、泊金湾明珠广场等8个楼盘开盘【4月行情】【各区均价及跌涨幅】【各区均价及跌涨幅】【当月红盘】逛展会的人多了，买房的人少了2012嘉兴春季房博会第二天，恰逢周六，笔者在嘉兴市房地产交易展示交易中心看到，前来观展的市民比昨日明显增加，房博会正式迎来周末人流高峰期。据统计，房博会首日看房人流量约14万人次。改善型购房者，显得比较谨慎。【嘉兴春季房地产博览会最新动态】土地成交情况2011年嘉兴市本级共非成交工业用地227万平方米，同比下降92，成交金额7365亿元，同比下降10122011年，嘉兴土地拍卖成交面积以下半年为主，上半年的成交面积大约仅为全年的三分之一。尤其以余凤板块和城北乡镇板块为主，南湖新区和秀洲核心板块均无地推出，可见目前楼市格局下政府暂缓了核心区域的推地速度，伺机推动乡镇板块成为未来一段时间内的开发重心区域。【2011土地市场供求分析】2011年，成交的面积较大的宗地基本集中于经济开发区，这与市政府大力开发国际商务区有着密切关系。约227万的出让土地分布在哪里【2011土地分布比例】截止2011年12月31日，嘉兴共出让成交21宗居住类地块，平均楼面价为1968元/平方米。其中南湖新区居住类用地楼面价平均为3611元/平方米，秀洲区居住类用地平均楼面价为2665元/平方米；经济开发区居住类用地平均楼面价为4812元/平方米。全年居住类成交地块平均楼面价1968元/【2011居住用地楼面价对比】2011年嘉兴共出让成交30宗商服类地块，平均楼面价为4073元/平方米。其中南湖新区商务类用地楼面价平均为4568元/平方米，秀洲区商务类用地平均楼面价为1974元/平方米；经济开发区商务类用地平均楼面价为4059元/平方米，南湖新区成为本年度出让商务类用地楼面价最高的区域，经济开发区为商务类用地成交最多的区域。全年商服类成交地块平均楼面价4073元/【2011商服用地楼面价对比】7月6日下午的土地拍卖再掀高潮，201104号土地，共有6家举牌竞价。最终以吴先生等组成的自然人以9810元/平方米的高价竞得，而吴先生正是嘉兴温州商会的会长。2011年10月10日,嘉土2011第07号嘉兴国有建设用地使用权以招标形式顺利出让。本次招标出让的五地块均被上海绿地（集团）有限公司标得，其中三宗为住宅用地，2宗为商业金融用地。3月7日下午的土地拍卖会，吸引了众多外来房企。其中20117号地块经过一番激烈竞争后，最终被四川蓝光和骏实业股份有限公司和成都双流和骏置业有限公司以6100元/平米的成交价联合竞得。继万科、绿城之后，又一房产巨头恒大地产正式进驻嘉兴楼市了。在5月26日的嘉兴土地拍卖会上，恒大地产以2255元/平米的成交价竞得了位于嘉兴市秀洲区油车港镇的一地块。开盘大概5000多【2011地块成交分析】【2012最新地块成交分析】孙佳卫5785580818医疗卫生54846嘉兴市南湖区大桥镇七沈公路与天宇路交叉口西南侧2012南0012月27日嘉兴市环球汽贸有限公司205220471516商业（汽车4S店）83759东至沈氏用地界，南至华劲用地界，西至昌盛南路。北至空地经开20122号2月16日计入容积率总建筑面积的40除抵押处置外不得销售嘉兴中安市场管理有限公司800795地块一0815地块二0812市场用地（钢材专业市场）1152939东至茶园港绿化带，南至华玉路，西至纵二路，北至周安路绿化带经开20121号2月16日竞得人成交价挂牌起始价（元/）容积率用途出让面积地块位置编号出让时间2月成交状况也实在冷清3宗土地，其中2宗直接成交，1宗仅加价20元/成交，土地出让总金额仅为20473万元【2012年2月地块成交分析】【2012年1月全国土地成交分析】目前嘉兴土地市场拍卖，凡推出市场、汽车4S店等土地类型，基本都有参与者报价，流拍十分少见，而与住宅、商业有关的土地类型，流拍现象则十分常见，虽然部分土地价格也较为便宜。业内人士分析，之所以出现龙年首月的土地成交冷清的现象，背后包含了开发商资金紧张、对后市预期谨慎等因素，另外政府也从“有地不能推”迈向了“推地无人要”的境地在住宅市场持续低迷的情况下，住宅用地从以前的香馍馍变成了烫手山芋。部分开发商选择进入商业地产，寻求机会，推高了商贸用地的价格。小结写字楼市场集中在中山路、禾兴路、建国路、勤俭路、等几条主干道或商业街上主要楼盘（早期）建国路港澳商城（1998年）贵都商务楼（1999年）越秀路众安商（1998年）、贵都商务楼（1999年）、越秀路众安商务楼（2001年）等。近年开发的写字楼（20042007）中山西路远洋广场、中山西路世纪广场、越秀南路中环广场、中山路汇丰广场、越秀南路中环广场在中山西路老320国道以西（及交叉口）形成开发热点，形成了以远洋广场、世纪广场、财富广场、国浩广场及永泰广场等主体的商务活动集聚区【嘉兴办公物业分布状况】主城区秀洲新区小结2004年以前，嘉兴写字楼市场投放量不大，主要集中在主城区商业主干道上，楼盘品质偏低；随着秀洲区的开发，中山西路以西形成热点，无论是在品质、配套还是物业管理，都有了大幅提高；南湖区产业结构调整，大量企业引进，使得服务企业大批引进，全市写字楼迎来高速增长2006年之前，嘉兴写字楼市场相对较低迷，无论是在开发量还是销售量方面都比较滞后07年以后嘉兴开发量还是销售量方面都比较滞后，07年以后，嘉兴写字楼市场突飞猛进【嘉兴办公物业发展情况】由于嘉兴本身并不属于商务型城市，第三产业薄弱，因此外来企业和服务型企业相对较少,06年以前，租用办公楼的企来企业和服务型企业相对较少，06年以前，租用办公楼的企业多为本地小型服务企业嘉兴写字楼经历了06年以前的低迷后，在近几年需求大幅上升，销售面积大幅增加，空置率有所下降。政府机关、事业单位客户群需求特征带有明显的计划色彩,一般按照计划逐步释放未来按照政府计划,该需求群体主要集中在秀洲新区办公物业的需求中大型企业客户群目前嘉兴写字楼市场的该类客户群主要包括各类大型的金融企业/制造企业这类客户群的办公场所主要集中在南湖新区以及秀洲新区【嘉兴办公物业客户分析】民营企业客户群主要是外地来嘉兴的公司办事处、企业代理商、企业管理机构等这些机构随着嘉兴地理位置优势的日益凸现，逐渐增多。另一类是正在蓬勃兴起的中小规模的公司和企业，涉及进出口贸易、咨询、广告和中介服务等行业投资型客户群投资型客户群随着住宅投资价值的回落,写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资收益率吸引了一定数量的纯投资型客户【嘉兴办公物业客户分析】浙江经济构成以民营经济为主嘉兴办公物业租售对象均以民营企业为主。小结运河新区以四大项目为核心建设运河CBD，办公物业新增供应约20万平方米南湖新区以总部商务花园及嘉兴科技城为核心建设商务中心，在建及待建项目，不久办公物业供应约80万平方米。老城区未来新增供应量较少，仅为6万平方米秀洲新区写字楼供应庞大，政府规划为商办休闲区及商贸核心区，前2年批地块几乎均带有办公性质，即将新增办公约为20万平米以上。【各区放量】小结2004年以前的嘉兴写字楼市场，楼盘品质总体偏低，当时的嘉兴第三产业薄弱，服务型企业很少，主要客户多以小型自营企业为主。近年来，随着嘉兴经济的发展，第三产业有了长足进步，越来越多的外地企业纷纷进驻，作为服务这些企业的写字楼物业也随之升温，写字楼的楼盘品质以及配套得到全面提升。嘉兴的写字楼仍然采用销售模式，由于产权分割，没有真正形成统一管理，统一租赁的甲A级写字楼，针对高端客户服务的办公物业尚属市场空白。近年来，写字楼市场逐渐增温，销售状况良好，但是随着南湖、秀洲新区的开发，即将有近130万平方的写字楼推出市场，总量偏大。热点写字楼盘点丽晶广场项目位于秀洲新区规划中的商办休闲核心区内，是区域内首个问世的写字楼项目，也是区域内目前唯一的商业、商务综合体（将于今年动工），北面则于规划中的中关村长三角创新一期商业步行街一路之隔。【丽晶广场】丽晶广场周边区域价格走势简述截止到4月08日为止，丽晶广场所在的秀洲区区共有在售住宅项目21个，销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为11540元/平方米，近半年来持平。与丽晶广场相比售价最高的恒创春晓源燕园为8500元/平方米，占总数的24；10个项目的销售均价低于丽晶广场，售价最低的翠堤紫府为3888元/平方米，占总数的48；另有6个项目的销售均价与丽晶广场持平。耀城广场占据中山东路核心区位,西临阳光大酒店,以无可复制的地段优势俯瞰禾城之变迁。16万平方米的建筑规划面积,包括住宅城市尊邸、办公商务双子星座、商业精品商街在内的三大高端物业成就市中心罕有的复合型标志性社区。优势位于市中心不足地块不规则,建筑密度较高【耀城广场】行政区域经济开发区区域板块运河新区项目位置中环西路西、新盛东路东建筑类型由裙房和两栋塔楼组成，项目集商铺、写字楼、酒店物业类别写字楼产权年限50开工时间2009年12月11日容积率43绿化率20建筑面积办公总建面积63981平方米总建面积17000平方米车位数地上车位数1200个地下车位数258个车位总数1458个装修精装,公共部分精装,【泊金湾明珠广场】行政区域经济开发区区域板块运河新区项目位置中环西路西、新盛东路东、规划A6路南方位西南运河新中环外三环内建筑类型由裙房和两栋塔楼组成，项目集商铺、写字楼、酒店为一物业类别写字楼开发商浙江泊金湾投资开发有限公司投资商浙江泊金湾投资开发有限公司物业公司嘉兴泊金湾物业有限公司产权年限50开工时间2009年12月11日容积率43绿化率20建筑面积办公总建面积63981平方米总建面积17000平方米占地面积148544平方米【泊金湾明珠广场】行政区域南湖区区域板块南湖新区项目位置南湖亚欧路与亚美路交叉口建筑类型多层,物业类别酒店式公寓,开盘时间2011年12月31日入住时间2012年10月01日销售状况新盘起价7500元/平方米最高价8000元/平方米产权年限50年开工时间2010年04月12日竣工时间2012年10月01日容积率18绿化率35得房率76【嘉兴总部商务花园5号楼WO居】地处嘉兴市中心主干道中山东路与越秀南路交汇处，地理位置极其优越，可谓独占嘉兴市区发展核心脉搏，市中医院、香溢大酒店、嘉兴市交通局、嘉兴体育馆等成熟配套环伺左右，戴梦得商圈、江南大厦、少年路步行街、大润发、江南摩尔等商圈。项目总占地面积约4000平方米，总建筑面积约20000平方米，是一幢由两层地下室，四层裙房和十层塔楼组成的商业办公综合体。【嘉悦大厦】行政区域秀洲区区域板块秀洲新区项目位置洪兴路2323号方位三环以外建筑类型高层物业类别写字楼开发商嘉兴市大禹环境工程有限公司投资商嘉兴市大禹环境工程有限公司售楼地址洪兴路2323号开盘时间2011年12月31日入住时间2011年12月31日产权年限50容积率347绿化率20得房率7580办公总建面积30138平方米占地面积8667平方米地上车位数200个地下车位数200个车位总数400个【海州之星】行政区域南湖区区域板块市中心项目位置嘉兴市禾兴北路与三元路交叉口方位一环外中环内建筑类型1栋17层物业类别写字楼开发商嘉兴市恒创置业有限公司嘉兴市恒创置业有限公司物业公司嘉兴恒创物业管理有限公司售楼地址嘉兴市禾兴北路与三元路交叉口开盘时间20111231入住时间20130501起价6960元/平方米最高价8010元/平方米产权年限40开工时间2010年04月16日容积率16绿化率312得房率6868总户数36000办公总建面积36000平方米总建面积21730平方米占地面积22500平方米【恒创广场】雄踞集商务、生活、购物、休闲娱乐于一体的嘉兴城市新CBD运河新区，承载嘉兴新经济突前思维，以精细智识投入，打造百年基业前瞻基地。周边商场、银行配套齐全，现代化建筑外观，优越的自然环境，星级酒店式公共区，50年独立产权，121245灵动空间，可充分满足创业人士的办公需求。展现空间与变换的至高境界，可大可小，灵活机动，个性打造极具创意组合的开间格局。50年独立产权，便捷的产权分割，功能灵活多变，以自由门槛入驻，不凡空间，自然成就高远理想。【元一柏庄环球时代】聚焦嘉兴科技城感受嘉兴总部商务花园东方天玺位于南湖区亚欧路和广益路交叉口，是嘉兴天亿房产开发的第一个项目。该项目用地面积8275平方米，建筑面积2559107平方米，容积率252，地上总建筑面积2033497平方米，其中商业403075平方米，办公162365平方米，共16层，由3层裙楼和13层主楼构成，是一幢集商业与办公及单身公寓为一体的综合性大楼。位于中环南路沿线的嘉兴总部商务花园规划总面积约为738亩，主要功能有写字楼、研发中心、会展、商务楼宇等。随着嘉兴总部商务花园的启动，目前已吸引了长三角众多企业的目光，渐渐形成了“磁吸”效应，目前已有43个项目落户园区总部商务花园，总投资超13亿元人民币，其中15个项目已经竣工，18个项目在建，10个项目计划明年开工建设，涉及通信、贸易、电子等多个产业，潜力不断涌现，发展极为迅速。入驻嘉兴总部商务花园的企业内有相当一部分的高级管理人才来自外地，建造高端住宅区，为这部分人员提供舒适的就近高级住宅十分必要。而地处嘉兴总部商务花园正是迎合了这个市场。【东方天玺】集高档写字楼、顶级餐饮及沿街商业为一体的27层商务综合体，中和国际将力争打造成为整个秀洲新区乃至嘉兴城区的地标性建筑。中和国际，秀洲区商贸核心地段，86M挑高精装大堂、大金VRV空调、干挂石材、三菱高速电梯、LOWE玻璃幕墙、全装修交付、台湾怡盛物业点点细节，点亮了中和国际，也点亮了秀洲商务新标领。百米高楼气势逼人，建筑风格现代简洁，与蔚蓝天空完美应和，27层办公楼凸显商务办公特色。恢弘大气的高层结合西侧5层商业裙楼，挺拔干练的完美气质展现无遗。【中和国际】【中和国际】总建筑面积589679平方米办公面积333654平方米商业面积1449898平方米以四星级酒店的标准装修，同时设置商务咖啡吧、1000平方员工之家、隆聚酒楼千人宴会厅、商务中心等各种配套，铸就秀洲新区首席办公的最贵气质。作为高层综合楼，集商业、办公、餐饮与一身，主楼为27层高的办公楼，底层为局部商业，位于整个建筑的东侧。建筑的西侧则为5层的多层商业裙楼。雄踞大嘉兴中轴线禾兴路与三元路聚拥的老城核心，总建筑面积近36000平方米，由4层的“一站式邻里生活广场”、17层的“国际5A商务中心”两大功能板块构成。项目凭借综合的业态组合，前瞻性的建筑规划，国际5A智能化配置的赢者商务境界，为生活大师和领袖级企业提供了一个互动交流平台和创富平台，建成后将成为嘉兴老城北部首屈一指的集“购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、住宅”等于一体的国际化“一站式”商务生活中心。【恒创广场】恒创广场，涵盖了类似于“MALL”的集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，同时“国际5A商务中心”的合体也使之成为“MALL时代”的创新产品。恒创置业颠覆传统商业模式，运用十年开发理念菁华，以便捷、休闲、开放与亲和为特征，以满足人们生活需求为前提，拟引进国际顶级品牌主力店，融入国际化商业广场规划理念，开创嘉兴国际级开放式邻里生活广场。【恒创广场】嘉兴世界贸易中心地处中轴大道中环南路、云东路口，西邻中港城五星级酒店，东靠南湖新区商务大楼，周边规划有江南CBD、南湖新天地、南湖商贸中心未来嘉兴中心活力区（CAZ）的正中心。嘉兴世界贸易中心距沪杭高铁仅约3公里，离沪杭高速嘉兴东出口6公里，距建设中的嘉兴机场20分钟车程，尽享现代化交通立体网络的便利快捷。设备标准1、523层标准化办公产品层商41米，平面布局呈回字型布局，面积81平米910平米；2、东区1820层LOFT景观豪华商务区75米，顶层视野、景观，真正实现买一层送一层尊贵体验；3、34层商务配套区完善的商务配套为入驻企业提供全方位的商务服务（多功能会议区，常年展示区，餐饮配套服务等）；4、12层商铺（配套区，如会议室、服务中心等物业由开发商自持）嘉兴办公市场思考一、办公物业销售面积连年增长，销售良好，中高端写字楼出租率较高06年之后，嘉兴的办公物业销售面积持续保持高速增长。目前嘉兴市写字楼主要以销售为主，销售形势良好。06年之前的旧写字楼由于设施陈旧，面积分割杂乱，入住企业层次不一及物业管理不到位，整体出租率较低。对比近年来中高端写字楼，由于品质良好，物业管理到位，出租率相对较高，中环广场及财富广场等出租率均超过90。【嘉兴办公市场思考】二、知名本地企业及外资企业不选择嘉兴的写字楼。通过对嘉兴排名前20位的知名企业（五芳斋集团、梦娜袜业、民丰造纸等）办公选址进行分析，63厂区办公，33在市区，4自己建设集团总部大楼；由于嘉兴目前外资企业仍为少数，并且不会考虑低端或购买写字楼物业，嘉兴市场上目前尚没有真正意义上的甲级办公楼。【嘉兴办公市场思考】三、主城区地块日渐稀缺，现有办公物业档次普遍偏低作为城市发展的腹地和起源，嘉兴主城区集中了嘉兴最早期的写字楼物业，这些物业多建成于19982005年，档次普遍较低，入驻的企业也多为本地私营的小服务业，基本上没有正规的物业管理。而随着主城区可用地块的减少，和未来规划中对商业用地体量的限制，区域内对于高档写字楼的需求日益凸显。四、第三产业发展空间广阔，外资注入逐年增加虽然嘉兴目前仍以第二产业为主导，但近几年第三产业以平均每年24的涨幅递增，三产的发展以及外地企业的投资，势必为办公市场带来大量的客户，而外资的不断注入，也将带来一定体量的高端需求。【嘉兴办公市场思考】嘉兴需要高端写字楼，提升整体形象满足高端客户需求市场供应与需求之间仍有很大空间市场的供需关系，是以市场细分为基础，而整体市场的供应过剩，并不代表细分市场的供应过剩；通过市场调研分析结合市场实际需求情况，我们发现，高端办公物业的市场存在一定的需求，但办公物业市场的供应过剩，仅仅是中低端产品的供应过剩，其高端市场供应甚至存在整体空缺的现象。【嘉兴办公市场思考】运河新区新增供应约20万平方米南湖新区新增供应约80万平方米。老城区为6万平方米秀洲新区新增办公约为20万平米以上。分析嘉兴未来办公物业供应较大，但综合来看主要是以总部办公及企业自建大楼为主。从此类土地供应分析，主要为制造业购买绝大部分不投放市场。反映了目前嘉兴以第二产业为主导的经济结构。根据同类城市发展的规律来看，嘉兴面临服务业发展的转型与壮大。第三产业的发展将带动服务行业的巨大提升，对高品质的办公物业租赁需求巨大。而服务行业的特性决定了它们不会像制造业一样产生购买地块自建办公楼的行为。因此嘉兴经济结构的未来变化，将导致对高品质管理的办公物业的需求增加。【嘉兴办公市场思考】企业发展需求外贸、制造等中小民营企业的发展成长，需要有与企业规模及形象相匹配的规模写字楼。产业结构调整第三产业的飞速发展，尤其是的服务业扩容带来了对高端写字楼市场的进一步需求。区域规划主城区的规划改善，标志着原先散乱的、品质不一的市场特征得以改善。市场空间嘉兴未来的写字楼整体供应虽然偏大，但在老城区未来的供应几乎为零，为本项目留下市场空白。【嘉兴办公市场需求思考】而从市场供应与市场需求的落差来看，市场需要一个能够保证品质的写字楼，能够彰显企业形象，管理一流的高端写字楼才能保证租客的整体档次及水平。前期营销动作分析认识不够对世界贸易中心认识不够世界贸易中心不仅提供办公场所，还有大型室内商场，有很多家专卖店和快餐厅，还有各种规格大小的会议室、贸易展销厅、艺术展览馆、学术研讨厅等等。导致产品定位上不够准确，营销动作与世贸之间的不对称和营销手法过于单一对嘉兴市场认识不够嘉兴离上海近，嘉兴毕竟不是上海，世界贸易中心在嘉兴是否被无条件消化及接受这个问题并未考虑，嘉兴城市规划中南湖区的定位没进行深入研究，所以在区域上没发现问题也没去解决问题。嘉兴商住倒挂的问题非营销能改变的，售价上如何克服如何解决有无可能突破所以有的问题不是“世界贸易中心”几个字就能解决的。对嘉兴人民群众声音认识不够至少直到世贸开盘为止，嘉兴人民还没有认可并接受世界贸易中心思路不对简单来说，因为认识不够导致的。思路决定出路，世界贸易中心这项目不仅要通过营销及市场推广让项目步入“中环广场”等当地备受认可的高端写字楼同一竞争序列，甚至跳出嘉兴都是有必要尝试的，“墙外开花墙内香”能导致不错的结果也未尝不可。首先当地人民认为嘉兴这座城品性过于温润，不一定能跟世贸融合；其次当地人民置业第一点先看开发商，偏爱本土知名开发商，除此之外，对楼盘获得什么荣誉奖项这点也非常关注。万科的项目亮相第一件事就是获得什么建筑奖说明万科营销策划团队在嘉兴市场这块下了足够功夫了，才能变成点击率最高，最受关注期待的楼盘，万科拿地后第一次市调显示，80当地人民并不知道万科是谁，只知道好像有点名气。对于嘉兴来说，难度相当大的商业及写字楼，营销团队过于经验主义，没有深入了解嘉兴市场，轻视了问题的结果一定是严重的客没找准对嘉兴写字楼买家认识不够嘉兴企业排名前20强里没有一家是选别人造的楼自用的，这就是为什么工业用地在嘉兴长久以来都是抢手货的原因，买家以当地闲散投资客居多，这也是甲型写字楼去化速度慢的原因靠当地闲散资金能消化世界贸易中心吗南湖新区的新兴中小公司能消化世界贸易中心吗大企业放弃自建厂房，被世界贸易中心所折服进世贸办公就是企业实力的象征还是线下大客已谈好了五芳斋集团如果没有一项的回答是肯定的，那11年底的开盘等于是0蓄客的状况下开盘，义务给隔壁众位邻居树立价格杠杆，为他人做嫁衣裳。总体行销策略快速发售、回笼资金、同步招商编排次序、依次发售强推（售）写字楼、招商工作同步跟进统一经营、品牌管理“经营决定价值”，依托世界贸易中心品牌，组建或寻求国际知名经营管理公司统一运筹管理，组建专业招商团队，在发售前期及招商之前先期确定后期经营管理模式，以期获得客户市场对于本项目的投资信心和价格预期。从消费者的角度出发是削弱市场抗性的最佳手段1、谁会掏钱来买2、谁会最后来用3、怎么让掏钱买的跟最后用的互相影响办公部分营销课题1、谁会掏钱来买买了自己来用买了给别人用认可并期望借世贸品牌实现企业形象再跨越的嘉兴本土大中型企业浙江省内知名热钱拥有者高能力投资客（以嘉兴温州宁波为主）购买目的固定资产置业，企业发展自用购买目的固定资产投资，抢占稀缺资源，对未来投资回报市场充满信心2、谁会最后来用自己买自己用租别人的用认可并期望借世贸品牌实现企业形象再跨越的嘉兴本土企业已在南湖新区的发展型中小公司及外来企业（例如绿地）使用目的固定资产置业，企业企业发展自用使用目的通过稀缺资源运用，作为自身企业资源及社会资源整合的平台，构建企业文化及社会文化3、怎么让掏钱买的跟最后用的互相影响认可并期望借世贸品牌实现企业形象再跨越的嘉兴本土企业已在南湖新区的发展型中小公司及外来企业（例如绿地）浙江省内热钱拥有者高能力投资客以嘉兴温州宁波等地为主买了自己来用买了自己不用租别人的来用行业领袖形象领袖掏钱的人销售目标使用的人诱惑目标引导作用促使作用行业领袖形象领袖掏钱的人销售目标使用的人诱惑目标资源线充分运用企业主老板资源进行定向营销及线下与行业协会互动产生口碑营销销售线异地及本地高投资力客户挖掘采用异地中介营销及本地高端房产客户资源营销为主推广线充分运用高端媒介及通路形象宣传老板资源如何落地作为投资性需求，企业主资源的充分利用是关键，按项目20层的整体体量来看，老板资源的销售核心应在于尽可能促进整层大面积销售，销售量争取3层到4层，位置选择15至18楼高区，尽可能确保以整层企业入驻为核心，以此确保项目整体品质高度，避免企业混杂，影响后期使用。13层、14层中高区能卖则卖（必须整层购买，确保品质），不能卖保留。杀客关键价格优势，产品空间自由调整，可分期支付。资金回笼按900方整层计算，1万左右单价，900万一层，合计3600万难点当地企业自建办公现状一时难以改变投资客如何落地当前市场背景下，商业地产投资前景受到认可，但温台等地的投资客依然处于观望状态，就其核心原因分析，关键在于后期投资回报率无法保障，对于租赁市场不具备足够信心，因此对于下单较为犹豫，如何提供信心就是销售关键。销售范围在12层以下6层以上，采用产权分割形式，小面积减小投资压力的同时采用售后回租形式确保下单。杀客关键售后回租（非传统带租约），开发商向买家统一回租10年，销售租金一次性支付，确保投资客无后顾之忧。回笼资金7层900方，售价1万2，单层1080万，合计7560万，回租租金08元/平米天，单层大约32万一年，10年260万，7层共计租金投入1820万，即销售可回笼资金半亿多。关于办公楼物业返租策略利益解析增加物业投资比例以提升总体营销进度，加速回笼资金；扩大了项目入驻群体，尽可能的增加大楼人气解决了项目高品质、高价位与区域现实成熟度不足的矛盾通过回报方式避免销售中的大幅折扣提升项目品质，市场需要一个能够保证品质的写字楼，能够彰显企业形象、管理一流的高端写字楼以5年为回购期限,回购物业由开发商继续转售。客户购房5年后，若对物业持有意向发生改变，经协议可向开发商提出回购要求回购时，从客户所支付的购房款中一次性扣除5年租金，剩余部分退还客户定期回购策略利益解析削弱市场风险给客户带来的购买抗性，有力促进项目阶段性资金回笼；有效保证双方利益，建立项目无可比拟的美誉形象；达成最稳固的销售保障，同时可保证开发商在5年之后二次销售的高利润空间。租赁客户如何落地写字楼租赁需求量明显存在，因此合理租金设置是后期使用租赁的关键，可以采用免租1年引入形式，确保足够吸引力吸引小型企业的入驻同时又能提升开发商品牌。还可跟买了本案的银行谈合作，配合政府解