易居中国】上海市场2008年11月市场报告 -上海机构（下）

上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有1200811上海房地产报告SHANGHAIREALESTATEREPORT市场报告上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有2典型个案开元坊二期御华庭11月广告投放、成交情况平面媒体投放金额投放版数投放次数成交金额成交套数成交均价104700442436887846821563开元坊二期御华庭位于黄浦区陆家浜路板块，该区域交通出行便捷，生活配套设施完善。是黄浦区比较成熟的生活区之一。项目紧邻区域主干道西藏南路路，销售价格适中，成为区域热销楼盘之一。I营销策略平面媒体广告。少量但诉求明显的广告攻势是御华庭的营销的策略方式，虽然没有花哨的概念炒作。但其用意明显的广告诉求全复式大宅和适中的价格，还是吸引了广大客户的兴趣开元坊二期御华庭2008年11月广告投放明细楼盘名称区域板块环线属性投放金额投放次数上海开元坊黄浦陆家浜路板块内环内公寓御华庭6013004广告名称楼盘参考价刊例价版面投放数量发布日期类型上海楼市租售情报112000025120081120硬广告新闻晨报196100025120081120硬广告新闻晨报97900025120081127硬广告新闻晨报195300025120081113硬广告数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有3媒体策略突出产品优势全复式大宅项目在蓄水时开发商果断打出广告突出产品市中心复式全景大宅，直白的向客户阐明其产品特点，及自身产品的稀缺性效果测评该盘一经推出即引爆了黄浦的住宅市场，当月成交68套，位列当月区域成交套数第一。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有4典型个案金地湾流域11月广告投放及成交情况平面媒体投放金额投放版数投放次数成交金额成交套数成交均价6105004618354753311917282金地湾流域地处浦东世博核心板块，紧邻中环线（在建），3桥3遂2环构筑便捷交通体系，畅达市中心。项目距离已经通车的轨道交通6号线（华夏西路站）仅600米，可顺利转乘2号线、4号线，便接到道陆家嘴、人民广场、静安寺等商圈枢纽。项目总面积近20万平方米，南面正对约40米宽的三林港和总建面约7万平米（已建成35万平米）三林公园，社区内三林港、中汾径两条天然河流交汇，2湾1园的自然资源得天独厚。I营销策略精装修，小户型项目特色精装修小户型多层花园洋房，经典前后花园设计，南北通透。两梯两户设计得房率较高。部分亲水房源独享水岸美景上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有5广告投放明细楼盘名称区域板块环线属性供应量成交量浦东新区大三林板块中外环公寓/别墅/10621平面媒体名称发布日期发布版面广告费用投放次数规格上海楼市20081101封底608001彩色上海楼市20081101第一页1833001彩色上海楼市20081101封底828001彩色新民晚报20081104第A11目击版1040001彩色上海楼市20081115第一页606001彩色金地湾流域租售情报20081120第二页1190001彩色投放策略特色产品介绍金地湾流域自7月开盘以来成交情况良好，精装修小户型公寓去化率较为理想。开发商在媒体投放上主要介绍其特色产品，打响品牌知名度。效果测评金地湾流域本月总共成交119套，成交面积10621平方米，成交均价17282元/平方米。特色产品精装小户型公寓一经推出，引起市场上极大的关注，成交情况火爆。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有6三、产品分析（一）新盘数据分析1、别墅项目上升明显小高层项目减少建筑形态新盘量（个）多层7小高层12高层6复合型33纯别墅13合计71数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统CRIC系统数据显示，11月上海商品住宅推案新项目共71个，累计新增供应为10767万平方米。在71个项目中，复合型项目共有33例，项目数所占比重依然最高，达到了465。本月值得关注的是，别墅项目供应放量，共有13个纯别墅项目新近入市。2、区域分析外环区域比重过半建筑形态新盘量（个）内环内5内中环9中外环10外郊环38郊环外9合计71数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月新推案项目依然以外围区域为主。CRIC系统数据显示，11月外郊环新推案有38个，占全市新推案比例达到535；而值得注意的是，本月内环内有5个项目上市，为中心区增加了不少的房源。新盘建筑形态分布多层99小高层169高层85复合型465纯别墅183新盘区域分布内环内70内中环127中外环141外郊环535郊环外127上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有73、房型分析楼盘房型分布数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统CRIC系统数据显示，11月有二房和三房房源推出的项目数分别有36个和32个，可以看出，二房、三房毫无疑问是市场房源供应的主力。而在11月不仅纯别墅项目供应放量，同时另有16个复合型住宅项目推出了其别墅房源，因此共有25个项目有别墅房源新上市。上市房型分析11月新盘上市房型表房型配比房型单位数（套）房型面积（M2）套数比例（）80620701201091231503634091501902141802002复式584584658别墅9749741098合计8872887210000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统从上表中可以看出，11月新推房源中小户型占到多数，100平方米成为了供应分水岭，100平方米以下户型占比为508。在各类户型中，二房占比为4795，其中，80100平方米的二房新增供应最多，占全市新增供应的比例达到了375。（二）新盘速览1、典型楼盘滨河华城销售状况该案于11月13日推出了440套，共计4639996平方米的住宅房源。11月，结合该案前期推出房源，共成交了282套，合计面积28034平方米，在11月全市商品住宅成交面积排行中，位居第1名。产品亮点社区规模较大，未来值得期待。开发商品牌号召力较强，性价比较高。万源城上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有9销售状况该案于11月22日分两张预售证推出了138套，共计3853339平方米的公寓和别墅。11月，该案共销售了97套，合计21254平方米，其中9套为别墅。在11月全市商品住宅成交面积排行中，该案位居第3名。产品亮点项目体量庞大，产品丰富，品质优良。金地格林世界销售状况该案于11月8日推出了356套，共计5445259平方米的住宅房源。9月，该案共成交了184套，合计18847平方米，在11月全市商品住宅成交面积排行中，该案位居第4名。产品亮点原生的水系、已建成的高级会所、网球中心等生活设施共同建就宜居社区。祥和星宇销售状况该案于11月8日推出了174套，共计1853917平方米的住房房源。11月，共销售了132套，合计面积13913平方米，在11月全市商品住宅成交面积排行中，该案位居第5名。产品亮点中环的价格洼地。保利叶上海销售状况该案于11月22日分两张预售证推出了309套，共计3918573平方米的公寓和住宅。11月，共成交了117套，13818平方米。在11月全市商品住宅成交面积排行中，该案位上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有10居第6名。产品亮点品牌产品力强，顾村公园未来可期。2、特色楼盘推荐龙湖滟谰山对于上海而言，龙湖是新人，绝大多数的上海市民甚至没有听说过龙湖，但在业内，在重庆、北京这是个举足轻重的名字。龙湖产品向以专注品质和细节闻名，这是与许多追求快速开发、快速扩张截然不同的一种企业战略。龙湖滟谰山是龙湖在上海首个项目，于2008年10月20日和11月12日分两批共推出了292套，共计3467782平方米。推荐理由一别墅区中的新“墅”龙湖滟谰山位于赵巷别墅区，紧邻佘山别墅区。别墅区内居住氛围浓郁。项目以西班牙、意大利、托斯卡纳建筑为风格，引起一股别墅新风。走进滟澜山，只见树不见墅。“植物是建筑的外立面”，这句话在滟澜山得到了最直观的诠释。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有11推荐理由二抬高的社区龙湖滟谰山整个社区地坪抬高2米，在社区内营造出高低错落的山地体验；同时将车道和居住空间形成交错，释放出大量的园林化空间。此外，由于社区真体抬高，下沉庭院和地下室仍在地块原有构建之上，避免了潮湿、倒灌等现象，形成真正可利用空间。推荐理由三新颖的“7090”龙湖滟谰山受“7090”的限制，开发商通过新颖的设计，以叠拼等形式创新出了新的住宅形式，丰富了上海市场的产品，满足了部分消费者的特殊需求。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有12上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有13（三）案例PK品牌间的较量康桥水都与万科四季花城的对比分析缘起在这次的同区位专题分析中，我们选择康桥水都和四季花城两个楼盘进行对比分析，是基于下面的几点原因两盘同属宝山西城区板块，是目前板块供应成交活跃楼盘。区域消费客层都属中端自住消费需求。两者产品差异明显。两者客观条件略有不同。两者的销售成绩同样良好。楼盘简介万科四季花城东起江杨北路、西至松兰路、南到宝杨路，规划总建筑面积40万平方米，住宅综合容积率13，属大型居住社区。康桥水都万科四季花城上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有14康桥水都（盛高香逸湾庭院）东至杨泰路、南至泰和路、西达蕴川路，规划总建筑面积60万平方米，综合容积率12。地理位置万科四季花城位于宝山西城区的核心位置，仅邻西城区绿龙（绿化公园），规划中的基础设施集中于项目周边，未来是生活便捷。康桥水都位于西城区的最南端，紧邻外环线，距离轨道交通1号线的距离较近，居民出行方便。同时外环线和共和新路高架也方便私车出行。当前环境目前，四季花城周边以待建空地为多，西城区大规模的开发建设将陆续开展，短期内生活设施、交通出行只能依赖小区本身提供。康桥水都相对距离市区较近，交通出行是最大的利好，同时，小区周边也有部分现有的生活配套。不过，杨行镇的老工房也不少，整体效果欠佳。户型设计数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统两大楼盘的户型设计差异化较大。康桥水都三期近期新近开盘，推出房源还不多，户型相对单一。几乎全部都是90平方米以下的二房。万科四季花城二期已经开盘较久，房源丰富选择余地广。从一房到联排，各面积段楼盘名称万科四季花城康桥水都户型一房二房三房复式联排叠加二房叠加套数7533933244119296371331768面积M2601007090901108090901001101401002001502108090150200比例4492027198626381141772225879565435上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有15户型都有较多的房源分布。而与康桥水都最大的区别在于四季花城不仅有90平方米一下的二房，还有90平方米一下的三房，此类房源满足了相当一部分消费者的需求。四季花城88平方米三房康桥水都89平方米二房市场表现两大楼盘都具有较强的品牌优势，同时在宝山西城区已经耕耘了数年，区域消费者的接受度较高。康桥水都三期（盛高香逸湾庭院）11月新近开盘，9000元/平方米左右的价格平开，贴近市场底线，受到消费者良好的反馈，11月该案共销售了128套，位居全市成交第9名。四季花城是装修房，装修给项目增加了新的附加值，从首期开盘以来便一直受到市场的广泛好评。11月，四季花城共成交了124套，与康桥水都齐头并进。11月两大楼盘成交情况对比楼盘名称成交面积（平方米）成交套数成交均价（元/平方米康桥水都116061289052四季花城114221249545数据来源易居中国CRIC中国房地产决策咨询系统上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有16第四章办公楼市场上海酝酿新政，借楼宇经济拉升财政收入11月1日，对应中央政府的救市政策，上海出台14条房地产政策，这14条政策是为了防止房价大跌而量身定制的。而即将出台的新政策，目的则是为了更好地吸引企业投资。“新政策的内容体现在三点一是将工业用地的容积率从1提高到2二是企业总部大楼用地，可以按照工业地块招拍挂方式出让三是增加上海写字楼的建设，计划每年增加150万160万平方米的写字楼供应量。”政府是希望借由“楼宇经济”，提高财政收入。在上海，有两个区的写字楼极为集中静安区和卢湾区。其中，仅卢湾区的淮海路共有商务楼宇23幢，上缴的税收占到了卢湾区税收总额的50。据上海市卢湾区招商办公室主任陈昌鸣说，从2002年到现在，淮海路的楼宇没有增加一栋，但税收却以每年2030的速度上涨。经济形势急剧变化，上海中心“逆水行舟”成本不定11月29日,上海浦东陆家嘴Z3地块巨大圆形水泥基地上,总投资148亿的“上海中心”项目低调开工没有剪彩、不见白鸽、不放鞭炮。在Z3地块两侧,十多个月前,上海环球金融中心以492米的高度,刷新了金茂大厦十年前创下的“中国高度”,而即将在2014年竣工的上海中心,将以532米再次刷新环球金融中心的高度。上海对这一超高建筑开工仪式的“冷处理”实属有因,在11月27日的上海政府新闻发布会上,上海中心项目董事、总经理顾建平否认了上海中心开建时间的选择与中国政府刺激经济计划有关。顾建平认为,由于当前原材料、能源价格的回落,该项目建设成本将得到更有效控制。如其所言,此轮经济金融危机为上海中心建设带来压力之时,也给这个巨无霸工程带来了机遇。上海中心大厦建设发展有限公司董事长孔庆伟对本报记者表示,在经济趋冷的时候,上海中心的建设也有利于拉动内需,熨平经济波动。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有17上海陆家嘴浦发大厦14亿整体出售位于上海陆家嘴核心区域的浦发大厦以总价14亿元的价格整体挂牌出让。此次挂牌的是浦发大厦项目公司上海浦发大厦置业有限公司下称“浦发置业”100股权，包括7亿元债权在内的出售总额达14亿元，单价超过3万元/平方米。据上海联合产权交易所下称“上海联交所”挂牌公告，浦发置业的核心资产为浦发大厦8层商场、919及2132层的办公楼、地下一层自行车库及地下产权车位61个，合计建筑面积超过46万平方米。目前浦发大厦的出租率为8319。公司前一年度的主营收入及净利润分别为118亿元和353万元，较早一年度均有不同程度的下滑。据项目转让方安排的尽职调查联系人孙健介绍，浦发大厦原为浦发银行和上海东展有限公司共同投资开发并持有，在此次项目出让前，浦发银行所持有的股权已经进行了剥离。此次浦发大厦的12层楼面出让方则为上海东展有限公司和上海东展房地产有限公司，后者为前者的子公司之一。浦发置业的长期借款高达107亿元，且持有的浦发大厦所有地面之上的楼层及土地使用权均已抵押给上海浦东发展银行上海分行，而上述借款的实际债权人为上海盛欣投资有限公司，目前浦发置业已归还37亿元借款，抵押权亦已取消，因此7亿元的债权为上海盛欣委托上海东展代为转让。金融风暴加剧，李嘉诚搁置上海真如项目金融危机对房地产行业的冲击正在逐步加剧，甚至连李嘉诚旗下地产巨头也未能幸免。从香港设施管理学会举办的“中国房地产会议”论坛上了解到，长江实业开发的上海真如副中心综合性项目已搁置招聘计划，项目进展也放缓。普陀真如项目是长和系长江实业及和记黄埔在上海拿下的最大的房地产综合开发项目，地块位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南，地块面积177262平方米，容积率41万平方米/公顷。李嘉诚名下长和系虽然进入中国多年，但一直以来大部分项目由和记黄埔进行主要运作，长江实业更多只是股份投资。上海真如镇项目是由长江实业主导操作的首个项目。随上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有18着项目去年年底通过商务部外资项目批准，公司原本准备全面启动项目开发，单计划招聘员工数量就超过100名。但近期随着全球整体金融环境恶化，公司招聘计划被搁置，而项目进度也随之放缓。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有19一、市场解析1、供求关系分析供应量小幅下跌，需求量回暖；供依旧大于求数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，办公市场供应量为1754万平方米，环比10月下幅下跌467，同比2007年11月上涨5017，上海市销售型写字楼共成交958万平方米，环比大幅上涨3380，同比07年11月大幅下跌4475。供求比为1055，办公市场依旧呈现供远大于求的态势。图4112007年11月2008年11月上海市可售型写字楼供求结构图02040万平方米000408121620供应1168306111019041048118410059261660997108618401754成交1734163514201074972123815941382720669800716958供求比14805312911909310515914904306707403905507070810820830840850860870880890808上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有202、供应量分析中心区域供应量小幅下跌，远郊区域连续三个月上涨；预计未来将会大量上市数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，办公楼市场供应总量1754万平方米，环比10月下幅下跌467，与2007同期相比上涨5017。其中，中心城区供应1006万平方米，环比上月小幅上涨1671，同比2007年大幅上涨11822；远郊区域供应748万平方米，较上月环比明显下跌2344，同比2007年上涨580。本月销售型办公项目供应量中心区域供应量上涨，项目增多；远郊区域的供应量集中在奉贤、嘉定两区。由于金融风暴直接影响国内的房地产市场，办公市场几个月来成交情况不佳，开发商纷纷推迟开盘时间。随着房地产新政的出台，成交量的上扬，预计未来12月之内，销售型办公还将陆续推出一定体量。虹口区续普陀、杨浦区域之后成为中心区域热点；远郊区域奉贤供应活跃11月，新增总面积为1754万平方米，一共有13个项目供应，与上月供应相比项目增加1个。其中，虹口区续普陀、杨浦区域之后成为中心主要供应区域。本月，虹口区推出上海港国际客运中心7栋销售型写字楼以及1栋租赁型甲级写字楼；普陀区长城大厦的品质较高，供应量为30858平方米，供应面积居全市供应第二名。远郊区域的奉贤区供应图4122007年11月2008年11月上海市可售型写字楼供应量对比05101520万平方米中心城区4611484322419104865538373010905185628621006远郊区域70715777794850005296211965704795249777480711071208108208308408508608708808908100811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有21总量为32024平方米，占全市供应总量的1825；南汇的绿地峰汇商务广场、金山区上海服装机械城七期均有供应。表4112008年11月可售型写字楼新增项目一览区域楼盘名称板块环线属性新增面积新增套数参考价（元/平方米）虹口区上海港国际客运中心北外滩板块内环内办公4256514345000普陀区长城大厦内普陀板块内环内办公3085814431000奉贤区南郊商务广场南桥板块外郊环办公2713414812000嘉定区安亭镇泽普路577号嘉定新城板块外郊环办公2220233814000南汇区绿地峰汇商务广场惠南板块外郊环办公192023209000闸北区和源大楼大宁板块内中环办公976020422000虹口区鸿旭豪苑北外滩板块内环内办公796412826000浦东新区海上国际花园二期花木、北蔡板块内中环办公720711814000奉贤区健康花苑海湾板块郊环外办公4890115000虹口区嘉和国际大厦四川北路、四平路板块内环内办山区上海服装机械城七期朱泾镇板块郊环外办公1417115500闸北区维达大楼不夜城板块内环内办公27312265虹口区虹叶花苑二期办公四川北路、四平路板块内环内办公84125000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统3、成交量分析中心、远郊区域成交量纷纷上涨，市场回暖初显端倪数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，上海市可售写字楼共成交958万平方米，环比大幅上涨3380，同比07年图4132007年11月2008年11月上海市可售型写字楼成交情况05101520万平方米中心城区1291197682960790110341009343815394801694远郊区域53472444424436533756374382882612362640711071208108208308408508608708808908100811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有2211月大幅下跌4475。其中，中心城区成交694万平方米，较上月环比大幅上涨4458。远郊区域成交达264万平方米，与今年7月份相比上涨1186。本月全市成交量超过95万平方米，出现回暖迹象。尤其是中心城区的成交量上扬态势较为明显，虹口区的上海港国际客运中心7栋写字楼集体成交，成交面积达4256456平方米。该项目为位于黄浦江畔，办公、商业综合体，该项目7栋写字楼分别被中化集团，中国远洋运输集团、中国海运集团，上海地产、上海建工、上海港务集团，以及瑞士地中海航运公司七家大集团收购。内环内所占比重连续两个月上涨，中外环、外郊环不同程度的下跌数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，各环线成交所占比重中，郊环外所占比重明显上升，内中环以内办公产品小幅上升，其他各环线都有不同程度的下降。其中，郊环外的成交量上涨主要由于嘉正国际大厦6214平方米的成交，占郊环外成交比重的7564，内环内成交比重已连续两个月上涨，成交总量为5935677平方米；环线比重跌幅最大的为中外环办公产品，环比10月成交所占比重大幅下跌7003。以往金桥地区成交量较大，本月该区域成交稀少，主要成交项目是宝山的祥腾生活广场。各面积段成交比重平分秋色，小户型办公产品已基本饱和11月，上海市可售型写字楼100平方米以下小户型的成交量较上月微幅上涨，占全市图4142008年10月2008年11月上海市可售型写字楼环线成交比重12082203174619285782755871598362991010203040506070内环内内中环中外环外郊环郊环外200810200811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有23面积段成交比重的31。小户型办公产品在市场上已基本饱和，且有向150平方米扩大趋势；200500平方米办公产品成交依然活跃，其成交量占到本月总量的22，成交量为2147273平方米，主要成交项目为上海港国际客运中心；其他各面积段成交比重均在10左右。数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统4、价格分析全市办公市场成交均价为26022元/平方米，依旧处于高位数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，上海市写字楼月度成交均价为26022元/平方米，环比明显下跌1058，同比去年同期相比大幅上涨5173。中心城区成交均价32172元/平方米，环比明显下跌1613，与2007年同期相比上涨5444；远郊区域成交均价9874元/平方米，环比下跌389，同比明显上涨。上月受到个案（中信广场）影响，带动全市成交均价大幅上涨，本月依旧受图4152008年11月上海市可售型写字楼各面积段成交比重100150191003120050022150200950010001215007图4162007年11月2008年11月上海市写字楼月度成交价格走势0200004000060000元/平方米全市写字楼17150148531384115928161451584418378169481422218562161382910026022中心城区20831188081612817882198921829425544193682022123668192283836032172远郊区域8879988188158982992192951067710419888111802976710274987407070810820830840850860870880890808上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有24到虹口区的上海港国际客运中心整体收购的影响，全市写字楼均价处于高位，浦东的陆家嘴金品以及黄浦的东淮海壹号（淮海源商务大厦）、亚洲广场项目等均带动全市均价。价格2万元以上成交产品比例超过50；低端写字楼溢价能力不高，成交量下降数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，上海市写字楼成交面积的涨幅最大的价格段出现在50001000元/平方米，涨幅达到3846，20000元以上/平方米的办公产品占全市成交量比重超过55，虹口区的上海港国际客运中心成交均价在3545万元之间，成交面积42564平方米，嘉里不夜城企业广场以及旭辉世纪商务广场等大型项目成交均价均在20000元以上，远郊区域部分品质较好的写字楼成交均价也在20000元以上。均价在5000以下的写字楼成交量跌幅最大，下降幅度达到8333。由于品质较低的写字楼项目溢价能力与投资回报率相对较低，吸引客户能力较低。5、市场特征全市办公市场成交回暖，虹口、闵行项目分别占成交10强中的2席11月，成交量前十名楼盘的总成交量为72398平方米，占整体成交量的7552。其中，虹口、闵行区域成交依旧较为活跃。虹口区的上海港国际客运中心继中信广场之后成为本月成交冠军，项目占全市成交总量的4440，占前10强总面积的5879；闵行区的中电紫旺电器城、大上海国际花园三期、华商时代商业广场成交，其中2个项目名列10强；虽图41708100811上海市可售型写字楼各价格段成交比重分析63795329211322568859175812300212538635085027491339147603713318327969491187895109101624417958154600490102030405060705000以下5000100001000015000150002000020000以上单位元/平方米08年10月08年11月上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有25然杨浦、普陀两区的成交量较上月有所上涨，但成交依然不佳。表4122008年11月写字楼成交面积排行榜项目名称区域面积（平方米）单价（元平方米）套数1上海港国际客运中心虹口区42565393261432嘉正国际大厦嘉定区621510024733上海中电紫旺电器城闵行区45495170454绿地峰汇商务广场南汇区37848028715嘉杰国际广场虹口区289012707236杨家港动迁基地四期工程徐汇区286817780467嘉里不夜城企业广场闸北区284823963298上海九久青年城二期松江区242411153529华商时代商业广场北地块闵行区2328205442110祥腾生活广场宝山区19251040746数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统涨幅最高的为长宁区，上涨幅度达到2943；奉贤区跌幅高达6811月，上海市共有11个区域的写字楼成交量出现不同程度的上涨，其中以长宁区出现大起大落状况，上月成交异常，大幅下跌99，本月大幅上涨2943，本月以华宁国际广场（宣化路300号项目）为主要成交项目。南汇区成交量较上月大幅上涨，这主要由于绿地集团对于卢湾区域重点项目前期投入需要大量资金，为了全力配合该项目的启动，其下绿地峰汇商务广场价格下跌，导致成交量大幅上涨；而有4个区域的写字楼纷纷成交量下降，其中奉贤区成交量跌幅达68，该区域只有一个上海海港国际贸易中心项目成交，且成交套数为1；金山区本月出现成交，上海服装机械城七期商品房项目、山鑫城市广场C项目；崇明、卢湾、青浦无成交量，本月不计涨跌。表4132008年10月11月区域办公类物业成交量对比区域10月成交量11月成交量涨跌幅（）上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有26（平方米）（平方米）宝山378438602长宁5316172943崇明/奉贤35811468虹口332194697741黄浦3455306211嘉定4515702656金山/317/静安2152347994卢湾/闵行749475991南汇6484553602浦东2855238916普陀2616338529青浦167/松江6645297255徐汇2766323417杨浦2494293318闸北3343477940数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统长宁区成交均价大幅上涨，奉贤区、静安区成交均价下跌11月，长宁区的销售型写字楼成交价格理性回归，黄浦区的嘉利浦江公馆、亚洲大厦高价位的办公项目成交，导致该区域价格上涨。奉贤区、静安区成交均价下跌，属于成交异常，不具代表性。表4142008年11月办公类物业成交均价排行项目名称区域面积（平方米）单价（元平方米）套数1嘉利浦江公馆黄浦区1946113712亚洲大厦黄浦区93156735133上海港国际客运中心虹口区42565393261434嘉汇国际广场徐汇区633087015东淮海壹号（淮海源商务大厦）黄浦区162028111166陆家嘴金品（金博尚品苑）浦东新海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有277华宁国际广场（宣化路300号项目）长宁区16172683788嘉里不夜城企业广场闸北区284823963299海银国际大厦静安区35323521110绿地东海岸国际广场浦东新区126231222数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统表4152008年10月11月区域办公类产权物业成交均价对比10月均价11月均价区域（元/平方米）（元/平方米）涨跌幅（）宝山11540118333长宁1299926837106崇明/奉贤12341361271虹口472883688722黄浦204863749283嘉定8601984714金山/4833/静安339561181765卢湾/闵行10177103021南汇4647739459浦东151552249948普陀176512156322青浦13021/松江11168108783徐汇19654180678杨北146262228252数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有28第五章商业市场11月份全市商业营业用房市场供求比为1048，市场继续上月的供过于求状态。本月商业营业用房供应量为2170万平方米，环比上月增加365万平方米，涨幅为2022。商业营业用房成交面积为1036万平方米，环比上月增加311万平方米，涨幅达到4279。商业营业用房成交均价为12122元/平方米，环比上月大幅上涨984。购物中心也将有“星级评定”为引导全国上下如火如荼的“造MALL潮”，商务部委托中国商业联合会购物中心专业委员会起草了购物中心建设和管理技术规范及购物中等级划分技术要求。中国商业联合会购物中心委员会商务副主任左波表示，今年购物中心年会的主题便是商讨拟订星级评估标准，评估标准涉及购物中心的地域、建筑物硬件（包括停车场、内外部交通、智能中央控制系统）、业态与品牌组合以及经营管理系统。据悉，该评估标准设置了最高等级为“五星级购物中心”，相关要求包括必须位于一线城市中心商务区或繁华地带，建筑面积必须在5万平方米以上，提供停车位1000个以上，主力店必须是高档百货商场，并集国际一线品牌、顶尖影院、顶级餐饮场所为一体的综合性消费场所。龙之梦经营权正在交接中第一阶段调整年底完成，明年启动第二期长宁区2008年招商会议昨日举行，作为长宁区商圈最重要商业项目之一的龙之梦购物中心表示，凯德商用对该商场的经营权正在交接中，今年年底将完成第一阶段招商调整，明年启动第二期。同时，长宁区整体进行约10个项目的招商，拟打造四大商圈与周边区域错位发展。此前曾有消息称，新加坡嘉德置地旗下嘉德商用收购了龙之梦50股权及100经营权。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有29龙之梦购物中心商场总经理杜卫青昨日表示，目前具体的经营权还在交接中，但由凯德商用主导的整体业态调整和重新招商已在进行中，现在对龙之梦的定位是集购物、休闲、娱乐于一体的“一站式”商场，从一层到九层分别为精品时尚、流行女装、男装、运动天地、儿童区域等，同时还对172家新品牌进行了调整，加大欧美、韩国等国际品牌的引入，并计划从传统百货转型为主打大面积品牌旗舰店购物中心。“此前长宁的商业定位不太明确，现在我们决定突出打造四大商圈，而龙之梦购物中心正是最主要的项目之一。”长宁区商业联合会有关负责人张晓磊透露，接下来，长宁区会重点打造四大商圈，包括定位国际购物中心的虹桥商圈、定位交通枢纽型商业中心的中山公园商圈、定位体验型区域商业中心的曹家渡商圈和定位总部园区配套商业的临空总部经济园区。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有30市场解析1、供求关系分析1048，市场持续供过于求数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月市场供应量、成交量出现大幅上涨，供求比为1048，商业营业用房市场仍表现为供过于求，庞大的市场存量难以被迅速消化。2、供应量分析商业营业用房供应大幅上涨2022数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月份商业营业用房供应量2170万平方米，继上月供应大幅上涨后，本月环比继续图5122007年11月2008年11月上海商业营业用房市场供应量对比图0100000200000300000平方米中心城区39166427231540240756737577788450533157226026933958178271556109远郊区县202512492721452676011E051E051E05779722E051E0535089977962E050711071208108208308408508608708808908100811图5112007年11月2008年11月上海市商业营业用房供求结构图00020004000万平方米0005101520供应量241292229717178217162109200126130180217成交量271209141474149161134178177113968726103供求比11207206106608407408316308809007404004807070808080808080808080808上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有31大幅上涨2022。其中，中心城区新增商业营业用房561万平方米，环比继续下降3217；远郊区县新增商业营业用房1609万平方米，环比大幅上涨6453。本月占全市供应排行榜一、二位的分别为推出256万平方米的上海服装城项目、推出228万平方米的奉贤海湾商业街B、C、D区项目。表5122008年11月商业营业用房主要新增项目一览区域楼盘名称地址新增面积（平方米）推案套数（个）参考价（元/平方米）金山上海服装城枫泾镇朱枫公路8678弄256313684500奉贤奉贤海湾商业街B、C、D区海马路5558弄、5680弄2278730413500松江南都白马花园新桥镇明中路881弄21378589000松江月亮河碧园弘翔路51弄19327477000嘉定欧沪生活广场曹安公路2300弄1464210425000闸北上海临汾名城汾西路87,88弄1234310219000嘉定嘉贤庄塔城东路288弄11131605000闵行华商时代商业广场北地块七莘路3599弄7号1091012530000虹口鸿旭豪苑大连路515号8675325000虹口上海港国际客运中心、商业配套项目东大名路658、670、678号48651142000数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统3、成交量分析市场成交大幅上涨4279数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月商业营业用房成交面积1036万平方米，环比上涨4279。图51307年11月08年11月上海商业营业用房市场成交量对比图050000100000150000200000250000平方米中心城区41336505656080611675576386463243353254546016442600217671819336292远郊区域2302915861802843567592125969369155915303117037079375006543886734407070810820830840850860870880890808上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有32中心城区11月成交363万平方米，环比大幅上涨9948，主要成交项目为虹口区的上海港国际客运中心、商业配套项目，本月成交049万平方米，该项目连同办公被整栋收购；远郊区县11月成交673万平方米，环比大幅上涨2382。主要成交项目为宝山区的成亿宝盛家苑，本月成交084万平方米。表5132008年10、11月商业营业用房成交量涨跌幅区域0811月成交量（平方米）0810月成交量（平方米）涨跌幅宝山17639209474236浦东16602711013350嘉定13757104233199奉贤1284212962093金山863659694468虹口7480131646839松江62166023320南汇466281914308闸北4634210212046普陀27302904599静安19692078525杨浦185025912860闵行159426594005青浦156641286206黄浦8370崇明43219407773徐汇1280长宁63913077卢湾00数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月中心城区成远郊区县成交量双双表现