成都中信蜀都新城项目股权投资信托可行性研究报告_52页

成都中信蜀都新城项目股权投资信托可行性研究报告报告要点一、信托计划摘要我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模572亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过22亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资06亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向项目公司成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为6757，其余3位股东的股权比例为3243。信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12超额部分的50”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12超额部分的100”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12的标准以自有资金予以补足，并将其持有的3243股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配。二、成都项目内容摘要本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分，开发商为成都国宏腾实业有限公司，由川宏金沙、万腾实业以及成都世通共同出资设立，注册资本24亿元。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约20分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通本项目。本项目总占地面积42648亩，平均容积率45，预计总建筑面积17079万平方米，其中住宅约9571万平方米，商业2726万平方米，地下面积约4781万平方米。项目开发总投入预计约72亿元，可实现销售收入1006亿元，实现税后投资利润约2856亿元，项目投资利润率约3963，项目总体开发周期为6年，年化权益净利率达到6432；信托期限内，年化权益净利率可达3975。本项目即使未取得开发贷款，在信托二期22亿以及原股东06亿增资后，只要部分调整销售策略（将部分商业由租转售），即可保证整个项目现金流的顺利周转，确保信托资金于信托存续3年后的顺利退出（具体测算见“项目现金流测算”）。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36和62，有较大的安全边际。三、质押及保证1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12的标准以自有资金予以补足。2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30、60、100，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。3、项目公司原来三家股东将持有的3243股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托向项目公司派出34名董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。四、我司收益分析信托计划资金收益按照12/年及超额部分的20分配，我司另行收取4/年的信托报酬。项目总体收益约50006000万元，其中2010年度内实现收益约10001200万元。申请项目设立。信托业务二部信托经理栾雅钧、陈錡信托经理助理沈研、李鼎2010年9月20日目录报告摘要1第一部分成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析6一、“中信蜀都”项目简介6二、项目建设用地规划技术指标汇总表8三、项目地理位置介绍91、成都市我国西南地区的中心城市92、郫县成都西部新城12四、项目的投资亮点17五、项目盈利能力分析25六、项目现金流预测（假设取得开发贷）27项目现金流预测（假设未取得开发贷）32第二部分交易对手分析36一、成都国宏腾实业有限公司（项目公司）36二、成都川宏金沙置业有限公司（担保方）36第三部分信托融资方案40一、信托融资方案概述40二、交易结构图40三、交易结构流程41四、信托计划技术参数42五、质押及保证42六、项目公司的主动管理43七、信托资金的监管43八、信托计划退出44九、信托收益及受托人报酬44第五部分项目风险预测及防范措施45一、流动性风险45二、市场风险46三、管理风险46第六部分结论47资料明细48第1页报告摘要1、中信蜀都新城项目简介郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地42648亩（由9块地组成），总建筑面积约170万，其中商业地产面积约2726万，住宅面积9571万,地下建筑面积4781万。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入1006亿元，实现税后投资利润约2856亿元，项目投资利润率约3963，年化权益净利率达到6432；信托期限内，年化权益净利率可达3975。本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城中信未来城。本项目共计有9块用地组成第2页项目位置图第3页2、项目开发商成都国宏腾实业有限公司简介成都国宏腾实业有限公司成立于2010年7月，注册资本24000万人民币，股东为成都川宏金沙置业有限公司（占34股份）、成都世通经济开发有限公司（占33股份）、四川省万腾实业有限公司（占33），实际控制人为川宏金沙的法定代表人杨天明，成都世通以及万腾实业均为川宏金沙的关联公司。该公司为中信蜀都的项目公司，目前暂时无经营业务，公司主要资产及注册资本金24亿元。3、项目的实际控制人成都川宏金沙置业有限公司（担保方）简介成都川宏金沙置业有限公司系一家主营商业地产开发、商业配套设施建设、租赁及物业管理的有限公司，同时参与青羊工业集中发展区的建设。公司注册资本金人民币5000万元，实际控制任及法人代表杨天明。截至2010年6月末,公司总资产规模11亿元，净资产规模超过2亿元。目前公司主要运营两大项目（1）商业地产板块金沙国际商城。“金沙国际商城”位于成都市青羊区苏坡东路8号，项目性质为商贸基础设施，是四川省重点招商引资项目，累计投资6亿余元，成功创造了当年开工当年营业的奇迹。项目所在地金沙片区，为成都市规划的18个网点商业中心之一，周边有众多开发成熟和已在开发的楼盘，为成都人首选的家具区域。项目净占地47464平方米（712亩），总建筑面积12554592平方米。商城内功能齐全、设施完善、管理先进、集内外家居家具、装饰建材销售与物流配送，以及百货和休闲餐饮于一体。入驻商户包括世界500强的装饰建材连锁超市英国百安居、中国500强企业北京西单、中国家电连锁巨头国美电器、成都家具旗舰创美家居、金鼎轩餐饮集团、金沙会超豪华娱乐会所、金沙湖，丽湖等知名商家。目前，公司依靠该项目每年的物业租凭收入达到9000余万元。该部分物业现评估价值现已达到13亿元。（2）工业地产板块青羊工业集中发展区。2005年7月，在青羊区委、区政府的鼓励与推进下，成都川宏金沙置业有限公司和成都益有实业股份公司组建了成都青羊工业投资有限公司，全面参与第4页青羊工业集中发展区的建设。青羊工业集中发展区位于成温公路以北，占地面积321平方公里，开发面积约4800亩。计划投资17亿元，已投资52亿元。项目主要以支持发展模具为主的中小企业为产业特色，被市政府确定为“青羊模具产业园”，是成都市2006年重点工程项目。2008年5月被四川省政府确定“四川省中小企业创业基地”，2009年6月又被确定为“成都青羊区青年（大学生）创业园”和四川省首批“科技企业孵化器”。目前，青羊工业集中发展区（西区）建设工作已取得阶段性成果。基础设施如办公设备、厂房、网络设备等已建成投入使用，餐饮，住宿，休闲等设施也在加紧施工。4、信托计划和信托交易结构我部拟发起房地产股权投资信托计划，信托计划总规模572亿元，全部向社会投资人发行募集（首期约5亿元；安信信托根据项目运作需要可选择信托计划增发，增发规模不超过22亿元。原股东在信托第二期发行的同时向项目公司增资06亿元。）信托募集资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并用于蜀都新城项目的开发，首期5亿元信托资金完成增资后，安信信托（信托计划）持有的项目股权比例为6757，其余3位股东持有的股权比例为3243。信托计划整体期限3年，可自存续期届满1年起在符合约定要求的前提下提前结束。信托本益的还款来源为蜀都新城项目的整体开发收益。若项目公司的净资产收益率满足或超过年化12，则原股东有权申请提前分配信托本益，我司则提前对项目公司进行减资，并提前结束信托计划其中信托本益于信托计划届满1年时提前分配的，按年化收益率12进行分配；超过1年提前分配的，按年化收益率“12超额部分的50”进行分配；超过2年提前分配或正常到期分配的，按年化收益率“12超额部分的100”进行分配，即按实际的年化净资产收益率收取信托股权的全部投资回报进行分配。若信托期满时，项目整体净资产收益率低于12，则原来三家股东承诺对信托本益按年化收益率12的标准以自有资金予以补足，并将其持有的3243第5页股权质押给安信信托，作为其补足承诺的履约保证。若信托到期时，项目整体净资产收益率未达到12且三家股东也未履行其补足承诺，则安信信托可将项目公司100股权转让给任意第三方，实现信托计划的退出，转让所得价款优先用于补足信托本益的分配，剩余部分归原三家股东所有。但股权处置期间，安信信托将向原三家股东收取每天逾期金额的千分之一作为违约罚金，该罚金收入全部归信托计划投资人所有。5、信托资金用途信托资金全部通过增资的形式向成都国宏腾实业有限公司进行股权投资，并全部用于蜀都新城项目的开发。6、信托保障措施1、若信托计划到期时项目整体净资产收益率低于12，项目公司原股东承诺对信托收益按年化收益率12的标准以自有资金予以补足。2、项目公司原股东承诺信托计划到期前3个月，项目公司货币资金余额分别不低于信托本金的30、60、100，不足部分由原股东以自有资金通过股东借款方式补足。3、项目公司原来三家股东将持有的3243股权质押给安信信托，作为其承诺补足收益及保证项目公司最低货币资金余额的履约保证。4、项目公司日常开发经营由原股东派出管理人员负责，安信信托有权向项目公司派出董事（占董事会席位超过三分之二）及财务总监，从股东会、董事会、财务管理三个层面对公司进行主动管理，对项目公司财务及资金运用进行监管，并对项目公司的重大事项进行决策。5、项目公司财产只为申请的开发贷款提供担保，除此之外，不再对外提供任何担保。第6页第一部分成都郫县“中信蜀都”住宅项目分析一、“中信蜀都”项目简介郫县中信蜀都新城项目由成都国宏腾实业有限公司开发,项目总占地42648亩（由9块地组成），总建筑面积约170万，其中商业地产面积约2726万，住宅面积9571万,地下建筑面积4781万。若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入1006亿元，实现税后投资利润约2856亿元，项目投资利润率约3963，年化权益净利率达到6432；信托期限内，年化权益净利率可达3975。本项目为中信集团下属中信房地产股份有限公司“成都中信蜀都”城市运营项目（土地一级整理及配套开发）的一部分。中信蜀都项目总占地约7343亩，其中包括4657亩的城市配套和公园文化配套，另有2686亩可出让用地用于住宅及商业开发，本项目土地就属于其中的一部分。本项目位于郫县核心位置，紧邻成都高新西区，距成都中心城区约15分钟车程，317国道、成灌高速、老成灌路，IT大道、沙西线，规划中的地铁2号线和将建的城际高速铁路直通项目，“三横六纵一圈”的城市交通网络体系使该区域与成都中心城区形成了无缝连接。项目总体概念规划设计由国际一流水准的美国RDLF国际规划设计公司担纲完成。结合地块内丰富的水系资源，用极具前瞻性的规划理念，通过勾勒“两轴三园三带”（即两条轴线、三个公园及三条景观带），造就一个生态居住新城中信未来城。本项目共计有9块用地组成，第7页第8页项目位置图第9页二、项目建设用地规划技术指标汇总表净用地面积（M）净用地面积（亩）容积率建筑密度要求绿化率建筑限高（M）备注1号地块100850151350总建筑密度高层主体15802号地块92000138050602215803号地块103660155550602215804号地块104580156950602215805号地块319470479250702215100可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的501069600160446、7号地块（加道路面积）其中6号地面积18093M，7号地面积83544M，道路面积5323M。其中6号地面积2714亩，7号地面积12532亩，道路面积798亩。424020201008号地块77418011613422020301009号地块278780418242202030100可兼容的住宅建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的20汇总28431204265第10页三、项目地理位置介绍1、成都市我国西南地区的中心城市（1）基本情况介绍成都，位于四川省中部，四川盆地的西部，龙门山脉、邛崃山脉与成都平原和川中丘陵的交接地带，成都平原腹地，是中国副省级城市之一，四川省政治、经济、文化中心，中国大陆地区机构、央企、外企西部或西南区域总部驻地主要城市之一。成都历史悠久，有“天府之国”、“蜀中江南”、“蜀中苏杭”的美称。成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。成都是我国西南开发最早的地区，是全国第一批（24座）历史文化名城之一。成都市共辖9个区、6个县、4个市，1个独立核算的国家高新技术产业开发区，123个街道。成都市拥有56个民族，2009年末成都市户籍人口为1348万人，比2008年末增加137万人。常住人口1474万人，增加15万人，自然增长率为31，主城区人口为602万。1989年经过国务院批准，成都市实行计划单列，享有省一级经济管理权限，成为中国14个计划单列城市之一。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽。2003年中国城市发展报告成都综合实力名列中国第九位。2004年跻身“全国十大最具经济活力城市”之列。2007年，成都市继上海市浦东新区和天津市滨海新区之后又一个国家综合配套改革试验区。2007年，成都市被国家确定为中国最佳旅游城市。2009年，成都市获得“世界优秀旅游目的地城市”称号，成为亚洲首个获此殊荣的城市。2009年成都市私家车数量过百万，成为全国拥有私家车第三的城市。2010年，成都加入联合国教科文组织的创意城市网络，成为亚洲第一个世界“美食之都”。2010年中国社会科学院发布的中国地方政府透明度2009年度报告，成都与厦门并列排名全国第二。2010年低碳中国论坛首届年会上，成都荣获了2009年度“低碳中国贡献城市”、2009年度“最具竞争力的低碳产业基地城市”荣誉称号。2010年成都荣获“城市管理人民满意城市”、“十大品牌会展城市”、“中国会展之星最佳城市奖”。2010年9月最新出第11页炉的中国（大陆）城市国际形象总排名中，成都紧随上海、北京，位列第三。（2）地理位置与交通成都位于成都平原中部。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市相接，西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。东西最大横距192公里，南北最大纵距166公里，辖区总面积12390平方公里，市区面积598平方公里。成都市，从西到东，地形分为山地、平原、丘陵三个部分。现辖成华区、武侯区、青羊区、锦江区、金牛区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县、大邑县、金堂县、蒲江县、新津县等9区6县，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市4市，另有1个国家高新技术产业开发区。铁路成都是宝成、成昆、成渝、达成以及未来沪蓉、西成、成兰、成贵、川青、川藏等铁路干线，成绵乐客专、成渝客专的交汇点，是我国重要的铁路运输枢纽和六大铁路客运枢纽之一，成都北编组站是西南地区最大的铁路编组站。另外成都新客站将于2010年年末投入运营，将负责高速列车及城市轨道交第12页通的枢纽任务。公路成都是108国道（北京昆明）、213国道（兰州云南磨憨）、317国道（成都那曲）、318国道（上海西藏友谊桥）、319国道（厦门成都）、321国道（广州成都）等的交汇点。2009年末，全市公路里程超过22000公里，其中高速公路超过600公里。航空成都双流国际机场是中国四大航空枢纽之一，是中西部最大最繁忙的机场，也是继北京首都、上海浦东、广州新白云之后，内地第四个拥有两条机场跑道（4F级）的机场。开通国际、国内航线147余条，航线总长17万公里，运输能力达9亿吨公里，2009年客流量达2763万人次，位列世界最繁忙机场前50位。（3）经济实力成都是中国西南地区科技、商贸、金融、教育中心和交通、通信枢纽。根据中国城市发展报告（20082009），成都综合实力排名国内各大城市第四位。2009年全市实现地区生产总值45026亿元，增长147；2009年全年完成全市财政总收997亿元，地方财政一般预算收入3875亿元，同口径增长223；固定资产投资40259亿元，增长34；社会消费品零售总额1950亿元，增长203；城镇人均可支配收入18659元、农民人均纯收入7129元，分别增长101和10。民营经济发展势头迅猛。全市民营经济实现增加值16919亿元，增长212，占GDP的比重为509，对经济增长的贡献率达667，拉动GDP增长102个百分点。2009年全年实现社会消费品零售总额18572亿元，比上年增长175。20052009年成都市GDP010002000300040005000GDP（单位亿元）GDP总值23712750332436390145026GDP增速1350138015301210147020052006200720082009第13页2、郫县成都西部新城（1）基本情况介绍郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，处于“全域成都”六走廊的中心城郫县都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。郫县距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出，郫县自然环境优越，是成都的后花园。有银郫县之称。全县幅员面积4375平方公里，辖14个镇（街道），人口5069万人，流动人口30万人，城市化率54，县人民政府驻郫筒镇。郫县气候宜人，属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。年平均气温16C，一月平均气温5C，八月平均26C左右。境内七河并流，花木久负盛名，现有近10万亩花卉苗木，是成都市鲜花基地、中国盆景之乡和中国乡村旅游示范点。境内郁郁葱葱，满目清绿，四季鲜花盛开，风光秀丽如画，是居家生活的理想之地、创业者的乐园。郫县抓住紧邻高新区的地理位置优势，抓住富士康落户郫县的契机，立足“全域成都”的科学规划，以“调结构、上水平，抓改革、增活力，重民生、促和谐”为主线，着力打造“一城（成都西部新城）、两带（沙西线、IT大道城乡统筹综合示范带）、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业基地）”，努力建设城乡形态优美、产业支撑有力、功能配套完善、体制机制顺畅，充满活力的城乡统筹综合示范区。第14页郫县的科教资源丰富。境内拥有电子科技大学、西南交通大学、西华大学等18所大专院校，是国家确定的四川省唯一的全国基础教育课程改革示范区。全县人才资源总量达7万余人，每万人拥有大专以上学历居成都区（市）县前列，这也是其能够吸引英特尔、富士康等大型高科技企业入驻的一个主要原因。（2）地理位置与交通郫县位于川西平原腹心，川西黄金旅游线、成都市西部通道第一站，距成都市核心城区10公里，距成都火车西站8分钟车程，距火车北站25分钟车程，距成都南站20分钟车程，距双流国际机场30分钟车程。公路国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。第15页郫县地铁成都市地铁2号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连接。快铁2010年5月12日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要15分钟，从而形成15分钟中心第16页城快速交通圈。同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁1号线对接，而其“犀浦站”将与地铁2号线同站换乘。因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区的“距离”。（3）经济实力郫县经济基础雄厚，产业基础扎实。独特的优势和良好的发展环境使得郫县境内产业聚集、精英荟萃。成都现代工业港、成都高新技术开发区西区、四川成都出口加工区西区等数个国家级、省级开发区汇聚郫县，国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地、国家现代中药科技产业园等众多国家级产业基地在此连为一体，产业配套成熟、完善，产业规模聚集效应显著，使郫县作为成都市都市工业的制高点和科技成果就地转化的乐园在大西部脱颖而出，境内有摩托罗拉、英特尔、中芯国际、友尼森、百事可乐、瑞士布鲁克西部基地等世界500强企业及银河磁体、正大集团等一批国内外知名企业。这些投资规模大、技术含量高、市场效益好和带动能力强的项目入驻郫县境内，初步形成从原材料、零部件到加工、包装、物流等上中下游配套产业链，使郫县经济驶上了以龙头企业为引擎、特色产业为依托，产业集群快速崛起的发展快车道。郫县国民经济平稳较快发展。2009年全县实现国内生产总值18874亿元，比上年增长16（按可比价计算，下同），高全市13个百分点。其中第一产业增加值1616亿元，增长39；第二产业增加值10966亿元，增长200；第三产业增加值6292亿元，增长121。一、二、三产业比例关系为第17页86581333。三次产业对经济增长的贡献率分别为21、723和256。按常住人口计算，全县人均地区生产总值达36170元。民营经济发展势头良好。全年民营经济增加值达10750亿元，增长174，占GDP的比重为570，对GDP的贡献率为621。固定资产投资快速增长，对经济的拉动作用十分明显。实现全社会固定资产投资21624亿元，增长257，全县投资项目482个。其中新开工307个，下降150，民间资金完成投资11071亿元，增长48，全年新增固定资产投资9908亿元。从三次产业看，第一产业完成投资270亿元；第二产业完成投资9080亿元，增长152；第三产业投资12274亿元，增长258。郫县2006年2009年主要经济指标（单位亿元）0501001502002502006200720082009GDP（亿元）固定资产投资（亿元）社会消费品零售总额（亿元）批发零售贸易业零售额（亿元）住宿餐饮业零售额（亿元）居民储蓄存款余额（亿元）2006年2009年郫县、成都地区以及全国GDP增速对比00050010001500200020052009年全国、成都以及郫县的GDP增速对比图全国GDP增速成都GDP增速郫县GDP增速全国GDP增速104011101300900910成都GDP增速13501380153012101470郫县GDP增速1480152018301830160012345第18页由上图可以看出，郫县的GDP增速远超过全国GDP增速，随着郫县GDP持续增长，郫县地区生产总值对成都GDP的贡献逐年增加，由2006年的36，上升到2009年的42。四、项目的投资亮点1、土地成本优势成交时间宗地、位置净用地面积（亩）成交价（万元/亩）成交金额（万元）楼面地价（元/）土地使用性质竟得单位091010郫筒镇凉水村2社1123390437971462商业住宅置信地产091010郫筒镇凉水村2、3、4社164584106747781367商业教育住宅置信地产091231书院村地块70583802682041357商业住宅成都中信城市建设有限公司10416犀浦镇龙吟村、梓潼村地块128264405643561650商业住宅深圳新城市10416国宁村、龙吟村地块627645404412418商业住宅犀牛房产10416龙吟村一社地块5286580306592175商业住宅上海宝投目前本项目所在的郫县行政中心区域去年年末的土地出让价格为370410万/亩，郫县其他位置的地块的出让价格今年6月份已经突破600万/亩。本项目所得土地总面积42648亩；总地价款12969420万元，土地成本价304万/亩，项目平均容积率45，楼面价1015元/平米。土地成本价及楼面成本价均较市场价格有约2030的折价，为项目的安全边际及盈利前景提供了一定的保证。2、较高的利润空间和较大的安全边际若项目全部开发，将完成总投入约72亿元，可实现销售收入1006亿元，实现税后投资利润约2856亿元，项目投资利润率约3963，年化权益净利率达到6432；信托期限内，年化权益净利率可达3975。本项目信托本益部分的保本销售单价为3500元/平米（住宅）和5300元/平米（商铺），较市场价格分别折让36和62，有较大的安全边际。第19页3、周边稀缺的区域土地供给上图是本项目周边土地的规划情况，本项目所得土地是该区域内最后一块较大规模的商业、住宅用地（其余黄色部分为已出让土地）。土地供给的稀缺性为项目周边房价的稳定及增长提供有效的保证。4、逐步走高的周边房产价格郫县受老成灌路的改造、成灌快铁开通、地铁2号线规划以及政府大力扶持第20页房地产行业的利好消息影响，迎来了中信、龙湖、华润、合景泰富等地产巨头的青睐，而富士康带来的移民浪潮更是给郫县的房地产市场注入了新的活力，当地房价由2009年2季度的3500元/平米已经上升至目前的近5000元/平米。目前郫县中心区域主要楼盘分布目前郫县主要楼盘基本情况及价格情况名称建筑面积均价总套数可售套数地址开发商名称中信未来城38529750001442531郫县蜀信东路侧中信地产中铁瑞城西郡英华106567630017781郫县红光港通北一路567号中铁置业龙湖弗莱明戈13000070001333572郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处龙湖地产华润橡树湾660000700014497成都市郫县红光镇合兴村三社，犀浦村一社华润置地置信逸都花园105000050001763112郫县南北大道168号置信地产伊萨贝拉27440255001728606郫县犀浦成灌路中铁二院（成都）置业海骏达蜀都1号8000005000634394郫县蜀都新城蜀信东路（创智公园旁）海骏达地产绿地国际花都9000005000郫县蜀都新城南北大道绿地集团四季豪庭2076325000367304郫县西区大道108号成都天之府实业第21页本项目位于整个“中信未来城”的最核心商圈附近，地理位置较其他项目更优，故本项目的售价将略高于周边项目，略高的售价及较低的土地成本，将为本项目提供较大的利润空间和安全边际。5、日益便捷的轨道及公路交通公路国道317线、成灌高速、绕城高速、成铁西环线等近10条主干道纵贯东西，已形成“三横六纵一圈”的城市交通网络体系。地铁成都市地铁2号线延伸线已规划至郫县，实现了与成都市的无缝连接。快铁2010年5月12日成都到郫县的快速铁路（成灌快铁）建成通车，郫县作为快铁的中间点，郫县到成都仅仅需要15分钟，从而形成15分钟中心城快速交通圈。同时，快铁的首发站“成都站（火车北站）”将与地铁1号线对接，而其“犀浦站”将与地铁2号线同站换乘。因此，可以说“快铁”从真正的大众意义上实现了郫县与成都的无缝连接，毫无疑问，成灌快铁的开通，缩短了郊区与城区的“距离”。交通的日益便捷将提升郫县区域的房地产的吸引力，进而带动该区域房地产有效需求及房地产价格的持续增长。6、全新的区域定位成灌快铁所形成的“15分钟生活圈”将带动沿线的西高新板块、郫县板块、都江堰青城山三大板块房地产市场的崛起。其中西高新板块价格已经达到70008000元/平米，华润等推出的部分楼盘价格甚至已经达到了约10000元/平第22页米，而与其仅两站之隔（快铁约67分钟车程）的郫县板块目前均价仅50005500元/，存在着比较明显的价格优势。同时，富士康科技集团的入驻（离本项目仅6公里，车程约78分钟），将为郫县区域的经济发展提供更加强劲的动力。为此，郫县对规划范围内的郫筒镇、红光镇、犀浦镇三个城市片区再次进行了更科学的规划调整。根据最新的规划，定位于“西部新城”的郫县片区将大力发展工业港总部经济、楼宇经济、现代服务业等产业经济，加上区域内的电子科技大学、西南交通大学、西华大学、成都中医药大学新区、川大锦城学院、成都理工大学广播影视学院、四川外语学院成都学院等21所大学，郫县将成为高新区及教育园区的后花园，形成一个生活配套十分完善的生活及工作区域。本项目用地介于郫县老城区及高新西区之间的蜀都新城，属郫县城市新城发展区域，也是整个郫县的行政商务配套中心区，是郫县与高新区、成都主城区之间连接的重要连接“纽带”。该区域未来将受到两大效应的共同作用（1）高新区外溢效益作用成都高新西区高速、稳定的良好发展势头，催生出居住、商业、休闲娱乐、商务办公等多产业的消费需求。郫县是上述消费需求最佳的服务产业承接地。加之富士康科技集团入驻高新西区，必将完善该区域的产业链，同时进一步增强区域产业外溢效益，为区域服务产业发展提供了大规模的消费群体。（2）教育资源高校外部效益作用由包括西南交通大学在内多所大学和职业技术学院所组成的郫县高校聚集区，高等院校及二级院校15所，在校师生达20万人。这部分人员一方面可以第23页对接高新区的产业发展需求，并可能形成以综合性高校为依托的产业经济，另一方面这部分消费力对项目区域的居住、商业、休闲娱乐未来的需求提供了较强的支撑力。7、“商业带动住宅、住宅推动商业”的联动开发模式目前，郫县的商业主要集中在其老城区，目前主要有两大块的商业集散地，其一主要集中在的北大街与东大街交汇处的王府商业街，其以低档鞋帽为主，业态单一，档次较低，已不符合郫县城市发展所产生的消费需求；另一块则是邻近东大街的星光大道休闲步行街，以中档服装、咖啡店、家具饰品为主，主要以当地年轻消费群体为主，但由于老城区商业用地已经饱和，所以规模和档次受商业面积的影响，始终在中低档次徘徊。目前郫县核心商圈的具体位置图所以就商业而言，目前郫县的商业氛围已经远远不能满足其城市发展的需要，该区域对中高档商业及住宅城市综合体已经引起了当地政府的高度关注，而本项目的商业用地规划是整个郫县行政核心区域内唯一一块大规模、专业化第24页的商业开发用地。此次项目公司能够比较顺利地洽得该地块也主要因为当地政府及中信地产比较看好项目公司目前的控股股东川宏金沙十多年经营商业物业的能力，希望能引入沃尔玛、居然之家等大型商业运营商，并借助该商业地块商业氛围的形成，完善整个区域内的商业功能布局，实现郫县核心商圈由老城区向新城区的转移，进而提升“中信未来城”的整体市场价值，也进一步带动周边住宅项目价格的全面提升。而该商业成功开发的最大的受益者正是本项目所开发的住宅用地（本项目所开发面积中住宅用地占全部出让所得土地的75）。同时，中信未来城区域大部分新盘均为2009年年末及2010年实现预售，预计2011年将批量交房，而居民真正完成装修、集中入住的时间基本在2012年上半年，而这与本项目首期商业的开业时间基本吻合，也确保了本项目商业部分营业后有足够的购买力来支撑其商业氛围的形成。8、富士康的入驻及区域内人口数量的增加带来的巨大的潜在需求富士康科技集团已选址郫县，项目代号“803”，离本项目所在地块仅6公里，目前签约定址工作已经全部完成，前期施工也已全部展开，目前已经进入员工招聘阶段，第一期招聘员工10000人。富士康为郫县带来的不仅是其自身庞大的企业架构和人员，还将带来整个上下游产业链（包括上百家上游的供应商，以及大量下游的物流运输企业）。2003年，英特尔入住成都高新区时，其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应，先后带动中芯国际、友尼森、美国芯源（MPS）以及全球第二大电子连接器制造商莫仕等企业纷纷入住，目前成都高新区仅IC设计领域企业就已达40家。富士康入驻后也会形成同样的效应，当地政府预计，富士康全面投产后，其自身员工及由其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应而产生的对劳动力的需求将为郫县当地带来近30万的人口增长。这部分人口增量不但能为当地带来巨大的消费需求，提升商业地产的商业氛围，对本项目商业地产部分产生正面影响。同时在房地产消费方面，除了部分由企业解决的集体宿舍，当地政府预计还将产生近2万套商品住房的市场需求。这部分需求不但能消化未来几年区域内楼盘的供应，还将大大推动当地的房价的上涨。（富士康入驻深圳，其工厂所在的龙华及观澜两区的房价都出现了第25页巨幅的上涨；英特尔入住大连金石滩后，当地的房价也从原来的2000多元/平米一路上涨至目前的8000多元/平米）根据郫县当地政府的预测数据，今后5年内，项目所在的郫筒镇的人口总数将达100万人（1）高新区现阶段产业人数为13万人，富士康科技集团入驻后将达到近40万；（2）高校人口数为20万人；（3）郫筒镇总人口111万人，城区人口82万人，流动人口3万余人；（4）蜀都新城规划人口12万人。置信地块四季豪庭第26页五、项目盈利能力分析1、地块指标及销售预计下表对不同地块面积以及预计的住宅与商业物业销售与租赁单价进行了详细列示地块面积1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块67号地块8号地块9号地块合计一、用地面积（）10,0859,20010,36610,45831,947106,96077,41827,878284,312二、建筑基底面积（）6,0835,0686,1436,14319,16839,57515,4834,739102,402三、总建筑面积（）66,83760,19669,01068,664209,310624,631448,370160,8681,707,8861、地上建筑面积（）50,94746,20052,01052,230137,440449,357325,022116,5601,229,76611、住宅建筑面积（）25,20023,04026,01025,83043,200374,269323,014116,560957,12312、商业建筑面积（）25,74723,16026,00026,40094,24075,0882,008272,6432、地下建筑面积（）15,89013,99617,00016,43471,870175,274123,34844,308478,1203、地下车位（个）4584584584581,1864,3423,2461,16611,772备注5号地块的地下面积中有30,360M2为商业建筑面积，因此该地块商业建筑面积合计应为124,600M2；其余地块地下建筑面积均为车库面积。销售与租赁预计1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块67号地块8号地块9号地块一、住宅销售均价（元/）5,5005,5005,5005,5005,5006,0006,5006,500二、商业销售均价（元/）14,60014,60014,60014,60014,60017,50017,500三、商业年单位租金（元/年）100100四、车位销售均价（元/个）70,00070,00070,00070,00070,00070,00070,000备注商业销售均价为对不同楼层售价的加权平均值，其中6、8号地块的商铺主要集中在价位较高的12楼，因此均价较高。实际销售时，为实现快速去化，部分商业将考虑在市场价基础上折价20销售。第27页2、盈利能力预测我们根据上述统计的收入与成本概算，按权责发生制的配比原则对信托期间及项目整体的项目回报率与权益净利率进行了如下分析，信托期间项目回报率3120，年化权益净利率3975；项目整体回报率3963，年化权益净利率6432蜀都新城项目整体存续期间信托存续期间（201011201310）项目后续期间（201311201610）1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块67号地块合计1、2、3、4号地块5号地块67号地块8号地块9号地块项目整体合计一、项目收入（万元）45,77140,27846,51546,59224,756167,539371,450146,160183,932224,83479,8451,006,2211住宅销售收入13,86012,67214,30614,20723,760153,359232,16371,202209,95975,764589,0892商业销售收入30,30826,00330,60630,782117,699144,915107,1583,514373,2863商业租金收入9966021,5981,2457533,5964车位销售收入1,6031,6031,6031,60313,57819,9904,81911,3614,08140,251二、项目成本（万元）29,18026,22329,81829,90118,809142,638283,21195288,317123,556159,06958,371720,6581土地出让金1,6641,5181,7111,7261,08835,66743,3744,18323,69642,96815,473129,6942前期工程费2992703093081931,6913,0707441,1242,0227267,6853房屋开发费11,93010,74012,32512,25712,16179,595139,00846,75952,88079,97729,921348,5454开发间接费8507668788746125,2179,1972,3533,4665,7042,05622,7765不可预见费1451311501491811,4332,1886969529723635,1716管理费用2201981861852743,1794,2429522,3824,0482,9461,09915,6687营销费用1,0679361,0831,0862,3533,57310,0972,3534,2754,4971,59722,8198办证费用1871691931925861,3271,7491,2554504,7829税费12,81811,49612,98413,1241,36212,28264,06628,84731,36618,7286,687149,69410财务费用6,6426,64213,82413,824三、项目利润（万元）88,239（信托期间）285,563（项目整体）四、项目回报率31203963五、权益净利率1192438590第28页六、年化权益净利率39756432备注项目利润项目收入合计项目成本合计项目回报率项目利润/项目成本合计100；权益净利率项目利润/权益资本（74亿元）；年化权益净利率（信托期间）权益净利率/信托存续期间（3年）；年化权益净利率（项目整体）权益净利率/项目存续期间（6年）六、项目现金流预测（假设取得开发贷）蜀都新城项目整体开发期间（六年）项目方现金流量预测单位（人民币万元）2010年1112月2011年上半年2011年下半年2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年710月信托结束2013年1112月2014年上半年2014年下半年2015年上半年2015年下半年2016年上半年2016年710月项目结束货币资金余额期初）24,0005,88620,00820,81433,19248,16158,1373,37023,9253,67547,01484,788211,293254,836现金流入住宅销售收入【注1】9,91373,28258,56753,10535,48432,02228,55985,67873,85050,19450,19450,19425,097商业销售收入【注1】18,77037,54027,28434,1051,1712,34387,348164,725经营活动流入商业租金收入【注1】799799799799400信托投资【注2】50,000银行贷款【注3】38,00048,000筹资活动流入股东注资现金流入合计50,00066,683110,822133,85187,21036,28333,99230,90286,47774,649137,942214,91950,19425,097现金流出土地出让金支出【注4】67,81622,97038,908前期工程费支出【注1】4,3211,6821,682经营活动流出房屋开发费支出【注19,89150,15381,84138,20515,4569,6166,41152,33419,23219,23236,175第29页1】开发间接费支出【注1】1,2293,0105,0452,5911,0136794533,5281,3581,3582,554不可预见费支出【注1】4371,1451,12872939716711133433433456管理费用支出【注5】2988941,1371,3801,3801,3809204601,3801,3801,3801,3801,380920营销费用支出【注1】6683,6693,4562,3567666805941,7813,4033,5005,2061,016508住宅销售税费【注6】7435,4965,3