海南品牌度假酒店资产管理报告

海南品牌度假酒店资产管理报告20112012年度海南品牌度假酒店资产管理报告2012年79月本报告和其中所有的信息（标明了引用出处的信息除外）,包括但不限于所有的文字、数据和图表（以下简称为“信息”），属我公司所有，未经我公司的许可，任何个人或机构不得将相关信息部分或全部复制或再次传播；获得书面许可将信息复制或再次传播的，需标明信息的出处来源于我公司。本报告中关于经营收支部分主要参考当地酒店竞争市场的平均水平，并做适当权重调整。由于计算机在自动运算过程中，可能会因为四舍五入造成某些数据计算不精准，但这种影响可以忽略不计。本报告仅供参考之用，对于任何直接或间接使用本报告和其中任何信息而造成的损失，我公司无须承担任何法律责任。申明23区域经济分析2中国酒店市场概述1海南品牌度假酒店市场展望4海南品牌度假酒店资产管理分析32012年上半年2012年上半年，全国旅游总收入约128万亿元，同比增长173。国内旅游人数达155亿人次，同比增长146；国内旅游收入113万亿元，同比增长201；入境旅游人数6625万人次，与上年同期基本持平；入境过夜旅游人数2835万人次，同比增长13；旅游外汇收入约240亿美元，同比增长30；2012年全年预计中国旅游研究院预计2012年全年，旅游接待总人数将超过30亿人次，旅游总收入约为254万亿元。国内旅游人数将突破29亿人次，同比增长11；国内旅游收入223万亿元，同比增长16。入境旅游137亿人次，同比增长1；入境过夜人数约5825万人次，同比增长1。数据来源国家旅游局中国酒店市场概述中国旅游经济4近年来，我国旅游经济取得又好又快的发展，国内游、入境游、出境游三大市场全面增长，旅游市场格局稳中有变，国内市场主体地位进一步突出；受到经济危机及汇率机制影响，入境旅游市场出现分化。近年来，国内旅游收入和旅游外汇收入增幅均高于国内旅游人数和入境过夜旅游人数增速，说明旅游者消费力增加，大大带动酒店住宿和餐饮收入增加。近年来，旅游业总收入年均增长高于GDP增速。旅游业“十二五”规划中，旅游业总收入预计年均增长10，高于GDP预计7的增速。这说明旅游行业将处于发展黄金期，对于酒店也发展也将是一个极大的利好。五星级酒店的业绩表现在20052007年比较稳定，于2008年达到一个高峰，随后在2009年降到低谷，近两年逐渐恢复年有所回升。2011年，中国五星级酒店的业绩表现延续2010年的增长态势，但增幅收窄。数据来源20062011年中国饭店业务统计5中国酒店市场概述全国五星级酒店ADR、OCC和REVPAR001002003004005006007008000100200300400500600700800900100020042005200620072008200920102011ADR全国REVPAR全国OCC全国数据来源中国饭店业务统计6中国酒店市场概述全国五星级酒店平均每间房毛利水平140,756119,78191,752117,448118,2084073823333723550050100150200250300350400450020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,00020072008200920102011平均每间房经营毛利水平毛利率五星级酒店的毛利水平在2007年达到高点，随后迎来毛利水平的下降，2010年和2011年这两年有所增长，但仍未恢复到2007年的水平。2011年，全国五星级酒店实现平均每间房经营毛利为118,208元，较2010年仅略增长了06。数据来源中国饭店业务统计7中国酒店市场概述全国五星级酒店平均每间房总费用开支部门开支含客房、餐饮、通信、康乐及小型运营部门等支出；未分配经营开支含行政部门、销售部门、能源、物业运营及保养等支出。平均每间房总费用开支平均每间房部门开支平均每间房未分配经营开支2011年五星级酒店平均每间房总费用开支同比上涨了106，增速高于平均每间房收益水平的增长。其中员工工资总额及相关费用上涨尤其明显。数据来源中国饭店业务统计38173839387939383885618361616121606261150001000200030004000500060007000050,000100,000150,000200,000250,00020072008200920102011平均每间房未分配经营开支平均每间房部门支出未分配支出占比部门支出占比8中国酒店市场概述全国五星级酒店平均每间房人力成本平均每间房人力成本特指平均每间房均摊总体工资及相关费用2011年五星级酒店平均每间房人力成本创近年来新高，总体人力成本占到了总收入的248。平均每间房配比员工数整体呈现下降趋势。尽管如此，因平均每间房配比员工数下降而获得的效益已被员工工资水平的上涨所抵消。74,00374,82969,24774,57082,446183169153161152002040608112141618260,00065,00070,00075,00080,00085,00020072008200920102011平均每间房人力成本平均每间房人员比数据来源中国饭店业务统计中国酒店市场概述结论1旅游市场持续健康发展为高星级酒店，尤其是度假酒店市场提供了良好的产业基础。国内市场主体地位进一步突出；受到经济危机及汇率机制影响，入境旅游市场出现分化。92中国五星级酒店市场在REVPAR、平均每间房收益水平方面保持增长态势，但增幅回落。中国高通胀环境、及人力成本不断增加给及酒店总体费用开支水平产生了影响。3供给过剩仍然困扰着中国五星级酒店市场发展。展望未来，中短期内预期的新增酒店项目很可能将继续影响2012年及以后中国酒店市场的入住率水平。4受制于地区经济发展的不平衡，不同地区酒店市场将面临分化。新型旅游目的地可能会给未来度假酒店市场带来新的机会。中国酒店市场概述1海南区域经济分析210海南品牌度假酒店市场展望4海南品牌度假酒店资产管理分析311项目2012年6月同期对比2012年上半年累计同期累计对比一、接待过夜旅游者总计（万人次）2122150415582381（一）过夜国内旅游者20762550151895821旅游饭店接待过夜人数144473041115916412社会旅馆接待过夜人数631511640303136（二）过夜入境旅游者459122439282341外国人265247226184422香港同胞075257452818893澳门同胞00340003638984台湾同胞11678467469177二、旅游外汇收入（万美元）205594270016175922062三、国内旅游收入（亿元）1932168817035216四、旅游总收入（亿元）2065124718087180五、宾馆平均开房率（星级酒店）4544522个百分点5774402个百分点数据来源海南省旅游发展委员会区域经济分析海南2012年上半年旅游经济概述上半年，海南省接待旅游过夜人数155823万人次，同比增长81。其中，接待国内旅游者151895万人次，增长82；接待入境旅游者3928万人次，增长23。全省旅游收入18087亿元，同比增长180。客房开房率577，同比下降41个百分点。虽然海南省上半年旅游市场依然呈现增长态势，但增速明显放缓。主要原因是海南作为度假目的地的内部产业整合以及目的地管理需要提升增速，比如海南旅游消费中的宰客问题，更重要的是海南旅游产业升级过程需要进一步完善。12区域经济分析海南国际旅游岛建设区域规划保亭七仙岭温泉旅游度假区五指山民族风情园儋州东坡文化园乐东莺歌海度假旅游区昌江棋子湾度假养生区昌江霸王岭旅游区三亚亚龙湾国家旅游度假区三亚海堂湾“国家海岸”休闲度假区陵水黎安港旅游区万宁兴隆旅游度假区万宁石梅湾/神州半岛休闲度假区琼海博鳌国际会展及文化产业园定南南丽湖/白玉蟾风景区文昌木兰头国际体育休闲园文昌航天科技主题公园海口国家地质公园海口国家湿地公园13单位2012年6月与去年同期对比2012年上半年累计与去年同期对比总接待（万人次）其中入境（人次）总接待（万人次）其中入境（人次）1三亚6376259920753317216674432海口6239122912342734894851013万宁19164002331743936103094琼海141627771348922197021585陵水8172923594130880区域经济分析海南省市县旅游饭店2012年接待过夜人数情况数据来源海南省旅游发展委员会三亚上半年接待过夜游客53451万人次，同比增长44，增速比去年全年下降1129个百分点，旅游总收入1003亿元，同比增长68，增速比去年全年下降83个百分点。三亚上半年接待国内游客51149万人次，同比增长51入境游客2302万人次，同比下降898。国内旅游收入9225亿元，同比增长1018旅游外汇收入1238996万美元，同比下降2127。由于海南国际旅游岛自南向北的开发过程，以及项目地可进入性等因素，万宁在接待过夜游客人数上排列海南各市县第三位，但从接待过夜人数的绝对数量来看，距离三亚和海口还有不小的差距。值得关注的是，从各市县接待人数的同比增速上来看，万宁市远远落后与其他四个城市。14接待过夜游客（万人次）接待国内游客（万人次）接待国际游客（万人次）旅游总收入（亿元）海南全省三亚市三亚同比增幅占海南比重海南全省三亚市三亚市同比增幅占海南比重海南全省三亚市三亚市同比增幅占海南比重海南全省三亚市三亚同比增幅占海南比重200820606041512202933196207553137028189793455412804650192339105137047342009225033669051070297321951863727152029035515302533605485211721037714004901201025873488265319334112521038411431993336663140053240604025763139643457542020113001341021071570340229198896818151033168146528927206493324041607115104960从接待过夜游客上来看，三亚与海南省均保持同步的增长，尤其是2010年，三亚市实现同比增长逾30，国内市场和国际市场均实现同比大幅增长。三亚接待过夜游客和国内游客占海南省比重近年也较为稳定，约34左右。从接待国际游客上来看，三亚经历了2008、2009的下滑后，近两年国际游客市场迅速升温，无论绝对量还是占海南全省比重，均有明显提升。从旅游总收入来看，三亚近三年来均保持两位数增幅，占海南全省比重相对稳定，约50左右。区域经济分析三亚旅游经济数据来源三亚市统计局、海南旅游发展委员会15接待过夜游客（万人次）接待国内游客（万人次）接待国际游客（万人次）旅游总收入（亿元）海南全省万宁市万宁同比增幅占海南比重海南全省万宁市万宁市同比增幅占海南比重海南全省万宁市万宁市同比增幅占海南比重海南全省万宁市万宁同比增幅占海南比重20082060256312441962072524712879793383391192339524952009225033262342361166219518259962971184551523837864322117210521050497201025873426508104102525210326139055103766313695504556257631173115045520113001343423929161141291988335662841115081466738238826324041442276444区域经济分析万宁旅游经济数据来源万宁市统计局、海南旅游发展委员会从接待过夜游客上来看，万宁与海南省均保持同步的增长，尤其是2011年，万宁市实现同比增长近30。其中国内游客贡献较大，2011年万宁接待国内游客同比实现28的增幅。万宁接待过夜游客和国内游客占海南省比重近年也较为稳定，约11左右。从接待国际游客上来看，万宁经历了2009的下滑后，近两年国际游客市场迅速升温，无论绝对量还是占海南全省比重，均有明显提升。从旅游总收入来看，万宁近三年来均保持两位数增幅，占海南全省比重相对稳定，但基数较低。区域经济分析结论1海南省上半年旅游市场依然呈现增长态势，但增速明显放缓。海南最成熟的旅游目的地三亚上半年接待过夜游客、旅游总收入的增速同比分别下降1129、83；入境游市场呈现负增长。162三亚和海口占据海南旅游市场绝大多数份额，万宁旅游经济排列海南各市县第三位，但从接待人数绝对数量和同比增速来看，距离三亚和海口还有不小的差距。3宏观经济和旅游价格、航空可通达性、旅游市场秩序和服务质量、旅游宣传广告投放力度等四大因素制约海南旅游经济的快速增长。17中国酒店市场概述1海南品牌度假酒店资产管理分析3海南品牌度假酒店市场展望4区域经济分析218海南品牌度假酒店分布三亚湾、大东海三亚湾酒店开业时间房间三亚湾海居铂尔曼度假酒店2011469三亚国光豪生度假酒店20081170三亚湾假日酒店2004322三亚万嘉戴斯度假酒店2007208三亚君澜度假酒店（原凯宾斯基）2007403三亚福朋喜来登酒店2012370三亚红树林度假酒店20131000现有52562新建21370总计73932大东海酒店开业时间房间三亚悦榕庄200849三亚文华东方2009297三亚半山半岛洲际酒店2010343安娜塔纳度假酒店2012122现有3689新建1122总计4811三亚陵水万宁乐东东方昌江白沙五指山琼中屯县博鳌文昌海口定安澄迈临高儋州保亭三亚湾大东海注红色部分为下文区域分析的样本酒店（下同）；黄色部分为两年内将开业的酒店（下同）我们主要分析从三亚沿东部海岸线往北，直至博鳌的沿海度假酒店市场。数据来源龙藏资本19海南品牌度假酒店分布亚龙湾三亚陵水万宁乐东东方昌江白沙五指山琼中屯县博鳌文昌海口定安澄迈临高儋州保亭亚龙湾亚龙湾酒店开业时间房间三亚天域度假酒店1998年开业2010年装修787三亚亚龙湾红树林度假酒店2005504三亚美高梅度假酒店2012675三亚喜来登度假酒店2003511三亚亚龙湾铂尔曼度假酒店2008193三亚万豪度假酒店2004452金茂三亚希尔顿大酒店2006492金茂三亚丽思卡尔顿酒店2008444三亚亚龙湾瑞吉度假酒店2011401现有94459新建00总计94459数据来源龙藏资本20海南品牌度假酒店分布海棠湾三亚陵水万宁乐东东方昌江白沙五指山琼中屯县博鳌文昌海口定安澄迈临高儋州保亭海棠湾海棠湾（含土福湾）酒店开业时间房间万达三亚海棠湾希尔顿逸林度假酒店2010463三亚海棠湾康莱德酒店2010101三亚海棠湾喜来登度假酒店2011500三亚万丽度假酒店2011507凯宾斯基2012629三亚御海棠豪华精选度假酒店2012150土福湾喜来登酒店2013350GRANDHYATTTBC500SOFITELTBC487SHANGRILATBC800RADDISONTBC804MANGROVEFAIRMONTTBC702INTERCONTINENTALTBC439WESTINTBC475LANGHAMTBCTBC现有41571新建105336总计146907数据来源龙藏资本21海南品牌度假酒店分布清水湾、万宁、博鳌三亚陵水万宁乐东东方昌江白沙五指山琼中屯县博鳌文昌海口定安澄迈临高儋州保亭清水湾神州半岛石梅湾清水湾（含香水湾）酒店开业时间房间数香水湾君澜度假酒店201096RAFFLES2013250WESTIN2013370JWMARRIOTT2013500JUMEIRAH2013300HILTON2014509现有196新建51929总计62025万宁博鳌酒店开业时间房间数石梅湾艾美度假酒店2008275神州半岛喜来登度假酒店2011308神州半岛福朋酒店2012338博鳌亚洲论坛大酒店2003437WESTIN2013500GRANDHYATT2014358现有41358新建2858总计62216数据来源龙藏资本2202004006008001000120014001600北京上海广州深圳三亚天津青岛杭州南京苏州重庆成都西安厦门武汉长沙沈阳南昌ADRREVPAR2011年五星级酒店的业绩延续了2010年的增长态势，但是上升幅度较小。北上广深四个一线城市酒店市场表现各异北京基本持平；由于房价和入住率的下跌，上海下跌了接近20；广州和深圳基本和2010年持平；三亚小幅上涨。三亚已经成功跃升为中国业绩表现最为出色的市场之一，平均房价为全国第一，入住率和每间客房收益也均位列全国前茅。由于供给量带来的持续压力，二线城市酒店市场业绩不及一线市场突出，难以在短期内出现业绩飞跃。三亚市品牌度假酒店市场分析三亚酒店市场地位2011年度）数据来源龙藏资本23三亚市品牌度假酒店市场分析20042012年经营业绩回顾三亚依然是中国领先型酒店市场，其ADR和REVPAR水平好于全国其他城市，呈现出良好的房价深度。受旅游业增速放缓的影响，近两年来三亚市五星级酒店的入住率有明显下降趋势。值得关注的是在2012年上半年，三亚酒店市场迎来近些年来较为严峻的挑战。据三亚上半年旅游工作总结会透露三亚旅游饭店（含五星及非五星）平均开房率为583，比去年全年平均水平下降了621个百分点。据龙藏资本的调研结果，三亚国际五星级酒店2012年上半年的入住率仅为45。数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本0010020030040050060070080002004006008001000120014001600200420052006200720082009201020112012上ADRREVPAROCC24三亚市品牌度假酒店市场分析每销售间夜经营业绩回顾受制三亚2012年上半年五星级酒店市场入住率下浮，每间夜经营总收入较去年基本持平，但客房收入下降明显，逾10；加之同期成本增长，毛利水平出现近40的下浮。由于我们选取的样本酒店中，新近开业的酒店较多，故能源开支较大，同比2011年全年间夜，能源成本涨幅较大。同时，随着市场人力成本的不断增加，2012年上半年每间夜人力成本较去年上涨幅度超过8。030103618354545813395850004000300020001000000100020003000400050001,0005005001,0001,5002,0002,500酒店总收入客房收入餐饮收入能源成本人力成本经营毛利2012年上半年间夜2011年全年间夜偏差偏差率数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本25三亚市品牌度假酒店市场分析每间可供出租客房经营业绩回顾受制整体业绩下滑及新增供给增加，2012年上半年每间夜经营总收入同比降16，部门收入及毛利水平相应下降。由于新增供给增加及酒店每间客房员工配比的下降，均摊到每间可供出租客房的人力成本出现下浮。但这种下浮对于酒店经营的意义不大，因为每间夜人力成本同比出现增长。1635310087911511680534660005000400030002000100000010002000100,00050,00050,000100,000150,000200,000250,000酒店总收入客房收入餐饮收入能源成本人力成本经营毛利2012年上半年每间可出租客房2011年每间可出租客房（半年）偏差偏差率数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本26海南品牌度假酒店市场分析三亚湾酒店每间夜经营效率分析283029361948000101653476000500040003000200010000001,0005005001,0001,5002,000酒店总收入客房收入餐饮收入能源成本人力成本经营毛利偏差与三亚2011三亚湾2011偏差率2093167323892500198320333000250020001500100050000010005000500100015002000偏差（与三亚2012）三亚湾2012偏差率从左图三亚湾2011年每间夜经营效率和三亚2011年市场对比可以看出，三亚湾品牌度假酒店受制于同比较低的REVPAR水平，所以在酒店部门收入和毛利水平上与市场平均水平有较大的差距。而该区域酒店成本控制较为理想，能源和人力成本均优于市场水平。从右图三亚湾2012年上半年每间夜经营效率和三亚2012年上半年市场对比可以看出，三亚湾较市场水平的部门收入差距在快速缩小，而同期能源和人力成本控制也好于市场水平，毛利差距在急剧缩小。项目2011年2012年三亚湾三亚三亚湾三亚ADR955140010451121OCC58545246REVPAR554756543516数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本27海南品牌度假酒店市场分析大东海酒店每间夜经营效率分析数据显示大东海的高端品牌度假酒店开始显示品牌竞争优势。大东海2012三亚2011三亚2012ADR171614001121OCC535446REVPAR90975651620001000000100020003000400050006000700080005005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500偏差与三亚2011）大东海2012偏差率0001000200030004000500060005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500偏差（与三亚2012）大东海2012偏差率数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本28海南品牌度假酒店市场分析亚龙湾酒店每间夜经营效率分析亚龙湾作为三亚最成熟的酒店市场，2012年间夜经营收入均超市场去年及今年同期平均水平约18。客房收入和餐饮收入均好于市场水平。亚龙湾2012年新开业美高梅度假酒店，因此能源和人力水平与三亚去年间夜能耗和人力水平相比，有所增加。但相比较2012年三亚间夜市场水平，亚龙湾酒店在成本控制优势较为明显。作为经营业绩最好的酒店市场，亚龙湾2012年间夜毛利水平超同期酒店市场近80。亚龙湾2012三亚2011三亚2012ADR122414001121OCC455446REVPAR5517565161791743397034711084856000500100015002000250030003500400045005001,0001,5002,0002,5003,000偏差与三亚2011亚龙湾2012偏差率（与三2011）1826198418047392517967200010000001000200030004000500060007000800090005005001,0001,5002,0002,5003,000偏差与三亚2012上亚龙湾2012偏差率（与三2012上）数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本29海南品牌度假酒店市场分析海棠湾酒店每间夜经营效率分析受益于“国家海岸”规划定位，海棠湾将成为亚龙湾之后豪华酒店最为密集的区域之一。但由于基础设施及相关配套尚未完善，加之新开业酒店较多，海棠湾酒店2012年间夜收入低于市场水平，且尚未能实现正的经营毛利。预计在免税购物中心建设完成，以及新增酒店客房形成规模后，该地区将出现先抑后扬的增长态势；海棠湾2012三亚2011三亚2012ADR107214001121OCC365446REVPAR390756516128423292627851173810715150001000050000005000100001,5001,0005005001,0001,5002,000偏差与三亚2011海棠湾2012偏差率（与三亚2011）12591442132922738561118312000100008000600040002000000200040001,0005005001,0001,5002,000偏差与三亚2012上海棠湾2012偏差率（与三亚2012上）数据来源中国饭店业务统计及龙藏资本30海南品牌度假酒店市场分析万宁博鳌酒店每间夜经营效率分析万宁博鳌2012三亚2011三亚2012ADR91414001121OCC405446REVPAR370756516247534714687273926759310000800060004000200000020004000