浙江桐乡市房地产市场环境调查分析

桐乡市市场环境调查分析【】远大全程房产运营机构策划总监潘幽冰联系电Q13735139电话（TEL）057985591578传真（FAX）05798559178120081092008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789一、市场环境调查分析11桐乡房地产市场发展情况分析出现供给量高峰，竞争相当激烈。桐乡房产开发投资增长迅速，2003年桐乡的房产开发投资额、土地供应面积都到达高峰期，从而开工面积达到高峰，2003年开工面积601万平米，而2004年16月开工量增长更是迅速，新增开工量40万平米左右，今明两年将出现供给量高峰，竞争相当激烈。如2003年房地产项目用地总供给为142公顷，按容积率12计算可建商品房170万平米，比2002年增加77，而同期商品房销售加预售面积总共也只有55万平米，以此销售规模足够维持23年的开发销售量。桐乡2001年以来房产开发完成投资额02468101年份投资额（亿元）2001年2002年2003年2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789桐乡2000年以来房产开发项目供应土地面积0501001501年份土地面积（公顷）2000年2001年2002年2003年桐乡2000年以来房产项目开工面积0204060801年份开工面积（万平方米）2000年2001年2002年2003年2004年预计2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789桐乡2000年以来房产项目销售（预售）面积0501001年份面积（万平方米）2000年2001年2002年2003年2004年预计房价快速增长，制约了工薪阶层的购房力，近期增幅趋缓。桐乡城区的商品房销售价格由2000年的1189元/平米，上涨到2004年的2850元/平米，上涨的速度和幅度都很高。桐乡商品房销售价格指数增幅与GDP增幅之比在2002年和2003年均超过合理值18。在2001年桐乡的房价增速和居民收入增速之比尚在合理范围内，而2002年和2003年则远远大于最大合理值2。而桐乡居民的人均可支配收入的增幅成下降趋势，居民手头的购买力增长放慢。居民的购房能力将受到限制。但从整体水平与周边城市相比仍处于低位，属于合理范围。目前新增供应量大幅增长、供求关系趋于基本平衡甚至略微供大于求的情况下，房价涨幅趋缓，并逐步趋于稳定。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789桐乡2001年以来商品房销售价格指数增幅与GDP增幅之比01231年份比率（）2001年2002年2003年最大合理值桐乡2001年以来人均可支配收入增幅051015201年份增幅（）2001年2002年2003年桐乡2001年以来房价增速与收入增速之比024681年份比率（）2001年2002年2003年最大合理值2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912住宅供给市场特点调查分析表1楼盘名称凤凰新城新天地丰润国际花园开发商宝业凤凰三昕房产丰润房产地理位置振兴东路菊花仙子东南角振兴东路、世纪大道交叉口振兴东路菊花仙子东北角占地面积84809M25000多M2东面13期50亩总建筑面积83396M214500M213万M2当期推出量一期多层100余户一期1幢11层22户1幢58户高层82户物业类型多层20幢、小高层6幢1幢多层、1幢小高层（15层）小高层（11层）、高层（19、31层）绿化率35左右30左右35左右环境特点中央大花园、园林水景、空中花园景观内庭院有中央花园，4000M2的绿化带户型面积84191M2132240M2三期154202M2主力户型多层120M2小高层190M2140M219层150M231层200M2配套情况小区会所六重智能保安系统小区封闭式智能化管理，有会所、健身房价格（中心价）多层2800元/M2小高层3400元/M2商铺一二层9800元/M2、三层4500元/M2、四层5000元/M2，小高层3000元/M2一、二期3000元/M2三期未定开盘时间20047初定20047开盘20048月销售情况签约情况一般，签约率不到30预定留余5套一二期基本售罄预定情况一般客源客层公务员、教师、个体公务员及个体公务员、濮院等地个体老板、大企业高层领导工程进度在建在建三期正在打桩物业收费多层06元/M2小高层1元/M2小高层1元/M2091元/M2交房时间20051220055初定2006年年初车库/车位底下汽车位8万/个汽车库65万/个汽车库8万/个2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789备注一期推出多层4、5、7、8、9、12、16号楼，小高层6号楼（11层）81122668112221预约金10万，准备在20047签合同，留余5套在1、12、13、14层81841118184333一、二期仅余2、15楼2套，三期接受预订5万/套，高层东25层西30层，整个小区10幢8183299表2楼盘名称翰廷河坊人家南华碧水云天开发商航程置业嘉园房产南华房产地理位置逾桥路、稻乐路交叉口逾桥路、北门大街叉口庆丰北路299号占地面积5万M2左右10万M2400亩总建筑面积12M217万M233万M2当期推出量一期叠加44套一期推出叠加别墅56套，多层244户共1800户，一期750户，一标段售罄，现推240户物业类型叠加别墅、小高层多层、叠加别墅、小高层（11、12层）多层、联排绿化率40左右35335左右环境特点中央庭院融汇水景与树景、西北天然河环抱中央水景，宅间景观水道、林间溪流与休闲坪中心花园、水舞广场、下沉式滨水广场户型面积190300M2102302M284164M2主力户型190M2多层125M2叠加别墅250M2多层120130M2排屋250370M2配套情况敞开式会所、健身房、咖啡吧等小区会所、网球场、幼儿活动中心豪华双会馆、健身房、游泳池、双网球场等价格（中心价）3600元/M2，开盘期间汽车库、房价优惠1万多层2600元/M2叠加3600元/M2多层2600元/M2联排5000元/M2开盘时间一期2004627一期20046二期2004112004628销售情况已售约10套多层70，联排60一期一标段售罄，二标段刚开盘，销售一般客源客层个体老板、私企老板、企业高层及公务员中的高级干部多层客户为普通市民、教师、公务员。排屋主要是本地及濮院、乌镇的私区老板、个体商户本地普通市民、教师、公务员、部分嘉兴等外地的投资客工程进度在建在建在建物业收费未定多层06元/M2叠加未定多层06元/M2别墅未定2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789交房时间2005年9月20051220057车库/车位汽车库7万/个，车位未定未定汽车库7496万/个，自行车8001000元/M2备注一期推出叠加别墅44套，小高层2幢14层（156户）将在10月左右推出整个小区的窗玻璃都采用幕墙玻璃89816788981658开盘期间最多优惠3个点，二期开盘时间约200411推出3幢小高层82318888881388景观房东边套与中间套差价约200元，一般差价约80元，楼层差价约50元20047底推别墅80800888081688表3楼盘名称世纪高尔夫汇宇都市花园北港绿苑开发商华盛机构、世纪房产汇宇营建集团舜大房产地理位置中山东路、世纪大道交叉口桐乡市政府、会展中心南侧矛盾东路、世纪大道占地面积4万M2约250亩约5万M2总建筑面积10万M2约15万M2约7万M2当期推出量一期推出500户无无物业类型小高层（11层）、高层（18层、22层）多层多层绿化率近4030左右35环境特点4800M2水域环绕、下沉式中心广场、人车分流组团绿化两面环水，百米绿化环绕小区，二座公园近在咫尺户型面积122300M212为复式设计100180M2102220M2主力户型150M2150M2130M2配套情况小区会所、网球场小区会所楼宇可视对讲系统，户外红外线防盗及小区智能化管理价格（中心价）3400元/M22600元/M22600元/M2开盘时间200452004320043销售情况70一期售罄98客源客层公务员、濮院个体老板、私企老板本地普通市民为主本地普通市民为主工程进度在建在建在建2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789物业收费11元/M213元/M207元/M206元/M2交房时间200512一期20041020048车库/车位车位未定自行车库7001000元/M2自行车库1000元/M2汽车库69万/套备注景观房西边套靠世纪公园与中间套的差价500600元，非景观差价4050元，楼层差价80100元，二期有单身公寓80708888070988小区总户数约800户二期最快年底推出81856668026677小区总户数400多户80718888070022表4楼盘名称桂花城华庭丽晶华银春天花园开发商桐昆房产华庭房产华银房产地理位置石门路、环城西路交叉口环城西路、体育路交叉口振兴路、环城东路交叉口占地面积128亩153亩84282总建筑面积145660M210万M223万当期推出量无无无物业类型多层多层、小高层、高层（18层）小高层（9、11、12层）绿化率35545未定环境特点中心景观花园、喷泉广场未定未定户型面积86150M2150M2417117080M2主力户型120M2150M2主力户型130M2配套情况小区会馆，网球场，幼儿园等未定未定价格（中心价）一期2300元/M2二期2500元/M2未定未定开盘时间二期20047200411200410销售情况一期售罄二期未销售未销售未销售客源客层本地居民，个体及外未知未知2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789来经商者工程进度在建未开工已开工物业收费未定未定未定交房时间一期200412未定未定车库/车位一期地下汽车库6567万/个，地面汽车库8万左右/个未定未定备注二期1幢91小高层三期4幢91小高层价格均未定8186111小高层、高层精装修，一期推出3幢高层均为18层，联排别墅二期推出81161118116333一期推出4幢（2、3、4、5）小高层，估计在11月份菊花节时间推出81306668130555表5楼盘名称文昌路地块新亿达地块2003717地块开发商创业房地产新亿达置业慈溪东海房地产开发有限公司地理位置文昌路世纪高尔夫对面校场路东占地面积17亩120亩230亩左右总建筑面积约5万M2未知约28万当期推出量无无多层、小高层物业类型商业项目未定未定绿化率未定未定未定环境特点未知未定未知户型面积未定未定未定主力户型未定未定未定配套情况未知未定未定价格（中心价）未定未定未定开盘时间明年初未定未定销售情况未销售未定未销售2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789客源客层未知未知未知工程进度未开工未开工未定物业收费未定未定未定交房时间未定未定未定车库/车位未定未定未定备注是否在近期开发建设，尚在观望中8036748是否在近期开发建设，尚在观望中2086558方案规划中，预计明年推出057463802348从“供给市场调查”中可以看到，桐乡的住宅供给市场存在有以下一些特点总体供给量很大，潜在供给量也不小。小高层的供给量很大，叠加、排屋、别墅的供给量也很大，高端市场的竞争相当激烈。住宅开发地段相对集中在城北和城东。产品综合素质和档次普遍都比较高，同质化严重。住宅建设趋向高档、高层、大户型、高总价的方向发展，而小户型、低总价的商品住宅供应很少，供应呈现出结构性问题。市场推广与销售手段销售渠道单一，无创新。从目前供给市场的销售客源客层的市场调查中可以看到，桐乡的住宅消费市场客源客层存在有以下一些特点2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789多层类住宅销售主体客源客层以本地普通市民、工薪阶层、中小个体私营老板和自由职业者为主，