房地产行业2011年中期投资策略

房地产行业2011年中期投资策略敬请阅读末页的重要说明研究报告|行业策略报告金融|房地产推荐推荐推荐推荐（维持）（维持）（维持）（维持）等待房价的全面下降等待房价的全面下降等待房价的全面下降等待房价的全面下降2011201120112011年年年年6666月月月月8888日日日日房地产行业房地产行业房地产行业房地产行业2011201120112011年中期投资策略年中期投资策略年中期投资策略年中期投资策略上证指数上证指数上证指数上证指数2750275027502750行业规模行业规模行业规模行业规模占比股票家数（只）14676总市值（亿元）992540流通市值（亿元）794041行业指数行业指数行业指数行业指数1M6M12M绝对表现5811147相对表现2172332002040JUN/10SEP/10JAN/11MAY/11房地产沪深300相关报告相关报告相关报告相关报告1、房地产行业2010年四季度投资策略房价下降是一个大概率事件2010/09/302、房地产行业2011年度投资策略在低估值中寻求高增长2010/12/01贾祖国贾祖国贾祖国贾祖国01057601862JIAZGCMSCHINA4CNS1090511040045全球货币政策的逐步收紧、国内房地产调控政策及其执行的空前严厉都将导致房价的全面下降。而由于政府的换届影响，这些政策都不会松动。鉴于地产股估值很低，建议配置防御性能好的公司，我们推荐北京城建和金融街。房价会不会降房价会不会降房价会不会降房价会不会降房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右，全球货币政策的收紧导致房价的下跌，中国已经快速收紧，欧洲已于4月份加息，美元宽松即将结束而将步入加息；空前严厉的行业调控政策导致房价下跌。调控政策的执行力度和银行的态度决定了调控将产生实质性的效果；政策会不会放政策会不会放政策会不会放政策会不会放我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策。地方政府虽不愿房价下降，但其也只能采取督促开工、少拍地、甚至鼓励购房的方式来应对房地产调控。但地方政府的这些做法对房价的影响力与中央政府的政策相比，不在一个数量级；房地产投资和新开工面积的增速的下降要到房地产投资和新开工面积的增速的下降要到房地产投资和新开工面积的增速的下降要到房地产投资和新开工面积的增速的下降要到2012201220122012年中期前后才能体现年中期前后才能体现年中期前后才能体现年中期前后才能体现房地产投资和房地产投资及新开工目前主要集中在2、3线及其以下城市。我们预计这些地方房地产市场销量的萎缩和房价的下降将在明年年初出现。而房地产投资和新开工将略滞后于销售的变化1个季度；维持房地产行业推荐投资评级维持房地产行业推荐投资评级维持房地产行业推荐投资评级维持房地产行业推荐投资评级不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低。因此，在全球货币政策陆续收紧的背景下，地产股票总体上具备较好的防御性能。考虑到房地产市场调整的深入，我们还是建议投资者关注地产股中防御性更好的品种，例如北京城建和金融街。这都是今年以来我们一直在推荐的品种。重点公司主要财务指标重点公司主要财务指标重点公司主要财务指标重点公司主要财务指标股价股价股价股价每股净每股净每股净每股净资产资产资产资产PBPBPBPBRNAVRNAVRNAVRNAVP/RNAVP/RNAVP/RNAVP/RNAV11EPS11EPS11EPS11EPS11PE11PE11PE11PE评级评级评级评级金融街715811218203908485强烈推荐A北京城建13960323187074142106强烈推荐A华业地产9737126141069070107强烈推荐A万科A814142010607609192强烈推荐A荣盛发展902653483109074133审慎推荐A中国国贸9143221200046030348审慎推荐A首开股份11871017146080088104审慎推荐A金地集团59400157807607490审慎推荐A福星股份1087321516706519380审慎推荐A苏宁环球7822135118066050136审慎推荐A资料来源WIND资讯，招商证券渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE2222正文目录一、房价会不会下降31、货币政策的收紧导致房价的下跌32、空前严厉的行业调控政策导致房价下跌5二、政策会不会放松61、中央政府不会放松房地产调控政策62、如何看待地方政府想放松6三、房价下降的路径及影响71、房价下跌的路径72、房价下跌的影响8四、股票投资策略91、股票估值处于底部92、地产行业股票投资策略9图表目录图1房地产周期与货币政策周期示意图3图2美国今年初以来通胀水平持续上升4图320世纪70年代初OECD国家房地产周期与名义政策利率4图420世纪70年代末OECD国家房地产周期与名义政策利率4图520世纪90年代初OECD国家房地产周期与名义政策利率5图6工业产出口与物价6图7北京住宅月度成交面积与可售面积7图8上海住宅月度成交面积与可售面积7图9广州住宅月度成交面积与可售面积7图10深圳商品房月度成交面积与可售面积7图11房地产投资一二三线城市占比8图12房地产投资一二三线城市增速8图13竣工面积一二三线城市占比8图14竣工面积一二三线城市增速8表1房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况10渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE3333一、房价会不会下降房价下跌有两大因素货币政策的收紧、空前严厉的行业调控政策及其执行力度。我们认为正是这两大因素主导了房价的下跌。1、货币政策的收紧导致房价的下跌（1111）全球的货币政策陆续收紧）全球的货币政策陆续收紧）全球的货币政策陆续收紧）全球的货币政策陆续收紧中国的货币政策在快速收紧。自2010年10月份以来，作为新兴市场经济的代表，中国已经连续加息和上调存款准备金率。民间利率总体不断攀升。招商证券宏观研究预计，2011年还将继续上调存款准备金率，也有可能继续加息。欧洲已于今年4月首次加息。美国货币政策也将逐步收紧。美国的QE2到6月份就结束了，目前看来不会推出QE3，市场普遍预测2011年底或2012年初美元开始加息。招商证券宏观研究认为“当前全球通胀全球同治的背景下，美国货币政策将逐步退出宽松，带来美元的相对走强，未来美国联邦基金利率将可能步入上升通道。”见图2。（2222）货币政策的收紧将导致房价的下降）货币政策的收紧将导致房价的下降）货币政策的收紧将导致房价的下降）货币政策的收紧将导致房价的下降房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右。见图1、图3、图4和图5。图图图图1111房地产周期与货币政策周期示意图房地产周期与货币政策周期示意图房地产周期与货币政策周期示意图房地产周期与货币政策周期示意图资料来源招商证券研发中心降低利率经济上涨需求增加，供应短缺低利率水平经济高潮房价上涨房地产投资高潮提高利率经济下降供给增加，需求减少高利率水平经济萧条房价下降房地产萧条渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE4444图图图图2222美国今年初以来通胀水平持续上升美国今年初以来通胀水平持续上升美国今年初以来通胀水平持续上升美国今年初以来通胀水平持续上升3210123456JAN99SEP99MAY00JAN01SEP01MAY02JAN03SEP03MAY04JAN05SEP05MAY06JAN07SEP07MAY08JAN09SEP09MAY10JAN11美国CPI当月同比美国核心CPI当月同比资料来源WIND，招商证券宏观经济研究图图图图333320202020世纪世纪世纪世纪70707070年代初年代初年代初年代初OECDOECDOECDOECD国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率403530252015105020Q16Q12Q8Q4Q0Q4Q8Q12Q16Q20Q024681012实际房价指数偏离峰值百分比名义政策利率（）（右轴）资料来源CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心图图图图444420202020世纪世纪世纪世纪70707070年代末年代末年代末年代末OECDOECDOECDOECD国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率252015105024Q20Q16Q12Q8Q4Q0Q4Q8Q12Q16Q20Q24Q28Q03691215实际房价指数偏离峰值百分比名义政策利率（）（右轴）资料来源CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE5555图图图图555520202020世纪世纪世纪世纪90909090年代初年代初年代初年代初OECDOECDOECDOECD国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率国家房地产周期与名义政策利率30252015105040Q32Q24Q16Q8Q0Q8Q16Q24Q32Q40Q02468101214实际房价指数偏离峰值百分比名义政策利率（）（右轴）资料来源CEIC，BLOOMBERG，招商证券研发中心2、空前严厉的行业调控政策导致房价下跌自2010年4月份起，空前严厉的房地产调控政策出台，但出台后房价继续上涨。目前很多人还有幻想，认为2011年还会想2010年一样。孰不知，这是形似而非神似形似而非神似形似而非神似形似而非神似。此调控非彼调控。此调控非彼调控。此调控非彼调控。此调控非彼调控。最大的区别在于调控政策的执行力度和银行的态度。（1111）调控政策的执行力度）调控政策的执行力度）调控政策的执行力度）调控政策的执行力度在2010年还可以通过伪造收入证明和社保证明的方式买房。这说明当时的调控政策没有得到有效的执行，结果是房价还在继续上涨。目前，在风向标城市，如北京，基本上已经杜绝了通过伪造收入证明及社保证明买房的方式。（2222）银行的态度）银行的态度）银行的态度）银行的态度在2010年银行对房地产抵押贷款的发放还是比较偏爱的，同时在房地产抵押贷款的发放中也尽量给予客户方便。但这次已经不同了对于客户资格和收入的严格审查；二套房6成严格执行首付；首套房3成首付，在部分地区已经达到4成首付；首套房贷利率不但没有优惠，大部分都有所上浮。二套房贷利率11倍。渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE6666二、政策会不会放松1、中央政府不会放松房地产调控政策我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策。近年来历次政府换届与政策放松一览近年来历次政府换届与政策放松一览近年来历次政府换届与政策放松一览近年来历次政府换届与政策放松一览1998年的连任亚洲金融危机、98年的洪水与政策放松；2001和2002年换届股市的下跌、美国NASDAQ的崩盘及911与政策的稳健；2004年新一届政府的上台03年的SARS与政策放松；2008年的连任美国次贷危机、国内股市的崩盘与政策的放松；2013年的换届2011201120112011年和年和年和年和2012201220122012年的稳健年的稳健年的稳健年的稳健OROROROR放松放松放松放松招商证券2011年度下半年宏观报告中中提供了一幅工业产出缺口与物价关系的图。投资者从其中也可大致看出中央政府换届及连任对于经济政策的不同施行情况。图图图图6666工业产出口与物价工业产出口与物价工业产出口与物价工业产出口与物价6420246810199811998719991199972000120007200112001720021200272003120037200412004720051200572006120067200712007720081200872009120097201012010720111工业产出缺口CPI资料来源WIND，招商证券研发中心2、如何看待地方政府想放松毫无疑问，绝大多数地方政府都不愿进行房地产调控。都希望房地产投资保持高速增长；土地招拍挂价格叠创新高。但我们认为这只能是地方政府的一厢情愿。影响房价的政策主要在于中央政府影响房价的政策主要在于中央政府影响房价的政策主要在于中央政府影响房价的政策主要在于中央政府。地方政府也只能采取督促开工、少拍地、甚至鼓励购房的方式来应对房地产调控。但地方政府的这些做法对房价的影响力与中央政府的政策相比，不在一个数量级不在一个数量级不在一个数量级不在一个数量级。渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE7777三、房价下降的路径及影响1、房价下跌的路径我们认为房价下跌的路径如下重点调控城市缩量；重点调控城市缩量；重点调控城市缩量；重点调控城市缩量；重点调控城市跌价；重点调控城市跌价；重点调控城市跌价；重点调控城市跌价；2222、3333、4444线城市缩量；线城市缩量；线城市缩量；线城市缩量；2222、3333、4444线城市的更大幅度跌价。线城市的更大幅度跌价。线城市的更大幅度跌价。线城市的更大幅度跌价。目前重点城市已经缩量。随着销售的缩量，库存的不断攀升，重点城市房价已经开始下降。图图图图7777北京北京北京北京一手一手一手一手住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积（万平米万平米万平米万平米）0501001502002500701070507090801080508090901090509091001100510091101110505001000150020002500成交面积左轴可售面积右轴图图图图8888上海上海上海上海一手一手一手一手住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积（万平米万平米万平米万平米）05010015020025030035007010705070908010805080909010905090910011005100911011105020040060080010001200成交面积左轴可售面积右轴图图图图9999广州广州广州广州一手一手一手一手住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积住宅月度成交面积与可售面积（万平米万平米万平米万平米）020406080100120140160180070107050709080108050809090109050909100110051009110111050100200300400500600700成交面积左轴可售面积右轴资料来源各房管局及互联网，招商证券研发中心图图图图10101010深圳商品房月度成交面积与可售面积深圳商品房月度成交面积与可售面积深圳商品房月度成交面积与可售面积深圳商品房月度成交面积与可售面积（万平米（万平米（万平米（万平米）0102030405060708090070107050709080108050809090109050909100110051009110111050100200300400500600700成交面积左轴可售面积右轴我们认为接下来的就是我们认为接下来的就是我们认为接下来的就是我们认为接下来的就是2222、3333、4444线房地产市场销量的萎缩和房价的下降。预计这种情线房地产市场销量的萎缩和房价的下降。预计这种情线房地产市场销量的萎缩和房价的下降。预计这种情线房地产市场销量的萎缩和房价的下降。预计这种情况将出现在明年况将出现在明年况将出现在明年况将出现在明年1111季度。季度。季度。季度。渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE88882、房价下跌的影响房价下跌的影响最大体现在两点房地产投资和新开工的下降会影响对上游行业的需求；房地产投资和新开工的下降会影响对上游行业的需求；房地产投资和新开工的下降会影响对上游行业的需求；房地产投资和新开工的下降会影响对上游行业的需求；房价的下跌以及土地市场的萧条会进一步加剧地方融资平台问题。房价的下跌以及土地市场的萧条会进一步加剧地方融资平台问题。房价的下跌以及土地市场的萧条会进一步加剧地方融资平台问题。房价的下跌以及土地市场的萧条会进一步加剧地方融资平台问题。（1111）房地产投资的下滑）房地产投资的下滑）房地产投资的下滑）房地产投资的下滑房地产投资及新开工目前主要集中在2、3线及其以下城市。我们预计这些地方房地产市场销量的萎缩和房价的下降将在明年年初出现。投资和新开工将略滞后于销售的变化。因此房地产投资和新开工面积的增速的下降要到2012年中期前后才能体现。图图图图11111111房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资一二三线城市占比一二三线城市占比一二三线城市占比一二三线城市占比图图图图12121212房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资一二三线城市增速一二三线城市增速一二三线城市增速一二三线城市增速图图图图13131313竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积一二三线城市占比一二三线城市占比一二三线城市占比一二三线城市占比资料来源各房管局及互联网，招商证券研发中心图图图图14141414竣工面积竣工面积竣工面积竣工面积一二三线城市增速一二三线城市增速一二三线城市增速一二三线城市增速（2）地方融资平台问题房地产市场的调整无疑会进一步加剧地方融资平台问题。正如前文所述，地方政府左右不了房地产市场的趋势。因此，地方融资平台问题的凸现会在一定程度上影响地方经济地方融资平台问题的凸现会在一定程度上影响地方经济地方融资平台问题的凸现会在一定程度上影响地方经济地方融资平台问题的凸现会在一定程度上影响地方经济增速和并促进地方融资平台方案的出台增速和并促进地方融资平台方案的出台增速和并促进地方融资平台方案的出台增速和并促进地方融资平台方案的出台。渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE9999四、股票投资策略1、股票估值处于底部从历史来看，1997年以后，万科地产业务做成一定规模来，万科的PB估值的底部一直在2附近。6月2日万科的PB仅为191，截止6月8日日万科的PB仅为199。图图图图12121212万科历史万科历史万科历史万科历史PBPBPBPB资料来源WIND，招商证券研发中心2、地产行业股票投资策略维持房地产行业推荐投资评级维持房地产行业推荐投资评级维持房地产行业推荐投资评级维持房地产行业推荐投资评级。不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低。因此，在全球货币政策陆续收紧的背景下在全球货币政策陆续收紧的背景下在全球货币政策陆续收紧的背景下在全球货币政策陆续收紧的背景下，地产股票总体上具备较好的防御性能地产股票总体上具备较好的防御性能地产股票总体上具备较好的防御性能地产股票总体上具备较好的防御性能。这也是2010年10货币政策收紧以来我们一直的观点。考虑到房地产市场调整的深入，我们还是建议投资者关注地产股中防御性更好的品种考虑到房地产市场调整的深入，我们还是建议投资者关注地产股中防御性更好的品种考虑到房地产市场调整的深入，我们还是建议投资者关注地产股中防御性更好的品种考虑到房地产市场调整的深入，我们还是建议投资者关注地产股中防御性更好的品种。今年以来，我们一直都在推荐北京城建北京城建北京城建北京城建和和和和金融街金融街金融街金融街。北京城建推荐核心理由估值便宜、国信上市、国企考核导致业绩将有增长；金融街推荐核心理由估值便宜、商业地产销售占比超过50受调控影响较小、国企考核导致业绩将有增长；渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE10101010表表表表1111房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况房地产行业覆盖公司基本面和股票表现情况元元元元,亿元亿元亿元亿元,万平万平万平万平总市值总市值总市值总市值每股净资产每股净资产每股净资产每股净资产土地储备土地储备土地储备土地储备股价股价股价股价RNAVRNAVRNAVRNAV11EPS11EPS11EPS11EPS12EPS12EPS12EPS12EPS11PE11PE11PE11PE12PE12PE12PE12PE评级评级评级评级商业地产商业地产商业地产商业地产中国国贸92043211091200030048348216审慎推荐A开发加持有开发加持有开发加持有开发加持有金融街2158581617711820841258557强烈推荐A世茂股份165672069814222910416013689审慎推荐A张江高科146741036295137068076148133审慎推荐A浦东金桥99341291107130052064180148审慎推荐A开发类开发类开发类开发类北京城建123460322813918714216910689强烈推荐A华业地产6243712179714107009410780强烈推荐A万科A89064144060811060911059280强烈推荐A招商地产2868109371716728716018410793审慎推荐A保利地产567549077681081671931908081审慎推荐A苏宁环球133522114517811805005513689审慎推荐A鲁商置业810110509818507310411480审慎推荐A冠城大通64632815688760901107964审慎推荐A格力地产43633918376115052062174144审慎推荐A华发股份84169759210319210612710992审慎推荐A天津松江4591383197358044052181153审慎推荐A新湖中宝3147170740613904906211390审慎推荐A龙元建设2712605702503012500审慎推荐A浙江广厦3922322124548043029126186审慎推荐A滨江集团1555333307115115085103131108审慎推荐A信达地产972382368646503906515796审慎推荐A苏州高新6792702266457033042195157审慎推荐A华丽家族15522708121872065067193188审慎推荐A亿城股份49728216842520400569869审慎推荐A建发股份1851294545836506808410484审慎推荐A中南建设1155412113599130085111152117审慎推荐A中天城投13542001708148134073081242216审慎推荐A凤凰股份5611881117654035045214166审慎推荐A上实发展83424362777115044056201159审慎推荐A京投银泰621251988453046061148112审慎推荐A物产中大75374218017218314619313199审慎推荐A渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE11111111专著专著专著专著房地产投资原理，贾祖国、孟群著，经济科学出版社出版，2010年9月。中国当代房地产研究专题系列中国当代房地产研究专题系列中国当代房地产研究专题系列中国当代房地产研究专题系列中国当代房地产研究专题之一城市化、人口流动与房价2008/07/18中国当代房地产研究专题之二日本房地产泡沫经验及借鉴2008/07/21中国当代房地产研究专题之三货币政策、房地产周期与股票价格2008/09/08中国当代房地产研究专题之四房地产估值的国际比较2008/09/17中国当代房地产研究专题之五美国房地产市场概览2008/09/28中国当代房地产研究专题之六房地产股票估值的国际比较2008/10/06中国当代房地产研究专题之七保障住房的国际比较2008/10/10中国当代房地产研究专题之八人口空间分布的总结与展望2009/05/08中国当代房地产研究专题之九房地产周期的总结与展望2009/05/12中国当代房地产研究专题之十城市兴衰的总结与展望2009/06/03中国当代房地产研究专题之十一美国REITS行业概要2009/07/14中国当代房地产研究专题之十二房地产与人口的总结与展望2009/08/18中国当代房地产研究专题之十三房地产商业模式的总结与展望2009/09/16中国当代房地产研究专题之十四土地制度研究2010/10/20中国当代房地产研究专题之十五国际核心城市的总结与展望2010/10/22海外房地产企业研究专题系列海外房地产企业研究专题系列海外房地产企业研究专题系列海外房地产企业研究专题系列海外房地产企业研究专题之一波士顿地产美国最大的上市写字楼REIT2009/07/14海外房地产企业研究专题之二世邦魏理仕全球房地产服务业龙头2009/09/04海外房地产企业研究专题之三帕尔迪全球房地产开发业龙头2009/09/22全球房地产月报系列全球房地产月报系列全球房地产月报系列全球房地产月报系列渐飞研究报告/BGPANLVNET行业研究行业研究行业研究行业研究敬请阅读末页的重要说明PAGEPAGEPAGEPAGE12121212分析师承诺负责本研究报告的每一位证券分析师，在此申明，本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。贾祖国贾祖国贾祖国贾祖国，复旦大学金融学博士、南京大学经济学硕士，8年证券从业经验。05年进入招商证券研发中心，先后从事策略与债券研究。目前为招商证券研发中心副董事，房地产行业分析师。2010年“水晶球”房地产行业最佳分析师，08年新财富房地产行业最佳分析师，07年新财富债券（团体）最佳分析师。投资评级定义公司短期评级公司短期评级公司短期评级公司短期评级以报告日