鄂州牛头山项目市场研究报告

2笑傲江湖出大师之手，撰英雄故事。江湖鄂州地产市场群雄争锋，各据一方，商场如战场，市场就是江湖。我笑。笑有天时借鄂州市城市规划给本地块开发带来的政策东风；笑有地利本地块三面环湖，交通便利，具备最具优势的开发资源；笑有人和两大公司强强联手，共创辉煌。我傲。傲视群雄本项目地块从规模而言，在当前市场，甚至是鄂东地区，我们都可傲视群雄。3笑傲江湖鄂州牛头山项目市场研究报告内容摘要本报告从对牛头山地块分析入手，在了解地块的前提下，对当前市场竞争进行分析，了解当前市场开发总量、开发模式、开发产品特征等，为地块开发方向做好前期市场分析铺垫；通过对城市地产开发方向、地产市场供求分析，了解中观市场状况及项目开发机遇；通过对宏观政治经济背景分析，了解地块开发的宏观背景及未来发展前景。通过以上对地块的分析及微观、中观、宏观等相关基本面进行研究，意图为长龙地产与劲牌集团合作开发鄂州牛头山地块项目这一大型房地产项目开发提供概念性指导建议。关键词牛头山地块市场研究重点章节提示第一章第二章第三节第三章第五节第四章4目录前言5第一章微观市场研究7第一节地块分析7第二节鄂州房地产市场现状扫描13第三节在售典型项目分析19第四节开发商及代理商对比研究28第五节城东板块潜在地块分析37第六节鄂州市房地产市场综合分析43第二章中观市场研究49第一节房地产市场投资消费分析49第二节城市总体规划分析51第三节总结55第三章宏观市场研究57第一节城市概况57第二节经济分析59第三节政策分析61第四节十一五规划66第五节总结68第四章项目开发建议69第一节项目SWOT分析69第二节项目开发建议71结语755第一章微观市场研究第一节地块分析一、项目基本情况1、项目位置及现状项目地块位于鄂州市城东新区的洋澜湖东岸，东至湖滨东路，西南临洋澜湖，北至滨湖北路。地块地势东北部较高、西南部较低，高差约10米。地块现状主要为耕地，地块内三个村民点，拆迁总建筑面积约48万平方米。项目指标项目占地面积约590亩393353平方米规划容积率16项目目总建筑面积629365平方米2、项目区位条件6东面司徒小学、王家竹林与规划中的体育中心及大片绿地；东北市物流中心、华森私立中学、第一看守所；南面洋澜湖千亩湖面及大鹰山远景；西南莲花山旅游风景区林木苍翠，鄂州大学；西面市委、市政府、市人大、市政协、洋澜湖湿地公园、洋澜湖浴场、凤凰广场、莲花桥、凤凰桥与凤凰山庄及沿湖新建湖岸楼盘；北面洋澜湖景及新建临湖楼盘全新立面。3、项目总体景观自然景观项目地块三面临湖（北、西、南），自然无敌水景丰富，靓丽；西南远眺莲花山旅游景区峰峦叠翠，山清水秀，楼阁嵯峨，万木葱笼；“江南第一塔”元明塔巍峨挺秀；7建筑景观从东升花园到凤凰广场沿湖一带，多个项目住宅楼临湖而立，形成洋澜湖畔一道靓丽的建筑风景线；道路景观规划凤凰桥是连接市中心与本项目的交通枢纽，也是一道风景；西部远处莲花桥飞架南北；东部滨湖东路为新建交通大道，未来绿化环境较好。4、项目周边配套生活配套行政市委市政府、市人大、市政协、市规划局、地税局等与项目隔湖相望，市公路管理局、司徒村委会临近项目；金融中国银行；商业梦天湖大酒店、凤凰山庄等；8交通1路、2路、6路、12路公交车直达本项目；教育司徒小学、华森私立中学；医疗鄂州中医院。市政配套规划凤凰桥、体育中心及其他规划道路；规划小学、幼儿园、医疗用地、文化娱乐用地及商业用地、金融邮电用地、市政公共设施规划等。二、项目地块价值分析1、地块现状分析地块现状整体呈东北高，西南低；中部区域相对地块两端较低，属于洼地，主要是农田、水池等，规划中可依势造景，顺其自然，即可把建筑与自然融合性发挥到极致，又可避免不必要的土建工程浪费；地块四周分布为原居住村庄，为三个居民点，需要拆迁的总建筑面积较大约为48万平方米，估计拆迁有一定难度。总结地块三面临湖，地块形状方正，易于规划布局和景观利用，本地块的景观优势和规模优势，体现项目地块的唯一性与独特性。2、配套分析项目周边配套设施在金融、商业等配套设施较少，主要因为城市发展方向之前集中的城市南面，本项目地块位置位于城市东部，开发刚刚起步，行政及生活配套还不完善。但是，据鄂州市城市规划服务中心规划咨询报告牛头山地块规划的配套设施有规划小学、幼儿园、医疗用地、文化娱乐用地及商业用地、金融邮电用地、市政公共设施规划等，未来几年，本地块的配套将逐步完善。3、景观分析总体景观分析9朝向景观等级西南莲花山风景区、洋澜湖、元明塔A优西北洋澜湖、楼盘新建筑景观B良西凤凰广场、莲花桥、凤凰山庄等C中东南洋澜湖、体育中心及绿地D一般东北、东居民小区E差说明项目地块三面环湖，周边均无高建筑的视野障碍。地块景观利用分析中国中部地区，建筑朝向的最佳角度为南偏西1530度，10可保证良好的通风、采光效果，同时可避免西晒。通过对项目景观分析，项目西南向景观为最佳，东北向景观次之，为此，为保证项目最佳的规划，建议地块最大程度利用西南景观资源，打造项目独特景观优势。项目建筑与景观利用分析地块自东北至西南景观轴线剖面与建筑景观示意说明A、地块东北高、西南低、中部为洼地，低于东北及西南地块高度B、利用洋澜湖无敌湖景，打造最大价值景观住宅临湖区无敌低层豪宅（如别墅、联体别墅）；近湖区多层景观洋房，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依势而打造的水景或园林；远湖区小高层及高层景观住宅，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依势而打造的水景或园林。C、总体布局西南低层，东北高层，依次递增，充分利用湖景资源4、交通分析交通1路、2路、6路、12路公交车直达本项目，另外，项目地块位于五条干道交汇处，可谓四通八达，交通便利；加上政府规划支持，项目地块随交通情况的逐步改善，项目价值将飞速提升。115、项目地块价值分析价值区位置分区高低层沿湖区中高多层建筑高层区小高层建筑高层区高层建筑高层区中多层建筑低层区小高层建筑低层区高层建筑低层区第二节鄂州房地产市场现状扫描2007年，鄂州市房地产市场在经历了一系列宏观调控政策的洗礼后，在城市建设大舞台上，房地产市场走向高速升温状态，同时房地产市场也更加趋于理性。近期我司对鄂州城区在售的20余个楼盘进行了深入的调查，通过调研发现，鄂州市当前房地产开发主要分布于两个板块，即老城区以及城南板块，以下将对各板块的房地产市场情况一一做出解读。12一、老城区板块鄂州市老城区东起江碧北路，西至凤凰北路，北至沿江大道，南至滨湖北路，这里是鄂州经济中心，聚集了大量商业、金融机构。4平方公里范围内居住着16万的城市居民，老城区的居住条件较恶劣。1、老城区板块项目列举分析楼盘名称地理位置建筑形态建筑面积（）主力户型（）销售均价（元/）长江天下武昌大道中段高层商业街1700001302002900聚龙名都沿江大道轮渡码头站旁高层410001222202500旺角新天地武昌大道古城路交汇处高层12000721472450裕江花苑鄂州凤凰路沿江大道交汇处高层935261301902200简析老城区配套完善，但目前旧城改造并未启动，因此放量甚微。现以长江天下、裕江花园、旺角新天地三个楼盘为典型。区域均价在2500元/平米左右，远远超过新区。长江天下项目目前最高价已经接近4000元/平方米，创造鄂州商品房销售价格上的新高。2、老城区房地产市场特征房地产项目放量减少，开发体量小由于老城区属于鄂州市的商业中心，配套齐全、交通体系发达、人口密度大。导致区域内可供开发的地块少，开发面积也较小，且价格昂贵。加上老城区的建设存在拆迁问题，改造难度大，使得政府对此规划较少，房地产项目的开发也相应减少。13高层开发成主流在老城区，商业繁荣、人口密度大、土地寸土寸金，受诸多因素的影响，鄂州老城区已经形成单栋、高层、小体量开发态势。如旺角新天地、聚龙名都等。而在沿江区域，开发商以“水”为卖点，为最大限度满足消费者的观景需求，各项目设计多以高层为主。改造难度大，可供房地产开发用地少鄂州中心区域占地面积相对较少，除人口、居住、建筑密度相对较大，外来人员相对集中，城市化建设进程相对滞后，再加上鄂州市当地7080年代私房较多，市政规划难度大，使得近些年城市改造工程一直很难启动。人口密集、商业繁荣，催生区域房地产市场发展据我司调查，鄂州市区总人口达33万人，市中心就多达20万，这些人主要分布在城市中心区域和城乡接合部的城中村。而老城区主要以南浦路和武昌大道为主要的商业重地，其中有超市、银行、医院、学校等配套设施。由于老城区拥有完善的交通体系和周边配套，必定将为房地产发展带来新的契机。3、老城区房地产市场展望回归中心城区，房地产市场更加理性化由于新城区房地产市场的逐步成熟、开发步伐的加速，将使得区域住宅市场出现饱和现象。各楼盘攀比性较强，新城区商品房价格上涨幅度较快；老城区房地产开发较少；随着政府对老城区改造步伐的加快，繁华的市场、便利的交通、完善的配套将使得区域商品房受到热捧，中心区域的回归，将使得房地产更加理性化。14高层建筑将成为区域市场主流随着鄂州地产市场的不断成熟，开发量的不断增加，市区内可开发资源日益珍贵；外来开发带来先进的理念，促使居住理念逐步提升，当前开发的形态改变以往原始的居住形态，逐步向小高层、高层发展，满足日益增长的物质及文化生活需求。未来几年，地产发展趋势，高层建筑将成为开发主流，估计也将会出现鄂州市具有标志性的建筑实体。商业、住宅同步发展鄂州市老城区因人口密度高、市场繁荣，使得商业市场蒸蒸日上。在此利好因素下，老城区房地产项目的开发也将形成大型商业与住宅同步开发的局面。二、城南板块城南是政府目前着力打造的城市新区，目前城南一线已经基本成型，但是由于城南分东西两片区，规模大，投资量大，城南板块为政府规划的新区，分东西两片发展，西片为工业发展区，目前东区发展趋势比较缓慢，西片由于有一定工业支撑，发展状况较好。1、城南板块项目列举分析楼盘名称地理位置建筑形态建筑面积（）主力户型（）销售均价（元/）洋澜国际康城滨湖南路与凤凰南路交汇处多层、小高层、高层280000583262650黄金水岸鄂州市滨湖南路北侧丹桂路多层、小高层、高层1700001351482150万佳凯旋城古城南路多层2500001301902300城南世家鄂州滨湖西路高层31000166、1921900简析15新区的配套目前还不完善，但发展迅速。区域有品质较高社区楼盘洋澜国际康城、万佳凯旋城、黄金水岸，这三个项目提升了新区的均价，同时提升区域楼盘价值。新区楼盘集中于滨湖南路、洋澜路、滨湖西路，围绕洋澜湖而建。随着新区配套的不断完善，新区楼盘价格有赶超老城区价格的趋势。2、城南板块房地产市场特征鄂州新居住城区，项目多、体量大在鄂州新城区，项目林立，正在销售的项目约20个左右，且盘量都比较大。如桂花名居建筑面积接近400000平方米，洋澜国际康城建筑面积280000平方米、黄金水岸170000平方米等。区域房地产市场商品房投放巨大。以湖景做支撑提成项目品质在新城区中，最大的自然景观就是洋澜湖，洋澜湖风景优美，湖水碧绿，弯弯的垂柳，成为鄂州市的一道风景线。古人和隐士都喜欢择山有水的地方而居，可见山水给人带来的感觉，现今也是一样，坐落在新城区的各个项目都以洋澜湖作为自身项目的支撑与卖点，吸引客户群。入住人口较少，配套设施较匮乏新城区属于近年来政府新规划居住城区，各房地产项目也正紧锣密鼓的建设中，但由于众项目都未完全开发完毕，使得如今区域内居住人口相对较少，相应的生活配套设施也较匮乏。3、新城区房地产市场展望景观资源丰富，升值潜力巨大在新城区有着波光粼粼的洋澜湖，风景优美的莲花山；市16国土局、市人民检查院、区人民法院等多个行政部门驻扎与此；市一中、市八中等众多院校在此建校招生。当地可谓人文、自然景观丰富。这也为区域房地产市场发展打下了坚实的居住基础，在此基础上未来区域房地产市场价格也将进一步提升。随着入住人口增加，配套设置相应完善新世纪以来，受中国房地产市场整体快速发展的影响，鄂州经济、房地产业也随着快速发展。特别是在鄂州新规划城区，房地产项目开发火热，区域内在售项目近20个。未来随着新城区不断的建设及各项目的交付使用，居住人口将得到提升，相应的配套设施也会逐步完善。高层开发将成为主流高层住宅楼主要出现在城市中心，由于中心城市的土地资源紧张，拆迁成本高，使得开发商不得不把眼光看向高空。这样开发商也可以利用建设高层住宅来降低成本，这也是开发商获取高额回报的最直接手段。而且高层住宅同样通过创新设计来实现较好的舒适度，所以高层项目将会成为开发商的首选。三、牛头山地块所属城东板块分析1、城东区域概况城东新区位于鄂州市东北角，西起鄂州大道、南至葛山大道东端延伸线、东到燕矶镇区、北抵长江；城东新区在主城区“一心四团”的空间布局中是一个重要的发展组团，是集工业、商贸、仓储、物流及生活为一体的综合性工作生活区域；从鄂州市20042015城市总体规划表明，城东将是鄂州市重点发展的地段，实际上，由于鄂州钢铁厂阻隔了城市向西发展的空间，长江阻隔了鄂州向北发展的空间，城市南部距离高速公路的距离也不远，发展空间有限，因而城市向东发展是鄂州城市规划17的必然选择；鄂黄大桥和五丈港深水码头建设后，为城东新区构建交通物流体系提供了良好的基础，为城市空间的拓展也提供了相应的依据。本区域是政府规划的新区，也是未来城市的主要发展空间，配套比较完善，但是开发量明显不足，区位价值有待发掘，区域房产价格增长潜力巨大。从目前情况来看，该区域已经有8家开发商囤积了土地准备开发，后市可能竞争激烈，但是发展前景值得看好。2、城东市场分析城东将是一个庞大的市场，城东新区是鄂州市未来重点发展的城市新区，新庙工贸园区、城东港口加工区等工业园区项目的发展，需要居住产业进行重点配套。未来的城东新区将形成鄂州城市新的发展极和经济增长点，一个全新的市场必定是一个庞大的需求市场。城东竞争即将加剧，随着城东市场的启动和工业园区的逐步建设加快，城东的市场竞争也将加剧。从鄂州土地出让市场情况来看，鄂州在城东片区准备了2000多亩居住用地准备投入市场，目前化工厂、麻纺厂、被单厂等出让土地已经进入规划实施阶段，表明竞争市场已经开始启动，烈度即将加剧。第三节在售典型项目分析鄂州城区在售楼盘达到20余个，其中不泛品质较高、规模较大的楼盘，在此，我司将列举其中几个楼盘进行着重分析。18一、洋澜国际康城项目位置鄂州市滨湖南路与凤凰南路交汇处；楼盘布局由2栋高层，15栋小高层，14栋多层，8栋3层围合成商业街；建筑风格欧式风格开发规模一、二期近15万方，已交房，三期13万，（建设中，部分已经成形）容积率17绿化率46开盘时间2005年初入住时间二期06年10月商业面积7万方，一期西端南北走向门面约6000元/平米，东西走向门面价格5000元/平方米。买一层送一层，临凤凰路大型商铺底商招商约25元/平米/月，目前招商已有中百，工商银行，联合财产保险公司进驻商业环境描述处于城南新区，人流量极小，周边楼盘商铺林立，未来竞争激烈。交通状况良好，目前已通公交车。周边配套妇科医院，鄂大，鄂高，卫生局，人事局，工商银行，中百超市，财产保险，配套设施齐全。租775个，地下车场，目前租金暂定为30元一个月车位数目售车库卖的部分为2400元/平方米发展商湖北捷迈特置业有限公司；投资商湖北捷迈特置业有限公司；代理商深圳三能地产营销机构推广商深圳三能地产营销机构景观设计杭州蓝天园林设计院、香港邓振威设计事务所广告企划BWW皓风冬季建设单位鄂洲市第一建筑工程公司勘察单位鄂州市勘察院建筑设计监理单位鄂州市工程监理公司19物业管理公司凤凰物业管理有限公司楼盘概念构筑生态家园主打广告28万平方米水景生活城投放媒体单张，报纸，时间杂志，户外广告，车体广告，路灯广告促销手段图文征稿，奖金设10003000元不等，武钢职工可95折最高价3420元/平方米最低价最低价1930元/平方米均价均价2650元/平方米价格楼层差价2030元折扣系数普遍可打98折，武钢职工可打95折，公积金贷款97折户型二室二厅三室二厅四室二厅复式比重89102约10125149占75169182占510主力户型分析主力户型为三房二厅二卫，户型设计在目前属合理的面积，面积不是大的离谱，是鄂州消费者的（中高端客户）的主要选择，而小户型却面积稍大，总价过高，性价比不高。物业管理费049元/平方米，小高层069元/平方米主要卖点交通便利，地段好，大小区的人居氛围，配套商业面积多。优势属大社区（规模、档次），公建配套齐全，交通便利，地段好，临湖，广告推广在开盘一年多以来，不停地宣传，鄂州市民已经熟知，加上自己的户型、风格设计在鄂州都是不错，物业公司较专业，在目前已经形成鄂州的名盘劣势由于楼盘品牌的提升，销售人员较高傲；对客户不理不睬，素质不高，户型面积过大，总价过高，商业体量过大，没有精确的定位，不便于招商，小区内的部分小高层、多层没有自然景观（属并列式建筑），目前城南属开发区，在近几年，灰较多，污染较大机会政府单位南迁，规划南移，滨湖南路以南区域将成为鄂州居住的核心地带威胁规模相当、档次相当的在售以及待售楼盘多，如长江天下，黄金水岸，万佳凯旋城，现属开发区，居住中心，在近二年内还会有更多的楼盘上市，因此，滨湖南路周边开发量过大，造成市场供应饱和的趋势20二、万佳凯旋城项目位置鄂州古城南路70号楼盘布局期12栋47000平方米建筑风格法式风格开发规模25万平方米，分三期，一期为尾盘，建筑面积约9万平方米，二期9月开盘占地面积13万平方米建筑面积25万平方米容积率19绿化率35以上开盘时间07年3月入住时间一期初步预计在07年12月底商业面积一期接近1万方，二期无商业，三期约两万方。商业环境评述周遍商业不成熟，只是些临街小店面，没有商业气氛。隶属于城南开发区，近几年要聚集很大人气有一定困难。虽然是沿湖休闲商业有一定吸引力，可要人们认知还需要时间。交通状况交通很方便，有多路车可以到达周边配套周边开发成熟的小区有移动公司小区、建行小区、世纪名苑，配套设施齐全租120元/月，只租不售车位数目售发展商湖北万佳房地产开发有限公司投资商湖北万佳房地产开发有限公司代理商垠坤代理机构推广商垠坤代理机构建筑设计规划设计新加坡顶点设计策划机构；景观设计湖北松涛园林公司21楼盘概念洋澜湖畔25万法式水岸生活。主打广告荣耀之城梦想之城。投放媒体目前有单张，户外广告，楼书精美，质量较高。促销手段首期VIP卡限量发售，交1万元购房时可以当18万使用，可选户型，但不能选房号。最高价最低价均价2750元/平方米价格楼层差价折扣系数无户型二室二厅三室二厅四室二厅其它比重不详（面积8588）50（面积111128）不详（面积165）不详物业管理费多层05元，高层07元优势地段好，交通方便，设施齐全，洋澜湖风景优美；规划设计和景观设计，户型设计在当地都有很强的竞争力；营销策划和推广做得比较好，项目知名度和定位比较高；销售人员素质比较高。劣势目前无明显的劣势。机会整个居住区的南移和独一无二的洋澜湖风景，将会给项目带来机会。威胁在高端盘中，面对黄金水岸和洋澜国际康城和长江天下的直接竞争，他们都有湖景或者江景；同时也面临着大量中低端楼盘的竞争。22三、长江天下项目名称长江天下项目位置武昌大道中段（原通用机械厂）楼盘布局16栋7层2栋18层高层2栋22层高层建筑风格经典的国际欧陆风情生活特区开发规模73448M2占地面积73448M2建筑面积18万容积率25绿化率35开盘时间2006年8月入住时间一期2007年初交房交通状况很好周边配套银行、医院等生活配套设施齐全租未定车位数目售发展商鄂州市福源房地产开发有限责任公司投资商鄂州市福源房地产开发有限责任公司代理商新颐和房地产代理有限公司推广商东方盛世营销机构建筑设计深圳艺恒建筑设计有限公司武汉分公司建设单位湖北长欣建设工程公司总承包、鄂州市第四建筑工程公司建筑设计监理单位鄂州市工程监理公司物业管理公司丽岛物业，英式物管23楼盘概念现代化国际居住社区主打广告领秀鄂州居住颠峰投放媒体单张、本身、户外、DM、手机短信促销手段交2万订金，在开盘前每日送60元，到时不购房可退还2万最高价3700元/M2最低价均价2900元/M2价格楼层差价1020元折扣系数无户型二室二厅三室二厅四室二厅复式比重1070155主力户型分析主户型为三室二厅，面积约120150，鄂州市区居民愿意购买大户型物业管理费06元主要卖点面临长江，风景优美；所处的地段好，在主城区，周围配套设施齐全，交通方便；建筑风格为欧陆风情；底层住户有一小型花园，环境比较好。项目优势沿江景观好，沿江仅存的楼盘数量很少，具有独特的地理优势；地段好，项目周边配套高设施齐全，交通方便；社区规模比较大，人气比较旺；广告策略比较好，推广好，几乎所有的市民都知道该项目；项目劣势多层和高层布局不合理，能看到沿江风景的住宅不多；销售人员态度较差；多层价格定得比较高，很多消费者难以接受；机会鄂州缺少沿江的楼盘，可充分利用这个特点提升项目的地位；老城区楼盘的数量较少，项目的地理优势明显，为了上班方便可能很多人会中意这个项目的地理位置，因此，可以利用这个机会；威胁面对洋澜国际康城、黄金水水岸、万佳凯旋城定位高端而且沿湖风景好的项目激烈的竞争；面对政府办公区域、整个城市重心的南移和众多楼盘的兴起，长江天下将面临着这些项目的竞争。24四、桂花名居项目位置鄂城区滨江湖南路东端北侧楼盘布局67栋，一期12栋47000平方米建筑风格现代开发规模227426平方米占地面积227426平方米建筑面积297378平方米容积率13绿化率38开盘时间07年2月入住时间一期07年12月28号交通状况目前无公交车，根据规划07年3月后通车周边配套离洋澜国际康城不远，可享受相关的配套租车位数目售2780元/平方米发展商、投资商鄂州聚龙地产代理商武汉翔隆明城推广商武汉翔隆明城楼盘概念康居型高尚物业园区主打广告玉宇琼楼多福领地依山畔绿现代雅居投放媒体目前有单张，电视广告促销手段首家郑重承诺无理由退房最高价最低价均价1828元/平方米价格楼层差价1030元折扣系数无户型二室二厅三室二厅四室二厅其它比重20502010物业管理费04元主要卖点全框架全现浇多层；以桂花为主体的园林小区；独立的商业形态；主体结构为商混；无理由退房。25优势项目定位比较低；全框架全现浇多层；以桂花为主体的园林小区；独立的商业形态；主体结构为商混；无理由退房。劣势项目总体品质不高；无推广策略，广告做得也不多，地段有点偏，目前无公交车；配套有点远，周边住宅小区没有成型，人气不足。机会属于市政府办公区域，随着整个市区南移，将给项目带来人流和众多的居民前来购房。威胁整个城南周边楼盘太多，供给太多，竞争十分激烈。五、黄金水岸项目名称黄金水岸项目位置滨湖南路以北、丹桂路两侧楼盘布局多层12栋、小高层9栋、高层7栋建筑风格欧式地中海风情开发规模139986M2占地面积139986M2建筑面积17万M2容积率237；绿化率385开盘时间12月28日入住时间多层6月18日，电梯楼11月28日交通状况无公交车站、离公交车站300米左右；周边配套古城高中，司法局，鄂州医院，人事局，鄂州大学，工商银行，中心汽车站，广电局车位数目租26售400个，以售为主，30005000元/平方米发展商湖北德立信房地产开发有限公司投资商湖北德立信房地产开发有限公司代理商武汉泰合盛世广告策划公司景观设计杭州蓝天设计集团；监理单位鄂州市工程监理公司、武汉建盛工程监理公司建设单位鄂州市凤凰工程公司（总承包）建筑设计深圳艺恒物业管理公司楼盘概念欧州地中海商业风情，湖居休闲会所主打广告地中海风情生活的境界聆湖锦都宅以人传投放媒体户外广告、报纸、公交广告、电视促销手段无最高价最低价2600元/平方米均价2800元/平方米价格楼层差价20折扣系数96户型二室二厅三室二厅四室二厅复式比重1070128主力户型分析以三室二厅为主，鄂州市居民普遍喜欢这个户型物业管理费主要卖点临洋澜湖，风景优美；大规模小区；建筑风格为欧式地中海风情；周边交通便利，公共设施齐全；项目优势地区风景好，紧临洋澜湖；通便利，公共设施齐全，如古城高中，桔园公园，广电局，中心汽车站，司法局，鄂东医院等；具有大型的地下车库；三期同时开工，规模大；项目劣势价格相对过高；区内绿化率不高；附近楼盘施工较多，道路灰尘比较多；机会城市中心在近几年向洋澜湖南岸发展和政府及事业机关单位的南移将会带动周边的发展，公共设施将逐渐完善这将带来更多的人气和消费者；威胁万佳凯旋城与该项目定位十分相像，对项目有直接的潜在威胁，而且与该项目仅离200米；洋澜湖片区开发规模大，吸引了大量的购买者，住宅总量供应趋于饱和；27第四节开发商及代理商对比研究一、开发商竞争对比研究1、项目竞争开发商基本情况与基本特征外来企业增加从目前状况来看，在鄂州主力操作规模稍大的盘都是外来的投资商或开发商，而且外来的开发商还在逐步的增加，外来的开发商带来了先进的开发理念和开发模式，为鄂州市房地产注入了新鲜的血液，推动了鄂州房地产市场向前发展。开发质量偏低通过调查发现，虽然目前开发的盘大部分在市场上的表现都是比较光鲜，但是除了个别盘之外，普遍开发质量都比较差，真正上档次上规模上品质的开发盘还是很少，老百姓要选择称心如意的房子还是有一定的难度。市场培育较慢从鄂州的房地产市场发展来看，鄂州的房地产市场培育还是比较慢，这与城市居住人口和政府规划有一定关系。目前由于人口有限，开发数量大，人均居住面积达33平方米/人，从发达城市情况来看，城市越发达，人口越多，人均居住面积越低。从市场培育的角度说，由于市场培育不成熟，城市化的浪潮还没有显示出巨大的威力，城市对周边的乡镇居住产生不了太大的影响。提升空间巨大由于武汉81城市圈的加快和鄂黄一体化的推进，鄂州的城市提升空间显示出巨大的魅力，对于房地产市场来说，也同样意味着巨大的提升空间，只要开发商认真琢磨，根据市场需求和城市化需求拿出适应的产品，就能够赢得很好的市场。整个鄂州房地产行业本土具有二级开发资质的6家。从项目与开发商的关系来看，开发商的资质等级与项目的知名度没有直接关系。如万佳凯旋城的开发商万佳房地产开发公司只拥有三级开发资质，以往开发总量只有5万多方。28由此可见品牌力与以往开发能力不能完全体现其楼盘质量与品牌，房地产开发商的核心竞争能力为资本运营能力，资质等级不能体现出楼盘的质量与品牌。公司名称公司状况开发历史聚龙地产开发有限公司为本土化的一家企业，三级资质，开发实力一般。残联康复培训中心、聚龙安置楼A、B楼、聚龙名都约10万平方，现开发桂花名居湖北捷迈特置业有限公司公司有着多年跨区域从事房地产项目开发业务的背景，在上海、江西等地成功开发多处大型高档商住楼盘。开发总量已超过68万平方米，现开发洋澜国际康城湖北万佳房地产开发有限公司具有三级房地产开发资质的民营企业。公司注册资本1000万元。现有中高级职称人员20余人，分设工程部、开发前期部、财务部、营销策划部和物业管理部。以往开发总量只有5万多方现开发万佳凯旋城鄂州福源房地产开发有限责任公司2002年11月经市工商批准注册成立的一家民营企业,公司现有注册资本1000万元,主营房地产开发及销售业务003年元月公司在滨湖南路南侧征地70余亩，开发建设10余万平方米的福源花园小区。现正开发长江天下。湖北德力地产湖北德立房地产开发有限公司是从事房地产开发的实力型企业，成立于二一年六月，注册资金人民币5000万元。泰康雅居、北京花园。现正开发黄金水岸项目。2、长龙、劲牌与各竞争对手优劣分析长龙房地产开发有限公司与劲牌组合与主要竞争开发公司的优劣势分析名称公司状况开发历史优势劣势聚龙注册资金1000万元，其中董事长严树青个人出资720万元，资质为三级，企业2003年注册，2005年为工商年检A级企业。聚龙名都现开发桂花名居。本土开发商，人脉关系良好，公司股东均为建筑或开发行业出身。操作经验一般，主要操作低档盘，股东人数多，对于企业运作不利。29捷迈特公司有着多年跨区域从事房地产项目开发业务的背景，在上海、江西等地成功开发多处大型高档商住楼盘。开发总量已超过68万平方米，现开发洋澜国际康城多家公司联手，资金实力较强，具有较好的开发经验。股权争夺对公司发展不利，目前公司董事长已变更为叶重德。万佳具有三级房地产开发资质的民营企业。公司注册资本1000万元。现有中高级职称人员20余人，分设工程部、开发前期部、财务部、营销策划部和物业管理部。以往开发总量只有5万多方，现开发万佳凯旋城公司为家族化公司，具有较好的凝聚力和抗风险能力。家族化企业内部管理难度较大，企业运作存在利益冲突功劳纠纷。福源2002年11月经市工商批准注册成立的一家民营企业,公司现有注册资本1000万元,主营房地产开发及销售业务。003年公司在滨湖南路开发建设10余万平方米的福源花园小区。现正开发长江天下。本土公司，政治关系资源比较丰富。公司以前开发项目不是很多，开发经验不丰富。德力湖北德立房地产开发有限公司是从事房地产开发的实力型企业，成立于二一年六月，注册资金人民币5000万元。泰康雅居、北京花园。现正开发黄金水岸项目。公司注册资本金比较大，公司资金实力比较雄厚。公司以前开发项目不大。30长龙实现产品销售收入1937亿元，增长2064；实现利税1604亿元，增长427；实现利润645亿元，增长544高新技术产业完成增加值1474亿元，增长221。三是农村经济稳步发展。全年粮食产量达到3109万吨，比60上年增长55；棉花总产3704吨，增长375。全市累计投入资金8000多万元，建设项目190个，农村基础设施有了明显改善，村容村貌得到有效整治，新农村建设取得阶段性成果。2006年，全市在岗职工平均工资11962元，比上年增长164。全市城镇居民人均可支配收入达9013元，实际增长101。农村居民人均纯收入3800元，实际增长87。2006年全市城镇居民人均消费性支出6985元，增长54。城镇居民恩格尔系数为414。二、产业结构鄂州市一、二、三次产业的比例关系由2005年的161474365调整为2006年的149503348。一产业降低12个百分点,二产业增加29个百分点,三次产业降低17个百分点。三、第三产业通过引进国内知名商贸企业，盘活了一批国有商业资产存量，提升了鄂州消费档次。房地产业迅猛发展，五年累计完成投资1602亿元。2005年房地产开发投资606亿元，比上年增长46，比2000年增长39倍，年均增长340。成功举办了三届武昌鱼国际文化旅游节和五届梁子湖捕鱼旅游节。鄂州市荣获“中国优秀旅游城市”称号。四、项目建设2005年，全社会固定资产总投资5517亿元，比2004年增长246；“十五”期间累计完成固定资产投资1983亿元，比“九五”期内增加704亿元，年均增长143。项目建设的“323”工程、城市建设的“6436”工程顺利完工或开工。交通网络建设迅猛，“十五”时期累计投入路网建设82亿元，比“九五”时61期增长1216，鄂黄大桥一级公路连接线、316国道改造、梁子湖码头及航道疏浚等重大工程相继竣工。公路密度每百平方公里达1243公里，被列为全省公路建设示范市。村村通公路达1100公里，农村公路建设走在全省前列。工业投资强劲，总投资均为12亿元的鄂钢冷轧板工程和武钢鄂州球团厂项目，成为本市经济增长的新亮点。截至2005年底，全市完成投资过亿元的项目27个、过千万元的项目71个，这些项目的新建和扩规，为鄂州的后续发展注入了强劲动力。第三节政策分析一、大武汉城市圈规划对鄂州的影响为充分发挥武汉的龙头作用，支持武汉的发展，省委、省政府作出了以武汉为中心，100公里左右为半径，包括鄂州、黄石、黄冈、咸宁、孝感、仙桃、潜江、天门等8市的联合协作的“81”武汉城市圈战略决策。加快推进武汉城市圈建设，对推动全省经济社会发展，促进实现湖北中部崛起具有十分重要的意义。1、在大武汉城市圈中鄂州具有的比较优势区位优势。鄂州处于武汉城市群的核心圈层。鄂州西部和西南部与武汉接壤，其腹地华容区和梁子湖区部分地区已与武汉形成半小时经济圈；整个鄂州正与武汉形成一个小时经济圈。从交往链接来看，鄂州铺设了与武汉直接贯通的通道。鄂州与武汉实现了“公、铁、水联运，江、湖、海直达”的“双三元”复合交通网络。从发展空间来看，鄂州处在武汉城市圈的“传动级”上，具有辐射鄂东经济圈不可替代的“中场效应”。资源优势。鄂州有丰富的矿产资源、水面资源和旅游资源。矿产资源方面境内有丰富的黑色及有色金属矿、非金属矿，62其品种多、储量大、品位高。其中，程潮铁矿是全国乃至亚洲最大的铁矿；水资源方面鄂州有“百湖之市”之称。全市有梁子湖、鸭儿湖、花马湖等大小湖泊103个，水域面积65万亩，水产品的品种80多个，水生作物100多种，是有名的江南鱼米之乡。旅游资源方面鄂州襟江抱湖枕名山，有山有水，风光秀丽，景色宜人。同时，文物古迹甚多。全市有文物保护单位97处，其中省级以上文物保护单位8处。产业优势。经过改革开放20多年来的建设，鄂州市已成为鄂东冶金、建材、服装走廊的重要组成部分。工业基础雄厚，综合配套能力强，已形成钢铁、纺织、矿产、机械、建材、电力等支柱产业。以葛店开发区国家级生物技术与新医药产业基地为代表的高新技术产业迅速崛起，鄂钢、程潮铁矿、鄂州电厂、武昌鱼、多佳等骨干大中型企业实力雄厚，发展势头强劲。园区优势。葛店经济技术开发区是1990年省委、省政府设立的全省第一家外向型综合开发区。1995年以其优势和实力，被列为全国20佳投资区之一。1997年，省委、省政府批准在开发区内建立湖北省葛店高新技术开发区。2001年12月，国家科技部批准在葛店高新区设立全国第一家国家级生物与新医药产业基地。同年，国家工商局批准了基地“药谷”商标的注册。目前，趋势科技、科益药业、武大弘元、春天生物等20家投资过亿元的项目建设顺利。红莲湖度假区、梁子湖生态旅游区、杜山农业科技园区、小桥工业园区、樊口工业园区、新庙工贸园区、花湖民营经济区等园区经济发展迅猛，已成为鄂州市经济的重要增长极，是国内外客商投资兴业的理想洼地。2、在大武汉城市圈中鄂州的建设目标为了加快推进武汉城市圈建设，市委、市政府提出了近期目标、中期目标、远期目标。近期目标到2007年，初步建成鄂州市与武汉市交通设施63高速化、网络化、一体化的基本框架；按照整体融入的原则，完成葛（店）、华（容）、庙（岭）新城区（西部城区）总体规划的修编和控制性详规的编制，有序启动西部城区水、电、路等基础设施建设；初步形成区域大旅游、大文化、大市场格局；实现武钢与鄂钢等优势企业的强强联合和东湖高新开发区与葛店经济技术开发区的资源整合。中期目标至2010年，基本实现完备的交通设施一体化，基本建成鄂州与武汉之间的城际快速轨道交通网、高速公路网、城市干道连接网、现代化公用信息网；基本形成以武汉龙头企业为依托的产业群；整合两市的旅游资源、文化资源。远期目标到2020年，全面形成鄂州与武汉之间基础设施一体化、产业一体化、市场一体化、城乡一体化的格局；基本完成工业化、产业化、城镇化，实现建成富裕型小康城市的目标。3、在大武汉城市圈中鄂州的建设措施根据市委200414号文件精神，推进武汉城市圈建设的主要措施是加强规划的对接，加快主要基础设施的对接，加快产业对接，加快市场对接。加强规划的对接。重点围绕交通基础一体化、产业发展一体化、市场建设一体化、城市建设一体化进行研究，主动与武汉市总体发展规划和专业规划衔接，真正实现鄂州在城市建设体系、功能分区、产业布局、基础设施、要素流动与武汉的对接。加快交通基础设施的对接。以高速化、网络化、智能化为目标，加快公路、铁路、航道等一体化建设，全面形成与武汉半小时经济圈。加快产业对接。按照与武汉产业互补的原则，积极创造条件，主动承接武汉现有产业转移，鼓励两市之间企业的联合和新兴产业的融合。充分发挥在鄂州投资成本低、效益高的优势，64形成一批总部及研发中心在武汉，生产基地在鄂州的企业群。加大经济园区建设力度，吸引武汉的优势产业向鄂州的经济园区聚集。加快市场对接。充分发挥鄂州区位、交通和产业优势，主动承受武汉中心市场的龙头辐射，加快共同市场建设，推进金融、商品、要素等区域市场一体化。4、在大武汉城市圈中鄂州的发展定位按照省委、省政府决定把武汉建成“五大基地”、“五大功能中心”的目标，分析武汉城市圈其他城市的特点，结合鄂州的实际，鄂州市提出把融入武汉城市圈的切入点放在延伸武汉的“五大基地”产业链和“五大功能中心”的配套服务上，实现各产业的对接。在第一产业上，要重点大力发展水产、蔬菜瓜果、畜禽、花卉苗木四大支柱产业，全力推进农业产业化经营，使鄂州市成为武汉的名优农副产品生产、供应基地。在第二产业上，要充分发挥冶金、建材、机械、服装、生物制药等支柱产业优势，集中力量把优势企业做大做强，使鄂州成为武汉现代制造业中心的重要协作和分工区。在第三产业上，要以市场化、专业化、产业化为方向，承接武汉辐射，扩大服务业规模，重点构成武汉城市圈一体化的旅游业、商贸流通业、交通运输、通讯等产业格局。二、国家土地政策对鄂州市场的影响国土资源部有关负责人近日还表示，要采取有效措施，防止部分开发商囤积土地形成垄断。这位负责人说，最近有的房地产开发企业大量储备土地成为媒体关注热点。如果房地产开发企业囤积土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。为防范房地产开发企业囤积土地，缩短65土地开发周期，促进供应土地及时开发，尽快形成商品住宅供应，国土资源部已于近日发文，明确规定一系列具体措施。一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，在理顺土地产权和经济关系的前提下，统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按净地分宗出让。二是合理控制单宗土地出让规模。大宗土地出让不利于市场竞争，不利于市场调控，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地，形成垄断。三是规定每宗土地开发建设时间。每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回。三、花湖新城总体规划通过对项目影响2007年10月18日，鄂州市花湖新城总体规划通过专家组评审。副市长严国本参加评审会。花湖新城总体规划由广东省城乡规划设计研究院编制，预测规划的用地规模为15平方公里，人口规模为15万人。性质与功能定位为湖北省武汉城市圈东部的特色卫星城，鄂东沿江产业带的重要组成部分，鄂州市南部的生态型滨水工贸新城。重点发展先进制造业及高新技术产业、商贸物流及高尚居住、城郊休闲游戏等产业。66第四节十一五规划一、鄂州市“十一五”产业发展导向目录（20072010年本）为了进一步贯彻落实科学发展观，推动鄂州市经济增长方式转变，引导投资方向、优化产业结构、引领产业聚集、推动产业发展、增强产业发展后劲,加快园区建设、提高投资效益和经济质量，提高综合竞争能力，构建“一主三新十特”的城乡统筹发展格局，促进鄂州市经济全面、协调、可持续发展，鄂州发展和改革委员会编制鄂州市“十一五”产业发展导向目录（20072010年本）（以下简称目录）。目录以规划为指导、产业为支撑、基础设施为纽带，全力推进产业集聚与城镇发展相结合，加快构建以主城区为中心，三座新城（葛华科技新城、红莲湖旅游度假新城、花湖工贸新城）为依托，十个特色中心镇（太和、汀祖、燕矶、碧石、段店、蒲团、涂家垴、沼山、长港、长岭）为节点，其它建制镇和中心村为基础的城乡一体空间格局。通过突出重点，做大主城，提升主城区功能，实施“重心南移、东西拓展”战略，形成主城区“一体两翼”的城市空间格局；做强新城，壮大新城实力，使之成为全市经济和社会发展新的增长极；做特中心镇，发挥地域优势，凸显产业特色，增强对区域发展的带动力。二、产业发展导向原则为了加快主城区和三座新城（旅游度假区）的发展，遵循“布局集中、用地集约、产业集聚”原则和标准，本目录对主城区、三座新城（旅游度假区）和十个中心镇的产业发展定位如下主城区以鄂州经济开发区、城东港口经济区（金刚石产业园）和小桥都市产业园为依托，大力发展钢铁及其深加工、机械、建材、纺织服装等产业，全力推进建成区工业“出67城入园”、产业“退二进三”。最终形成制造业聚集区、中小企业创业区、科技企业孵化区、物流贸易区和城市发展新区，将小桥都市产业园、城东港口经济区（金刚石产业园）建成集现代物流、商住、休闲娱乐和工业支撑于一体的现代都市产业园，成为城市经济发展的增长极。葛华科技新城重点发展电子信息、生物工程、医药化工、新材料和机械制造产业。花湖工贸新城以黄石为依托，大力发展劳动密集型企业，重点发展服务业。红莲湖旅游度假新城和梁子湖旅游度假区立足自然资源条件，发展以旅游业为主的现代服务业。十个中心镇结合区位优势和资源优势，建立创业园区，凸显产业特色，形成“一镇一业”、“一村一品”的特色经济。三、鄂州主城区产业定位导向目录鄂州主城区产业定位为主城区以鄂州经济开发区、城东港口经济区（金刚石产业园）和小桥都市产业园为依托，以现有的建材产业、机械制造产业和轻工产业为龙头，力争在较短时期内将鄂州经济开发区建成全市重要的建材基地、机械制造基地和农副产品加工基地；通过加快发展信息、金融、保险、中介、咨询、现代物流业等服务业；逐步形成与现有支柱产业和新兴产业发展相配套的原辅材料购销、配送基地，降低企业物流成本；大力发展科技企业孵化器，强化创新企业孵育能力，发展和建设一批高水平研发中心，最终形成制造业聚集区、中小企业创业区、科技企业孵化区、物流贸易区和城市发展新区。将小桥都市产业园、城东港口经济区（金刚石产业园）建成集现代物流业、商住房地产业、休闲娱乐和工业支撑于一体的现代都市产业园，成为城市经济发展的增长极。68第五节总结一、城市基本面对项目的影响鄂州地理条件好，资源丰富，物产富饶，气候宜人，适应居住。在目前全国各地纷纷建设宜居型城市的大潮中，具有先天优势。二、城市经济对项目的影响城市经济发展势头良好，从产业结构来看，目前正处于工业化时期，以投资巨大的鄂钢冷轧板工程和武钢鄂州球团厂项目为龙头，城市经济发展空间巨大。从十一五规划中对城市产业发展的导向来看，总体产业布局对鄂州建设具有山水园林特色的生态旅游城市的这一定位是支持的，对于项目的发展而言是一个利好消息。三、政策对项目的影响鄂州靠近武汉，区位优越，交通便利。在大武汉城市圈中，具有非常重要的地位。在中部崛起的大背景下以及在大武汉城市圈的建设过程中，城市具有很大的魅力，今年更被评为十大中部最佳投资城市之一。在此背景下，城市经济发展以及城市建设必将迎来新一轮高潮。而国家土地政策以及房地产开发调控的相关政策对项目来说，有利有弊。国家禁止开发商囤地，则对于590亩的土地而言，必然要求项目开发商有非常强大的开发实力才能进行项目的运作，对项目的参与各方开发经验以及资金实力提出了比较高的要求。与此同时，禁止大地块的出让，当这一政策在鄂州这种三线城市产生效力的时候，则本项目在市场上就不会有建筑面积比较大的竞争对手存在。而在鄂州城市内，地位比较独特的花湖片区，其新城总体69规