x田园休闲农庄建设项目可行性研究报告

【最新资料，WORD文档，可编辑】前言X田园休闲农庄建设项目可行性研究报告休闲农庄是现代旅游业向传统农业延伸的一种新尝试，也是生态旅游的一个重要组成部分。休闲农庄既是珍禽花木、绿色蔬果的集中种养基地，又是游客接近自然、观光休闲的最佳去处。它能够充分挖掘现代农业的生态优势和乡村人文优势。建设一批集观光、旅游、休闲、度假于一体的高品位景点，发展休闲农庄是提高农民收入一个行之有效的成功载体。接到委托后，我公司随即组织有关专家及技术人员到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，对贵项目进行了可行性研究分析，以供相关审批部门以及建设单位决策参考。咨询单位长沙非常道房地产策划有限公司项目负责人罗少卿作业人员罗少卿曾福林联系电子邮箱LUOSHAOQINGYEATNET目录第01章总论3一、项目名称及拟建地3二、项目建设单位4三、可行性研究报告编制单位及负责人5四、编制依据及范围6五、项目建设内容与规模6第02章项目区域概况8第03章项目建设背景与必要性13一、项目建设背景13二、项目建设必要性15第04章项目市场分析17一、休闲生态农业的起源与发展17二、我国休闲生态农业市场分析18三、湘潭休闲生态农业市场分析21四、项目目标市场定位与预测25第05章项目选址与建设条件26一、项目选址26二、项目开发建设条件26第06章工程建设方案29一、建筑设计指导思想与原则29二、总体布局设想29三、建筑造型与风格32第07章环境保护与生态节能措施33一、项目建设对环境的影响及防治措施33二、项目环境评价34三、生态节能措施35第08章劳动卫生与安全37一、指导思想37二、职业安全卫生健康对策与措施38三、消防39第09章工程招标40一、招标类别40二、招标范围41三、招标组织形式及招标方式41四、招标情况说明41第10章项目实施进度42一、建设工期42二、项目实施进度安排42三、项目实施进度计划表43第11章项目经济效益分析43一、投资估算43二、资金筹措45第12章财务效益分析46一、财务效益估算46二、项目财务效益评价46第13章社会与环境效益评价46一、社会效益评价46二、环境效益评价47第14章风险分析及规避47一、项目风险因素47二、风险规避对策47第15章结论与建议47一、结论47二、建议47附件48一、项目用地现状图48二、项目规划建设设计方案48三、财务经济分析计算表48红荷湾田园休闲农庄建设项目可行性研究报告总论一、项目名称及拟建地1、项目名称湘潭“红荷湾田园休闲农庄”2、项目拟建地湘潭市岳塘区荷塘乡荷塘村荷塘老屋荷塘乡地处长株潭金三角，位于长沙、株洲、湘潭三市交界处，为长株潭的“绿心”，国家“两型社会”综合配套改革示范区。107、320国道、京珠、上瑞高速公路纵横乡境，湘黔铁路穿乡而过，距长株潭三市均20公里。隶属湘潭市岳塘区，1962年置荷塘公社，1984年改乡。位于区境中部，面积4344平方公里，人口19万。项目周边有昭山、凤形山、仰天湖、法华山、东风水库、红旗水库等山水资源，有仰天湖生态公园、赶鹿坡生态旅游休闲基地、观音塘水库、野人谷、木山冲原生态休闲山庄，有正江无公害种植基地、金阳集约加工基地和红旗水库休闲旅游基地，有滴水麒麟西瓜、五爱番鸭、清水生猪、青山茶叶、荷塘葡萄、花卉苗木、正江项目所在地项目所在地无公害蔬菜、青山茶叶、易家观赏鱼、综合农场特种养鱼农业产业格局，农业结构调整工作步入市区先进行列。现代观光休闲农业有了一定的基础与规模，势必将成为长、株、潭三市的绿色休闲之都。二、项目建设单位建设单位湖南新希望农业发展有限公司公司地址湘潭市岳塘区荷塘乡荷塘老屋法人代表黎斌项目负责人黎昊湖南新希望农业发展有限公司，成立于2011年，民营企业，注册资金1000万元，现有员工30余人。公司秉承“以人为本、健康至上、和谐生态、享受自然”的经营理念，坚持“客户第一、环境第一、诚信第一”的原则为广大客户提供“玩得开心、吃得放心、住得舒心、服务贴心、管理精心”优质的服务。公司主要从事粮食、蔬菜、果木、药材、花卉种植与购销，家禽、家畜、鱼类养殖与购销，荒山造林、苗圃建设、道路绿化施工和观光休闲农业开发等业务。三、可行性研究报告编制单位及负责人咨询单位长沙非常道房地产策划有限公司公司地址长沙市五一西路243号景江东方大厦912室法人代表章国新（董事长）项目负责人罗少卿（总经理）非常道房地产策划有限公司是立足长株潭，渗透益阳等地市的房地产专业策划咨询公司。公司资深开发管理、咨询、策划、设计、施工、预算、销售专家及教授团队，综合各自的成功经验，独家创导开发全程策划的新理念，总结出房地产“专家管理决策、资本运作、开发全程策划、工程核心技术、开发成本控制和情感营销推广”六大系统，专业打造最佳性价比产品，协助开发商实现投资利益最大化。为了做好本项目的前期工作，湖南新希望农业发展公司委托长沙非常道房地产策划有限公司承担本项目的可行性研究任务，我公司随即组织有关专家及技术人员到现场进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2011年8月完成报告的编制，供相关审批部门以及建设单位决策参考。四、编制依据及范围1、编制依据（1）国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）国家现行财税制度和价格体系；（3）湘潭市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（4）湘潭市“十二五”旅游发展规划（5）湘潭市人民政府关于加快发展休闲农业的实施意见（潭政发201014号）；（6）湖南新希望农业发展有限公司休闲农业经营许可证；（7）湖南新希望农业发展有限公司与荷塘乡签署的土地承包意向合同书；（8）湖南新希望农业发展有限公司专题工作会议纪要暨可行性研究委托合同（可行性研究有关规定和深度要求）；（9）国家其他各有关专业设计规范及项目单位提供的基础资料。2、范围本次研究对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、总体方案、环保分析、实施进度、管理及组织机构、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、项目建设内容与规模1、项目建设内容本项目建设内容有绿色蔬菜基地（露天绿色菜地、四季温室大棚、开心私家农场）；生态垂钓鱼塘（五口，含清水塘一口）；生态花卉苗圃；生态观光林果园；休闲农庄综合楼及配套用房若干；村庄道路整理硬化等。2、项目建设规模本项目总用地面积为211公顷（约320亩），预计项目总投资约1400万元。具体见表1。表1建设项目主要经济技术指标序号项目内容单位数量及指标备注1总用地面积公顷2113165亩2绿色蔬菜生产基地公顷17255亩其中温室大棚公顷0230亩其中开心私家农场公顷0460亩3生态垂钓鱼塘公顷08120亩4生态花卉苗圃公顷08120亩5生态观光林果园公顷1502250亩6道路停车场用地面积公顷13195亩7农庄建设用地面积公顷15225亩8休闲农庄及配套用房平方米8000建筑面积其中生态农庄平方米5000建筑面积9建筑密度15农庄用地10容积率033农庄用地11绿地率55农庄用地12停车位个12013建设期月2414总投资万元1700项目区域概况湘潭地处湘江中游，是湖南省重要的工业、科教和旅游城市。是长株潭“两型社会”建设综合配套改革试验区重要组成部分，是长、株、潭城市群中心城市之一。湘潭市辖两区、两市、一县，国土面积5015平方公里，人口29986万人。工业基础优势。湘潭是湖南乃至全国重要的工业基地，工业在国民经济中占主导地位。“一五”期间，湘潭就被确定为全国23个重点工业城市之一，经过几十年的建设与发展，目前已经形成以机电、冶金、新材料、化纤纺织为主导产业的工业制造业体系。全市拥有独立核算工业企业近2000家，湘钢、湘机、江南、江麓等一批实力雄厚的大中型企业已成为工业经济发展的龙头，一批科技型企业正在迅速发展壮大，成为全球最大的电解二氧化锰生产基地，是全国主要的机电、精细化工、氟化盐生产基地，是湖南省最大的钢铁、机电、纺织基地。自主创新优势。湘潭科教资源丰富，有大专院校17所，在校大学生12万多人，全市科技人员总数超过11万人，有30万专业素质与技能较高的产业工人，各类中专技校和职业技术学院59所，科研力量居全省第二。湘潭是全国科技进步先进城市、全国制造业信息化重点城市、全国知识产权示范城市创建市，全国科技大会之后，该市经省科技厅批准为湖南省唯一的创新试点市。2006年4月，湘潭市在湖南省率先召开了科学技术大会，作出了将自主创新作为城市发展战略的决策，提出了“以科技创新推进结构调整和经济增长方式转变，以提升科技创新能力增强城市综合实力”的发展思路和“建设科技创新型城市”的奋斗目标。湘潭自主创新能力强，企业自主创新涉及机电、精细化工、新能源和节能新技术等多个领域，高新技术产品品种数900余种，其中拥有自主知识产权的品种数占60以上，每万人拥有的专利申请量和授权量居全省前列。特别是在机电一体化领域的自主创新具有特色，全市有机电企业154家，从业人员32万人，是全国六大电工基础和五个低压电器产品生产基地之一，是我国“电工产品的摇篮”，主要产品为高性能工程机械，自主研制成功了我国第一台300KW级异步风力发电机、第一台315吨自升式塔式起重机、第一辆城市轻轨车、第一辆微电脑控制全液压吸扫式扫路车等多项全国第一的产品，“神舟六号”上的电线电缆、座椅缓冲器、宇航员头盔上的金钢石保护膜等也是由湘潭制造的。交通区位优势。湘潭地处湖南中部，位于被称为中国经济发展第五级的长株潭城市群，是湖南经济政治文化最发达的“金三角”中的一角，是湖南融入“泛珠三角”的前沿，是国家实施“中部崛起”战略中承东启西的要冲，是东部产业向中西部梯度转移的最佳传承地。湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路穿城而过，辖区内与高速公路的互通达15处，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，10余家大型企业各有铁路支线与这两大主干线相通。湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等。人文资源优势。湘潭是全国著名的人文胜地，自古就有“金湘潭”的美誉，名人灿若繁星，影响之大、名望之重，无出其右，一代伟人毛泽东、开国元勋彭德怀、世界文化名人齐白石均诞生在此，名人文化特色十分突出。近年来，湘潭致力于构建优美的人居环境，追求人与自然和谐相处。2002年11月湘潭市被湖南省政府授予“省级园林城市”称号之后，2006年，正式提出了创建国家园林城市的工作目标。先后荣获“全国科技进步先进市”、“中国优秀旅游城市”、“全国双拥模范城市”、“社会治安综合治理先进城市”、“创建全国文明城市工作先进市”等多项荣誉称号。农业基础优势。湘潭是全国重要的商品粮和牲猪生产基地，其中湘潭县、湘乡市进入了全国粮、猪生产百强县行列，湘潭县更是位列湖南省商品粮生产县（市）排行榜首位。这里土地肥沃，四季分明，无霜期长，日照充足，物产丰富，自17世纪以来就是全国有名的“米市”和“药都”。良好的自然条件，使湘潭农业在全省占有一定地位，特别是水稻生产，单产一直名列全省前茅。湘潭因盛产湘莲而被誉为“中国湘莲之乡”，生产的湘莲以其品质好、营养价值高、抗性强而享誉海内外。近几年来，湘潭因实施长株潭城市群经济一体化发展战略而倍受国内外投资商的高度关注，长株潭城市群已被国家“十五”计划列为全国重点支持发展的七大城市密集区之一，亦是世界银行GDS计划在我国贷款支持的二大经济区之一。2007年12月14日，经国务院批准同意，国家发改委下发通知，同意长株潭城市群设立全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区，为区域经济的发展提供了十分难得的发展机遇。近年来，全市固定资产投资不断增长增长，工业总产值大幅攀升，城乡居民人均可支配收入显著提高，全市经济社会持续稳定发展。具体数据见表2表5。表2湘潭市2008年主要经济指标指标名称单位绝对数比上年同期规模工业总产值亿元93035402规模工业增加值亿元28932199社会消费品零售额亿元18658218城镇以上固定资产投资亿元27216205其中技术改造投资亿元14396250财政总收入（不含基金）亿元4877271其中一般预算收入亿元3088276其中市本级亿元2541262进出口总额亿美元1853454其中出口亿美元1124286实际利用外资亿美元286271农民人均可支配收入元5980164市区城市居民人均可支配收入元14724156市区居民消费价格指数1048来源湘潭统计信息网HTTP/WWWXTTJGOVCN/ARTICLE/SHOWARTICLEASPARTICLEID2188表3湘潭市2009年主要经济指标指标名称单位绝对数比上年同期规模工业总产值亿元107770136规模工业增加值亿元33474206指标名称单位绝对数比上年同期社会消费品零售额亿元22324196城镇以上固定资产投资亿元42746571其中技术改造投资亿元26074811财政总收入（不含基金）亿元5808191其中一般预算收入亿元3871254进出口总额亿美元1429229其中出口亿美元526532实际利用外资亿美元350224农民人均可支配收入元6674116市区城市居民人均可支配收入元16498121市区居民消费价格指数993来源湘潭统计信息网HTTP/WWWXTTJGOVCN/ARTICLE/SHOWARTICLEASPARTICLEID2413表4湘潭市2010年主要经济指标指标名称单位绝对数增速（）地区生产总值亿元89401152其中第一产业增加值亿元960443第二产业增加值亿元49938206第三产业增加值亿元29858115规模工业增加值亿元45134234社会消费品零售总额亿元25666192全社会固定资产投资亿元63336365其中城镇以上固定资产投资亿元57637348财政总收入亿元7567254进出口总额亿美元2159511其中出口亿美元777476指标名称单位绝对数增速（）实际利用外资亿美元403151城镇居民人均可支配收入元18059121农村居民人均纯收入元7817153城市居民消费价格总指数1027来源湘潭统计信息网HTTP/WWWXTTJGOVCN/ARTICLE/SHOWARTICLEASPARTICLEID2699表5湘潭2011年上半年主要经济指标指标名称单位绝对数增速（）地区生产总值亿元500591450其中一产增加值亿元3183320二产业增加值亿元297391760三产业增加值亿元171371170规模工业增加值亿元282042070社会消费品零售额亿元148721760固定资产投资亿元224234055财政总收入亿元51313570进出口总额亿美元1409544其中出口总额亿美元4614750城镇居民人均可支配收入（元）元10338137境内绿树成荫，青山湖泊众多，有着优越自然生态环境优势境内有上百家花卉苗圃和蔬菜水果基地，有着扎实、深厚的农业基础资源优势；又有昭山古寺等名胜古迹的佛教文化优势。基于这些优势，在昭山一带逐步兴建或正在兴建赶鹿坡休闲度假山庄、野人谷度假村、碧园春农业有限公司和东风水库度假村等几家规模大、档次高的休闲农业企业，另还有周边数十家中小型休闲企业和农家乐。这些企业之间我无你有，优势互补，他们共享着昭山特有的优势资源，走共同发展之路，逐步形成一个集休闲度假、园林观光、种养采摘、农事体验于一体的大型现代农业休闲示范园。湘乡东山地处湘乡城郊，交通发达，红色旅游线贯穿全境，地理位置优越；境内有东山书院、云门古寺、励志论坛等人文、名胜的优势；又有东山湖、东台山景区、涟水河环绕而过，到处青山绿水，鸟语花香自然环境相当优越；东山境内农村经济活跃，农业基础夯实加上湘乡市政府的积极引导和倾力打造，现已基本形成由茅浒水乡、鼎龙园、明月山庄、山水人家、龙生龙和等二十多家休闲农业企业组成的门类齐全、风格各异的大东山生态休闲旅游示范带。（3）社会资本大量涌入，发展势头强劲。休闲农业虽然投资规模大、投资回收周期长，但可调优产业结构，优化社会资源配置。随着农村土地流转面积的扩大，吸引了大批民间资本进入该产业。湖南纬度投资有限公司投资8000万元在昭山马鞍村兴建野人谷乡村贵族俱乐部，租赁田地荒山1200多亩50年的经营权，新建一座100亩水面的水库，建设200多亩蔬菜水果基地。湘潭县农民罗雨金长年在外从商，发家后回家乡投资休闲农业，在易俗河上马村投资1000万元兴建贤能山庄，租赁和改造水面120多亩，组建上马村养猪协会，买下村小学建设起一个中型生态养殖场，发展了300多亩无公害蔬菜种植基地，吸纳当地60多个农民就业，带动上马村300多户致富。韶山星海农业科技有限公司投资1500万元，在韶山如意镇杨云村兴建星海休闲山庄，租赁荒山1200多亩，改造水面50多亩，修建硬化村道55公里，发展种植基地200多亩。此外，湘潭市产业化龙头企业为实现多元化经营或进行产业结构调整也积极投资休闲农业。湘乡怀其制革集团受国家宏观产业政策的影响把目光盯准休闲农业，拟拆巨资2亿元在湘乡东山兴办高规格休闲庄园，目前已投放资金5000多万元，征用租赁荒山1400多亩，基础建设已基本完成，在三年之内一颗耀眼的明珠将展现出来。湘潭恒盾集团为拓展经营领域，2008年开始投资5000多万元在长沙兴建优雅气魄润泉山庄，试营业数月门庭若市，目前又启动第二期工程建设。可以这样说，湘潭市休闲农业投资如火如荼，竞争激烈。四、项目目标市场定位与预测1、项目目标市场定位本项目的目标客源定位要突出以下几点（1）以长株潭游客为主，兼顾省内外游客；（2）以吸引周末垂钓休闲避暑度假为主，同时体验农耕文化；（3）以中老年市场为主，尽力吸引青少年市场；（4）以中档消费为主，兼顾高档与抵档消费。在上述客源目标市场定位的基础上，根据对客源市场的把握，目标市场的分为一级客源市场长株潭三市总人口1310万，其中城镇人口接近500万，预计2020年三市人口将达到1800万，城镇人口将增至800万。随着生活节奏的加快，喧嚣的都是让更多的城镇居民的颇感压力，“归去来兮”，很多人对农村极具新鲜感与回归欲望，而且，农庄相关的配套又极具野趣、休闲、文化味，与长株潭人的生活习俗息息相关。因此长株潭城市居民将是农庄的主要客源市场之一。二级客源市场长株潭作为湖南省最大的城市群，政治文化经济教育的中心，对全省有着极强的向心力、吸附力，省内其他城市居民也有一定的市场。除上述提及的之外，湘潭韶山的红色圣地，以昭山为中心的长株潭绿心休闲之都，因此，山庄应以强有力的生态、文化感染力吸引这些地区的旅游者前来观光度假。2、客源市场规模预测湘潭市域范围城镇常住人口90万人左右，项目建成后，他们将成为农庄的重要派客源，预计每年将有12的人次来农庄垂钓休闲度假。长沙株洲市域范围城镇常住人口380万人左右，项目建成后，他们也将成为农庄的重要派客源，预计每年将有015的人次来农庄垂钓休闲度假。以上客源预测虽有重复估测的成分，但总体目标应在农庄建成后的首5年平均每年按接待游客在1万人次左右，并每年以510的人数递增。项目选址与建设条件一、项目选址湘潭市红荷湾田园休闲农庄位于岳塘区荷塘乡，项目场址东临，南临，西临，北临；土地权属明确，四址界限清晰。二、项目开发建设条件1、场址现状、地形地貌拟建项目用地主要为一小山沟，东南西三方现为自然山林，北向开口，有一水渠自西向东而过；西边小山最高，相对高度约在60米左右，东南两边的山林略矮，相对高度在30至40米左右；山沟南北深约500米，东西宽最窄处只有20米、平均约为35米。沟内现有山塘两口（面积约1600平方米），低产农田20余丘（含荒废多年，面积约6000平方米），菜地6块（约2000平方米），农舍五栋（建筑面积约1000平方米，宅基地面积约1200平方米）。可谓是“空谷有鸟语、四顾心自安”，作为城市近郊的休闲农庄，此处具有得天独厚的地理优势。用地四至与地形地貌详见附件一项目用地现状图。2、地质、水文拟建开发区选址主要地层以古代为主，前寒武系地层仅占少部分，中生代地层为次，此外是新生带第四次系冲积、洪积、残坡积层、耕作土层等分布于上述各岩石之上。该地区地质构造简单，断裂不发育，无孕育大地震的条件，地基对工程建筑群体具有足够的承载能力。地震裂度小于6度，断裂不发育。历史上无破坏性地震记载，属相对稳定地块。如需设防，建筑物可按级防震。湘潭市气候属中亚热带季风湿润气候区，四季分明，年平均气温174，最高月平均气温3118月，最低月平均气温01月，年平均日照1640小时，常年主导风向为北、北西风，年平均相对湿度81。年均降雨量1400毫米，雨季为47月，且多有洪水发生，1994年，湘江湘潭段最高洪峰水位为3967米。该项目地面高程在4285米左右，故无洪水内渍之患。拟建项目用地汇水面积约15公顷，区域内地表水主要来源于天然降雨，水量充沛。地下水资源较为丰富。场地内地下水以接受大气降水补给为主，其流量及方向受场地内的大气降水和地形条件影响。经测试，地下水符合饮用水标准。可通过深机井抽取解决农庄生活用水，以及补充旱季农业生产用水不足。3、交通条件该项目建设地点，通过7米宽的村道他一头与芙蓉大道在瑞泰科技处相连，另一头在长株潭大市场东侧与红易大道（城际铁路昭山站）相接。两头的路线距离分别是18与42公里。随着昭祥示范区的建设，。大道的通车，以后接城际铁路昭山站与荷塘站分别为。与。公里。可以说交通极为便利。4、电、通讯等公共设施条件供电可从荷塘乡变电站一万伏输电线电网就近供电。电信可通过荷塘乡电讯光缆直接至市电信局。6、城市规划或区域规划要求该项目建设符合湘潭市城市总体规划要求，市规划局已批准该项目的总体规划设计方案。7、征地拆迁条件该项目用地建设前后土地均为集体土地，主要办理相关流转经营手续无需农用地转让，区域内民宅也采用租用流转方式，并已与村民签订了相关协议，无需拆迁。8、施工条件我市及省内具备该项目施工资质的施工企业有几十家，项目建设所需建材苗木均易从市场购得，且运输十分方便。项目建设所需场地、施工道路、用水、用电均能满足要求，故施工条件很好。工程建设方案一、建筑设计指导思想与原则该项目要体现“以人为本、和谐自然”的设计指导思想，体现超前意识，将本项目建设成为“城里人的体验中心、农村人的示范中心、青年人的科普教育中心、老年人的休闲度假中心”的功能定位,采用“以农养家,以家得乐,逐步拓展”的发展战略,将规划区划分为“五大功能区”和一条绿色牛态隔离带,形成了景观上错落有致、生产上“种植养殖加工旅游结合与产销兼顾”的分布格局。二、总体布局设想本项目总用地面积为平方米。通过对周边村庄的了解，尊重原有地形，利用原有道路及地形地貌，通过适当的改造，创造一个良好的建筑环境。1、交通组织一般农村交通由行人、机动车（含拖拉机和农用车）、自行车组成。村庄交通的特点是一般车流量不大，主要为运输车及少量客运车。农村道路往往还兼作生产晾晒的场所，这也是农村交通的特点之一。（1）农庄交通规划原则农庄道路要便捷通畅，结构清晰，顺应地形，符合人流与车流的逻辑规律。农庄道路以人流为重点，规划的道路应为安全、流畅的路线。在农庄内创造步行区，将步行、自行车、及机动车交通进行分流或局部分流规划。这样便可避免大量人流与车行交通的交叉与重叠。创造特征明显，环境优美的道路景观，尤其对于步行路，具有室外交往场所及多功能的特点，应着力研究步行视觉及步行动态过程的视觉效果，沿路规划丰富多彩的景观。（2）交通规划特点交通便捷，人车分流。当今的农庄规划中，路网不仅要满足交通便捷的要求，而且要体现以人为本的思想，妥善处理车行和人行的关系。适当划分各功能区。合理的路网结构可以适当划分各功能区，使整个农庄结构清晰，分区明确。规划以主要道路将各个功能区串联起来，形成有机的路网结构，提高道路的使用效率。形成农庄景观节点。环路系统。规划中环形干道的设置以最简洁的形式将最大面积的建筑交通串联起来，形成通畅的环道，在景观上做到步移景异，增加了行走的趣味性。（3）道路交通的综合规划农庄的道路应是一个完整的系统，它必须是一个安全、高效的流动和联络通道，但它也并非城市干道，农庄的车行系统应是“通而不畅”。根据以上规划道路原则的要求，规划中车行道以环形加中心干道为主，环路为车行，中心为车行和步行混行区。网状的支路布局，使各区之间便捷联系并满足消防要求。多层次的车行系统把多元化的各功能区块联系起来，规划车行路分为两级主干道和支路，红线宽度分别为7米和4米。（4）停车规划停车场为汽车环路、入口车道及目的地提供了重要的联结纽带。其设计目的是为汽车安全高效地存放。农庄内规划停车场有以下几点考虑为实现农庄内的人车分流，所有露天停车场均位于主要车行道旁。停车场主要是解决农庄内部机动车停放和大量临时停车问题。农庄停车场应有其“生态性”，即停车场以嵌草铺装，广植绿树，成为农庄中的另类“绿色空间”。2、竖向布置设计本项目为农村新建，整个山谷内部地形有约8的自然落差，山谷口地面高程4285米左右，比谷底地面低约30米左右，农庄与生态鱼塘竖向布置采用平坡式，农庄生活污水经过自检处理系统后，与整个场地排水方向由南向北排入村外干渠。农庄综合楼与配套用房均采用低层建筑，依山傍水，结合传统的建筑审美要求，保留完美的自然天际线。为保持农庄内生态空间的简洁开敞，除热力管线采用地沟敷设外，雨水管、污水管、给水管、消防水管、电力线、电信线等各种管线均采用地下直埋式敷设。在竖向设计中，应充分考虑院农庄内管线与周边村庄公共设施的合理连接。3、平面布置本项目平面布置主要是结合用地特点，在山沟中“依地就势、长藤结瓜”，建造五口生态鱼塘，其中谷底第一口为清水塘，主要净化雨水井水；清水塘上方50米打水井一口，配以水泵房与凉亭；每口鱼塘旁边修建24间生态小屋，作为垂钓休憩包间；西侧山麓依山而建数栋小体量低层建筑作为餐饮、住宿、会务、活动、管理用房；西侧山麓缓坡地带与谷外路旁则开辟为蔬菜基地、苗圃基地；其余山地则改造成观光林果园。整个项目平面保留90的绿色植被与水面，突出项目的生态环保；农庄建设用地相对集中。这不仅体现传统审美上的“密不透风、疏可走马”的精髓，同时便于后期管理与深度开发。4、景观工程本项目在入口两侧及建筑西部设置了两个景观节点，并在场地北部布置了一条景观带，景观带由变化的水系、绿化及辅地组成优美的曲线，使置身其中的人步移景异、乐而忘返。水系的引入使得场地小气候更加舒适。掩映在绿树丛中的建筑也因此获得了很好的视觉景观。建筑物室外照明以泛光灯、射灯为主，辅以建筑物的顶部、转角的轮廓照明，以体现在夜晚的建筑艺术特色和轮廓线。三、建筑造型与风格本项目农庄综合楼主楼建筑风格吸取了北美别墅的精髓，注重简约和现代的符号，外立面大面积采用古朴文化石、挂板进行装饰，建筑立面造型简洁大方，同时注重细部雕凿，运用点、线、面的处理手法来营造现代、明快的建筑风格，通过建筑的虚实对比及空间的引入，使建筑立面轻盈而富于变化。色彩的变化尽显高贵、优雅。农庄综合楼副楼与配套用房则采用当地“一担柴”或“一把锁”的建筑风格，白墙灰瓦，与红荷湾原生态绿地与鱼塘完全相融，风格自然、质朴。总体布局设想详见附件二项目规划建设设计方案。环境保护与生态节能措施一、项目建设对环境的影响及防治措施项目建设过程中，有施工废水、施工噪音、施工扬尘等对环境产生不利影响，项目运营后，生活污水及生活垃圾将对环境产生不利影响。本项目在设计、施工及运营中，应贯彻环境保护法，落实人工设施自然化，工程设施生态化，能源消耗高级化，废物处理无害化的环境保护“四化”原则，采取措施严格控制工程建设和运营中对环境的不利影响。1、废水处理施工中产生的废水需经沉淀池净化后进入生态排水系统，运营期建筑物内生活污水经化粪池处理后排入村庄排水系统。2、废渣处理施工期间砖渣泥土等建筑垃圾的运输应按湘潭市城市建筑垃圾、砂砾石运输管理办法，采用有封盖封闭式运渣车，运渣车驶出工地的道路必须硬化，并设汽车清洗作业平台洗车，不将泥土灰尘带入城市区。本项目运营期间生活垃圾的收集实行分类管理，对于可利用的有机肥部分及时回收利用，不可利用部分联系环保部门运送至郊外垃圾填埋场，作卫生填埋无害化处理。3、噪声防治噪声已被定为危害人类身心健康污染环境的公害。本项目施工期间应尽量控制施工机械噪声，并不在夜间施工。生产经营期间也严格管理，充分发挥休闲农庄的幽静自然的环境优势。二、项目环境评价项目实施后，由于采用无公害蔬菜生产技术规程与生态养鱼技术，对病虫害采用综合防治措施，重视生物防治新技术的应用，禁止高毒、高残留农药的作用，因此可以避免因施药不当而引起对项目区以及周边地区土地和河流的污染；在施肥方面，采用测土施肥方法，提倡使用有机肥，尽量少用化学氮肥，因此，可以减少化学氮肥的流失，避免因施用化学氮肥太多而引起对周围河流的污染。农庄综合楼建设项目以一类环境质量为目标，采取相应的环保措施，对农庄内进行合理的规划布局，实施绿化、美化、亮化工程，必将产生良好的环境效益。从总体上看，项目实施后，不但不会对项目区以及周边环境造成不良影响，而且可以解决现代农业发展过程中存在的农业发展与环境保护的矛盾问题。三、生态节能措施1、建筑材料随着时代的变迁、工业化的迅猛发展，森林资源遭受严重的破坏，因此我国的木结构建筑以及在建筑中木材的利用都受到严格限制。可以用作农村住宅建设的材料有很多，其中最常用的是砖、瓦、灰、砂、石、水泥等。虽然这些材料已是人们司空见惯的建筑材料，但是对自然生态环境存在破坏性。处于优美生态环境农村中的农庄应该大力推广使用生态建筑材料。建筑材料的选择与基地紧密结合，在这里建筑与基地的界限已不清晰，如鹅卵石砌筑水渠与河流两岸，土筑田埂，泥石路面，竹木棚架、隔断。这些不仅建设时少破坏生态环境，而且在拆除后也不会给环境带来新的破坏。特别是配套用房辅以木楼、竹楼，不仅能突出农庄生态特色，同时还能利用木材发挥木材香味可以使人降低血压，减轻压力；木材可防腐蚀、防霉、调节湿度；木材具有突出的音响效果，其热传导性低，有减缓震动的作用；木材干燥后不易变形，可以随意加工；用木材建造住宅，在施工中可以减少大量的CO2排放，对保护大气具有很好的环保作用；以及竹子作为手工业和建筑业的材料历史悠久，竹子已广泛应用于民间房屋的建造。目前竹材在建筑工程中用途更广泛，大致可分为以下几类柱子、脚手架、地面材料、地板、屋面材料、竹瓦、墙壁、竹桁架、土竹结构、室内装饰、竹水管、竹筋混凝土以及多种建筑装饰用材等。另外利用竹席、竹材等地方材料作为吊顶，我国劳动人民有着极为丰富的经验，其装饰效果很好，使用年限较长。这种吊顶多用于南方潮湿地区。竹材吊顶也可适用于档次较高的住宅建筑，效果也很好。2、建筑布局与构造休闲农庄建设是现代化可持续发展的重要组成部分，它是综合应用当代建筑学、生态学及其它科学技术成果，通过设计建筑内外空间的各种物态因素，使物质、能源在建筑生态系统内部有秩序地循环转换，达到生产、生活、生态的高度统一，并与自然生态融合、共生的过程。正确处理农庄建筑单体的关系处理，在农庄总平设计中引入传统农村村落的居住空间，符合农民的生活习惯，使村落建设人性化，同时在庭院与村落生态建设和绿化中，打破小农经济的围墙概念，内外相互交融，为穿行于村落的人们营造祥和、共生的气氛。把村落庭院生态建设和村庄生态建设联系起来，形成庭院村落中心花园的点线面组合的生态系统。使农庄的整个空间洋溢着生态建筑的生机，表达了生态村建设的主题同时充分考虑自然地理环境日照与季风对街坊间距，房屋排列的影响。“以人为本”的设计思想在院落空间环境的应用，庭院的围合增强旅客的安全感和领域感。敞厅上的养料棚架，屋顶绿化架及庭院垂直绿化等不同层次的景观，给人以安全、舒适轻松自由之感。庭院种植的花卉蔬菜、屋顶花园、室外绿作等提供了常年食物和富氧环境，生活用水经处理后用于冲厕和绿化植物浇灌，屋边种植蔬菜瓜果增加夏季外墙隔热效果，使室内温湿度条件接近于自然。在建筑内环境的处理上根据用地地理特点，设计适合当地条件的生态建筑构造，如通过调整墙体与门窗洞口尺寸，改善室内不同季节通风与温度湿度的关系，设计时通过热工计算分析屋面，墙体传热对室内环境影响程度及其与时间的关系，利用370MM宽厚外墙、双层窗、坡屋顶、大屋檐、半地下室等措施保证了室内通风降温的经济有效。3、室外路灯景观照明4、绿化养护用水劳动卫生与安全一、指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。二、职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急求援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工、同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强做作业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。三、消防1、设计依据与原则建筑设计防火规范（GB500162006）建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）建筑喷水灭火系统设计规范（GB500842001）火灾自动报警系统设计规范（GB5001698）建筑内部装修设计防火规范（GB5022295）本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体布置防火本项目防火设计原则是从总平面布局、建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、后期建设的需要。在农庄综合楼楼梯间、过道设应急照明灯、出口指示灯、应急照明和疏散照明采用蓄电池作备用电源，其连续供电不小于20MIN。按照消防规范要求设置感烟探测器，手动报警按纽。3、室内装修防火工程装修时应严格按照建筑物内部装修设计规范（GB502221995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。工程招标招标、投标管理是每一个项目都应遵循的原则，为确保建设项目的工程质量，缩短建设工期，提高经济效益，防范工程建设中的违规行为，项目建设单位在招标过程中应严格遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则，并严格遵守中华人民共和国招标投标法、国家计委2000年3号令工程建设项目招标范围和规模标准规定和2001年9号令建设项目申请报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定，以及湖南省实施中华人民共和国招标投标法办法、湘潭市人民政府关于进一步规范我市招标投标工作的若干意见。本项目实行招标投标管理包括以下内容一、招标类别根据湖南省实施办法。本项目属于办法中所列建设项目“体育旅游项目”，并符合第十一条“总投资在一千万元人民币以上”的规模标准，因此，属于必须进行招标的项目类别。二、招标范围招标的范围为勘察、设计、施工、监理以及重要设备材料采购。三、招标组织形式及招标方式工程勘察、设计、监理可分别邀请市内两家、省内两家采取邀请招标的方式进行招标；工程施工采取公开招标的方式招标，首先在省、市电视报纸新闻媒体做招标广告，按规定在市招标管理部门的指导下在投标单位中初选5家施工企业进入第二轮正式投标，在第二轮招标中确定中标的施工单位。四、招标情况说明1、本项目的部分设备，重要材料单项的价格数额不大，而且在市场上可以自由采购，可不进行招标；其它设备建筑施工单位可以自行安装，故不进行招标。2、如若建设单位变更招标组织形式，拟自行招标的，建设单位应按照工程建设项目自行招标试行办法（国家计委第5号令）的规定，向项目审批部门报送材料，由审批部门核准。3、如若建设单位改变招标方式，拟采用邀请招标的，建设单位应根据“湖南省实施中华人民共和国招标投标法的办法”的第十六条，对采用邀请招标的理由做出说明，报审批部门核准。4、如若不采用招标方式，建设单位应根据办法第二章第五条做出说明，由审批部门核准。项目招标基本情况详见下表表7招标基本情况招标范围招标形式招标方式不采用备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标招标方式勘察设计建筑工程安装工程监理设备重要材料其他项目实施进度一、建设工期本项目计划建设工期为24个月。二、项目实施进度安排2011年8月9月，完成项目立项审批、施工图设计、施工招标等前期准备工作。2011年10月12年3月，完成道路路基建设、农庄综合楼主楼建设、生态鱼塘与垂钓包房的建设。（一期）2012年4月9月，完成机井建设、道路硬化、蔬菜基地建设、农庄综合楼副楼建设、农庄绿化等配套工程。（二期）2012年10月农庄建筑用房竣工验收、试营业。