义乌高慧大酒店投资建设项目可行性研究报告

外商独资义乌高慧酒店有限公司义乌凯悦大酒店暂名投资建设项目项目可行性研究报告浙江省工业设计研究院二七年六月目录第一章总论111项目概况112项目承办单位概况113项目背景和建设的必要性214项目申请报告编制的依据和研究范围415报告结论516主要技术经济指标7第二章投资环境分析及行业准入921项目与相关规划关系922产业政策及行业准入13第三章酒店业市场分析1731总体概况1732义乌酒店市场分析1833我国酒店业发展趋势1933未来3年酒店用品市场销售额预测23第四章项目选址及土地利用2541项目选址2542建设条件2543土地利用2844项目选址方案评价28第五章项目定位与建设方案3051项目定位3052项目建设方案31第六章公用工程方案3661给排水3662供电3863供暖4164弱电系统4165消防设计4266人防设计44第七章环境和生态影响分析4671环境保护4672环境生态4673环境保护政策4874水土保持51第八章节能及综合利用5381节能5382可采取的节能措施54第九章组织结构与经营管理5591组织机构5592经营管理模式5593项目定员5694人员培训56第十章项目实施进度初步安排57第十一章投资估算与资金筹措58111投资估算58112资金筹措61113资金使用计划61第十二章财务评价与社会效益分析63121财务分析63122盈利能力分析65123不确定性分析66124社会效益预测67125社会影响分析68126结论69附件1、企业营业执照2、3、项目用地规划平面图第一章总论11项目概况项目名称义乌高慧酒店有限公司义乌凯悦大酒店暂名建设项目承办单位义乌高慧酒店有限公司承办单位法人代表叶倩项目负责人叶倩项目建设地址义乌高慧酒店有限公司位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，用地面积47945平方米。项目建设内容项目规划用地47945平方米，总建筑面积87500平方米（包括地下30000平方米）。建设客房和套房500间，共28200平方米；宴会及会议3700平方米；餐饮及供应4200平方米；多功能别墅10000平方米；地下车位和设备用房30000平方米；其余配套用房11400平方米。经营期限酒店经营期限为50年12项目承办单位概况本项目的承办单位为义乌高慧酒店有限公司，该公司由（香港）高慧国际投资有限公司投资创办的外资公司，该公司的法定地址为义乌经济开发区内。香港高慧国际投资有限公司注册资本为3000万美元，以美元现汇投入。经营年限伍拾年义乌高慧酒店有限公司高级管理人员名单法人代表叶倩国藉中国身份证号经理龚婷宇国藉中国身份证号码11012196710252343监事曾驰国藉中国身份证号码430105631109301投资者基本情况如下注册地址香港中环皇后大道中99号中环中心4908室现任董事刘锦莹13项目背景和建设的必要性“十五”时期，是义乌综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。5年来，义乌坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，义乌实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。义乌与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，义乌的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是义乌市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在义乌市场经商，6万多家企业与义乌市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过义乌市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来义乌与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引义乌企业纷纷入驻，对义乌市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前义乌市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个通过发展来料加工，2005年义乌市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“义乌论坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是义乌建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，义乌“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，义乌要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进义乌专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把义乌市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把义乌建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新义乌人，努力把义乌建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安义乌，全力维护社会稳定。因此，从目前义乌社会经济状况和城市品位的提升需要出发，义乌需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，义乌需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度，义乌拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效益可预期。本项目建设符合国家、浙江省、义乌市“十一五”旅游发展规划，项目建成后将促进浙江省尤其是义乌市旅游业的发展。14项目申请报告编制的依据和研究范围141项目申请报告编制的依据1义乌市人民政府义乌市城市总体规划2义乌市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要3义乌市旅游业发展“十一五”规划4企业提供的相关资料142编制范围本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。15报告结论151本项目实施是必要的义乌市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，义乌市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过18。而义乌市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅1家尚在申报中，从目前义乌社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，义乌市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合义乌市城市总体规划和义乌市用地规划，符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。152本项目符合国家各项要求本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快义乌服务业的发展。本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。本项目在能源消耗方面力求做到采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使酒店的能耗指标低于省内标准。本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对周围的影响降到最低。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。153本项目选址是合理适宜的项目选择在义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求，符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。154本项目的建设规模合理，建设方案可行在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。总建筑面积其中地上57500平方米地下30000平方米功能分布地下设置车位400个地上一层设置大堂3000平方米地上24层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房地上520层布置客房500间（套房90间）155本项目建设条件良好本项目由义乌高慧酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。156本项目财务上可行项目建设总投资为79460万元约合10400万美元。经财务效益分析，项目正常年营业收入为18150万元，年总成本为8042万元，年营业税及附加为1106万元，年净利润为6752万元，税后财务内部收益率为716，税后投资回收期为1187年含建设期，项目在财务上可行。157本项目社会效益明显本项目通过高标准的酒店建设、高质量的经营服务，为满足高端客户需求提供更好的选择，促进义乌经济的发展。通过引进国际知名酒店管理公司，提升义乌城市形象和知名度。通过项目开发，拉动区域价值的提升，促进周边环境的改善和区域品质的提升。本项目的建设和投资使用，还可创造200个就业岗位，促进社会就业。项目建设，还将为当地提供稳定的税源。16主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标汇总详见表11。表11主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注1建设规模11总用地面积M24794512总建筑面积M287500其中；地上面积M257500地下面积M2300002项目内容21地下车位个40022酒店大堂M2270023娱乐餐饮M2420024酒店客房间28200含套房90间3新增建设总投资万元794604酒店经营期限年505经营效益51年营业收入万元18150正常年52年总成本费用万元8042正常年53营业税金及附加万元110654年净利润万元67526财务评价指标61投资利润率146062营业利润率418363投资内部收益率716税后64投资回收期含建设期年1187税后65财务净现值IC6万元8710税后7盈亏平衡点BEP498第二章投资环境分析及行业准入21项目与相关规划关系211我国的旅游规划“十一五”时期我国旅游业工作围绕“两个目标”。一是要把旅游业培育成为国民经济的重要产业；二是要抓好旅游业发展的基础性工作，为建设世界旅游强国夯实基础。“十一五”时期规划发展目标为实现入境旅游人数和入境过夜旅游者人数年均增长8，国际旅游收入年均增长12；国内旅游人数年均增长8，国内旅游收入年均增长10；旅游总收入实现年均增长10。到2010年，国际旅游收入达到530亿美元，国内旅游收入达到8500亿元，旅游总收入达到12700亿元。每年旅游新吸纳就业50万人，到2010年旅游直接就业人数达到1000万人。“十一五”时期要抓好“三项基本任务”。即加快完善旅游产业体系，全面提升旅游产业素质，综合发挥旅游产业功能。据统计，2005年我国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标实现全面增长。全年入境旅游人数可达12亿人次，入境过夜旅游人数可达4680万人次，与上年同比分别增长约10和12；国内旅游人数达到1212亿人次，与上年同比增长10；出境旅游者可达3100万人次，与上年同比增长75；全年国内旅游收入达5286亿元人民币，国际旅游收入达到292亿美元，与上年同比分别增长12和13；全年旅游总收入预计可达到7650亿元人民币，与上年同比增长12。全面完成了“十五”计划确定的目标。2006年入境旅游人数达到13亿人次；国际旅游收入达到336亿美元；国内旅游人数达到13亿人次；国内旅游收入达到5830亿元，增长10。旅游业总收入达到8550亿元。出境旅游人数达到3400万人次，居民出游率达到986；旅游业新增就业50万人。212我省的旅游规划我省“十一五”旅游发展规划已经完成，“十一五”期间，我省将致力于从旅游经济大省向旅游经济强省的转变。到2010年，我省将基本建成旅游经济强省，全省旅游总收入将达到2500亿元，占全省国内生产总值的比重将达到13。今后5年，我省将形成三大旅游经济带杭州湾文化休闲旅游经济带、浙东沿海海洋旅游经济带和浙西南山水生态旅游经济带；将形成文化、海洋、生态、商贸、休闲、红色旅游六大产品系列。2006年，我省将以推进“三带十区”建设为重点，加快旅游基础设施建设，同时启动“十百千”工程，创建10个旅游经济强县、重点培育100个旅游强镇和1000个特色旅游村。213义乌经济发展情况“十五”时期，是义乌综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。5年来，义乌坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，义乌实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。义乌与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，义乌的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是义乌市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在义乌市场经商，6万多家企业与义乌市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过义乌市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来义乌与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引义乌企业纷纷入驻，对义乌市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前义乌市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个通过发展来料加工，2005年义乌市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“义乌论坛”，形成加强区域交流合作新机制。“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是义乌建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，义乌“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，义乌要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进义乌专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把义乌市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把义乌建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新义乌人，努力把义乌建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安义乌，全力维护社会稳定。214项目建设的有利条件1义乌地理位置优越，位处浙江省中部腹地，南接广东、福建，北连上海经济区，东邻东方大港宁波港，距中国最大城市上海300公里，距浙江省会城市杭州120公里。2义乌率先在1982年创办小商品批发市场，20多年来，坚持“兴商建市”发展战略，更被评为2004年海内外公众最喜爱的中国城市，在全国各大城市排名第10位，列县级城市第一位。3义乌对外开放，已经融入世界经济舞台，更入围福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，被联合国、世界银行、摩根士丹利等权威机构誉为全球最大的专业市场。现常住义乌外商约8000人，因此，要进一步为外商提供世界一流服务，应从速兴建国际一流酒店。4根据省政府关于进一步加快旅游产业发展的文件精神，要求积极引导、多方筹措，加大旅游产业的对外开放力度，该项目的实施，在现实意义上，也是省府所提倡的加快旅游产业在率先实现现代化，加快城市化进程和建设文化大省中的重要作用，为把我省建设成为旅游经济强省而添砖加瓦。5根据义乌市委市府的经济发展指导思想，今后几年，是本市现代化建设的关键时期，也是承前启后，继往开来的重要时期。经济发展重在建设，着力开创经济社会事业新局面，努力把义乌建设成为国际性商贸城市，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。同时将进一步完善软硬件投资环境，与海内外人士广交朋友、加强联系，为海内外客商提供理想的投资场所。22产业政策及行业准入221我国产业政策与外商投资政策1、本项目符合中国加入世贸组织的承诺根据相关政策，中国将根据自身发展的需要和加入世贸组织的承诺，扩大服务领域的对外开放，完善服务贸易领域的法律规范，健全统一规范的外商投资服务领域市场准入制度，鼓励引进国外服务业的现代化理念、先进的经营管理经验、技术手段和现代市场运作方式。2、本项目符合国家加快服务业的若干意见精神今年国务院下发了关于加快发展服务业的若干意见国发20077号，意见中制定了“十一五”时期服务业发展的主要目标是到2010年，服务业增加值占国内生产总值的比重比2005年提高3个百分点，服务业从业人员占全社会从业人员比重比2005年提高4个百分点，服务贸易总额达到4000亿美元；有条件的大中城市形成以服务经济为主的产业结构，服务业增加值增长速度超过国内生产总值和第二产业增长速度。意见同时提出了四项任务一是优化服务业发展结构。为适应新型工业化的新形势，大力发展各类生产性服务业，促进现代制造业与服务业加快融合、互动发展；大力发展各种生活性服务业，积极拓展新型服务领域，支持新兴服务业发展；大力加强公共服务体系建设，逐步实现公共服务的均等化；围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，优化服务消费结构，丰富广大人民群众精神文化生活。二是科学调整服务业发展布局。各地区要因地制宜地发展服务业，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构；经济发达地区和交通枢纽城市要强化物流基础设施整合，形成区域性物流中心；选择辐射功能强、服务范围广的特大城市和大城市建立国家或区域性金融中心；加快培育建设研发设计、信息咨询等公共服务平台和服务中心。意见还强调要立足于用好现有服务资源，打破行政分割和地区封锁，促进服务业资源整合，避免盲目投资和重复建设。三是积极发展农村服务业。四是提高服务业对外开放水平。着力提高利用外资的质量和水平，完善服务业吸收外资法律法规。大力发展服务贸易，积极承接国际服务外包。具备条件的沿海地区和城市要根据自身优势，制订相应的政策措施，加快培育一批具备国际资质的服务外包企业，形成一批外包产业基地。建立支持国内企业走出去的服务平台，扶持出口导向型服务企业发展，积极参与国际竞争，扩大互利合作和共同发展。3、本项目符合我国利用外资五年计划内容国家发展和改革委员会发布的“中国利用外资十一五规划”，明确提出今后年利用外资的大任务，这是中国首次对外公布利用外资五年规划。这大任务包括引导外商投资产业结构优化和升级；促进建设资源节约型、环境友好型社会；积极稳妥推进服务业对外开放；促进建立更加开放的自主创新体系；促进区域经济协调发展；实现利用外资方式多样化；提高利用国外贷款的质量和效益；加强对外债的宏观监测和全口径管理。中国将严格遵守加入世界贸易组织的有关承诺，制定并发布促进服务业利用外资的有关规定，扩大服务业利用外资的领域。研究逐步放宽服务领域对外商投资在地域、股权、业务范围等方面限制的政策。积极、稳妥推进垄断性行业和领域对内外资统一、有序开放。据悉，中国将循序渐进推进证券业对外开放，上市企业股权分置改革完成后，允许境外战略投资者对其进行战略投资。同时，严格按照加入世界贸易组织承诺向外资开放电信业，允许外商在法定范围内以合资方式开展国内电信业务，扩大外资在电信增值服务市场的投资。中国还将着力实现利用外资方式多样化，引导外资以并购、参股、再投资等多种形式参与国内企业改组改造，除关系国家安全的重要领域和重点企业外，逐步放松对外方控股其它企业和领域的限制。222我省服务业利用外商投资政策1、本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充浙江省委、省政府提出了到2010年建设“旅游经济强省”的宏伟目标。我省旅游资源仅次于四川，位居全国第2位，但旅游业发展存在资源开发总体水平不高、旅游企业规模小、旅行社接待能力不强、交通基础设施落后等问题。据世界旅游组织预测，到2020年中国将成为世界第一大入境旅游接待国，旅游业作为中国对外开放最早和开放程度最高的行业之一，也是我省确定的外商投资优先产业，具备良好的投资和发展环境。加入WTO以来，中国旅游业利用外资的总体规模已达500亿美元。在旅游饭店业中，香格里拉、希尔顿、喜来登、雅高等著名国际饭店集团均已进入中国市场；在开放度相对较低的旅行社业，也已成立5家独资旅行社、13家合资旅行社。外资大量涌入所形成的激烈竞争，有可能从根本上改变目前旅游业“小散弱差”的状况，使其在竞争中整合、改革、提高、壮大。利用外资将加快我省旅游业发展，促进企业成长，提升行业素质。2、本项目的建设将加快义乌服务业的发展根据我国经济发展战略和国家产业结构调整的总体部署，国家发展和改革委员会于2005年12月21日发布了第40号产业结构调整指导目录2005年本，本项目符合第一类鼓励类第二十五条其他服务业中的21条旅游基础设施建设。本项目正是为加快义乌市的旅游服务基础设施，为义乌市的商务活动、国内外旅行者提供优质、舒适的旅游接待服务设施而进行的。本项目的建设将加快义乌旅游服务业的发展水平和服务档次质量。第三章酒店业市场分析31总体概况酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游外汇收入达到29296亿美元，国内旅游出游人数达到1212亿人次，国内旅游收入达到5286亿元，国际国内旅游业总收入为7656亿元，公民出国（境）人数达到3103万人次，各项统计指标均创历史新高。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。2006年19月中国入境旅游人数合计为92221468人，比2005年同期增长286。其中，单只是2006年9月，中国入境旅游人数就达到了10437724人，比2005年同期增长556。2006年9月中国入境旅游外汇收入达到了2696亿美元，比2005年同期增长928。2005年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点，但是单体酒店的经营模式阻碍了酒店业的发展，外资酒店的经营状况明显的好于国内的同类型酒店。国际品牌的领先优势继续扩大，各项经营指标均领先于内资酒店企业；同时，行业内品牌竞争成为主导，酒店集团化趋势尤为突出。2006年度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式受到普遍欢迎，此类旅游客源快速增长。一些酒店更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店在市场上以其鲜明的市场形象拥有着更强的竞争力。而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，将会大大的推动中国酒店业的发展，所以中国宾馆酒店行业在未来几年的前景将看好。随着义乌国际化进程的不断加快，这些年，高星级宾馆、酒店和国际连锁酒店品牌不断入驻商城，这让义乌酒店业也不断走向国际化。商贸业的蓬勃发展，直接带动了义乌酒店业的迅速发展。据义乌餐饮协会统计，目前义乌已有大小酒店1300多家，其中上规模的600多家，三星级以上有21家。32义乌酒店市场分析321义乌高档酒店经营良好酒店业的业务目标和发展方向是围绕着客房、餐饮、会展、娱乐健身、旅游等展开的。在这个目标下和发展方向上，业主、管理方各司其职、各负其责。义乌大酒店2005年就已被授予四星级涉外旅游饭店称号。2006年义博会期间，还通过了“中国餐饮名店”的认定。升级改造后，酒店入住的客户群中，外籍客商占到45以上，这一比例比原来上升了近三成。义乌作为国际性商贸城市，餐饮、旅游业、服务业极为兴旺，各类酒店生意十分红火，星级酒店客房率平均在80以上。义乌经济开发区为省级开发区，位于义乌市城区西南，规划总面积38平方公里。为产业集聚区域，人兴气旺，商贸业发达。目前义乌五星级酒店建设十分迫切，且该地段环境优美，非常适合酒店业发展，故投资五星级酒店前景看好，效益明显。322义乌酒店折保现状各酒店都有折扣，折扣类型主要有三种，一是普通折扣，主要针对散客，一般58折不等；二是贵宾折扣，一般459折；三是协议折扣，主要针对长住客户，4575折不等，但某些宾馆可能只采用其中的两种。就具体某一酒店来看，一般协议折扣的优惠最大，贵宾折扣次之。323义乌酒店价格水平由于各星级酒店之间对于客房设置的标准不一致，在此仅以普通标房为例，大致说明其价格水平。目前义乌四星级酒店标房的平均散客折扣为61折，折后价平均为436元/天。324客房入住率目前义乌四星级酒店的客房入住率均在70以上，平均入住率约805。33我国酒店业发展趋势随着知识经济时代的到来和中国加入WTO，中国的酒店业面临着许多新的机遇，当然也面临着许多新的挑战。如何认清形势，把握方向，这对于中国酒店业而言是至关重要的。面对变化的环境，中国酒店业将呈现以下发展趋势331酒店管理向人性化发展在知识经济时代，人才不仅是生产要素，更是企业宝贵的资源，尤其是酒店企业，其产品和服务质量的决定因素关键在于人的资源。因此，酒店企业将会更多地采用以人为本管理的方式来密切企业与员工的关系。人本管理的最终目的不是以规范员工的行为为终极目标，而是要在酒店企业内部创造一种员工自我管理、自主发展的新型人事环境，充分发挥人的潜能。因此，未来的酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量。在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事体制，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养忠诚员工，确保酒店企业人力资源的相对稳定。222酒店工作人员的职业化目前对于酒店企业而言，已经形成一套相对成熟的运行机制和管理机制，专业化管理的水平要求不断提高，随着国际化进程的加快，对专业的酒店从业人员尤其是管理人员提出了一种挑战，要求有一种国际型、创新型、复合型的职业经理群体。要求一般具备丰富的酒店管理经验、崇高的道德品质、优秀的经营意识、良好的心理素质、宽阔的知识结构。为强化从业人员的责任意识和风险意识，年薪制将会使得个人和企业成为息息相关的命运共同体。223酒店发展的可持续化目前，酒店将逐步走上一条可持续发展的道路。它要求酒店企业在发展过程中，不应以短期的、狭隘的利润作为行为导向，而应具备强烈的社会意识和环保意识，讲义求利，考虑到顾客、酒店、员工、社会等各个方面的利益，将酒店企业、顾客的利益与整个社会的长期利益作为酒店发展的最终目标。可持续发展对于酒店行业来说是一种趋势，也是一种社会责任。本世纪内将会出现大量的绿色酒店。节约能源，减少消耗，保护环境，倡导绿色消费，提供绿色服务，将成为我国酒店业发展的重要战略。224酒店市场竞争的品牌化随着酒店服务对象的日益成熟，感性消费时代的来临以及酒店市场的日趋规范化，在全球经济一体化的大背景下，国际上拥有著名品牌的酒店集团开始大量登陆中国酒店市场，中国酒店业将进入品牌竞争的时代。品牌竞争是以客人的满意度、忠诚度和酒店的知名度、美誉度为核心的竞争，其关键点是如何把握消费时尚，抓住消费者的心理，打动消费者，把自己的品牌根植于消费者的心目中。所以，品牌竞争实际上就是通过消费者的满意最大化达到市场份额和经济效益的最大化。品牌竞争要求酒店企业必须增强品牌意识，注重品牌的设计和推广，坚持以过硬的质量作为品牌竞争的基础，以独特、新颖、鲜明、引人入胜的形象作为品牌竞争的标识，以灵活多变的公关宣传作为品牌拓展的手段，以合理的价格作为品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蕴作为品牌的生命，从而在消费者的心目中确立酒店的品牌形象。225酒店服务的定制化所谓定制化服务模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异化、个性化、人性化的产品和服务来赢得市场的服务模式。这种服务模式的基本特征是第一，酒店充分理解客人的需求，即以客人的需求作为服务的起点和终点，既要掌握客人共性的、基本的需求，又要分析研究不同客人的个性需求；既要注意客人的静态需求，又要在服务过程中随时注意观察客人的动态需求；既要把握客人的显性需求，又要努力发现客人的隐性需求；既要满足客人的当前需求，又要挖掘客人的潜在需求。第二，个性化，即酒店要强调一对一的针对性服务。第三，人性化，即强调用心服务，真正体现一种真诚的人文关怀精神。第四，极致化，即在服务结果上追求尽善尽美，要求做到尽心和精心。切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场中的一部分作为主攻对象；通过建立科学的客史档案，灵活提供各种“恰倒好处”的服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立一种稳定的、亲近的关系。226酒店营销的网络化营销网络化指酒店企业在开展营销活动时，要综合利用“关系网络”和“互联网络”，通过“人工网络”和“电子网络”的互补，全方位构建酒店企业的营销网络。“关系网络”营销区别于原先的营销方式，较好地考虑了中国国情。传统的营销活动突出的是顾客和酒店双方交易行为的金钱色彩而忽略了双方之间的感情色彩，而“关系网络”营销方式将营销的重心转移到如何吸引更多的宾客重复使用或购买酒店的产品或服务。它注重巩固酒店和这些宾客的关系，以建立长期的交易关系作为营销的目标。可见，它将酒店从片面追求短期效应的圈子中解放出来。“关系网络”营销的基础是酒店向顾客提供各类附加利益，以附加值来增加酒店产品的价值。在酒店经营管理过程中，酒店应把客人超常的需要看作是增加价值的机会，而不是对正常工作的扰乱；酒店还可以通过减少顾客消费总成本的方法来增加客人的满意程度，如减少顾客的货币成本、时间成本、体力成本和精神成本等。随着知识经济时代的到来，电子技术、计算机技术、网络技术开始介入酒店企业的各项活动，尤其是在营销领域，互联网络的出现将给酒店业的营销活动注入更新的活力。所谓“网络关系”营销，是指酒店企业借助联机网络、电脑通信和数字交互式媒体的威力来实现营销目标。它是一种以消费者为导向、强调个性化的营销方式，适应了定制化时代的要求；它具有极强的互动性，是实现企业全程营销的理想工具；它还能极大地简化顾客的购买程序，节约顾客的交易成本，提顾客的购物效率。并且，网络化营销更多地强调酒店应借助于电子信息网络，在全球范围内拓展客源，为酒店企业走向世界提供基础。现代酒店应充分发挥“互联网络”的互动优势，灵活开展网络营销，促进酒店业的持续发展。227酒店设施设备的科技化在知识经济时代，科技成为酒店企业生存和发展的资本。并且，为满足现代人“求新奇、求享受、求舒适”的需求，酒店企业将会更多地应用各类新科技、新知识，强化现代企业的智能个性。首先，酒店企业可利用新科技加强酒店企业的信息管理。在以信息为主要驱动力量的现代社会，酒店企业可通过互联网拓展酒店形象信息；收集来自全球的各类所需信息；满足顾客尤其是商务顾客对信息的强烈渴求。其次，酒店企业可利用新科技加强酒店企业的服务能力。33未来3年酒店用品市场销售额预测在未来几年中我国酒店用品市场业将继续保持稳定的发展趋势。奥运和世博会的在国内的举行，将大大促进我国酒店业的发展，因此未来几年内我国酒店业以及酒店用品市场也将会以较高的速度增长。表31未来3年酒店用品销售额预测由上图可以看出，如果按这个趋势发展下去，在20052006年间，市场整体销售额将会突破5000亿元大关，而2008年将会出现一个新的高峰。随着我国经济的继续稳步增长和中国酒店餐饮业的迅猛发展，在未来一年里，酒店产品的市场规模与经济增长同步将会保持稳定增长状态。其次，随着科学技术水平的进一步提高以及用户对酒店产品认识和要求的不断深入，酒店用品的专业化程度将越来越强，科技含量也会越来越高。最后，因为酒店用品市场规模庞大，已经显示出诱人的前景，所以在未来将会吸引更多商家的进入，而由此带来的直接后果将是这个市场上的竞争会趋向于更加激烈。第四章项目选址及土地利用41项目选址411项目选址原则1符合义乌市城市规划及旅游服务行业布局规划；2交通便利、水电等公用设施齐全；3土地平整，工程地质条件较佳。412项目选址方案项目位于义乌高慧酒店有限公司位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，项目在城市的位置详见附图。413用地周边情况及特点项目周边情况详见表41。表41项目所在地周边情况表方位距离现状情况规划情况西50米内香山路香山路东南相接临江滨绿廊河滨南河路北50米内经发大道经发大道项目用地紧靠香山路和经发大道，对外交通十分便利，用于对外交通的投资也较小。且项目所在地与周围的毗邻展览中心及休憩公园相隔适当的距离，是一个极具开发潜力的地段。周边环境条件较好，没有大的生产企业。42建设条件421自然条件义乌市属亚热带季风气候区，四季分明，夏冬季长，春秋季短，气候温和，雨量充沛，日照充足，湿度较大，季风气候特征明显，并具盆地小气候特点。每年36月为雨季，易形成洪涝灾害；79月天晴少雨，蒸发量大，易形成旱灾，但该时期亦属台风影响期，时有洪灾发生。多年主导风向为北风。据气象站统计，义乌市的多年气象状况如下平均气温171年极端最高气温409（1996年8月6日）年极端最低气温107（1977年1月6日）最冷月1月最冷月平均气温46最热月7月最热月平均气温293年日照时数21297H常年太阳总辐射量1135KCAL/CM2平均相对湿度77全年平均风速26M/S全年主导风向NNNE，夏季为SW多年平均陆地面蒸发量700800MM多年平均水面蒸发量9501000MM年降雨量13001600MM多年平均降雨量138828MM422地质水文工程地质项目所在地位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，用地较为平坦，市区标高在黄海590756米之间，呈北部高，南部低地势，市区及附近地区地貌形态多为沟谷剥蚀残丘、河漫滩，因此市区局部地区（主要是南部洼地和铁路西部）较易积水。地质条件基本均匀一致，土地承载能力适合一般工业民用建筑。水文义乌市域河流属钱塘江水系，主要有义乌江（包括南江）、大陈江和洪巡溪等。义乌江自廿三里何宅村入市境后，流径9个乡镇，于义亭镇上低田村西入金华市境，市内总长约3975公里，流域面积约8127平方公里，年平均流量为485M3/S，年平均入境水量为1508亿立方米。杨宅和塔下洲水泵坝对义乌江在义乌境内的流量起了很大的调节作用，当滚水坝关闭时，只有泄漏量，义乌江十年最枯月平均流量为245M3/S，年平均流量为6286M3/S，90保证率流量为1352M3/S。地震项目所在区域内属于金衢盆地东缘，地貌以丘陵为主，系少震、弱震区，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征。地震设防烈度为6度。423土地性质该项目的土地性质为酒店用地，属于义乌市国土资源局以挂牌出让方式出让的土地，项目用地面积为47945平方米。424交通条件义乌市地处同三高速公路、温福铁路、104国道组成的大交通走廊发展轴上，项目所在地距义乌机场仅5公里左右，距龙湾码头约10公里，离洞头码头也只有40分钟车程。水陆交通四通八达，具有相当辐射范围。425公用工程配套条件项目所在地的给排水、排污、通讯、道路等均由义乌市政统一规划，统一建设。供水项目所在地用水由市政网供给。水质能够满足生活饮用水水质标准要求。本工程接入点给水管管径DN250，两路进水，沿建筑道路环形状管网布置，以满足本工程生活与消防用水的要求。排水本项目排水设施均列入市政排污管网，在地块南北面均埋设有DN700雨水管和DN380排污管。地块四周市政排污排水网基本齐全。供电项目所在地的供电电源由义乌市供电局统一供给。本项用的供电电源，由义乌市供电局高压专线供给，采用双回路10KV电源供电，以满足一级负荷的供电要求。43土地利用本项目选址按照义乌市城市规划布局的要求，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国房地产管理法及招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）等法律、法规规定，经义乌市人民政府批准，义乌市国土资源局以挂牌出让方式出让义乌市香山路与经发大道义叉口东南侧地块国有土地使用权。（香港）高慧国际投资有限公司经过竞价，以640万美元竞得该地块土地使用权。本项目规划设计根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，根据义乌市有关建筑间距，立面、建筑物高度，层高等有关规定进行，在规定允许范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。本项目部平面布置的主要技术经济指标详见表51。44项目选址方案评价义乌高慧酒店有限公司位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，面积47945平方米，用地性质为酒店用地，土地使用年限50年，用于建造国际一流的星级标准酒店。项目建设地濒临该市“母亲河”义乌江；距机场和火车站仅仅15分钟车程，毗邻展览中心及休憩公园。酒店建成后，将成为全市档次最高的星级酒店。经综合研究分析，本项目选址方案符合义乌市的相关规划，实施区位交通条件较好，土地平整，工程条件优越，周边基础设施完善，选址方案合理。第五章项目定位与建设方案51项目定位511客户定位尽管义乌市民营经济发达、商业活动频繁，现有宾馆无论从软硬件设施、建筑标准、周边环境等方面均与义乌城市的经济地位和百姓消费需求不匹配。随着外部大交通的改善，企业品牌和规模的提升，企业商务交流的频繁，大量商务客人纷纷来义乌经商、考察企业和产品。另外，大量外国企业义乌代理商、国内外旅游客也是非常大的客源。因此，未来宾馆经营的主要目标客户定位外来商务客人、国内外旅游客人。512功能定位以目前义乌经济和百姓富裕水平，在以上客户定位的基础上，结合当地市场宾馆现状，建议项目定位软硬件突出、配套完善，功能齐全，以硬件和服务为竞争亮点的高品位宾馆。建筑风格由于客户中有大量国外生活经历的外国人或华侨，建议定位现代风格。餐饮足够大的面积，能承担大型企业宴会或婚宴的高档餐饮酒楼，建议考虑设置义乌最大的婚宴场所，引进当地人最受欢迎的高级西餐及自助餐等大中型餐厅，并配以适合当地人的中餐厅及各类不同的包箱。会议能满足国际视频会议或电视电话会议需要的大型会议厅，并配备100平方米和60平方米的中型会议室各3个，80平方米和40平方米的会议室各2个。娱乐高档KTV、棋牌、桑拿、迪厅等其余配套室内游泳池、健身场所。车位配比义乌私车拥有比例高，商务接待时用车频繁，与老城中心宾馆拥挤的交通和紧张的停车位的现实比较，建议考虑充足的车位。513价格定位及营销策划从义乌高档宾馆的现状、经营情况，尤其“天恒大酒店”和“海洋大酒店”的经营情况看，建议项目引进国际知名酒店管理公司，在未来竞争中占据市场高点。合适的价格定位标准间500元/间天套间1000元/间天通过引进国际知名酒店“凯悦大酒店”管理公司，一方面确保宾馆的经营档次和服务水平，另一方面可有效利用其扩大客户平台，增加高档客户资源。通过与义乌大量中大型企业建立联系，成为其日常接待的定点场所，保持日常客房出租率。52项目建设方案521布局原则根据本项目的建设目标、功能定位及选址地块的地理位置、地形条件，在进行功能布局时，应充分遵循以下原则1在充分满足项目功能的前提下，力求在适度超前的同时兼顾未来与实际的完美结合。2充分结合地块的实际地形条件，通过路网的合理设计，有效地减少人流、车流之间的干扰，保证交通组织的合理通畅。3根据合理的功能分区，进行功能布局。522项目布局方案根据项目定位，项目初步开发设想，主楼高968米，地上26层，地下2层。总用地47945平方米总建筑面积87500平方米其中地上57500平方米，地下30000平方米，功能分布地下设置车位400个地上一层设置大堂等公共区域2700平方米地上23层考虑娱乐、会议、餐饮等配套用房地上426层客房500间（套房90间）酒店设施净面积概要净面积建筑面积1、酒店客房和套房217002、餐饮及供应间32053、宴会及会议设施29104、公共区域208041大堂62042健身中心/健康俱乐部及SPA14605、行政办公区6106、后勤供应服务337061餐饮相关区85062客房相关区82063工程相关区17007、员工设施1270酒店总净面积数35145455208、另外项目还考虑建设多功能别墅十幢，多功能别墅总