天启_河北廊坊光明西路项目市场研究报告

天启_河北廊坊光明西路项目市场研究报告廊坊市安居房地产开发有限公司光明西路项目市场研究报告上海天启开启机构北京天启开启房地产投资咨询有限公司2009年7月目录一城市发展研判二行业走势分析三廊坊房地产市场发展研究四廊坊房地产市场板块分布与竞争研究五项目片区发展前景研究六地块研读七项目核心问题研判八市场定位分析九广阳区板块在售个案信息一城市发展研判【拥有优越交通条件的新兴现代城市】【城市概况】廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为3916万人。【便捷的立体交通体系】廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。【城市定位】京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。1城市发展研判城市发展分析京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系第二条京津唐高速全长145公里，2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。【京津双轮驱动区位交通优势明显】京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊作为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者1城市发展研判城市发展分析【京津冀经济联合圈轴心】京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积185万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。1城市发展研判城市发展分析一轴三带“一轴”京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。经济总量2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值1833658亿元，约占全国经济总量的93。廊坊主导产业以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。【受惠京津冀都市发展圈及经济联合圈】1城市发展研判城市发展分析【城市布局三点组团】【整体布局一个中心两个次中心】“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心三河次中心霸州次中心【中心城市结构采取三点组团方式】开发区高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄都市型工业和附加值高的高科技产业。市区城市的文化、政治、商业、居住中心1城市发展研判城市发展分析【08年受全球经济危机影响，经济发展增速放缓】2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到815，2007年经济更是突飞猛进，GDP增长率26。但廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，08年在经济的影响下，也不免受到冲击，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势；2城市发展研判经济发展形势【对外资吸引力较强】2006年实际利用外资额对比廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近几年实际利用外资增长率均保持在15以上，2006年实际利用外资额达到315亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。2城市发展研判经济发展形势在社会消费品零售总额方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间水平，廊坊总体消费水平一般，但其以23的增速仅次于唐山，位列第二，说明发展潜力较大。数据来源河北经济信息网【城市社会消费品零售总额廊坊VS其他城市】2008年河北11城市社会消费品零售总额比较2城市发展研判经济发展形势2008年河北省11城市工业增加值比较表在工业增加值方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第7位，处于中间位置，工业发展水平一般；但其增长速度高达159，位列第二，说明廊坊发展速度较高。数据来源河北经济信息网【城市工业增加值廊坊VS其他城市】2城市发展研判经济发展形势在城镇固定资产投资方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第4位，处于中上水平，从一个侧面反映了廊坊城市发展速度较快；增速高达388，位列第一，反映出良好的发展势头。2008年河北11城市城镇固定资产投资比较图数据来源河北经济信息网【城市固定资产投资廊坊VS其他城市】2城市发展研判经济发展形势【人均可支配收入廊坊VS其他城市】2城市发展研判经济发展形势2008年河北省11城市人均可支配收入比较表在人均可支配收入以及增带方面，廊坊在河北11个主要城市中位列第2位，处于上游水平，反应了城市居民生活水平较高数据来源河北经济信息网二行业走势分析历年房地产市场调控政策梳理【2008年政策转向】国八条重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费2005国六条政策强制性90/70政策营业税政策个人所得税限制外资政策深化土地增值税清算房地产市场秩序规范央行连续六次加息第二套住房提高首付政策转向放宽货币政策降低购房门槛减免购房税款放宽购房限制地方救市纷涌200620072008调控过热调控过冷上半年延续救市持续宽松的货币政策地方救市持续13年来首次下调商品房资本金比例，降幅达15个百分点2009市场回暖1从政策走势看行业走势中国楼市在经历了2008年的调整之后，政府的救市政策开始频繁出台，表明政府对房地产行业的调控方向与历年相比已经发生了根本性转变由控制转为促进1从政策走势看行业走势2从全国市场看行业走势68117255【房地产开发景气指数年开始掉头向上】经过2008年的连续下降之后，2009年3月全国房地产开发景气指数开始掉头向上，开发投资额、施工面积、商品房销售面积均呈现上升趋势，详见右图6月，全国大部分楼市继续着“涨声”一片，供应方对土地的争夺战再次开始，根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月最后一周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600，成交土地面积253万平方米，环比增加833。其中，有5宗地块溢价水平超过100，有11宗地块溢价水平超过50，有20宗地块溢价不到50成交。需求方除刚性需求的释放外，对于通胀的预期也使得更多资金投资楼市，进而抬升房价6月5月，全国楼市继续了4月份的火热，广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最；而在北京，多个楼盘选择了集体涨价最高每平涨三千。截至5月31日，富力地产的2009年销售额已经达到101亿元，成为继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开发商。而随着资金的回笼，开发商也开始了抢地行动，标志性事件是富力以1022亿元拍下北京广渠门10号地，成为北京新地王5月4月，国内一、二线城市的成交量继续大幅攀升，部分城市甚至出现了爆发式的增长，成交量超过了07年同期水平，全国楼市一改先前的“价跌量升”的局面，开始“量价齐升”。4月3月，国内楼市再度出现了排队买房的现象，如武汉百步亭的楼盘还未开盘，购房者就提前在售楼处门口住帐篷排队，这种现象在全国其他城市也频频上演，楼市开始走出冰点，北京、上海、深圳等一线城市的房价开始回涨3月2月，以北京为代表的部分城市楼盘和银行悄然对二套房贷进行松动。在早前的各种政策和其他因素影响下，全国很多城市的楼市迎来了成交反弹，出现了楼市“小阳春”现象2月年初，中科院专家撰文指出已经有25家房企负债率超过警戒线，其中就包括保利地产、金地集团等大型房企，而北京市政府开始研究取消二套房政策并在1月23日暂停了对外国人在京购房的限制，同时推出了意在促进房地产业健康发展的“15条新政”，与此同时，北京多家银行出台存量房贷优惠1月宏观调控主导下的中国楼市，在政策的扶持之下，09年市场已经迅速回暖2从全国市场看行业走势3从区域市场看行业走势【需求反弹，价格回涨】进入09年以后，以北京、上海、深圳为代表的一线城市房地产市场的刚性需求开始入市，在需求普遍反弹的带动下，08年供大于求的局面得到改善，成交价格止跌回涨，详见左图一线城市北京、上海、深圳【需求呈现爆发式增长】二线城市进入09年后在地方中央及地方救市政策的带动下成交量也普遍反弹，其中以天津、杭州、成都为代表的二线城市成交量出现了爆发式的增长，成交价格也大幅回涨，详见左图二线城市天津、杭州、成都3从区域市场看行业走势市场现象量价齐升09年1月至今市场需求急速回暖，全国多数城市商品住宅的成交量已经超过了07年的同期水平，需求呈现爆发式增长，究其原因，一是08年被压缩了一年的刚性需求在进入09年后开始集中入市，二是对于通缩的预期使得民间闲余资金随着楼市的回暖而跟风入市，预期达到保值追涨的目的；潜在风险涨幅过快刚性需求的过度集中爆发和投机性需求的跟风入市成为当前市场的不稳定因素，前者导致交易量短期内集中放大，后者则追涨（量价）入市，两者相加容易引发价格上涨过快，导致价格偏离价值，出现大的市场泡沫。因此07至08年市场从极热到极冷的情况可能再次发生，后市仍然存在着较大的风险；未来走势政策主导近年来一直处于宏观调控下的中国楼市，政策始终起着对市场的主导作用，近期的政策主要在于调控08年市场的过冷现象，09年的市场走势仍然在于政策走势的变化，预期在经济不景气，对外出口疲软，制造业等其它行业仍然低迷的情况下，作为国民经济支柱产业之一的房地产市场在09年仍然会以扶持为主，成为拉动内需、刺激经济增长的重要动力；4行业发展趋势预判现象风险走势评估预判三廊坊房地产市场发展研究产品规划上向现代化、品质化转变，在外立面、园林上有所升级，代表个案有塞纳河谷、第九园等商品房成为市场主力，在户型结构、功能、小区环境等方面得到提升，代表个案有锦绣家园、新华广场等住房建设以拆迁危陋旧房和经济适用房开发为主，带动低档商品房开发，开始追求布局、配套、环境等2006今20032005年20002002年第三阶段第二阶段第一阶段起步发展阶段品质提升阶段商品化扩容阶段1市场发展阶段研判发展历程98年在结束福利分房后的两年，廊房进入商品住宅开发的起步阶段，到了2003年至2005年，廊坊房地产开发进入了商品化扩容阶段，开发量逐年增长。2006至今，廊坊的房地地开发正从数量增长阶段向品质升级阶段过度年初开发商信心不足，导致新开工面积大幅减少09年1至5月份，廊坊市区房地产开发完成投资924亿元，同比增长852；商品房施工面积16022万平方米，同比增长56，其中新开工面积1627万平方米，同比降低6917，新开面积的大幅减少主要是受08年全球金融危机和房地产需求市场低迷的影响，惧于市场存在的诸多变数，开发企业投资开发的积极性不高，造成今年市区新开工项目大幅减少，详见下图2市场供求分析注施工面积含新开工面积）2市场供求分析新增供应量大幅减少，成交量大幅增长09年1至5月份，廊坊市区共发放预售许可证6件，预售面积1167万平方米，1078套，同比分别降低5034、5391，商品房销售面积314万平方米，同比增长8563。由于新开面积的大幅减少，从而导致了新项目入市的放缓，新增供应量也随之减少，加上08年需求委靡导致库存量大幅增加，开发商急于去化库存，不再新推量，这也是上半年新增供应量大幅减少的重要原因，而09年上半年观望了一年后的刚性需求集中入市，成交量大幅长，祥见下图2市场供求分析供求关系供小于求08年受行业整体市场委靡影响，廊坊需求市场同样低迷，09年上半年观望了一年后的刚性需求集中入市，存量去化迅速，市场开始呈现供小于求的局面现阶段市场供求关系供小于求市场联动，需求旺盛2000年以来城市向好，10年福利分房积累的大量换房客户陆续释放，市区40余万人口与外来人口的置业需求良性互动，形成置业需求的旺盛供给不足，价格回涨目前廊坊市场上供应的商品房主要是前两年取得预售未售出的80万平方米的存量房屋。截至09年5月底市区2007年以来取得预售许可项目未售出房屋还剩50万平方米，约4700套。现在存量土地约1100亩（20062007年未开发土地300亩，2008年成交房地产开发用地700亩，2009年上半年成交5宗地共102亩），都是在地价较高时成交的，按照现在的市场房价，开发商的利润很低，加上惧于08年全球金融危机影响和市场存在诸多变数，开发企业投资开发的积极性不高，造成今年市区新开工项目大幅减少，随丰09看需求市场的爆发，市场存量去化迅速，供应不产的局面开始显现，造成了目前房价大幅回涨的局面价格走势0607年价格跳涨带来虚热，08年在供需逆转背景下，价格普遍跳水，09年上半年需求市场再度爆发，商品住宅价格呈现回涨趋势3市场价格分析内需型置业、自住为主廊坊房地产市场主要以本地客源为主，同时在工业产业和教育产业的因素带动下，外地置业需求也在增加，但现阶段仍以内需为主；地级差置业（生活/投资）外来经商实力客群分巢型/动迁型置业本地工薪阶层升级型置业私营小老板安家型置业企业蓝领/下辖县市客群改善型置业事业单位客群置业目的类型橄榄形态内需市场4客源分析5住宅市场产品研究建筑形态0205年廊坊市场上主要以多层楼为主，配以部分小高层，但随着中心城区土地稀缺，以及人们消费观念的转变，市场供应逐步以小高层为主，人们也愿意购买舒适性高的带电梯的小高层，但主要是以板楼为主，塔楼、塔板楼仍然处于逐步认可度较差小高层板楼、点楼1618安次区小高层板楼高层、小高层板楼建筑形态1718广阳西区222广阳东区容积率板块406080100120140160180广阳东区板块广阳西区板块安次区板块三居100130二居6590一居4563户型面积廊坊市主销户型为二居和三居户型，二居主销户型面积在7090平米之间，三居主销户型面积在100130平米之间一居作为市场补缺户型存在，主力面积在4563平米之间5住宅市场产品研究产品品质现阶段廊坊的房地产市场发展处于商品化扩容之后的产品品质提升阶段，但受制于两大局限，产品品质缺乏全面提升的动力地域限制廊坊市距北京市40公里，距北京不足一小时车程，本地高端客源大多选择外逸至北京置业，本地项目要在品质上全面提升，将造成成本的大幅增加，与京城的价格级差优势将被弱化，使得本地产品品质的升级大多只局限于局部提升两大局限开发主体局限廊坊房地产市场的开发主体主要是以本地开发商为主，对成本的关注大于对品质的关注，由于缺乏外来品牌开发商导入，行业产品品质升级缺乏外来因素的带动5住宅市场产品研究近年市场走势连动于全国房地产市场的走势产品需求特性明显、销售价格随全国市场走势，有起有伏、对于户型的通透性、朝向十分敏感、产品趋向于满足大众化需求，总价敏感度高、经济型需求为主，二居面积主力需求7090平米，三居主力需求100130平米、营销层面仍留于提交产品、配套到环境的物质层面，尚未达到理念驱动到提交服务的精神层面6办公市场研究95销售率4694万/套46004700元/主力单元面积1002000810160余套办公户型面积总价开盘时间单价总套数物业类型案例第六街区该项目位于广阳区第六大街，项目集商务办公、酒店式服务公寓、时尚休闲购物等于一体，其中两栋为办公楼6办公市场研究案例天利得益商务中心该项目广阳中心商业区，分两期开发，一期为一幢20层的写字楼，总建筑面积约28万平米，一至二层为商业用房约023万平米，三层上为办公，约25万平米，办公标准层高39米，80左右销售率50160单元面积08年年中开盘时间8500元/单价25000办公办公楼总面积物业类型较慢较慢较快市场发展速度小小大体量的推出较小导入期酒店式公寓较小成长期办公产品较大成熟期普通住宅价格成长空间市场发展阶段市场走势短期普通住宅市场在经过08年调整之后，迎来新一轮发展高峰内需自住型需求市场，商住性质的公寓受产权限制居住认可度较低城市经济形态以厂区办公为主，办公产品需求有限，难以成为主流投资产品中期普通住宅产品仍具有最大价值掠夺商住性质的公寓和纯办公产品市场将保持较小的市场开发量和吸纳量四廊坊房地产市场板块分布与竞争研究1板块分布研究四大板块格局现阶段廊坊市房地产市场大致划分为四大板块广阳东区板块、广阳西区板块、安次区板块以及开发区板块，其中开发区板块以园区产业发展为主，严格控制房地产开发，因此楼盘较少，不成规模安次区板块广阳东区板块开发区板块广阳西区板块住宅用地有限，楼盘数量少，居住氛围不足东外环以东、北京大兴区交界以南、京津塘高速以西、爱民东道以北开发区板块发展较晚，但土地供应充足，发展迅速，楼盘数量最多，但种类少，以普通住宅为主西及西外环、南至南环路、北抵武警学院，东以铁路为界安次区板块开发热点之一，在售项目多为尾盘，但可开发土地较多；在售项目以小高层为主西外环以东、北抵北外环外、银河路以西、商业步行街以北广阳西区板块未来的政治、文化、居住中心，在建、在售项目以小高层、高层建筑为主新华路以东、新奥艺术大道以南、东外环以西、商业步行街以北广阳东区板块板块能级范围板块2板块属性特点各板块竞争能级分析塞纳河谷产品价值/居住舒适度因别墅及类别墅居住需求吸引的本地高端客群及外来实力经商客群居住环境开发区板块安次区板块广阳西区板块广阳东区板块区域低总价与东区的价格级差地段/生活配套价值点竞争代表个案客户来源竞争力中房馨视界东日瑞景名人国际安次区及郊县客源传统客源），广阳区挤出客源受广阳东区价格上涨较快影响带来的广阳东区挤出客源，安次区及郊县上升客源客群主要为本地高收入人群、郊县私营业主以及少量因价格级带来的京津地区购房人群性价比紧邻广阳东区，又存在价格级差优势成熟居住氛围与完善配套各板块竞争模式分析3板块竞争分析3板块竞争分析毗邻新奥国际高尔夫球场，绿化环境较好，存在着别墅化居住的条件，但区域以产业发展为主，住宅用地受到严格控制，后续发展受限长期受到经济发展滞后和配套不足制约，但近年来住宅建设用地供应量较大，已经成为廊坊房地产开发量最大的地区，人口导入加速，区域面临价值提升的机遇东临广阳东区板块，西临自然公园，楼盘开发逐渐向北腹地推进，配套逐步完善，价值面临对接东区板块机遇城市中心地段，配套齐全，土地供应有限，潜在升值潜力大机遇辨析44005500元/广阳西区板块44004700元/安次区板块仅塞纳河谷在售洋房40007000元/叠拼8800元/双拼17000元/开发区板块50006500元/广阳东区板块板块住宅主力销售价格板块名称各板块机遇辨析安次区板块广阳东区板块开发区板块广阳西区板块主力价格50006500元/主力价格44005500元/主力价格44004700元/仅有塞纳河谷在售洋房40007000元/叠拼8800元/双拼17000元/130万110万90万70万50万40万30万20万406080100120140160180总价面积2居3居1居4居567799135紫金华府一期7273110113名人国际主力总价（万/套）主力户型面积（）项目名称1938凤河公寓1居5059100118凤河公寓3居48558597紫金华府一期46597191名人国际31476193凤河公寓2居4板块市场供应特点分析1、区域内主力供应户型为二居和三居2、二居户型主力面积在6197平米之间，面积跨度较大，主力总价在3159万之间3、三居户型主力面积在99135平米之间，主力总价在5077万之间广阳东区板块供应特点分析2居面积与总价集中区域3居面积与总价集中区域130万110万90万70万50万40万30万20万406080100120140160180总价面积2居3居1居4居4089水云间2660水云间417182129华夏奥韵26485287华夏奥韵7280163182水云间4居466492128东日瑞景一期主力总价（万/套）主力户型面积（）项目名称25325063东日瑞景一期1居456194127正隆家园38408889水云间3居37437889正隆家园39457890东日瑞景一期2居1、区域内主力供应户型为二居和三居2、二居户型主力面积在5290平米之间，主力总价在2648万之间3、三居户型主力面积在88129平米之间，主力总价在4171万之间2居面积与总价集中区域广阳西区板块供应特点分析3居面积与总价集中区域4板块市场供应特点分析130万110万90万70万50万40万30万20万406080100120140160180总价面积2居3居1居4居27376283翰林名晟52112金源丽舍34407387金源丽舍56127翰林名晟40468899江南水郡一期52107盛德花园三期42438588盛德花园三期35407687江南水郡一期35407687君兰苑39428289中房馨视界二期24285463龙河盛都一期20264555常甫家园小区27285859中房馨视界二期3164盛德花园三期426091131君兰苑主力总价（万/套）主力户型面积（）项目名称2044金源丽舍1居4756100119中房馨视界二期425693120常甫家园小区3居29326577常甫家园小区35418093龙河盛都一期2居1、区域内一居户型相对其它区域明显增多，主力面积在4463平米之间，主力总价在2031万之间2、二居户型主力面积在6289平米之间，主力总价在2743万之间3、三居户型主力面积在88131平米之间，主力总价在4060万之间安次区板块供应特点分析2居面积与总价集中区域3居面积与总价集中区域1居面积与总价集中区域4板块市场供应特点分析市场供应特点小结广阳东区板块由于单价较高，为了吸引更多的跨区域客源，多数在售楼盘在户型面积上都有所控制，从而控制总价广阳西区板块无论二居还是三居在户型面积跨度上要较东区板块小，在单价相对东区降低的情况下，户型的居住面积有所放大，更趋于传统面积的区间段，舒适性更高安次区板块承载着整个廊坊（包括周边县市的中低端客源，户型面积大多以经济型为主，一居户型要明显多于其它板块，更强调性价比优势5板块市场客群分析趋向于关注能享受到的各种配套和项目的升值潜力追求良好的区域配套和社区环境不愿远离市中心区域以本地高收入人群、郊县私营业主为主，以及少量因价格级差带来的京津地区购房人群；客群发展趋向分析客群特征描述客群来源二居4855三居56775700二居8597三居99135紫金华府一期二居2648三居417150005500二居5287三居82129华夏奥韵广阳东区板块个案二居7191三居110113一居38二居6193三居100118主力户型面积（）竞争要素65005000单价元/）二居4659三居7273一居19二居3147三居5059主力总价（万/套）楼盘名称名人国际凤河公寓紫金华府风河公寓名人国际广阳东区板块二居2648三居417150005500二居5287三居82129华夏奥韵二居3743三居45614800二居7889三居94127正隆家园广阳西区板块个案一居5063二居7890三居92128一居60二居89三居8889四居163182主力户型面积（）竞争要素50004400单价元/）一居2532二居3945三居4664一居26二居40三居3840四居7280主力总价（万/套）楼盘名称东日瑞景一期水云间东日瑞景水云间华夏奥韵正隆家园趋向于追求产品在较低价位上的较高性价比，关注日常出行距离，同时也关注区域内各种生活配套；有一定积蓄，但总价承受能力有限；不愿过度远离中心城市圈；受广阳东区价格上涨较快影响带来的广阳东区挤出客源和安次区及郊县上升客源为主；客群发展趋向分析客群特征描述客群来源5板块市场客群分析广阳西区板块二居2737三居564400二居6283三居127翰林名晟一居20二居3440三居524650一居44二居7387三居112金源丽舍二居6264三居8395四居1051406300二居99101三居132150四居167223华夏第九园一居31二居4243三居524900一居64二居8588三居107盛德花园三期一居2728二居3942三居47564700一居5859二居8289三居100119中房馨视界二期二居3540三居40464600二居7687三居8899江南水郡一期二居3540三居42604600二居7687三居91131君兰苑安次区板块个案一居4555二居6577三居93120一居5463二居8093主力户型面积（）450047004400单价元/）一居2026二居2932三居4256一居2428二居3541主力总价（万/套）常甫家园小区龙河盛都一期龙河盛都常甫家园君兰苑江南水郡馨视界盛德花园华夏第九园金源丽舍翰林名晟追求项目在户型结构上的功能性和舒适性提升总价敏感首次置业为主以安次区及郊县客源传统客源）为主，同时因近年广阳区价格上涨带来的广阳区挤出客源为辅客群发展趋向分析客群特征描述客群来源5板块市场客群分析安次区板块6板块市场价格成长分析价格成长走出08年调整期，09年上半年重新回涨受廊坊整体房价快速上涨影响，06年至07年各板块住宅销售价格上涨较快最快的时期，涨幅与总体市场增幅基本一致，08年经过一轮价格回调之后，目在成长量大幅增长的带动下，成交价格也趋于反弹回暖，详见下图安次区市场需求特点小结由于受客源及价格承受能力的影响，廊坊市区不同板块间户型面积的供需存在着一定在差异，从安次区正在热销这两个案例来看，80平米左右的经济型二居和90100平米的小三居是市场需求主力，低总价是在本区域购房最重要的驱动力五项目片区发展前景研究1从城市成长的角度研判廊坊交通地位之变京津城际轨道交通2008实现通车，北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。廊坊市政府专门成立了京津廊城际轨道交通领导小组，提出廊坊市铁路和轨道交通网络的总体规划方案，其中包括以下三项建议把京沪高速铁路与京津城际铁路进行连接，将这两条铁路在天津实现连接建设京津城际铁路天津站与京沪高速铁路北京方向之间的连接线，这样既可以使京沪高速铁路与京津城际铁路功能互补，又能够解决廊坊没有城际铁路的问题。把北京三条地铁引入廊坊，其中北京地铁五号线预计2012年竣工通车由亦庄引到廊坊市区，距离17公里（另外两条分别到燕郊和固安）建设廊坊至永乐店快速公交系统。京津城际铁路在北京通州区永乐店已设有预留站。在廊坊与京津城际铁路永乐店站之间规划建设相距4公里快速公交线路，实现与京津交通走廊的连接。城市发展扩容主城区主要向东南，适度向北、向西，控制向东发展，规划至2010时建成面积118平方公里，居住人口68万人（含暂住人口）万庄开发区主城区6251其中3327231211890建成区面积（单位平方公里）2327681182020年101555802010年万庄开发区主城区其中总人口（含暂住人口）（单位万人）年限2从城市发展规划的角度研判升级以交通为首的京津冀都市圈引擎落实，京津冀都市圈逐步形成带来城市价值的提升，而一个城市的价值决定了一个城市的房地产价值扩容城市发展扩容，带来大量动迁型、安家型和改善型置业需求，房地产市场面临新一轮的发展机遇机遇辨析4从区域发展的角度研判光明片区改造工程光明片区改造工程以光明西道为中心，西起西外环，东至银河南路，全长3公里，总面积约3000亩，涉及拆迁120万平方米，含4个城中村、1个棚户区，还有道路两侧部分企业事业单位搬迁改造。工程将建设两个创意文化节点，打造城市精品迎宾线路。工程总投资100亿元，计划用三年时间完成。片区形象提升，带来价值重估机遇光明西道改造范围本案市场格局凸显两大趋势【中心城区客源出走】广阳东区楼盘数量有限，价格高，将逼使更多的客源“出走”至安次区【安次区成为新的热点板】近年来安次区旧区改造加速，是市区土地供应量最多的区域，已经成为廊坊楼盘分布数量最多的区域，人口导入正在加速，区域形象得到提升5从市场格局的角度研判安次区已经成为廊坊房地产市场新的热点区域广阳东区安次区六地块研读1地块基本条件分析地块西临永兴路，为双向四车道，与东西朝向的华都大楼隔街相望，沿街车行道与人行道被绿化带隔开，具备低商的布置条件西北地块北临光明西路，地块与道路中间相隔约20米宽的绿化带，给该方向布置沿街底商时的通达性带来一定的阻隔东地块东临多层南北向建筑形态的万嘉小区，中间相隔不约6米宽马路南地块南临中翔家具厂，隔厂相望的是供热厂约50米高的烟囱带来一定比例产业客源龙河高业新技术产业区产业配套基本医疗配套距离较近安次区人民医院医疗配套景观资源优势放大五千平米绿地已经落成自然资源影响现状指标商务聚集高新技术区，企业总部产业资源商业配套较为完备一公里范围内有明珠大厦，明珠超市、兴安市场，光明西路沿街商铺商业配套教育资源齐全十中、一中、五小、一小教育配套2地块周边资源分析优劣势分析指标定义区域/环境/地块/客源优势周边教育资源丰富劣势南面近距离正对厂区烟囱环境客源优势光明西道改造使得区域形象得到提升劣势目前仍处于开发阶段，对本区域的认可有待提高优势五千平米绿地，景观资源优势放大劣势高容积，产权年限优势周边大量住宅项目崛起，人口导入加速，带来居住氛围提升劣势仍以安次区本地客源为主，跨区域安家没有形成大趋势区域地块3地块SWOT分析机会与风险分析指标定义产品/行业/竞争/城市机会广阳区供应减少，安次区已经成为廊坊市新的开发热点区域、风险未来供量较大，竞争加剧城市行业机会产品设计创新，产品多元化，人性化，以品质取胜风险40年产权公寓尚处于市场导入期机会周边竞争项目仍处于提交产品到配套的传统开发模式，缺乏理念植入风险户型面积做大面临普通住宅高度竞争，做小面则临需求有限风险机会行业已经回暖风险上半年刚性需求集中释放，后市需求存在衰减风险产品竞争3地块SWOT分析七项目核心问题研判项目核心问题研判5060的容积率高容积率下建筑布局如何规划才能实现项目价值提升和风险最小化容积率40年商业产权产权局限下，产品竞争力如何打造才能与70年产权住宅竞争产权东西朝向50以上容积率必将出现东西向楼座，东西朝向楼座的产品和面积如何匹配才能最大限度的减小风险朝向94销售率一居4055户型面积2131万/套主力总价0810开盘时间北向户型5400元/南向户型5600元/（含500800元装修）单价216套总套数40年产权案例分析第六街区公寓该项目位于广阳区第六大街，项目集商务办公、酒店式服务公寓、时尚休闲购物等于一体，其中两栋为多层内廊点式结式结构的小户型公寓楼1产权问题研判40年产权案例分析凤河公寓该项目位于广阳区第一大街东侧，项目由两东12层的小高层组成，其中1至2层为底商，A座2梯11户，B座2梯7户80剩余的主要为南向的大户型房源销售率一居38二居6179复式二居82二居9293三居100118户型面积二居（6182）2637万/套主力总价09518开盘时间东向户型4250元/西向户型4450元/南向户型5000元/（毛坯）单价175套总套数1产权问题研判凤河公寓A座平面层凤河公寓B座平面层紫金华府风河公寓名人国际第六待区可比案例去化分析可比案例去化分析6500元/（毛坯）5700元/（毛坯）东向户型4250元/西向户型4450元/南向户型5000元/（毛坯）北向户型5400元/南向户型5600元/（含500800元装修）销售报价/34套70套23套月均销售套数二居和三居为主二居和三居为主一居10套二居90套复式二居5套二居20套三居50套4050占90以上户型配比/销售了总套数的55（90余套）销售了总套数的3040开盘一周销售情况广阳东区板块70年产权40年产权产权名人国际紫金华府一期凤河公寓第六街区案名/未开盘二居7191三居110113二居5287三居82129一居38二居6179复式二居82二居9293三居100118一居4050主力户型550余套600余083140余套175套09518203套216套0810已售套数总套数开盘时间40产权产品利用与普通住宅的价格级差优势形成热销1产权问题研判销售分析低价策略成为快速去化的主要动力作为40年产权的第六街区公寓在08年10月（市场最惨谈时期）开盘，开盘后一周去化了3040，目前还剩十余套房源，而同为40年产权的凤河公寓今年5月18日开盘（楼市火爆期间），开盘一周便去化了90余套，目前总共已经去化了140余套房，剩余的30余套房源主是要南向的大户型。这两个40年产权项目分别在两个不同的市场阶段入市，均能取得销售成功在于与同区位的普通住宅形成价格级差的低价优势竞争策略1产权问题研判40年产权住宅客源分析第六街区公寓以全部为一居小户型面积，其客源主要以投资性为主，凤河公寓由于在户型功能上更强调自住性，在客源中有近一半是自住性质的客源二居（6182）2637万/套2131万/套主力总价东向户型4250元/西向户型4450元/南向户型5000元/（毛坯）北向户型5400元/南向户型5600元/（含500800元装修）销售报价一居38二居6179复式二居82二居9293三居100118一居4050户型面积项目附近管道局员工为主和开发区上班人员为主，自住和投资各占一半凤河公寓80为投资客，其余为过度性客源第六街区公寓主力客源案名1产权问题研判产权风险问题与解决途径以自住型客源为主的廊坊市场，自住客源对40年产权的住宅存在着较大的抗性，因此40年产权住宅必然存在着一定的风险，就本项目规模体量而言立图于投资性客源将无法保证项目的成功，同时过度使用低价策略也将使项目利益受损，规避风险的关键在于产品的越界能力，即打造超越产权年限问题的高附加值产品，对项目在功能上、使用成本上、服务上，乃至精神意义上进行策略制定与整合1产权问题研判2朝向问题研判平均单价面积平均单价面积平均单价面积平均单价面积4350元/5000元/5600元/42005400元/6682/西向4450元/6174一居38二居65二居9293三居100118凤河公寓/一居4050一居4050第六街区公寓东向北向南向案名案例第六街区公寓、凤河公寓第六街区公寓南北价差200元/凤河公寓东、西向对比价差200元/，东、南向对比价差700800元/，西、南向对比500600元/南北对比价差【凤河公寓】凤河公寓目前剩余的房源主要是南向的三居户型和9293平米的二居户型，东西朝向的6182平米的小二居户型销售情况最好，其原因除其价格低于南向户型外，对于户型面积的控制达到的低总价策略也是重要的驱动作用；【第六街区公寓】第六街区公寓有一半的房源是北向户型，全盘目前也只剩十余套房源，北向户型能顺利去化，除了与南向的价差原因外，也在于对面积控制；案例江南水郡价格策略与去化分析该案15号楼除低板户型售罄外，塔楼东北朝向的F4户型在低价策略的帮助下也已售罄，其销售情况要好于塔楼中纯东朝向的F3户型和南向的F2户型，其销售单价分别较F3户型（纯东朝向）每平米低了100150元，较F2户型（纯南朝向，不通透）每平米低了350400元，较F1户型每平米低了200250元（南北通透，但上午日照受遮挡），低板户型低了每平米低了400550元2朝向问题研判单价42004600总套数11套已售售完单价40004350总套数11套已售售完单价41004500总套数11套已售6套单价44004700总套数11套已售9套单价45004900总套数36套已售售完一期一期15号楼7月10日开盘数据截止7月14日塔楼案例分析江南水郡2朝向问题研判2朝向问题研判朝向问题的解决方向户型价值与价格策略双管齐下就朝向而言，只要是非正南则都存在着抗性，但从上述几个案例来看如果传统户型在面积上适当控制，同时在功能上满足传统居住需求或增加户型附加值，再通过价格差策略是能够实现快速去化的，简言之价格因素大于户型因素，户型因素又要大于朝向因素八市场定位分析130万110万90万70万50万40万30万20万406080100120140160180总价面积2居3居1居4居27376283翰林名晟52112金源丽舍34407387金源丽舍56127翰林名晟40468899江南水郡一期52107盛德花园三期42438588盛德花园三期35407687江南水郡一期35407687君兰苑39428289中房馨视界二期24285463龙河盛都一期20264555常甫家园小区27285859中房馨视界二期3164盛德花园三期426091131君兰苑主力总价（万/套）主力户型面积（）项目名称2044金源丽舍1居4756100119中房馨视界二期425693120常甫家园小区3居29326577常甫家园小区35418093龙河盛都一期2居1、区域内一居户型相对其它区域明显增多，主力面积在4463平米之间，主力总价在2031万之间2、二居户型主力面积在6289平米之间，主力总价在2743万之间3、三居户型主力面积在88131平米之间，主力总价在4060万之间安次区板块供应特点分析2居面积与总价集中区域3居面积与总价集中区域1居面积与总价集中区域1市场定位分析户型面积与总价特征竞争案例供求特点分析中房馨视界二期09628开盘时间4700元/价格已售140余套，其中二居占70，三居占25一居114套（177二居404套625三居104套161四居24套37一居5859二居8289三居100119四居140约43万平米/646套（未含23号楼）二期（小高层板楼）销售情况户型配比户型面积体量分期二期2市场定位分析竞争案例供需特点1室2厅1卫5854M22室2厅1卫8208M23室2厅2卫11935M2案例中房馨视界户型竞争案例供求特点分析江南水郡一期接受预订，15号楼7月10日开盘开盘时间4600元/价格整个一期已预订出400余套房源，其中80平米左右的二居预订量最大二居60三居38二居7687三居8899约4万平米/500余套一期（板点结合）销售情况户型配比户型面积体量分期一期2市场定位分析竞争案例供需特点单价42004600总套数11套已售售完单价40004350总套数11套已售售完单价41004500总套数11套已售6套单价44004700总套数11套已售9套单价45004900总套数36套已售售完一期一期15号楼7月10日开盘数据截止7月14日塔楼案例分析江南水郡2朝向问题研判小户型案例分析东日瑞景一期LOFT楼该项目位于广阳区北外环路南侧、永兴路东侧，一期由22栋楼组成，其中地块西北侧规划了一栋LOFT小户型楼，内廊点式结构，南北、东南、西北朝向，户型挑高为48米，实际得房率在150左右5100元/项目其它楼栋平层户型售价70年产权5200元/（毛坯）目前剩余少量房源为顶层房源，单价7000左右LOFT楼销售报价31套月均销售套数挑高户型，通过隔层使用面积增加50左右，一居可变二居户型说明产权99左右352套088一居3761主力户型已售套数总套数开盘时间3市场定位分析小户型案例去化情况内廊点式结构，南北向及东南/西北朝向结构说明150左右得房率500元/左右朝向价格差7080为过渡型居住客源，其余是由于总价底，加上低首付吸引的投资型客源客源分析300元/左右楼层价格差小户型案例分析东日瑞景一期LOFT楼从项目的销售情况来看，在不足一年的时间里，小户型房源已经基本去化完毕，只剩下部分顶层房源，其热销的原因主要在于户型的高附加值，150左右的得房率实现了买一层送一层的价值概念，极大地刺激了销费者的购房欲望，加上低总价之下的低首付成为另一重要驱动因素3市场定位分析小户型案例去化情况小户型案例分析华夏奥韵小户型楼该项目位于广阳区北外环路南侧、西外环东侧，主要由中高层住宅楼组成，项目地块东北角规划布置了两栋24层的内廊点式结构的纯粹小户型住宅楼，主力户型为4050平米一居，普通层高小户型楼目前总共去化了400余套，其中08年内部员工通过零首付去化了200余套，剩余去化的200余套为今年年初至今的对外销售成果