大砻坊周边地块策划方案项目投标文件

大砻坊周边地块策划方案项目投标文件本报告是严格保密的。11芜湖东方蓝海置业有限公司大砻坊周边地块策划方案项目投标文件（技术标）20090307城市核心更新之路城市核心城市核心更新之路更新之路22本文内包含的资料属于世联地产顾问有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明3投投标标方方案案组组成成5整体发展战略6定位之下战略形成原因项目本体分析，我们的使命1项目价值主张，策略体系，营销推广模式7世联的实践、服务阶段及质量保障体系8战略层面策略层面项目本体与使命寻求符合自身特点的定位4定位层面解析市场特征，寻求市场机会2市场层面外围案例借鉴3P5P5P25P25P83P83P91P91P95P95P102P102P17P17P158P1584项目本体我们的使命03020105040155项目本体166约1021533自主开发建筑面积11，21，23，18合计84132公建配套用地面积364自主开发基准容积率327代建房基准容积率代建房60万的指标限制直接影响了自主开发基准容积率，高容积率下存在着具体实施的市场实现问题。22，3，4，5，9，11，13，14，15，16合计280641自主开发用地面积主要经济技术指标总体指标出让面积46403529，综合容积率35，60万代建房；代建房用地面积12，6，7，8，12合计183390P大规模、依附城市核心圈，以旧城区改造为基础的城市更新住区开发；P项目区域发展滞后，心理认知低，配套齐全但交通环境较差；P地块相对分散，代建配套多，开发整合难度大。项目概况11111122221122223322334418186677991111551212881313141415151616171777区位优势奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负面影区位优势奠定了项目的先天高价值和深厚发展潜力，而现有环境带来了直接可见的负面影响，同时项目自身的条件也为开发带来了更多问题。响，同时项目自身的条件也为开发带来了更多问题。项目区域P城市核心镜湖区内最大规模的旧改项目；P交通瓶颈，旧有形象的心理影响是区域最大劣势；P项目形象和功能更新有待发展，区域内已有的外围强势开发项目的竞争关系需要面对。P城市位置处于芜湖下辖四区中的核心镜湖区；P城市核心区域的占位，保证了城市资源的良好依托以及对外的强势辐射力。88属性界定项目属性关键词N城市核心区域N综合性条件复杂N旧城改造城市更新典范N大规模区域型住区开发项目属性定位多方面条件影响、区域成熟有待更新、城市核心住区开发99问题初判2怎样整合利用优势资源进行形象和功能更新及提升，将综合运营价值最大化如何在城市更新与自主开发相结合的发展中于市场里赢得客户，突破竞争1区域开发的项目属性使得我们面临到以下问题700700亩的自主与更新并发亩的自主与更新并发P更新与自主开发的开端与延续；P二者之间的相互配合；P物业与配套的客户满足；P对市场竞争的反应；更新和自主两者的关系处理规划上如何产品细分客户群体如何细分区域资源优势更多来自宏观区域资源优势更多来自宏观P如何借助区位优势P形成自身的复合价值体系P单一物业体系价值最大化P复合物业体系的互动与互补城市更新定位决定规划各种物业类型的开发时序如何符合新城发展规律看似不同的两个问题，其实有着殊途同归的思考方向看似不同的两个问题，其实有着殊途同归的思考方向1010影响城市发展推动区域价值重塑与升级大砻坊城市核心区的700亩意味着什么引领需求着眼大势项目已超脱楼盘开发概念，而进入区域开发范畴首先，700亩的项目，我们不应一开始就掉落到细节层面问题700亩之于镜湖区、之于整个芜湖意味着什么1111在整个芜湖，不乏旧改之处但大砻坊的区域更新规模绝对的稀缺形式稀缺价值稀缺700亩区域更新再造在城市开始向外扩张之时大砻坊坐拥城市核心区的开发更显价值可贵并且从区域价值来看城市核心价值依托P纵然区域不成熟、城市地位待提升；P但超大规模区域开发，更多从挖掘比较价值优势、寻找稀缺入手，为区域赋予新的价值使命。1212在镜湖区有最好的商业配套、教育资源、市政设施最齐备的生活配套体系在镜湖区有最繁华的商业区、CBD、交通枢纽最全面的工作娱乐环境整个芜湖城市发展至今的晶粹凝聚在镜湖区，而大砻坊区域从城市地位来看1313提起大砻坊相对落后、老居住区、区域认知低现在的大砻坊缺乏支撑区域灵魂的项目没有能代言城市的区域名片使命与价值使命与价值对外为大砻坊赋予“城市灵魂”，为区域塑造“城市居住价值的峰值”；对内为企业提供利润，培养团队与人才，提供一个成功且经典的开发模式。700亩的城市核心区域更新意味着，她应该P区域认知度、美誉度不足；P欠缺良好的生活环境；P城市形象相对落后；P置业人口外流；1414核心价值定位着眼全市，占位高度决定区域发展的未来代言芜湖城市核心区域的新极点区域的使命和区域的定位使得城市更新价值是我们的第一价值芜湖人对城市生活的向望也要求本项目打造都市感强的项目大规模和区域定位要求我们必须配置大量的商业、生活配套及设施大量配套、人口，使我们最终成为为大砻坊重塑形象和灵魂的城市稀缺项目1515因此本项目当之无愧于芜湖市旧区房地产开发的典范P在这样一个超大工程中，城市更新向着何处去，并如何去做是最重要一环P芜湖房地产市场发展现状与趋势是什么样的其他项目在做着什么（差异化竞争突围）P客户对于旧城区改造到底有何看法项目的未来是否对他们有着吸引力（客户定位需求解析）16市场层面特征与机会0302010504021717市场特征与机会挖掘2区域的住区开发是与区域的成熟直接挂钩的P市场发展现状与特征怎样P市场个盘竞争与机会点的挖掘本报告是严格保密的。18近年来芜湖房地产市场稳步发展，08年受整体市场影响明显，价格调整幅度较大P近年来芜湖房地产市场稳步发展，现有房地产开发企业202家，其中有众多外地知名房企进驻，如绿地、世茂、碧桂园、华强集团等；P2008年受整体市场影响明显，住房供应结构和房价得到控制，市场逐步由狂热转向理性；P芜湖市场产品整体水平较好，多层产品受市民青睐，小高层、高层产品逐步被市场接受，低密度产品较少；P09年前1月份全市销售1002万，同比减少93，环比减少4754，均价为3983元/，同比下降814，环比增长292，市场依旧处于调整中。近年来芜湖市房地产市场销售情况1959214644121612046172793155316532954281407305010015020025020042005200620072008010002000300040005000销售面积（万）成交价格（元/）近年来芜湖房地产市场稳步发展，吸引众多外来知名企业进驻；近年来芜湖房地产市场稳步发展，吸引众多外来知名企业进驻；0808年受整体市场影响明显，价格调整幅度大，市场恢复尚有时日。年受整体市场影响明显，价格调整幅度大，市场恢复尚有时日。P近年来芜湖房地产市场稳步发展，销量和价格都保持510的年平均增长率；P07年市场销量和价格都出现30的跳涨，到08年下半年开始回落，价格调整幅度较大，市场恢复尚有时日。市场分析市场分析整体市场整体市场圣地雅歌联排中央城多层平湖秋月高层19城市外拓带来的多极化、多组团市场格局逐步成形，各区域市场特点开始显现城北组团，对应经开区内部客户为主的市场；城中组团西区，吸纳市区核心外流客户的市场；核心组团，辐射全市的高价值高价格物业市场；城东组团，近两年开始发展，城市东拓的市场；城南组团，吸纳市区外流及大学园区客户，以高性价，规模性为主的市场。PP城北，城南组团近年发展迅猛，规模和影响城北，城南组团近年发展迅猛，规模和影响力的成熟使其成为了市场的重要组成部分；力的成熟使其成为了市场的重要组成部分；PP城东组团由于项目少和配套不足，现有优势城东组团由于项目少和配套不足，现有优势不明显。不明显。本报告是严格保密的。20融汇锦江临近中心城区，但因受制于区域现状及项目规模难以充分实现区位价值项目启示老城区的城市向心力是芜湖人置业的重要驱动项目启示老城区的城市向心力是芜湖人置业的重要驱动因素，但是单凭个盘的薄弱力量难以改变大砻坊区域现状因素，但是单凭个盘的薄弱力量难以改变大砻坊区域现状的不良影响。的不良影响。芜湖人觉得大砻坊位置不错，离市中心近，但是形象较差，老房子多，道路也差，政府一直说整改但是进展缓慢。融汇锦江销售代表市场分析市场分析个盘表现个盘表现多层4400元/；小高3800元/；高层4200元/。均价五期已售完，现售四期小高和高层尾盘，日成交23套。销量融汇锦江市场实现P缺乏区域运营高度项目规模不大且缺乏区域运营高度，单凭个盘的薄弱力量难以改变大砻坊区域现状的不良影响。P区域现状的不良影响大砻坊旧城形象和交通大大制约了项目的发展，使项目难以充分实现其区位价值。P临近中心城区老城中心供应缺乏和价格挤出效应使临近中心城区的融汇锦江吸引了大批执着于市中心置业的客户；多层产品大砻坊旧城形象小区景观本报告是严格保密的。21镜湖世纪城占据城市东拓利好和超大规模优势，但仍难打破芜湖人严重的区域情结市场分析市场分析个盘表现个盘表现超大规模综合体项目，项目内部条件复杂超大规模综合体项目，项目内部条件复杂距中心城区较远，区域抗性大距中心城区较远，区域抗性大P220万超大规模综合体项目，集合教育配套、45万集中商业配套和生态景观配套，另有70万安置房保证项目初期快速聚集人气；P距城市中心较远，在市民眼中属于郊区配套缺乏，区域抗性较大。城市东拓规划利好城市东拓规划利好P在城市东拓发展方向上，位于规划的政务新区核心区域，紧邻市政府；项目启示城市东拓的利好、项目规模优势和品牌尚项目启示城市东拓的利好、项目规模优势和品牌尚可，但芜湖市民的强区域情结使其面市后表现平平。可，但芜湖市民的强区域情结使其面市后表现平平。高层为4200元/均价现售一期高层，1月份销售45套。销量镜湖世纪城市场实现虽然开盘以来走量还不错，但是鉴于本项目的规模和品质来说市场表现只能算一般。芜湖市民区域情结严重，觉得东边就是郊区。不过我们对未来还是看好的。镜湖世纪城销售代表售楼处在建高层安置房本报告是严格保密的。22中央城城南高教园区规模大盘，价格优势和良好的居住环境使其成为市场成交热点市场分析市场分析个盘表现个盘表现项目启示高教园区发展带动城南居住环境提升，配项目启示高教园区发展带动城南居住环境提升，配套有待完善，价格是该区域项目最核心的竞争优势。套有待完善，价格是该区域项目最核心的竞争优势。高层3700元/，多层4300元/；均价已推出1700多套，销售75，1月销售106套。销量中央城市场实现价格优势价格优势相对于老城区具有明显的价格优势，吸引了很多市中心外溢客户和三县客户；大规模综合大规模综合体项目体项目集大型生活区、会展中心、五星级酒店、写字楼和现代化商业为一体的130万大规模综合体项目；居住环境稳居住环境稳步提升步提升近年来城南高教园区逐步发展成型，已入住11所高校，教育和居住环境稳步提升，但配套缺乏。客户选择我们项目最核心的因素还是价格，再有就是看好城南未来的发展。而且我们项目有40多万的商业配套，未来必定是城南的中心。中央城销售代表高层产品安徽师范大学国际会展中心本报告是严格保密的。23芜湖各区域置业客户分类明晰，以区域内置业为主导，城市中心表现出强烈的向心力P芜湖城市发展规划为“一个主中心，三个副中心，三条发展轴、六大组团”。P主中心是指镜湖区，包括城中组团东区和西区，其中西区是以步行街和市政府为核心的老城中心，表现出强烈的城市向心力，吸引全市和三县客户；P城东组团能吸引市中心的公务员、医生和老师主要是因为政府东迁，政务新区发展带动。其他区域都是以区域内客户为主。客户置业特征客户置业特征区域内置业为主，跨区域置业较少区域内置业为主，跨区域置业较少且仅以简单的价格吸引为驱动，客户表现出对城市中且仅以简单的价格吸引为驱动，客户表现出对城市中心强烈的向心力。心强烈的向心力。客户分析客户分析城北组团P客户构成区域内客户和经开区客户为主；三山组团P客户构成区域内客户和工业区客户为主；城中组团东区P客户构成区域内客户，依赖城中心的其他区域客户和三县客户；城中组团西区P客户构成全市客户和三县客户；城东组团P客户构成以政府东迁带来的公务员、医生和老师为主；城南组团P客户构成以区域内客户、高校老师和高新区客户为主。2424过去5年规律化开发，简单的外部扩张和内部补缺P外扩区域市场成熟随着城市发展的需要，外拓市场项目和区域的配合度提升，项目自身和生活配套环境不断改善，其将逐渐成为市场的主角；P城市中心价值抬头始终稀缺，无法复制，拥有最强最广泛吸引力的城市价值将在有开发基础的项目上再次彰显，其市场的顶端效应再度放大；未来5年外围组团日渐成熟，城市中心价值重新抬头针对本项目，仅凭依靠城市价值并不够，我们需要从更高高度，更广泛思维，更多元素，更新理念区域运营2525案例研究与借鉴3P旧城区域更新的启动与后期配合P开发时序上不同物业的关系P商业、住宅、公共配套体系的内部关联P区域运营成功的因素归结P国内案例聚焦区域运营，国外案例立足城市高度本报告是严格保密的。26武汉武昌中北路武重项目东湖国际P选择标准旧城改造住宅为主定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）P借鉴成功因素功能定位与项目发展战略区域运营操作手法住宅与商业形态本报告是严格保密的。27项目所处于武汉三镇的武昌区，政务与文教结合的城市核心区域U东西向三大干道U徐东大街U洪山路东湖南路U珞狮路U南北向两大干道U中北路中南路U东湖路U中北路与中南路联通武昌两大商业区，东湖路为景区迎宾大道U地块以北三号门将修建一条新的市政规划路U地块以南武重仓库紧邻东湖路东西向延伸段徐东大街东湖路汉口核心区中北路中南路洪山路东湖南路珞狮路武珞路长江二桥长江一桥民主路本报告是严格保密的。28建筑面积100余万的规则地块，原为武重机床厂，处于区域旧城改造区域中心U总用地面积527934U净用地面积465321U用地性质居住用地U用地位置武昌区中北路147号U建筑面积约106000U容积率229以内U建筑密度不大于20U建筑高度由中北路向东湖方向依次递减U绿化率按武汉市城市绿化条例执行特殊要求U用地内控制的中小学规模应符合控制要求，位置可结合规划方案进行适当调整；U武重大门按现状进行保留；U地块内植被尽量保留或移栽，外部绿化带保留U套型建筑面积90以下的住房建设面积不低于住宅总建筑量的60；国美电器百安居田汉大剧院现状绿化带（规划道路）中学用地小学用地公共通道公共通道经济适用房市政路中北路东湖路市政路）本报告是严格保密的。29项目区域的城市功能看，政务区、文教区和东湖风景区是最突出的区域价值大学文教区体育馆住宅政府机构商业区写字楼酒店东湖景区生态景区政务区商务区拥有的功能单元集合成的功能属性项目区域属性现状分析U具有城市原有的认知和功能单元U文教区与政务区的特征属性稍强U资源优势非常明显U在房地产开发的利用上并没有发挥出其真正的作用U有极大的应用价值可以挖掘U在功能特性并不明显U与汉口相比较上仍有差距U公司总部区的概念付诸实行并产生效应需要较长的时间本报告是严格保密的。30在定位初始，秉承自身区域优势，结合对比区域的特点，打造区域的新峰值东湖、武昌武汉、汉口内敛历史人文景观张扬繁华时尚标签让本区域成为“整个东湖最华丽的一英里”时尚、标签、繁华的东湖本报告是严格保密的。31地块与外界的关系对价值及布局造成的影响U地块北面是与城市价值联系最紧密的区域U地块南面是最主要的景观面，对建筑高度需要有一定的限制国美电器百安居田汉大剧院公共通道公共通道经济适用房市政路中北路东湖路市政路）城市的繁华湖区的景观视觉的走廊地块解析1本报告是严格保密的。32根据地块分析的结果，根据价值布置合理的物业形态国美电器百安居田汉大剧院中北路东湖路一个高档商业街区一个中小企业孵化器一条直达东湖的私家路一所国际化的学校一个城市中的花园社区一个专属的俱乐部内城外城一个五星级的酒店本报告是严格保密的。33本项目将通过建立区域DIS系统的方式将整合区域价值的贡献显性化国美电器百安居田汉大剧院公共通道公共通道经济适用房市政路中北路东湖路市政路）外围的导式建立与东湖的联系前期主动建设一条直达东湖的私家路一个小型公益广场整合区域资源案例研究3本报告是严格保密的。34整体发展战略思路同类项目普遍规律核心问题解决思路为全武汉人打造一个典藏东湖、品味东湖，居住武为全武汉人打造一个典藏东湖、品味东湖，居住武昌、荣享武昌的经典项目昌、荣享武昌的经典项目“固本固本辐射辐射吸纳吸纳”是项目的战略目标是项目的战略目标U区域开发的思路U保留与增值措施U品味东湖，最华丽的一英里U高档配套设施再造U内部景观资源再造U都市中的从容在区域开发的大盘操作思路和保留与增值的都市重建理念指导下,通过整合区域资源，完善东湖城市人文功能，开启武汉湖居新时代，同时以高档配套设施和内部景观再造，本报告是严格保密的。35最终成果08年开盘创造武昌核心区楼盘价格新高，东湖国际已成为整个武汉明星项目之一多层、高层多层产品多层130200；高层150160元/130200面积多层113万元/；高层6500元/8400元/成交均价加推30套多层和85套高层，多层已售罄，高层销售5212月8日加推开盘日推出120套，开盘周累计销售达8511月22日开盘销售情况时间本报告是严格保密的。36东湖国际案例启示41235针对城市核心区大规模旧城改造项目，将生活和配套针对城市核心区大规模旧城改造项目，将生活和配套有的方式的进行了结合，相互配合辅助，但各自有其有的方式的进行了结合，相互配合辅助，但各自有其发挥的重点并相对独立；发挥的重点并相对独立；对自身拥有资源深入挖掘，充分借势的同时，制订出资源对自身拥有资源深入挖掘，充分借势的同时，制订出资源条件提升的案例；条件提升的案例；自定位开始提出自定位开始提出“东湖最华丽的一英里东湖最华丽的一英里”，在高度上成就，在高度上成就项目在区域里的核心和高端地位；项目在区域里的核心和高端地位；利用且搭接城市资源，将自身的商业配套融入其中，并拔利用且搭接城市资源，将自身的商业配套融入其中，并拔升自身价值，进而对住宅物业有所烘托；升自身价值，进而对住宅物业有所烘托；秉承自身的位置优势，在区域运营理念之下，将更新和提秉承自身的位置优势，在区域运营理念之下，将更新和提升的自身放诸城市角度，辐射、吸纳更多的客户资源；升的自身放诸城市角度，辐射、吸纳更多的客户资源；本报告是严格保密的。37上海新天地城市核心区商业更新P选择标准旧城改造商业区定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）P借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序本报告是严格保密的。38城市核心区更新的经典上海新天地南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人本报告是严格保密的。39新天地改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100写字楼一期完工，销售率90以上商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序本报告是严格保密的。40改造前的上海新天地U破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。U富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础本报告是严格保密的。41上海新天地项目定位国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客U功能构成U客户定位U具有SHOPPINGMALL功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会本报告是严格保密的。42改造后的上海新天地新天地规划布局P北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。P南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达25的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。北里南里人工湖本报告是严格保密的。43上海新天地改造结果高价值、上海的标志区域低价值、部分历史建筑价值商务人士、游客原居民客户优美、舒适、现代化破旧、拥挤、恶劣环境1700025000元/平800010000元/平周边房价综合高尚人文社区单一居住功能功能改造后改造前指标效果弥补了上海老商业中心淮海路的功能缺失在购物之余提供了休闲娱乐的去处旅游的目的地城市名片旧貌换新颜本报告是严格保密的。44上海新天地案例启示旧改成功因素P选址P差异化的定位P旧改开发顺序P旧改启动位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善与临近成熟商圈形成差异，功能综合与城市旅游形成互动将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体住宅建设，实现部分收益新建集中式商业，完善商业功能后期住宅开发，实现超额利润较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能）生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）本报告是严格保密的。45上海新天地案例启示商业功能实现成功因素P选址P差异化的定位P商业业态比例P商业形态比例P商业盈利模式P商业竞争核心位置、市级商圈附近多功能零售餐饮休闲娱乐及商服42382042集中式商业58商铺商业经营，住宅销售的盈利模式价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场本报告是严格保密的。46研究目的城市大盘中的商业发展规律案例选取原则1、区域发展有独特驱动力；2、项目是大规模住宅开发；3、商业部分最终形成全新的区域商业中心。华侨城区域商住综合的区域运营本报告是严格保密的。47华侨城在2000年还处于深圳主城区边缘，华侨城的整体开发量为21896万，华侨城商圈目前已成为深圳著名的区域商业中心。U地理位置位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。U规模占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部为130公顷,规划人口7000010000人；面积48平方公里，总建面约21896万。U城区功能是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。本报告是严格保密的。48华侨城片区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布商业区集中布置于片区中心。U项目概况由深圳华侨城房地产公司开发，项目位于深圳著名的人居示范小区华侨城社区，整个OCTCMALL占地41万，依山面海。U功能划分分为雕塑公园区（A区）、核心购物区（B区）、酒吧风情区（C区）和生态广场区（D区）。U商业概况核心购物区85万，包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场、铜锣湾步行街、西部市场、印尼海鲜等休闲、购物、餐饮、娱乐项目。主力店铜锣湾百货，更以“海洋文化生态景观”的主题定位。居住区居住区商业区商业区居住区居住区旅游区旅游区文教文教体育体育居住区居住区华侨城案例本报告是严格保密的。49从区域商业发展历程可以看出商业发展先后次序先是以满足片区的民生需求的超市启动，辅以餐饮与娱乐辐射其他区域扩大影响力；发展期标志为百货与主题商城的进驻；成熟期表现为商务活动的扩展。2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃尔玛超市生态广场酒吧街开业西部市场海景美食街海景酒店铜锣湾百货易家侬家居威尼斯酒店百佳超市2007年洲际大酒店顺电U2000年11月11日沃尔玛在中国的第10家超市在华侨城开业，进一步提升了华侨城城区的整体功能。U2001年10月28日，中国首家主题酒店深圳威尼斯酒店试业。U2002年4月8日,华侨城铜锣湾广场正式招商新闻发布会品牌进驻签约仪式在华侨城举行。U2003年3月21日，中国首座主题酒店威尼斯皇冠假日酒店正式挂牌五星级。U2003年10月3日，以家电为主题的顺电在华侨城铜锣湾百货开业。U2004年香港和记黄浦集团所属屈臣氏集团有限公司旗下的百佳超市正式进驻华侨城片区。华侨城案例本报告是严格保密的。50商业发展与住宅开发的关系随着华侨城片区住宅的开发及人口入住，商业发展表现为从民生社区需求、冲动型购买为原点，逐渐发展为品质需求、目标性购买；同时餐饮与娱乐的辐射力得到进一步强化。商业住宅世界花园106万锦绣花园184万海景花园世界花园45万美加广场59万锦绣苑假日湾金海燕76万锦绣花园二期136万天鹅堡146万纯水岸127万碧海云天一期10万锦绣花园三期94万碧海云天二期161万锦绣花园三期94万天鹅堡区纯水岸四期2001年1999年2002年2003年2004年2000年沃尔玛超市生态广场酒吧街开业西部市场海景美食街海景酒店（四星）海景足浴休闲海景美容美发铜锣湾百货一致药业易家侬家居威尼斯酒店（五星）百佳超市2007年洲际大酒店（五星）顺电人口U2000年6月10日，华侨城房地产在锦绣花园举行ISO9001国际质量体系认证颁证暨锦绣花园二期开盘仪式。U2001年11月18日，波托菲诺一期天鹅堡销售火爆。华侨城地产及波托菲诺分别被评为“中国房地产品牌企业”和“中国名盘”。U2002年7月22日,波托菲诺纯水岸发售当日销售超过亿元，刷新深圳房地产纪录。9月15日,锦绣花园翡翠郡发售，当日销售过亿元。刷新深圳地产纪录。U2003年11月23日，第五届住交会在民俗村凤凰剧场举行“三名”（名企、名盘、名人）颁奖典礼，华侨城地产获“中国房地产品牌企业50强”，波托菲诺获“中国名盘旅游地产特别奖”。华侨城案例目前华侨城片区居住人口在8万人本报告是严格保密的。51华侨城商圈业态功能比例购物功能55；餐饮休闲功能34，社区配套11；其中超市面积第一位，百货面积第二位，餐饮面积第三位。客家粤菜王、湖南人大碗菜、潮州粤菜等6000特色餐饮雀巢咖啡、星迪咖啡2000咖啡厅休闲餐饮三湘人家、东来顺、3000中式餐饮娱乐铜锣湾实际经营13125百货顺电1200家电沃尔玛18000超市购物必胜客、南里约巴西烤肉等1000西式餐饮本色、大灰狼6800酒吧一致药店、柯达冲印、711便利店海景美容美发6000配套易家侬6500家具代表品牌面积业态功能华侨城案例业态功能比例3223181611超市百货餐饮休闲娱乐社区配套功能/业态组合拥有雕塑公园区、核心购物区、酒吧风情区、生态广场区等四大功能区；核心购物区包括铜锣湾百货、沃尔玛、易家侬家居三个主力店；进驻2000多知名品牌；顺电、酒吧一条街、铜锣湾音像超市、运动营、中视书店、贝乐园、雀巢咖啡连锁店、品尚品咖啡地带、澳洲星迪咖啡、李连贵熏肉大饼店、草原肥羊食府以及永和大王、SEVENELEVEN24小时便利店、在现美容美发、意大利伊尔萨干洗店、中国联通、民生银行等等，满足顾客的不同需要。本报告是严格保密的。52华侨城进驻区域的知名商家深圳湾大酒店威尼斯皇冠假日酒店海景酒店沃尔玛超市易家侬家具铜锣湾、顺电百货华侨城案例本报告是严格保密的。53华侨城商业综合运营案例启示1、区域商业中心的功能比例购物功能55；餐饮休闲功能34，社区配套11；购物功能以大超市加小百货。2、区域商业中心启动期以满足片区基本消费为主，辅以餐饮休闲娱乐、辐射其他区域。3、区域商业中心启动期是以社区商业为基础兼有部分区域功能，随着片区人口大量入住，商业功能的丰富，逐渐体现出区域商业中心的特性。4、区域商业中心启动期以超市为驱动核心，发展期是以超市加百货为核心。54城市更新国外案例研究FIVEEXAMPLESFORURBANREDEVELOPMENT鹿特丹荷兰传统与现代的融合单体建筑的魅力爱丁堡苏格兰是旧爱也是新欢个性与传统的和谐IBA新建内城（柏林）批判的重构提示性案例标杆性案例六本木日本形象致胜规划领先55荷兰鹿特丹KOPVANZUID城市复兴工程L对规划的评价“最大限度地使用这个区域的空间，最迅速而且非常好地将鹿特丹在金融业以及住宅市场的发展商都联系起来，并结合在一起，它采取的是一种贸易似的方式，更是鹿特丹一次大胆的尝试。”L项目建设分期在15年内完成，规划没有一次性对区内的建筑进行外观上的统一设计。L该复兴工程为鹿特丹提供5300套住宅，370000的办公面积和90000的轻工业、教育和娱乐设施。L改造中对旧港口建筑进行了保留，比如侯船厅、仓库等，将之改成了受市民欢迎的咖啡厅、餐厅和酒店等。侯船厅改造完毕后游轮再次出现在码头岸边带来许多情趣。1荷兰最有活力的水边发展项目之一，KOPVANZUID工程是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。值得注意的不仅仅是它在城市规划方面注意到了一些容易被忽略的问题，如对综合土地利用的强调、将整个新区融入现有城市中心等，另外，在新建筑的设计也保证了较高的质量。形象概况功能设施561改建之前的KOPVANZUID片断城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。荷兰鹿特丹KOPVANZUID城市复兴工程571建筑单体与集合的魅力最终确立的方案从高度和建筑形体更加彰显单体建筑形式带给整个区域的惊喜鹿特丹KOPVANZUID城市复兴工程增值举措KOPVANZUID规划过程平面图KOPVANZUID最终规划平面图KPN电信大楼总部ERASMUS大桥强制性视觉冲击，标志性建筑ERASMUS大桥、KPN电信大楼总部581小尺度单体建筑的魅力LUXOR剧院、由荷兰建筑师PIETBLOM设计德的立方体住宅，著名的BLAAK火车站。立方体住宅著名的BLAAK火车站。鹿特丹KOPVANZUID城市复兴工程增值举措LUXOR剧院591N园林的魅力NDIS/小品鹿特丹KOPVANZUID城市复兴工程增值举措601传统与现代的有机融合新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比鹿特丹KOPVANZUID城市复兴工程增值举措退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡61爱丁堡HOLYROOD城市复兴旧爱也是新欢L旧城和新城是两种风貌。旧城区密布中世纪堡垒，新城是18世纪以来的新古典主义风格，后者的规划思想影响了整个欧洲。两区有极大的反差，但却和谐并存，使爱丁堡具有独特的气质。L旧城区的城市结构就象鱼的骨架约一公里长，“鱼头”是爱丁堡城堡，“鱼尾”是皇宫，中间刚好以一条“皇家哩”连接。几百年来多孔的传统格局一直被完整地保留至今。2L爱丁堡的旧城与新城，1995年列入世界遗产名录。LHOLYROOD复兴区在延续城市传统特色同时塑造自身特色方面有着出色的表现，是一个在都市重建的成功案例，不仅保留了大量的传统建筑，而且传统城市的空间模式也得以完整地保留下来。L爱丁堡城市常驻人口450万，游客每年达250万，是个天天洋溢着欢乐的城市。L城市设计引入不同功能，吸引多样化的终端用户以激励地区的复兴。其中包括住宅、学生公寓、办公楼（欧盟驻苏格兰总部），还有穿插其间的咖啡厅、酒吧、餐厅、旅馆、超市等，值得一提的是由老建筑改造而成的艺术馆和新建的苏格兰诗歌图书馆的建造，深入了社区内部，吸引更多人流进入社区内部，为其带来活力。形象概况功能设施62爱丁堡HOLYROOD城市复兴增值举措2再发展战略北靠爱丁堡城堡,南是皇宫,两侧紧邻主干道,原址是啤酒厂。改造的战略保持旅游业与居住、工作和社区设施的相对平衡，同时尊重和提高传统街区的空间特色63爱丁堡HOLYROOD城市复兴增值举措2个性与传统的和谐道路规划沿袭城市空间模式（PATTER，将4公顷地块分成许多小块，由17家设计公司分别完成，并由1家城市设计师统筹，充分突显了建筑单体的个性化，又能相互协调，形成和谐整体。这是爱丁堡老城区传统小尺度的重新演绎新与旧的完美融合新建筑立面在材质上采用砂岩饰面，以延续老城的历史风貌。在细部处理上又运用现代的玻璃或钢材等，使得沿街面更加丰富带单边屋顶的橡木阁楼64老议会大厦新议会大厦方案爱丁堡HOLYROOD城市复兴增值举措2苏格兰诗歌图书馆图书馆室内皇宫教堂的尖顶浓厚的文化气息图书馆城市的标志和精神19世纪末的旧建筑的保存皇宫、教堂653663673684日本六本木六本木BB森大厦CC酒店式公寓CC酒店式公寓AA中心广场六本木整体分为三个区域LA街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；LB街区是以“六本木HILLS”的象征物54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；LC街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。东京中心部各主要旅游区69日本六本木继洛克菲勒中心以来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变城市既是剧场又是舞台形象概况L融合“生活、工作、学习、创造”多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。L综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。L规模占地116公顷，超过35万的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。L保持了山地特点，保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。L每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。功能设施L森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城L露天广场、庭院艺术品L东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）4著名购物中心旅游中心东京的绿色都市文化中心精英之城最先端IT都市外地游客到东京的必游之地70L独创“精英之城”六本木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让ROPPONGIHILLS成为日本大都市高品质街的品牌。4日本六本木重要元素分析L理想之城“城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451。位于商业区中央的住宅“六本木HILLSRESIDENCE”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在。L媒体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。L东京文化都心让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一定位理念71定位理念4日本六本木重要元素分析L泛在实验城市构想“泛在（UBIQUITOUS）”来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。在新兴商业区WESTWALK和大厅附近设有支持IEEE80211B规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的WEB网站的人都可以免费使用泛在系统。L最先端城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。72总体规划设计特点L城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。L总体布局酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。L立体花园在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。L为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。4日本六本木重要元素分析734日本六本木增值举措单体建筑的魅力形成强制性视觉冲击，标志性建筑森大厦酒店式公寓森大厦人性化的动线设计各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分隔开来。74元麻布居民中心六本木使馆区4日本六本木增值举措地铁主要道路六本木附近交通图合理的交通体系地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。754日本六本木增值举措区域标识水晶岛的设计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛人的活动空间露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用人的活动引导设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场76日本六本木增值举措4DIS多语言、国际化标识系统无处不在提示六本木是世界的都市中心小品/园林代表世界潮流的公共空间艺术作品社区内50的地方是开放空间，绿化率20，本报告是严格保密的。77启示一保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所L港口侯船厅、仓库L游轮、咖啡厅、餐厅和酒店旧建筑新功能L老建筑/宅院L艺术馆L老议会大厦L新议会大厦L老皇宫L新旅游景点L老厂房L新创意中心或艺术中心历史感、有回忆有保留价值公共空间、标志场所艺术空间本报告是严格保密的。78启示二以冲击力强的建筑和特色鲜明的标识体系形成区域标志，为区域增值立方体住宅LUXOR剧院森大厦带单边屋顶的橡木阁楼以标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建形成强制性视觉冲击代表世界潮流的公共空间艺术作品，多样性的标识体系本报告是严格保密的。79启示三鲜明的主题、领先的规划和大量的公共设施和空间是都市重建区成为区域中心的关键以标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建形成强制性视觉冲击代表世界潮流的公共空间艺术作品，多样性的标识体系本报告是严格保密的。80国内外案例研究总结配套、住宅与区域三者的价值关系学校、社区商业对住宅价值提升贡献大，放在启动区建设；酒店、文化娱乐设施和区域型商业的建设期可靠后；配套投入的普遍规律配套设施初期投入以满足居民生活需求为主的社区级配套；逐步兴建能提升区域形象的区域性配套；功能分区的特征在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心，建立社区与城市的联系；尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内；启动区的特征启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方；启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象；其他借鉴建立三层级商业；充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品；兴建如OCT广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联，产生复合效应；用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建立城市意象；本报告是严格保密的。81大规模区域更新案例研究发现，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是成功的关键点123启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，保证后期的价格提升的潜力空间同时，辐射与吸纳更多的客户资源。45功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一82定位层面整体与分项0302010504038383整体与分项定位4本报告是严格保密的。84项目整体定位芜湖大砻坊城市核心顶级复合居住新城圈顶级顶级芜湖大砻坊城市核心芜湖芜湖大砻坊大砻坊城市核心城市核心复合复合居住新城圈居住新城圈区域档次功能圈层立足于大砻坊，借势镜湖区的城市核心地位置立于影响全市范围的高吸引力高价值项目绝不是豪华与奢侈意义上的高档次项目指的是项目作为坐拥城市核心，树立全新的顶级城市价值功能复合，代建房，商品住宅，商业配套的多样功能组成，价值互补和提升包容与接纳性，面向全市，各个阶层有其对应产品形成项目自我的客户和辐射圈层，建立区域为王的概念项目圈层效应树立项目独特的专属形象整体定位之下，我们分项的借势定位的含义整体定位之下，我们分项的借势定位的含义本报告是严格保密的。85整体定位下，蓝海置业作为一个区域运营项目的区域运营商，目标拥有以下特质区域运营商区域运营商社区居住感，产品使用感最具领先性和舒适性社区居住感，产品社区居住感，产品使用感最具领先性使用感最具领先性和舒适性和舒适性规划理念上的最先进，分区关系协调，物业价值均衡规划理念上的最先进规划理念上的最先进，分区关系协调，物，分区关系协调，物业价值均衡业价值均衡对城市更新后的整体运营效率最佳对城市更新后的整对城市更新后的整体运营效率最佳体运营效率最佳大规模开发中演变规律的良好把握客户，产品，自主与代建大规模开发中演变规大规模开发中演变规律的良好把握客户律的良好把握客户，产品，自主与代建，产品，自主与代建商业部分的适配与合理划分社区商业，区域中心MALL，城市级主题商业街商业