助理房地产经纪人资料

1助理房地产经纪人资料资料一、名词解释1商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。2外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。3内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。4居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。5产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。6房地产产权房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。7按揭按揭是英文“MORTGAGE“（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。8住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面（1）“个人存储，单位资助“住2房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按“统一管理“的原则管理住房公积金。（3）按“专项使用“的原则运用住房公积金。9实际销售面积是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。10预售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。11印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。12契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为35。13人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。14人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。15房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归3职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。16存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。17集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。18期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。19现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。20水景商品房是指依水而建的房屋。21小高层住宅指七层至十二层的住宅。22廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。23外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。24基价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。25“七通一平”是指土地生地在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。26“三通一平”是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。27五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。428尾房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。29烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。“烂尾“的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。30得房率得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。套（单元）建筑面积套内建筑队面积分摊得公用建筑队面积。二、单项选择题在每小题列出的四个选项中只有一项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。1经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理（）BA产权过户手续B变更登记手续C交易许可手续D法律公证手续2办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是（）DA受理验证确权调查估价立契报批归档B受理验证调查确权估价报批立契归档C受理确权调查估价报批立契归档D受理验证确权调查估价报批立契归档3承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过（）DA政府规定的期限B房屋所占土地的使用年限C出租人指定的期限D原租赁合同规定的期限4土地出让的底价是指（）CA市场地价B评估地价5C基准地价D标定地价5在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（）CA土地面积和形状B地质和地势C房地产坐落的位置D建筑物的外观和质量6国家对土地评估机构实行的制度是（）BA评估报告审查B资格认证C评估项目报批D人员审定7物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（）AA常规公共服务B专项服务C特约服务D日常生活服务8物业管理公司与业主管理委员会的关系是（）DA上下级关系B管理与被管理的关系C领导与被领导的关系D委托人与被委托人关系9理论和实践证明，商品住房消费，必须的支持。CA有政府部门B有国家相关政策C借助金融D有相关法律10农村集体所有的土地，才能进行开发建设。CA出让给房地产开发企业后B划拨给房地产开发企业后C转变为国有土地后D租赁给房地产开发者后11目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，在房地产业中占着主要地位。CA私有房地产经济B合资性质的房地产经济C国有房地产经济D集体性质的房地产经济12股份制企业的股本金，一旦认购，投入企业，便成为企业的CA借入资金B筹措的资金C自有资金D公积金13比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是DA银行信贷B股票筹资C债券筹资D财政筹资14土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权的方式，称为CA无偿取得方式B部分有偿取得方式6C有偿取得方式D划拨方式15从事拆迁房屋的单位，必须取得，它是进行房屋拆迁的法律凭证。BA规划用地许可证B房屋拆迁许可证C土地征用许可证D开发建设许可证16目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工程承发包时宜采用CA施工图预算包干B平方米造价包干C成本加酬金承包D独家承包17房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是要求建筑物四周以内的场地平整。DA三米B四米C一米D二米18土地出让金是AA土地使用权价格B土地所有权价格C一般意义上的土地价格D完整的土地价格19采用行政划拨方式取得的房地产，要在后才可以转让、出租、抵押。AA补足房地产出让金B补足土地出让金C不需作任何补偿D补足房产出让金20以招标方式出让土地使用权,获得土地使用权。BA由报价最高者B由综合指标来决定谁可以C由竞争能力最强者D由最符合土地使用规则者21房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应CA返还定金B交纳罚款C双倍返还定金D返还一半定金22传统公房租赁关系本质上是一种关系。AA分配关系B低租金关系C长期使用关系D福利制23房屋租赁契约确立的是一种关系。BA商品交换B具有某些物权特征的债权C卖买关系D等价交换关系24决定房地产价格的因素是A7A土地价格和房屋价格B经济因素C环境因素D行政和政策因素25土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为，有效期满要按规定重新登记。AA五年B四年C三年D二年26资本金的确立在我国采用AA实收资本制B授权资本制C折衷资本制D企业资本制27不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用称为BA待摊费用B递延资产C无形资产D应付款项28房地产开发经营中的销售费用作为直接计入当期损益。CA间接成本B期间费用C期间成本D管理费用29房地产费的征收所体现的是CA土地所有权为国家所有B为了维持国家机关正常运行C国家作为经济活动的管理者要支出一定的费用D为了房地产业的扩大再生产30根据中华人民共和国土地管理法的规定，具有征用农地审批权的权利机构是CA省辖市人民政府B县级人民政府C国务院和省级人民政府D乡级人民政府31按照市价发行房地产股票，其市价是指DA股票市场平均价B企业自定价格C股票的票面价格D已发行的同种股票价格32经济适用房是一种AA社会保障性质的微利商品房B福利性的住房C没有个人产权的微利商品房D只租不售的住房33我国土地公有制采取的两种形式是AA集体所有制和全民所有制B集体所有制和国家所有制C集体所有制和公有制D农民所有和全民所有834中国城市土地价格实际上是BA城市土地所有权的价格B城市土地使用权的价格C建筑物和构筑物的价格D城市基础设施的价格35在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系AA仍然有效B同时失效C重新签订D需要修订36在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为BA生产价格和流通价格B出售价格和租赁价格C市场价格和成本价格D流通价格和廉租价格37在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的BA所有权B使用权C抵押权D继承权38在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程DA仍要办理验收手续B只需办理初步验收手续C只需办理备案手续D不再办理验收手续39对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是DA地租地价B信贷C房地产税D城市规划40某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以从其出售收入中扣除的项目是BA取得土地使用权时所支付的地价B房屋和建筑物价格评估费C销售税金D房屋和建筑物的评估价格41达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是CA封顶法B交易额比例提成法C包价法D保底法42属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是D9A房地产财务会计B物业管理C房地产开发投资可行性研究D房地产价格评估43房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是BA咨询费B佣金C好处费D评估收费三、多项选择题在每小题列出的五个备选项中,有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。1房地产经营管理项目可行性研究可以分为（）ADEA机会可行性研究阶段B投资可行性研究阶段C设计可行性研究阶段D初步可行性研究阶段E最终可行性研究阶段2房地产经营管理企业的自有资金主要包括（）BDEA国家财政拨款B企业注册资本金C社会筹集资金D企业公积金E股本金3征用农业用地补偿费的构成是（）ABCDA土地补偿费B安置补偿费C地上附着物补偿费D青苗补偿费E拆迁补偿费4房地产市场基本构成要素为（）ACEA市场运行客体B房地产市场管理组织C市场运行主体D房地产市场中介组织E市场运行的行为方式5房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（）CDEA地租B利润C维修费D折旧费E管理费6房地产中介服务组织必须履行的义务有（）ABCDEA遵守有关法律、法规和政策B遵守自愿、公平、诚信的原则10C按照核准的业务范围从事经营活动D按规定的标准收取费用E依法缴纳税费7房地产开发企业财务报表体系包括（）ABCDA资产负债表B损益表C现金流量表D利润分配表E会计科目表8房地产法律体系的三个子体系是（）ABCA土地法体系B住宅法体系C房地产法体系D城市规划法体系E房地产市场管理法体系9我国的地产经营，包括ADEA土地使用权出让B土地所有权出让C土地使用权划拨D土地使用权抵押E土地使用权租赁10房地产经营管理项目财务评价指标主要有等。ABCEA累计现金流量曲线B内部收益率C净现值D财务报表E动态投资回收期11房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由构成的。ACDEA社会集资B企业资本金C银行信贷资金D国家财政资金E利用外国资金12按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成。ABCEA青苗补偿费B安置补偿费C土地补偿费D拆迁补偿费E地上附着物补偿费13房地产市场运行体系由组成。ABCDEA房地产资源配置体系B房地产价格体系C房地产中介服务体系D房地产收益配套体系E房地产市场法制体系14商品房预售，必须符合以下条件ABCEA取得土地使用权证书B持有建设工程规划许可证C取得商品房预售许可证D持有施工许可证E投入开发建设资金达到工程总投资的25以上15用于出租的房屋必须具备以下条件BDE11A城市规划部门批准建设的房屋B能够正常使用的房屋C单位和个人的房屋D经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋E得到有关部门批准，准予出租的房屋16房地产中介机构的特点是ABDEA非连续性、流动性、有偿性B极大的灵活性C直接从事房地产经营管理活动D不直接从事房地产经营管理活动E主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务17国家对房地产经营管理宏观调控的必要性是因为BCDA土地的有限性和稀缺性B市场“失灵”C房地产市场经济运行本身特殊性的要求D当前中国房地产市场发展的状况E房地产开发投资的投机性18我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是BDEA对国家公务人员提供住宅B对高收入家庭供应商品住宅C对无收入家庭供应社会保障性住宅D对中低收入家庭供应经济适用住房E对最低收入家庭供应廉租房19国家建设征用耕地的补偿费的构成包括ABCDA青苗补偿费B土地补偿费C安置补偿费D地上附着物补偿费E房屋建安费20房地产经济的系统风险主要包括A经济周期风险B政治风险ABCEC通货膨胀风险D经营风险E资本利率风险21我国房屋租赁管理的原则包括CDEA适应城市居民负担能力的原则B优质优价，按质论价的原则C保护出租人合法权益的原则D保护承阻人合法权益的原则12E出租人和承租人权利与义务相一致的原则22除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有ACEA房屋互换B房屋抵押C房屋赠与D房屋典当E房屋继承23政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有BCA城市规划B货币政策C土地增值税D房地产登记E制定房地产估价规范24房地产开发产品的成本构成因素中包括ABCDEA土地征用费B前期工程费C公共配套设施费D三通一平费E建筑安装工程费25房地产企业的自有资金主要包括ABDEA企业注册资本金B企业留利C财政拨款D股份制企业的股本金E接受赠与的资金四、填空1迅速构建高效营销体系的三大步法是（整体部署房地产销售工作）、（设计房地产项目营销渠道的方案）和（选择最优代理公司）。2整个营销渠道流程工作是由不同角色的（中间机构）或（个人）承担，主要包括（实体流程）、（所有权流程）、（促销流程）、（服务流程）、（付款流程）以及（信息流程）。3付款流程是指消费者购买实体商品的款项从（消费者）流向（代理商）或（开发商）过程。4确定渠道模式即确定（渠道长度）。从开发商角度来看，渠道层次越多，渠道长度越长，则利润越（少），控制渠道所需解决的问题也会（增多）。5渠道方案的评估标准有（经济性评估）、（控制性评估）和（适应性评估）。其中最重要的评估标准是（经济性评估）。6房地产的代理形式主要有（联合代理）、（独家代理）、（首席代理和分代理）、（买方代理和卖方代理）和（双重代理）。7开发商应避免激励（过分）与激励（不足）两种情况。对代理商的激励水平，应以（交易关系组合）为基础。8有效的定价方法应该是按（价值）定价。139定价切忌以（销售额）来衡量销售业绩。这可能导致置业顾问为（追求销售额而以规定的最低价出售），致使利润额下降。10目标收益定价法又称（目标利润定价法），或（投资收益率定价法）。它是在（项目投资总额）的基础上，按照（目标收益率）的高低计算售价的方法。目标收益率可表现为（投资收益率）、（成本利润率）、（销售利润率）和（资金利润率）等多种不同形式。11目标收益定价法一般适用于在市场上具有（一定影响力），（市场占有率较高）或具有（垄断性质）的企业所采用。12理解价值定价法的基本指导思想是认为商品价格的关键因素是（消费者对商品价值的认识水平），而非（卖方的成本）。13时点定价的四种策略是（折扣折让策略）、（心理定价策略）、（差别定价策略）和（产品组合定价策略）。14影响垂直价差的主要因素有（楼层数）、（市场状况）、（均价水平）以及（目标客户的购房习性）等。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差（越大）。15影响水平价差的有（朝向）、（采光）、（私密性）、（景观）、（平面格局）五大因素。16价格的调整方式分为直接的差价调整和间接的差价调整。直接的价格调整有（基价调整）和（差价系数调整）两种方式；间接的差价调整分为（付款方式调整）和（优惠折扣调整）两种方式。17在房地产销售市场上，最有竞争力的手段的（降价）。对于竞争者的降价，有两个标准，一是（销售期），二是（销售率），二者必须同时考虑。楼盘的销售期通常为（48个月），销售（2个月）左右即有调价的必要。同时调价的时机还要结合（销售率）来确定，当销售率达到（3成）即可调价。18市场上有两种低开高走的基本模式（工程进度模式）和（销售推动模式）。前者是指项目价格调整主要依据（工程进展），后者主要依据（销售进展）来调整价格。19从认购的实效和可接受程度来分析，可采用的方式有（松散型）、（紧密型）和（参建型）。其中（参建型）认购方案是实现早期资金回笼的最佳办法。20收款过程是销售过程中的（最后一个）环节，收款的过程可分为（现金收款）、（支票收款）、（银行存折）和（客户提供账号）四种方式。21房产发售效果的总结包括（宏观效果总结）、（数量效果总结）和（过程效果总结）。22传统意义上的一次性付款一般是一次性交足总价款或先交（95）楼价款，余款在入伙后付清，并享有一定优惠折扣。1423广告应针对消费者的（购买动机）、（心态）和（观念）有的放矢地展开。24市场情况分析主要包括（营销环境分析）、（客户分析）、（个案分析）和（竞争对手分析）等，尤其是后三方面是广告策略实施中需要重点明确的。25广告预算的费用包括（调查费用）、（制作费用）、（媒体费用）和（其他相关费用）。影响广告预算的四个因素是（竞争程度）、（广告频率）、（房地产的销售进度）和（企业的品牌）。26广告人对其社会效果的测定，可采用（来函反响）统计测定。27展销会可分为（自办型）和（参展型）两类。以下四个因素直接影响展销会的效果（时间）、（地点）、（人员）和（广告）。28展厅大小的选择主要从两方面考虑一是（发展商的经济能力），二是（是否有利于制造热烈的销售气氛）。29房地产企业所用的促销方式通常有4种，即（人员推销）、（广告）、（公共关系）、（销售促进）。30从全球广告与促销对比看，促销费用的增长率比广告费高出（3）个百分点。促销费用大，制约着促销方式的选择。31房地产销售促进活动效果事后评估的方法主要有两种，一是（直接观察法），二是（前后对比法）。32顾客对于某一个楼盘的满意与否来自于（现实感受）和（预期感受）。33样板建筑在房地产营销过程中的价值作用主要通过（外观形象）、（技术应用）和（结构塑造）三个方面予以体现，极力营造富有煽动力和体验感的样板环境。34楼盘视觉形象保证的目的是使楼盘概念（具体化）、（专业化），楼盘视觉形象保证包括（项目标志）、（标识系统）和（导示系统）。35销控制胜的三大密码是（了解房地产销控的基本原则）、（强力实施销控策略）和（分阶段操作销控）。36年度计划控制的主要工具有（销售额分析）、（顾客满意度跟踪）、（市场占有率分析）和（销售额、费用比分析）。37销控的四种方法是（销量控制法）、（价格控制法）、（时间控制法）、（任务布置控制法）。38销售进度主要取决于（公关效果）和（建设周期）这两大因素。39我国以商品房空置时间座位标准进行项目划分空置时间在1年以内的定义为（待销15商品房）；空置时间在1年以上3年以内的定义为（滞销商品房）；空置时间在3年以上的定义为（积压商品房）。由此可见，滞销项目是指（存在空置时间达13年的商品房的房地产开发项目）。40致命型影响因素包括（严重的建筑质量问题）、（严重偏差的项目市场定位）等。41楼盘销售策划要理清滞销深层原因，尾盘要以（快速盘活）为最高目标，尾盘的主要类型有（自然尾盘）、（产权尾盘）、（自留尾盘）、（炒空尾盘）。五、判断改错题判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“”，错误的打“”；并改正划线部分。1流动资金投资可在每个生产周期末收回。项目寿命周期末2某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元，则该物业的综合资本化率为25。203通货膨胀使折现率保持不变。提高4房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。调控5购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。6财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投资已被部分回收。可以被完全回收7房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。导致项目有效租金收入减少8按照关于调整房地产市场若干税收政策的通知规定，个人购买普通住宅，暂减半征收营业税。契税9大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘和噪声方面。10对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方式，可以降低投资风险。六、简答题1简述房地产经济有哪些特征。答（1）房地产位置的不可移动性。（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。（3）房地产投资经营的风险性。16（4）房地产经营运动过程的统一性。（5）房地产的基础性、先导性和带动性。（6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。（7）房地产对市场经营运行的敏感性。2简述房地产商品的买卖具有哪些特点。答（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。（3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。3土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。答（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。4简述房地产项目的开发成本有哪几项费用构成。答房地产项目的开发成本构成包括1土地征用及拆迁补偿费，2前期工程费，3建筑安装工程费，4基础设施建设费，5公共配套设施费，6开发间接费用。175简述办理房地产抵押贷款的程序。答1首先由购建房地的求贷者向房地产金融机构提出书面申请，并提交按规定需要的有效文件。2然后金融机构要对