房地产项目整体形象策划设计(cis系统设计)

房地产项目整体形象策划设计（CIS系统设计）CI的定义和作用CI设计是60年代由美国首先提出，70年代在日本得以广泛推广和应用，它是现代企业走向整体化、形象化和系统管理的一种全新的概念。其定义是将企业经营理念于精神文化，运用整体传达系统（特别是视觉传达系统），传达给企业内部与大众，并使其对企业产生一致的认同感或价值观，从而达到形成良好的企业形象和促销产品的设计系统。CI是英文CORPORATEIDENTITY的缩写。CORPORATE，是指一个单位、一个团体、一个企业。IDENTITY究其含义在现代汉语词典中解释为辨别、辩认。在英汉词典中，作动词可解释为A等同，视为同一；B辩认、鉴定，验明。作名词的基本含义A同一、一致；B本体、本性、身份。在英文中，IDENTITY有许多意义，而最与我们目前的内容接近的则有身份、标识等，从其使用情况看，这个词有如下两层含义其一是指主体的识别性，主体有区别于其他同类的个性化特征；其二是指主体的个性化特征要有完备的统一性，共同表达主体的识别性。可见，其基本意义是识别。因此，在大多数场合CI被译为“企业识别“。鉴于企业识别一词的多义性，我们将这些含义综合起来作一较全面诠释。第一、辩认，认识意义上的企业识别，表明企业自身的身份与性质。例如当我们看到“中华“、“农夫山泉“两个标志时，我们很快会想到前者是香烟，后者是饮料。第二、传播意义上的企业识别，对内表明一个组织内部的某种同一性；对外表示本组织的个性存在以及区别于他的差异性。例如中国国际航空公司的服务体系，不论乘客是哪个国家和民族的，其享受的服务都是相同的。第三、社会意义上的企业识别，表明个体意识到自己归属于某一种群体，思想意识，行为等都要服从制度，从而使这一群体中的个体互相沟通和认同，相互协作与支持。例如企业的分公司、子公司与总公司的关系。总之，所谓企业识别，就是一个企业借助于直观的标示符号和内在的理念等证明自身性与内在同一性的传播活动，其显著的特点是同一性和差异性，正如日本学者田理英所说“从主体性的观点来看，IDENTITY就是我是谁的疑问和解答；从同一性的立场来看，IDENTITY是企业本身某些事物的共通性“。企业识别是非语言性的信息传递，有时比语言性的传递手段更迅速、更强力、更准确，而且具有世界通用的特性。我们平时接收的信息中，80来自视觉。CI系统（CORPORATEIDENTITYSYSTEM）即企业形象识别系统，是企业大规模化经营而引发的企业对内对外管理行为的体现。在当今市场竞争愈来愈激烈，企业间的竞争已不局限于产品、质量、技术等方面的竞争，已发展为多元化的整体的竞争。企业必须从管理、观念、现象等方面进行调整和更新，制定出长远的发展规划和战略，以适应市场环境的变化。现在的市场竞争，首先是现象的竞争，推行企业形象设计，实施企业形象的竞争，推行企业形象设计实施企业形象战略。为统一盒提升企业的形象力，使企业形象表现出符合社会价值观要求的一面，企业就必须进行其形象管理和形象设计。CI设计系统是以企业定位或企业经营理念为核心的，对包括企业内部管理、对外关系活动、广告宣传以及其他以视觉和音响为手段的宣传活动在内的各个方面，进行组织化、系统化、统一性的综合设计，力求使企业在各方面以一种统一的形态显现于社会大众面前，产生出良好的企业形象。CI作为企业形象一体化的设计系统，是一种建立和传达企业形象的完整和理想的方法。企业可通过CI设计对其办公系统、生产系统、管理系统、以及经营、包装、广告等系统形成规范化设计和规范化管理，由此来调动企业每个职员的积极性和参与企业的发展战略。通过一体化的符号形式来划分企业的责任和义务，使企业经营在各职能部门中能有效地运作，建立起企业与众不同的个性形象，使企业产品与其他同类产品区别开来，在同行中脱颖而出，迅速有效地帮助企业创造出品牌效应，占有市场。CI系统的实施，对企业内部，可使企业的经营管理走向科学化和条理化，趋向符号化，根据市场和企业的发展进行有目的地制定经营理念，制定一套能够贯彻的管理原则和管理规范，以符号的形式参照执行，使企业的生产过程和市场流通流程化，以降低成本和损耗，比有效地提高产品质量。对外传播形式，则是利用各种媒体作为统一性的推出，使社会大众大量地接受企业传播信息，建立起良好的企业形象来提高企业及产品的知名度，增强社会大众对企业形象的记忆和对企业产品的认购率，使企业产品更为畅销，为企业带来更好的社会效益和经营效益。CI系统的构成CI系统是由理念识别（MINDIDENTITY简称MI）、行为识别（BEHARIOURIDENTITY简称BI）和视觉识别（VISUALIDENTITY简称VI）三方面所构成。1、理念识别（MI）是确立企业独具特色的经营理念，是企业生产经营过程中设计、科研、生产、营销、服务、管理等经营理念的识别系统。是企业对当前和未来一个时期的经营目标、经营思想、营销方式和营销形态所作的总体规划和界定，主要包括企业精神、企业价值观、企业信条、经营宗旨、经营方针、市场定位、产业构成、组织体制、社会责任和发展规划等。属于企业文化的意识形态范畴。例如东京RAYONNE公司的MI企业标语让消费者享受更便宜的商品，使从业人员享受更安定的生活，公司股东则享受更丰厚的福利。企业理念全新价值的再创造。经营方针重视人、市场走向、革新经营。座右铭更接近消费者，勤力开拓市场，以强劲快捷作为活力的象征。2、行为识别（BI）是企业实际经营理念与创造企业文化的准则，对企业运作方式所作的统一规划而形成的动态识别形态。它是以经营理念为基本出发点，对内是建立完善的组织制度、管理规范、职员教育、行为规范和福利制度；对外则是开拓市场调查、进行产品开发，透过社会公益文化活动、公共关系、营销活动等方式来传达企业理念，以获得社会公众对企业识别认同的形式。3、视觉识别（VI）是以企业标志、标准字体、标准色彩为核心展开的完整、体系的视觉传达体系，是将企业理念、文化特质、服务内容、企业规范等抽象语意转换为具体符号的概念，塑造出独特的企业形象。视觉识别系统分为基本要素系统、应用要素系统两方面。基本要素系统主要包括企业名称、企业标志、标准字、标准色、象征图案、宣传口语、市场行销报告书等。应用系统主要包括办公事务用品、生产设备、建筑环境、产品包装、广告媒体、交通工具、衣着制服、旗帜、招牌、标识牌、橱窗、陈列展示等。视觉识别（VI）在CI系统中最具有传播力和感染力，最容易被社会大众所接受，据有主导的地位。视觉识别（VI）系统设计在CI设计系统中，视觉识别设计（VI）是最外在、最直接、最具有传播力和感染力的部分。VI设计是将企业标志的基本要素，以强力方针及管理系统有效地展开，形成企业固有的视觉形象，是透过视觉符号的设计统一化来传达精神与经营理念，有效地推广企业及其产品的知名度和形象。因此，企业识别系统是以视觉识别系统为基础的，并将企业识别的基本精神充分地体现出来，使企业产品名牌化，同时对推进产品进入市场起着直接的作用。VI设计从视觉上表现了企业的经营理念和精神文化，从而形成独特的企业形象，就其本身又具有形象的价值。VI设计各视觉要素的组合系统是因企业的规模、产品内容而有不同的组合形式，通常最基本的是企业名称的标准字与标志等要素组成一组一组的单元，以配合各种不同的应用项目，各种视觉设计要素在各应用项目上的组合关系一经确定，就应严格地固定下来，以期达到通过统一性，系统化来加强视觉祈求力的作用。基本要素系统设计VI设计的基本要素系统严格规定了标志图形标识、中英文字体形、标准色彩、企业象征图案及其组合形式，从根本上规范了企业的视觉基本要素，基本要素系统是企业形象的核心部分，是企业基本要素系统包括企业名称、企业标志、企业标准字、标准色彩、象征图案、组和应用和企业标语口号等。1企业名称企业名称于企业形象有着紧密的联系，是CI设计的前提条件，是采用文字来表现识别要素。企业名称的确定，必须要反映出企业的经营思想，体现企业理念；要有独特性，发音响亮并易识易读。名字的文字要简洁明了，同时还要注意国际性，以避免外语中的错误联想。在表现或暗示企业形象及商品的企业名称，应与商标，尤其是与其代表的品牌相一致，也可将在市场上较有知名度的商品做为企业名称。企业名称的确定不仅要考虑传统性，还要具有时代的特色。2企业标志企业标志是特定企业的象征与识别符号，是CI设计系统的核心基础。企业标志是通过简练的造型、生动的形象传达企业的理念、具有内容、产品特性等信息。标志的设计不仅要具有强烈的视觉冲击力，而且要表达出独特的个性和时代感，必须广泛的适应各种媒体、各种材料及各种用品的制作。其表现形式可分为A图形表现（包括再现图形、象征图形、几何图形）；B文字表现（包括中外文字和阿拉伯数字的组合）；C综合表现（包括图形于文字的结合应用）企业标志要以固定不变的标准原型在CI设计形态中应用，开设时必须绘制出标准的比例图，并表达出标志的轮廓、线条、距离等精密的数值。其制图可采用方格标示法、比例标示发多圆弧角度标示，以便标志在放大或缩小时能精确地描绘和准确复制。3企业的标准字体包括中文、英文或其它文字字体，标准字体是根据企业名称、企业牌名和企业地址等来进行设计的。标准字体的选用要有明确的说明性，直接传达企业、品牌的名称并强化企业形象和品牌祈求力,可根据使用方面的不同，采用企业的全称或简称来确定。字体的设计，要求字形正确、富于美感并易于识读，在字体的线条粗细处理和笔划结构上要尽量清晰简化和富有装饰感。在设计时要考虑字体与标志在组合时的协调统一，对字距和造型要作周密的规划，注意字体的系统性和延展性，以适应于各种媒体和不同材料的制作，适应于各种物品大小尺寸的应用。企业的标准字体的笔划、结构和字型的设计也可体现企业精神、经营理念和产品特性，其标准制图方法是将标准字配置在适宜的方格或斜格之中，并表明字体的高、宽尺寸和角度等位置关系。4标准色彩企业的标准色彩是用来象征企业并应用在视觉识别设计中所有媒体上的制定色彩。透过色彩具有的知觉刺激于心理反应，可表现出企业的经营理念和产品内容的特质，体现出企业属性和情感，标准色在视觉识别符号中具有强烈的识别效应。企业标准色的确定要根据企业的行业的属性，突出企业与同行的差别，并创造出与众不同的色彩效果。标准色的选用是以国际标准色为标准的，企业的标准色使用不宜过多，通常不超过三种颜色。5象征图案企业象征图案是为了配合基本要素在各种媒体上广泛应用而设计在内涵上要体现企业精神，引起衬托和强化企业形象的作用。通过象征图案的丰富造型，来补充标志符号建立的企业形象，使其意义更完整、更易识别、更具表现的幅度于深度。6组合应用组合应用即是对企业标志、标准字、标准色等基本要素组合起来进行运用。为使企业建立统一的视觉识别体系，并适应于各种不同媒体和场合上的应用，应设计出一套规范化、系统化、统一化并综合各种基本要素的富有延展性的组合模式，其中包括各种要素组合时的位置、距离、方向、大小等组合规范，所有组合形式都是以标志各部的宽度为模式组成单元。当组合模式的编排确定之后，为方便制作和使用，确保企业视觉识别的统一性和系统化，要绘制出组合的结构图。7企业的标语口号是企业理念的概括，是企业根据自身的营销活动或理念而研究出来的一种文字宣传标语。企业标语口号的确定要求文字简洁、朗朗上口。8企业吉祥物企业吉祥物是以平易可爱的人物或拟人化形象来唤起社会大众的注意和好感。9专用字体专用字体即是对企业新使用的主要文字、数字、产品名称结合对外宣传文字等，进行统一的设计。主要包括为企业产品而设计的标识字和为企业对内、对外活动而设计的标识字，以及为报刊广告、招贴广告、影视广告等设计的刊头、标题字体。CI应用要素系统设计应用要素系统设计即是对基本要素系统在各种媒体上的应用所做出具体而明确的规定。当企业视觉识别最基本要素标志、标准字、标准色等被确定后，就要从事这些要素的精细化作业，开发各应用项目。VI各视觉设计要素的组合最基本的是将企业名称的标准字与标志等组成不同的单元，以配合各种不同的应用项目。当各种视觉设计要素在各应用项目上的组合关系确定后，就应严格地固定下来，以期达到通过同一性、系统化来加强视觉祈求力的作用。应用要素系统大致有如下内容。1办公事务用品办公事务用品的设计制作应充分体现出强烈的统一性和规范化，其设计方案应严格规定办公用品形式排列顺序，以标志图形安排、文字格式、色彩套数及所有尺寸依据，以形成办公事务用品的严肃、完整、精确和统一规范的格式，给人一种全新的感受并表现出企业的风格，同时也展示出现代办公的高度集中和现代企业文化向各领域渗透传播的攻势。包括信封、信纸、便笺、名片、徽章、工作证、请柬、文件夹、介绍信、帐票、备忘录、资料袋、公文表格等。2企业外部建筑环境企业外部建筑环境设计是企业形象在公共场合的视觉再现，是一种公开化、有特色的群体设计和标志着企业面貌特征系统。在设计和上借助企业周围的环境，突出和强调企业识别标志，并贯彻于周围环境当中，充分体现企业形象统一的标准化、正规化和企业形象的坚定性。主要包括建筑造型、旗帜、门面、招牌、公共识标牌、路标指示牌、广告塔等。3企业内部建筑环境企业的内部建筑环境是指企业的办公室、销售中心、会议室、休息室等的内部环境形象。设计时是把企业识别标志贯彻于企业室内环境之中，从根本上塑造、渲染、传播企业识别形象，并充分体现企业形象的统一性。主要包括企业内部各部门标示、企业形象牌、吊旗、POP广告、货架标牌等。4交通工具交通工具是一种流动性、公开化的企业形象传播方式，其多次的流动并给人瞬间的记忆，有意无意地建立起企业的形象。设计时应具体考虑它们的移动和快速流动的特点，要运用标准字和标准色来统一各种交通工具外观的设计效果。企业识标标志和字体应醒目，色彩要强烈才能引起人们注意，并最大限度地发挥其流动广告的视觉效果。主要包括轿车、中巴、大巴、货车、工具车等。5服装服饰企业整洁高雅的服装服饰统一设计，可以提高企业员工对企业的归属感、荣誉感和主人翁意识，改变员工的精神面貌，促进工作效率的提高，并导致员工纪律的严明和对企业的责任心，设计是应严格区分出工作范围、性质和特点，符合不同岗位的着装。主要有经理制服、管理人员制服、员工制服、礼仪制服、文化衬衫、领带、工作冒、胸卡等。6广告媒体企业选择各种不同媒体的广告形式对外宣传，是一种长远、整体、宣传性极强的传播方式，可在短期内以最快的速度，在最广泛的范围中将企业信息传达出去，是现代企业传达信息的主要手段。主要有电视广告、报纸广告、杂志广告、路牌广告、招贴广告等。7产品包装产品是企业的经济来源，产品包装起着保护、销售、传播企业和产品形象的作用，是一种记号化、信息化、商品化流通的企业形象，因而代表这产品生产企业的形象，并象征着商品质量的优劣和价格的高低。所以系统化的包装设计具有强大的推销作用。成功的包装是最好、最便利的宣传、介绍企业和树立良好企业形象的途径。产品包装主要包括纸盒包装、纸袋包装、木箱包装、玻璃包装、塑料包装、金属包装、陶瓷包装、包装纸等。8赠送礼品企业礼品主要是为企业形象或企业精神跟形象化和富有人情味而用来联系感情、沟通交流、协调关系，是以企业识标标志为导向、传播企业形象为目的将企业形象组合表现在日常生活用品上的。企业礼品同使也是一种行之有效的广告形式，主要有T恤衫、领带、领带夹、打火机、钥匙牌、雨伞、记念章、礼品袋等。9陈列展示陈列展示是企业营销活动中运用广告媒体，以突出企业形象并对企业产品或销售方式的传播活动。在设计时要突出陈列展示的整体活动。在设计时要突出陈列展示的整体感、顺序感和新颖感，以表现出企业的精神风貌。主主要包括有橱窗展示、展览展示、货架商品展示、陈列商品展示等。10印刷出版物企业的印刷出版物品代表着企业的形象，直接与企业的关系者和社会大众见面。在设计时为取得良好的视觉效果，充分体现出强烈的统一性和规范化，表现出企业的精神，编排要一致，固定印刷字体和排版格式，并将企业标志和标准字统一安置在某一特定的版式风格，造成一种统一的视觉形象来强化公众的印象。主要包括企业简介、商品说明书、产品简介、企业简报、年历等。CI应用要素系统设计表1待客用项目类洽谈会、会客厅、会议厅家具、烟灰缸、坐垫、招待餐饮具、客户用文具。商品及包装类商品包装设计、包装纸、包装箱、包装盒、各种包装用的徽章、封套、封缄、粘贴商标、胶带、标签等。2符号类公司名称招牌、建筑物外观、招牌、室外照明、霓虹灯、出入口指示、橱窗展示、活动式招牌、路标、纪念性建筑、各种标示牌、经销商用各类业务招牌、标示。3帐票类订单、货单、帐单、委托单、各类帐单、申请表、通知书、确认信、契约书、支票、收据等。4文具类专用信笺、便条、信封、文件纸、文件袋、介绍信等。5服装类男女职工工作服、制服、工作帽、领带、领结、手帕、领带别针、伞、手提袋等出版6印刷类股票、年度报告书、公司一览表、调查报告、自办报刊、公司简历、概况、奖状等。7大众传播类报纸广告、杂志广告、电视广告、广播广告、邮寄广告等。8类产品说明书、广告传播单、展示会布置、公关杂志、促销宣传物、视听资料、季节问候卡、明信片、各种类。9交通类业务用车、宣传广告用车、货车、员工通勤车等外观识别。10证件类徽章、臂章、名片、识别证、公司旗帜房地产项目CIS系统设计及应用体现房地产项目整体形象战略功能分析楼盘整体形象设计功能解析楼盘整体形象设计策略楼盘包装具体任务入主工地前期阶段楼盘形象设计策略施工阶段楼盘形象设计策略预售阶段楼盘形象设计策略收尾阶段楼盘形象设计策略一楼盘整体形象设计功能解析楼盘整体形象设计的市场价值楼盘整体形象设计要达到良好的效果，不需要增加太大成本，象地盘包装及销售包装基本上是一次投入，而广告是多次投入。楼盘整体形象设计是广告的有益补充，是营销策划中不可缺少的一环起到强化及深化广告宣传效果。楼盘整体形象设计的价值是有利于提升楼盘的档次品味，表现楼盘的内涵，获取买家的认可，促进销售。有利于加强楼盘项目形象，树立楼盘品牌，是开发公司实力的最佳展示。二楼盘整体形象设计策略完整架构设计地盘包装（重视）硬件包装楼盘施工建设包装（易忽视）包装销售包装（重视）软件包装管理组织包装（易忽视）楼盘整体形象设计细分表细分项目概念包含内容地盘整体形象设计楼盘范围内一切广告宣传及销售设施和用具（硬件）广告幅、板、旗、牌、售楼处、样板房、楼、设施和用具硬件、人工景观销售整体形象设计“软件”的整体形象设计销售人员的管理，谈吐语音，着装，气氛的营造、活动、表演施工建设整体形象设计施工现场的整体管理涉及到发展商的实力，销售进度，建设质量等问题，需作好统筹计划安排楼盘整体形象设计管理组织整体形象设计对工程进度、销售进度总体的筹划和把握何时动工、加快进度、何时封顶、何时全面竣工、何时开盘、何时开展大面积销售三楼盘整体形象设计具体任务A楼盘视觉形象1、目标使楼盘概念具体化、专业化、建立花园形象，以便于其在今后推广中，给买家留下深刻、明确的印象。2、内容项目标志标识系统导示系统B工地形象诱导1、目标作为买家最为切身关注的地方，是宣传最经济和有效的场所，工地形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。2、手段工地路牌表明物业的名称和位置，直接与工程形象相关联。工地围板明确发展商和地产建造的专业性。工地气氛利用彩旗、气球等宣传物品，吸引人们的注意力，营造人气旺、整洁、有序的施工现场。C工地环境包装设计1、目的将整个工地现场，根据建筑施工的进程和环境特色进行整体设计。强调项目的特色，对项目有一个整体良好的视觉形象。2、手段一部分内容为工地围墙包装、工地立柱广告牌制作、工地公共标牌制作、挂旗制作、路灯安装等。另一部分内容为绿化和其他配套工程完善，优先搞好工地围墙沿线、样板房参观路线以及绿化工程施工。3、要求严格按照VI设计内容制作完成，绿化工程部按工程进度按时完成。四入主工地前期阶段楼盘整体形象设计策略A外墙广告最大的户外看板1、常规模式2、楼盘的外墙一般有两类包装方法将外墙用墙柱分格成多面，每面的内容团颜色相同。主要是楼盘名、楼盘标识、电话等，以达到统一形象，加深买家印象的目的。用墙柱分格为多面，粉刷上发展商、代理商、承建单位，设计单位的大名及标志。3、创新模式4、外墙及搭建的围墙其实是最佳的广告包装位置，因为它面积大、范围广，称得上是最大的户外看板。B户外广告看板1、常规模式立在售楼处顶部或两侧、外墙以及主要入口处的大型看板，内容一般是楼盘透视效果图、楼盘名称、广告语、租售电话、楼盘标识、交通图等。2、创新模式由于户外广告看板比较醒目，台湾的流行做法是加上指示箭头，指出楼盘所在方位或者售楼处所在位置，而无锡这种做法极少。其文字图案必须与楼盘的格调及内涵相关，并且要具有吸引力引导作用。在相同位置不同楼盘的看板中，画面简洁的看板往往吸引人。CLOGO即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板、牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。楼盘标识体现楼盘的品位档次及精神内涵，是楼盘包装不可缺少的手段和内容。五施工阶段楼盘整体形象设计策略A先入为主的致歉公告尊敬的本工地因施工不便之处,敬请原谅XX项目施工工地B入口牌楼即在楼盘入口或主要通道路入口处搭建的大型牌楼，通常是灯光铁架拱门，也有是具有艺术特色的水泥建筑，无锡有些高档豪华住宅的入口牌楼搞得比较漂亮，象万科金域蓝湾天玺等，这些入口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。C施工进度版本项目已建至_层预计还有_天完工超额_D广告布幅“商业”布幅“政治”布幅“创新”布幅广告布幅是最显眼的包装,无锡的楼盘应用得比较广泛,但有一点不足就是,缺乏楼宇栋座方向说明的布幅,若能挂上X座X栋”字样的广告幅,会更加一目了然香港在这方面便做得极好。E指示牌指示牌的形状灵活多样,有箭头形指示派、指示板、三角指示牌等等。指示牌与路旗一样，起引导作用。设备指示牌，方便消费者参观看楼，提醒他们注意某些事项，展示发展商的细心与诚意。因为消费者最后之所以购买，有可能取决于一些极细微的行为，正如俗语所说的“于细微处见精神”。F充气拱门充气橡胶做成的弧形门，商服物业、写字楼物业的包装中应用较多，一些大型庆典活动及表演也常用，有时也用数个充气拱门及幕布作成充气蓬房，起到防雨防晒作用。G精神堡垒台湾流行的说法。精神堡垒，实际上指的是实物化的楼盘标识（LOGO），具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品。去过锦绣中华的人，大概都会记得门口那块雕刻着“锦绣中华”字样的漂亮石头吧，那便是精神堡垒。顾名思义，精神堡垒表现楼宇的精神内涵，应切合楼盘的主题与定位。H温柔的警告牌为了您的安全为了您和家人的幸请注意福注意通告六预售阶段楼盘整体形象设计策略A路旗在楼盘旁过的主要道路两裤设置的宣传旗帜，内容主要罚楼盘名称及楼盘标识。严格来讲，设置的围墙上及售楼处顶部周边的旗帜也属于路旗。路旗对于一些地处偏僻位置、或者有一定纵深的楼盘起着重要的引导作用。B小彩旗一般是三角小彩旗，现在深圳也开始用一种旋转风轮小彩旗，象东港中心，宣嘉华庭。利用小彩旗可以装点现场，营造气氛。C景观庭园有条件的楼盘，可以在售楼处前面的空间布置一些庭园式小景观，如假山、雕塑、喷泉、小瀑布、微型小花园等。有些已入伙的现楼，把售楼处设在区内，利用小区内景观环境，亦可达到同样的效果。景观庭园可以为死板生硬的售楼环境活力生气，表现地产商的细心体贴，增加亲和力和温馨感，特别适宜于住宅楼盘的包装。D售楼处1、建筑处观风格售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型、档次相吻合，颜色、徒型尽量与楼盘配合，格调一致。2、内外装修售楼处室内摆设大致有接待台、展板（包括广告、效果图、说明图）、灯箱广告、楼盘模型、户型设计模型、销售进度表、售楼书、说明页、椅台、展风、饮水机等。3、样房楼量控制几个主力户型就可以了。七收尾阶段楼盘包装策略A树立入住率广告板把销控表做大，胜于任何一宣传促销方式。B逐步回撤各种包装工具有步骤撤回路旗，彩旗、充气拱门、广告板等，注意清洁。C告谢板公开感谢市民的大力支持，树立公司品牌形象地盘包装还包括其它一些内容如标志旗、大彩旗、区域旗（标示楼盘所规划的各个分区域）、楼栋旗（标示不同楼栋、朝向）、警示牌（如禁烟牌、草坪保护牌等）、欢迎牌、汽球（上面标出楼盘名称、标识等、一般汽球下面都挂有条幅）、灯光照明设备、小区总体平面图（指出小区主要道理、建筑物分布等，有时绘制在指示板上）等等。激发最大购买欲样板房整体设计一最能激发最大购买欲的阵地二样板房包装核心细节处理手法三最能亲和客户样板房设计战略布局四样板房包装的身份设计随着人们的消费渐渐地趋向于理性化，“听觉”效应已从人们的感官中慢慢地消失了，转而换之的是视觉效应，也许是因为视觉更激发消费者的感观和刺激，因此样板房的整体设计已成为现在激烈竞争楼市的新宠，也成为开发商的必杀技。一最能激发最大购买欲的阵地A样板房楼盘的“面”如果说售楼处是楼盘的“门”那么，样板房便是楼盘的“面”，不顾“门面”，何以成事。售楼处与样板房。门面，也即脸面。相当一段时期，开发展是不太顾“脸面”的，他们能推出一个又一个商品房杰作，却忽视售楼处与样板房的营造。然而，随着房地产褪去泡沫，迎来同质化市场竞争愈加激烈的时代，样板房的包装成为了楼市成功销售的必杀技项。样板房也称示范单位，其基本的包装要求是普通住宅的样板房以实用方便、间隔合理为分准，高档住宅的样板房则要体现出居家的品味。样板房的设置是十分必要的，它可以让顾客将购买欲望提高到极限，给感官以强烈刺激，比模型、说明性展板、透视图的效果要好得多。样板房予买家直观明确具体的认识。B样板房未来的爱园在香港，示范单位（带家私和装修）最早于七十年化面世，长江实业开发北角半山豪宅赛西湖大厦时首开先例,使用了示范单位。示范单位的作用在于向每个意向客户展示一个未来的梦中家园，装修到位的样板房对客户有极大的暗示和诱导作用，因而能刺激顾客的购买欲望。二样板房包装核心细节处理手法样板房不是简单的展示单位，它要求运用专业手法去营造一个真实的居家环境。核心问题处理A客厅装修客厅是住房主要的活动空间，需非常注重气氛效果和视线，对于每一个居所的物业，各自所面对的环境景观是不同的，对于缺乏自然环境的物业，室内的塑造更是不可少的，一个装修精妙的室内配置，往往能成为激发客户潜在欲望的催化剂B餐厅的装修餐厅是室内功能空间的主要部分，应采用美以观整洁的用料，优美柔和和氛围是其主要的表现方式，对于客厅与餐厅相连结的居所，两者之间应的整体性、融合性、连贯性，以便两者之间能够达到相互衬托的效果。C主人卧室的装修主人房是居所的另一个核心。其室内的氛围、风格往往因人而导，有的喜欢柔和、有的喜欢粗犷，因此，发展商在提供居室装修的同时，还应考虑给客户以一定的选择余地，最好能够提供格调的装修菜单，供客户自行决定。E儿童（小孩）房的装修对儿童（小孩）卧室的装修设计风格应密切结合项目的客户市场定位，比如是年轻小两口、三口之家、中年三口之家等，他们各自小孩的年龄层面是不同的，儿童（小孩）室装修设计中所偏重体现的点就会有明显差别。就年轻小两口而言，也许会对婴儿或小龄儿童益智等方面的设计偏重一些；青年三口之间，也许会对小孩卧室内学习气氛以及成长需要考虑得多些；中年三口之家，也许他们的小孩已具备有相当的能力而有自身的喜好和判断，甚至可能因些而影响他们父母对居所的需求。因此对于儿童（小孩）房的装修风格应更为细致一些，并以此打动购房客户中某种潜在的需求意识。F书房（多功能房）的装修对于居所内的书房，一般情况下都是供主人使用的。因此，书房的装修品味与风格亦应与客户市场定位相结合，如客户主人的行业，收入、年龄阶层、兴趣、爱好，甚至是职位等等都应事行有个周全的考虑，以便好地迎合主人对品味的需求，激发他们某种潜在的需要，爱好或是虚荣、点缀等等。一般情况下，书房充当的是多功能房的角色，有时用作客房，有的用作休闲房，真正用作单一书房功能的恐怕不会很多。因此对于一般的中低档次居所，更主要的应将其当作多功能房来进行和装修，以切实地迎合商场需求。G厨房的装修厨房的装修是一个容易被忽视的部分，其实，它在室内功能中扮演着一个非常重要的角色，特别是细心的女人往往很容易在厨房内找出毛病。在经济实用型住宅中，厨房的多功能角色也是应逐步加以考虑，如洗衣机、微波炉等都可以巧妙地内置于厨房的地柜内，从而使得厨房的空间利用程度更为紧凑，整体性更加强烈，而且方便、实用。H卫生间的装修已进入小康水平的家庭，往往把卫生间的装修视为家庭之文明程度的标志，其用途已由个人卫生发展到用于健身和健康享受型。现在，比较先进的电脑坐便器、自动冲洗器等卫生洁具已悄然进入家庭。新型的防潮器具、通风换气系统以及按摩缸等也在逐步替代传统的淋浴器和浴盆。此外，价格昂贵的整体浴室也在其强大的广告攻势下，不断的更新人们的观念，进入百姓家庭。由以上的的讨论可以看出，居所的装修是一个复杂细致的系统工程，每一个细节的处理都讲求配合效果。在居室装修设计的过程中，只要时刻抓住“人”的因素，加强细节化的处理，是能够较好地迎合市场的需求的。细节处理手法A样板房应给人一个真正的“家”的感觉样板房不是简单的展示单位，样板房要营造一个真实的居家环境。各个房间布置、摆设，各局部的细节处理，都应给人一种马上就能舒舒服服住下来的感觉。万科的样板房就包装得十分细致周到，厨房里冰箱、厨具、水果蔬菜、调味品、碗盆碟杯等一应俱全。这样，消费者一边考察参观，一边又不知不觉把自己代入居家的角色，很容易产生认同。由于目标客户是一个群体，不是单个客户，所以样板房的装修设计应营造一个独特品味的环境。这样，即使购房者不全盘接受这一款设计，他们也会将其认同为心目中较理想的一种。豪宅的样板房最重要的核心是主人房。一般来说，主人房是套房中最私密、最安静的所在，因而其位置所在，房门朝向，窗台设计、窗户朝向、床位摆放等都值得慎重考虑。B样板房的数量控制户型较多的住宅楼盘不用每种户型都搞一个样板房，从成本上考虑，做几个主力户型的样板房就可。特别要注意的是不要把不同户型的样板房例如大面积的大户型与小面积的小户型的样板房摆在一起，显得楼盘档次定位不明。C电梯与通道、楼梯的包装电梯在直通样板房所在楼房。通往样板房的通道应整洁明亮，注意布置一些灯光及小展板、镜面、文字标识、把通道也变成广告看板。样板房所处的楼梯，应注意清洁和照明。D户处示范单位即样板房不设置在楼盘内，而在房外搭建。户外独立的示范单位，一方面可以避开施工的影响，保证施工建筑不受外界于扰，另一方面又可以尽量弥补示范单位局部细节如朝向、通风光条件等的缺陷。E关于进门换鞋以前很多参观者在进入样板房的时候都不换鞋，使得整个样板房间污渍泥尘，影响雅观。现在很多开发商为维护样板房的整洁，在顾客进入样板间的时候一般要求换鞋。认顾客感到有家的感觉。F样板房的安全性工地上方的棚架，施工中的灰渣、地面的平整、周围的杂物和不利的景观等等，还有施工人员的人流等因素，都会对样板房的安全产生不良影响。而对消费者而言的安全远不同于对施工人员的安全教育。消费者在工地上的安全意识很淡漠，所以选择合适的位置和合适的通道极为关键合适的位置，既要展示卖点又要消除施工中的视觉和感觉上的障碍的地方，严格地说，合适和位置，一般都在施工现场中最容易控制的区域。三最能亲和客户样板房设计布局样板房设计是一个“梦”，卖“梦”的是发展商，买“梦”的是客户。A样板房设计的几个关键问题1、除了丈夫，太太与小孩的意见也很重要2、人类行为习惯的启发3、注意风格的表现要强调与众不同的风格表现，不但可以通过灯光效果和造型效果表现出来，也可以通过颜色及视觉效果表现出来。B样板房设计的几种趋势谁是一个卖梦者发展商是一个卖梦者，那又是谁来造梦呢那就是设计师。那么谁是享受梦的人呢就是来参观示范单位的消费者。卖什么梦、那要看发展商。造梦趋势1亲近自然人类心灵的归宿首先依照当地的生态环境，依山而建傍水而居，在设计过程中要重视推土回填、挖沟，还有开湖这些工作，要做到不要太浪费资源，对于一些景点，长外要去发展它、强化它，去保护它。一些树，比较珍贵的树，上面还结有一些果，有一些小鸟在上面飞来飞去，我们一定要保护客观存在。有小鸟飞到你的家门口。，并非是每一个发展商都能够做到的。这需要一些能够呼唤小鸟和其他昆虫、蝴蝶、蜜蜂等飞到你身边的环境。其次主干道与道之间完全没有互相干扰，那些邻里之间的关系也很和谐，在他们的别墅门前可以打篮球，也可以玩滑板。在他们的后面还的一个公共的公园，大家可以在一起喝喝酒、聊聊天，这些设计都是非常重要的。造梦趋势2艺术化对高雅的音乐向往对于一个喜欢艺术的家庭，从玄关开始，我们就可以把音乐符号如钢琴键就透视在玄关里头。在这个艺术的家庭里边，爸爸喜欢听音乐，妈妈喜欢喝歌，小孩喜欢弹琴，那么避开其他抽象的符号，直接以琴键的形式表现出来。在示范单位里可以播放背景音乐，因为音乐的播放在促销之中往往可以配合设计师的设计理念，使消费者在参观楼盘的过程中可心慢慢静下心来，消除戒心，这样就很容易做推广工作。造梦趋势3智能化科技进步的产物在一个具有智能装置的家居里，灯具的控制、家庭电器的装置，比如TV、计算机联网配备电脑等装置，户主可以足不出户定购日常生活用品，洗手间也可以做得智能化和自动化，供水、供热、开关灯、煤气炉的开关以及背景音乐等，包括温度等都可以通过电脑进行控制。特别是在冬天的时候，有智能化控制的洗手间是很受消费者欢迎的。造梦趋势4国际化挡不住的趋势无论曼哈顿或纽约的风格，或者是加拿大、温哥化风格，都是酒店风格的一种，把中国大陆楼盘的视野朝着国际化的风格去做，也就是我们说的设计不要做得太大，太过大陆化，否则不能把发展商所开发的产品做到国际级的水平，对于提高家居的品位，发展商与设计师也有相关的责任，在中国经济起飞的过程中，家居的品位可通过我们的努力而把水平加以提高。造梦趋势5潮流化把握时代的脉搏潮流化的设计在我们的示范单位中也是个很重要的方面，环保也是一个很重要的潮流。时代也越来越要求我们的生活方式趋向环保之家，我们用起来也非常自然化。除了一环保这个主题外，喝红酒也是一个比较受欢迎的潮流。在外国比较追求健康的人都比较喜欢喝一些红酒，从以前的白兰地、威士忌到现在的红酒，这也是潮流生活的一个表现。设计时加入些潮流性的设施设计，这些都会受到一些有品位的消费者的欢迎。造梦趋势6豪华化永恒的话题豪华化差不多是每一个发展商要做的基本效果，它几乎是做基本动作，因为在生活的基本需求已得到满足的情况下，群众要求的是豪华气派一些。我们中国的老百姓大部分人一生努力工作的目标是要求住好一点，住得典雅一些，最好能够有一点气派。在豪华化示范单位中，得到很多正面的回应，。总而言之，豪华化是一个历史不衰的风格。四样板房整体形象的身份设计样板房作为一种引导市场、向客户展示楼盘素质的形式，起到越来越关键的作用。样板房作为一种引导市场，向客户展示楼盘素质的形式，起到越来越关键的作用。A样品即精品每一个样房都应是精品，设计各具风格，装饰装修十分到位。B迎合客户需求的样板房设计房地产开发商会根据不同的消费层次，不同的消费需求开发出多样化、针对性强的楼盘，那么样板房也应该随之与其配套，两者在设计主旨上是统一的。售楼处的人性化形象设计一售偻处的“眼球”效应二几个不得不提的设计问题三如何设计吸引买家的售楼处四“微缩样板间”设计操作要点五如何合理部署人性化售楼处功能分区售楼处是楼盘与客户沟通和第一道关口，它的包装设计，应以吸引买家为主要目的，最大限度地激发消费者的购买欲。一售偻处的“眼球”效应A顾客与楼盘对话第一道“关口”售楼处售楼处作为顾客与楼盘对话的第一道关口，它的形象设计，环境布局将会直接地影响着顾客的情绪，好的楼盘会说话，好的售偻处同样也会招引顾客，售楼处作为最容易激发客户购买欲望的地方，它将统领整个楼盘，微缩着整个楼盘，他的“眼球”效应正好从这里表现出来。B地产最前沿阵地剖析策略一“面孔”不仅需要钱来“化妆”，还需要智慧来设计售楼部的门面是接待购房者的一道“关口”。门面装璜得如何，将直接地影响着整个楼盘的形象。在现在竞争激烈的房地产市场中，不管销售高档楼宇还是档的楼盘，你的“脸”就得先给人温馨，亲切、新奇、充满魅力；而不是冷冰冰，或例行公事地打点一番。策略二“面孔”的“新、奇”掀起楼市的又一冲击波现在许多楼盘的现场售楼部，布置大同小异千篇一律，大都是橱窗式透明大玻璃，用灯或用招牌字，写明某某楼盘售楼部。这样的售楼部，缺乏新意，令人一眼看就是一张平平板板的“脸”，激不起人们的兴奋点及对它的钦慕和爱意，很难勾起客户的购买欲望。而真正能激发人们购买欲的售偻部，是一个充满艺术感的线条，夺目的色彩，并且具有一种不息的生机和丰富的想象，能给人产生一种冲动的空间。首先进入购房者视线是售楼处的外观，尤其是它的颜色与造型风格，因此售偻处的颜色庆鲜醒目；造型应与物业的整体风格一致，遥相呼应。时下开发商在包装现场售楼部的时候，慢慢地把目光转向“新奇，精巧”，开始建充满欧陆风情，外表古朴典雅的小洋房作为售楼部，将整个售楼处设计得轻快、现代，充满时代的生机。策略三售楼部切勿盲目效仿在设计售偻部的时候，应根据项目的档次，建筑风格、规模，同时结合开发商自身实际资金实力的状况，进行售楼处的设计与建造。如果开发商的资金实力不强，项目规模也不大，售楼处在设计和建造时应本着经济、简洁、明决、功能分配全面较凑的原则，面积也要适中，需太大。这样的项目会使前来的购房者觉得开发商很务实、很会理财、一定是脚踏实地的实干家，进而会对项目产生较好的印象。二几个不得不提的设计问题开发商要把销售搞好，售楼处的，几个问题不能不考虑。问题一椅子台桌的摆设非得是敞开式的吗用屏风或其它间隔将椅桌分隔几个小小的私密谈话空间岂不是更方便、更有保密感、安全感这们考虑对你售楼内部设计布局，将带来意想不到的效果。问题二售楼处非得是个功利性质、生硬的买卖场所吗难道不能客观把它装点成一个艺术空间例如摆设一些盆景，嵌挂上一些艺术画。甚至可以使用权用一些温和轻柔的背景音乐，这样买家感觉全愉悦舒服、又可以拉买卖双方彼此距离。问题三售楼书非得是方方正正的平面说明书吗何不做出一定的造型，或者增加以楼盘照片或效果图为内容的立体彩页呢售楼书也可以把宣传说明与实用性结合，不单使人有看的兴趣，也有保存的价值。问题四销售进度表贴小红纸或者写上“已售”字样的表示方式太单调太落后了，可否换一种更活泼更具诱惑力的方式例如用红玫瑰表示销售进度就非常别致新鲜。三如何设计吸引买家的售楼处售楼处的整体形象设计，应吸引买家的人性化包装为蓝图。A建筑外观风格售楼处的建筑外观风格应与楼盘的类型，档次相吻合，颜色、造型尽量与楼盘配合，协调一致。户外售楼外由于受到空间所限，一般在建筑风格上寻求突破。B售楼处位置售楼处要么设在楼盘厅堂内，要么建在户外。户外售楼处又有两种，一种是紧靠楼盘厅堂搭建，与厅堂内部连为一体，空间上更为宽敞；另一种是在主要道路旁建造的独立接待中心，一般不会离楼。C硬件的包装1、围板由于现在多数楼盘均为楼花，为了分隔施工工地和售楼活动空间，往往要设围板，利用围板告知以发展商名称或宣传广告。围板多利用施工工地原有围墙或用木板分隔，高度约2022M。可在围板上部设置照明光源，则晚上间更可令人瞩目。2、招牌为了令人从远距离即可注意到售楼处的位置及宣传楼宇形象，多数楼宇在售楼处外侧显眼处会树立大型广告招牌，一般可有23米高，35米宽，招牌多为镀锌铁皮制作、铁架支撑、所绘内容多为楼宇的透视图，主要的广告词等。3、导视牌为了引导顾客进入售楼处而专门设置的导视牌多设于道路的转脚处，这对于不在路边的楼盘或虽在路边但交通较为复杂的楼盘极其重要，导视牌一般采用而较为醒目的颜色，其设置高度一般与人的视线齐平。4、小品部分楼宇较为重视户内外小品设计和制作，通过这些小品体现发展商的品味，增加售楼处的和谐，温馨气氛。5、绿化室外环境的绿化是各楼宇均重视的工作，绿化的品种普遍为草皮，其次是种植色彩艳丽的四季花木，也可以种植部分灌木做出各种造型。6、彩旗为了营造一种热烈的气氛，可在户外张挂多彩旗，彩旗可以悬挂于电线杆上，也可以分布在草坪上（单独设立旗杆，）。户外的包装还有气球、条幅、充气拱门，风车等。7、广告布幅既挂在楼宇外墙立面或外墙上的广告标语。形状主要为条状、长方形、正方形三种。内容一般是文字，例如“公开发售”、“内部认购”、“既将推出”等有租售情况的，或者是楼盘名称、销售招租电话、楼盘标识、感性广告词、价格等。8、LOGO既楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板、牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。楼盘标识体现楼盘的品味档次及精神内涵，是包装不可缺少的手段和内容。9、精神堡垒台湾流行的说法精神保垒，实际上是实物化的楼盘标识（LOGO）；具体讲就是带的楼盘名称的建筑小品。去过锦绣中华的人，大概都会记得门口那块雕刻着“锦绣中华”字样的漂亮石头吧，那便是精神保垒。顾名思义，精神保垒表现楼宇的精神内涵，应切合楼盘的主题与定位。10、其它现在的售楼处室内摆设大致的接待台、展板（包括广告板、效果图、说明图）、灯箱广告，楼盘模型、销售进度表、售楼书、说明页、椅、台、屏风、饮水机等。D软件的包装1、销售人员的着装销售人员的着装不但代表自己的公司形象，也代表所售楼盘的形象，所以必须统一着装，统一着装不意味着一定要穿西服套装。写字楼、高尚住宅、豪宅等售楼人员着装应庄重；而商服物业的售楼人员不妨穿得活泼一些，增加一些亲切感；别墅、山庄依山临水，其售楼人员可以穿自然一点，休闲一点，效果会更佳。2、现场气氛设计销售现场气氛营造得好是推盘的重要环节。包括接待中心播放广告录像，请来合同公证处，保险机构、银行按揭处有关人员现场办公，给客户赠送楼盘VCD、关于周边生活配套、自然人文景观、交通等各方面条件说明的置业锦囊杂志。或者布置一些游乐休闲设施，搞一些游艺会、免费餐饮、送礼品，酒会等活动，工地秀（例如名人表演）也是一种常用的方法。3、楼书的制作销售现场的售楼资料是重要的包装物品。对买房的消费者而言，什么概念、策划、玄学都不是促成其购买的要素。买房，最要紧的是把消费者看中的房讲清楚，说明白，这套房特点是什么这个价值不值购买了亏不支付购买够不够买的这套房除了样板房说明的部分，还有哪些地方，需要换个角度才能了解和说明的。譬如整个社区总平面或整个园艺、以及周围的配套等等，售楼资料，要让不懂房地产专业的人看懂、理解，进而向往，这就必须立足人性，不能玩深奥，也不能搞玄学。售楼资料，漂亮是基础，品味是要点，根本则是要让人懂，要让人看完之后，觉得值得花钱购置，当然其中承诺显得格外重要在售楼书的设计制作方面，一直以体现实用价值来操作的。4、现场环境清理以及管理上的设计主要包括销售人员的管理（如着装、轮值间安排等）、接待中心和样板房的清洁整理、道路的修整、损坏的广告布幅及看板的更换，花木浇水等。现场清理及管理是维持楼盘良好形象的包装。干净整洁的销售现场、整齐有序地销售队伍、鲜亮的广告幅板旗，这就是良好的现场清理及管理的设计所给客户的基本印象。A成本预算B绩效评价及反馈到访人数购房人数购房原因对楼盘环境的评价样板房售楼处四“微缩样板间”设计操作要点建筑模型虽小，却是一个赋予了灵魂的生命，是发展商市场操作的得力助手。A发展商与购房者的沟通点建筑模型原本是建筑师在进行设计时用以表现设计方案的一种形式，它优于其它表现形式的