欧洲小镇，可行性研究报告，06.12.15

欧洲小镇可行性研究报告市场部20061214目录第一章项目概况1项目说明2项目开发业主简介3经济评价报告编制依据A可行性分析报告编制依据B欧洲小镇片区规划和发展概况C西永组团规划概况D白市驿片区人口规划数据E交通迅速发展规划4项目简介及主要设施说明1欧洲小镇市场定位2欧洲小镇档次定位3欧洲小镇功能定位及主要设施A欧洲小镇功能定位B欧洲小镇商业中心业态规划C欧洲小镇公寓业态规划D欧洲小镇公寓业态规划E欧洲小镇温泉SPA业态规划第二章项目开发的条件及意义1欧洲小镇开发条件2欧洲小镇开发意义3欧洲小镇设计示意图片第三章旅游市场及酒店市场分析1、旅游业市场分析1重庆旅游业发展概况2重庆旅游板块分析3重庆城郊旅游板块分析A南山板块分析B歌乐山板块分析C铁山坪板块分析D白市驿板块分析E北泉、南泉板块分析2、重庆旅游房地产业分类1重庆旅游房地产业分布2会议中心分布状况3旅游休闲度假中心分布状况4产权式酒店分布状况5农家乐分布状况结论2、酒店市场研究分析1）重庆酒店市场现状A全市星级酒店总量及结构分析B主城区三星级及以上酒店市场分析C酒店投资规模分析D历年酒店增长趋势E客房价格实施标准及出租情况分析2）酒店市场未来发展预测A未来供应量B未来酒店入住率走势C酒店业展望3、欧洲小镇的营销策略1欧洲小镇营销周期2欧洲小镇项目销售价格3欧洲小镇营销策略第四章项目建设地址条件及建设规模1建设地块现状2用地现状3土地利用分析4气候条件5交通条件6建设规模及技术指标第五章建设周期及收费标准1项目建设周期2项目土地和基础设施费用3前期费用及市政配套4开发费用5建筑安装工程费第六章经济分析1欧洲小镇商业部分现金流量表2欧洲小镇公寓现金流量表3欧洲小镇温泉SPA现金流量表4欧洲小镇酒店部分现金流量表5欧洲小镇地下面积现金流量表6欧洲小镇汇总现金流量表第七章结论及建议结论建议第一章项目概况1、项目说明项目名称上邦高尔夫社区欧洲小镇建设地址重庆九龙坡区金凤镇用地面积55944M2建设规模5487692M2业主名称重庆腾翔实业有限公司业主地址金凤镇海兰村海琴酒店公寓E103E107项目法人董瑞葆设计单位易道公司（总体规划）建筑设计AP（美国）项目总投资17122825万元2、项目开发业主简介重庆腾翔实业有限公司是由香港林特资产管理有限公司、重庆隆鑫地产集团有限公司、重庆新城开发股份有限公司共同投资成立。2004年12月重庆腾翔实业有限公司正式成立。2005年4月“上邦高尔夫”成为2005年亚太城市市长峰会唯一房地产领域重要战略合作伙伴。2005年10月14日上邦高尔夫球场作为指定球场，承办2005年亚太城市市长峰会高尔夫球友谊赛。中外嘉宾在上邦一展球技。2006年1月1日上邦高尔夫A球场（18洞）正式开业（香港）林特资产管理有限公司林特资产管理有限公司系香港罗保集团投资组建的全资子公司。罗保集团是由香港著名的爱国实业家董纪勋先生亲手创办，其所属和领导下的罗保公司长期在西非的尼日利亚投资发展，主营业务涉及建筑材料、木材加工、钢管制造、陶瓷、搪瓷、塑料等行业，目前已是尼日利亚最大的华人企业之一，拥有十六家大型工厂，雇员2万多名，年营业收入近20亿美元。重庆隆鑫地产（集团）有限公司重庆隆鑫地产（集团）有限公司是隆鑫控股有限公司斥资6亿元组建的全资子公司，公司注册资本金3亿元，拥有建设部核发并颁发二级房地产开发资质。公司以“品牌化、规模化、专业化”为发展方向，以隆鑫控股有限公司制造业的庞大现金流为有力保障。目前公司已在重庆主城区范围拥有多个开发项目及大量土地储备。重庆隆鑫地产集团是隆鑫控股有限公司斥资组建的全资子公司，公司成立于1996年，原名“重庆隆鑫物业发展有限公司”，2002年10月正式大规模进军房地产开发，公司更名为“重庆隆鑫置业有限责任公司”，2004年10月更名为“重庆隆鑫地产（集团）有限公司”，正式成立“重庆隆鑫地产集团”。现拥有四家子公司重庆隆鑫地产置业有限公司、重庆隆鑫物业管理有限公司、重庆众联行房地产咨询有限公司、重庆隆鑫物流有限公司。目前集团已在重庆主城区范围内拥有大量土地储备，规划设计和已在建的高品质项目有五个，开发面积100多万。“骏逸天下”项目是隆鑫地产在重庆开发的首个高品质项目，该项目位于南坪丹龙路，项目总占地200余亩，规划建筑面积达20万平方米，以罕见的三重景观（江景、园景和超大规模中庭）缔造居家品质的新标高，并荣膺“中国名盘创新奖”；“骏逸新视界”项目位于九龙坡区石坪桥，项目总用地面积约12万平方米，总建筑面积34万平方米，绿地率为46，总栋数19栋，总户数2801户，以“都市和自然”的特点，全新演绎时尚居家的新潮流；“骏逸江南”项目位于南坪四公里南湖路，项目占地63万平方米,规划建筑总面积为158万平方米，绿地率3420，总户数为1359户。2005年新开二个项目，“骏逸第一江岸”和“骏逸蓝山”，“骏逸第一江岸”项目位于南坪丹龙路，总用地面积112亩，规划建筑总面积25万平方米，总户数1200余户；“骏逸蓝山”项目位于南坪四公里南湖路，总用地面积76万平方米，规划建筑面积226万平方米，整个项目集住宅、商业、休闲、娱乐、运动为一体，必将成为南坪四公里住宅区的商业休闲中心。重庆新城开发建设股份有限公司重庆新城开发建设股份有限公司组建于1998年。主要承担土地整治、市政建设、动迁房建设和房地产开发的股份制公司，是我市首批经国家建设部审批的具有一级房地产开发资质的企业，是具有市政府授权的政府项目代理业主资格的企业之一。公司已建成市区多条高等级城市干道、立交桥、片区土地整治和相关配套设施，如陈家坪立交桥、五黄路立交桥、茶园新区的土地整治等等，为重庆市城市路网和投资环境的改善作出了瞩目的贡献。3、经济评价报告编制依据1）、可行性分析报告编制依据A上邦高尔夫社区欧洲小镇用地84亩的修建性详细规划；B国家计委（原机构名称）、建设部等经济评价方法与参数；投资项目可行性研究编写组投资项目可行性研究指南；C建设部房地产开发项目经济评价方法等。D上邦高尔夫社区欧洲小镇的其它相关资料；E同类项目开发的经验和资料F有关工程造价分析资料G其他各种来源的相关资料；2）、欧洲小镇片区规划和发展概况A、西永组团规划概况欧洲小镇位于西部片区的西永组团、走马功能区之间，西永组团是未来的城市副中心，为教育、科研及居住拓展区,走马功能区定位以居住为主，是都市旅游业的服务基地。重庆市九龙坡政府大力发展“都市后花园”建设，斥巨资合力打造中梁山以西以北的金凤、白市驿、等五镇形成田园城市格局和160平方公里的休闲度假区组团。金凤、白市驿板块在政府区域规划中功能定位为休闲度假和都市观光农业。现实发展中以海兰云天、天赐温泉为代表的一批项目奠定了项目所在板块休闲度假的市场认知基础，周末度假和温泉有较高的市场接受度。大学城2007年功能基本完备，有10万大学生入驻；2010年建成全国第一流大学城，并具有一定国际影响力。芯片城、中国铝都（西彭）快速崛起为项目对外的辐射带来了新的机遇。金凤镇“一线一园一片”的“三个一”工程，围绕含龙路规划建设金凤到海兰云天、“上邦高尔夫社区”、天五公司的“博士农业园”、艾佳集团的“艾佳生态园”绿色长廊；依托旅游资源发展乡村旅游示范园；以生态林和经济林为主体的农业结构调整，伴随退耕还林政策推动金凤镇引向绿色生态区建设的轨道。B、白市驿片区人口规划数据人口规模等级城镇等级城镇名称2000年（万）2010年（万）2020年（万）1西永310181市域中心城市（都市圈）白市驿368C、交通迅速发展规划二环高速绕城路将经过沙坪坝、九龙坡、南岸、江北、渝北、等七区一市，连接重庆外围的11个组团，预计2008年西线开通，2010年二环道路全线贯通，其中一出入口设于本项目附近的走马镇，这将逐渐把与市区的空间关系缩短，为项目的持续开发和大规模开发打下良好的基础，成渝高速公路的走马段的规划开通，直接缩短了与城市之间的联系。华福路华福路全长14026公里，东起中梁山东侧华岩镇，接九龙园区华龙大道，西连中梁山西边巴福镇，接白彭公路，途经大渡口区跳蹬镇，其最主要部分华福隧道已贯通。该公路的建成将对“重庆都市后花园”的建设起着巨大的推动作用。4、项目简介及主要设施说明上邦高尔夫社区（一期）总体规划占地逾3000余亩，创建城邦覆盖中央商务区、休闲度假区、高尚居住区及完善的城市配套体系，共同构建西南上流高尔夫生活圈。首期开发高档别墅和欧洲小镇。其中欧洲小镇占地84亩，以酒店会议、SPA作为核心业态，以品位休闲作为特色业态，以餐饮、购物可以作为辅助业态，以文化艺术类商业作为增色预留发展业态，首期启动酒店会议、温泉SPA、度假公寓和特色商业街，形成旅游、休闲、度假胜地。1）、欧洲小镇市场定位小镇定位为“享受乡村度假生活，品位欧洲浪漫风情”，“重庆郊区中产及富裕阶层高尚休闲度假的地标性目的地”，同时也为社区业主提供高品质的社区休闲配套设施。2）、欧洲小镇档次定位档次定位在度假性质，体现休闲特色、高尔夫品质、星级服务的综合品质。3）、欧洲小镇功能定位及主要设施A、欧洲小镇功能定位注以下指标不含有后场及服务面积编号建筑类型定位面积配套说明1度假酒店满足度假、会议和大型活动2226627酒店设置大小型会议中心、住宿等配套2温泉度假中心满足度假、休闲、健康的高端需求4933配套温泉SPA主馆和度假性质的SPA别墅3休闲品位商业街区中高端的购物、休闲的需求1419095酒吧、餐饮、购物等配套4公寓酒店式度假公寓13486B、欧洲小镇商业中心业态规划编号类型面积说明1餐厅1100私房菜馆、养生菜馆、西式烧烤、特色餐厅、海鲜火锅2酒吧/咖啡/茶艺馆1000中国茶艺馆、红酒雪茄吧、德国乡村啤酒馆、苏格兰乡村音乐酒吧、COFFEE部落等3购物600特色商品、手工艺品、旅游商品店、LOFTSTUDIO（画廊）、古玩收藏店、高尔夫专卖店4主题休闲CLUB1500旅行家俱乐部影音沙龙时尚太太俱乐（家居生活馆）宠物俱乐部5销售中心1200用于物业销售，后转换为商业使用6休闲配套700景观性婚庆教堂钟楼、亲子中心、小镇服务中心7户外配套设施观光农园、垂钓中心、户外拓展训练设施C、欧洲小镇公寓业态规划编号类型面积套数说明1标准间约37174套含阳台面积2套房61376518套注公寓设置大堂和过道，采用局部围合的方式，建立居住的休闲的品位。D、欧洲小镇酒店业态规划编号类型面积数量说明1标准间和套房3711499标准间在设计过程中可以连接成为套房2中餐厅60013餐饮西餐厅38114会议655694多功能会议厅，可满足500人左右的大型会议，也可以布置为大型餐厅E、欧洲小镇温泉SPA业态规划编号类型面积说明1SPA温泉主馆318268共享区2户外共享区泳装80004SPA别墅1751设置17套SPA别墅，面积从480708的度假别墅不等，提供温泉享受、商务谈判和休闲休息的高端场所第二章项目开发的条件及意义1、欧洲小镇开发条件1欧洲小镇位于九龙坡政府重点打造的“都市后花园”中；2西部片区的大学城和中国铝都（西彭）迅速崛起，提供了发展前景；3海兰云天、天赐温泉具有代表性的度假场所，形成了区域内的功能地位；4广阔的开发用地和优越的自然环境，奠定了西部良好的自然资源优势；5社会经济的高速发展，特别是旅游休闲的发展，提供了广阔的客户群体6上邦高尔夫球场的开放，完全提升了西部区域的形象定位；7二环道路的即将开通，为西部交通瓶颈提供了解决方案；8腾翔公司具备的良好的企业实力和开发经验，具备了开发的实力保障；9PDU的开发流程，为项目的开发提供了有序性和整体性，保障社区的阶段良性开发节奏；10欧洲小镇的整体开发，将快速建立起市场信心；11顺应区域的发展和定位，强化了欧洲小镇的抗风险能力；2、欧洲小镇开发意义欧洲小镇位于西部片区的西永组团、走马功能区之间，位于“都市后花园”核心区域，连接大学城和中国铝都（西彭），具有得天独厚的地理位置优势。同时建设的超大规模的芯片城、中国铝都（西彭，据06年12月份报道，西铝跃居中国铝业第一，产值超100亿）的快速崛起为项目对外的辐射带来了新的机遇，欧洲小镇的建设的重要意义在于完善和提升西部区域城市配套。鉴于金凤、白市驿板块在政府区域规划中功能定位为休闲度假和都市观光农业；现实发展中的海兰云天、天赐温泉为代表的一批项目奠定了项目所在板块休闲度假的市场认知基础，具备市场广泛的知名度和美誉度，特别是度假和温泉具有较高的市场接受度；小镇的定位上遵循区域的价值指向、具备了外围的先天开发条件，腾翔公司在资金、经验、管理和政府资源又再次提供了内部开发条件，遵循和提升已有基础以获得长足发展的欧洲小镇，在发展中将引导和提升金凤、白市驿板块区域的功能价值。欧洲小镇将打造成为重庆最为向往的休闲度假第一选择。3、欧洲小镇设计示意图片欧洲小镇商业分布示意图第三章旅游市场及酒店市场分析1、旅游业市场分析旅游业发展迅速，休闲度假成为越来越普及的生活方式。近几年来我市旅游市场成长迅速，2003年我市旅游收入达到20392亿元，接待人次428625万人次，是2000年的14倍。随着人民生活水平的提高，人们开始追求更高的生活品质，向往与自然的和谐亲近，周末前往近郊休闲度假的生活方式被越来越多的人接受，并形成潮流，带动了旅游相关行业的蓬勃发展。1）、重庆旅游业发展概况重庆是山水城市，拥有得天独厚的自然资源、人文资源和陆水空交通网络，旅游业的基本条件充分。旅游业的发展必然带动旅游房地产业的发展，旅游优势将转化为旅游房地产的经济优势，因而重庆旅游房地产依托本地的旅游产业的快速发展，得到了初步发展。2）、重庆旅游板块分析根据重庆市各旅游板块分布特征，我们将其分为都市旅游圈、城郊旅游圈和远郊旅游圈。1都市旅游圈主要包括主城区氛围内，景点以红岩村、枇杷山公园为代表。2城郊旅游圈位于主城区周边区域，距离主城区不超过50公里，如铁山坪、白市驿等，景点包括铁山坪森林公园、南山风景区等。3远郊旅游圈远郊旅游圈为重庆市近郊旅游圈以外区域，距离主城区普遍较远，如武隆、南川等，景点包括仙女山、金佛山等。3）、重庆城郊旅游板块分析根据重庆城郊旅游景点分布特征、开发现状、营运效果等方面，我们将重庆城区划分为5个板块南山板块、歌乐山板块、铁山坪板块、白市驿板块和南温泉、北温泉板块。A南山板块分析位于重庆长江南岸，总面积约2500公顷，自然资源、人文景观丰富，且拥有一定的城市景观，如一棵树观景台、大金鹰、老君洞等。房地产开发起步较早，拥有了相对较大规模的度假村及农家乐。交通较之其它景区通达度较高，主要交通工具以公交汽车和出租车为主。生活商业配套主要集中在黄桷垭片区，较齐全，但整体档次较低，可以做到基本满足消费需要。B歌乐山板块分析位于重庆市沙坪坝区西北方，幅员辽阔，属缙云山的一只余脉。自然资源丰富，且不乏人文景观，革命教育文化氛围浓厚，如白公馆、歌乐山森林公园等。房地产开发起步较早，拥有了一定规模的度假村及农家乐。交通较之其它景区通达度较底，主要交通工具以公交汽车和面的为主。生活及商业配套不够完善。C铁山坪板块分析铁山坪生态区范围内，自然资源较丰富，山景、空气等成为其主要特色，如铁山坪森林公园、望江温泉等。房地产开发尚处起步阶段，只存在一定量小规模的农家乐。交通较为不便，无公交汽车通往，主要靠自身驾车前往。生活及商业配套极为欠缺，完全靠周边区域提供。D白市驿板块分析位于重庆市主城区西部，包括白市驿、含谷、铜罐驿、走马、金凤等组团，自然景观资源丰富，湖景、温泉成为其一大特色，如海蓝云天、天赐温泉等。房地产开发处于发展阶段，拥有了一定数量的度假休闲中心，距离主城区较其它景区相对较远，主要交通工具以公交车和私营中巴车为主。具备一定规模的购物场所相对较少，以满足基本生活需要为主。E北泉、南泉板块分析重庆市北泉、南泉板块拥有一定自然资源，且利用资源得当，各片区拥有自身特色，温泉成为卖点，如缙云山公园、南温泉公园、建文峰等。房地产开发处于发展阶段，开发了一定量的农家乐及休闲度假村。交通整体通达度相对较高，直达车虽相对较少，但转车相对容易，以公交车为主要交通工具。生活及商业配套档次普遍较低，且供应量不足，只能满足当地消费者日常生活需要。2、重庆旅游房地产业分类目前重庆的旅游房地产业尚处在发展阶段，物业类型相对较少，以旅游、休闲、度假、会议等复合功能为主。分为四大类会议中心、旅游休闲度假中心、产权式度假中心、农家乐。1会议中心分布状况以渝中区、江北区、高新区等主城区为聚集地，主要形式为酒店、宾馆、展览馆，如万豪酒店、希尔顿酒店、人民宾馆、渝州宾馆、高新区技术展览中心等。2旅游休闲度假中心分布状况以白市驿、南泉、歌乐山、缙云山等旅游景区为聚集地，主要形式为度假宾馆、度假村，如南泉阳光温泉度假村、海蓝云天休闲度假中心等。3产权式酒店分布状况以白市驿、铁山坪等新开发的旅游区和主城区为依托，主要形式为产权式度假酒店、产权式度假村，如海蓝云天、银星东方山水等。4农家乐分布状况以南山、歌乐山、铁山坪等旅游景区为聚集地，主要形式为小型自营旅馆，如南山金杉园、歌乐山龙洞私家园林等。结论1、重庆旅游资源丰富，山体、森林、湖景、温泉等为主要卖点，近年来近郊旅游业发展良好，由此带动旅游房地产的发展，开始出现部分以旅游业为基础的房地产项目。同时休闲、度假的生活方式越来越普及，消费者更愿意加入到休闲、度假活动中。2、重庆旅游房地产起步相对较晚，发展较为滞后，表现为总体规划较差，开发模式落后，开发程度极为有限，规模及档次普遍较低，以初级的农家乐为主要代表，所占比重在80以上，仅海蓝云天相对较高。旅游业和房地产业未能有机结合，各自为政现象突出，旅游房地产产业化经营概念淡薄，囊括休闲娱乐、商务会议、居住为一体的综合性项目缺乏。3、重庆旅游房地产项目中，产权式度假中心发展相对较早，但目前仅产权式酒店一种类型，产权式别墅和分时度假酒店还未出现。产权式酒店销售情况普遍较好，市场接受程度较高，但档次仍相对较低，无五星级项目供应。主要分布于重庆主城区新兴的旅游休闲度假区，以一南一北的白市驿和铁山坪为代表，其中，白市驿片区具备一定的旅游基础氛围。休闲会议中心处于发展阶段，但规模较小，占地面积均未超过75平方米，未能形成高度的社会影响力和知名度，且具有自身特色的配套设施相对较少，不具备接受大型团体及机构会议的条件。2、酒店市场研究分析1）、重庆酒店市场现状A、全市星级酒店总量及结构分析全市总量及结构截止2005年初，全市范围内共有投入使用的星级酒店126家，其中重庆市星级酒店结构分布66046122365484769516010203040506070一星级二星级三星级四星级五星级00100200300400500600家数比例重庆酒店市场发展与国内其他城市比较全国酒店市场发展及结构状况4414284663517581091497320722001000200030004000500一星级二星级三星级四星级五星级0010020030040050060家数比例截止到2004年底，全国共有星级饭店8880家，比上年末增加1522家，增长2068。B、主城区三星级及以上酒店市场分析主城区三星级及以上酒店总量及结构主城区三星级及以上酒店结构分布（家）25103三星四星五星到目前，主城区投入使用的三星级及以上酒店共计则有38家，其中五星级酒店3家，四星级酒店10家，三星级酒店25家。主城区三星级及以上酒店客房及床位数结构分析酒店星级客房量床位数三星级37237160四星级21703472五星级1330合计7223C、酒店投资规模分析市内各星级代表酒店投资规模酒店星级代表案例客房规模投资规模1单位客房平均投资规模西南大酒店30709亿291万银河大酒店23909亿377万中天大酒店20013亿650万渝都大酒店18507亿378万三星级重百大酒店10206亿588万几何平均/207088亿4568万扬子江假日酒店379234亿617万万友康年大酒店30625亿817万大世界酒店24745亿1822万丽苑酒店19032亿1684万四星级劲力酒店24028亿1167万几何平均/272307亿1221万希尔顿酒店4238亿1891万万豪酒店517147亿2843万五星级海逸酒店39061亿1564万几何平均/44396亿2099万注投资规模1未考虑资金的时间价值及各酒店在后期经营中的硬件改造或扩建投入。五星级酒店投资额明显高于三星四星酒店投资，投资额最低的海逸酒店也高出四星级投资额最高的大世界酒店16亿，五星组合酒店需要大额投资，对发展商资金实力有较高要求。四星级酒店投资额多集中于23亿，三星级酒店投资额一般不超过1亿元，对发展资金实力要求较之五星级酒店有较大差距。D、历年酒店增长趋势主城区历年已投入使用酒店情况三星级四星级五星级合计酒店星级数量客房数数量客房数数量客房数数量客房数2002年1729445137629072452272003年2134618201729073163852004年25372310217031330387223由此可见，四星级酒店客房增长率最高，2004年客房数较之2003年增长577；三星级酒店发展较为缓慢，2004年客房总量较之2003年增长2646。E、客房价格实施标准及出租情况分析（单位标价RMB元/天）酒店星级单间标间套房整体出租率备注三星级198328198328328588约60价格为折后价；一般需另加收10的服务费四星级2084922084924888805090价格为折后价；需另加收1015的服务费五星级50866250866282712805070（平均6171）价格为折后价；需另加收15服务费据调查，各星级酒店客房标价、成交价以及协议价有较大差距。并且价格依酒店淡旺季的区分而有相应的变动。一般来说酒店依星级的不同而有不同的价格底线和上限，协议价格则依据客人与酒店签定的协议，根据客人年消费量的多少来决定最终协议价格。各协议价格在价格底线和上限之间浮动，有很大差异。2）、酒店市场未来发展预测A、未来供应量据调查，目前在建及规划中的三星级以上酒店预计有10个。其中七个为五星级，分别位于南岸、渝中及北部新城；3个四星级酒店，其中1个位于北部新城、其余2个分别位于渝中及南岸。B、未来酒店入住率走势商务旅游发展势头迅猛，有力拉动酒店需求一般意义上的商务旅游主要指以洽谈生意、会晤或交流信息为目的的旅游活动，随着经济的持续发展，各种会议旅游及大型商业活动也日渐平繁，越来越多的国内（包括人大、政协会议，政府各部门的工作会议）、国际各种大型博览会、交易会来渝举行，以此推动城区的“会展经济”的发展，增加酒店入住率。重庆十五目标将大力发展旅游产业重庆的十五计划目标是旅游经济的增长明显高于重庆市国民经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平；把重庆建设成为特色鲜明国内外知名的旅游目的地，把旅游业发展成为新的支柱产业。旅游业发展必将辐射到主城区，对主城产生影响既使主城区缺乏具有吸引力的景点，但作为重庆市的商贸中心，拥有全市批零业种与经营业态最齐全、分布数量最集中、规模最大、辐射能力最强的商业经营机构，在这里既有中国西南地区规模最大、大型百货商业分布最密集的百货零售购物广场，又有长江上游地区最大的工业消费品综合批发市场。因此来自不同地区，具有不同购买力的消费者来渝旅游，渝中区特别是解放碑将是其必经之地。由此相信，重庆市对旅游业的规划目标必定可辐射到主城区，并直接对主城区产生重大影响。2005年，重庆旅游业将有较大发展，酒店需求增加预计到2005年底九龙坡区旅客总人次达1117万人，比2004年增长33；旅游总收入将达到57亿元，较2004年增加423。旅客人数增加必定引发对酒店的更大的需求。C、酒店业展望目前主城区11家（此处不含待挂星级的和府饭店和五洲酒店）四星及以上酒店，共有客房3443间，平均空置率403，即平均每天有1387间房是空置的。以主城区酒店现实规模，约可额外容纳253万人次/年（以每人平均逗留3天、即入住2晚计）便达顶峰。结合上述的分析，就目前重庆酒店市场的饱和度而言，远远没有饱和。3、欧洲小镇的营销策略欧洲小镇的营销策略以酒店和温泉SPA的开业奠定商业启动的序幕，以休闲、度假的市场形象定位带动商业、公寓的销售，以高尔夫社区为主题的推广，区隔海兰云天、天赐温泉等项目的档次定位。1）欧洲小镇营销周期开发地块项目销售时间经营类型备注2008年3月2009年3月一年聘请和自营兼顾聘请专业顾问公司进行管理，以输入酒店品牌和提供专业服务为基础，搭建公司酒店服务团队酒店2009年3月自营由公司的专业酒店队伍管理2008年3月2009年3月聘请和自营兼顾聘请专业顾问公司进行管理，以输入酒店品牌和提供专业服务为基础，搭建公司酒店服务团队温泉SPA、SPA别墅2009年3月自营由公司的专业SPA队伍管理商业中心2007年11月20011年3月租赁和销售计划用三年的时间进行招租和销售；商业达到销售率100，招商率达到1002007年11月2008年9月租赁和销售租赁30销售302008年9月2009年9月租赁和销售租赁60销售60其中2009年9月2011年3月租赁和销售租赁100销售1002007年11月2008年9月销售销售率70公寓2008年9月2009年3月销售销售率1002）欧洲小镇项目销售价格开发组团物业类型价格水平备注欧洲小镇公寓4500元/4950元/在本项目同类海兰云天度假公寓定价水平上考虑，同时考虑项目的档次和发展前景，预计每年销售价格涨幅为10销售均价5000元/参考同类型的度假商业和街区商业，销售价格每年以5的常规方式进行涨价商业租赁均价15元/参考同类型的度假商业和街区商业，在制定价格上主要考虑投资回报期中间值按12年计算3）欧洲小镇营销策略商业中心营销策略商业中心的销售，作为上邦高尔夫社区，总建筑面积规划达到45万，整个社区规划人口约为8000人，从商业服务半径和服务人数完全可以形成规模化商业，通常成熟社区的商业占总建筑面积的3，即13500左右，从欧洲小镇商业中心的规划上看商业规划面积为1419095，完全可以满足社区中长期基本配套需要，同时作为上邦高尔夫社区，涵盖别墅、高尔夫、酒店、公寓、温泉SPA等等，与之配套的休闲、度假场所，实质为欧洲小镇的商业提供了外向型的中高档消费需求，从比例上分析可以安全感受到商业的发展潜力。我们在市场调研和市场定位上，充分考虑欧洲小镇的外向型商业特征，规划了多种休闲娱乐商业，完全提供了商业的经营销售策略，在营销策略上，商业主要采用主力店招商方式进行，将定位和策略在市场具有影响力的休闲产业中，如私家菜坊，我们在私家菜的定位上，主力针对中高端客户群体，完全打造真正意义上的私家餐饮。作为外向型的商业，在招商和经营上面的策略非常重要，我们在招商前期将深入对重庆餐饮、娱乐、休闲、特色购物店进行专项谈判，通过重庆餐饮协会组织，举行大型的招商活动，同时前期的租赁我们充分考虑到投资回报的问题，将采取统一店面设计、统一管理模式，前期三年将免门面租金，实施招商优惠政策。公寓营销策略公寓将采取产权式和分时度假方式进行销售，作为酒店的辅助设施，纵观海兰云天（300间房间）和天赐温泉等度假酒店，从目前的入住率情况基本达到饱和的状态，对度假酒店的需求仍呈上升状态，因此我们在欧洲小镇的酒店房间（100间）设置数量上，预留了大量房间转化在公寓上，也是为公寓的房间的产权式经营提供了需求，公寓销售完毕后，视酒店经营情况，采用统一租赁公寓转化为酒店附属房间使用，同时部分采用分时度假方式租赁，保障酒店的可扩充功能和业主的稳定的收益，使公寓成为投资型物业（海兰云天、铁山坪成功案例）。为保障酒店、温泉SPA、商业和公寓的招商和经营成功，充分利用上邦高尔夫社区和上邦高尔夫俱乐部的知名度和美誉度，我们将在报纸、电视、电台、户外和活动进行集中式的推广，以度假、休闲的平面格调，强化高尔夫概念和地块区域成功案例为基础，进行广泛的整合推广。第四章项目建设地址条件及建设规模1、建设地块现状上邦高尔夫社区欧洲小镇位于重庆市金风镇镜内，总面积约84亩。背依30000亩的缙云原生态山脉森林、前望600亩的海兰湖，地块内既有平坦的开阔场地，也有峰峦秀美的坡地景观，山泉溪流纵横交织、自然植被绿意葱茏。空气质量被权威机构认定为优良。首期地块18洞高尔夫场地建成已投入运营，基本形成旅游休闲产业。隔湖相望的海兰云天社区，其楼盘销售、度假酒店和温泉主题泡池，经营皆为旺销态势，具有较高知名度，与上邦高尔夫社区强强互动，有共筑重庆西部休闲旅游度假圣地之势，也为上邦高尔夫社区欧洲小镇的推出做了良好的铺垫。整个项目地块成矩形，采用围合建筑体的方式，布置商业，酒店、公寓、温泉SPA和SPA别墅，完全打造成为西部首席高尔夫度假休闲的场所。2、土地利用分析上邦高尔夫社区场地，位于缙云山南鹿，西与600亩海兰湖镶嵌，内为丰富的自然山体地形；原场地有大量果林、松林、原生竹林，生态自然景观可资利用；有较多原生高大林木，应注意保护。欧洲小镇块所处西低东高，呈南北狭长地带分布，南北侧紧靠别墅开发用地，西侧临靠城市快速干道金凤走马，东侧临二环道路，被山势高差所阻挡；位置具有丰富的温泉资源，高尔夫景观资源。3、气候条件气温月平均气温，最低在1月，为6480；最高在7月或8月，为269288。低于重庆平均气温35。降水年平均降水为9861282毫米。主要降水时段出现在59月，占全年降水量的70。日照年平均日照数为11331280小时，103月的冬半年，日照时数为3522小时，占全年日照时数的288。年平均风速为0920米/秒，湿度大，全年各月平均温度在80左右。雾日较多，年平均雾日数为51天。4、交通条件上邦高尔夫社区欧洲小镇作为重庆西部新城的旗舰，与住宅区海兰云天比邻，目前，进出西部新城已不再是难事，经华福路从西彭到主城只需20分钟，今后还将修建华福公路延长线连接内环与外环绕城高速，铺设白市驿至金凤城市干道，同时，将按城市干道标准改造白彭公路和现有骨干公路，即上邦场地东侧将与二环高速相接，形成更为便捷的城区交通。5、建设规模及技术指标总用地面积55944M2总建筑面积5487692M2容积率069其中，物业面积情况见下表物业体量总量汇总表经济技术指标类型户数房屋性质总面积（）总建筑面积5487692总用地面积55944地上建筑面积3835444地下建筑面积1652248其中温泉SPA自营318268SPA别墅17自营1751酒店100自营2226627，其中地上13860，地下840644公寓192销售13486商业销售1419095，其中地上6074，地下811604停车位地上3835444地下1652248合计第五章建设周期及收费标准1、项目建设周期为使上邦高尔夫社区，实施工作有序地开展，项目起点为2007年10月社区首批推出高尚住宅别墅，欧洲小镇计划在2007年11月开盘。上邦高尔夫社区欧洲小镇开发量5487692平方米。根据市场需求情况欧洲小镇总体开发期定为12年。项目开发时间开发地块经营类型建设体量备注2007年3月2008年3月酒店自营2226627精装修2007年3月2008年3月温泉SPA自营318268精装修2007年3月2008年3月SPA别墅自营1751精装修2007年3月2007年11月公寓销售13486不进行内装2007年3月2007年11月商业销售1419095不进行内装2、项目土地和基础设施费用前期费用项目金额（万元）备注土地征用及拆迁费用2400其中土地费用20万元/亩基础设施（单位万元）道路各种配套设施费用合计3653、市政配套费用市政配套费用项目费用（万元）备注地质勘探20景观设计按20元/平方米计算规划设计建筑、景观、消防等365建筑设计按50元/平方米计算咨询费200预测预算、审计80开发第二年产生审计费用临时设施费200预测其他费用100预测市政配套费768按140元/平方米计算合计17334、开发费用建设项目各项费用取费标准说明名称费用备注城市配套费140元/平方米人防费无无质检费建安造价的02规划管理费25万元招投标综合管理费建安造价的0022建设单位费建安造价的0014环境评价14万元白蚁防治423万元按建筑面积77元/平方米计算办学附加费建安造价的1其他税费以上费用合计的5销售税金销售额的5土地增值税公寓为3，营业用房2销售费用销售额的35财务费用银行贷款利率为6732管理费用各子项目前期费用和市政配套费用、所有税费（不含企业所得税）、销售费用合计的2不可预见费用150万元各子项目前期费用和市政配套费用、所有税费（不含企业所得税）、销售费用、管理费用合计为150万元5、建筑安装工程费类型费用建筑面积备注酒店（精装修）8316万元13860按每平米6000元/平方米公寓（毛坯房）242748万元13486按每平米1800元/平方米温泉SPA（精装修）382万元3183按每平米1200元/平方米SPA别墅（简装修）210万元1751按每平米1200元/平方米商业中心9111万元6074按每平米1500元/平方米地下1322万元16522按每平米800元/平方米合计13568万元第六章经济分析1、欧洲小镇商业部分现金流量表单位万元通货膨胀率000200520062007200820092010合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年商业部分（）607400000000607400000000000B2区商业部分（）000000000000000000000C区商业部分（）000000000000000000000F区商业部分（）000000000000000000000商业部分开发面积总计（）607400000000607400000000000开发费用建筑安装成本9111000000091110000000000城市配套费85040000008504000000000人防费000000000000000000000质检费182000000182000000000规划管理费000000000000000000000综合服务费683000000683000000000建设单位费128000000128000000000环境评价000000000000000000000白蚁防治000000000000000000000办学附加911000000911000000000其他税费520000000520000000000税费小计1092800000010928000000000开发费用小计112966000000112966000000000管理费用45560000004556000000000不可预见费用31890000003189000000000开发成本120711000000120711000000000净现金流量120711000000120711000000000累计净现金流量000000120711120711120711120711销售价格（5000元/）5000525055125销售收入91119566551339317租赁价格（15元/）151651815租赁收入273336013261102431净现金流量2019740000002932796267135034000累计净现金流量1249453000000293276693942812019735591201973562、欧洲小镇公寓现金流量表单位万元通货膨胀率000说明未考虑公寓部分租赁收入200520062007200820092010合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年收入预计开发度假公寓13486000000001348600000000000产权式公寓销售价格元/000000450000495000000000销售面积总计900000000000944020404580000000建筑面积总计13486000000001348600000000000销售收入总收入625076000000424809200267000000减销售税金销售额的575359420000002442711515000000减土地增值税不收取000000000000000000000减销售费用销售额的3521878000000148687009000000净销售收入567257000000385514181742000000开发费用建筑安装成本242748000000242748000000000城市配套费1888000000018880000000000人防费000000000000000000000质检费182000000182000000000规划管理费000000000000000000000综合服务费182000000182000000000建设单位费034000000034000000000环境评价000000000000000000000白蚁防治000000000000000000000办学附加24270000002427000000000其他税费10850000001085000000000税费小计2279100000022791000000000开发费用小计288331000000288331000000000管理费用1213700000012137000000000不可预见费用84960000008496000000000开发成本308964000000308964000000000净现金流量25829200000076550181742000000累计净现金流量000000765502582922582922582923、欧洲小镇温泉SPA现金流量表单位万元通货膨胀率000说明未考虑公寓部分租赁收入合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年开发SPA别墅及SPASPA318300000000318300000000000开发SPA别墅175100000000175100000000000000000000000000000000建筑面积总计493400000000493400000000000销售收入总收入000000000000000000000减销售税金销售额的575000000000000000000000减土地增值税不收取000000000000000000000减销售费用销售额的35000000000000000000000净销售收入000000000000000000000开发费用建筑安装成本5920800000059208000000000城市配套费69080000006908000000000人防费000000000000000000000质检费044000000044000000000规划管理费000000000000000000000综合服务费044000000044000000000建设单位费008000000008000000000环境评价000000000000000000000白蚁防治000000000000000000000办学附加592000000592000000000其他税费380000000380000000000税费小计79770000007977000000000开发费用小计7516100000075161000000000管理费用29600000002960000000000不可预见费用20720000002072000000000开发成本8019400000080194000000000净现金流量8019400000080194000000000累计净现金流量00000080194801948019480194装修费用39472设备费用10000室内设施13000户外泡汤17000用品用具7000电脑系统30001696660000000000169666169666169666169666营业率6080100100100时的营业收入127800127800127800127800100的营业指出68400684006840068400人力成本18600186001860018600净营业收入10320152404080040800净现金流量8005400179986152404080040800累计净现金流量4764073628179986164746123946831464、欧洲小镇酒店部分现金流量表酒店经营假设2005200620072008200920102011201220132014合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年经营预计房间数00000000010000100001000010000100001000010000每年平均入住率000000000045050055060065070075全年客房使用天数0000000001642500182500020075002190000237250025550002737500平均每天房费收入元00000000025000300003500045000500005000050000经营收入客房毛收入64787500000000041063547507026398550118625127750136875餐饮娱乐（200元/间/晚）30660000000000032850365004015043800474505110054750其他收入（100元）15330000000000016425182502007521900237252555027375经营开支客房（15）97181000000000615982131053914783177941916320531餐饮娱乐（35）10731000000000011498127751405315330166081788519163其他（5）766500000000082191310041095118612781369总的开支21215600000000018478219002559631208355883832541063未摊销的经营费用日常管理费（75）4859100000000030804106527073918897958110266管理费（5）259150000000001643219028113942474551105475营销费用（20）1295750000000008213109501405319710237252555027375固定资产维护（10）647880000000004106547570269855118631277513688公用设施（35）226760000000001437191624593449415244714791总的未摊销费用29154400000000018478246383161844348533815748861594固定支出保险费、财产税等（5）323940000000002053273835134928593163886844总的经营开支5360940000000003900949275607278048394900102200109500净经营收入5716810000000005132860225697618376894900102200109500