鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司制度汇编创新

管理制度修改记录修改控制登记表序号页码文件编号或文件名称修改单号修改方式修改状态修改人/日期备注1、6833工龄工资XY201501说明收费小区适用,甲方拨款项目不在补助范围。2015年4月3日前言为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司制度汇编，各部门、项目员工应根据本部门、本项目工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度，并严格加以实施。各职能部门、各项目应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。不尽之处，公司将适时予以补充。本规章制度从2015年4月1日起执行。第一章公司基本情况一、公司简介鄂尔多斯市欣苑物业管理有限责任公司成立于1999年7月，注册资金500万元人民币，是具有独立法人资格，本地最早具有物业管理二级资质的专业化物业管理公司。企业法定代表人是中国物业管理协会会员、现任内蒙古自治区物业管理协会副会长、鄂尔多斯市物业管理协会常务副会长、鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁员，鄂尔多斯市公共资源交易中心评标专家、第一批通过考试的国家注册物业管理师，2011年被中国物业管理协会授予“资深物业服务企业经理人”。公司成立至今赢得了广大业主及行业主管部门的好评和认可。公司现已成为我市规模最大、资质最高、信誉良好的专业化的物业管理公司之一。是自治区物业管理协会常务理事单位。先后被自治区建设厅和鄂尔多斯市房管局评为“全区物业管理先进企业”、“全市物业管理优秀单位”，2008年被东胜区政府评为创“四星”、“五星”级卫生城市先进集体，2009年两个小区被评为“优秀住宅小区”，2010年被自治区建设厅评为首批“全区文明优质服务企业”，2011年获得国家物业管理改革发展30周年“行业突出贡献奖”，2011年被东方地产集团评为“优秀合作单位”，2011年在我市创城创卫工作中被东胜区房管局评为“创优惠民先进企业”一等奖，2012年在自治区物业管理活动年中被自治区建设厅评为“优秀物业服务企业”，并成功导入ISO9001质量管理体系、14001环境管理体系、18001职业健康安全管理体系，有效的提高了管理服务水平。在我市各项事业迅猛发展的同时，欣苑物业公司将继续本着“以人为本、诚信经营、构建和谐”的原则为业主提供更加优质的物业服务，为我市物业行业的健康快速发展做出更大贡献。二、企业文化1公司远景做鄂尔多斯地区最受尊重的物业企业；2核心价值观以人为本，诚信经营；3企业宗旨服务周到，持续改进，服务业主，回报社会；4行为准则爱岗敬业,真诚奉献,团结互助,感恩善行5经营宗旨诚信欣苑，专业服务。6品牌理念抓服务，讲诚信，做口碑。7管理理念多沟通，少抱怨。多训练，重执行。8选人理念德才有先后，德为先。9质量理念优质的服务是优秀的人干出来的。10管理意识管理无小事，反复抓，抓反复。11工作安排原则可以越级检查，不可以越级安排。12工作汇报原则可以越级投诉，不可以越级汇报。13工作原则PDCA（计划实施检查行动）14目标制定原则可衡量、可达到、目标之间要相关、有时间限制、有挑战性。三、组织架构图物业部财务部综合部各项目部副总经理总经理第二章各岗位职责一、总经理岗位职责（一）负责公司全盘工作；（二）根据经营状况，通过分析预测，编制年度经营计划；（三）负责召集、主持公司管理委员会会议，研究处理公司各项工作和重大问题；（四）负责公司日常经营管理工作和经营活动；（五）负责项目主管以上人员的面试、录用和辞退工作；（六）负责企业涉及对外重大事情的沟通、协调。二、副总经理岗位职责（一）协助总经理工作，对公司所有日常工作负责，主要负责财务、收费、行政、人事、外事联络。（二）财务制定财务制度，负责财务管理，费用预算，报账和工资审核，租金的收取管理等；（三）收费制定收费制度，收费人员的培训，欠费清理；（四）行政负责指导、管理、监督公共事务工作，改善工作质量和服务态度，安排重大活动的组织和接待工作，安排节假日值班和活动，管理各类证件和资料申报，职工福利，后勤事务，外来文件的接收、审阅、转发、传达，办工资料的采买和管理，档案资料的收集管理等；（五）人事制定员工管理制度，员工的入职、辞职管理，请销假管理，职工档案资料管理，职工薪酬的提案等；（六）外事联络代表公司与外界有关部门和机构联络并保持良好合作关系。三、综合部岗位职责一综合部职责1责人事行政管理，规章制度的建设，产权管理，各种印章、证照、文件、合同、档案资料管理；2责协调上级行政主管部门，内部各部门、各项目部之间的关系；3负责组织召开各种会议，并做好会议记录；4负责员工考勤审核，汇总工作；5负责各种材料的申报、领用、及办公用品的管理工作；6负责所有财产的登记、核对、抽查工作；7负责资质年检申报、评优及年检材料整理工作；8负责人员的招聘，人员的调动及管理工作；9负责与政府、劳动、人事行业主管及相关部门的联络与协调；10负责公司员工劳保福利政策的制定与落实；11负责公司办公用品及工作服等后勤保障管理工作；12按时完成领导交办的其他各项工作。二综合部主管职责1在总经理的领导下，努力完成本部门的日常管理工作；2负责公司各项目ISO9001质量认证的具体组织工作；3负责公司各种活动的安排工作；4负责各类证书原件的管理工作；5负责公司档案、影像资料等的收集、管理、查阅、借阅工作，严格执行公司档案管理规定，认真细致的做好档案保管工作；6负责集公司印章管理及印章使用登记；7熟悉库房管理流程，了解相应入库、出库及盘点程序，负责出库管理、汇总工作；8负责各种办公用品、材料的保管、发放工作，并做好相关台帐登记工作；9负责公司人力资源的相关工作；10负责公司网站建设及后台维护管理；11配合其他部门进行招投标活动12完成领导交办的其他工作任务。四、财务部岗位职责一财务部岗位职责1严格建立和健全各项财务管理制度，遵守财经纪律，编制公司及各项目年度、季度财务计划；2负责公司、各项目部所有费用的收缴，向总经理报告财务状况；3负责公司资金的筹集、管理和控制，做好资金的收支和平衡调配工作，确保公司资金的合理运用；对应收帐按协议时间及时催收，确保资金回笼；4负责审核财务、成本、费用等各项指标；5负责公司（项目部）财务报表汇总、帐册、凭证、报告分析等各种资料的整理、立卷、归档工作，按月上报公司（公司）相关领导，提出合理的建议，为公司发展决策提供参考依据；6负责公司员工工资、奖金及福利的发放，以及各种税金的代缴、申报、缴纳工作；7完成上级交办的其它工作。二财务部部长岗位职责（副总经理兼）1掌握和贯彻国家财经法规和财经制度，选择适合企业的核算方法并组织实施，全面负责本部门各项工作，直接对集团财务情况负责；2编制本部门组织机构、制定本部门工作计划，组织本部门完成公司的财务工作，实施会计监督报告经营成果，做好财务分析，送总经理审阅；3拟定资金筹措和使用方案。有效地控制使用资金，做好资金预算，合理安排、调度资金；4审核公司下设各部门、项目的费用开支，合理安排各项费用支出；5指导和规范本部门员工队伍。考核调配下级工作，做出工作评价；6在公司决策层领导下，牵头做好部门、项目的全面预算及财务预算工作；7、协调与政府职能部门的关系，接待有关部门对公司财务工作的检查；8负责公司财务报表的审核，保证及时准确编制并定期向总经理上报财务分析报告；9检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转；10完成领导交办的其他任务；三主管会计岗位职责1帮助财务部长安排和落实本部门各项工作；2负责会计制证和帐物处理，编制各类报表并报送相关领导；3审核收费通知单，保证收费标准无碍，并做好催缴工作；4组织、指导本部门员工的培训；5抓好公司核算业务，监督公司、部门（项目）、个人对于现金的借、还款等财务制度的贯彻执行；6审核各项费用支出，执行财务预算，执行公司下达的各项指令；7接待有关部门对企业财务工作的检查；8检查银行、库存现金、资金账目，发现问题，监督改正调帐；9登记帐簿，妥善保管会计凭证，帐本、会计报表和其他财务档案资料；10审核企业纳税申报表，负责企业报税业务；11年（季）末所得税汇算调整及报表的报送；12为领导提供各项数据，编制和报送各种临时报表；13管理往来明细帐目，负责往来帐的清理，帐龄分析，应收账款14负责收据和发票等票据的开取和管理；15完成领导交办的其他任务。四出纳员岗位职责1根据审核后的会计凭证办理现金收、付的业务；2负责现金的管理登记和核对现金、银行、日记账，做到日清日结；3超限额库存现金及时存入银行，支票及时进账。同时保证日常报销需要的备用金的收取和支付；4及时向主管领导汇报库存现金情况，填制货币资金日报；5负责银行票据的管理和使用；6编制与资金相关的临时报表，随时掌握银行存款状况并上报相关领导；7核对银行对帐单；8装订和存放整理凭证；9负责物业管理费收取明细登记工作；10不得未经公司总经理批示，私自挪用公款；11完成领导交办的其他任务。五收费员岗位职责1在公司的领导下，认真做好本职工作，爱岗敬业，耐心、细致、微笑、服务2注意个人仪表形象和礼貌用语，保证收费室环境干净整洁3自觉遵守收费作息时间，按时到岗，工作期间不离岗、不会客、不闲聊4熟练掌握操作技能，收费项目及标准，收费人员言行必须与公司及项目管理处保持高度一致，对住户反映的问题要认真记录，及时反馈相关负责人并协助处理，对住户提出的有关收费问题能进行合理解答5按照公司财务部统一要求按规定领票、交票、不得擅自挪用所收费用，日清月结。账目要清楚，绝不允许出现多收、少收、错收等现象，相关均由收费人员负责6对于收不回的费用要以书面的形式说明原因，经项目经理认可上报公司总经理核实7由于各种原因给予的减免都算收费任务，但没有提成，所有的减免必须有书面申请和证明，由项目主管、项目经理、公司分管副总签字后报公司总经理签字存档，否则都由收费员负责。8协助项目的日常管理上班时间即上午830分上班，下午230分上班，节假日由所在的项目自行调整。五、物业部岗位职责一物业部职责1协助各专业部门制定工作制度、服务标准；2配合各部门、各管理处（项目部）对各岗位员工进行培训；3负责对项目部各岗位员工按服务标准进行指导、检查、考核、统计、分析，提出改进措施；4负责受理业主的投诉；5负责定期对业主的回访，了解客户对公司各项服务的意见及建议，对管理处的服务质量、工程遗留问题进行回访登记，从而得出业主的满意度，对存在的问题，督促相关部门尽快改进和处理；6做好各项目日常监督、检查、考核工作；7完成领导交办的其他工作。二物业部长职责1协助总经理工作，制定公司规章制度，创建和完善质量管理体系，创建企业文化，提出改革创新措施；2负责组织质量管理，服务标准等管理制度的拟定、检查、监督、控制及执行；3按年、季、月对公司整体服务质量、规章流程的运作情况具体分析，拟定预测报告，并上报总经理；4对各项目进行日常工作检查、指导和考核；5负责公司对外信息的宣传和涉及公司业务信息的收集；6新项目承揽方案的制定，对接和前期启动运作，负责投标事宜，对到期物业服务合同的谈判和签订；7制定公司的培训计划，并组织实施；8对项目汇报的问题分类整理，集中提交公司管理委员会及处理，并跟踪处理结果；9完成总经理交办的其它事宜。三项目经理职责1在公司经理的领导下，负责所管项目的管理服务工作；2根据公司的近期、远期目标与统一部署，负责建立客户服务体系，制定、修改、完善各项管理制度与工作流程，并组织实施；3负责监督、督促辖区各项工作的执行情况，充分发挥各主管（各岗位）的职能，协调好内外关系（甲方单位、业主委员会、行政主管部门、社区、派出所等），确保为业主提供高质量的服务；4负责对业户提出的特约服务按流程实施，并使业户满意；5负责社区文化的策划、组织（实施），营造良好的文化氛围；6负责监督、督促各项费用的收缴工作；7根据项目主管提供的业户意向和需求，及时将信息提供给公司总经理，并配合制定应对方案；8定期将各项目部收集的信息进行数据统计处理，进行分析，形成报告上报公司总经理；急、特、重大情况信息及时向公司汇报；9完成公司领导交办的其他工作。四项目主管职责1在项目经理的领导下，负责本项目的日常管理服务工作；2制定本项目的管理制度，工作流程、服务标准及考核办法，报公司批准后，严格按制度办法执行；3负责辖区日常事务的领导与协调，充分发挥各岗位的职能，协调处理好内外关系（甲方单位、业主委员会、行政主管部门、社区、派出所等），确保为业户提供高质量的服务；4负责各岗位人员的培训、监督、指导、检查、考核工作；5负责对业户提出的特约服务按流程实施、并使业户满意；6负责监督、指导、督促各项费用的收缴工作，并及时交回公司财务部门；7负责辖区业主维修、投诉的回访工作；8积极与街道办事处协调、配合、搞好社区文化活动，营造良好的文化氛围；9经常组织回访业户，征求业户意见，掌握业户的意见和需求，及时将信息提供给相关领导，并配合制定应对方案；10每月做好各岗位培训工作；11完成上级领导交办的其他任务。（五）管理员岗位职责1熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2掌握收费动态，及时协助收费人员催交各项应收费用；3负责给辖区服务人员分配工作任务，并巡视、监督物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；4对于业主投诉、求助信息与咨询及时给予解答，并做好相关记录5对于不能当场解答的问题，应做好记录并及时移交执行6负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务7负责对外包服务过程进行监督管理8负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉9、负责对物业服务相关资料的整理，并对需要存档的资料及时归档10完成领导交办的其他任务。六客服员岗位职责1积极参加业务学习，自觉遵守相关法律、法规和管理处的各项规章制度2熟悉管理区域楼宇的结构、排列、楼座、单元数、户数、管线的走向、各种设备的操作方法及开关位置3坚守岗位，按时上下班，着装整齐，佩带工牌4每日对管理区域进行巡视检查，维护公共设施和楼宇的安全、完善、美观，做好巡视记录5熟悉管理区域内房屋结构，定期巡查楼宇外观、安全、公用设施的完善程度，定期提供房屋维修、保养方案6汇总巡检过程中发现的问题，及时填写维修单上报开发商工程部或联系施工单位及厂家进行维修7对进出管理区域的人员加强管理8负责巡视检查消防设施、环境卫生、绿化及车辆停放的工作9及时、热情、周到的为业户提供一流服务，树立公司良好形象10配合领导做好各项管理工作，积极主动出主意，想办法，提高管理区域整体档次11要积极参与项目的管理工作，为公司的发展提出具有建设性的建议12做好各类投诉、报修的回访工作；13认真完成领导交办的其他工作。七会议服务岗位职责1格遵守劳动纪律、保密纪律和公司各项规章制度；2班时必须注意自身素养及仪容仪表、礼貌礼节及文明礼貌用语的使用；3悉参加会议的总人数、会议时间、会议地点或根据参加会议人数而给予安排会议地点、单位名称、主办会议联系人、会议性质、以及其他特殊服务要求，认真细致做好会议服务的相关准备工作；4据会议派工单按要求提前布置会场音响、桌椅、座牌、LED显示、提示牌、花卉等；5议前半小时，把会议室的门打开并按要求将会议用品、茶具、文具及相关物品摆放到位；6议前十分钟服务员位于门口处担任引导和迎宾工作，并主动向客人问好，无任何特殊情况，切忌中途离开会场，如有特殊情况时可向其他同事调班或代岗；7据实际情况调整斟水时间，服务过程中不能发出声响，动作要轻盈、迅速，要做到说话轻、操作轻、走路轻；8会议过程中要保持面带微笑操作自如的服务，斟水服务完毕后用标准站姿于门外15米2米的位置随时为进出的开会人员开关门；9格按照工作细则及清洁标准做好会议室的清洁、保洁工作，会议服务结束后切记关闭电源、空调、音响等电气设备，并关好窗户锁好门；10所有会议用品及公用物品，妥善保管并能够正确合理使用；11每天的开水供应及各项会议服务准备工作。（八）小区保洁员岗位职责1熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4保洁工作范围1楼内楼梯、扶手、踢脚线、窗台、电表箱、广告栏、玻璃等的清洁工作2楼外院内建筑物（凉亭、座椅等）、绿化带、院落及道路等的清洁工作5对负责区不卫生、不文明、乱贴广告，发放传单等行为要予以制止，一经发现要及时处理6对下雪、下雨产生的积雪、积雨及时清理干净（主要道路1天内清理完毕），中雪、大雪以上3天内将硬化地面清理干净7保洁员一般不得有两人同时请假，请假者需与管理人员请假并履行请假手续，请假结束后，需与管理人员销假8完成领导交办的其他任务。（九）公寓室内保洁员岗位职责1熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4协助楼层领班及公寓管理人员做好相关数据的统计，保证数据的真实性和时效性；5负责房间内的卫生清洁工作，按要求进行作业，并确保房间内的物品摆放有序、干净整洁；6建立房间清洁日志，每日对房间内的清洁情况及设施设备、备品做好检查记录。对损坏的物品向领班或主管汇报，及时处理，并做好相关记录；7对于空置的房间，服务员应做到每三日保洁一次，确保职工随时方便入住。8认真听取住宿人员的意见和建议，满足住宿人员提出的合理要求，并将住宿人员提出意见或建议及时地反馈给领班或主管。9爱护并正确使用公物、工具、设备，节约用水、用品及原料。发现设备损坏、丢失、断电、断水等不能正常工作的情况，应及时报告，不得延误；10掌握所负责房间情况，对住宿人员的一切遗留物品要及时如数上缴，不得私自处理，并做好相关记录；11向入住住宿人员介绍公寓的主要服务设施和入住的各项注意事项，办理住宿人员委托事项，配合领班做好住宿人员入住、换房、退房时的检查工作；12做好服务室所有文件资料的填写与核对，做好日报、月报信息按时交给领班、主管、经理审核，做好信息更换准确无误；13为保证住宿人员正常休息，走廊、楼梯、门厅等公共区域严禁闲杂人员坐卧停留和大声喧哗，服务员有责任对此行为进行制止；14对大功率电器有责任进行告知和劝说住宿人员，同时向主管进行汇报；15完成上级领导交办的其它工作。（十）公寓室外保洁员岗位职责1熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4做好所负责楼层公共卫生清洁工作，并保持地面、窗户、墙壁、楼道、灯具、指示牌、电源开关、扶手、装饰物、电梯等公共部位的环境整齐、洁净；5护并正确使用公物、工具、设备，节约用水、用品及原料。发现设备损坏、丢失、断电、断水等不能正常工作的情况，应及时报告，不得延误；6公区卫生要做到制度化、标准化、每天有计划的完成各项清洁工作；7严格填写大厅保洁清扫签到表，每项清扫情况及设备设施状况及时登记记录；8服务员按规定做好巡查，及时发现解决可能出现的各类问题；9为保证员工正常休息，走廊、楼梯、门厅等公共区域严禁闲杂人员坐卧停留和大声喧哗，服务员有责任对此行为进行制止；10爱惜财产、厉行节约、努力学习业务知识，不断提高服务水平，不得与上级领导发生冲突，及时按质量完成上级交办的其它各项任务。（十一）办公楼保洁员岗位职责1熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3坚守岗位，按时上下班，做到服装整齐、干净；4服从管理人员的工作安排，认真完成好工作任务；5遵守公司制定的各项规章制度；6卫生保洁时，未经许可，不得擅自进入业主办公室内，不得向业主索取小费；7按时按要求保质保量做好保洁工作；8负责办公楼公共区域的保洁工作；9负责办公楼各楼层卫生间的日常保洁工作；10负责对公共区域、卫生间等场所的卫生消杀工作；11负责各楼层办公垃圾、卫生间垃圾的收集清运工作；12负责办公楼公共区域内照明装置、消防设施等处的保洁工作；13认真做好办公楼公共区域的循环保洁工作；15认真按卫生保洁标准要求及区域划分进行工作；16公司领导交办的其他任务。（十二）绿化员岗位职责1熟悉本岗位工作标准、范围、程序，严格遵守公司制定的规章制度；2服从管理、听从指挥，对管理人员安排的工作任务必须按时完成；3绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；4对住户说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；5正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管和使用绿化工具设施、农药、化肥及其他用品；6花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；7对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达90以上；8熟悉物业辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积，合理布局、种植花草、树木；9对工作过程中发现的物业辖区的异常情况及时向保安或管理员汇报。10完成相关领导交办的其他任务。（十三）秩序维护班长职责主持全班工作，坚决执行公司及管理处的各项工作指令，认真完成各项工作任务。1负责主持召开班务会，及时传达上级指示和与关会议精神，研究提出贯彻意见，并具体组织落实。2整理着装，列队集合，提出工作要求，提前15分钟带队前往各岗位，做好交接班。3负责本班人员的考勤，如实记载本班执勤中遇到和处理过的问题，重大问题要及时向主管领导请示报告。4负责协调全班与其他班组之间的工作关系和本班人员之间的关系，搞好团结。5经常检查各岗位工作情况，每班巡查各岗位二次，零点之后的夜间查岗每班不少于两次，同时负责临时顶班替岗，6严格执行班员的请销假制度。7对各岗位的值班，值勤情况进行认真检查，做好记录。8熟悉秩序维护队各岗位工作职责、任务、工作要求、考核标准。掌握区域内的秩序维护工作规律及特点，加强重点岗位的安全防范9监督各岗位形象、礼节礼貌、服务意识以及语音规范的执行情况。10对因管理不力而造成本班在执勤中发生的重大失误，或本班人员出现违法违纪的情况负责11正确处理突发性事件，全面做好安全防范工作12负责抓好全班的训练工作。负责对全班人员的岗位培训和体能技能训练及相关记录的整理13负责处理本班执勤过程中遇到的一般性问题14带领全班积极主动地完成各项工作任务。（十四）秩序维护员职责1自觉遵守国家的法律法规和公司制定的规章制度2上岗必须穿着统一制服，佩戴规定装备和工作牌，未经接替决不可离岗3熟悉所在岗位任务和工作程序，值班过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物。预防案件、事故的发生办事做到万无一失4当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域，发现可疑现象要及时盘问和调查，预防治安案件的发生5上岗时要认真检查设备设施，认真做好四防（防水，防盗，防破坏，防自然灾害）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情并及时报告主管领导6爱护设施设备，公共财物，对管辖区域内的一切设施、财物不得随便移动或乱用，熟悉管辖区域消防系统及消防器材的安装设置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理7熟悉灭火器材的位置及使用方法与实用范围，熟悉电源总闸总水闸的位置，以便应急使用8提高业务素质，及时正确的分辨管辖区域有证车辆，无证车辆外来车辆并正确引导和指挥9认真检查出入车辆，指挥车辆按规定路线行驶并停放在指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通10严格控制出租车拉客车辆，禁止推销人员、小商贩、张贴广告人员、乞讨、拾垃圾等闲杂人员进入辖区或占用车位摆摊，避免交通堵塞现象发生。对车辆按规定标准执行11合理调度临时车辆停放，保持管辖区域通道的畅通12坚持二十四小时巡逻制度，对可疑人员进行证件检查，必要时检查其携带物品13对于进入辖区的大件物品，要检查单位证明，并对个人证件进行登记14维护门前秩序，制止流动商贩，废品收购者在周边滋扰活动15制止在辖区内的打架、斗殴事件16检查处理在管辖区域内大声喧哗等扰乱物业秩序的行为17业主的投诉或救援，当值人员必须接受，应立即处理并报告主管，对投诉或救援的内容应做好记录18不许与闲杂人员等包括当值人员在岗上攀谈19交接岗时必须将岗位内的情况详细交代清楚，对违反管理辖区内的规定行为进行制止、监督，按规定实施处罚20执行上级临时指派的各项工作21各项目部按照早上、中午、下午三个时间段结合实际情况制定离岗时间，把制定的离岗时间表上报公司物业部（各项目部按季度把制定的立岗时间上报公司物业部）。（十五）门岗岗位职责1对进入管理区域的访客、外来人员、外来车辆要按规定询问和登记2检查和登记出入辖区的机动车辆，凡装有易燃、易爆、剧毒品或污染性等物品车辆不准进入辖区3对维修、送餐、送货、快递人员要做好询问、登记，留意来访人员的动态，及时登记离开时间4禁止散发小广告、摆卖摊点、乞讨、拾垃圾及推销商品的闲杂人员进入管理区域V5对进出的装修人员、施工单位人员要做好登记6对搬进、搬出的物品要按规定验证并向业主收取放行条7熟悉管理区域内各业主、住户人员情况8值班记录和各种登记要按规定填写，对业主、住户存放的物品要交接清楚9按规定时间执行立岗10严禁与闲杂人员闲聊、嬉笑打闹11回答业主、领导、同事及访客的询问时要周到、敏捷12、执行立岗，对经过的领导和领导驾驶的车辆要敬礼13、保持门岗的工作环境整洁干净14不做与工作无关的事情。（十六）巡逻岗岗位职责1巡逻队员要按规定执行仪容仪表、礼仪礼节、规范用语V2不间断对执勤区进行巡查（结合小区实际情况制定巡逻时间），留意可疑人物及事件，并记录值班时间内发生的事情，巡逻中切勿遗漏死角，做好安全防范工作3熟悉巡逻区域区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品有移动等可疑情况，应立即查明报告4检查电线线路和水管管道有无损坏，发现漏水（电）时，在确保自身安全的情况下应采取措施并及时上报5巡逻中闻到异味，听到可疑声响，须立即查明情况并报告。6注意观察来往人员的情况及其携带的物品，发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并报告7对搬进、搬出物业范围内的物品进行盘问并检查，做好物品的登记8检查停车场机动车辆、非机动车辆的停放情况，对没有停放到位的机动车和非机动车，提醒车主停放到位，对机动车门窗没有安全关闭的，要提醒车主及时关闭9发现散发小广告、摆卖摊点、乞讨、拾垃圾及推销商品的闲杂人员，要进行盘查并驱逐10发现有践踏花草、破坏花木时应立即制止11巡查楼层时，按照有天台至地下室的秩序仔细巡查，将存在的问题及巡查内容在“巡检记录表”记录及签字12发现业主门敞开或门锁被撬，应在门口呼叫住户，提醒住户关好防盗门，做好防范工作，若呼叫无人应答，应守住门口的同时报告班长，不得擅自进入室内。发现室内有水溢出门外，应按门铃、敲门，向住户弄清情况协助处理，若无人应答，应马上报告班长。发现有可疑人员在楼道、后楼徘徊，应上前询问，若对方语无伦次、神色慌张，应做好各种防范准备，防止其逃跑和情急伤人，同时报告班长，将其带至管理处做进一步的询问。发现业主门口有张贴的小广告或业主投诉有人上门推销时，应立即通知监控中心和班长，协助找到发小广告的人或推销员，将其请出小区13巡查楼层时，耳朵要多听有无异常响动。当听到业主室内有淌水声、不断的打闹声或哭叫、呼救声等不正常的响动时，应敲门询问，若情况紧急或无人开门应答，应马上报告班长和管理处。巡查楼层时，当闻到有焦糊味、煤气味或其他异常气味时，应立即寻找气味的发源地，弄清原因，情况紧急时应报告班长14在乘坐电梯或巡楼过程中遇到业主，应主动让路并热情打招呼15遇到不能处理的问题时，应报告班长，并做好“巡检记录表”，不得擅作主张16遇到业主、住户要求协助的，应热情接待，在工作权限内给与帮助；业主的要求超出职责范围时，应婉言拒绝或指引给相关人员处理。对业主的投诉和反映的问题要进行记录并处理17在奔赴事发现场的途中，需要业主让道时，应先对业主说“对不起，先生（女士）请问能否让一下”然后超越。应回头向业主以示感谢。遇有两位业主通行时切忌从业主中间穿过18做好装修巡查工作，并做好“巡检记录表”登记签字。定时（每班一次）巡查巡逻区域的装修住户是否按规定进行施工，若发现有未按有关规定施工，存在安全隐患的，要及时纠正，签发“安全隐患整改通知单”；对制止无效的，应及时报告管理处，按有关规定处理19巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施、消防通道是否完好无损，若有损坏或异常情况要做好记录，情况严重的要马上报告班长、管理处，及时妥善处理并做好记录20检查天面、楼宇外围、楼层门窗等是否完好（楼层门窗没有关闭的应及时提醒业主关闭）21协助各岗位处理一般性问题、突发性事件，负责处置火警、匪警22定期检查消防设施、器材，确保完好有效23加强对重点易燃区域的巡查力度，制止吸烟和动用明火等违规行为24对可疑人员进行跟踪、盘查、掌握证据，制止在辖区内的打架斗殴事件。对现行的违法分子可当场抓获，移交公安部门25热情、认真、耐心的回答访客的咨询，必要时为其向导26认真做好巡查记录27完成领导交办的其它任务。（十七）内保班员岗位职责（写字楼、商场、公寓、酒店等）1负责按照规定时间临时开关大厅及所有通道出入口，准时开关用电设施设备2管辖区域下班后负责监督门窗的关闭情况，确定管理区域内无人后关闭一切用电设施、设备，防止火灾事故的发生3夜间要不间断巡查管辖区域各个角落（结合工作场所实际情况制定巡逻时间），检查所有设施设备水阀等是否处于关闭状态，检查所有门窗是否关严、锁好和有无不安全因素，及时发现及时消除。4密切注意对讲机的呼叫情况是否正常，与其他秩序维护员保持联系，防止各种治安、消防等事故的发生5对重点区域加大巡查力度，全力排除各种安全隐患的发生6保持良好形象和精神状态，注意仪容仪表、礼节礼貌7做好夜间的安全防范工作，确保管辖区域内的财产安全8负责辖区钥匙的管理9按时完成领导交办的各项任务。（十八）公寓秩序维护员职责1负责维持大厅秩序，保证大厅出入口畅通2密切注视大厅出入人员，对衣装不整者和闲杂人员进行劝离3不间断的对执勤区进行巡查（结合公寓实际情况制定巡逻时间），做好安全防范工作4巡视执勤区内外各个角落有无不安全因素，及时地发现并处理火险隐患及盗窃等其他治安事件5经常提醒业主外出时锁好门窗，关闭水阀，关掉一切用电设施设备，确保安全6定期检查消防设施、器材，确保完好有效7负责查验大件物品的放行手续8对执勤区内的地形、地貌、结构、层数、房间号、公用设施、机电设备等情况要了如指掌，做好安全防范工作9掌握各房间内住宿人员的相关情况（人数、身份信息等），不经管理处批准，禁止外来人员留宿10各项目部按季度规定立岗时间，并把执行立岗时间上报物业部11及时完成领导交代的其他任务。（十九）监控室（防盗、消防）岗位职责1负责监控室电视屏幕防盗的监视和消防报警工作，发现可疑人员或安全隐患的通知工作2负责设施、设备故障的报修工作，不得擅自拆装修理3发现异常情况和可疑人员及时通知相应保安员到现场查看，不得擅自离岗4负责监控录象带的保存管理工作。并对发生案件的图像资料做好长期存档管理5发现火警立即报告相应保安并按程序报警6负责监控室内的卫生清扫工作7负责监控消防系统的操作，密切关注报警情况，一旦发现任何可疑情况，及时通知相关部门和人员，并做好相关记录8认真完成上级领导交办的其它任务。（二十）车辆管理岗岗位职责1负责指挥引导进出车辆，安排进入的车辆停放在指定位置2负责车场车辆及车场设施、设备的检查，做好车况记录，对损伤车辆要请司机签名确认3负责车场消防器材的检查，保持通道的畅通4负责车场的安全管理，维持车场秩序5负责进入停车场车辆停放费用的收取工作6不得让闲杂人员在停车场停留，以避免交通事故发生7做好当值期间的各项检查记录工作8按时完成上级领导交办的其它任务。（二十一）车库岗岗位职责1认真观察停放车辆的外观，对漏油，漏水、车门（窗）未关闭等情况；要通知业主2对违规停放的车辆，要通知车主将车辆停放到车位3要监管电动车，自行车车主将车停放在指定车位4检查有无车主损坏车辆设施，违规使用消防水源等情况5禁止闲杂人员进入车场。（二十二）义务消防员岗位职责1组织和培训消防知识并能够熟练掌握消防器材的正确使用方法和规范操作技术；2在有关部门的指导下，熟练掌握救生的基本方法。在发生火灾、液化气泄漏、火灾等情况下，能及时赶到现场，疏散和组织住户到达安全地点；3熟悉住宅区消防器材和设备的分布情况，当有事故发生时，能迅速地找到和利用附近的消防器材进行抢救工作；4对辖区内的消防器材设备定期检查及时维修，并做好消防检查记录表的填写工作。保证设备处于完好状况，检查防火通道，时刻保质畅通，及时纠正消毒违章和消除火险隐患；5积极做好宣传教育和防范工作，向业主普及消防知识和基本的救生、抢险措施以及自救、逃生的方法；6在发生火灾、液化气泄漏、暴风雨等情况时，立即通知有关消防单位，并协助调查事故原因，接受消防人员的指挥，全力开展救护工作。（二十三）工程维修中心岗位职责1爱岗敬业、听从安排，认真、及时完成各级领导下达的各项维修任务2持证上岗，严格遵守公司各项规章制度，严禁违章作业，杜绝安全事故的发生3努力钻研学习专业技术，熟练掌握维修技能，懂得各类设备的原理及实际操作与维修4认真执行公司制定的维修保养计划，按时按质量对所管辖设备进行检查、保养、检修，做好防范工作，确保安全运行，并做好检修记录5坚守岗位，有事请假须提前一天报告领导，平时做好巡视上下水、暖、电及其他设备设施的运行情况，发现问题及时处理，并向项目主管汇报。准确抄录水电表数据并填好报表6入户维修态度热情、服务周到，注重自身礼仪，不得侮辱和损害业主利益，不得与业主争吵，不得以不交物业费为由拒绝维修服务。要穿工作服，佩戴工作证，穿鞋套、带绝缘手套等安全保护设施，尊重住户的要求，遵守安全生产条例和操作规程7有偿维修服务严格按照公司制定的收费标准收取人工服务费，本着就低不就高的原则。每日将当天提供的维修情况向主管汇报登记，配合做好回访工作。非有偿服务项目内容不要求进行作业，协助联系相关专业人员进行维修，否则视为个人行为，产生相关责任和费用均与公司无关8急修不过夜，小修小补应立即完成。同时次日向项目主管汇报前日维修情况，由项目主管或客服进行回访9发现事故时，应保持冷静的头脑，按照操作规程及时排除故障，并向公司维修中心领导及时汇报，并做好记录10按规定搞好配电室、加压泵房等设备间及其设备设施的卫生工作11统一听从工程管理中心主任的调配；12完成领导交办的其他工作任务。（二十四）电梯维修工岗位职责1持证上岗，热爱本职工作，对工作认真负责，一丝不苟，对技术刻苦钻研、精益求精，树立一心服务的思想；2负责电梯的正常运行和维修保养工作。电梯维修应在30分钟内赶到现场，人员被困应于15分钟内进行营救；3负责电梯及附属设备的维修保养和故障检修工作，保证电梯的正常运行4负责各电梯照明及内外呼叫指示的巡查和维修工作5负责各梯轿厢、井道及井道底、各梯整流、电抗器、控制柜的清洁工作6定期进行检查、测试，发现问题及时处理，做到“防患于未然”7及时处理电梯运行中发生的故障，以确保电梯的正常运行8配合完成电梯的年检工作9坚守岗位，随时待命，严格遵守劳动纪律。第三章行政管理制度一、会议制度（一）每次召开公司的经营调度会、总经理办公会议、民主生活会及公司内部的各种沟通协调等会议时，所有与会人员应准时参加，并且提前3分钟进入会场，不得迟到、早退。公司内部召开的会议，与会人员要签到，办公室做好会议纪录工作（二）每月20日召开公司例会，各项目要求每天上班前十分钟、下十分钟召开早、晚会，分别布置和总结当日工作情况（三）在会议开始之前，所有与会者应关闭手机或将手机调至静音，自觉维护会场秩序（四）在开会过程中，应保持会场安静，不准吃零食，不准随便进出和走动影响会议秩序及进程（五）与会人员必须认真作好会议记录并踊跃发言。二、考勤管理制度（一）考勤工作由各项目负责，每月月初携工资表报送至综合部；（二）各部门工作人员每天上、下班必须到综合部在考勤簿上签到、签退，不得代签（有条件的项目需要同时打卡）（三）严禁代替他人签到、签退，如有发现，扣罚代签人与被签人各30元（四）所有工作人员必须按时签到、签退，无故不签到、签退者，按迟到论处；一日内无签到签退者按旷工论处；如有特殊情况（包括因公），须提前向项目考勤管理员说明原因并做好记录（五）员工外出（包括因公）离开办公场所，应经本部门负责人批准，否则按脱岗处理。同时离开时应填写外出办事审批单，经部门、项目负责人签字确认后方可离开（六）上班时间未按时到岗者，按迟到论处；超过30分钟以上者，按旷工半天论处。未向部门、项目领导请假、在提前30分钟无故以内下班者，按早退论处；超过30分钟者，按旷工半天论处。普通员工每迟到一次罚款10元，主管及部门经理每迟到一次罚款30元（七）出勤情况每月通报1次，罚款在当月工资中扣除（八）1个月内迟到、早退累计达3次者，扣发1天的工资；累计达3次以上5次以下者，扣发2天的工资；累计达5次以上10次以下者，扣发当月3天的工资；累计达10次以上者，扣发当月5天的工资（九）旷工半天者，扣发当天的工资；当月累计旷工1天者，扣发3天的工资；每月累计旷工7天者，扣发本月工资；每年累计旷工10天者，予以辞退（十）员工的考勤情况，由各部门负责人进行监督、检查，部门负责人对本部门的考勤要秉公办事，认真负责。如有弄虚作假、包庇袒护迟到、早退、旷工员工的，一经查实，按处罚员工当天工资的双倍予以处罚三、请销假管理制度（一）凡因公出差者必须填写公务派出单，各部门如需公出由部门负责人提出申请总经理签字交综合部记录后方可出差。未填派出单出差者，一律按旷工论处；特殊情况来不及填写派出单者，必须电话说明情况，回来及时补办手续（二）出差人员应在出差回来后及时到本项目及综合部报到，核销出差日期，无故不按时报到视为旷工。公务派出单一式两份，一份交综合部，另一份作为费用报销的凭证，经综合部核实实际出差天数后方可到财务部报支差旅费（三）员工请假时必须填写请假条并经部门领导签字后方可请假，未请假无故不上班者，一律按旷工论处。请假条一式两份，一份综合部留存，一份本人持有，假满及时到综合部销假（四）严格请、销假制度。普通员工请假必须填写请假申请单，否则请假无效。请假时间在1天内（包括1天）由部门主管或项目主管审批；3天内由项目经理审批；超过3天者，由公司总经理审批，并交公司综合部备案；经理以上请假直接报公司总经理审批（五）员工按国家法律规定享受探亲假、婚假、产育假时，必须报总经理批准，未经批准者按旷工处理（六）请假期限及待遇1事假（1）因确实有事需本人亲自办理而无法到岗者，须事先请假。遇到事情紧急等特殊情况可用电话方式请假，但到岗后需及时补齐请假手续。假期完无法到岗且没有提前续假者，以旷工处理，事假不发工资。（2）一般情况下事假每月最长不得超过5天，单季度累计不得超过10天。否则以自动辞职处理，同时停付各项保险，并且全额承担请假期间公司为其支付的一切费用（3）公司鼓励员工自学成才，岗位成才，在经公司领导批准后，凡在工作期间请假参加各种学习、考试、面授，请假7天内不扣薪。2病假（1）工伤鉴定确为工伤者，按国家相关法律、法规执行。（2）职工因患病或非工伤需停止工作就医者，需出具县（区）级以上人民医院的病情诊断书，确定病假期限，并办理请假手续。康复后服从公司重新安排工作，不服从视为自动离职。超出3个月仍无法正常工作者，视为自动离职，病假不发工资。3产假（1）女职工产假期为98天，产假期内发基本工资的80薪资（2）员工配偶生育可请带薪假7天（3）产假期满后，因个人情况无法到岗或公司安排其他岗位而本人不服从调配者，停发工资、停付各项保险。一个月后仍然不到岗者，按自动离职处理。4婚假（1）员工结婚，婚假为3天，地点不在东胜的另根据路途的远近给予3至5天的行程假，不扣薪（2）员工子女结婚可请带薪假3天（3）超出规定假期者，按事假执行。5丧假（1）直系亲属亡故时，丧假3天，地点不在东胜区的另根据路途的远近给予3至5天的行程假，不扣薪（2）超出规定假期者，按事假执行。（七）带薪休假制度员工工龄满一年，每年可获得带薪假一次，假期为三天，以后工龄每满两年休假增加一天（即三年的工龄休假4天，5年工龄休假5天，以此类推），可以累积使用，不能提前支用，最多休一个星期，当年不休不予累积。员工根据工作安排提出带薪休假申请，经相关领导批准同意后休息。另全年事假累计超过15天、病假超过1个月的，不享受年休假制度。（八）参加公司组织的会议、培训、学习、考试或其他团队活动，如有事请假的，必须提前向组织者或带队者请假。在规定时间内未到或早退的，按照本制度考勤管理相关规定处理；未经批准擅自不参加的，视为旷工，按照本制度考勤管理第（九）条规定处理。（九）所有请假人员须以假条形式请假，由于情况特殊未能上交假条者，回公司后必须及时补写假条，否则按照旷工论处。公务出差派出单欣苑物业管理有限责任公司请假申请单姓名出差时间年月日出差事由目的地外出联系电话计划出差天数批准天数实际天数所属部门部门领导主管领导备注一联综合管理部留存姓名部门职务申请日期请假类别病假事假年假调休婚/产/丧假工伤假公差其他请假/调休/公差日期年月日至年月日，共天请假事由项目主管意见项目经理意见总经理意见四、差旅费补偿办法（一）差旅费定义差旅费是指欣苑物业公司员工离开鄂尔多斯东胜区开展业务活动所必需的费用，其开支范围包括城市之间交通费、住宿费、伙食补助等，实行凭据报销与定额包干相结合的办法。（二）出差人员的住宿标准及费用报销规定1人员出差按职务级别设定住宿标准2特大城市指北京、上海、广州、深圳等城市3出差人员实行凭据报销的办法，按出差的实际住宿天数计算报销。实际住宿费超过规定限额标准部分，个人自负4公司出差人员参加会议、培训、学习的，组织方统一安排食宿的给予实报实销5出差随行人员食宿费，按出差者的标准报销。（三）出差人员交通工具及费用规定项目经理以下级员工搭乘公共交通长途出行，交通工具限长途客出差地报销方式普通员工项目经理及主管项目经理以上级特大城市包干金额250280300省会城市包干金额200250280其他地区包干金额180220250车、列车软座和火车硬卧；项目经理以上级，可选择飞机作为交通工具，其他人员因公需要乘飞机者，报公司总经理审批，均凭票报销。航空旅客人身意外伤害保险费（限每人每次一份），可另行按实报销；（四）伙食补助费规定及标准1工作人员出差的伙食补助费，以住宿票据为凭，按自然天数计算。出差当天回来的，可凭车票（如确无票据需经单位领导批准）报销当天的伙食补助费。2伙食补助标准单位元/日出差地普通员工项目经理及主管项目经理以上级特大城市90100120省会城市8590115其他地区80801103差旅费汇总单位元/日报销人出差区域住宿费餐饮费合计包干费用其他地区18080260省会城市20085285普通员工特大城市25090340其他地区22080300项目经理及主管省会城市25090340特大城市280100380其他地区250110360省会城市280115395项目经理以上级特大城市300120420（五）市外（周边）交通费补贴办法市外交通费是指因公务在东胜市区以外所发生的交通费，自驾车按每公里1元给予报销，公司车辆按实际行驶里程及公里油耗量报销，产生其他的费用实报实销（过路费等），乘坐汽车、出租车凭票报销。公务交通工具应首选公共汽车或客车，特殊情况可乘坐出租车，但须