柳城木桐村新区建设工程项目申请报告

目录第一章项目概况211项目名称212承办单位213建设地点214建设规模及主要建设内容215总投资及资金筹措316预期经济社会效益3第二章项目提出的背景4第三章项目建设的必要性631统筹城乡发展、实现共同富裕、构建和谐社会的必然要求632项目建设有利于土地资源的整合利用，改善农民生活环境633项目建设有利于促进农业生产规模化，提高农民收入734项目建设有利于带动农业观光旅游业发展，促进当地经济增长8第四章项目调研及建设规模941柳城县木桐村现状942项目建设规模的确定10第五章项目建设初步方案1151项目建设原则1152规划目标1253新村总体布局规划1254建设方案13541总平面布置概述13542建筑工程14543道路场地硬化工程15544给水工程15545排水工程16546供电工程17547景观绿地18548环卫设施19第六章项目发展模式及实施计划2061发展模式2062工程实施计划20第七章投资估算及资金筹措2171投资估算21711项目建设概况21712投资估算依据21713投资估算总额2172资金筹措22第八章经济社会效益2281经济效益测算2282社会效果分析23第九章结论24第一章项目概况11项目名称柳城县木桐新村建设工程12承办单位本项目由柳城县木桐村村委和柳州市方乙房地产咨询有限公司合作筹建。13建设地点柳城县木桐村。14建设规模及主要建设内容本项目建设规划净用地面积为23277292平方米（约合34916亩），总建筑面积157428平方米，主要建设内容包括（1）34层别墅型住宅216栋（405户），面积共122580平方米；（2）61层住宅6栋（144户），面积共10060平方米；（3）11层住宅1栋（132户），面积共14355平方米（4）休闲会所1栋，建筑面积1865平方米；（5）配套商业建筑面积8568平方米；（6）新村配套的给排水、供电电讯、场地道路及景观绿化等基础设施工程。项目建成后，整个小区居住人口规模可达2700人，总户数681户。15总投资及资金筹措项目建设总投资约2728934万元，其中建筑安装工程费用2159675万元，工程建设其他费用414791万元，基本预备费154468万元。项目建设资金拟全部为承办单位自筹解决。16预期经济社会效益（1）项目建设可实现房地产开发销售收入约26亿元，与开发总投资273亿元相比略有亏损，可通过后期经营收益取得投资平衡。（2）项目实施可使木桐村农民收入在农产品生产效率提高、就业工资性收入、“三产”经营股份分红等三个方面获得显著增加，年人均纯收入从目前的2800元提高到40004500元左右。（3）项目建设可整理出建设用地约370亩用于农业生产经营，既改变了村容、村貌，又提高了土地资源利用率。（4）有效改善农民生活环境质量，逐渐提升农民素质，促进农村各项社会事业全面发展。第二章项目提出的背景自2004年以来的中央“一号文件”均以农业、农村和农民为主题，显示了我国政府解决“三农”问题的决心。2006年的“一号文件”中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见指出，当前我国农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出，解决好“三农”问题仍然是工业化、城镇化进程中重大而艰巨的历史任务。只有发展好农村经济，建设好农民的家园，让农民过上宽裕的生活，才能保障全体人民共享经济社会发展成果，才能不断扩大内需和促进国民经济持续发展。近几年，党中央、国务院以科学发展观统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农惠农的重大政策。各地区各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。柳州市早在2003年起就开展“三项会战”，切实践行工业反哺农业、城市支持农村和“多予少取放活”的方针，累计投资557亿元用于改善农村生产和生活基础设施等。至2007年，市属各县区的新农村建设活动蓬勃发展，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，协调推进新农村建设，在科学规划，产业发展，政府引导、农民主体、社会参与，建设长效机制等方面进行了大量有益的探索和实践。在柳城县，通过启动“沿209国道平安文明长廊”建设，柳城县提出以209国道为纽带，以乡镇为依托，以农村为重点，把柳城县境内209国道沿途的乡镇、村屯作为区域性连片平安文明创建示范点，构建全县平安文明创建活动的示范板块和形象展示窗口。柳城县木桐村位于柳城县城城西，融江西岸，距县城中心约12公里，距马大公路约14公里，水路、陆路交通便利，是柳城县城郊一个典型的临江村屯，生态环境优美，景观资源极为丰富。木桐村土地总面积约1960亩，其中耕地面积约1240亩（含水田约580亩，丘陵畲地约660亩），村民住宅区面积约720亩。全村共有5个村民小组，总人口1126人，户数296户。村庄所在地域气候适宜、土壤肥沃，水资源丰富，无任何污染，环境条件得天独厚。村民以种植水稻为主，主要经济作物有甘蔗、蜜桔、蔬菜、莲藕、芋头等，农业生产较为粗放简约，农产品附加值不高，农民收入水平较低，2009年人均纯收入仅为2800元左右，远低于柳州市农民人均纯收入4350元的水平。针对木桐村农业生产落后、农民收入不高、农村住宅分散布置、土地资源浪费严重、基础设施不完善、农民生活环境条件较差等现状，为更好落实国家有关推进新农村建设、增加农民收入、改善农民生活环境质量的精神，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的方针，根据柳州市新农村建设相关政策精神和建设规划，在柳城县县委的统一协调指导下，木桐村村委与柳州市方乙房地产咨询有限公司初步达成了木桐新村建设工程的合作筹建意向，旨在着力推进木桐村小康村建设，实现农业生产水平明显提高，农村基础设施明显加强，农民生活质量明显改善，农村各项社会事业全面发展的目标。第三章项目建设的必要性31统筹城乡发展、实现共同富裕、构建和谐社会的必然要求“社会主义新农村”是指在社会主义制度下，反映一定时期农村社会以经济发展为基础，以社会全面进步为标志的社会状态。主要包括发展经济、增加收入，建设村镇、改善环境，扩大公益、促进和谐，培育农民、提高素质等几个方面。社会公平、共同富裕是社会主义的本质要求，也是社会主义新农村的基本特征。社会主义新农村建设，要坚持以发展为重、发展为先，以经济建设为中心，通过加快农业产业化、农村城镇化和农业现代化的步伐，不断缩小城乡差距，从而实现农村社会由温饱到小康。同时，社会主义新农村建设，与解决“三农”问题是相互统一的。在构建和谐社会的进程中，解决三农问题始终是全局性、根本性的问题。构建和谐的农村社会与城市不同，应与农村建设的实际紧密结合起来，把农村建设成为经济繁荣、设施配套、功能齐全、环境优美、生态良好、文明进步的社会主义新农村。32项目建设有利于土地资源的整合利用，改善农民生活环境近几年，随着柳城县农村经济的发展和农民生活水平的不断提高，农民建房意愿强烈，但由于缺乏村镇统一规划的控制与引导，农村建房普遍随意扩张，导致村庄分布分散、房屋布局凌乱，通村道路弯、窄、多，车辆进村不便，生活环境存在较严重的“脏乱差”现象。木桐村现有人口1126人，用于村民的住宅建设用地约达48万平方米，人均居住用地面积高达426平方米，远高于柳州市人均建设用地80120平方米的标准。同时，随着城镇化进程的进一步加速，针对现状村民的居住条件一般均存在建筑分散、安全隐患大、基础设施不完善、配套服务设施不健全、环境卫生条件较差等缺陷，农民的整体集中安置已经势在必行，村民如何转为城镇居民，村庄如何转为居住区，配套设施怎样完善等等已经成为新农村建设发展亟待解决的问题。通过实施该项目，对农村居民点、水电路等基础设施进行统一规划和建设，可使得分散零碎、占地面积大的农村建设用地资源得到有效整合，集约和节约利用程度得到提高，农民的生活环境和生产条件得到有效改善。33项目建设有利于促进农业生产规模化，提高农民收入本项目在规划建设村庄集中安置点的同时，亦对属于木桐村的原有农田土地进行统筹规划，通过农用地的成片整理来实现农业生产的规模化，重点发展木桐村的特色农产品种植业，如蜜桔、莲藕芋头等，通过集约化经营来提高生产效率，保障农民收益。另一方面，村民居住区的集中安置建设，可将大片原有村民的居住建设用地整合出来，不但节约了土地资源，而且可以利用节约的土地发展二、三产业。随着经济的不断发展，部分农民将从一产中分离出来，向二、三产业转移，不但有利于加快农村城镇一体化进程，而且对加快村庄产业结构调整的步伐，切实增加农民的工资性收入无疑具有十分积极的推动作用。34项目建设有利于带动农业观光旅游业发展，促进当地经济增长木桐村地处融江西岸，是柳城县城郊一个典型的临江村屯，生态环境优美，景观资源得天独厚，村庄东部大埔水电大坝的建成将柳城的河东河西版块连成了一片，无疑为木桐村发展农业观光旅游业带来了难得的机遇。本项目建设拟结合木桐村独有的临江景观区域优势，坚持“一二三产业互动、城乡经济相融”的原则，通过招商引资，引导支持有实力、带动力强的企业进行规模化生产，鼓励村民通过土地承包经营权流转和进入企业工作等方式，与企业形成利益联结机制，在突出农产品规模化种植的同时，使蜜桔、莲藕等特色种植园成为具有引种示范、旅游观光等功能的现代产业，把木桐村打造成为具有农家餐饮、采摘、观光等功能的休闲农业庄园，实现提高农业规模化效益的同时，增加农民收入，促进当地经济增长的目的。第四章项目调研及建设规模41柳城县木桐村现状（1）地理位置柳城县木桐村位于柳城县城城西，融江西岸，距县城中心约12公里，距马大公路约14公里，水路、陆路交通便利，是柳城县城郊一个典型的临江村屯，生态环境优美，景观资源极为丰富。（2）资源条件木桐村土地总面积约1960亩，其中耕地面积约1240亩（含水田约580亩，丘陵畲地约660亩），村民住宅区面积约720亩。全村共有5个村民小组，总人口1126人，户数296户。村庄所在地域气候适宜、土壤肥沃，水资源丰富，无任何污染，环境条件得天独厚。（3）农业生产木桐村村民以种植水稻为主，主要经济作物有甘蔗、蜜桔、蔬菜、莲藕、芋头等，农业生产较为粗放简约，农产品附加值不高，农民收入水平较低，2009年人均纯收入仅为2800元左右，远低于柳州市农民人均纯收入4350元的水平。（4）村屯建设木桐村共有5个村民小组，各组村屯居住分散、分布极不均匀，人口集约化程度较低，村屯规模从几户到几十户不等。整个村庄现状居住建筑总面积约36万平方米，各类建筑物零零散散，缺乏紧凑的布局和统筹安排。近几年，随着农村经济的发展，农民生活水平有所提高，但由于缺乏统一规划的控制与引导，村屯基础设施建设方面并未得到根本改善，集中表现为现有建筑危旧房多、安全隐患大，通村道路大多未硬化且弯多路窄、破损严重，村庄基础设施不完善、配套服务设施不健全，村民生活环境卫生条件恶劣，存在较严重的“脏乱差”现象。42项目建设规模的确定根据现场调研及村民意愿调查，本项目建设拟按50/人的标准为村民集中建设安置居住区，完善给排水、供电电讯、道路场地、景观绿化等基础设施工程，配套建设商业服务、会所、休闲活动中心等公建设施，同时预留“三产”发展用地，为村民建成一个生活便利、设施完善、功能齐全、环境舒适的现代化居住社区。本着节约集约用地、经济实用、美观舒适的原则，确定项目建设规模和主要建设内容如下本项目建设规划净用地面积为23277292平方米（约合34916亩），总建筑面积157428平方米，主要建设内容包括（1）34层别墅型住宅216栋（405户），面积共122580平方米；（2）61层住宅6栋（144户），面积共10060平方米；（3）11层住宅1栋（132户），面积共14355平方米（4）休闲会所1栋，建筑面积1865平方米；（5）配套商业建筑面积8568平方米；（6）新村配套的给排水、供电电讯、场地道路及景观绿化等基础设施工程。项目建成后，整个小区居住人口规模可达2700人，总户数681户。第五章项目建设初步方案51项目建设原则（1）以人为本通过规划编制手段，力求创造一个环境优美、功能合理、尺度亲切宜人、具有地方特色和丰富文化内涵的现代化农民居住社区。引导和帮助农民切实解决住宅与畜禽圈舍混杂问题，搞好农村污水、垃圾治理，改善农村环境卫生。同时，注重村庄安全建设，防止山洪、泥石流等灾害对村庄的危害。（2）节约用地要加强宅基地规划和管理，大力节约村庄建设用地，向农民免费提供经济安全适用、节地节能节材的住宅设计图样。通过清理村内闲置宅基地，利用原有村庄用地进行旧村改造等，实现节约用地、紧凑用地、保护耕地、退房还田的目的。（3）整体布局、配套建设按照中华人民共和国村镇规划标准的技术要求，结合旧村现状实际，把新社区作为一个相对独立的个体，整体规划，统一布置住宅、公建、绿地、道路和给水、排水、电力、电讯管线，以保持社区的相对独立性。（4）近期建设与远景发展相结合统筹考虑社区近期建设与远景发展的关系，妥善处理好近期改造、新建与远期发展的关系，兼顾不同时期的建设发展要求，做到既符合当前发展实际，又能满足远景发展的需要。（5）传承文脉原则结合新建农村社区的自然条件，合理继承原有的布局结构、空间形态，对有历史价值和文化价值的建筑物、古树名木、标志物等采取措施加以保护，突出乡村特色、地方特色和民族特色。52规划目标依据有关规划和相关材料，通过利用规划设计的手法，合理组织建筑空间、设置完整的社会服务体系，完善配套基础设施，有机设置建设社区内的道路、绿地、给水、排水、电力、电讯等基础设施，统筹安排各个居民点，尽可能的采用新技术、新材料、新工艺、新产品，使住宅功能、质量、环境在经济适用的前提下，做到既节约投资，又美观大方，确保为村民创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，实现农民新村经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。53新村总体布局规划本规划从该村村民的传统习惯和生活需要出发，综合考虑功能布局的合理性、空间形态的美观性，以及与周边优美临江田园风光的融合性，以人为核心，最大程度地关怀村民的各种生活需求，尊重村民生活习俗，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰、布局合理、道路通畅、配套齐全、具有鲜明特色的社会主义新农村。54建设方案541总平面布置概述本项目建设规划净用地面积为23277292平方米（约合34916亩），总建筑面积157428平方米，主要建设内容包括（1）34层别墅型住宅216栋（405户），面积共122580平方米；（2）61层住宅6栋（144户），面积共10060平方米；（3）11层住宅1栋（132户），面积共14355平方米（4）休闲会所1栋，建筑面积1865平方米；（5）配套商业建筑面积8568平方米。新村地块原属木桐村四组土地，南面依山，北面临江，西部为农田畲地，东侧紧邻柳城大埔水电站，地块环境优美，景观资源十分丰富。地块现状大部分为荒丘坟地，动员村民迁坟后略加平整即可依地形采取台阶式布置，尽量避免因大规模的土方工程而造成水土流失，从而有效保持原有景观风貌。整个地块呈不规则的蜿蜒形状，东西最长约680米，南北最宽约420江岸陡缓不一。地块中部有浅水湾自北向南深入，可充分利用作为新村的休闲亲水景观建设。贯穿地块的东西走向道路为沟通地块内部及对外的主要交通要道，在该通道上通过设置四个入口连接内部各次干道将地块划分为规模不同的住区组团，达到合理分区、功能明确、交通便捷、生活方便、环境舒适的目的。项目总平面布置参见后附图规划总平图项目主要技术经济指标参见下表51。表51木桐新村工程主要技术经济指标表序指标名称单位指标值1规划总用地面积232772922总建筑面积15742821住宅14699534层别墅型住宅216栋（405户）12258061层住宅6栋（144户）10060其中11层住宅1栋（132户）1435522商业建筑856823休闲会所18653建筑基底面积434454建筑密度1865容积率0686绿地率387总居住户数户6818居住人口规模人2700542建筑工程小区建筑均为三类建筑，建筑防火等级为三级。建筑合理使用年限为50年。（1）住宅楼住宅楼均为南北朝向，住宅能满足国家规范每户冬日至少有一个房间达到一小时日照的要求。本项目住宅设有A、B、C、D、E、F、G、H等八类户型，各户型面积在80140之间。住宅楼标准层层高28米，低层和多层住宅均为砖混结构建筑，高层住宅为框架结构建筑。各户型住宅均设计有客厅、餐厅、厨房、车库及卧室，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。用于安置村民的住宅均水、电入户，基本设施安装齐全到位，满足交付即可入住的装修标准。（2）商业用房配套商业用房设置在东部沿街多层住宅楼底层，主要为村民提供日用百货、家电维修、休闲餐饮等商业服务。（3）休闲会所休闲会所设于地块中部，为3层框架建筑，主要作为住区村民以及为发展观光旅游业而提供的文体休闲活动场所。（4）其它设施结合休闲农庄观光旅游业发展需要，地块沿江地带规划建设亲水步道、亲水平台、游船码头、室外活动场地、游泳池等休闲活动设施。543道路场地硬化工程完善新村内外交通道路及场地的硬化，均采用混凝土路面，面层厚度1224。544给水工程（1）小区用水量估算1）小区规划居住人口2700人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为150升/人日，时变化系数取11，则最高日生活用水量为446M3/D。2）度假休闲中心用水量按照5L/D估算，日最高量用水量为9M3/D。3绿化浇洒用水定额按25L/M2D计，日用水量为233M3/D，4商业用水按80LM2D计,日用水量为69M3/D。综合以上1）4）项，估算项目小区最高日用水量为757M3。（2）本项目由城镇给水管网供水，引两根DN200给水管，在小区内形成环状管网，供生活与消防用水。六层建筑以下用水直接由市政给水管网提供，六层以上需要做加压处理。（3）住宅分户水表集中设置，户内给水管道按暗装考虑。（4）生活给水管材选用室外埋地管选用PE管，室内为PPR塑铝稳态给水管。545排水工程（1）排水体制室外排水体制采用雨、污分流的排水体制，室内采用污粪合流。（2）污水量计算污水量按用水量的80计，污水量为75708606M3/D。（3）污水系统室内生活污水设置立管接纳各层污、废水，各立管均设置在管窿内。室内污水经室外管网排入化粪池后，再排入城镇污水管网。（4）雨水系统雨量公式采用柳城县暴雨强度公式Q2415P034/T824P03270725L/SHA其中重现期P2年，地面集雨时间T10MIN。屋顶雨水采用有组织的屋面雨水排放系统，雨水经雨水斗收集后经立管排至室外雨水管网；地面雨水由道路雨水口和暗管收集，排入室外雨水管网；雨水汇合后就近排入附近水体。（5）排水管道室内排水管道采用D消音螺旋空壁UPVC排水管，室外排水管道均采用UPVC双壁波纹排水管。检查井、雨水口均采用省标或国标砖砌，雨水口布置间距约1520M。管道在道路下的最小覆土为08M。546供电工程（1）设计范围本工程设计范围包括高低压变配电系统；火灾自动报警系统；住宅楼配电系统及防雷接地；小区道路照明；有线电视系统、宽带接入网（含电话）设计。（2）负荷等级及电源1负荷计算本工程消防水泵、防排烟设施、事故应急照明、疏散指示照明、火灾自动报警及消防联动、排污等用电为二级电力负荷；其余为三级电力负荷。本项目用电负荷如表52所列。表52用电负荷估算表序建筑物名称建筑面积（）单位功率（W）用电负荷（KW）1住宅146995507199752度假休闲中业用房856840342724绿地8845418845合计7724172电源本工程从柳城电网拟就近引一回路10KV电源作为动力、照明电源。（3）变配电设计1）本工程拟设8台1250KVA箱式变电站供住宅电力负荷；拟设一台EPS（75KW）作为二级电力负荷电源。2）小区各箱式变电站采用低压集中动态补偿，补偿后的功率因数达到09以上。3）公用部分拟采用低压计费方式，在低压侧分动力、照明等用电点的总出线处按负荷性质分类设计费电表。住宅采用一户一表计费，电表分单元集中安装。（4）配电系统1）小区供电采用TNCS系统。2）二级负荷均采用主备电源切换后供电。3）所有消防设备均由消防控制中心进行联动控制，也可就地控制。4）所有消防设备的动力配线，均采用耐火铜芯线穿钢管暗敷。5）小区住宅供电采用由箱式变电站分回路用电缆沿电缆沟直供（或通过电缆分接箱）到住宅楼各单元。6）小区道路照明采用电缆沿电缆沟敷设。（5）有线电视、通信及宽带小区内有线电视、通信及宽带（含电话）线路沿宅弱电缆沟敷设到各住宅楼。547景观绿地绿地系统建设对于保持生态环境、提升社区的景观品质具有重要的作用。结合自然环境和住宅发展意向，采用阔叶乔木、灌木和草皮相结合的绿地系统。548环卫设施（1）生活垃圾收集与清运小区内建设垃圾池二处。近期以混合收集为主，远期以分类收集为主；垃圾清运应做到日产日清，清运率100。（2）公共厕所商业服务区及休闲会所内均设有公共厕所。第六章项目发展模式及实施计划61发展模式根据木桐村独有的地理位置、临江景观、及蜜桔、莲藕等特色产品资源优势，项目建设发展模式策划可确定为农庄服务型新农村。即充分利用村屯农户庭院空间以及周围的鱼塘、果林、菜地等农家资源，增设耕地种菜、现场采摘、任意“点宰”、自选自做等服务项目，让游客吃农家饭、享农家乐，大力发展农家休闲娱乐旅游经济。项目可利用木桐村紧邻大埔电站、与县城中心区仅一江之隔的区位优势，把建设现代农庄与发展特色农业产业相结合，依托蜜桔、莲藕、芋头等产业，围绕休闲、生态、观光、旅游农业以及名优农产品进行项目包装，积极开展各类相关招商活动，发展第三产业，成立股份制公司，使农田变股田、农民变股民，增加农民收入，让农民住上别墅住宅，过上真正意义的“城市生活”。62工程实施计划本新村工程建设期拟定为3年，其中前期准备工作6个月，实施施工30个月。项目拟分期分块建设，分四个阶段进行项目前期设计和招标，四通一平与土建施工、建筑装修、竣工验收。第七章投资估算及资金筹措71投资估算711项目建设概况本项目建设净用地面积为23277292平方米（34919亩）。项目总建筑面积157428平方米，统一建设给排水、供电电讯、道路场地硬化、景观绿化等基础设施。712投资估算依据（1）项目规划初步方案；（2）同类工程的结算资料；（3）广西壮族自治区建筑工程消耗量定额（2005）；（4）其它相关取费标准规定或文件。713投资估算总额项目投资主要包括建筑安装工程及设备费，室外工程费，与本项目直接相关的工程建设其他费和预备费。经估算，本项目建设总投资为2728934万元，其中（1）建筑安装工程费用2159675万元；（2）其他费用414791万元；（3）基本预备费154468万元。估算过程参见后附表项目总投资估算表72资金筹措项目总投资2728934万元，建设资金拟全部为承办单位自筹解决。第八章经济社会效益81经济效益测算（1）房地产开发销售收入本项目住宅建筑面积共约146995平方米，按1126人、50/人标准为村民提供安置住宅面积共11265056300平方米，余下的90695平方米住宅及配套的8568平方米商业建筑可用于对外销售或者统筹安置木桐村周边村民取得经营收入。1）住宅销售按均价2000元/平方米测算，住宅销售收入估算额为25009069522674万元2）商业建筑销售按4000元/平方米测算，商业建筑销售收入估算额为400085683427万元以上两