2011中型房地产开发公司管理制度汇编

中型房地产（置业）公司管理制度汇编（2011年版）（董事会授权代表审批）二零一一年十月目录1组织机构、部门职能和岗位职责2人事管理体度3计划管理制度4考核管理制度5财务管理制度6业务接待、差旅、通讯费用管理制度7印章管理制度8技术管理制度9成本管理制度10招标与合同管理制度11工程质量管理制度12竣工交房管理制度13商业物业管理制度14档案管理制度组织机构、部门职能和岗位职责管理制度总经理1人办公室（6人）财务部（7人）工程部（11人）成本部（8人）营销部（3人）办公室主任1人文员（兼档案员）2人前期专员1人财务总监1人主办会计2人销售会计2人出纳（兼销售收银）2人总工室3人总工、设计总监、酒店筹建总监工程部（正、副）经理2人工程部安装工程师（水电、机电）4人工程部土建工程师2人成本总监1人土建造价师2人安装造价师2人装饰造价师1人营销策划总监1人销售经理1人顾问若干（法律前期融资）总经理助理（后期运营）2人招商经理1人招标、采购经理2人司机2人预留若干招商专员和置业顾问岗位说明1、公司一套人马负责“XX地产”和“XX置业”两个位于XX市、区项目的开发建设，公司采用董事会授权执行董事监管及总经理负责制；2、公司人员总编制38人（含兼职顾问若干人）分阶段逐步到位，各部门人员编制视具体情况和需要在批准后可进行局部调整。3、公司总经理直接向“XX地产”和“XX置业”董事会股东代表汇报，财务审批限（5万元）以上的各项审批由总经理与执行董事双签确认有效。4、酒店和商业运营管理在项目开发建设后期成立，并逐步过渡公司各项业务管理权。5、销售和招商代理、策划服务委托专业房地产策划代理机构和招商机构负责。部门职能、各级员工岗位职责1部门设置公司设办公室、财务部、工程部、成本部和营销策划部等，五个职能部门设置详见XX地产（XX置业）组织机构图。2总经理21岗位职责代表董事会全权负责项目公司经营管理职责，直接对股东代表负责。对公司各部门直接管理，全权处置各部门各级员工聘用，任免和奖罚。按授予权限审批确认各类经营费用，权限外的财务审批与执行董事双签有效。22任职资格221工民建及相关专业，大学本科以上学历，十五年以上房地产及相关行业工作经验；五年以上大型城市综合体开发经验和经营管理经历；222熟悉房地产经营管理业务，有丰富的企业管理经验，担任商业地产和各集团公司副总经理以上管理岗位五年以上经历；223超强的沟通协调，领导执行能力和分析解决问题能力。3总经理助理31岗位职责311就具体的分管项目（XX商业中心和XX五星级酒店），协助总经理处理日常工作，协调各部门正常运行，督促公司决议事项的落实执行；312紧急突发事件的先期处理并及时报告总经理；313在总经理授权范围内，可行使部门经营管理职责；314作为商业和酒店后期运营管理代表提前介入项目建设事务；315落实总经理临时交办的其它事项。32任职资格321大学本科以上学历，十年以上房地产开发相关经验；322熟悉房地产经营管理业务，有一定的企业管理经验。4办公室职能41负责公司行政后勤事务的管理、协调与监督，包括411自用固定资产的管理与维护，办公环境和设施的维护、改善与保洁，办公用品及设备的采购、管理与发放，车辆的调派；412办公会议及一般性会议的组织、记录与资料保存，与政府部门及有关单位各种来往文件的收发、传阅及行政档案的收集、归档；413公司各类印鉴（除其他部门及财务专用印鉴外）的保管与依照规定程序使用；414负责公司股东会、董事会、监事会议记录及议案、纪要、决议的起草及会议记录保管；415员工因公务需要出境（国）学习、考察手续的办理；416负责公司对外接待工作及食宿的安排；417计划生育、安全保卫工作及员工工作纪律的检查、监督；418员工各种文体活动的组织，作息时间、节假日及值班安排；42负责公司经营业务有关的各级政府部门公关关系维护工作，在公司其它部门配合下牵头完成公司前期“五证”，建设期间和后期的各项政府审批工作。43负责公司档案管理工作，按“档案管理制度”分类收集、整理、归档公司经营过程中形成的所有档案。5办公室主任51岗位职责511全面负责办公室日常管理工作，直接对总经理负责；512组织制定办公室年度工作计划和公司年度管理费用的预算方案，报总经理审批后在实施中进行有效控制；513负责协调公司的各种办公事务；514对管理部各种报告、报表的审核、呈报或在授权范围内批准；515负责制定公司人力资源规划与执行；516负责公司的后勤保证工作；517公司公共关系方案的执行；518完成总经理交办的各种工作。52任职资格大学本科及以上学历，五年以上工作经验；熟悉行政工作，有较强的组织协调能力；能熟练操作电脑，熟悉OFFICE软件、办公自动化软件的应用。6前期事务专员61岗位职责611具体负责项目前期“五证”的办理，需总工室和工程部技术支持；612具体负责销售期按揭、合同备案登记等手续办理，需财务部和营销售部业务支持；613具体负责项目后期各项目验收备案和产权登记等手续办理，需工程部和营销部业务支持。614完成办公室主任交办的其他工作。62任职资格大专及以上学历毕业，有较强的沟通能力和应酬活动能力，三年以上相关工作经验，熟悉房地产开发流程及各项政府审批手续办理流程。7文员（兼档案管理员）71岗位职责711负责以公司名义所发文字材料（包括文件、呈阅件、专题请示、讲话稿、报告、通知、年终总结等）的草拟或审核工作，公司各种简报的编写；712负责发文的归类编号工作，文件、传真的收发、传阅工作，公司所有档案的整理、归档、立卷；713负责公司工程档案业务，落实各种工程档案管理制度的实施；714对公司工程技术档案的形成、积累、立卷、归档进行检查、督促，确保其完整、准确；715从事收集、整理、编号、调卷、保管和利用公司各类科技档案等具体业务；716负责向公司有关领导和各部门提供审定后各类设计、施工图纸等文件；717管理公司各类技术书籍、期刊；718负责公司对市档案局、市城建档案馆要求的各类技术档案的移交并收回公司交纳的档案押金；719负责记录公司大事、要事；7110完成办公室主任交办的其他工作。72任职资格大专及以上学历毕业，有较强的写作能力，三年以上工作经验，熟悉OFFICE软件、办公自动化软件的应用。8驾驶员81岗位职责811服从车辆调派人员的出车安排，严格按出车单行车，礼貌待人；812做好出车前的检查，不开英雄车、赌气车，不酒后驾车；813做好车辆的维修、年检，保持车辆的清洁，注意车辆易损部位的检修工作；814不能擅自将车辆外借、私自出车，确有需要须经部门经理同意方可；815协助采购办公用品；816具体承办公司安全保卫工作；817负责车辆养路费、保险费的缴交及相关手续的办理；818完成办公室主任交办的其他工作。82任职资格初中以上文化程度，五年以上驾龄，无严重违反交通法规的不良记录，懂得汽车维修的一般知识，能处理简单的维修项目。9财务部的工作职责91制定公司财务管理制度，审核各项费用支出，并根据公司的法展需要对财务管理制度进行合理修订；92组织年度预算编制，对执行情况进行检查和监控，及时向经营层反馈执行信息；93严格按会计准则，对公司各项收支、费用成本进行账务处理，做到帐表相符、账帐相符、帐实相符；94按时完成公司财务报告编制，及时全面反映公司经营成果及财务状况，向债权人、股东、政府管理部门报送会计报表和财务报告，向公司决策层、经营层提交财务运行等管理会计报告，为公司经营决策提供财会资料分析；负责税务事项的处理，根据年度财务决算结果，提出利润分配预案；95负责公司对外投资项目可行性研究阶段的财务分析工作；依据公司对外投资项目的合营合同、章程的规定，代表公司监控这些投资项目的财务状况、资金使用状况和财务制度执行的情况，审查其财务报表；96配合审计、评估部门，落实审计、评估工作；97负责资金筹备集与调度；98严格按国家规定的有关银行及现金结算制度办理款项的收付，控制库存现金额。妥善保管库存现金、各种有价证劵和财务印章、空白凭票和收据。99严格保密公司经营及财务状况和资料，未经经营层批准不得外透露任何情况；910负责财务会计档案（包括电脑数据资料）的保管工作。10财务总监101岗位职责1011全面负责财务部工作，直接对总经理负责；1012组织制定财务部年度工作目标和工作计划；1013编制财务部年度费用预算，报总会计师审核和总经理批准，控制预算的执行；1014协助总会计师拟订公司财务制度并监督实施；1015财务部门各种报告、报表的审核、呈报或在授权范围内批准；1016对本部门需请示公司领导批准的事项，提出处理意见，报总会计师审批；1017运作和调度公司经营资金，审批业务资金的收支和费用预算支出；审核开发项目经营情况，提出财务运行状态分析、评价和预测报告或建议；1018按编制选择部门员工，监督和考核各岗位认真履行工作职责，并建立有效的工作协作关系；向总经理提出本部门人员招聘、奖惩、培训和任免建议；1019组织公司对外投资项目的审计、资产清查工作；审核公司对投资项目的财务报告、报表，审查其财务状况、资金使用情况和重大费用开支，监督其执行财务制度；10110妥善保管部分财务印章，严格按照规定用途使用财务印章；10111完成总经理临时交办的工作。102责任资格1021财会专业大学本科及以上学历，十五年以上财务工作经验；1022组织协调能力强，财务统筹能力强，有会计师任职资格；1023能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用。11主办会计111岗位职责1111根据国家发布的成本管理及核算的有关规定，结合公司生产经营特点和管理要求，拟订公司的成本核算办法，做到成本核算有章可循，有据可依；1112认真审阅工程合同，按照合同的规定审核工程进度款和备料款的预算；1113根据公司开发经营计划和成本费用控制目标及各部门的费用预算，结合公司的实际情况，挖掘降低成本费用的潜力，编制成本费用的计划，并监督成本费用计划的落实；1114核算产品成本。按照行业财务制度规定，设置产品成本核算会计科目体系，正确计算、归集各项成本、费用，划清不同核算对象，正确办理待摊（递延）、预提费用的核算，划清完工工程成本与在建工程成本的界线，进行成本费用的分析和考核，提出降低成本、费用的措施和加强成本管理的建议及意见；1115编制成本费用凭证及报表；1116执行费用开支标准，加强费用控制；1117负责办理各项银行信贷，担保手续，负责公司评信工作；1118完成部门经理或总会计师交办的其他工作。112任职资格财会专业大专及以上学历毕业，五年以上财会工作经验，具有会计师任职资格，能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用。12销售会计121岗位职责1211按行业财务制度规定，拟定公司的销售、利润核算办法，负责销售和利润的明细核算；1212认真审查销售业务的有关凭证，严格按照销售合同及时办理销售款项的入账及核算、结算工作。根据房产租赁合同、对外投资项目的章程、合同条款，及时核算租金收入和投资收益；1213定期清理往来账款，对逾期应收或应付账款应及时向财务部经理报告；1214审定损益表和利润分配表，进行利润的分析和考核；审定现金流量表，及时分析公司财务状况变化，向财务部经理提出增收节支以及防范财务风险的建议和措施；1215监督办理纳税申报及年度税收汇结算；1216协助有关部门对商品房存货进行清查盘点；1217完成部门经理或总会计师交办的其他工作。122任职资格财会专业大专及以上学历毕业，五年以上财会工作经验，具有会计师任职资格，能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用。13出纳（兼销售收银）131岗位职责1311严格按照国家规定有关现金管理、银行结算制度和公司规定，根据稽核人员和会计人员审核签章的收付款凭证，进行复核，办理款项收付。对不符合公司规定审批权限的人员的签章的收付款凭证，进行复核，办理款项收付。对不符合公司规定审批权限的人员的签章应拒绝受理并及时向部门经理汇报；1312登记现金日和银行存款日记帐。根据已经办理完毕的收付款凭证，逐笔登记现金和银行存款日记帐并结出余额，保证正在使用中的现金、银行存款日记账相符；1313定期盘点与核对现金和银行存款。现金的余额要与实际库存现金相符，每日终了必须进行结账和核对，做到日清月结。银行存款的账面余额要与银行对账单相符，月末编制“银行存款余额调节表”，使账面余额与对账单余额调节相符，要及时查询未达帐项；1314严格管理空白收据、发票和支票，专设登记簿登记，认真办理领用、注销手续，严格禁止发无限额空白支票，及时催办已签发的支票的报账工作，设立备查簿进行逐笔登记、催办、注销。控制库存现金限额，不能以白条抵库；1315保管库存现金和各种有价证劵，确保现金和各种有价证劵安全和完整无缺；1316妥善保管部分财务印章，严格按照规定用途使用财务印章。保守保险柜密码的秘密，妥善保管保险柜钥匙，不得任意转交他人；1317严格根据已生效的收付款凭证或通知，办理相应的开票、收付款工作；1318完成部门经理交办的其他工作。132任职资格1321财会专业中专级以上学历毕业，二年以上财会工作经验，具有会计员任职资格，能熟练操作电脑，熟悉财务软件的应用；1322需由有固定居所、收入稳定且丰厚、无不良行为记录、有独立民事行为能力的人为其提供公司认可的连带责任担保。14工程部的工作职责141总工室负责公司建设项目规划设计管理工作，包括1411负责项目从规划设计至施工图及各项专业设计跟踪协调管理，地形勘测、地质勘探委托及施工期间技术问题的协调处理工作；1412负责公司房产租售和招商过程中客户要求或营销招商需要对产品设计的变更工作；1413负责酒店筹备建期和超市等大型主力店开业筹备期设计协调跟踪管理工作。142工程部负责项目施工管理工作，包括1421根据公司签订的与工程施工及设备材料订货与安装、监理等有关的各项合同，行使建设方（订货方）对这些合同旅行的组织、管理、协调工作；1422负责公司建设项目专业管线在施工阶段的协调工作；1423负责申办公司建设项目施工现场临时性供水、供电、排污及占用市政道路的手续；负责向施工单位收缴以我公司名义申请、由我公司垫付的施工现场（施工临时基地）内，各施工单位应按使用量分摊的水、电费用；424代表公司组织建设项目竣工验收、综合验收及报送备案工作。143配合支持办公室进行建设项目手续办理及资料管理工作，包括1431配合支持开发项目与建设有关的各项手续的申办1432配合支持建设项目的征地、拆迁及安置补偿工作；1433配合支持开发项目与建设有关的各类文件、资料、图纸、设计变更通知、决算资料的发放与保管，竣工资料的收集、审定、汇总、编制与保管；1434配合支持建设项目中非营业性共建配套服务设施及室外市政配套设施，在竣工后向所有权人或管理部门办理移交手续。15总工程师（工程副总）151岗位职责1511直接对总经理负责。协调总经理分管总工室和工程部，具体负责规划设计、技术管理工作，为公司技术负责人；1512在授权范围内审核或签发公司工程技术和工程建设管理方面的各种报告、报表，负责工程招标采购技术部分管理工作。负责对接大主力店招商技术部分管理工作；1513组织制订工程建设各阶段的进度、质量、投资控制目标，负责制订和组织实施工程建设各阶段的总体计划和阶段计划，负责组织开发项目的竣工验收和移交管理；1514对公司总工室和工程部的设置和人员的配备、聘任提出方案，组织工程系列人员的业务培训和考核；1515负责公司工程建设技术问题的分析处理负责审批施工组织设计和专项施工方案；1516落实总经理临时交办的事项。152任职资格1521建筑结构或机电专业大学本科以上学历，十五年以上大型综合房地产开发项目工作经验；1522有高级工程师任职资格，组织协调能力强，有丰富的工程规划、建设管理经验；1523能熟练操作电脑，熟悉CAD绘图OFFICE软件软件的运用。16规划设计总监161岗位职责1611直接对总工程师（工程副总）负责。具体负责规划设计管理工作，全过程控制规划设计及各项专业设计进度和质量；1612具体负责工程招标采购过程中技术支持和配合工作；1613具体负责大力主店招商谈判过程中技术支持和配合工作；1614具体负责施工过程中设计变更的协调处理工作。162任职资格1621规划或建筑专业大学本科以上学历，十年以上大型房地产项目工作经验；1622国家注册建筑师任职资格有三年以上，有城市综合体规划设计管理工作经验以国际大型超商和品牌酒店管理商沟通经历；1623能熟练操作电脑，熟悉CAD绘图，OFFICE软件等。17酒店筹建总监171岗位职责1711直接对总工程师（工程副总）负责。具体负责国际酒店各项专业设计的跟踪衔接工作，确定酒店各项功能及经营参数，负责与国际品牌酒店运营管理商接洽；1712具体负责确定国际酒店经营筹备期涉及招标、采购过程中，对各种材料、部品进行选样、确定和鉴别；1713具体负责国际酒店试营业期的过渡衔接工作。172任职资格1721机电设备或结构专业大学本科以上学历，十年以上大型房地产工作经验；1722工程师以上任职资格，有三年以上国际五星级酒店参建工作经历，以国际品牌酒店运营管理商良好沟通能力；1723熟练各类酒店经营用品，参与全过程采购的技术支持经历。18工程部（正、副）经理181岗位职责1811直接对总工程师（工程副总）负责。在开工前深入了解，负责分管项目工程现场管理，对总经理负责熟悉项目的有关情况，包括（1）地形、地貌、地质等自然条件，并组织各专业的建设管理人员认真审阅施工图，注意各专业施工图之间的关联关系（如对使用功能或视觉效果的影响），努力发现存在的问题，及时会同有关部门提请勘察设计单位完善；2施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所做的承诺、对我方的要求；（3）公司在该项目的经营策划意图以及对工程进度、质量、投资控制目标、总体计划、阶段计划的要求，对客户所做的承诺。1812组织贯彻落实公司制订的工程建设阶段的进度、质量、投资控制目标及施工各阶段的总体计划、阶段计划，负责对公司开发项目施工过程中的质量、进度、成本控制实施全程监督，参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交管理；1813监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修的配合工作；1814负责组织设计交底工作和工程款拨付的审核；1815负责组织建筑管理人员在项目施工中及竣工后，及时对工程管理进行阶段性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在经后的工程管理中自觉改进；1816完成总经理交办的其他工作。182任职资格建筑结构专业大专级以上学历毕业，十年以上工作经验，组织协调能力强，能熟练操作电脑，熟练应用CAD绘图技能。19安装工程师（水电、机电设备）191岗位职责1911在开工前深入了解、熟悉所监督的项目的有关情况，包括1地下管网配套情况，并认真审阅本专业施工图，注意本专业与其他专业施工图的关联关系（如对使用功能或视觉效果的影响），努力发现存在的问题，及时报告部门经理并会同有关部门提请勘察设计单位完善；（2）施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所作的承诺、对我方的要求；（3）公司在该项目的营销策划意图以及对工程进度、质量、投资控制目标、总体计划、阶段计划的要求，对客户所做的承诺。1912在施工中，监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修中管道与设备方面的配合工作；1913参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交管理，负责审核管道与设备方面的竣工资料、决算资料；1914在项目施工中及竣工后及时对工程管理进行阶段性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程管理中自觉改进；1915完成工程部经理交办的其他工作。192任职资格给排水、电气、暖通专业大专及以上学历毕业，五年以上房地产及相关专业工作经验，能熟练操作电脑，熟练应用CAD绘图技能。20土建工程师201岗位职责2011在开工前深入了解、熟悉所监管项目的有关情况，包括（1）地形、地貌、地质等自然条件，认真审阅本专业施工图，注意本专业与其他专业施工图的关联关系（如对使用功能视觉效果的影响），努力发现存在的问题，即使报告部门经理并会同有关部门提请勘察设计单位完善；（2）施工合同、监理合同、安装合同条款及承包单位在投标函中所做的承诺、对我方的要求；（3）在公司该项目的营销策划意图以及对工程进度、质量、投标控制目标、总体计划、阶段计划的要求，对客户所做的承诺。2012在施工中，监督监理单位、施工单位、安装单位严格履行合同，及时采取有效措施确保工程施工质量与进度，负责售后保修中土建方面的配合工作；2013参与组织开发项目的中间验收、竣工验收和移交管理，负责审核土建方面的竣工资料、结算资料；2014在项目施工中及竣工后及时对工程管理进行阶段性小结和总结，找出不足，提出整改措施，并在今后的工程管理中自觉改进；2015完成工程部经理交办的其他工作。202任职资格建筑结构专业大专及以上学历毕业，五年以上房地产相关专业工作经验，能熟练操作电脑，熟悉应用CAD绘图技能。21成本部的工作职责211负责公司建设项目工程造价管理和成本核算工作，包括2111工程建设成本的测算与控制；2112负责公司建设项目各阶级的招标组织、协调工作；2113负责起草、发放、保管与工程建设有关的各项合同、协议，并负责这些合同、协议的履约监管，审定这些合同履行过程中合同总价款的调整；2114负责与项目建设有关各项费用的审查、各阶段应付款项的审核及工作完成后的决算办理工作；212负责公司建设项目材料和设备采购工作，包括2121对甲供、甲控乙供和乙供材料进行全面管理和监控；2122对甲供、甲控乙供和乙供机电设备进行全面管理和监控；22成本总监211岗位职责2111全面负责成本部工作，直接对总经理负责，参与公司中长期开发规划和年度开发计划、工程建设中各阶段的进度、质量、投资控制目标的编制、审议；2112负责组织人员收集、整理、分析与公司拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单位工程造价比较和工程造价组成部份的市场价格变化趋势，提出造价控制要点及技术经济比较的初步方案，负责开发项目的成本测算；2113根据政府部门批准的项目规划建设条件及公司营销企业计划，负责组织项目建设各阶段的工程招标活动及合同的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作；2114负责组织有关部门审查受托单位完成的工程量和工程进度款拨付，控制工程投资；2115参加设计交底工作和工程竣工验收；2116审核工程设计更改和签证的工程量造价增减；2117完成总经理交办的其他工作。212任职资格公民建或建筑经济专业本科以上学历毕业，十年以上工程预决算工作经验；具有造价工程师执业资格，通过省级工程概预算人员资格考试；能熟练操作电脑，熟练应用工程造价管理软件。22土建（装饰）造价师221岗位职责2111参与收集、整理、分析与公司开发拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单项工程造价比较和工程造价土建部份的市场价格变化趋势，提出造价控制要点及技术经济比较的初步方案，负责开发项目土建部份成本测算；2112根据政府职能部门批准的项目规划建设条件及公司营销企划计划，参与组织项目建设各阶段的工程招标活动及合同条款的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作；2113审查受托单位完成的土建部分工程量和价款，控制工程投资；2114参加设计交底工作和工程竣工验收；2115审查工程土建部分设计更改和签证的工程量造价核增核减；2116完成成本总监交办的其他事项。212任职资格工民建或建筑经济专业大专以上学历毕业，五年以上工程预决算工作经验；通过省级工程概预算人员资格考试；能熟练操作电脑，熟练应用工程造价管理软件。22安装造价师221岗位职责2211参与收集、整理、分析、与公司拟开发项目有关的工程建设发包与招标条件、各单项工程造价比较的初步方案，负责开发项目建筑安装部分成本测算；2212根据政府职能部门批准的项目规划建设条件及公司营销企划计划，参与组织项目建设各阶级的工程招标活动及合同款的起草，在实施过程中负责协调并监督受托单位按质量及进度要求完成工作；2213审查受托单位完成的建筑安装部分工程量和价款，控制工程投资；2214参加设计交底工作和工程竣工验收；2215审查工程建筑安装部分设计更改个签证的工程量造价核增核减；2216完成成本总监交办的其他工作。222任职资格建筑电气或给排水或建筑设备专业大专以上学历毕业，五年以上工程预决算工作经验、通过升级工程概预算人员资格考试；能熟练操作电脑，熟练应用工程造价管理软件。23材料（设备）招标采购经理231岗位职责2311具体负责甲供材料和设备的采购工作，对甲供材料（设备）进行“计划、询价、采购招标、供需货及库存管理”等工作；2312具体对甲控乙供和乙供材料（设备）进行监控，对其品牌、质量进行跟踪监控；232任职资格建筑机电设备或材料专业大专以上学历毕业，五年以上相关采购工作经验，熟悉甲方材料（设备）采购工作流程，拥有三年以上大型酒店或综合地产项目大宗建筑材料和机电设备采购工作经验。24营销策划部241负责公司开发经营项目的策划管理工作2411收集整理房地产有关的信息资料并向经营层提交报告；2412负责公司投资项目的可行性分析、论证工作，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书。跟踪公司以投资领域的行业状况，并组织进行市场调查、分析，向经营层提交调查分析报告；2413参与开发项目的规划研究、设计方案讨论。负责组织公司开发项目的市场调查、营销策划工作，制定营销工作总体计划及阶段性促销活动计划并组织实施，负责各阶段营销工作分析，及时向经营层提出营销策略调整建议；2414负责公司各类广告设计、制作、发布的组织协调工作，依据广告代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付；242负责公司开发经营项目的销售管理工作，对销售代理机构实施合同跟踪管理2421负责接待拟承租、订购公司房产的意向客户，掌握客户心理，将客户的合理要求，及时向公司有关部门或人员反映，并将公司相应意见反馈客户，努力促成交易。2422在公司授权范围内与客户签订房产租赁、销售合同书及补充条款，并按规定向有关管理部门办理合同鉴证（公正）、登记备案、抵押贷款购房手续；2423负责房产租售合同的履约监控工作，及时催收应收款项；2424严格保密公司房产租售状况和客户资料，未经经营层批准不得对外透露任何情况；2425对公司委托其他企业代理的房产租售业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。243负责公司开发经营项目的售后服务管理工作2431受理对公司建设、经营项目的各类投诉，并负责牵头处理；2432负责公司租、售房产及附属物的管理（含水电费、产权申办费的收缴）工作；2433负责公司建设项目土地使用权证、免除商品房预售款监管、商品房预售许可证、各类房屋的产权证书的办理；2434负责向施工单位接收竣工后的项目中除非营业性公建配套服务设施及室外市政配套设施以外的项目，并按有关合同约定，向所有权人或管理部门办理移交手续，承担售后保修工作，负责办理启用各项设备配套设施的申请手续；2435参与工程施工、安装阶段的验收工作；2436工程竣工结算后，负责对施工单位留存于我公司的保修款进行管理；2437在项目竣工交付使用后，负责牵头成立业主委员会；2438对公司委托其他企业代理的小区物业管理业务，依据代理合同的约定，对受托方进行监督，并审核代理费用的支付。244负责项目商业业态规划，布局和招商管理工作，对招商代理机构实施合同跟踪管理。25营销策划总监251岗位职责2511全面负责营销策划部工作，直接对总经理负责；2512组织编制营销部年度销售工作目标、工作计划及费用预算，报总经理审批后，在实施中进行有效控制；2513对销售代理、招商代理和策划代理机构进行专业管理和评价；2514营销策划部各种报告、报表的草拟、审核、呈报或批准；对本部门需请示公司领导批准的事项，提出处理意见，报总经理审核；2515在总经理领导下，组织对公司拟对外投资项目的调研、评估工作，负责项目建议报告，销售定位、招商定位等；2516负责项目商业业态规划和招商管理工作。2517负责对公司计划投资的商品房项目进行可行性分析、论证，组织拟定投资可行性研究报告或项目建议书；2518负责公司拟投资的商品房项目的前期筹划组织与论证、参与规划设计的论证，审查这些项目的市场调查、推广、营销、公共关系协调方案的策划与实施；2519负责对本地广告公司、广告媒体情况的调研与分析，并与之保持密切联系；252任职资格大专以上学历毕业、具有房地产评估师或房地产经纪师职业资格者，十年以上房地产营销招商经验；组织协调能力强；熟练操作电脑，办公自动化软件的应用。26销售主管261岗位职责2611监督代理公司对房产的租、售业务的客户接待、洽谈沟通、签约工作，以最佳的服务态度热情接待每一位顾客，不越权承诺；2612参与售楼人员的管理和培训工作；2613了解公司发展史、社会信誉及品牌优势，熟悉项目的特点、优势，积极寻找客源，向客户详细介绍项目的情况、特征，注意掌握客户心里，把握时机，积极引导，提高成交率；2614严格按公司制定的合同范本，负责租、售房合同及补充条款的缮写的签订，协助客户按公司租、购房流程，办理有关手续；2615认真接待客户投诉并及时按公司内部处理投诉的流程进行处理，及时将处理意见反馈给客户；2616对售后服务进行全程监控。协调售后服务中，公司与客户、关联单位（物业管理公司、施工单位）的协作关系；2617负责客户关系的管理、拓展和客户服务项目的开发、拓展与策划；2618负责办理商品房预售、预售房款监管、租赁房屋登记备案及审验、变更手续，房屋竣工后的权籍勘丈、测绘手续的办理及成果审核；2619及时办理具备条件的房产证的产权证书，敦促客户及时配合办理，努力保证公司在商品房销售合同的约定期限内，为客户办妥产权证书；26110根据公司与银行签订的楼宇按揭协议及配套服务协议书，及时为客户办理房产按揭手续。办理中，应根据按揭银行的要求仔细审查按揭银行的条件、资料，尽可能一次性告知客户需补充的资料及按揭申办中可能出现的问题，为客户办理按揭手续提供方便；26111负责每月底汇总、正廉洁办理进度及违约客户的情况后，向客户服务主办汇报。对公司担保期限内的按揭违约客户，应及时提醒客户整改，对严格违约者应及时向客户服务主办反映，提请公司解决。262任职资格大专以上学历毕业，大型房地产项目五年以上销售经验及销售管理工作经验，熟练操作电脑，熟悉办公自动化软件的应用。27招商主管271岗位职责2711具体负责项目招商工作，对招商代理机构进行跟踪管理；2712具体项目招商条件、租赁合约的起草、制定和调整；2713具体负责项目商业业态规划、布局。272任职资格房地产经济类大专以上学历，大型商业房地产项目五年以上招商及招商管理工作经验28各部门在承担本部门具体工作职责的同时，还必须承担以下职责281本部门管理细则及工作目标、计划的制定与执行，费用预算的编制；282按照公司业务培训总体计划，组织本部门人员进行岗位业务培训；283积极、主动、及时配合其他部门开展工作；284落实公司经营层临时交办的各项工作。人事管理制度1人事基础管理11员工录用111招聘招聘计划办公室按公司组织机构图的人员编制负责组织制订人力资源招聘计划。招聘计划与项目开发过程中所需要的人力资源配备保持一致，根据实际情况进行人才招聘。招聘权限总监以上人员的招聘由总经理和执行董事共同审批生效，其它员工由总经理按公司组织机构图的人员编制和经执行董事统一审批确定的薪资标准进行招聘。招聘实施由办公室收集整理应聘人员材料，从初选人员中确定面试人员。初次面试由办公室和用人部门组织，初步确定候选人；复试由办公室组织总经理参加，在候选人当中进行，对候选者进一步详细的考察、宣传公司的福利待遇、发展空间等，达成录用意向。112试用经过初试和复试、确定需要引进的人员，按照权限审批后录用。对新引进员工一般试用期不超过三个月，特别优秀者可以提前转正。用人部门对其进行综合考察，达到岗位要求的可申请转为正式员工，不符合岗位要求的可以辞退。113正式签约办公室负责房员工转正手续办理，转正后的员工公司与其签订劳动合同，办理相关保险、公积金等手续，享受公司规定的福利待遇。12员工管理121培训办公室负责各级员工的业务培训管理工作，制定年度业务培训计划，经总经理审批后作为年度员工培训管理的依据。122任免总监、经理级由总经理和执行董事共同签批确定人员任命权和免职权。其它各级员工由用人部门提名和建议，上报总经理签批确定人员任免。123基础管理公司各级人员的人事劳动关系与手续（含劳动合同签订、鉴证，劳动关系解除，社保和公积金转入转出手续，档案挂靠、人事代理手续等）办理、考勤、工资奖金报表编制、工资奖金发放、社保和公积金缴纳等分别由办公室和财务部会同办理。2薪资标准和福利待遇21工资标准由高、中、低三级职别薪资并细分为A、B、C三类岗位薪资标准。具体如下表职别岗位高级中级低级A类项目总经理项目副总经理兼职顾问B类总监副总监经理C类主管、业务主办高级文员初级文员211月薪的组成解释以上月薪一律为税前工资，员工个人应依法缴交个人所得税，但公司在条件许可的情况下可为各级员工考虑个人所得税的降低筹划，同时一并考虑月薪以外的考核奖金的税收筹划问题。以上月薪标准不包含年终的“绩效考核奖金”。以上月薪标准已包含各级员工加班费，“司机、工程部和营销部“等经常加班的岗位在月薪内已考虑岗位补贴。212标准工作制除“司机、工程部和营销部”等经常加班的工作岗位外，其它各级员工统一按国家规定采取“每周五天每天不少于40小时”工作制。各级员工遇节假日加班采取经其上一级管理人员审批调休的办法予以补偿。213作息时间每个工作日采取8小时工作制。以“五一和十一”为界，“夏时制”上午8001200、下午14001800；“冬时制”上午8301200、下午13001730。22福利待遇福利待遇指公司为员工提供的除工资奖金以外的报酬或便利，包括员工保险、住房、交通（用车）补贴、通讯补贴、节日礼品（购买券或实物）、生日礼品、带薪假期等。221员工住宿公司为外来员工统一解决住宿问题。222工作餐公司为全体员工统一安排工作午餐，在公司食堂未建立之前，提供8元/人天现金餐贴。223员工保险户口在福安的本地聘用员工，按宁德地区（福安市）社会平均工资就地办理基本保险。公司不提供住房公积金。户口在外地（福州、厦门和泉州）的引进员工，按其户口所在地的社会平均工资标准异地办理基本保险，由员工自行办理，公司按相应标准进行现金补贴。224带薪假期公司为工作满1年的员工提供5天/年的带薪年假，工作年限每增加1年加1天带薪年假，以10天/年为上限。225外地引进员工交通补贴公司为从外地引进的员工（限福州、厦门和泉州市）提供每月一次的双程交通报销，并限定为高铁和公路交通形式。123其它福利如“通讯补贴”等其它福利在行政管理制度中规定。附件员工录用审批确认表；员工转正审批表。计划管理制度建立公司综合计划管理体系，形成不同类型、不同阶段、不同层次的各类计划，并将计划内容分解落实到部门和个人，同时对计划完成情况进行检查考核，考核结果与激励机制挂钩。1计划体系11按层次划分分为公司计划、部门计划和个人计划。12按内容划分分为营销计划（含销售、推广、招商计划）、开发建设计划（含设计、办证、工程进度、工程质量、竣工验收、交付计划）、成本控制计划（含工程开发建设成本、营销成本、管理成本、商业物业管理成本、财务成本等控制计划）、商业物业管理计划（含工作计划、成本资金计划、人事管理计划、商业物业品牌建设计划等）、财务计划（含资金平衡、使用、筹措，投资、融资，资产经营等计划）、行政管理计划（含人力资源开发、行政办公、后勤保障、品牌建设、公关活动、制度建设等计划）。13按时间划分分为公司年度计划、季度计划、月度计划、周计划。另编制项目总体开发计划，内容包括项目产品定位（含技术标准、档次）、营销策划、招商策略、销售节奏、成本目标、资金投入及平衡（含资金筹措方式）、开发建设时序等。2计划编审21项目总体开发计划公司总经理组织编制项目总体开发计划；营销、商业、技术、工程、成本、财务、物管等各专业人员集体论证，形成总体开发计划送审稿，经公司董事会确认，并经执行董事批准后作为项目一切工作的根本依据，也是对公司管理团队绩效考核的总依据。22年度计划公司总经理组织各部门以项目总体开发计划为依据，起草年度开发建设计划（含上半个和下半年指标），内容包括设计、办证、施工、招标、成本、资金、销售、招商和综合管理等。经公司董事会确认，并经执行董事批准后作为公司全年（含上半年和下半年）工作的依据，也是对公司管理团队年度绩效考核的依据。23月度计划每月28日前，各部门根据审定的年度计划和实际情况起草下月度计划，报公司总经理批准后执行。公司总经理每月底组织各部门召开月度工作计划会，总结本月工作计划完成情况，提出存在问题及解决办法，讨论下月度工作计划，安排下月重点工作。各部门月度工作计划的实际完成情况作为对该部门绩效考核的依据。24周计划各部门根据业务特点和实际需要，对重要工作、关键工作要求部门和个人制订周工作计划，以便监控计划执行。每周一上午由公司总经理组织各部门负责人召开“周例会”协调解决各方面问题。周计划工作完成情况作为各部门对员工绩效考核的依据。25个人计划公司各级员工应将计划层层分解，最终落实到具体岗位和人员。员工根据所任岗位承担的计划，制订个人计划，计划包括工作内容和阶段性目标。个人计划以月度计划为主，可根据需要制订年度和周计划，个人计划由本人起草后，交上级修改审定，审定后的计划作为个人工作的依据。3计划调整市场变化、政策调控、公司经营计划调整、客户要求变化等均可能导致必要的计划调整，公司及各部门根据客观实际认为需要调整或改变原计划，向公司总经理汇报，总经理组织相关人员讨论，作出修改或维持原计划的建议，经原计划批准人审批同意后执行。每年6月下旬，根据上半年计划执行情况，对全年计划目标进行系统的修订，修订后的年度计划作为下半年月度计划编制和年度计划考核的依据。4计划执行公司各部门及各级员工是执行公司计划的责任者，应当严格按公司审批确认的计划组织各项工作。实现计划目标是公司经营管理最重要的工作目的，因此，各部门及其员工在计划执行过程中，对阻碍计划实施的问题，应及时向上一级负责人汇报，由总经理牵头协调处理，在第一时间内予以解决。5计划考核公司董事会授权执行董事以事前审批确认的年度计划（含上半年和下半年计划指标）对管理团队进行年度考核（分为上半年和下半年考核）。年度绩效考核按照加权综合法计算考核总分。因客观原因导致某项计划无法完成的考核暂时不扣分，对各类考核指标设定、权重设置、打分细则等将在考核激励办法中规定。个人计划考核依据批准的个人计划进行，具体考核办法在个人绩效考核办法中规定。6激励办法为贯彻落实公司经营管理目标，增强公司各部门及员工个人完成计划的积极性、主动性，对计划完成情况的考核结果与个人绩效奖金挂钩。公司管理团队及个人绩效奖励的具体管理办法在“考核管理制度”中规定。考核管理制度1总则11对经董事会确认并经股东代表批准的年度（含上半年和下半年）工作计划目标逐级分解落实，每一年度按上半年和下半年进行两次绩效考核，绩效考核结果与管理团队和员工个人绩效奖金挂钩。12考核分为二部分一、公司董事会授权股东代表对公司管理团队进行一年两次（分为上半年和下半年）的绩效考核，并以之前经董事会确认股东代表审批的年度计划为考核依据。二、各部门上级对下级的个人工作计划考核，每月进行一次，半将考核结果汇总平均，作业个人年度绩效奖励基数。2分级考核21考核指标确定每月25日前公司各部门负责人向总经理，以及各部门员工向其负责人报送下月度计划，经审定沟通后经双方签字确认作为下月度考核依据。月度工作计划中包含了考核指标内容、指标目标值、指标权重。下年度工作计划在12月15日前由各部门上报总经理审定汇总，并由总经理编订形成年度工作计划责任书，上报董事会股东代表批准确认。22月度考核每月25日至月末，各部门员工向其部门负责人上报当月工作完成情况，各部门负责人对员工进行月度绩效考核。并汇总统计本部门本月计划完成情况（同时上报次月工作计划）上报公司总经理，总经理对各部门及其负责人进行月度绩效考核。累计半年的考核结果作为确定半年度绩效奖金的依据。23年度考核每年7月和12月份分两次汇总半年以来的月度考核结果并与年度工作计划责任书对比，进行综合考核评分，并按实际考核得分确定绩效奖金基数。公司总经理个人半处绩效与公司管理团队整体绩效考核挂钩，各部门负责人及其部门员工与各自月度考核结果的综合平均考核得分挂钩。24考核内容考核指标及权重见附件。3对员工个人工作计划的考核31考核指标确定每月30日前员工个人根据部门工作计划，按照岗位职责，编排下月度工作计划，经上级审核确认后作为下月度考核依据。计划包含了计划目标值（完成时间及程度）、计划权重。32员工个人计划考核评分1、未能按时完成工作计划目标的得零分；2、完成时间略有推迟、但对工作未造成影响的，或按时完成但工作质量略低于规定要求的按该项满分的7085评分；3、能按时完成且工作质量达到要求的按86100评分。有客观原因或经同意改变该项计划的子项不参加评分。33月度考核。每月初，每一名员工统计上月计划完成情况报上级，由上级进行打分、核定。每月10日前，上级将上月计划考核分数通知个人。各部门负责人负责员工个人考核分数的登记、汇总和存档。4考核结果41各部门对其员工的绩效考核实行月度考核，年终兑现，即每年下半年（次年1月）考核兑现绩效奖金，各部门各级员工的年度考核分数与其个人的年度奖金额挂钩。42总经理对各部门的绩效考核分数作为该部门负责人的个人考核分数。43董事会授权股东代表对管理团队进行一年两次考核，考核结果与总经理个人的半年绩效奖金挂钩。5绩效奖金51各级员工所得绩效奖金是其实际薪资收入的一部分。总监（经理）级以下的各级基层员工年终绩效奖金额度为按其各自月薪计算的全年工资收入的50乘以其实际考核得分率，年终兑现。各级员工年终考核实际总得分为60分以下不得奖金。52总监（经理）级以上关键管理岗位人员。按董事会授权股东代表对团队的绩效考核，每年进行两次，于当年7月和次年1月进行考核和奖励兑现。总监（经理）级以上管理人员年终和半年绩效奖金额度为按其各自月薪计算的全年（和半年）工资收入的50乘以其实际考核得分率，年终和半年两次兑现。考核实际总得分为60分以下不得奖金。53当管理团队年终