2008年4月滨州市经济开发投资公司商业服务楼项目申请报告

2008年4月滨州市经济开发投资公司商业服务楼项目申请报告滨州市经济开发投资公司商业服务楼项目申请报告山东东慧工程造价咨询有限公司二八年四月第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况一、项目名称滨州市经济开发投资公司商业服务楼项目二、项目申报单位及法人代表滨州市经济开发投资公司三、项目申报单位概况滨州市经济开发投资公司成立于1992年7月，为全民所有制事业单位，独立核算，自负盈亏，实行企业化管理，目前注册资本11665万元。公司本部现有职工22人，其中具有高级经济师、会计师8人，中级职称人员12人。公司主要任务是遵照国家的财政经济政策和市委市政府关于发展经济招商引资等重大决策，合理安排、科学使用财政一部分有偿资金、财政风险投资基金，为全市经济和社会发展筹集、融通社会其他资金。公司实行总经理负责制，在市财政局党组的领导下开展工作。公司设经理、副总经理各一人，下设财务部、信用部、实业部、资产运营部、投资业务部、综合部、土地储备中心等部室具体从事相关业务。公司有全资企业三家财达实业总公司、北海生态农业科技有限公司、恒信置业有限公司；参股企业10家，主要为高科技企业，以风险投资基金扶持企业。法人代表陈道江。第二节项目概况一、项目建设的背景改革开发以来，特别是经过近几年来的建设与发展，滨州市作为全省经济发展较快的城市之一，在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引了各地有识之士来滨州投资发展。1992年中共中央、国务院关于加快发展第三产业的决定（中发19925号）下发以来，我国服务业稳定发展，结构不断改善，就业岗位大幅度增加。但从总体上看，服务业供给不足、比重偏低、结构落后、质量不高、竞争力差等问题仍很突出，已经成为当期以及今后一段时间制约产业结构优化升级和国民经济发展的重要因素。目前我国已进入经济结构战略性调整的重要时期，必须充分认识新阶段、新形势、新体制下加快发展服务业的重要意义。加快发展服务业，是国民经济持续快速健康发展的重要保障，是提高国际竞争力和国民经济整体素质的有力措施，是缓解就业压力的主要途径，也是提高人民生活水平的迫切要求。服务业的兴旺发达是现代化的一个重要特征，加快发展服务业，对于推进社会主义现代化、建设全民小康社会具有深远的战略意义。国家“十五”期间发展目标是服务业增加值年均增长715，高于国民经济增速05个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的332提高到2005年的36，服务业从业人员年龄增长4，占社会从业业人员的比重由2000年的275提高到2005年的33。我省确定的服务业增加值年均增长速度10，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40，就业人员占社会从业人员的比重达到39，服务业提供的税收占地方税收的35。近年来，滨州市服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。国家国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。山东省在“十一五”期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。按照这一思路，山东未来5年将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。虽然近年来滨州市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是老城区。而随着经济和社会的发展及滨州市经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。滨州市经济开发投资公司位于黄河一路507号（渤海九路至渤海十路之间）一宗商业用地，原沿黄河一路部分为老旧生产车间和老旧平房，现已破旧不堪，严重影响市容市貌并随时有倒塌的危险。因此，拟在黄河一路（渤海九路和渤海十路之间）中段建设一长度约42米、宽约15米的沿街商业楼，该项目的建设能满足承办单位、市场环境等方面的需要。二、建设地点拟建项目位于滨州市黄河一路（渤海九路,渤海十路）中段。三、主要建设内容和建设规模本项目拟建建筑面积230847平方米。该商业服务楼沿黄河一路布置，层数五层，一二层为沿街商业，三至五层为住宅，建筑结构形式为框架结构。四、工程技术方案（一）规划设计1、规划设计依据（1）中华人民共和国城市规划法（2）滨州市城市规划管理技术标准（3）滨州市城市总体规划（4）滨州市规划局关于市滨州市经济开发投资公司建设商业服务楼的选址意见（滨规函2008108号）（5）规划红线图2、规划定位项目市场定位沿街商业用房与职工周转房相配套，实现项目商业服务功能。项目环境塑造定位强调自然化生活氛围，实现环境与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。建筑房型设置定位根据规划设计条件，结合建设地点特点，同时满足商业与职工周转房的用途，具体设置（1）商业用房总建筑面积92339，8户，平均每户11542。（2）职工周转房总建筑面积138508，12户，每户11542。3、规划目标4、规划设计原则人本原则整体尺度设定、环境设计以人为本，强调人性话的规划设计原则。生态化原则在保持并适度优化原有景观格局的基础上，强调对自然景观、生态要素的引入。可操作性原则面对规划地段内的现状资源，在充分调查分析现状地形条件的基础上，合理有效、适度对局部地形进行重整，从而创造出与周围环境相协调又提升环境的建筑。科技化原则努力将新观念、新技术、新材料与项目建设使用功能有机结合，提升功能质量与环境水平。（二）建筑与结构设计1、设计依据（1）民工建筑设计通则（2）居住建筑设计规范（3）建筑结构荷载规范GB500092001（4）混凝土结构设计规范GB500102002（5）建筑抗震设计规范GB500112001（6）建筑地基基础设计规范GB5000720022、结构设计采用现浇钢筋混凝土框架结构。3、建筑造型设计商业功能通过内部楼梯组织交通，居住功能通过室外楼梯形成流线，从而使两种功能互相分开，互不影响。建筑的体量、造型、材料、色彩应与周围环境协调，体现现代城市风貌；建筑立面分段构成，重点突出，和谐统一。建筑造型不追求新奇，但注重细部处理，玻璃窗与实墙相结合，突出建筑的虚实对比，立面设计线条简洁挺拔。总体建筑造型要素均与使用功能相结合，使造型与功能完美结合。考虑与整体的自然环境相协调，同时也体现自身个性的一面，提高了建筑的形象档次。4、楼层设计层数五层，一二层为沿街商业，三至五层为住宅，总建筑面积230847平方米。建筑风格与周边商业建筑相协调。综合楼在平面功能、垂直交通、防火疏散、建筑设备等方面综合考虑相互关系，进行合现安排。各种房间的具体位置、层次与位置，根据使用要求和具体条件确定。5、绿色设计人们日益重视生活的质量，对于建设项目，愈来愈注重整体的环境质量。建设点、线、面相结合的绿色系统，使整个绿化更贴近自然，增加用户与自然的亲和感。主要公共绿地布置在沿街商业服务楼前，及商业服务楼与原有住宅楼之间，商业服务楼前设硬质铺地和植草砖停车位，并设置花卉苗木绿篱，楼后设停车位及健身活动场所，附近居民可在其中休闲、娱乐。（三）给排水设计1、设计依据建筑给水排水设计规范GB5001520032、给水设计本项目市政供水管网已敷设到位，可以满足所需水量，不需要新上给水设备及给水方案。3、排水设计滨州市黄河一路以北、渤海九路及十路均设有市政雨水、污水管道。本项目所产生的生活污水，经化粪池处理后，通过污水管道排入市政污水管道。雨水直接排入市政雨水管道。（四）消防设计1、设计依据（1）建筑设计防火规范（GB500162006）（2）自动喷水灭火系统设计防火规范（GB500842001）2、设计方案本项目消防水源采用城市消防专用自来水管。路边设置地上式室外消火栓，其间距不超过120米。室外消防用水量30L/S。（五）供热及天然气1、设计依据（1）建设单位提供的大楼状况与供热采暖基础资料。（2）采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）。2、供热建设单位努力加大对项目配套的投入，充分利用城区集中供热管网，保证供应，为项目提供优质、清洁、廉洁的热源。3、天然气（1）充分利用城区天然气管网，建设天然气调压站，经调压后送入。（2）天然气管网应地下敷设。（3）主干管尽量靠近符合中心，采用枝状管网布置。管道采用钢管，并作防腐、保温处理。（六）变配电及电气设计1、设计依据（1）供配电系统设计规范GB5005295（2）低压配电设计规范GB5003495（3）建筑物防雷设计规范GB5005794（2000年版）（4）建筑照明设计标准GB5003420042、供电系统本项目所需电源由滨州供电公司负责提供，从市电力公司接入，能够满足项目需求，不需要新增配电室。（1）配电方式采用放射式供电方式，由变电室直接向各单元单独回路供电，动力与照明分别配电，该两路进线亦用作消防双电源。房间内照明与电源行座分路穿管暗敷，至少设3组电源行座，卫生间设不小于1组防溅型安全插座，采用防爆灯具，设置应急照明系统。（2）线路布置。为了美化环境，本项目的配电线路拟采用电缆在地下电缆沟敷设的方式，进楼后用JI接配电的形式向各配电箱供电。3、信息系统（1）有线电视。上部住宅的客厅、卧室和书房各设一个电视插座，室内布线均为穿PVC管暗敷。进线为埋地引入，有线电视网考虑综合布线多孔管方案。（2）计算机网络系统。根据INTERNET的发展及普及使用需要，每间商铺、上部住宅客厅、卧室及书房的房间均设一个五类信息插座，五类四对双绞线进户，采用穿管暗敷的方式。4、通讯系统每间商铺均设一个电话插座引入一对电话线。上部住宅的客厅、卧室和书房均设一个电话插座引入一对电话线，每单元设电话分线箱，接至楼内电话电缆。电话系统配线，采用电话电缆埋地敷设方式，楼内采用电话线穿PVC管暗敷至各单元的方式。五、投资估算和资金筹措经初步估算，本工程项目总投资约计191万元，项目建设所需资金全部由建设单位自筹解决。六、主要经济技术指标序号类别项目名称单位数量1建筑规模总用地面积21782底层占地面积461803总建筑面积2308474总指标图建筑基层层五层5结构框架6绿化率3517建筑密度2728停车位个309容积率10610经济指标总投资万元19111建筑工程费万元142212设备购置及安装费万元23113其他费用万元22314基本预备费万元4215铺底流动资金万元3416建设期月12第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第一节发展规划分析一、国民经济和社会发展总体计划方案受国务院委托，国家发展和改革委员会于2008年3月5日向十一届全国人大一次会议提交了关于2007年国民经济和社会发展计划执行情况与2008年国民经济和社会发展计划草案的报告。报告提出了2008年经济社会发展的八项任务完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。进一步减少财政赤字和长期建设国债发行规模。建议2008年中央财政赤字预算安排1800亿元，比上年预算赤字减少650亿元；拟安排发行长期建设国债300亿元，比上年减少200亿元，并适当增加中央预算内经常性建设投资，中央建设投资合计1521亿元。合理安排中央建设投资。控制货币供应量和信贷过快增长。着力改善贷款结构。继续深化外汇管理体制改革，拓展外汇储备使用渠道和方式。加强宏观调控部门和金融监管部门的协调配合与信息共享，防范和化解金融风险。继续严格控制固定资产投资过快增长。严控新开工项目。严格控制财政资金用于党政机关办公楼等楼堂馆所建设。严格控制“两高”行业扩张。鼓励“两高”行业企业兼并重组和优胜劣汰。强化投资项目综合管理。建立健全新开工项目管理的部门联动机制。继续严把土地、信贷闸门，严格市场准入条件。抑制价格总水平过快上涨。增加粮食、食用植物油、肉类等基本生活必需品和其他紧缺商品的生产和供应，确保供应不断档、不脱销。严格控制政府管理的商品和服务价格。正确把握政府调价的节奏和力度。强化市场价格监管。认真落实对部分重要的居民基本生活必需品实行临时价格干预措施。加强市场价格监测。完善对低收入群众的补助办法，特别是增加对生活困难群众和家庭经济困难学生的补贴，并及时落实到位。正确引导社会舆论，稳定消费者心理预期。着力扩大消费需求。增强消费能力。继续提高中低收入居民收入。完善消费环境。促进服务消费。搞好煤电油运和重要原材料的供需衔接。加强农业基础地位，扎实推进新农村建设。进一步加大对农业和农村的投入力度。调整耕地占用税使用方向，改革城市建设维护税使用办法，增加农村建设投入。促进重要农产品生产稳定发展。严格保护耕地，特别是加强基本农田保护。强化和完善涉农补贴政策。拓宽农民增收渠道。大力发展优质高产高效农业，加快发展农村二三产业，积极发展县域经济。健全农业社会化服务体系。发展农产品收储运和农资配送服务。加快推进农村综合改革和集体林权制度改革。健全支农资金稳定增长机制。推进和规范农村土地流转。大力推进自主创新，提升产业结构和市场竞争力。加快自主创新步伐。加大知识产权保护力度。大力发展高技术产业。促进工业由大变强。加快传统产业改造升级，鼓励发展具有国际竞争力的大企业集团。改善服务业发展环境。制订并实施加快服务业发展的具体政策措施。加大节能减排攻坚力度，务求取得更大成效。强化节能减排目标责任制。落实节能减排综合性工作方案，实施节能减排统计监测及考核方案和办法，实行严格的问责制和“一票否决制”。着力淘汰落后生产能力。抓好重点行业、重点企业、重点领域节能减排和重点工程建设。完善综合性政策。加快建立生态补偿机制。积极发展循环经济。组织开展第二批循环经济试点。全面推行清洁生产。强化污染防治。继续做好“三河三湖”等重点流域污染防治工作，实施渤海环境保护总体规划和太湖流域水环境综合治理总体方案，保障重点城市集中式饮用水源地水质安全。认真落实应对气候变化国家方案，建立健全工作机制，加强气候变化的监测和影响评估，提高应对和适应气候变化的能力。深入开展节能减排全民行动，增强全社会生态文明观念。落实区域布局规划和政策，进一步推动区域协调发展。实施西部大开发“十一五”规划，新开工建设一批重点工程。制订和实施促进经济欠发达地区经济社会发展的政策措施。组织实施东北地区振兴规划。落实中部地区“两个比照”政策，编制和实施促进中部地区崛起规划。推进实施长三角、京津冀等东部重点地区区域规划。加大国家对欠发达地区财政转移支付力度。完成全国主体功能区规划编制，加快省级主体功能区规划的编制，制订相关配套政策、法律法规及绩效评价考核体系。合理规划城镇建设规模和布局，推进城镇化健康发展。加快发展海洋经济。全面深化体制改革，提高开放型经济水平。推进国有企业改革。规范国有企业改制和产权转让。加快财税体制改革。创新金融体制。深化中国农业银行、农村合作金融机构和国家开发银行改革，在全国放宽农村地区银行业金融机构市场准入。加强证券、保险、期货等金融市场制度建设。完善人民币汇率形成机制。积极稳妥地推进资源性产品价格以及资源补偿、环保收费改革。深化投资体制改革。继续落实鼓励支持和引导非公有制经济和中小企业发展的政策措施。加快行政管理体制改革。推进政府机构改革，继续减少和规范行政审批事项，健全部门间协调配合机制，完善政府职责体系。稳步推进综合配套改革试点。进一步提高开放质量。加快转变外贸增长方式。继续积极有效利用外资。鼓励和规范企业对外投资合作。大力发展各项社会事业，增强经济与社会发展的协调性。坚持优先发展教育。加大财政对教育的投入力度。推进卫生事业改革与发展。制订深化医药卫生体制改革总体方案并稳步推进试点工作。加快构建覆盖全社会的公共文化服务体系。广泛开展全民健身运动。全力办好2008年北京奥运会、残奥会。着力改善民生，促进社会和谐。坚持实施积极的就业政策。认真落实就业促进法和劳动合同法，制订相关配套措施。加快完善社会保障体系。建立健全住房保障体系。全力做好低温雨雪冰冻灾害后的恢复重建工作。完善社会管理。认真总结应对雨雪冰冻灾害的经验教训。健全社会应急体系。提高突发事件的应急处置能力。进一步加强内地与香港、澳门两个特别行政区在经贸、科技、教育、文化、卫生、体育等领域的交流合作。积极促进两岸经济文化交流，推动直接“三通”，实施和充实惠及广大台湾同胞的政策措施，支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区经济发展。二、地方国民经济和社会发展计划2007年12月11日，滨州市滨城区发展和改革局受滨城区人民政府委托，就滨城区2007年国民经济和社会发展计划执行情况和2008年国民经济和社会发展计划作了报告，报告提出了地方2008年国民经济和社会发展的重点与措施。现就有关方面作如下介绍（一）优化投资结构，以投资结构调整促进产业结构调整，推动经济发展方式转变。认真贯彻落实国家调控政策，维护宏观调控的权威性和统一性。着重处理好宏观调控与加快发展的关系，着重处理好宏观调控与地方实际相结合的投资质量和效益，努力保持投资平稳增长。按照科学发展、协调发展、可持续发展的要求，坚持“区别对待，有保有压”的方针，有所为有所不为。加大投资结构调整力度，促进产业协调发展。着力增加与人民群众生活质量密切相关的农业、服务业等方面的投入，促进社会和谐发展。（三）以中心城区为重点，扩大和提升服务业。中心城区的服务业是市辖区经济的重要组成部分。要利用当前城市化进程、工业化发展和居民消费升级加快的有利时机，力争在现代物流、商贸开发、文化旅游、房地产、特色产业等领域取得新突破，增强城市功能、转变发展方式、促进经济结构优化。（六）以人为本，关注民生，努力构建和谐社会。坚持安全发展理念，创造安全发展环境。努力扩大就业和社会保障覆盖面。三、滨州市城市总体规划滨州市城市总体规划20042020纲要遵循全面、协调、可持续的科学发展观，体现以提升城市竞争力为主线的发展理念、以生态环境保护为主线的生态优先理念和公共政策理念，对滨州市进行了市域、规划区、中心城三个层次的规划，内容涉及城市发展战略、产业发展策略与布局、城镇体系布局、区域基础设施布局、城市职能定位、城市发展模式、城市远景形态、交通组织、景观特色创造、市政公用设施规划以及生态环境保护、资源保护利用、绿化系统建设等。第二节产业政策分析本项目具备商业与住宅两部分使用功能，而这两部分功能均是服务业的内容。下面主要从这两个方面的产业政策作出分析滨州市“十一五”服务业发展规划本规划之服务业是指全部的第三产业。规划重点是物流业、旅游业、商贸业。规划空间范围限于滨州市行政辖区内六县两区。规划年限为20062010年。（一）发展形势对“十五”期末全市服务业的总体判断随着工业化、城市化、市场化的推进，“十五”期末滨州市服务业正处于传统服务业升级改造和现代化服务业蓬勃兴起的过渡时期，整体水平相对落后，基础设施相对薄弱，与第二产业相比存在着巨大发展潜力和发展空间。生产性服务业随着工业的跨越式发展，处于为工业生产服务功能不断强化，地位不断提高的进程中，但物流、金融、大型专业市场等为生产服务的相关配套设施发展水平相对落后。生活性服务业市场相对完善，结构、服务能及水平弱。处于网点升级，经营规范的关键时期，在发展中不断探索经营管理模式的创新。随着城市化进程的快速升级，吸附能力有待提高，然而各种市场需求趋于活跃，具有成长潜力。公共服务业处于理顺体制，职能转变，公共服务功能发展走向良性循环的时期。教育医疗、城市交通、公共服务、中介咨询发展水平相对落后。（二）指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以建设“系统九州”为目标，以十大产业链的倾力打造和延伸、基础设施的迅速完善为契机，以体制机制创新为动力，以提高滨州人民生活品质为根本出发点，充分发挥滨州的资源条件、发展潜力、静态比较优势和动态竞争优势，实现滨州服务业和社会经济超常规、跨越式、可持续发展。（三）总体思路坚持并贯彻落实“更新、整合、平台、拓展”八字方针。更新就是转变观念，开阔眼界，从思想上重视；整合就是科学经营，综合利用，挖掘资源，互为补充，相得益彰；平台就是放宽政策、完善设施，改进服务，创新管理，提高效能；拓展就是打基础、零突破，成规模、上水平。总体推动、分类指导、重点突破。依托工业化、城市化、市场化，突出发展现代服务业，大力发展新兴服务业，改造提升传统服务业。通过规划引导、政策启动、政府推动、项目拉动、市场联动、宣传发动等措施，调动全社会发展服务业的积极性，围绕扩大内需、增加就业、拓展财源、保障重点四大发展目标，全力以赴兴物流，整合资源强旅游，做大做强商贸业，膨胀地产与金融，做实做活其他服务业，努力提高现代服务业在三产中和三产在整个经济中“两个比重”。以市区为中心，以邹平为龙头，以惠阳无、博滨沾为两翼，充分依托各地的产业基础，发挥区位优势和资源优势，促进滨州市服务业全面、优质、快速、健康发展，逐步构筑起布局合理、特色鲜明、联动性好、系统性强的服务业发展新格局。（四）加快发展领域1、创新升级，兴市惠民，做大做强商贸业围绕“建设大市场、拓展大商贸、发展大流通”的目标要求，引进、新建、改造和整合一批专业市场，为发展商贸流通搭建坚实平台。完善中心市区商业网点规划，以规划引导多种形式的商业网点建设。在城市化进程加快的背景下，以拉动内需、繁荣市场、方便居民生活、降低生活成本为目的，以城区发展为重点，立足服务城区消费者，统筹规划、合理布局，不断完善中心城市商贸服务功能，培植骨干流通企业，创新商贸企业组织形式，发展新型业态，培育壮大产地型农产品市场，支持发展专业特色市场和特色商业街，全面提升全市商贸业的总体水平，形成多体系、多层次、多形式，功能多样，结构多样的商贸网络。引入现代经营理念，突出商贸服务特色。引导企业借鉴吸收现代营销理念，加强对消费者需求偏好、消费心理、消费习惯等方面的研究；重视管理的硬件和软件建设，鼓励企业通过发展电子商务，实现流通企业业务的网上及时跟踪和查询,网上交易和资源配置等,提高企业的服务水平和对市场的快速反应能力。通过运用先进的商贸技术设施、手段和现代流通方式、管理方法，使商流、物流、信息流建立在现代科学技术基础上，提高流通的科技含量，减少交易的频率和交易不确定性，降低交易费用，提高流通效率，提高流通企业参与市场竞争的能力。根据城区区位环境和功能准确定位商业服务特色，制定针对性扶持政策；引导商业街区业态调整，限制传统业态形式，发展新型业态形式，增加大型超级市场，包括大型仓储超市、大型生鲜超市和大型化专业超市，购物中心、折扣店的比重，提高专卖店的档次，增强特色品牌意识。利用产业发展优势，完善商贸配套服务。依托城市房地产开发的高速发展，带动社区商贸业配套服务；依托旅游业的快速发展，大力推动商业街、特色街、购物中心、百货商场、饭店宾馆等商业配套设施的建设和升级改造，积极推动鲁北大街的规划建设，使其成为集商贸、物流、旅游、民俗为一体的大商贸集群，形成统筹城乡的示范带，服务业发展的样板带。2、建设宜居城市，稳步发展房地产业按照滨州在“一带一圈一群一洲一区”中的定位，按照滨州城市总体规划“绿色的滨州”、“宜居的滨州”的基本要求，坚持高起点规划，突出“大水面、大绿化、大空间”的生态城市特色，适应城市迅速发展和人民生活水平不断提高的要求，逐步健全房地产开发建设和服务体系。不断完善房地产用地管理制度、征地拆迁制度、土地储备制度以及土地使用权公开招、拍、挂制度，以滨城区、开发区和邹平县城为重点，兼顾各县县城，逐步形成“住在滨州”的品牌优势，促进房地产市场健康有序发展。坚持以需求为导向，调整优化住房供应结构，加快建立和完善适应不同消费群体需求的住房供应体系，引导房地产企业重点发展满足当地居民自住需求的中低价位普通商品住房，适当增加经济适用房的供应比例，并抓好拆迁安置房、农民多层公寓等专项用房和保障性住房的建设。鼓励标准工作厂房建设，培育工业房地产市场。不断提高住房科技含量，引导发展健康、绿色和环保住宅，鼓励节能型住宅建设。不断改善城市居民的住房条件和居住环境，实现滨州房地产业健康、持续、稳步发展。积极培育各类合格的房地产市场主体。扶持品牌房地产企业，培育若干家大型房地产开发集团，鼓励和支持有实力、重信誉的房地产开发企业实现强强联合和跨地域开发，提升滨州房地产业的整体发展水平。培育信贷、保险、设计、开发、咨询、交易、租赁与物业管理各类房地产中介服务市场，引进一批著名房地产中介企业，逐渐形成一条龙配套服务体系。加快建立房地产拍卖和交易市场，培育住房租赁市场，进一步活跃和规范住房二级市场，简化和规范房地产二级市场操作程序，扩大二手房交易规模。努力规范房地产市场秩序，保证房地产市场有序运行。完善市场监管制度，加强商品房预售管理，建立并完善房地产市场的统计指标体系，加强市场监测体系建设，加快房地产市场信息化建设，向全社会提供高效、快捷的信息服务和交易服务，建立健全房地产市场综合信息披露制度和预警制度。坚决贯彻落实国家和省相关政策精神，努力实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。第三节项目建设的必要性从以上国家和地方发展规划、产业政策等几个方面进行分析，本项目符合有关国民经济和社会发展计划，符合城市规划要求，符合产业政策，适应形势需要。（一）符合国家和地方国民经济和社会发展计划根据国家和地方国民经济和社会发展计划，滨州市计划以中心城区为重点，壮大和提升服务业，着力增加与人民群众生活质量密切相关的行业的投入。本项目是正是贯彻这一计划，从商业和职工住宅供给方面，实现服务业的功能的体现。（二）符合国家产业政策根据国家产业结构调整指导目录（2005年本），本项目不属于鼓励类范围内，也不在限制和淘汰范围内。因此，本项目的建设属于国家允许类建设项目。国务院办公厅转发国家计委关于“十五”期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知（国务院国办发200198号）指出，加快发展的服务业是国民经济持续快速健康的重要保障，是提高国际竞争力和国民经济整体素质的有力措施，是缓解就业压力的主要途径，是提高人民生活水平的迫切需要，服务业的兴旺发达是现代的重要特征，加快发展服务业对于推进建设全面小康社会具有深远的战略意义。按照“三个代表”重要思想的要求，滨州市经济开发投资公司作为服务业的一支队伍，进一步解放思想，更新观念，真正把服务业作为产业来对待，通过政策引导，加大工作力度和资金投入，实现服务业发展的市场化、产业化、社会化，促进滨城区服务业的快速发展。（三）符合滨州市城区发展规划滨州市于2000年由地改市，经济基础比较薄弱，商品经济与对外贸易发展较慢。近几年，在当地政府的锐意改革和正确领导下，各项事业迅速发展。目前全市已形成纺织、化工、机械、食品四大支柱产业，其中纺织业居全国领先地位。2006年实现国内生产总值（GDP）达82902亿元，连续七年保持了13以上的增长速度。为发展经济，市政府加大招商引资力度，对外来投资商在政策上给予极大优惠，为到滨州投资、开发创造了良好的条件。特别是在经营城市方面，当地政府市依河傍海的优势，全力打造新滨州的碧水绿洲生态园林形象，积极营造“四环五海”景观特色，形成“一个中心，一条轴线，六条绿带，五个组团”的布局结构，构造绿、水、城一体的城市格局。在城市改造方面，政府通过东、西新城区的建设拉大整个城市的框架，推动城市化进程；同时通过行政机构和老城区工业的搬迁带动老城区的旧城改造，形成人口的流动和物业的转换，从而拉动新、老城区商业的发展、繁荣，加快城市化进程。（三）符合服务业发展方向滨城区作为滨州市的中心，区位优势明显，又正值新一轮城市建设高潮和大招商、大开发、大发展的新形势，为我们抢抓机遇，乘势而上，努力实现全区服务业超常规、跨越式发展提供了难得机遇。根据服务业面临的机遇和挑战，滨城区服务业发展的指导思想是以“十六大”精神和“三个代表”重要思想为指导，根据滨州市“十一五”规划要求，以实施“赶超战略”总览全局，以信息服务业为先导，以现代物流业为龙头，突出发展面向本地优势产业的信息、科技、会计、咨询、法律服务等知识密集型行业，大力拓展房地产，教育培训、文化体育、医疗保健等需求潜力大的行业，重点扶持发展商贸流通、餐饮服务、社区服务等技能要求不高、安置成本低、就业容量大的社会居民生活服务行业；努力发展现代化物流、旅游、中介服务等新兴行业。在做大做强服务业的同时，全面提升服务质量和水平，增强城市的聚集和辐射功能，进一步提高城市品位。在抓好现有商贸设施改造升级的同时，完善现代服务功能，努力开拓服务消费市场，提高设施档次和服务水平，以满足不同消费层次、消费对象的需要。滨城区商贸业功能布局的规划以“二圈三心一带”的布局结构，即打造老城、新城两个商圈，形成市级、区域、社区三级商业中心，开发一条环城批发市场带，构筑起与城市总体布局相适应的现代化城市商贸业发展新格局。老城商圈位于新立河以东至东外环、北外环至南外环之间的区域，由老城区和东城区现有组团组成，突出商业中心特色。老城区以调整、改造、提高为主，控制总量，合理配置，提高质量，走内涵发展道路，重点发展东城区、居住区。强化沿街门店的规划和控制。逐步提升渤海10路以东、渤海3路以西“四带六线十街十市场”的规模和档次，大力推进大型零售网点的调整改造。使老城商圈成为滨州购物、商务、金融、餐饮、休闲、娱乐、信息、中介等商业服务业的运营基地和集聚中心。该项目的建设正是适应了这一要求，符合滨城区服务业的发展方向。（四）适应形势需要随着滨城区“三点一线”开发建设步伐的加快，黄河一路、渤海九路至十二路间，已成为居民居住、生活集中区域，项目地段紧邻三处学校，区域内人员密集，形成了较大规模的消费市场，并且具有较强的消费能力。该项目的建设正好符合这一需要，前景非常看好。该项目的开发建设，不但充分利用土地资源，同时加快了滨州市的旧城改造及商贸开发步伐，进一步提升了城市品位。（五）公司发展的需要滨州市经济开发投资公司商业服务楼项目的建设，可以充分利用公司现有土地资源，建设商铺商业价值突出。随着公司的发展，吸引了一批优秀人才加入到公司中来。改善职工住房条件问题也就成了需要急迫解决的问题。本项目的建设即解决了以上两个方面的问题，使公司在充分利用已有土地资源基础上获得更好的发展。（六）有利于带动其他行业发展房地产业关联度高，既可拉动投资，又可带动消费，还能扩大就业。据测算，房地产业涉及50余个部门，每增加1元产值，便可带动相关产业增加1722元产值，从而促进财政收入的稳定增长。本项目的建设可直接推动建筑业的增长，带动商业、建材、金融、装饰、装修、房地产经纪、物业管理、餐饮业等相关行业的发展。本项目的建设可吸收部分剩余劳动力，缓解滨州市在结构转型和城市化进程中产生的就业问题，维护社会安定。产业准入分析本项目符合行业准入标准。本项目是滨州市旧城区改造规划方案中的内容，初步规划方案已被滨州市规划部门批复。该项目位于滨城区黄河一路，渤海九路与十路间，对于提升旧城区城市品位，发展现代服务业，实现商业繁荣、居住和谐的目标，均有现实意义。符合中华人民共和国城市规划法、城市居住规划设计规范、滨州市城市总体规划等法规，符合准入标准。第三章资源开发及综合利用分析一、本项目主要内容为建设商业住宅建筑，在统一规划下进行旧城改造，不属于金属矿、煤矿、石油、天然气矿、建材矿及水、森林等资源的开发。本地段经过勘察，未发现有上述矿藏资源，故对资源开发方案及综合利用方案的分析评价内容从略。二、基于上述同样理由，对资源利用方案和资源节约措施有关内容的评价从略。第四章节能方案分析第一节概况一、节约能源是我国的国策。我国是一个能源大国，同时又是一个能耗大国。我国各个行业和部门能源的消耗、产出比大大落后于发达国家，节约能源已成为我国经济持续健康发展的关键措施之一，也是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。党中央、国务院非常重视节能工作。国家“十一五”规划对节能工作提出了明确的目标。所以，每个项目的节能工作都应切实抓好。本项目属于商业加住宅用途，不是能耗大户，其能耗指标均采用国家有关规范、规定，能耗严格控制在规定范围内。二、在本项目中，除了电、暖、燃气等能源外，我们也把节水纳入了节约和考核体系。这是因为水不仅是生命之源，而且还是重要的经济发展资源、不可或缺的战略资源。国家强调建设资源节约型社会，节水也是重要内容之一。我国水资源人均占有量很低，淡水资源总量约28万亿立方米，居世界第六位，但人均水资源占有量285立方米，仅是世界平均水平的1/3。滨州市水资源总量1148亿立方米，人均占有量是全国人均水资源占有量的14，属于联合国“国际人口计划研究项目”规定的水危机地区，节水的重要性不言而喻。第二节编制依据一、项目申请报告通用文本编制说明二、民用建筑设计通则JGJ3787三、民用建筑照明设计标准四、民用建筑给排水设计规范GB500152003五、民用建筑节能设计标准六、新型墙体材料发展应用于建筑节能管理条例第三节能耗指标分析一、用电负荷根据有关设计规范，公用建筑面积用电负荷35W/，利用系数为085；住宅用电负荷30W/，利用系数为05。本项目商业建筑面积92339平方米，住宅建筑面积138508平方米。以此估算，本项目年用电量4226万KWH。二、供热负荷根据规划安排，本项目供热由热力公司集中供热。根据有关设计规范，公用建筑供热指标75W/，住宅供热指标60W/，设计采暖期为8100天。本项目商业建筑面积92339平方米，住宅建筑面积138508平方米。以此估算，本项目年耗热负荷36566KWH。三、燃气耗用量根据有关设计规范，居民燃气指标为086M3/日。本项目共有住户12户，考虑公用建筑面积的可能需求，估算本项目年耗用燃气5000立方米四、用水参照建筑给水排水设计规范，并结合滨州市用水现状，采用生活用水定额用水量指标计算本项目总用水量1、住宅居住用水12户3人/户120L/人D432M3/D2、商业用水923398L/D738M3/D考虑未预见因素，本项目日生活用水量14M3，年用水量5110M3。第四节节能措施一、建筑节能我国单位建筑面积的建筑能耗为发达国家的4至5倍，按照现在我国住宅建筑的发展规模，建筑能耗增长速度为53，大大超过了我国目前能源增长24的速度。因而大力发展节能建筑已刻不容缓。节能建筑就是冬暖夏凉，能节约能源的建筑，是按节能设计标准进行设计和建造，使其功能上降低能耗的建筑。从广义上说，节能建筑是遵循气候设计和节能的基本方法，设计出低能耗的建筑。中华人民共和国节约能源法于2007年10月28日由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订通过，自2008年4月1日起施行。新修订的中华人民共和国节约能源法专设了建筑节能篇章，明确规定建设单位违反建筑节能标准的，由建设主管部门责令改正，处二十万元以上五十万元以下罚款；设计单位、施工单位、监理单位违反建筑节能标准的，由建设主管部门责令改正，处十万元以上五十万元以下罚款。目前国际上的节能建筑大多采用外保温技术。外保温墙由具有相当厚度的保温板、墙体中间流动的空气组成，因而能达到有效的保温和隔热作用。在窗体上，采用双层隔热隔音玻璃，节能效果明显。遵照新型墙体材料发展应用与建筑节能管理条例的规定，新型墙体材料成为推广对象。包括烧结煤矸石空心砖、蒸压加气混凝土砌块以及国家和省鼓励发展的其他新型墙体材料。二、设计依据及标准本项目设计应严格执行建设部民用建筑节能管理规定、山东省民用建筑节能管理规定、民用建筑节能设计标准和民用建筑节能设计标准山东省实施细则。设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；4、供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术与装置；5、太阳能、地热等可能再生能源应用技术及设备；6、建筑照明节能技术与产品；7、空调制冷节能技术与产品；8、其他技术成熟、效果显著的节能技术和管理经验。三、节能措施本项目朝向正南，兼顾采暖与采光的结合，通过正确计算窗、墙比，既保证足够的日照时间，又保证了采光问题。1、所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备、新型高效设备。2、卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。3、采用新型节能的墙体材料，使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗、复合墙体，加强屋层面保温。4、加强采暖管网的保温工作。5、推广应用太阳能设施。除上述措施外，建筑管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。第五章建设用地分析第一节项目选址及用地方案一、项目选址本项目位于滨州市老城区，黄河一路（渤海九路、十路间）中段。二、项目地理位置滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地、濒临渤海湾，是环渤海经济区与黄河经济带的结合部。北依京、津两大直辖市，南临济、清、滋、烟、潍开发发达城市，交通四通八达，投资环境更加优越，为商业开发区及经济的快速发展营造了良好的软硬环境。其地理坐标东经11715至11837，北纬3641至3816。滨州市区人口30万人，面积40平方公里，作为滨州市政治、经济、文化中心的滨城区，具有明显的区位优势。三、交通条件滨州市滨城区交通发达，对外交通有220、205国道，滨博高速公路在西部通过，与京沪、济青高速连接，可直通北京、上海、济南、青岛等大城市。随着区、乡、镇一体化发展，实现了区、乡、村处处通公路，形成以国、省道为主框架，干支相连，四通八达的公路网络。近期内将要建设的黄大铁路和正在建设的滨沾铁路工程，在滨州市设一级货站及客站，与京沪、胶济和张东铁路干线连接，形成铁路干线运输网络，并将填补滨州市滨城区无铁路运输的空白，促进滨城区交通运输事业的发展。四、建设条件1、工程地质根据提供资料表明，滨州市区地层属第四系松散沉积物巨厚，且沉积年代较短。主要土层为粘土，亚粘土、轻亚粘土及粉细砂层，夹厚薄不均的淤泥土层，由于沉积年代短，土质承载力低，区位分布不均，地耐力平均80100KPA，地下水位较浅，一般051M不等，而且有逐年上升趋势，导致土地盐渍化，影响地下基础，对建筑物基础设计施工时应引起高度重视。市区地震烈度为7度。2、气象及水文条件（1）水文条件滨州市区地下水层特征，大致分为浅层潜水和深层承压水。浅层水埋深510M，因受水位升高影响5M以上水质呈咸苦水质，5M以上水质较好，且稳定。深层水埋深280400M为淡水，因含氯离子和氟量较高，不宜超量开采，如需要采用应经当地水资源管理部门批准。滨州市的用水补给，主要来源于黄河水，并建有东郊水库、蒲湖水库等大型水库。（2）气象条件滨州市因受北暖温带干旱季风影响，属大陆性气候区，其特征“冬季干冷，夏季酷热，秋高气爽，春旱雨少”，光照充足，四季分明，有利于农作物生长。根据地区历年统计资料气象显示年平均气温125极端最高气温409极端最低气温228年平均最高气温32年平均最低气温8年平均降气温5897MM年最大降水量9539MM全年平均风速31M/S最大风速41M/S最大冻土深度600MM全年主导风向及频率东南88最大降雪170MM冬季主导风向及频率东北91夏季主导风向及频率南西南采暖室外计算温度6五、场地条件拟建设用地块为长方形，地势平坦，土地产权明晰，不需要新占用土地。用地环境构成要素单一，周围地区地势也比较平坦，视线开阔。第二节土地利用合理性分析本项目建设用地比较合理，具体体现在一、属于旧城区改造。对于旧城区进行改造，建设全新的、升级的、富有现代气息的建筑，有利于提升城市形象，美化市容，改善城市基础设施条件。二、符合城市规划要求。本项目符合滨州市城市总体规划，严格按规划要求设计施工，占地规模、建筑系数、容积率、绿化率均符合要求，符合集约和合理使用土地的要求。三、不占用耕地。本项目利用城区存量国有土地，不占用耕地，符合土地发及有关政策要求。第三节征地、拆迁及移民安置征地、拆迁、移民安置是建设项目中十分棘手的工作，其任务繁重、多变、历时长，不仅要做大量的工作，而且往往会留有一些遗留问题而造成不良社会影响，存在一定风险。本项目建设单位利用自有合法存量土地，可自行拆除原有报废建筑物，不存在居民搬迁和移民安置问题，为建设施工创造了有利条件。第六章环境和生态影响分析第一节编制依据一、中华人民共和国环境保护法二、中华人民共和国环境污染防治条例三、环境空气质量标准四、城市区域环境噪声标准五、污水综合排放标准六、民用建筑隔声设计规范等第二节生态环境影响分析及措施一、环境和生态环境现状本项目场址中没有严重的污染，不存在废水、废气、化学污染物或重金属污染物，但有少量废物积存，主要是生活垃圾。生态环境为城区生态环境。二、项目建成后对生态环境的影响及治理措施本项目建成后主要产生居民生活污水及生活垃圾。1、居民生活污水大部分为便溺、冲洗等污水，一般无化学物质、重金属离子等特殊污染物，可按要求采用化粪池进行处理，达标后直接排入市政污水管网。2、本项目采用集中供热，不设锅炉房，无废渣、烟气污染。本项目属于商业居住建筑，无重大噪声污染。3、生活垃圾按照设计，本项目采用垃圾集中清理，以“无害化、减量化、资源化”为原则，生活垃圾进行分类化密闭存放，统一清运。4、排水系统采用室内污、废分流，室外雨、污分流制，雨水直接排入市政雨水管网，污水排入市政污水管网。5、选用优质低噪声的空调；6、采用隔音措施防止噪音。三、项目施工期对环境的影响及治理措施（一）施工期影响因素本项目施工主要污染因素1、汽车运输扬尘、材料堆存产生的无组织粉尘及施工机械排放的废气。2、施工人员产生的生活污水。3、施工设备和作业产生的噪声。4、施工弃土等少量建筑垃圾。（二）影响分析1、对于施工中产生的上述废气，要求在施工中遇连续晴好天气，应注意及时对施工场区和道路定时洒水抑尘。车辆运输石灰、砂石时，应加盖毡布，防止洒落。开挖的土方应及时清运，最大限度减少施工扬尘。严格按照关于有效控制城市扬尘污染的通知（环发200156号规定执行。2、施工现场用水主要是砂石料清洗、混凝土砂浆搅拌、养护用水等，约占总用水量的90以上，另有工人生活用水、落尘洒水等。上述弃水基本不存在污染物质，以分散排放为主，就地蒸发、渗漏。3、噪声影响分析（1）噪声源根据资料，各施工设备运行中的噪声强度见下表表61主要施工机械设备噪声强度表设备名称噪声强度（DB（A）设备名称噪声强度（DB（A）备注挖掘机95电锯75105距离设备1米处推土机86升降机8594打桩基100砼振捣器100（2）预测计算采用电源衰减模式，预测只计算声源至受声点的几何发散衰减，不考虑声音屏障、空气吸收等衰减。预测公式LRLRO20LG（R/RO）公式中LR距声源R处的A级声压，DB（A）LRO距声源RO处的A级声压，DB（A）R预测点与声源的距离，米RO检测设备噪声时的距离，米预测主要施工机械在不同距离时的贡献值，预测结果见下表表62主要施工机械在不同距离时贡献值设备名称不同距离处的噪声预测值DB（A）施工阶段10M20M30M40M50M100M200M300M挖掘机756965