2014年教育系统公共租赁住房建设工程可行性研究报告

第一章总论11项目名称及项目承办单位111项目名称南丹县2014年教育系统公共租赁住房建设工程112项目建设承办情况项目承办单位南丹县教育局法定代表人马训康南丹县教育局位于广西壮族自治区河池市南丹县城关镇民生74号。该局主要职责是全面贯彻党和国家的教育方针、政策和有关教育的法律、法规；研究起草教育工作的地方性法规、规章，并组织实施研究全县教育发展战略，统筹规划、协调指导全县教育体制和办学体制等方面的改革；制定全县教育事业的发展规划及年度计划，并指导、协调、组织实施综合管理全县基础教育（含学前教育）、高等教育、职业教育、成人教育以及特殊教育、社会力量办学、社区教育、扫盲等工作；指导、协调区县及市有关部门的教育工作；负责全县教育督导评估工作主管全县教育队伍建设工作；根据全县教育事业发展需要，指导和组织实施全县各类学校布局调整工作，指导、监督学校基建，校舍和校产管理工作，以及其他相关工作。多年来，该局在历届县委、县政府和上级主管部门正确领导下，取得了可喜的成绩，多次获得省、市、县“先进单位”和“双文明先进单位”等荣誉称号。南丹县2014年教育系统公共租赁住房建设工程，是继农村校舍改造项目顺利实施后，南丹县教育局开展的又一项“惠教工程”。12项目基本情况121项目建设地点、内容与规模建设性质新建建设地点分别在八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校校园内建设。建设内容与规模新建教师公共租赁住房5幢144套，每套40M，总建筑面积5760M，其中芒场镇蛮坝小学教师公共租赁住房480M，12套；城关镇第二中学教师公共租赁住房2880M，72套（城关镇第二中学40套，城关镇中心小学32套）；车河镇中学教师公共租赁住房960M，24套；吾隘镇中学教师公共租赁住房960M，24套。122项目建设方案成立项目领导小组和实施小组，加强对项目建设的管理和实施。项目建设期1年，即2014年3月2015年2月。具体进度安排2014年37月完成项目前期工作、项目用地有关审批手续；2014年8月动工，到2015年2月前完成教师公共租赁住房建筑物和基础设施的新建与项目验收，2015年3月正式投用。123项目申报单位广西壮族自治区河池市南丹县教育局。124项目投资规模及资金构成本项目建设总投资10368万元（人民币，下同），其中八圩乡利乐小学教师公共租赁住房投资864万元；芒场镇蛮坝小学教师公共租赁住房投资864万元；城关镇第二中学教师公共租赁住房投资5184万元；车河镇中学教师公共租赁住房投资1728万元；吾隘镇中学教师公共租赁住房投资1728万元。125资金来源本项目属于社会公益事业建设项目，拟申请中央专项资金5472万元，自筹资金4896万元。13可行性研究报告编写依据中华人民共和国教育法；中华人民共和国义务教育法；国务院关于基础教育改革与发展的决定；国务院关于进一步加强农村教育工作的决定；中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；国家住建部等七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见；国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数；投资项目可行性研究指南；民用建筑设计通则GB503502005建筑设计防火规范GB500162006民用建筑热工设计规范GB5017693建筑防雷设计规范GB50057942000版；建筑抗震设计规范GB500112001公共建筑节能设计标准GB501892005广西壮族自治区建筑工程预算定额；河池市建筑材料价格表；南丹县人民政府与河池市人民政府签订的公共租赁房建设任务等。14综合评价和结论141综合评价本项目作为公共事业项目，以社会效益为主。项目的价值主要由农村教育事业所产生的社会效益体现出来。该项目建成后，将较好地解决南丹县教育系统教师宿舍紧缺问题，保障教师的基本居住条件，优化教师生活环境，满足教师生活的实际需要，形成良好的居住氛围，改善办学条件和校园环境，为教师的生活将提供有力的保障。通过解决教职工的后顾之忧，稳定教师队伍，使广大教师能够安下心来更好地工作。同时激发他们扎根基层、教书育人的热情，促进城乡教师的合理流动，切实增强学校师资力量，从而推进城乡教育均衡发展。通过申请中央预算内投资，能够在该县财政较困难的情况下完成八圩乡利乐小学等5所学校公共租赁房的建设，使教师住房条件得到改善，有利于民族团结和社会稳定，体现了党和国家对人民教师的关怀，符合党和国家的民族政策和扶贫政策。142论证结论拟建项目的建设规模依据该县实际情况和国家建设标准要求确定，建设规模合理；建设方案合理，符合节能建筑的要求。项目无重大污染源，三废排放经采取治理和防治措施后符合环保要求；项目属社会公益性项目，社会效益好。综上所述，项目建设是必要的，也是可行的。143建议1基于本项目是公益性项目，建议有关部门给予重点支持，在政策和建设条件等方面给予优惠，特别是在资金上给予重点扶持，以利项目尽快实施建设，尽早为南丹县八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校教师提供公租房。2为了加快项目的建设进度，建议本项目可行性研究报告批复后，应立即组织进行实施方案和工程设计等项目前期工作，制定出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。3项目在施工前，应进一步做好详细的工程地质勘查工作，工程施工过程中要制定严格的质量和安全规章制度，确保项目建设顺利实施。4在工程建设过程中，处理好项目的内部和外部关系的协调问题，争取相关政府部门，包括水、电、气、邮电通讯、交通等部门的支持。5按照科学发展的要求，本项目的建设应做好环境保护工作，环境保护工作于项目建设必须按“三同时”的原则进行，促进人与自然和谐和南丹县经济和社会可持续发展。6应加强建筑抗震设计，并组织进行方案论证。第二章项目背景及必要性21项目背景长期以来，我国各级政府一直高度重视住房保障工作。改革开放30年来，随着房地产业从无到有的迅速发展，广大城镇居民的住房条件得到极大改善。1978年，全国城镇人均住房建筑面积仅为67平方米，广大城镇职工的住房条件到了严重短缺的程度。随着住房制度改革的不断推进，特别是安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房等各类保障性住房的大规模建设，在房地产市场化、商品化和社会化的作用同步拉动下，到了2009年末，在城镇化快速发展、城镇居民人口大幅度增长的同时，全国城镇人均住房建筑面积已达到30平方米，后十年平均每年每人增长1平方米。2008年，全国城镇住宅竣工面积达到最高峰，突破了7亿平方米。城镇居民的住房数量、品质、质量、环境等获得了极大改善，住房建设取得了令世人瞩目的成就。但是，由于房价的持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力呈相对下降趋势。在安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房之间，存在着“夹心层”住房困难。为此，社会各界呼吁，启动公共租赁住房建设。公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。2010年6月，住房和城乡建设部等七部门联合发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，同期，全国公共租赁住房工作会议召开，国务院副总理李克强出席会议并强调，加快发展公共租赁住房，推动保障性安居工程建设。重庆、广东、上海等地也纷纷行动，因此可以这样说，公共租赁住房已上升为“国家战略”，并将成为住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房只为满足基本居住需求公共租赁住房是指投资者政府、企业或社会非盈利机构等持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于公益制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是属于社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会，符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高后或购买了其他住房后就要退出公共租赁住房，这样，就去除了房价上涨带来的投资收益可能性，如果不是真正的住房困难户就不会选择承租公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房完全是为了满足居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素，使申请人更加纯洁，也避免了腐败滋生的机会。公共租赁住房具有五大基本特征一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式，即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房，同时，也可以在已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源。公共租赁住房有利于住房保障的可持续发展公共租赁住房有利于形成长效循环机制。公共租赁住房的最大好处是政府可以逐渐掌控保障性住房的房源，从住房保障制度设计上说，可以形成长期良性的循环机制。公共租赁用房对于解除中小学教师住房难的问题，更有重要意义。目前，广西壮族自治区农村义务教育阶段共有教师3301万人，其中，特岗教师144万人，有545万名教师肩负寄宿制管理教师的职责，但安排入住周转宿舍的教师仅有9239人，仅占义务教育阶段教师总数的28左右，广西城乡中小学教师住房困难问题仍然比较普遍。近些年来，一些市、县政府通过划拨土地、政策优惠，以及拨付少量资金、学校筹资、教师集资等多种途径，在城镇建设了一批“教师新村”、“康居工程”教师用房等。但总体上看，目前在城镇，仅部分中小学校拥有一定数量教师宿舍，大多数学校的教师住房仍然比较紧缺而在广大农村中小学校，多数不能提供教师住房，大部分教师只好在外租房或“走教”。特别是在偏远的农村学校，教师住房困难的问题更为严重第一种情况是教师在学校附近租农民的房住，或往返父母家“走教”。这种情况在边远山区或者经济欠发达地区十分普遍。这些地区的一些农村中小学校基本没有教师住房，多数教师只能回父母家或在亲戚家借宿，形成“走教”。有的学校，六、七个青年老师挤在一间二、三十平方米的单身宿舍。还有的老师挤在学生宿舍里。由于住房问题，这些学校的教师往往很不安心，总想方设法调往条件稍好的学校去，严重影响了教职工队伍的稳定和教学质量的提高。第二种情况是现有教师用房破旧。农村中小学校在推进“两基”攻坚过程中，随着新教学楼的落成，普遍将旧教室改作为教师住房。这类房子多数是建于上世纪六、七十年代的瓦房，历经风侵雨蚀，大部分属于危房，超过使用年限，破败不堪，存在严重安全隐患。条件稍好的，也是面积狭小，无厨房厕所。部分教师的住房，旧瓦房的屋顶透风透雨，四周墙体脱落，只好用施工用的条状塑料布围成一圈，正值雨季，屋内又霉又潮，让人十分感慨。老师们说，国家实施了一系列工程，学校的教室、实验室和学生宿舍都有了很大改善，都住上了楼房，但老师的住房依然比较艰苦。第三种情况是教师在附近乡镇或者县城购买地皮自建住房，或者购买商品房。这种情况出现在少数经济较为发达、建立了住房公积金的地区，从全区来看所占份额不大。出现农村中小学教师住房困难问题的原因一是国家、省级政府的教育经费均专项用于学生宿舍、教学楼、教学设备建设，教师宿舍建设缺乏资金支持。二是推行住房改革后，地方财政对农村中小学教师住房建设的资金补助渠道被切断，而教师又未能享受房改优惠政策。三是农村费税改革后，依靠群众集资建设教师住房的办法，也已不可能推行；四是廉租房、经济适用房、安置房等保障性住房主要面向城镇人口，不能惠及到农村教师；五是农村边远地区中小学教师周转房“杯水车薪”，不能覆盖农村中小学多数缺房的教职工。鉴于农村中小学教师住房困难的现状问题，发展教师公共租赁房，有利于教师队伍的稳定和合理流动，解决了安居工程、廉租住房、经济适用住房、拆迁安置房不能覆盖的农村教师的问题。通过“以租代买”的方式，使更多教师从缺房住的窘境中解脱出来。22项目建设必要性221是解决教师宿舍紧缺的迫切需要由于教师宿舍紧缺，八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校存在教师“走教”现象，部分教师是骑摩托车往返于学校，安全隐患大。同时，大量的时间浪费在路途中，备课和休息时间不足，也给教学带来影响；也有些年龄较大的教师由学校临时解决了宿舍，但面积狭小，且没有厨房、厕所，不利于教师日常起居，有的教师把宿舍一分为二，一半作厨房，一半作卧室，还兼备课用，房间里摆有办公桌、衣柜、床、厨具等，连走路都有困难，拥挤不堪。而且房屋建于20世纪70年代，建筑标准低，加之年久失修，房屋漏雨、粉化、破裂等现象，存在严重的安全隐患；更多的教师在学校附近租民房暂居住，由于住房不稳定，随时都可能成为无房户。教师收入较低，没有多少积累，大多无力通过自身力量解决建房购房问题。222是防止优秀教师外流的有效措施农村教育落后的一个关键原因是缺少优秀教师，而住房难正在成为农村师资流失的重要因素之一。特别是近年来随着教师录用采用招考方式后，越来越多的教师属于外地招录，这些教师通常只能住校。如果学校不能提供安全实用的住房，必然会使一部分教师尤其是中青年教师不安心工作，而是想方设法往城里或经济发达地区调动，导致城镇学校教师超编、农村教师严重不足。这种现状已经影响到农村中小学教育教学质量的提高和农村教育的发展。要想吸引优秀人才献身农村教育事业，必须解决好住房这个后顾之忧。223是培养农村人才和建设社会主义新农村的需要当今世界，知识成为提高综合国力和国际竞争力的决定性因素，人力资源成为推动经济社会发展的战略性资源，各地纷纷把发展教育作为发展的战略举措。必须增强使命感、紧迫感和责任感，切实把教育摆在优先发展的战略地位，抓住机遇，振奋精神，以更大的精力、更多的财力，推进教育事业持续协调健康发展。农村教育在全面建设小康社会中具有基础性、先导性、全局性的重要作用。发展农村教育，办好农村学校，是直接关系农民切身利益，满足广大农村人口学习需求的一件大事；是提高劳动者素质，促进传统农业向现代农业转变，从根本上解决农业、农村和农民问题的关键所在；是转移农村富余劳动力，推进工业化和城镇化，将人口压力转化为人力资源优势的重要途径；是加强农村精神文明建设，提高农民思想道德水平，促进农村经济社会协调发展的重大举措。农村学校作为遍布乡村的基层公共服务机构，在培养教师的同时，还承担着面向广大农民传播先进文化和科学技术，提高农民劳动技能和创业能力的重要任务。通过稳定农村教师队伍，发展农村教育，使广大农民群众及其子女享有接受良好教育的机会，是实现教育公平和体现社会公正的一个重要方面，是社会主义教育的本质要求。教育大计，教师为本。农村中小学教师安居乐业，农村教育事业才有发展基础。尽快解决教师住房难的问题，是农村中小学教师的迫切愿望。大力改善农村中小学教师工作生活条件，稳定农村教师并树立“扎根乡村、无私奉献”的思想，解除教师生活上的后顾之忧，让广大农村教师、特别是青年教师安心工作。因此，解决好农村教师公共租赁用房问题，直接关系到教育优先发展战略的落实和农村教师队伍的稳定。224公共租赁住房有助于克服廉租住房和经济适用房的弊端首先，公共租赁住房扩大了保障范围，有利于解决“夹心层”住房问题。因为廉租住房只面向城市最低收入群体，经济适用房尽管保障对象是中等收入群体，但只面积城市居民。而农村教师属于廉租住房、经济适用房和商品房都不能覆盖的“夹心层”，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租，在保障范围上实现了与商品房的对接。其次，经济适用房是产权房，存在套利空间，且通过行政手段进行分配，极易诱发权力寻租现象的发生，而公共租赁住房则是面向中等以下收入群体出租住房，不存在引发上述弊端的空间或土壤。第三章国家的支持政策与地方政府发展规划31国家支持政策改革开放30多年来,我国经济保持了长期快速增长势头,人民生活水平显著改善,城乡居民总体居住条件取得很大改观。然而,近年来快速攀升的房价和居民收入增长缓慢之间的矛盾日益尖锐,住房困难成为困扰社会和谐发展的最大问题之一。党中央十七大报告和2008年政府工作报告一针见血地指出住房保障已成为一项关系到社会稳定和和谐发展的大问题。为解决广大中低收入家庭住房困难,保障性住房的建设在此后成为了政府工作的重点。2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号出台，该意见要求建立廉租住房和公共租赁住房配建制度，选择部分市县进行试点，在新建商品住房中，按照项目规划总建筑面积510的比例配套建设廉租住房和公共租赁住房，合理调整保障性住房布局，确保房源供应。要求开展试点的市、县人民政府出台实施细则，明确了廉租住房和公共租赁住房配建具体操作规则。2010年6月，我国研究制订了关于加快发展公共租赁住房的指导意见以下简称意见，意见明确了公共租赁住房的基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持、监督管理等内容，以便于有效指导各地解决广大中低收入者的住房问题。意见还指出，各地要因地制宜，分别决策。对于各地已经出台的政策性租赁住房、租赁型经济适用住房、经济适用住房、农民工公寓集体宿舍等政策，统一按该意见进行调整。公共租赁住房的建设和实施，将我国住房困难群体基本实现了全覆盖，调整并改变了我国城镇政策保障住房内部的供给结构，公共租赁住房和廉租住房将会逐步成为我国政策保障住房的主导形式。意见指出，公共租赁住房是由政府直接投资或多元化投资主体提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租赁水平，面向“夹心层”群体出租的政策性、公共性社会保障住房。其租金水平低于商品房，高于廉租住房。与其他以销售为主的保障性住房相比，公共租赁住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权不归居民个人所有，而是归政府或相关机构。其目的在于以低于市场价或者承租者承受起的价格，向低收入家庭出租住房，以此改善该群体的住房困难状况。在该群体家庭收入发展变化时，建有严格的退出机制。公共租赁住房与廉租房的区别主要是保障对象的不同廉租住房保障的是城市最低收入人群，而公共租赁住房保障的范围要包括中等偏下收入住房困难家庭。实施以公共租赁住房等保障性安居工程，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，切实满足广大人民群众的基本住房需求，是党和政府在新形势下做出的着力保障和改善民生、促进社会和谐进步的重要政策选择。当廉租房、经济适用房、安置房和棚户区改造等保障性住房建设在全国范围内快速推进的同时，国家正在高度重视和研究解决这一政策措施在实施过程中所遭遇的困难和阻滞，以不断发展与完善我国的住房保障制度体系。公共租赁住房不是在房地产市场中自发生成的，而是由国家推动出现的，是国家为了住房保障的目的人为设计的新型住房类别，因此公共租赁住房的发展，尤其是发展初期，只有在国家特殊政策的支持下，才能步入正常的发展轨道。同时，基于公共租赁住房的保障性特质，国家也有责任通过政策支持来推动公共租赁住房的发展。对此，指导意见专设“政策支持”部分，从土地供应、国家投资、税收优惠、金融支持方面给予公共租赁住房发展以政策支持。意见提出发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。各级住房城乡建设住房保障部门负责公共租赁住房的行政管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划等有关部门按照各自职责负责相关工作。地方各级人民政府要加强组织领导，明确工作责任，健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。2010年年底，国家层面首次为农村周转房提供建设资金，拿出5亿元，在全国8个省区各推5个试点，广西的德保、三江、鹿寨、忻城、扶绥进入首批受惠名单。据报道，广西5个试点县共拿到专项资金6000万元，规划建筑面积5万多平方米，解决70个农村学校近2000名教师的宿舍住房问题。目前，工程推进最快的德保县的教师已经入住，其他试点县的教师也陆续搬入新家。32地方政府发展规划广西壮族自治区区规划在2012年2015年，建设廉租房、公租房、经济房、限价房和集资房等乡镇教师职工安居房，为城镇中小学教职工提供保障性住房房源。有条件的地方，可以在县城所在地的镇或者中心镇集中划拨土地，建设教师或卫生院职工公寓，让他们安居乐业。目前，广西壮族自治区正在按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号的要求，建立廉租住房和公共租赁住房配建制度，选择部分市县进行试点，在新建商品住房中，按照项目规划总建筑面积510的比例配套建设廉租住房和公共租赁住房，合理调整保障性住房布局，确保房源供应。同时，积极推进乡镇中小学、卫生院所保障性住房建设。区政府要求切实落实教育优先发展的战略地位，采取有力措施，加快解决乡镇中小学教职工、卫生院所职工住房困难。20112015年，在全区实施乡镇中小学教职工和农村学校所职工保障性住房，包括建设乡镇中小学、卫生院所公共租赁住房，在县城、较大乡镇驻地通过建设廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、集资建房等多种方式建设乡镇教职工和农村学校所职工安居房。并提出各地筹集的保障性安居工程建设资金，可相应优先用于乡镇中小学、卫生院所各类保障性住房建设，力争到“十二五”期末基本解决全区乡镇中小学教职工和卫生院所职工的住房困难问题，促进城乡间、县域内人才合理流动和均衡配置。并强调各市县要进一步加快保障性安居工程建设项目行政审批进度，发展改革、财政、住房城乡建设规划、房产和房改、国土资源、环境保护等部门要共同建立保障性安居工程建设项目行政审批“绿色通道”，按照依法行政、提高效能、简化前置条件和并联审批的原则，合理调整行政审批手续，在项目立项、规划、供地、环评和建设等环节最大限度压缩审批时限，优化审批流程，提高审批效率，取消项目申报评审的行政和事业性收费，切实降低审批成本，切实加快保障性住房项目审批工作。中共南丹县委员会、南丹县人民政府印发的南丹县民生保障提升工程实施方案提出以廉租房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房建设和棚户区改造为重点，全面推进保障性安居工程建设，深入实施农村危房改造和茅草树皮房改造，切实解决住房困难家庭、低收入群体和农村困难群众的住房问题，努力实现广大群众住有所居的目标。到2015年，完成全县建设廉租房885套、公共租赁住房628套、经济适用住房和限价商品房240套。加强乡村公共机构住房建设。积极推进乡镇中小学教师周转房、农村学校周转房及其他公共租赁住房建设。20122015年，全县计划建设公共租赁住房628套。根据国家发改委、国家教育部全国全面乡镇中小学教师公共租赁住房建设规划，南丹县委、政府和教育部门有步骤分轻重缓急作岀决定，解决八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校教师宿舍的建设问题。第四章需求分析与需求规模预测41保障性住房发展现状住房问题向来都是重要的民生问题，因为它与群众利益密切相关。我国一向高度重视解决住房问题，而且始终把改善居住条件作为改善民生的指标之一。逐步建立完善的住房保障体系，是政府保障民生的一项重要任务，也是构建和谐社会的重要措施。继廉租住房后，我国又推出了另外一个租赁性质的公共住房，即公共租赁住房。目前全国都在如火如荼地进行建设，而且把它作为“十二五”计划的重点项目。公共租赁住房政策是住房保障政策体系的一部分，是对我国住房保障制度的进一步补充与完善，填补了住房保障覆盖的真空。公共租赁住房大面积覆盖目前我国尚处于摸索试行阶段。2010年6月，住建部等七部门联合颁布的意见要求各地因地制宜，分别决策。深圳、厦门、北京、重庆等城市根据自身城市发展状况，已大力推广公共租赁住房项目。“十二五”期间，广西壮族自治区的保障性住房建设任务是全区城镇居民住房保障覆盖面达到20左右。2011年国务院保障性安居工程协调小组与广西壮族自治区人民政府签订了全区保障性住房建设和棚户区改造目标任务为29万套户，任务量是2010年与国家签订责任书任务的4倍，是“十一五”期间广西城镇保障性住房建设量的总和，也超过了广西2010年商品住房的销售规模。其中，完成了公共租赁住房512万套。42需求分析项目惠及的南丹县八圩乡利乐小学、南丹县芒场镇蛮坝小学、南丹县城关镇第二中学及城关镇中心小学、南丹县车河镇中学、南丹县吾隘镇中学教师住房紧缺，对教师公共租赁住房需求十分迫切。（1）南丹县八圩乡利乐小学距离县城70公里，该学校占地面积1500M，现有教职员工12人，在校学生144人，其中寄宿学生124人。教师住房却显得十分紧缺，全校无教师的专用住房，目前迫切需要新建教师公共租赁房12套。（2）南丹县芒场镇蛮坝小学距离县城40KM。该校占地3800M，现有教职员工12人，在校学生180人，其中寄宿学校学生10人。由于无教师专用宿舍，目前迫切需要新建教师公共租赁房12套。（3）南丹县城关镇第二中学及城关镇中心小学南丹县城关镇第二中学距县城15KM。该校占地13509M，现有教职员工142人，在校学生891人，其中寄宿学校学生709人。无专门的教师周转宿舍，目前迫切需要新建教师公共租赁房40套。南丹县城关镇中心小学距县城15KM，该校占地10615M，现有教职工46人，在校学生500人，教师住房紧缺，当目前迫切需要新建教师公共租赁房32套。（4）南丹县车河镇中学距离县城50KM。该校占地32000M，现有教职员工38人，在校学生438人，其中寄宿学校学生309人，无教师周转宿舍，目前迫切需要新建教师公共租赁房24套。（5）南丹县吾隘镇中学距离县城40KM。该校占地10338M，现有教职员工54人，在校学生576人，其中寄宿学校学生549人，无专门的教师周转宿舍，目前迫切需要新建教师公共租赁房24套。农村学校教师是中低收入群体，其住房问题的核心是由于收入水平的局限，他们中的多数无法跨越其收入水平与住房市场价格之间的鸿沟，因此必须依靠政府的帮助才能解决居住问题。同时，满足包括农村教师在内的城乡居民对衣食住行的基本要求，保障居民的生存权利，是各级政府的责任和义务。为了改善中低收入阶层的住房状况，我国政府采取了相应的政策措施，力图构建一个比较公平和有效率的住房市场体系，解决中低收入阶层家庭的基本住房需要。目前，我国的保障性住房包括经济适用房、廉租房和限价房，但仍无法有效解决所有人的住房问题，为了完善我国的住房保障体系，从而提出了公共租赁住房政策。这项举措将促进经济和社会的协调稳定展，不仅可以较好地解决城市中低收入阶层家庭的基本住房需要，而且能够促进社会的稳定，有利于社会和谐、安定和健康发展，对完善我国城镇社会保障制度，发挥政府作用，克服住房市场失灵有很大作用。根据国家发改委、国家教育部全国全面乡镇中小学教师公共租赁住房建设规划，南丹县党委、政府和教育部门有步骤分轻重缓急作岀决定，解决八圩乡利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校教师宿舍的建设问题，正是建立在上述五所学校对公共租赁房的需求基础之上。43项目需求规模预测参考保障性住房建设标准，并结合南丹县上述学校实际情况，确定本项目的建设规模。表41教师公共租赁住房建设规模表序号项目学校需求规模（平方米）建设规模（套）合计57601441八圩乡利乐小学480122芒场镇蛮坝小学480123城关镇第二中学288072（城关镇中心小学32）4车河镇中学960245吾隘镇中学96024项目建成后，年提供公共租赁房144套，能满足144位教师入驻。房屋建筑面积以每套40平方米的标准确定。第五章项目建设地点和建设条件51建设地点及项目区概况511项目地点本项目位于广西河池市南丹县八圩乡利乐小学、南丹县芒场镇蛮坝小学、南丹县城关镇第二中学及城关镇中心小学、南丹县车河镇中学、南丹县吾隘镇中学。512项目区概况1地理位置及区域范围河池市隶属于广西壮族自治区，地处广西西北边陲、云贵高原南麓，是大西南通向沿海港口的重要通道，东连柳州，南界南宁，西接百色市，北邻贵州省黔南布依族苗族自治州，介于东经1063410909、北纬23412537之间。东西长228公里，南北宽260公里，全县土地面积335万平方公里，主要为山区，较大的河流有红水河。河池是广西实施西部大开发的重点区域。河池市区面积335平方公里，是一座以壮族为主的多民族聚居城市，市区人口大约409万人。全县有壮族、汉族、瑶族、仫佬族、毛南族、苗族、侗族、水族、土家族等9个世居民族，少数民族人口321万人，占总人口的8367，是广西壮族自治区少数民族聚居最多的地区之一。语言为壮语、汉语、桂柳方言。河池素有“六乡之誉”，是中国有色金属之乡、中国水电之乡、世界长寿之乡、世界铜鼓之乡、歌仙刘三姐故乡、红七军和韦拔群故乡。南丹县位于广西西北面，总面积3916平方公里，辖7镇4乡，有壮、汉、瑶、苗、毛南、水、仫佬等23个民族，总人口276万。南丹是是历史上的“兵家喉地”，桂、黔、川交通的重要枢纽，位于西南公路210国道和黔桂铁路交叉点上，西南出海大通道成都重庆贵阳南宁柳州北海二级公路贯城而过；国家重点工程龙滩电站的前期工程南丹天峨二级公路已竣工。南丹历史悠久，宋置南丹州，明复南丹州，清称南丹土州，民国7年改州置县至今。2自然条件南丹县位于广西壮族自治区西北部,云贵高原边缘过度地带,境内高山连绵起伏,峰峦重迭,整个地势由东北向西南方向倾斜,海拔600900M，属亚热带季风气候区，区域内立体气候特征明显，昼夜温差大，年温差小，干湿分明，雨热同季，日照充足，霜期较短，年平均气温169，年平均降雨量14979MM，空气湿度在75以上，冬无严寒，夏无酷暑；特别是夏天,气候凉爽湿润,以夏季最热的7月为例,南丹县历年7月份平均气温为246,比广西最北的高寒山区县资源县低3,比闻名遐迩的清皇避暑山庄所在地河北承德低16。南丹县境山高水高，不少河流穿行于岩溶发育地带的溶洞之中，忽出忽入，时隐时现，明河与伏流紧紧相连，反复变换，这是县内水文特点之一。不少明河地段，坡降陡，落差大；一些地段，岩坎高，水流急，明河、暗河中都有不少瀑布，这是县内水文特点之一。大气降水较多，但在岩溶发育地区，裂隙渗漏严重，春夏季节的晴和天气，地表水不断向上蒸发和向下渗漏，很快形成干旱，而大雨或暴雨到来时，暗河水满，溢出地面，无处流淌，滞塞于低洼谷地中，此时则出现不少短暂（46日）的山间小湖。这种“十日无雨到处干，一场大雨到处淹”是县内水文重要特点。南丹县水面面积526万亩，占总面积的09。县内有锡、锑、锌、金、银、铜、铁、铟、钨等20多种有色金属，总储量1100万吨，其中锡储量144万多吨，居全国首位，被誉为“有色金属之乡”、“中国的锡都”、“矿物学家的天堂”；南丹工业初具规模，已形成有色金属、建材、机械、化工、食品、造纸等12类工业体系，有色金属的采选冶自成体系，已具有7000吨/日选矿能力的锡、锑、锌综合选矿能力，具备年产1万吨的锡冶炼、年产2万吨的锑冶炼、年产1万吨的铅冶炼、年产1万吨的锌冶炼能力，锡锌产量居全国第一，是目前全国最大的锡锌生产基地。3社会经济状况2012年全县财政收入首次突破10亿元大关。全县完成财政收入100166亿元，同比增长219，成为河池市首个财政收入突破10亿元大关的县，受到市委、市政府的通报表彰。一、二、三次产业比例为106822，经济结构较优。规模以上工业总产值和有色金属工业总产值首次突破100亿元大关。全县工业总产值实现132亿元，同比增长176，其中规模以上工业总产值1057亿元，有色金属工业总产值101亿元，实现了“十二五”规划提出的有色金属产业百亿元产值的目标，同比分别增长136和17。工业经济百亿元以上指标从1个增加到3个。全社会固定资产投资首次突破50亿元大关。全县实施续建、新建项目235个，竣工95个，其中，新开工1000万元以上项目112个。预计全社会固定资产投资完成56亿元，同比增长2616。自治区城乡风貌改造三期工程暨特色名镇名村建设中期工作推进会在南丹成功召开，该县城乡风貌改造成效及经验得到自治区党委、政府的充分肯定，并作为全区典型加以推广。该县顺利通过全国县（市）科技进步考核，专利申请量16件，同比增加一倍。全县实施科技项目18项，建立自治区级工程技术研究中心3家，高新技术企业3家。文学艺术创作取得新突破，南丹文学刊物名片效应不断彰显。创新提出将“丹文化”作为南丹地域文化品牌打造，成功举办“2011中国南丹丹文化旅游节”，为该县十年来举办的规格最高、规模最大的一次盛会，“丹文化”得到进一步传承和宣传，该县在区内外的新形象、知名度、美誉度和影响力显著提升。2012年全县城镇居民人均可支配收入达19402元，同比增长11；农民人均纯收入首次突破5000元、达到5247元，同比增长11；社会消费品零售总额16亿元，同比增长18。52有利条件521政策环境国家发改委、国家教育部全国全面乡镇中小学教师公共租赁住房建设规划，对教师公共租赁住房给予政策支持，中央安排了专项资金用于乡镇中小学教师公共租赁住房建设。该县县人民政府与河池市人民政府签订了公共租赁房建设任务。南丹县委、县政府高度重视，多次指示教育部门要加快利乐小学、芒场镇蛮坝小学、城关镇第二中学、车河镇中学、吾隘镇中学5所学校教师公共租赁房建设。本项目的建设内容和建设规模符合公共租赁房的有关标准，可从根本上改善南丹县5所学校教师的居住条件，得到当地乡镇党委、政府的重视。522现有基础条件在5校各校舍内建教师公共租赁房，不需要重新选址和征地，项目符合当地城镇和农村建设总体规划的要求。建设用地、水源、电力不存在问题；具备地质、饮水、交通、用电等方面安全条件。对接与共享这些资源，可减小项目建设投资，加快项目建设进度。目前此工程前期筹备工作已基本完成。523地形条件项目5个建设地点无活动带，通过现场查看、调查，地质条件适合建设教师公共租赁住房。场地地下水。拟建场址范围内有浅层地下水，其一为上履土层孔隙地下水，其补给来源主要为大气降水及地表排水；其二为岩层中的裂隙地下水，无化学污染，对建筑物无腐蚀作用。地震效应。根据1400万中国地震动参数区划图（GB183062001）及建筑抗震设计规范（GB500112010），场区地震动峰值加速度值为005G，地震动反应谱特征周期为035S，抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组。拟建场地类别为类，属建筑抗震一般地段，但鉴于项目属于公共场所项目，地震时作为避灾场所，建议提高设防等级，具体以设计为准。该拟建场地范围内无采矿区，无土陷、崩塌、滑坡、泥石流、断裂等不良地质现象，故场地和地基稳定，适宜进行本工程建设。场地周围无古树名木和其它文物古迹，不属文物保护区范围。524区位、环境和交通优势南丹位于广西西北部,西南出海大通道,黔桂铁路及红水河贯穿境内，是中国第二大水电站“龙滩电站“的东大门，河池飞机场离南丹县城不到30KM，具有四通八达的水陆空交通网络的边远山区县南丹,已初步成为广西西北部交通枢纽和物资集散地，交通十分方便，有铁路黔桂铁路、高速公路、机场即将开通。525有充裕的建筑材料供应项目区周边水泥、钢材、砂石、红砖等建材供应充足，取材方便。第六章项目建设方案61指导思想与建设标准指导思想。按照国家中长期教育改革和发展规划纲要（20102020年）要求，努力改善农村学校教师工作和生活条件，吸引和留住优秀人才在农村长期从教、终身从教，稳定农村教师队伍，促进城乡教师交流，推进义务教育均衡发展。建设原则。坚持标准适度、经济适用的原则，严格控制住房建设面积。充分利用现有资源，整合学校教学服务资源，优化整体配置，提高综合效益；坚持勤俭办事业的方针，正确处理需要与可能、现状与发展的关系；考虑当地经济社会发展总体规划、小城镇建设规划；坚持“牢固、实用、够用、方便教师学习和生活”的原则；坚持保障已入住教师在其交流调动、退休或已购买住房后，能够实现公租房正常周转，提高公租房的使用效率。建设标准。每套教师宿舍面积40平方米，其中套内面积35平方米，每套分摊面积5平方米，户型为一室一厅一厨一卫的小户型，进行必要的装修，让教师领取钥匙后即可直接入住，服务功能能基本满足教师需要；新建的教师公租最低使用寿命必须保证在50年以上。按照国家建设部、国家发展计划委员会、教育部2002年4月17日颁布的农村普通中小学校校舍建设标准建标2002102号建设。63项目设计方案631项目设计原则坚持以人为本，以生活为核心，建立现代舒适教师生活、活动空间坚持可续发展的原则，合理布局、节约用地，保护环境，动态发展，力求形成具有弹性的可生长的组织结构模式，满足近远期建设的需要坚持生态优先，力求建立绿色生态的、人文气息浓厚的、观赏与使用并重的多层次景观、绿化系统，提供多层次的活动空间优化交通网络，有效组织便捷的交通系统体现环境理念和绿色文化内涵，注重室内外空间环境的渗透和景观视线效果，创造丰富的景观环境合理的功能分区、安全畅通的交通流线、多层次的交往空间、观赏使用并重绿化景观系统、独特的文化氛围每套建筑面积含公摊面积40。坚持“安全、适用、美观”的设计原则，设计年限50年。交通组织总体设计中，根据不同大小组团的要求，合理组织各类交通系统，力求做到人、车分流，动、静分区，避免相互干扰消防建筑周围结合车行交通系统设环行消防通道，符合消防疏散扑救要求。建筑周围环形车最小道路宽度为4米，转弯半径6米场地周围无易燃易爆危险源总平面和单体设计均按建筑设计防火规范GB500162006和工程建设标准强制性条文房屋建筑部分2009版等相关规范设计竖向设计根据建设场地标高、基地周边及现有道路标高进行现场设计并确定，建筑标高室内外高差045米060米不等，具体结合实际情况确定632建筑设计6321特征设计建筑性质居住；建筑工程等级二级；设计使用年限50年；建筑耐火等级二级；结构形式砖混结构；屋面防水等级级屋面做法根据不同地区选择合适的做法；建筑设计应考虑太阳能一体化。6322立面设计在经济合理的前提下创作出新颖独到的建筑造型，将建筑作为有机的整体统一考虑，造型风格以简约理性为主，出挑的南阳台中间设隔板，增加建筑的敦实感，主要卧室房间开设南向阳台，改变室内的光线通风效果和套内的视觉效果。屋面设置太阳能，方便集中设置太阳能，既方便了住户，统一管理，又丰富了住宅的屋顶及立面效果。6323无障碍设计根据各地实际情况而进行无障碍设计，遵照城市道路与建筑物无障碍设计规范JGJ502001，在出入口处设无障碍坡道，建筑底层部分套型根据实际情况考虑无障碍宿舍的设置。6324建筑层高综合考虑建筑使用者的舒适性与造价的经济性，暂定建筑层高29M，有坡屋面的，屋面坡度为125。6325建筑节能与装饰1建筑节能设计满足严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ262010、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ1342010、民用建筑热工设计规范等相应规范。根据节能标准进行建筑节能设计，墙体采用外保温240MM厚承重煤矸石烧结砖砌筑或当地常用砌体材料，但需要满足节能要求，无机保温砂浆保温层，屋面采用憎水膨胀珍珠岩保温层，外窗选用中空玻璃窗，外装饰材料参照效果图进行设计。2墙体材料宿舍外墙、内墙、楼梯间墙均为240MM厚承重煤矸石烧结实心砖砌筑，无机保温砂浆保温层外墙涂料/面砖饰面，满足节能要求。3门、窗外墙门窗采用中空门窗，其中门窗面积大于15平方米的窗与窗台高度小于05M的窗户，以及出入口玻璃和玻璃门均为中空安全玻璃，并采用中空钢化玻璃。4屋面防水等级级。5室内装饰材料客厅、卧室、书房采用地砖，内墙乳胶漆，木门厨房和卫生间铺设防滑地砖，满贴墙白色面砖，PVC扣板吊顶，木门或推拉门楼梯间，水泥地坪内墙乳胶漆。6套内配置标准建议为单人床、衣柜、书架、办公桌椅、太阳能热水器、液化气灶、液化气罐、抽油烟机、碗柜、电视机、电视柜等。633结构设计本设计提供三种建筑设计风格与三种套型平面类型节地型单元式、单元双拼式、外廊式的方案供选用。建筑结构安全等级和设计使用年限结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级，设计使用年限50年，基本雪压W0035070KN/M2B类S0035060N/M2抗震设防的有关参数，建议为按7度设防。基础选型根据当地实际情况定抗侧力体系本工程多层砌体建议采用烧结煤矸石实心砖或当地常用砌体材料，不得采用国家禁止的墙体材料。楼盖体系采用现浇钢筋混凝土楼板，厚度90120MM不等。建筑材料钢材钢筋直径10，HPB300钢直径12，HRB335钢、HRB400钢型钢，钢板等Q235B钢焊条HPB300钢筋，Q235B钢焊接E43系列HRB335钢筋焊接E50系列砌块和砂浆墙体材料多层砌体墙体采用MU100承重烧结煤矸石实心砖。砂浆强度等级多层砌体结构0000以下采用M10水泥砂浆0000至顶层用M75混合砂浆。634给排水设计6341国家现行的设计规范、规程建筑给水排水设计规范GB500152003室外给水设计规范GB500132006建筑防火设计规范GB500162006建筑灭火器配置设计规范GB501402005城市给水工程规划规范GB5028298宿舍建筑设计规范JGJ362005等相关规范以及本项目建筑、结构、采暖空调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。6342工程概况本工程为农村学校教师公租房，为低层或多层居住建筑。6343设计范围区拟建的室外和室内给水排水及消防系统。6344室外给水排水工程63441室外给水工程设计1水源根据当地实际情况确定。2管材给水立管采用PSP钢塑复合压力管，热熔承插连接，支管采用PPR管，热熔连接。管道、管件及阀门的工作压力为10MPA。3室外消防给水工程设计室外消防水源根据当地实际情况确定或者采用城市自来水。室外消防用水量为20L/S。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。室外地上式消火栓，其间距不超过120M，距道路边不大于20M，距建筑物外墙不小于50M。管材采用PSP钢塑复合压力管，热熔承插连接。室外消防采用低压制给水系统，由城市自来水直接供水，发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或经消防水泵接合器供室内消防灭火用水。63442室外污水工程设计当地污水管道情况，允许本工程污水排入。条件的学校采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室外排水管道采用双壁波纹管，橡胶圈接口。63443室外雨水工程设计雨水根据当地实际情况进行设计。室外道路边适当位置设置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水雨水管采用双壁波纹管，橡胶圈接口。雨水口、雨水检查井均采用砖砌筑。63444建筑物内给水排水设计生活给水系统。用水量根据当地实际情况，宿舍由当地自来水直接供水或者自备水源