梦泽园开盘策划实施方案

梦泽园开盘策划实施方案一、指导思想梦泽园公司所确定的“从快销售，不可打持久战”的整合营销战略思想，是开盘期营销与传播的基本依据，即开盘期的一切市场行为均是整个项目营销思想的具体体现，脱离此思想，即使再精彩的战术充其量也只是一朵华而不实的浪花而已，对项目营销有害无益。二、目标1开盘期的所有运作，都是为了形成潜在客户群体中的焦点话题，为项目快速销售而营造良好的市场氛围（造势）。2开盘期内推出的所有楼盘均能在短期内销售（认购）完毕，以迅速形成旺盛人气，给项目营造“抢手货”的印象，促使潜在客户产生“早买是运气”的心理冲动。三、开盘营销计划（一）准备阶段（2000年3月6日前全部准备完毕）1销售队伍准备销售队伍的建立、健全专职销售队伍配备人员共1214人，原营销中心已有员工5人与新选聘人员68人经理吕为民副经理蒋辉营销主办娄果财务核对员邓国桥资料员沈慧司机一名，男性（待定）营销代表68名（以售楼先生为主，45人；售楼小姐23人）新选聘人员到位时间2月28日上午9时（星期一）设计、定制员工制服，全员统一着装（尤其是专职营销人员），统一公司形象，展示梦泽园品位。销售队伍培训、分工安排时间2月29日3月5日（上午9001200，下午230530）地点梓园花苑6楼会议室方式集中培训主讲人员与主要内容主讲人员主要内容具体时间总经理白文秀先生、执行总经理龙汉文先生总体论述2月29日上午总工程师宋绍武先生、建筑设计师李健先生规划设计2月29日下午工程部经理王笑冰先生施工计划及工程进展3月1日上午园林设计师先生园林设计特点3月1日下午营销中心经理吕为民先生营销知识与技巧3月2日上午营销副经理蒋辉先生阐述项目卖点3月2日下午策划顾问黄明强先生、王国锋先生项目策划、房地产基础知识3月3日营销中心经理吕为民先生、副经理蒋辉先生开盘操作要点及注意事项、人员分工等3月4日营销中心全体人员模拟现场演练客户接待、洽谈、签约等3月5日（通程售楼部）2项目准备工地包装（责任人工程部）A统一梦泽园工地外围墙的造型、色彩及风格；样板房动工B所有施工人员进行专题培训（3月6日上午9时施工现场）C开辟红雨湖风光带（清理障碍、修建道路）通程售楼部布置（责任人蒋辉）A设计时间3月1日前B布置3月6日完毕C内容模型、项目介绍、单栋效果图、户型图、广告宣传照片、购房须知等售楼资料等3物资准备800免费热线电话、因特网WWW网址（2月28日前安装完毕，责任人办公室）1015座南京“依维柯”面包车一辆（3月6日前到位，责任人公司领导）用途每天上午930、1030，下午230、400，晚上630、800接送客户往返通程售楼部与施工现场之间洽谈专用桌椅两套3月6日前到位责任人蒋辉营销人员制服1214套3月2日前到位责任人娄果售楼书5000册3月6日前到位责任人吕为民模型9套3月6日前到位责任人蒋辉价格表50份3月6日前到位责任人沈慧认购书200份3月6日前到位责任人沈慧购房须知50份3月6日前到位责任人邓国桥售楼表格50套3月6日前到位责任人邓国桥4策略准备开盘推出楼宇数量与具体位置（另行专题讨论）价格控制（另行专题讨论）“人气”营造法密邀相关外协人员在认购现场进行来回观摩，形成人头攒动、争相签约的现场气氛（口头商议）意外情况应对办法若场面极为火爆、人流拥挤，则立即通知外协人员撤离，同时请通程服务人员维持秩序。若发现竞争对手的人员出现在现场时，首先静观其变，如出现和客户详细交谈者，或散布不利于梦泽园的言论，则立即由营销中心负责人将其劝离现场。若出现资料不够的情况，则立即邀约相关人员至通程写字楼售楼部洽谈。二实施阶段（3月10日4月10日）13月10日上午梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式（详见附件）23月10日下午开始，由专职营销代表对客户进行热情接待，具体洽谈、接送客户至施工现场参观并予以讲解、签定认购协议、收取定金、对客户进行跟踪服务四、开盘传播计划开盘乃梦泽园项目之重中之重，其成功程度将直接影响梦泽园的整体销售与经济收益，甚至关系到项目的成败。因此，为了确保梦泽园开盘成功，特别明确开盘期内所有传播活动均应遵守八字方针“精心包装，强力造势”。需特别说明的是开盘期内宣传费用将占到广告总费用的14左右（一般大型楼盘惯例为18左右）。为了更明确更具体地体现思路，将开盘期内传播活动分为三个阶段预热期2月28日3月4日，开盘预热，衔接前期广告宣传轰炸期3月5日3月12日，集中轰炸宣传，体现大气与实力持续期3月13日4月10日，保持宣传热度（一）预热期2月18日3月4日1户外广告A供选核心主题梦泽园“诗意境界、都市桃源、康居港湾”最富现代感的人文景观梦泽园独有的滨湖园林高尚住宅区梦泽园B发布地段、位置、面积、费用所有户外广告均采用“钢架、镀锌板、电脑喷绘”为主要材料，并且均需在3月9日前到位。在以下较佳地段选择施行，全年预算约50万元火车站附近邮政大楼顶层200平方米18万元/年（市邮政局发布）阿波罗商业广场顶层200平方米18万元/年（阿波罗商业广场发布）锦城大酒店顶层200平方米30万元/年（省交通广告公司发布）袁家岭立交桥中南北向两块60平方米/块9万元/年块（环路广告公司发布）煤炭厅顶层300平方米20万元/年（省煤炭厅发布）新华书店侧墙150平方米18万元/年（省新华书店发布）芙蓉路八一桥桥上100平方米15万元/年（环路广告公司发布）立交桥中南北向54平方米85万元/年（环路广告公司发布）外围地段四方坪立交桥上75平方米11万元/年（环路广告公司发布）高桥灯杆（二环）16平方米6000元/年个（环路广告公司发布）长永高速横桥80平方米25万元/年（高速发布）新中路口60平方米10万元/年（环路广告公司发布）2、媒体广告具体文案及设计另行专门确定预算约2019万元，其中含卫视、信息台全月费用。晚报2月28日头版通栏36万元7527万元卫视3月1日4月1日211021205000元30次15万元电视信息台3月1日4月1日1分钟/次每天三次2万元3软性广告具体标题及文字内容另行专门撰写晚报2月29日500字新闻1000元三湘都市报3月1日500字新闻1000元家庭导报3月4日500字新闻1000元证券报1000字报道1000元生活频道30秒新闻900元（二）轰炸期（3月5日3月12日）户外广告与卫视、信息台均于预热期中即已开始发布广告，在此一阶段不再提及,预算约4375万元1媒体广告具体文案及设计另行专门确定晚报3月5日头版通栏36万元7527万元3月9日整版（第五版）12万元759万元三湘都市报3月9日整版（封底版）7万元75525万元家庭导报3月9日头版整版（彩色）168万元70126万元证券报3月8日整版（综合新闻版）3万元8024万元中邮专送房地产专刊3月8日整版4万元7028万元随参考消息等邮发报纸夹送彩色散页3月5日整版（10万份）4万元6024万元生活频道我想有个家专栏3月日5分钟2万元6012万元电视信息台房博士广场3月1日4月1日1分钟/次每天三次24万元2软广告含新闻发布会之新闻,发布通栏专题新闻有关标题及具体文字内容另行专门撰写晚报、三湘都市报、日报、证券报、家庭导报、经视、卫视、生活频道、女性频道、政法频道等媒体上发布新闻或专题报道。约3万元（三）持续期（3月13日4月1日）预算约为3263万元1媒体广告具体文案及设计另行专门确定晚报3月15日半版（第5版）6万元7545万元3月28日1/4版第5版3万元75225万元4月10日头版通栏36万元7527万元三湘都市报3月18日通栏（封底版）15万元751125万元4月3日通栏（封底版）15万元751125万元日报3月23日1/4版（第5版）3万元8024万元文萃周报4月6日1/2版（第5版）5万元804万元2软性广告具体标题及文字内容另行专门撰写晚报3月下旬3000字专访3万元三湘都市报3月中旬7000字特稿5万元卫视人世间3月中旬白总专访（8分钟）5万元经济报4月上旬7000字特稿15万元四总费用16654万元含户外广告全年费用50万元,真正作用于开盘期的广告费用约120万元1户外广告约50万元指全年费用,真正作用于开盘期3月10日4月10日期间约为41万元媒体广告约7855万元软性广告约1799万元2户外广告、媒体广告文案、设计，软性广告撰稿，户外广告设计、电视广告制作约20万元省梦泽园房地产开发有限公司营销中心2000年2月20日附件“梦泽园首次新闻发布会暨认购仪式”实施计划一、主要内容1、发布梦泽园经国家建设部正式批准为全国首批康居工程智能化系统示范小区的新闻消息。（关键词全国首批，独家）2、发布正式开工的消息。（关键词全区同时开工，于2000年年底主体工程峻工）3、发布公司乔迁新址消息。（关键词通程大酒店16层）4、认购仪式。二、时间、地点3月10日上午10281158，通程国际大酒店国际会议厅。三、活动规格省级（省政府、省建委等领导出席）四、活动议程1、主持人梅冬先生宣布开始2、总经理白文秀先生致欢迎词3、副省长周伯华先生讲话4、省建委主任匡彦博先生授牌5、客户代表于雄先生讲话6、执行总经理龙汉文先生宣布认购仪式开始7、主持人梅冬先生宣布礼成8、所有应邀人员共赴午宴五、特邀领导名单常务副省长周伯华先生省建委主任匡彦博先生副市长赵小明先生市长助理刘忠明先生市委宣传部副部长李发美先生市房产局局长陈冶秋先生市房产局副局长全臻先生市规划局副局长周江先生市建委副主任陈鲁清先生投资总经理钟铁军先生六、特邀嘉宾著名科学家袁隆平先生著名歌唱家宋祖英小姐著名演员瞿颖小姐著名书法家史穆先生著名岭南派画家钟增亚先生著名主持人仇晓小姐七、特邀新闻界人士卫视社教中心副主任黄子林先生卫视主持人、记者赵一中小姐湖南日报新闻部“房地产专版”责任编辑新华社证券报记者胡军先生经济报新闻部主任吕运涛先生政法频道副总监曾雄先生政法频道主持人荣斌先生长沙晚报副总编徐晖先生晚报新闻记者易鹰先生、陈礼宏先生家庭导报副总编何子明先生经视新闻部记者陈刚先生经视楼市专递黄彩良先生电视台经济网站记者陈魁先生文艺电台我想有个家主持、记者唐星小姐生活频道总监刘沙白先生生活频道财富记者李月胜先生中国经营报记者杜长平先生中国房地产报记者戴志忠先生女性频道总监陈小玲小姐电视信息电视台汪湘陵先生新华社湖南分社刘志权先生八、特邀客户于雄先生、欧阳勋先生、汤重九先生、徐芝麟先生九、工作人员配备1、统筹营销中心经理吕为民、副经理蒋辉2、签到、发放礼品、资料邓国桥、沈慧3、领导休息室礼仪小姐2人4、嘉宾休息室礼仪小姐2人5、客户休息室娄果、营销代表2