120716印象江南项目可行性研究报告

1印象江南（暂定名）项目可行性研究报告2第一章总论4一、建设项目概况41、建设单位基本情况42、项目概况6二、项目建设的必要性61、宁乡房地产市场的需要62、宁乡经济技术开发区城市建设的需要7三、可行性研究编制的依据8四、可行性研究结论9第二章市场分析10一、宁乡县宏观经济环境分析10二、宁乡县宏观房地产市场分析16三、片区房地产分析25第三章项目建设条件40一、基础理论建设的自然条件40二、项目建设的用地条件41三、项目用地规划限制条件41四、项目建设的市政配套条件42第四章项目开发定位43一、项目市场定位43二、项目消费群定位43三、项目产品定位43四、产品风格定位43五、项目形象定位44六、项目功能定位44七、项目价格定位45第五章项目规划设计方案46一、设计思想、设计理念及设计特点463二、总体规划48三、建筑设计49四、结构设计50五、专项设计50六、消防设计51七、环境保护52八、经济技术指标52第六章项目实施进度安排54一、项目进度安排的原则54二、项目实施的进度安排54第七章项目总投资估算及资金筹措计划57一、项目总投资估算的依据57二、项目总投资估算的原则57三、项目投资估算及资金筹措计划57第八章项目销售和收入测算63一、住宅销售单价的确定63二、公寓销售单价的确定63三、写字楼销售单价的确定63四、酒店销售单价的确定63五、商业用房销售单价的确定63六、车位销售单价的确定64七、项目总销售收入的确定64第九章项目财务评价66一、财务评价技术线路66二、财务评价66三、项目不确定性分析70第十章项目综合评价结论及风险规避建议75一、项目综合评价结论75二、项目风险规避建议754第一章总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况项目建设单位长沙湘润房地产开发有限公司成立于2003年7月，注册资本5100万元，法定代表人汤亚平，现有员工245人（其中中高级专业技术人员45人），是宁乡目前唯一具有二级房地产开发资质的开发企业，同时也是唯一拥有建筑装饰、商品混凝土、物业管理、广告发布和商业运营等专业资质公司的企业集团，2011年本公司总资产万元，其中固定资产万元，2011年实现销售收入30615万元，销售总面积1025万平米。多年来，公司始终坚持“诚信为本、创新为魂”的核心价值观，本着“感恩社会、勇于担当、富有责任、追求完美”的开发理念，先后承建长沙海新大厦、长沙金霞纸业市场、宁乡县人民政府政务中心，荣获“省样板工程”和“省优良工程”称号，2006年投资4000万元开发建设了长沙“水岸兰亭”住宅公寓、2007年3月启动宁乡“水晶郦城”高尚住宅小区及“水晶城”城市商业综合体等项目，累计完成开发建设面积40多万平方米，并已实现销售和交付使用或开业。2009年5月，被中共宁乡县委、宁乡县人民政府、长沙晚报报业集团评为“改革开放三十周年影响宁乡经济发展十大杰出企业”；2007、2008、2009、2010年连续获得长沙市建设委员会、长沙市5房地产开发协会颁发的“房地产开发企业信用等级评定金牌单位”；2007年、2008年、2009年连续荣获长沙市“诚信纳税单位”；2005、2006、2007、2008、2009年被湖南省银行业协会连续评为年度“守信用企业、信贷诚信单位”；公司开发建设的“水晶郦城”住宅小区先后获得2007年度中国房地产创新突出贡献楼盘、2009年度中国国际品质地产金奖、最佳城市地标性建筑等荣誉，得到了客户和社会各界的广泛认可。水晶郦城住宅小区，为宁乡人民提供了一个环境优美、配套完善、宜居和谐的高品质生活社区，业主享受了超值的物业服务，同时也得到了房屋保值、增值的实惠，成为了宁乡住宅小区的典范。水晶城是一集生活超市、专业百货、数码电器、现代影院、动漫电玩、中西餐厅、健康休闲和办公商务等于一体的城市商业综合体。项目的成功开业，极大地提升了宁乡知名度，改变和提高了宁乡市民生活习惯和生活品质，并为市民提供方便、安全、舒适和全面的生活配套服务，现已成为宁乡新的商业标杆。集团公司通过多年的不懈努力，积累了丰富的运营经验，公司具备良好的资产、严密的管理、优秀的团队以及强势的营运能力、盈利能力、融资能力，创新能力，为新项目的开发奠定了坚实的基础。62、项目概况印象江南项目位于宁乡国家级经济技术开发区内，北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米；东临武警黄金十一支队。规划总用地面积约423亩，规划总建筑面积约100万平方米（包括不计入容积率部分的地下配套工程）。二、项目建设的必要性1、宁乡房地产市场的需要宁乡隶属湖南省会长沙，是省会长沙的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，成为湖南一个重要的人流、物流、信息流中心，投资宁乡拥有巨大的市场辐射功能。宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区是长沙市湘江以西板块的重要组团。交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通八达的交通网络。宁乡县域经济实力强劲，有“湖南四小龙”之称，经济总量在湖南排名第三位，县域经济基本竞争力列全国第124位、中部第97位。2006年实现生产总值169亿元，工业总产值211亿元，财政总收入86亿元，居民储蓄存款余额85亿元。初步形成了食品、机电、建材、服饰、再生纸等规模产业。外来投资势头旺盛，目前已有500多家县外投资企业落户，外来投资在宁乡近年经济增长中占60的份额。近年宁乡县房地产发展步入一个快速发展时期，宁乡房地产需要一些有特色、有特点的房地产项目，促进宁乡县的房地产发展水平。长沙湘润房地产开发有限公司在此投资建设“印象江南”住宅、商业、写字楼、公寓、酒店综合小区，正符合了城市居住环境优化、政府规划方向和宁乡房地产市场发展的多方需要。2、宁乡经济技术开发区城市建设的需要宁乡经济技术开发区（简称宁乡经开区）2002年11月成为省级开发区，2010年11月获批国家级经济技术开发区。经过近10年的发展，通过全力优化产业空间布局，科学制定产业发展规划，明确产业功能定位，形成了食品、机电、新材料和现代服务业的“31”产业。2011年，宁乡经开区完成工业总产值353亿元，主体园区实现财政总收入10亿元，各项主要经济指标增幅在50以上。区内有工业企业260家，规模企业233家,青岛啤酒、台湾宏全、洽洽食品、湘电集团、杉杉股份、加加集团、远大住工、飞翼股份、8日本东洋铝业、法国乐福来食品、意大利马克菲尔等知名企业纷纷落户园区，成为园区跨越发展的坚实基础。宁乡经开区还先后获得“国家中小企业科技工业园”、湖南省唯一“全国模范劳动关系和谐工业园区”、湖南省首批“循环经济试点园区”、全国唯一“中小企业信用体系建设示范园区”、全国首家“中国食品工业示范园区”、“湖南十大最具投资价值产业园区”、湖南省文明单位、全省首家“平安园区”等殊荣。立足国家级崭新发展平台，宁乡经开区着力构建“一园六化”的发展体系，即坚持生态立园理念，努力实现平台高端化、产业差异化、招商立体化、融资多元化、人才市场化、公司市场化，真正打造“森林里的工业新城、创业者的幸福家园”。到十二五期末，宁乡经开区将实现生产总值1200亿元，财政收入50亿元，工商税收35亿元，力争实现挺进国家级开发区五十强的战略目标。其中2012年的奋斗目标是工业总产值突破500亿元，主体园区财政总收入突破15亿元，其中工商税收确保7亿元，力争8亿元，新增5亿元以上的项目10个以上，10亿元以上项目3个以上。本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境，为国家级开发区区消费者提供良好的居住、生活、办公条件，对促进开发区房地产市场的发展起到积极的作用，还对带动区域经济的发展、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。9三、可行性研究编制的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、宁乡市最新材料价格信息；4、20011年湖南省建筑工程概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2011236号文；6、湖南省定额站建定价201116号文有关人工工资的规定；7、长沙湘润房地产公司“印象江南”项目规划设计方案。四、可行性研究结论项目财务评价结果如下财务指标数值财务净现值2563842万元投资利润率1919投资回收期5年2个月盈亏平衡点销售率7963通过对项目的技术经济分析论证，可得出如下结论1、项目销售市场前景充分，市场环境良好；2、项目的前期工作准备充分，建设条件良好；3、项目的各财务指标均较好，财务上可行；104、虽然项目投资额较大，投资回收期较长，但经营风险较小。11第二章市场分析一、宁乡县宏观经济环境分析1、宁乡区位优势日益凸显（1）道路建设驱动城市发展金洲大道的通车，大大缩短宁乡与长沙的空间距离。近年来，宁乡县始终以开放的姿态主动对接长沙城区和大河西先导区。一是突出时空对接。对接桐梓坡路的金洲快速干道全线贯通，金洲新区距长沙城区仅26公里，距长沙高开区不到10公里，宁乡成为实实在在的长沙郊区。二是强调规划与长沙对接。将县城和沩江以东部分乡镇纳入长沙城区统一规划，破解县城规划滞后的政策障碍。2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县的距离。轻轨建设更为日后宁乡经济的发展注入了一股强劲的动力。（2）大河西先导区“先锋者”，先发优势12宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭“两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势。2、宁乡经济保持快速发展（1）GDP保持两位数的增长速度，为宁乡房地产发展提供了良好的经济大环境表宁乡市GDP增长情况（单位亿元）人均GDP年度城市GDP同比增长以户籍计算同比增长200614381413647元1152007192315116675元1262008278615322659元156200930518329325元172010480716234335元1761320116379515854649元3072备注资料来源宁乡市统计局公报2011年，宁乡县国民生产总值为63794亿元。比上年增长158。从2006年到2011年间，宁乡县经济发展迅速，朝着“挺进五十强”的目标迈出了铿锵步伐。从世界各国的经济发展过程看，当一个国家或地区人均GDP处于3000美元至10000美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。宁乡县人均GDP有望在2012年达到10000美元，即将赶上全宁乡地区人均GDP。2011年宁乡地区人均GDP为80538元，合人均12469美元。2010年宁乡县人均GDP达到6655美元，2011年宁乡县人均GDP达8700美元,2011年比2010年增加2045美元，增长3072。如果2012仍增加2045美元，则2012年宁乡县人均GDP将达到10745美元。如果2012年仍比上年增长3072，则2012年宁乡县14人均GDP将达到11372美元。2011年宁乡县人均GDP达8700美元,超过当年阿根廷南非泰国的水平，相当于2007年的深圳。根据宁乡县统计局发布的数据，2011年全县GDP640亿元，人均GDP为54793元，合人均8700美元。深圳2006年人均GDP达到8619美元，居全国大中城市第一。按美元计算的话宁乡在2011年已经超过2006年的深圳。按人民币计算的话，2004年深圳人均GDP为54236元，宁乡在2011年也已经超过2004年的深圳。相当于1978年的美国，1978年美国人均GDP8243美元。接近1980的日本，日本1980年人均GDP为15000美元。超过1990的台湾，台湾1990年人均GDP8325美元。接近1997年的韩国，当年韩国人均GDP为10000美元。而宁乡城市化进程的发展与人均GDP的快速攀升也必将要求对城市房地产放量的不断增大；基于以上分析可以预见，宁乡房地产行业仍将保持快速发展，住宅总体需求在未来将处于增量型发展阶段。为本项目的整体开发建设提供了良好的社会经济环境。（2）居民生活水平继续稳步提高，购买力逐步增强表宁乡市人均可支配收入情况（单位元）年度人均可支配收入同比增加同比增长实际增长剔除物价因素20071218718901427820081487926921621062009166721792121762010186902018121107152011210932403129108备注资料来源宁乡市统计局公报表宁乡市城市居民消费性支出情况（单位元）年度人均消费性支出同比增长支出收入比200710037138823200811529149775200913044131783201014797134789201116643111791备注资料来源宁乡市统计局公报上图可知宁乡县2011年城镇居民人均可支配收入达到21093元，同比增长129。06年11年各年增长率均超过10，08年更高达2209，人均可支配收入增长快速。2011年宁乡县城镇居民收支三县中排名第一，宁乡居民消费欲望较高。可支配收入的增加意味着城镇居民生活水平提高和消费购买能力的增强，应用于固定资产投资的比例将增加。163、城市居民居住水平提高，消费高峰期即将到来（1）拆迁被动型住房需求已成为市场需求的重点据统计，2009年至2011年宁乡农村总拆迁2400余户，拆迁房屋面积50万平米，城市房屋拆迁约500余户，拆迁建筑面积月16万平米。巨大的城市拆迁被动型住房内在需求极力拉动房地产的发展。（2）未来住房消费量大，逐渐向品质需求转变根据宁乡十二五国民经济和社会发展规划纲要，在商品房建设方面，一是配合东进融城战略，引进国际先进理念，适当增加中高档商品房供给，适度规划开发一批精品楼盘和高档住宅小区，切实提高宁乡房产品位，吸引外地高端客户来宁乡置业居住。二是积极推动次中心、重点小城镇商业房产开发，加强小城镇聚居点建设，提高土地综合利用效率。三是合理规划住宅建设区，在主要居民聚居点配套建设学校、医院、商业等公共服务设施，方便居民生活工作。由此可看出，目前，宁乡消费市场主要表现为随着融城脚步加快，外地客户置业需求逐步增多，同时商品住宅品质需求不断提升，中高端物业将成为未来市场主力军。总体结论城市宏观经济向好县市GDP、人均GDP持续上涨，固定资产投资快速增长，宏观经济的高速发展有力的促进了房17地产业的快速发展；居民消费力日渐增强县市人均可支配收入排名中部县市前列，社会消费品零售总额增长迅速；改善居住环境的要求较高居民住房支出比重偏低，人均住房面积还有较大的增长空间，高消费倾向有利于房地产业的持续繁荣。宁乡城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强据有关资料显示，到2015年，宁乡人口将增至139万，城市化率继续保持稳步增长。城市化发展速度的加快、宁乡国民经济的高速发展、城镇居民可支配收入的稳步提高，居民消费力的增强为宁乡房地产行业提供良好的社会经济环境。二、宁乡县宏观房地产市场分析2011年，受国家宏观调控政策的影响，宁乡县房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快的增长势头，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动宁乡经济不断发展的支柱产业。1、宁乡县房地产近几年供给情况分析（1）从房产批准预售面积来看表宁乡市商品房批准预售面积情况（单位万平方米）18年度批准预售面积同比增长住宅预售面积所占比重同比增长20098276301201013851814874045341312011137071041049476554173备注资料来源宁乡城市建设综合开发协会（2）从房产开发投资与施工、新开工及竣工面积来看表宁乡县商品房及住宅施工面积与增长率（单位万平方米）年度施工面积同比增长住宅施工面积同比增长2009279131861953122320103674316825718311120114136812627761122012年上半年15322/901/备注资料来源宁乡城市建设综合开发协会表宁乡商品房及住宅竣工面积与增长率（单位万平方米）年度竣工面积同比增长住宅竣工面积同比增长09年1145814789312710年198987371574876311年1567321241125301512年上半年291/2449/19备注资料来源宁乡市城市建设综合开发协会结论由以上图表可以看出近几年宁乡房地产投资和开发规模继续保持较高增长，但随着宏观调控影响，市场供应量增速有所放慢，更趋向良性发展，这对整个房地产市场的长期健康发展有利。2、宁乡房地产近几年需求情况分析从目前来说，宁乡市场供需两旺，近年来批准预售面积基本与销售面积持平，由于11年政策打压目前宁乡销售面积略小于批准预售面积，随着市场回暖，未来销售态势看好。010020030040050009年10年11年12年上半年27913367441368153220114581989815673291施工面积竣工面积203、宁乡县房地产价格分析由上图可以看出，近年来宁乡商品房价格基本呈现稳步的上升趋势，目前，宁乡市面上，35004500元/平米为市场成交主流价格，合计占比85，高层35003900元/平米是中档价位，40004500元/平米高档价位，多层32003800元/平米，高层38004500元/平米为实际成交区间价。4、宁乡县住宅户型特点分析随着90/70政策的深入贯彻执行，未来23年内房地产产品结构带来巨大变化，中小户型产品将大幅度增加，产品从大户型向更为实用的功能户型转变，届时中小户型将成为楼市的主角，整个楼市也将迎来更加激烈的竞争。目前从户型供应特征来看，二房和三房产品依然占据市场绝对主流地位，所占比例达到67左右，其中创新户型21和31户型占有较大比重。215、宁乡住宅市场的竞争态势目前宁乡大部分楼盘综合素质较低，且楼盘规模较小，这主要缘于本土开发商开发水平较低、资金实力不强。随着一些外地品牌开发商的进入，宁乡房地产开发水平开始提升，如海博星河绿洲、冠源爱情湾等等沿江大盘提高了整体市场价格。6、宁乡住宅消费群体分析目前，宁乡楼市消费主体的还是拆迁户和年龄集中在3040岁左右，刚需为主的教师、公务员、企业主和来自乡镇的改善性住房客户。随着城市扩容和东进融成的脚步，客户群将产生极大的变化。经开区建设及招商引资将为为住宅产业的发展提供了长期的内在动力，未来市场将面临外地客户为主的市场环境。7、住宅市场的发展趋势22（1）开发增速减缓，土地资源优化配置。受国家宏观调控政策的影响，预计2012年下半年宁乡房地产投资保持平稳，2013年将回到快速增长的轨道。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是楼盘品质增加，项目体量增大。（2）市场需求旺盛，房价稳中有升。近几年来，宁乡经济保持较高的增长速度发展，城市化发展的步伐也越来越快，城镇居民的可支配收入及消费能力也不断增强。宁乡经济水平的进一步提高居民购买力的提高，导致居住购房需求更趋旺盛。宁乡住房需求主要有四种城市房屋拆迁所产生的被动型需求、居民改善性住房需求、投资型住房需求和城市人口增容产生的主动型住房需求，其中前两种是主体。据测算，宁乡县住房需求每年在130万平方米以上。同时，由于土地、建材价格上涨，住宅品质的提升，使房地产开发成本加大。需求和成本将促使房价继续上涨。（3）城市格局拉宽，旧有居住区域观念被打破。随着宁乡城市的发展，相配套的城市基础建设的落实，来往城市各个区域之前的交通变得更便捷、畅顺，城市郊区的居住环境大23大改善。过往只在老城里买房的观念已经大为改变。上班在城内、居住在城外已经逐步成为宁乡居民生活的发展趋势，这也使商业区与居住区分离，互不干扰，真正提升市民的居住品质。8、未来供给市场预测宁乡县住宅产业的发展主要受房地产开发公司对国家政策变化的预期和对需求市场的预期等因素的影响。（1）开发商对国家政策变化的预期开发商对国家政策的预期是影响房地产市场供给的一个重要因素，开发商对国家政策的变化有积极的预期和消极的预期两种可能，积极的预期可以导致开发商增加投入，而消极的预期可能导致开发商减少投入，从而最终影响市场供给总量。目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。2011年以来虽然是政策打压最严厉的一年，但2012年3月以后，中央连续出台了银行降准、降息等政策，变相的拉动房地产市场回暖，给予市场良好的信号。开发商对以上政策普遍持谨慎而乐观的态度。结合目前宁乡市房地产政策，宁乡十二五未来城市规划，开发周期等情况综合分析24来看，宁乡市住宅市场未来供给量将长期稳定地增长。（2）开发商对需求市场的预期开发商对需求市场的预期偏好，市场供给量就会增大，反之，则会减小。近两年，宁乡商品房销售量大幅增长，居民购房热情高涨，且在城市经济持续发展的支撑下，居民收入水平逐步提高，房地产消费力大大提升，而城市化进程则在总量上增加了购买需求。因此，在2012年年初经过短暂的观望情绪后，各开发商纷纷选择加快市场推货节奏，项目开工数激增。预计今后两年内宁乡商品房需求仍将持续增长，各房地产开发商对需求市场的预期也将是积极的。9、宁乡宏观房地产市场分析结论（1）宁乡住宅市场供需两旺，稳中有升，消费者需求理念有所变化，高尚住宅的市场需求量有足够大的市场空间；区域竞争较为激烈，而项目自身优势也较为明显，在所处市场环境中的机会大于威胁，随着经开区区整体开发的进展会更加突显本项目的价值，市场前景乐观。25（2）随着经济和社会的发展，当收入水平达到一定阶段后，人们对住宅的面积、小区环境、社区文化、物业管理、绿化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。宁乡县居民将会由以往大部分人住“安置型”住宅，少数人住“实用型”住宅，极少人住“舒适型、豪华型”住宅的现状向多数人住“实用型、舒适型”，少数人住“安置型”的状况过渡。（3）过去，宁乡县住宅小区的环境普遍较差，市民长期处于“脏、乱、差”的居住环境下，使得人们在今后的置业时倍加重视周边环境，社区环境和服务质量。小区开发应本着实用、舒适和适度超前的原则，把“人性化”、“绿色建筑”等一些先进的开发理念融为一体，全面提升社区标准，开创居住新概念。26三、片区房地产分析（一）区域发展规划分析1、“工业新城居住组团主次两商圈”的城市格局工业新城宁乡向东开辟金洲新区，主要以工业产业为主，对接长沙河西麓谷高科技产业带，带动宁乡产业化向国际接轨，金洲新区将成为未来宁乡经济的高增长点，也将为宁乡房地产业带来足够的需求。居住组团二环至三环区域将成为未来城市的主要居住区域，特别是玉潭新城、行政中心周边，该区域具有优良的地理环境和植被环境，适合城市居民对居住环境的要求，将形成环绕城市中心的环状居住组团格局。主次两商圈27老城区将继续充当宁乡商业核心的地位，但随着居住组团的发展建设，宁乡商业将逐渐向四周辐射，商业面会增大。2、2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县的距离。更为日后湖南经济的发展注入了一股强劲的动力。28（二）区域竞争市场分析1、在售楼盘分析（1）在售楼盘列表项目名称物业类型总占地面积）总建筑面积（）容积率总套数整体均价（元/）福临门名郡多层,小高层9154210268830220413600富贵世家高层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅187131837003800假日摩洛哥多层、高层53900379在售94套。3500蓝色港湾小高层、高层、多层281800多3700带精装修嘉城花园小高层88800159在售108套。410029龙湾一品高层、小高层30000325在售333套。3800五街国际高层,商住公寓30297400781488约20003900瑞景春天多层、高层67400207在售104套。楼梯房3400电梯房3600朝庭小高层95000197在售546套。3500颐和园高层、小高层59700318在售468套。35003600合计5/2、即将推出楼盘分析项目名称物业类型占地面积建筑面积容积率预计均价（元/）预计推出时间香樟美地写字楼商业楼3585亩88万平方348未知2012年下半年天宁锦城高层、小高层未知未知合计结论从竞争的楼盘来看，本区域内目前已经开盘正在销售的楼盘比较多，达到10个左右，其中有6个楼盘处于尾盘，即将售罄收尾，本地块区域竞争力相对较弱。项目所在的板块即将推出的楼盘与即将开发的楼盘较少，即将推出的楼盘有2个，后续本区域板块推售整体销售压力小，供需平衡。30从竞争形式上看，在2010年下半年到2012年上半年这一年多时间内，推出楼盘因数量较多、并受宏观政策影响，市场竞争比较激烈。这个片区楼盘的价格在36003800这一个价格段竞争比较激烈。（三）区域产品市场分析1、区域产品物业类型配比表（套）项目名称独立/联排别墅花园洋房/多层小高层高层福临门名郡4211620富贵世家426892假日摩洛哥192427蓝色港湾400610825嘉城花园536龙湾一品128333五街国际2000瑞景春天118324朝庭1200颐和园220298合计426101344325099比例388923404046492、区域目前在推产品户型配比表（套）项目一房两房三房四房五房复式福临门名郡1564816富贵世家9040假日摩洛哥94蓝色港湾93662431嘉城花园363636龙湾一品11322五街国际27213632瑞景春天6935朝庭15430884颐和园4141836合计97215801195240016比例24283947298559900413、区域目前在推户型面积情况4、区域典型楼盘户型创新情况房型面积范围（）福临门名郡富贵世家假日摩洛哥蓝色港湾嘉城花园龙湾一品五街国际瑞景春天朝庭颐和园3550一房50以上709090100100110110120两房120130100110110120120130130140三房140160150以下150160160180四房180以上32项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台福临门名郡富贵世家假日摩洛哥蓝色港湾嘉城花园龙湾一品五街国际瑞景春天朝庭颐和园由上表“”可以看出，体育新城板块产品基本都采取了平层、凸窗、多阳台设计，入户花园等已逐渐成为产品基本组合。4、各户型功能面积区间二房单位客厅项目面积面积开间M进深M主卧次卧餐厅厨房主卫次卫阳台1阳台2蓝色港湾7014043639128777556126105306468福临门名郡103920285239120911618162142641209五街国际9126204514410810878472848颐和园86152139391287117702594342585嘉城花园965916384239140414041206113146863平均面积8955171824184121325411181882748145286744三房单位客厅项目面积面积开间M进深M主卧次卧1次卧2餐厅厨房主卫次卫阳台1阳台2福临门名郡13244175355156136512879246244843214433富贵世家12471243455415841261261134648408378125648龙湾一品11918942451721177117138648632432463156五街国际1001191433581672108972864275466朝庭111251638394215041179975443844493633平均面积117519244388498160812104111781041655648427231489832四房单位客厅项目面积面积开间M进深M主卧次卧1次卧2次卧3餐厅厨房主卫次卫阳台1阳台2福临门名郡1472067395313651367140467410654723838897525五街国际140391755453917551287105314851485744702432675429朝庭14466189424517551359989199645324594759288平均面积144016719044245716251337114910171186234674677774145、区域各项目园林特点分析（1）园林主题特点项目名称园林主题福临门名郡欧式风情园林富贵世家意大利新古典园林假日摩洛哥意大利风情园林蓝色港湾亚马逊热带雨林园林嘉城花园中央绿化园林龙湾一品欧式风情园林五街国际东南亚园林瑞景春天欧式风情园林朝庭法式风情园林34颐和园中式皇家园林由上表可以看出，金洲经开区板块园林风格各异，欧式风格成为主流，其中有三个楼盘采用纯欧式园林。（2）园林设计特点项目名称水系水景特色树种老年人活动设施儿童活动设施网球场羽毛球场高尔夫球场游泳池休闲设施社区标志福临门名郡富贵世家假日摩洛哥蓝色港湾嘉城花园龙湾一品五街国际瑞景春天朝庭颐和园从表上来看，金洲经开区板块各项目比较注重园林设计各元素，在其设计运用上，尽其所长，已成为各项目提升产品品质的重要手段。（3）配套特点项目名称会所商业街休闲广场体育场馆保龄球馆酒店网球场羽毛球场高尔夫球场知名学校文化长廊游泳池图书馆福临门名郡富贵世家假日摩洛哥35蓝色港湾嘉城花园龙湾一品五街国际瑞景春天朝庭颐和园各住宅项目的内部配套设施主要包含有主题会所、休闲广场、商业街等，根据项目规模的不同，部分较大规模的项目同时还具备了羽毛球场、游泳池等配套设施，不仅较好的提升了业主居住品质，更提升了项目产品品质，对项目销售起到了一定的促进作用。（4）附加值特点项目名称会所超值配套赠送面积超值物业住户巴士名校配套福临门名郡富贵世家假日摩洛哥蓝色港湾嘉城花园龙湾一品五街国际瑞景春天朝庭颐和园36结论从产品数据分析来看，本片区物业类型多样以小高层、高层为主，其次是普通多层多层洋房、高层住宅，区域户型配比上主要以二房、三房为主，其次是四房、二房，小户型的一房也在本区域内开始出现。在户型面积上，二房、三房、四房等主力户型的面积相对其他区域偏小，说明本区域的楼盘主要以多功能N1户型为主导，打造舒适利用率高的二房三房经典户型。区域市场上的楼盘在园林设计上风格较多，异域、中式各种风格都有，区域楼盘重视园林景观定位与细节打造。区域楼盘在配套打造上主要运用会所、商业街、休闲广场，但是体育配套上做得不够。（四）区域客户市场分析1、五街国际客户构成分析从上图可以看出，五街国际成交客户构成中，公务员客户占到37了很大的比例，约23，其次是个体商户，约21。结论金洲经开区的客户主要以附近的教师、酒店的高管、县政府的公务员，周边个体商户为主；五街国际的客户购房主要是改善性住房，一则看五街国际的自然生态环境、良好的项目设施配套，再则看中五街国际地段区域的升值潜力；五街国际对客户的吸附作用比较明显，一是因为该板块发展前景较好，二是因为板块内品牌发展商较多，产品品质较高，吸引力较强；（五）区域价格市场分析38区域市场价格走势预测从2009年下半年开始金洲经开区板块的楼盘均价进入了快速增长的时期，2011年上半年到2012年上半年价格便有微小回落。结论区域各价格区间楼盘的消化情况比较均衡，特别是中、低档价位楼盘的消化情况最好。金洲经开区板块整体价格不断攀升，特别是2009年上半年开始到11年上半年的涨幅最快，受国家政策影响，11年上半年至现在，价格虽有所回落，但不会影响今后整个金洲经开去板块的快速增长。本项目的价格定位应该主要参考本片区的中高档价位楼盘项目、项目周边楼盘，并考虑随时间变化价格增长因素。5、项目开发SWOT分析39（1）优势分析A、区域优势明显项目处于目前宁乡最具发展前景的经开区，“城市向北”早已在消费者心目中根深蒂固，对消费者具有很强的吸引力。B、地块自身特征优势C、区域发展前景优势行政中心北移和经开区招商引资的规划建设，再加上水晶郦城商圈的逐步成熟，将提升区域整体形象和区域价值及品位，对消费者的吸引力也将大大增强，而对房地产行业的发展则是一个有力的促进。（2）劣势分析A、项目交通不便周边公共交通相对落后，不能较好的满足人们出行要求。随着区域发展的加快和成熟，交通方面的问题有望得到解决。B、周边配套设施不够完善项目所在区域由于目前还处于发展阶段，目前项目周边配套较为欠缺，随着项目周边的各项配套将不断完善和成熟，将可以满足业主今后的日常生活需求。短期内，本案可以通过内部商业的配置来解决业主的部分生活需求。40（3）机会点分析A、区域规划前景带动区域房地产业发展行政中心北移和经开区招商引资的规划建设，将提升区域整体形象和区域价值及品位，对消费者的吸引力也将大大增强，而对房地产行业的发展则是一个有力的促进。B、板块效应的带动经开区板块作为在宁乡县最具发展潜力和号召力的板块将带动板块房地产行业继续高速前进，对消费者的吸引力无庸质疑。C、区域房地产发展趋旺区域内各项目销售价格及销售情况均呈现出较好的态势，有利于区域房地产行业的发展。（4）威胁点分析项目的威胁点主要来自于国家政策的不确定性因素。为了使房地产行业规范合理运行，国家近年来不断推出重磅政策来引导房地产市场的发展，如前几年的“国八条”、“新国八条”、“国六条”等等，在目前政策效果不理想的情况下政府将出台什么样的政策来引导或抑制房地产行业将是本案也是整个房地产行业的威胁所在。4142第三章项目建设条件该项目位于宁乡大道和金州大道交汇处，扼守宁乡东、北门户，同时也是连接益阳至长沙的金州西线必经之道，地理位置十分重要。距离长沙仅40分钟车程，距离宁乡老城区仅15分钟车程，项目位置十分便利。一、基础理论建设的自然条件宁乡属亚热带季风性湿润气候。气候特征是气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。宁乡夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温年平均气温168极端最高气温406度极端最低气温113度2、雨量年平均降雨量1368年最大降雨量19594年最小降雨量19253、湿度年相对湿度热月786、年相对湿度冷月813434、季候风夏季东南风，21米/秒、冬季西北风，24米/秒5、雪年最大积雪深度20年最大冻土深度56、日照日照时数达17392小时二、项目建设的用地条件1、项目地块概况印象江南项目位于宁乡国家级经济技术开发区内，北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米；东临武警黄金十一支队。规划总用地面积约423亩，规划总建筑面积约100万平方米（包括不计入容积率部分的地下配套工程）。三、项目用地规划限制条件1、项目规划限定容积率小于30。2、建筑高度控制建筑高度200米。44四、项目建设的市政配套条件1、道路北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米2、供电小区供电管线，将在施工图设计后期由供电所配合设计实施。3、供水小区供水管线，将在施工图设计后期由供水局配合设计实施。4、排水驳接城市专用的排水道。5、供气天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。6、电话通讯室外电话通讯网将在施工图设计后期由电信公司配合设计实施。7、网络家庭综合布线系统，高标准宽带信息，家庭信息化、网络化。45第四章项目开发定位一、项目市场定位宁乡高尚社区标杆本项目立足于自身优势特点，致力于打造宁乡市场高端品质的代表之作和高端形象的领导之作二、项目消费群定位项目目标消费群以经开区板块及周边消费群为主，包括部分来自乡镇及周边城市的消费群。本地消费群政府公务员、医生、教师、企业白领、私营业主、原住民外来消费群外来客商、高级公务员三、项目产品定位项目产品定位为高端产品、高端形象。在推广包装上尽量提高项目形象，给市场一份期盼，然后以与之匹配的高端产品入市，帮助消费者对项目形成一个极具市场高度的整体认知。四、产品风格定位简约的欧式风格46项目综合欧洲各流派建筑风格可引用的元素，进行改良创新，以现代人喜爱的简约手法，采用现代建筑科技和建筑材料，多变的立面造型，少而稳重的色彩，建设具有现代美感的欧式建筑风格，突显其出众的形象高度和高雅的生活品位。五、项目形象定位尚空领域生活人居崇尚天空的自由与宽广，吐纳现代城市生活的轻松与意境，为业主提供的不仅仅是一个简单的家，更是一份独属于这座城市之上的尊享领域，是其身份与地位的彰显，同时也诠释了优越的现代生活空间哲学。六、项目功能定位本项目是商品住宅小区，其主要功能是居住，功能定位如下打造优越的产品户型，满足目标消费群的高品质居住需求；营造良好的小区环境，与自然景观相协调，体现小区的自然美，实现人与自然的融合；为业主提供安全、恬静、和谐的居住生活空间，促进邻里关系；建立周到、完善的物业管理服务体系，为业主提供全方位的便利服务。47七、项目价格定位本项目的价格定位主要采用市场比较法，辅以成本法等。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均值作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。经过测算，项目住宅平均价格定为4000元/，临街商铺平均价格定为1800020000元/，车位平均价格定为89万元/个。具体测算详见第八章“项目销售和收入测算”。48第五章项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想1项目的规划严格按照宁乡市总体规划和华新开发区的规划要求进行规划设计；2结合宁乡当地气候、民族、习俗和城市建筑面貌等方面特点和规划用地周围的环境条件；3充分利用规划用地地形地貌，合理布局，节约用地；4满足居民的多种需要，综合考虑日照、通风、防火、防震、配套设施及管理要求；5创造安静、卫生、舒适、优美的居住生活环境；6充分考虑社会、经济和环境三方面的效益；7遵守“以人为本”的原则，考虑现代都市居民的居住心理要求；8坚持可持续发展思想，使本项目符合未来宁乡市的整体规划；9追求人与自然，建筑与环境相互交融，以及住宅形式与居住内涵49的高度统一，同时营造小区内部环境和外部景观的协调一致；10高绿化、低密度小区；11遵守国家、省、市有关规定。2、设计理念本设计将以如下设计理念，体现住宅以人为本、为人服务的思想。强化精品设计。创造富有时代特色、具有超前意识、产品实用性强的高尚社区与区域标志性楼盘。提升科技含量。采用新材料、新技术、新设备、倡导节能、节水、节材、环保，加大住宅产业化、模块化与智能化的设计力度。注重环境质量。因地制宜，充分利用项目地块优势，借平湖公园等生态资源，同时优化小区内声、光、热环境，精心营造绿化景观，合理组织交通网络，完善公建配套设施。追求务实作风。规划及建筑设计注重可操作性，关注市场需求，在开发定位上，配合不同层次客户的需求进行综合考虑。3、设计特点1）符合现代人对社会、健康、生态和文化的需求小区规划采用半围合的规划布局。社区设有文化休闲广场和小区内部中心景观两个观层次；社区内设计有运动设施、儿童娱乐设施等；有适合老年人谈天休闲的长椅石径等；还设有幼儿园、会所、戏水池等。社区的绿化用地由中心绿地与宅前绿地相结合，做到立体绿化，在中心文化休闲广场有大面积的中心绿化和景点，50让住户生活在自然、休闲、健康之中。2）享有安全、卫生、舒适的生活环境本社区远离闹市，周围环境优雅、空气清新。建筑高度依次由南向北递增，保证日照充足，通风良好。本社区设计公共绿地，城市道路的绿带，道路平缓畅通，高绿化率，低建筑密度为安全疏通做好充分安排。3）综合考虑项目的经济性力求找到人的需求与建筑、环境与经济的最佳平衡点，使项目不但满足市场需求，同时取得良好的环境效益和经济效益。并在价格合理的前提下，推广应用国家的新技术、新工艺、新材料。二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划充分利用规划用地原有的地形地貌进行总平面设计。利用建筑的高低变化，使整个社区错落有致，也不遮挡组团内的日照、通风。组团道路系统采用人车分流设计，保障人行安全，同时科学的道路布局，创造出丰富的步移景异的效果。2、组团化以邻里组团为单位减少每个单体建筑的空间尺度，营造家庭、邻里、社区之间交往的空间场所，增加住户之间的交往机会，有利于增强邻里、社区间的场所感和亲切感，突出小区人性化、和谐化。51组团功能分区明确，用地有明确的范围，组团之间用绿地、道路、公共建筑或自然地形进行区隔，利于分期建设，滚动开发。3、绿化系统规划绿化设计在最基本的要求如优美、活泼、亲切、有特色的基础上，还追求艺术感。组团合围形成一个半开敞的小区中心地带，形成开阔的视野，采用绿化、水系相结合的布置方式，强调了中心的艺术氛围，突出了立体的绿化，使人赏心悦目。同时，几何化的布置和优雅建筑小品的加入，使得中心绿地在较高的视点看来更是别具一格。4、公建配套规划为满足居民的多种需求，按国家有关政策及设计规范要求，配置了足够的物业管理中心、商业服务设施、文体娱乐中心、幼儿园、会所等，为住户提供便利的生活环境。三、建筑设计1、建筑风格现代简约风格项目引用现代简约的建筑元素，以现代人喜爱的简约手法，采用现代建筑科技和建筑材料，多变的立面造型，少而稳重的色彩，建设具有现代美感的简约风格，突显其出众的形象高度和高雅的生活品位。2、住宅类型52根据本项目原有的地形地貌，适应当地自然气候条件和居民的生活习惯以及综合考虑用地经济、建筑造价、市政工程设施、居民生活的方便度等因素，建设以高层为主的高尚住区。3、户型设计户型设计根据购房者的需求，做到布置合理，户内布局紧凑，减少浪费空间，实用方便。在房屋空间上，不但满足了人的生理特点，而且考虑了人们的私密空间、活动空间、视觉空间等。还引入了全新的设计理念，根据现代气息时代的需要，使房屋不仅具有居住的功能，还具有工作、休闲的功能。本项目户型以紧凑实用为特征，合理控制面积，科学设计户型结构，提高其性价比。4、小区停车处理本项目小区内的停车位主要为地下室，有少量地上停车位；地下停车库可沿小区外围道路进入直接到达，从车库可直接上楼进入家门，避免了车辆在小区内行驶带来的不安全感和噪音、废气等污染。