xx水乡花园项目可行性研究报告

0XX花园别墅开发项目可行性分析报告草稿天然湖滨绿色地产代前言XX花园别墅区位于淀山湖汪洋荡北岸,地处上海、苏州之间,东依淀山湖,西临阳澄湖,贯穿金山南北的交通主干道南北公路，穿越莲湖与318国道和沪宁高速公路相交接,在别墅区20公里范围内，北有苏虹机场路、沪宁高速公路、京沪铁路、312国道,西有直达苏州新加坡工业园区的甪LU锦公路,别墅区距上海虹桥国际机场36公里。莲湖境内内河航道纵横交叉,100吨位船舶可直航其内,距上海港60公里、张家港100公里。莲湖往东至虹桥机场及上海市区，向南与上海青浦区相接。是上海周边规模较大、开发环境最有特色的、开发条件最成熟的、湖岸线最长的湖滨绿色地产项目之一。XX花园别墅区规划总用地面积200公顷3000亩，总建筑面积约60万平方米。水乡花园别墅区将利用现有水系，拟划分为四个别墅区和一个水乡花园区，每个区域平均约占地600亩，各个小区将建设成既有不同特色，在整体上又有互相联系的、人性化的、江南园林式的天然湖滨别墅。XX花园总用地示意1XX花园东部用地策划XX花园别墅区紧邻上海青浦县，上海已经成为令人瞩目的城市，在这个人口仅占全国1、土地面积占全国006的城市里，完成的工业总产值占全国的十二分之一，港口货物吞吐量占全国的十分之一，口岸进出口商品总额占全国的四分之一，财政收入占全国的八分之一，并在改革开放、产业升级、科技创新等方面发挥着示范、辐射和带动作用。XX花园别墅区所在地金山市紧邻国际大都市上海，可以充分接受其辐射。金山市地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米之乡”美称。面积921平方公里，人口59万，辖15个镇。金山是国际资本投入的高密度地区之一，也是外商投资产出的高回报地区之一。至2001年底，全市已累计批准来自世界54个国家和地区的投资企业2300多家，合同外资超过110亿美元，实际到位外资超过50亿美元，开工投产企业1100余家。到目前，金山全市累计合同外资130多亿美元，到位外资60亿美元，今年全市财政收入将突破40亿，人均GDP将达到6000美元，早已达到十六大提出的小康水平。据海关统计，今年1至10月，金山出口加工区进出口总值突破10亿美元大关，达到1279亿美元，其中出口557亿美元，进口763亿美元，均比去年同期增长400以上。投资额超1000万美元的有360多家，超亿美元的有20多家。世界500强企业已在金山投资23家企业，另有一批行业领先的国际知名企业、财团和2跨国公司在金山落户。金山也是台湾同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一,累计合同台资超过50亿美元,实际利用台资超过25亿美元,利用台资大约占江苏省的四分之一、全国的十分之一。2001年全市进出口总额达50亿美元。本项目所在地莲湖镇面积9069平方公里,气候温和湿润,四季分明,光照充足,雨量充沛。年平均气温164度,最高气温371度，最低气温45度，年降水量907毫米,年日照时间1760小时,全年无霜期221天,平均风速34米/秒。莲湖镇1999年未在籍人口为45560人。莲湖，有着宽阔肥沃的土地，丰富的水面资源，众多的名胜古迹和丰厚的历史文化积淀。随着古镇基础设施的日益完善，旅游开发的逐渐兴起，在国际经济一体化浪潮的推涌下，莲湖这个充满灵气、美丽的古镇，吸引着越来越多的投资者。投资莲湖有着宽广的选择，无论是农、牧、渔业、工业还是旅游业，丰富的资源基础、便捷的交通通讯，完善的基础设施和优质的服务体系将帮助每位投资者扬起事业成功的风帆，莲湖将成为投资者的乐园。莲湖属长江三角洲冲积平原，土地肥沃，物产丰富，自古就是鱼米之乡。经过产业结构调整，全镇现拥有37万亩耕地、5万亩自然水面和16万亩精养鱼塘。年产粮食25万吨，油菜籽1500吨，以及各类瓜果蔬菜。水产养殖以特种水产为主，年产莲湖水晶虾等特种水产1500吨，各类淡水鱼1万吨，淀山湖黑砚年出口量达3000吨。甲鱼、河鳗和莲湖巴鱼是莲湖的特色、特产、特菜。莲湖镇工业主要有轻工、服装、机械、电子、印染、建材等行业，其中富有特色的是服装工业，现有8家规模较大的服装企业，拥有固定资产1亿多元、标准厂房5万平方米和5000名训练有素的操作员工，年产各类时装1000万件（套），出口至美国、日本等国家和地区，自营出口总额达1亿美元。莲湖为千年古镇,历史悠久,富有江南水乡的风韵，远在宋代即受宋帝爱妃的喜爱，明代多有诗人雅士吟咏“莲湖八景“，老镇区至今保留有众多的明清建筑。文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆以及金龙花园等人文景观,辅以古桥、小巷的清幽,是旅游、休养的极佳去处。莲湖是江南著名的千年历史文化名镇。远在5000年前的新石器时代，这里已有先民生存繁衍，创造了灿烂的史前文明。吴越春秋，当吴王阖闾命伍子胥修筑苏州古城时，这里已成集镇。西汉末，辅助光武帝刘秀战败王莽的名将马援曾在此驯马练兵，后为马援庄村。魏蜀吴三国纷争，孙权手下的辅吴大将宰相张昭死后墓葬于此，即为张家厍村。唐代大文学家陆龟蒙晚年亦曾长年隐居古镇，镇上曾留有陆氏三贤祠祠堂。古镇原有一溪，夹岸桃李纷披，晨霞夕辉，尽洒江面，满溪跃金，灿烂若锦带，所以得名莲湖。南宋初期，金兵入侵，宋室南迁，孝宋赵玮及宠妃陈氏途经此，并在古镇小住了数日，后陈妃病殁，水葬莲湖，赵玮即下旨在五保湖畔构筑古莲禅寺，为陈妃护墓诵经，古镇因此亦为赵玮御旨改名“陈墓“长达830余年。古镇莲湖成名二千余年的历史文化积淀，使她拥有了众多的名胜古迹，“莲湖八景“、“莲池八景“以及“三十六座桥，七十二只窑“的古老传说，原滋原味的水乡风貌，令中外游客流连忘返。莲湖这千年古镇，历史久远，富有江南水乡的风韵，约在宋代即受宋帝爱妃的喜爱，明代多有诗人雅士诗咏莲湖八景，至今老镇区保留有众多的明清建筑。文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆等处人文景观，辅以古桥、小巷的清幽，莲湖民谚有“三十六座桥，七十二只窑”之说，仅在一个平方公里的老镇范围内就有明清古桥36座，其密集度实属罕见。桥上碑记、柱联、花纹镌刻精细，形成古镇特有的“桥文化”。如九柱十孔长虹卧波的“小宝带桥”十眼桥，还有流传着许多古老传说的普庆桥、天水桥、浦济桥等。凡来锦游客，都喜欢泛舟水上，荡漾在水光桥影中，领略一种远离尘嚣、超凡脱俗的意境。他们无不对莲湖的清闲幽静，民风淳朴，历史文化底蕴深厚表示由衷的赞叹。天水桥太平桥3南塘桥普庆桥古井风亭通神御翰福寿残碑莲池结社古砖瓦博物馆中国第一古砖瓦博物馆，座落在明清时期的丁宅内，这里陈列着二千余件极富艺术魅力和历史文化价值的古砖瓦珍品，在国内堪称一绝。走进丁宅，就仿佛走进了一座古砖瓦艺术的宏伟圣殿，那里从西汉城砖、六朝板瓦、西晋纪年砖、唐宋凿榫井砖，到明、清、太平天国、民国时期的青砖，乃至以五星为标志的红砖应有尽有。然而在拥有5500年历史的良渚“红烧土砖“面前，连“秦砖汉瓦“也只能是小巫见大巫了。一块砖就是一段历史，一片就是一个故事。一张得于曹操当年建在漳河边上的冰井三台之上的“铜雀台瓦当“，则阐明了当年曹操与周瑜间的纠葛，一块秦二世望夷宫上的装饰砖，又讲述了秦二世胡亥被赵高的女婿、咸阳县令阎乐逼死，以及“指鹿为马“的故事。4花园金龙古城苏州以私家园林闻名，而莲湖也有一处私家园林，叫金龙花园，主人柏金龙泥瓦工出身，凭他自己的勤奋努力，在二亩七分的废墟上自己搞蓝图、垒亭榭、疏池筑亭、栽花种竹，建起了一座苏式园林。曲径通幽、楼台亭阁，深藏老街，闹中取静，实为休闲品茗的好地方。文化沉淀深厚的莲湖，孕育着众多的古今中外名人。古有“吴中才子“文徵明，“画圣“吴道子，“民国状元“朱雷章“，诗人“吴伟业；今有美国高校历史上的第一位华裔院长陈华伟，中国科学院院士等等。据统计，莲湖现有107位教授，118位留学生。莲湖党委书记沈立新，也是一个既有领导才能，又有相当文化资历和企业管理经验复合型人才。古镇莲湖历来人文荟萃，美丽富饶的鱼米之乡，涵养了丰富的历史文化，也培育了众多英明流传的人物。“吴中才子“文徵明SSSSS“画圣“吴道子SSSS5“民国状元“朱雷章SSSSS“诗人“吴伟业SSS上述这些有利条件，是发展高档旅游居住区理想的地方。并且上海申请举办“世博会”的成功，必将为本项目的实施带来更加光明的前景。综合类世界博览会，被视为展示各国经济、科技和文化综合实力的“经济奥林匹克”，推动世界经济、社会发展的“助推器”。根据规划，2010年上海世博会的规划面积为400公顷,上海世博会将充分发挥滨水特点和区位优势，建造一批大型文化、会议、展览、居住、休闲娱乐和商业服务设施,这些设施连同绿色走廊（淀山湖是上海饮用水源地，本项目的沿湖区域正是此绿色走廊的一小部分）和运河,都将在世博会后予以保留，并发展成为上海重要的文化博览中心和特色滨江居住区。上海用于世博会园区建设的直接投资额将达到30亿美元，而由此带动的产业结构调整、交通、商业、旧区改造等延伸领域投资约是直接投资的510倍。同时,世博会的需求将催生一大批中外合资的融资、商业、旅游、管理以及法律咨询等专业服务公司。据权威部门测算，2010年在上海举办世博会，参观者将超过7000万，有望创下世博会历史的最高记录，这对于扩大世博会的影响、促进国际展览事业的发展具有非常重要的意义。世界经济论坛亚洲区总裁弗兰克瑞奇特博士近日在此间说，上海总给人一个欣欣向荣、充满创业精神的感觉，对外国人的吸引力不断增强，它完全可以成为一个世界级的城市，这个城市不仅对中国经济发展有利，对世界经济也会产生很大的积极作用。“事实上现在国际资本涌入上海，不仅是为了开拓中国市场，更是为了把它作为向世界其他国家和地区出口的基地。上海正在成为连接亚洲和欧洲市场的黏合剂，成为变化的制造者”。“上海如有一份幸运，世界将添一片异彩。”如今，上海的幸运已经到来，我们何须等待本地区的传统优势和大上海的辐射作用，为本项目的实施奠定了坚实的基础。如何利用这些优势创造全新的XX花园别墅区，应该成为思考本项目的基本出发点。同时，本项目的策划中还提出了要搞一部分影视的内容，这是考察了莲湖及上海的形势之后提出的很重要的设想，提出搞部分水乡花园项目的根本指导思想可以用两个字来表述，就是“造势”。三国时期的诸葛亮就是最善于“借势”、“造势”，最著名的赤壁大战“借东风”借的是“东风”，用的是“火（势）攻”。诸葛亮的“用兵之道，先定其谋，后施其事，计谋欲密，攻敌欲疾，获如鹰击，战如河决，则兵未劳而敌自散，此用兵之势也”。诸葛亮的“行兵（军）之势有三天、地、人。善将者，因天之时，就地之势，依人之利，则所向无敌，所击者万全矣”。古今中外，“借势”、“造势”成功事例很多，这里不再赘述。那么，讲这些军事之道与我们今天要搞的XX花园别墅区项目有什么联系呢用影视渠道,传扬当地文化,“借势”渲染我们别墅区项目，就是用最少的代价，取得最好的宣传效果。在我们的项目用地上拍电视剧，吸收当地政府、企业共同出资拍影视剧，既减轻了我们的负担，又为当地政府和企业做了好事，加深了与当地的合作关系。同时我们应当看到，在长江三角洲到处都是景色美如画，遍地是黄金的地方，如果没有独到的广告宣传手段，我们的项目做的再好，在强手如林的上海地区，又如何能够得到人们的特别关注呢。选择适合当地的题材，结合适当的时机播出，必将为我们的别墅区项目起到与众不同广告效应。同时，为影视建造的大量建筑，又可作为永久性旅游经营之用，大大增强项目投资的收益。XX花园别墅区西临古朴典雅的莲湖老城，南接淀山湖畔，这样的区域，既避开了都市的喧嚣，又不会有身处深山老林、湖海孤岛的孤独寂寞感。这是本地区独特的、其他地区少有或不可能具有的条件和优势。我们应当利用这些优势，创造出比上海郊区和深山湖岛景区更好的的高尚社区。中国空前的城市化过程使人们的居住环境和交通状况急剧恶化，在此形势下，“山水城市”、“花园城市”、“生态城市”的建设备受人们的关注和欢迎。然而在建设热潮中，一些城市大兴土木，消耗巨资，以个别人的幻想盲目构筑的“花园城市”，除了部分景观得到改善外，并不能达到城市园林化的效果。而XX花园别墅区却占有上风上水之优6势，紧临中小城市之便利，远离都市之喧嚣，临窗南望，蓝天白云浩浩荡荡，湖波荡漾，鸟语花香，清风扑面，使您真正找到回归大自然的感觉。如何考虑在XX花园别墅区溶入大地景观规划和人类生态系统设计的思想。而不是依靠人为制造的寻幽揽趣、娇柔做作的虚假风景。这是久居都市人们向往自然、回归自然、亲近自然的共同向往。如果将XX花园别墅区建设成为一个相对独立、有着良好配套、有着优美环境的居住功能区，必将成为都市人们理想的栖身之所。本项目开发应注意的另一个问题是水乡花园区的建设规模问题，目前周边的大多数别墅区几乎都是仅考虑居住区和配套的会馆，还有一些品质不高的高尔夫球场。在旅游淡季的金山，仍然是游客如云，宾馆饭店爆满（笔者亲身体验）。在旅游资源俯首可拾的莲湖，目前还没有一个象样的宾馆、饭店、写字楼，没有一个象样的体育场馆、娱乐场所。而且在老城地区，几乎已无立锥之地，因此，建设新的旅游配套设施也是当地的迫切需要，在我们的项目用地西部（这是距离莲湖旅游区最近的地方），劈出一块用地，配合当地的需要，结合影视建筑添加一些参与性的旅游项目，不仅解决了当地旅游设施不足的问题，而且适当增加公建的比例，可以增加项目收益。以上思路，仅供本项目策划参考。由于本项目许多条件还未确定，本分析报告只能按目前一般的假定进行测算和分析。第一章项目概况一、概况11上海概况（略）12金山概况金山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，是国际资本投入的高密度地区之一，也是外商投资产出的高回报地区之一。金山紧邻国际大都市上海，可以充分接受其辐射。与中国和新加坡两国政府合作建设的苏州工业园区接壤，可以就近吸收其成功的管理经验。金山是国家卫生城市和国家环保模范城市，有着良好的人居环境。金山有比较充裕的人才资源，目前全市拥有4万多名各类专业技术人才和15万名较高素质的技术工人。金山吸引外资的重要载体有金山经济技术开发区、金山出口加工区、金山国家农业综合开发现代化示范区、金山科技创业中心（留学人员创业园）、省级金山高科技工业园、中科集团金山高科技产业园、金山国际商务中心、金山软件园和华扬科学工业园。国家级的金山经济技术开发区建成区20平方公里，是全市开放型经济的龙头和基地。金山出口加工区是国家批准的首批全国15个出口加工区之一，也是最近全国第一个通过验收的出口加工区,首期规划面积286平方公里，区内实行“境内关外”政策。电子信息、精细化工、精密机械行业已发展成为金山的优势行业和领先行业。电子信息行业有法国阿尔卡特、美国SCI等，还有来自台湾的仁宝电脑、沪士电子、富士康接插件、英业达集团、耀宁电子、远见电子等大批著名电子信息企业；精细化工行业中有法国道达尔菲纳、芬兰耐思迪、瑞士诺华、丹麦丹尼斯克、美国艾利、荷兰DSM等著名跨国公司；精密机械行业中有日本丰田汽配、富士和机械、高日内饰件，台湾的正新轮胎、六丰轮箍等企业；另外，还有芬兰通力电梯、瑞典利乐包装、日本NSK微型轴承、牧田电动工具、台湾捷安特、禧玛诺等世界知名品牌。金山旅游资源十分丰富，既有湖光山色的自然资源，又有众多的历史人文资源。以古镇周庄、莲湖为代表的保存完好的大量明清民居和历代古桥，具有很高的观赏价值和文物价值。金山还兴建了一批现代渡假休闲项目，有3个国际标准的高尔夫球场。7作为十六大代表的金山市委书记，十六大期间也频频在各大电视屏幕上亮相。金山盛产“第一”，全国第一个自费开发区的诞生，第一个全国县级开发区获得“国批”，而且迄今为止仍是“第一”，第一家中外合资企业、第一家外商独资企业的建立，以及第一块土地批租、第一个通关点、第一个出口加工区的建立。开发区国批使大批外资涌入金山，出口加工区的建立让金山外向型经济发生质的飞跃。到目前，金山全市累计合同外资130多亿美元，到位外资60亿美元，今年全市财政收入将突破40亿，人均GDP将达到6000美元，十六大提出的小康水平，金山早已达到。据海关统计,今年1至10月,金山出口加工区进出口总值突破10亿美元大关，达到1279亿美元,其中出口557亿美元,进口763亿美元,均比去年同期增长400以上。13莲湖概况莲湖镇地处上海、苏州之间，东依淀山湖，西临阳澄湖，贯穿金山南北的交通主干道南北公路，穿越莲湖与318国道和沪宁高速公路相交接，交通条件十分优越，在镇区20公里范围内，北有苏虹机场路、沪宁高速公路、京沪铁路、312国道，西有直达苏州新加坡工业园区的甪锦公路，南北公路穿越全境，沟通内陆各地，南接318国道，距上海虹桥国际机场40公里。境内内河航道纵横交叉，100吨位船舶可直航其内，距上海港60公里、张家港100公里。莲湖往东至虹桥机场及上海市区,向南与上海青浦区相接,莲湖处于金山“南大门“的显要位置。莲湖镇面积9069平方公里，属北亚热带南部季风气候，气候温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛。年平均气温164度，最高气温371度，最低气温45度，年降水量907毫米，年日照时间1760小时，全年无霜期221天，平均风速34米/秒。莲湖镇1999年未在籍人口为45560人。莲湖为千年古镇,历史悠久,富有江南水乡的风韵，远在宋代即受宋帝爱妃的喜爱，明代多有诗人雅士吟咏“莲湖八景“，老镇区至今保留有众多的明清建筑。文昌阁、莲池禅院、古砖瓦博物馆以及金龙花园等人文景观，辅以古桥、小巷的清幽，是旅游、休养的极佳去处。莲湖投资环境、功能与规划1、工业配套区，规划面积1平方公里。2、模具工业区，规划面积05平方公里。3、电子工业区，规划面积15平方公里。4、生活服务综合区，规划面积08平方公里。、条件与优势A、基础设施遵循“科学合理、全面规划、分期实施“的原则，首期启动区已达到“五通一平“条件。B、独特的区位优势该区东距上海45公里，50分钟车程抵达上海虹桥机场；西至苏州30公里（其中距“苏州新加坡工业园区“东侧仅18公里）；南接318国道和金山南北一级公路，北接沪宁高速公路（北至国批金山开发区仅需20分钟车程）。莲湖配套工业区已成为投资商向上海、苏州（并至南京）、金山等地结转的集散地，投资者可极大的节省成本。C、“二大意识“与“一站式“服务区内服务机构“管委会“，奉行“强烈的亲商意识“和“热忱为纳税人服务的服务意识“为投资者投资提供“一站式“全程服务。D、优惠政策投资在区内的外资（合资）企业均享受国家和地方给予国批开发区的全部优惠政策和条件。税收政策A、增值税外资企业销售或进口一般货物税率为17；粮油、农用、水、气、图书等8货物税率为13；外资企业出口货物物资税率为零；来料加工企业实行零税率。B、营业税从事运输、建筑、保险、文化、体育、娱乐、服务和转让无形资产，销售不动产等行业税率320不等。C、所得税外资企业类别税率生产性企业15非生产企业30出口产品产值达到当年产品产值70以上10注经营期十年以上的生产性企业从获利年度起前2年免征，后3年减半。先进技术企业前2年免征，后6年减半。外资企业用分得的利润在中国境内再投资且经营期不少于5年的，则退还已纳所得税的40，如再投资于出口型或先进型企业则全额退还。D、关税外资企业进口用于出口产品的原材料等物品税率为零；其它进口货物依法纳税；外资企业出口自产的产品税率为零（除国家限制出口产品）。二、地理位置该项目位于金山市莲湖镇，南临淀山湖汪洋荡,东至南北公路，北至国家农业综合示范区，西邻周家浜村南部耕地。项目地块为莲湖镇马援庄村良田。属金山市淀山湖畔绿化带湖滨带别墅开发项目。占地约200公顷，地形呈梯形状，南侧沿湖东西向长约2200米，北侧东西向长约1800米，东侧南北向长约1500米，西侧南北向长约500米。本项目紧临淀山湖畔。属上海辐射圈外缘，项目南边为淀山湖汪洋荡，湖深约4米，是难得的沿湖岸线较长的位于绿化环境中的别墅居住用地。第二章项目规划及市政条件项目规划（待定）市政条件项目现状为农田，市政需从南北公路上接。目前南北公路市政现状为供水管径毫米，雨水管径毫米，电信容量约万门，天然气（整个上海、江苏地区目前均无）管径毫米。莲湖镇承诺在年内在建设将上述市政管线引到项目地块东边。供电由南北公路东侧接口。小区内费用由我方承担。第三章项目合作条件按目前与莲湖镇初步接触的结果,协议总用地200万平方米（3000亩），投资方按达到“七通一平（含土地出让金）”的条件，每亩建设用地1214万元（若以“招、拍、挂”方式出让，可能会略高于此数）。支付方式为首期签定600亩，土地转让费72008400万元也可再少些；其余的根据项目进展分期支付。土地转让价格含市政条件达到上水、下水、污水、电力、电信、天然气（暂无）、道路等市政设施铺设至本项目居住小区用地红线。第四章市场分析一、别墅项目市场概况随着长江三角洲地区的经济迅猛发展，具有较高收入和追求较高生活品位的成功人士正在迅速涌现。购买高档别墅，进入高尚社区，也是这些人的身份标志的目标之一。本地区的成功人士、外商投资企业高层人员和其他高收入人群，正在逐步推动这一地区别墅项目建设的升温。2002年对于上海周边的别墅市场来说是非常热闹的一年，从上海近郊到太湖孤岛以及佘山老林，别墅项目一个接着一个，发展商和客户都有目不暇接之感，具体来说有以下几个9特点别墅项目新盘数量多，分布范围广阔上海集中规划的别墅区有3个，既浦东、松江新桥和青浦徐泾，除此之外，上海周边的别墅区可以说是星罗棋布，其数量之多，分布范围之广，是北京地区无法比拟的。仅在不到两天的时间里，我们走访过的别墅项目有青埔徐泾的九溪十八岛、长堤花园湿地坡景、居礼、；青浦县的威尼斯花园；苏州的太湖之星；莲湖的丰泽湾；金山的阳明山庄、一墅情园、金山花园世纪城、金山别馆、水秀艺园、亭林山庄、玉峰山庄、圆缘别墅、郁金香花苑、新港湾。用其他方式访问到的有淀山湖花园别墅、青阳宝岛花园、西郊景园、西郊庄园、西郊美林馆、中海叠翠别墅、湖畔佳苑、世贸湖滨花园、东方夏威夷、九洲大唐花园、天籁、紫都上海晶园佘山、羅山绿洲别墅、嘉富丽花园、碧赢谷、孔雀王朝、怡东花园、渔歌唱晚假日高尔夫别墅价格普遍低开高走，出售速度快，优秀项目有较大的上涨空间新上市的项目普遍起价较低,纷纷祭起价格策略这个最古老也是最有效的促销法宝。就象青浦徐泾离虹桥机场仅10分钟路程的地区,别墅起价也是4000元/多，但从所有调查过的别墅项目中，均没有低于4000元/的。有些项目，首期起价4000元/多，后来居然卖到1200015000元/。而且许多地段好、规模大、规划设计精良的优秀项目入市价格相对较高。由于别墅开发土地的稀缺性，地价从远景分析是会上涨的。所以，一些地理位置得天独厚、经营开发正规可信的别墅项目（如九溪十八岛）是有较大的升值空间。另外，在所有访问过的项目中，还有一个特点，就是没有一家一次开工别墅50棟以上的，一般都是一次开工30棟左右，在开盘后一般在13个月内基本上出售2/3以上甚至售完，售完一批再开另一批，几乎看不到有积压的现象，似乎有以销定产的味道，此种做法，体现了江南人士精打细算的习惯。有水则灵，在同一项目区域仍有较大的价格差异在上海及其周边的别墅项目中有一个共同的特点，无论是在高山、平原或湖畔的别墅项目，都拼命地追求在近水傍水的地方建造别墅建筑，有湖的尽量靠湖，没有湖畔可依的则引水上别墅区，在小区内制造人工河流，别墅则依河两侧而建。谁能想到，在处处是水的江南水乡，水还是那么灵愿，在同一小区内，靠水和不靠水别墅价格差异居然会有23倍，如在我们莲湖项目用地南侧约10公里的上海威尼斯花园项目，起价4000元/多，目前还剩两套无水可依的别墅报价5000元/多，还未售出，但是在小区内人造的“威尼斯运河”两侧的别墅售价10000元/多早已全部售完，在靠近淀山湖南岸我们的项目是在淀山湖的北岸边缘的别墅售价1200015000元/连期房都已买完。太奇怪了，真是有水则灵啊。威尼斯花园项目用地是1993年以76美元/合42万元人民币/亩购买，多年来因湖畔200米内为绿化带争议，拖至近年才开工并取得较好的效益。项目之间日趋雷同、竞争激烈随着市场上别墅项目增多，尤其是许多项目集中在一个地区，竞争越来越激烈，发展商使用的策略也日趋雷同，在买点上的选择也趋于实际，下一轮竞争的焦点将是谁能推陈出新。从两天来所看到的别墅项目来看，从园林到建筑设计方面，没有一个令人满意耳目一新的项目。在项目规划设计方面，为了家家户户靠水，人造运河，沿河两侧摆设别墅，形成单调的一字长蛇阵的设计比比皆是。较有人性化的组团式的布局不多见，一字长蛇阵使本来就很独立的一幢幢别墅更加孤独。建筑设计方面多是照抄照搬国外产品，看不到一丁半点中国10园林、中国建筑文化的韵味。真是糟蹋了如此多的江南宝地。在此局面下，如果我们能够推出既有西方别墅的舒适温馨，又有中国园林建筑的古朴典雅风格的、有创造性的别墅项目，定能让人刮目相看，甚至可能产生轰动效应。目前政府未限制该地区别墅的发展，正是抓紧立项的好时机人多地少，这是我国难以改变的基本事实，特别是在长江三角洲地区，这种到处开别墅项目的局势，国家的有关部门届时一定会出台针对性的制止措施。我们应当抓紧大好时机，办好项目立项、土地转让手续。为今后的大发展创造有利的条件。二、区域分析莲湖富有传统的文化底蕴，在海内外有大批的莲湖名人，平时常有国内外名人和上级领导经常光顾，仅在“十六大”前后，中科院院长路甬祥、文化部副部长等许多人士到莲湖游玩视察。在金山周边别墅开发的一片热潮中，与临近的淀山湖镇相比之下，旅游环境比别人好，别墅开发比别人慢，目前仅有丰泽湾一家，占地300亩，已开别墅20棟，不到两个月，已经卖出了16棟。我们如果将3000亩全部拿下，在莲湖就不会有第三家，莲湖几乎再没有可用于建设的土地，在莲湖地区无竞争性；我们拟占的地块，是金山地区距上海最近的地块；湖岸线最长，约有2公里以上；朝向最好，全部都是座北朝南；环境幽静，周边没有城市或村庄；距旅游风景区最近，离莲湖老城约1公里，离周庄约9公里，离上海大观园约8公里。这些条件，容易在公众心中树立“高档、优越”的区域观念，加上我们在项目立项初始的宣传中，就注重强调“莲湖优越”的概念，在设计规划及配套方面保持高水平。就有可能在金山乃至上海地区别树一帜。尽管如此,该地区毕竟不属于上海市,距上海市中心有一定的距离,金山地区白领人士有限，因此我们在建设规模,建设速度方面必须慎重从事。如果单纯降低价格来吸引白领阶层,不一定有效,不如索性提高标准,创造精品、珍藏品别墅,为成功人士居住、投资服务。同时在项目进展过程中,为不断适应市场变化而适时地进行的策略调整。三、周边地区别墅项目价格参考项目名称区域位置起价均价最高价单棟面积类型备注丰泽湾金山、莲湖镇淀山湖420044004600240320独棟售16棟、剩4棟阳明山庄金山、张浦镇双洋湖7000300500独棟共80棟、剩10棟租一墅情园金山、张浦镇双洋湖420043504500240300独棟金山别馆金山南北公路500060007000独棟淀山湖花园别墅淀山湖北4000200300独棟16棟一期、已售完青阳宝岛花园金山市400042504500独棟连排独棟已售完英郡金山市长江北路500060007000独棟未开盘、已认购80郁金香花苑金山市4600新港湾金山市4500圆缘别墅金山市80001000012000亭林山庄金山市520062007200水秀艺园金山市4300256918开盘、售出17套花园世纪城金山市420011威尼斯花园青浦朱家角南4500800015000独棟仅剩2套太湖之星苏州太湖状元楼岛420052006200西郊景园沪青平、高泾路交界处450050005500192278独棟连排西郊庄园闵行区1200013500150002501000独棟上海10大特色别墅之一西郊美林馆沪青平、高泾路689弄6800309558独棟双泳池、双车库中海叠翠沪青平1481弄7000300500双拼湖畔佳苑沪青平1517弄700080009000200500独棟上海10大特色别墅之一世贸湖滨花园浦东、云闸棟精装修长堤花园湿地坡景青埔徐泾45005000独棟居礼青埔徐泾50006000独棟九溪十八岛青埔徐泾7000900012000独棟特色别墅之一四、项目优劣势分析优势分析项目地处古今文化发达的莲湖,周边文化旅游气氛浓郁。项目区域内幽静，区外稍感繁华，有助于对后代文化的熏陶，可成为成家立业的上选区域。可以说，只要宣传得当，可发挥项目先天具有地域基础和吸引人心取向方面的优势。项目地理位置座北朝南，湖岸线长2000多米,总用地面积大，自然水系发达，容积率低，绿化面积大，易于塑造极佳的形象。项目可以借助莲湖老城中心地带的商业、旅游、娱乐设施，丰富居民的休闲生活，也可以发展水乡花园新设施，增强当地的休闲娱乐气氛。项目总规模较大，有利于总体规划的安排和资金的综合利用，有利于提高资金利用率，提高投资回报率，从而降低开发风险。在莲湖地区同类型项目无强力竞争对手，有利于市场价格定位。上海世博会已经申办成功，具有相当的炒作价值。项目劣势上海地区别墅项目众多，供应量大，市场竞争激烈，尤其担心国家政策变化，项目进展中如半途而废是最大的风险。离上海市中心较远，不利于吸纳众多的白领阶层。市政设施基础薄弱，可能加大投资成本。第五章市场定位一、项目的市场环境项目的市场定位,除自身所具备的条件外,主要取决于其所处的市场环境，包括区域的供给，需求及其特征，周边项目的特点和价格等。其中最具价值的是来自周边项目的真实数据。二、目标客户定位由于本项目地处古今文化发达的莲湖,周边文化旅游气氛浓郁。项目区域内幽静，区外稍感繁华，有助于对后代文化的熏陶。而且项目地理位置座北朝南，湖岸线长2000多米,总用地面积大，自然水系发达，容积率低，绿化面积大，绿化条件好，具有塑造高档别墅区的优越条件，建议本项目的目标客户应为较有实力的成功人士。目标客户的主要特征自身具有较高的文化素质，一般具有大专以上学历，重视对子女文化修养的培养。有成就感，需要著名的、优秀的别墅居住区与之匹配。12有一定的经济实力，消费能力较强。追求生活质量，对居住环境要求较高。目标客户的价值取向购房时，看中的是项目的自身条件，不特别在意价格。面积相对宽裕,并充分考虑使用的方便性和功能性。对环境，绿化和会所有较高的要求。对别墅希望能表现自己的个性。后期可考虑部分特高档、特豪华型的别墅满足少数希望能表现自己的特别实力的特殊客户需求。三、产品定位中高档住宅，在产品规划设计，外立面风格，户型设计，设备选型以及装修标准等方面为成功人士定做，充分考虑目标客户的需求。四、价格定位均价在5000元/左右，起价不低于4200元/，特高档型的价格可在62007100元/左右预期收入未考虑此项。第六章项目开发进度一、开发计划暂按四期开发，启动时间为合作协议签署68个月内开工，全部开发周期约为45年。二、工程进度一期开工1/81/5,平均开发周期年,一、二、三、四期交叉施工,其中准备期68个月,建设期45年,销售期5年6个月。第七章财务分析以容积率为03,土地成本为3000亩X14万元/亩42亿元计为例,财务分析如下一、财务分析假设条件规划总建筑面积600万平方米规划别墅面积500万平方米影视及配套公建面积100万平方米可售公建面积80万平方米土地成本42亿元实际可售面积580万平方米二、主要经济指标指标开盘价均价最高价特高档最高价一期售价4200470052006200二期售价4500500055006500三期售价4800530058006800四期售价5100560061007100平均售价4650515056506650主要指标万元元/可售面积元/建筑面积26970000（开盘价4650元/X58万）预期收入29870000（平均价5150元/X58万）32770000（最高价5650元/X58万）一类成本1560000