[财会类论文精品]我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究

我国房价、地价与房屋租赁价格的实证研究内容摘要本文选用了动态的时间序列方法，对1998年第1季度2009年第1季度的房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格三个变量的时间序列数据进行单位根检验、协整关系检验和格兰杰因果关系检验，并构造了反应三个变量短期和长期关系的向量误差修正模型，进一步采用VAR模型进行脉冲响应分析与方差分解分析，并用房地产经济学理论对计量结果加以分析论证，从而深入探究其中的关系。结果表明长期来看，房价、地价与房租之间存在着协整关系，即长期稳定的均衡关系。短期来看，存在着从地价和房租的上涨到房价的因果关系。房租上涨对房价上涨的影响比较大（后者的上涨约65可G5414结G1122G2081者的上涨G709，而地价上涨对房价上涨的影响比较G4579。关键词房屋销售价格房屋租赁价格土地交易价格动态时间序列A1A0A2A3A5A6A3A4A2A7A8A9A3A10A11A12A13A14A152前言中G3281房地产G1006在经G2394了G3822年的G8886动后，G11222001年G991G2334年G5332G3999G5567G17907G3698长。中G3281房地产G5078G3342的G5625G2107G2331G9213，在G6301动G3281G8677经济G3698长的G2528时G1075G5353G2469了房地产G6249G17176G17819G9921、房价G4633G20652G993G991G12573一系列G12050G1262G19394G20076。因G8504，加G5390房地产G1006的G4451G16278G16855G6523G6116G1038G3281G4490G4451G16278G16855G6523G1319系的G18337G16213G1881G4493之一。从2001年第三季度G5332G3999，G6117G3281的土地价格G1075G993G7041G20652涨，2009年第一季度比2001年第三季度的地价上涨了555。而1998年G142792001年间G6117G3281地价G2356房价的比G18337G2588G991G19489G17247G2195，2002年之后地价G2356房价的比G18337G2376G2588上涨G17247G2195，G1000G3698G17907较G5567。因G8504，G16780G3822G1166G4613G6564G1998了G256地价上涨G7171房价上涨的G254G13630G20757G12108G20330G255G257的G16278G9869。G991G19766G6117G1216G4570用数据来证明G17837一G16278G9869的正G11842与G2554。一、文献综述G19555着G6117G3281G1315房G2058度G6925G19773和土地G1998入G2058度G6925G19773的深G2282，房地产G5078G3342房屋销售价格一G17347G17220G20652，进入G6357G13505G13333G14647G10378态，G11464G14279G18341G15713G2373G7438后G1998G10628短G7254G1314G17867，而G7097G2081G2460G7389了G3250G7274的G17247G2195。G7234G17953G16278G9869G16760G1038，G11013G1122土地价格G7171房价构G6116G6116本之一，G20652地价G7171G4560G14280G20652房价的G1039G16213G2419因，而一G13435G5078G3342房价的G993G7041G20141G2331，G5114动了G1120G13435G5078G3342的G13333G14647，房屋租赁价格G1146G993G7041上涨。在G8504经济G13984景G991，对房地产G5078G3342G18337G16213价格变量之间的相互关系和影响进行定量的实证研究，具G7389特别G18337G16213的G10628实意义。1对G1122房屋销售价格形G6116G7438G2058的研究很早便展G5332了深入研究，并G1000G19555着计量方法的广泛应用而G993G7041完善。综合来看，虽然分析方法G3822样，但结论大相径庭。曾五一、孙蕾（2006G709利用统计方法检验候选变量对房地产价格指数G7171G2554G11842实存在因果变动关系，进而分析贡献份额和滞后期，建立的先行指标G1319系，利用贡献份额进行加权平均，最终建立的先行指标G1319系中包括G4633G8677消费价格指数、工G1006品G1998厂价格指数、建筑材料工G1006品G1998厂价格指数、城镇G4490庭G1166均可支配收入、货币和准货币以及G12050G1262消费品零售总额G12573相关变量。张海蔚（2009G709对房价决定G7438G2058的实证分析分G1038两步，第一步G7171计算房价的长期均衡值，第G1120步G7171考察房价的短期均衡特征。分析G16760G1038，房价突G1998表G10628G1038需求G6301动型G3698长，G1039G16213影响因素包括按揭贷款/GDP，个G1166购房贷款G3698长G12573。蒋G6116杰、张忠义（2009G709则构造ECM模型，A16A17A18A19A20A21A19A22A18A23A24A25A19A26A27A28A29A30A313G16760G1038影响因素还应当包括季度G1120手G1315房价格指数。2对G1122土地交易价格、房屋租赁价格和房屋销售价格三者之间实证关系的研究G71712000年起房价G993G7041G20141G2331后的近几年才陆G13505G1998G10628。G10628阶段对G1122房地产G5078G3342各价格指数的定量研究，G1039G16213可分G1038以G991两类第一，对G1122房屋销售价格、土地交易价格两者之间关系的定量研究。对G1122G17837G1120者的研究，从分析方法上看，以协整模型和格兰杰检验G1038G1039。例如，黄健柏G12573（2004G709选取1999年2003年的数据，选取向量自G3250G5414模型进行计量分析，结果支G6357了土地G1998让G2058度G6925G19773G993G7171房价上涨G1039G16213G2419因，9903年间地价对房价的影响G16213G5390G1122房价对地价的影响的G17837一结论。李珍贵（2005G709从理论上分析了地价与房价的相互关系后，G16760G1038G1039G16213G7171房价上涨G5114动地价G2331G20652，并选取2002年1月2005年4月房地产G5078G3342相应的七个变量，运用格兰杰G6116因相互检验模型进行实证检验，证明了房价上涨G5114动地价G2331G20652，单靠G6523G2058地价G993能达到抑G2058商品房价格G20652、涨幅G5567的目的。朱明仓G12573（2008G709则选择了较G4581G16277的结构方G12255模型方法进行分析，分析表明，房价和地价G19555G3281G4490经济G8712平G3698长而上G2331，房价的上涨G1262G6301动地价上涨，地价的上涨G1075G1262G6524动房价的上涨，两者的关系的G3534本G19766G7171G13459G5627的，两者间的影响均G1038G13059G12227G5627的。第G1120，对G1122三者之间关系的定量研究。分析方法G2528样G1039G16213G7171协整检验和格兰杰检验。从分析结果上看，G11013G1122选取、G3800理数据的差G5334以及方法的G1135G5506差别，结论G993G4625相G2528。G981G10654（2007G709选取2000年2006年的三变量时间序列进行协整分析，G16760G1038三者之间的关系G1038房价对租赁价格G7389G7186G14891影响，租赁价格对房价的影响G12255度较G4579G727地价G7186G14891的影响租赁价格，但租赁价格对地价的影响G12255度较G4579G727地价和房价两者之间长短期的相互影响G12255度G18129很大。G7531G14733G12573（2007G709则G3534G1122G2283G1152G5078房地产G5078G3342房价、地价和租G18341进行定量分析，G16760G1038在G2283G1152G5078，当滞后期G103813期时，房价的G20652G1314G7171地价上涨的G2419因G727当滞后期G103846期时，租G18341的G20652G1314G7171地价上涨的G2419因G727而地价的G20652G1314G8821G7389明G7186G6116G1038房价上涨的G2419因。本文G16760G1038，G1328G1038G1120G13435G5078G3342G18337G16213价格变量的房屋租赁价格，其G18337G16213G5627G993可G5585G11065，而G4439对G1122房屋销售价格的影响G7171G2554G7186G14891应采取G16892G5922态度，G17902G17819相应定量分析G1582G1998决G7041。因G8504本文选取G16855整后的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数，选择动态时间序列方法进行相应检验，G1017格按G10043计量经济学理论的可A32A33A34A35A36A37A35A38A34A39A40A41A35A42A43A44A45A46A474G1461结论，并用房地产经济学理论对计量结果加以分析论证，从而深入探究其中的关系，G1038G6117G3281房地产G5078G3342分析和G4451G16278G16855G6523G6564G1391G2454考。本文G1039G16213分G1038以G991G3247个G18108分第一G18108分G7171文献综G17860，G1039G16213G1183G13473G10628G7389G18337G16213研究G6116果，以求G7368G3921G2572取G2081G1166G6116果与经验，G6564G9872本文研究方法。第G1120G18108分G7171研究G5617G17347及理论G3534G11796，G12628G16213G1183G13473房地产经济学理论中G9053及的G18337G16213G2419理与G7438G2058，以及进行实证分析G6164采用的计量经济学方法。第三G18108分G7171实证分析，对1998年第1季度2009年第1季度的房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格三个变量的时间序列数据进行实证检验，G5483G1998相应结论。第G3247G18108分G7171结论与建G16770，在第三G18108分实证分析结果的G3534G11796上，结合房地产经济学理论和计量经济学理论，深入分析和G16840明实证分析结果的经济G2559义、三者之间的关系和影响，G6564G1998相应的G6931G12586建G16770。二、理论基础与本文研究方法1理论基础房地产经济学理论G16760G1038，房地产G5078G3342上G1039G16213G7389三个价格变量，分别G7171土地G5078G3342上的地价、销售G5078G3342上的房价和租赁G5078G3342上的租G18341，G17837几个价格存在着G1881在的G13864系。1房价与地价房地产G5332G2469中，土地价格G7171G5332G2469G6116本中最G18337G16213的一个G18108分，而G1000在G5078G3342G13333G14647的G17819G12255中G7389G993G7041G6205大的G17247G2195。G17837G7171因G1038短期G1881G2183动G2159、G8712G8889、G19062G19093G12573建G16786G6116本可能G993G1262大幅度上G2331，但土地G11013G1122G1391G13485的G5389G5627G993G17287G2376G1262在短期G1881G7389较大的上G2331幅度。反之，土地的G5078G3342价格一G7098形G6116，G1075G1262在一定的时期形G6116价格的G12908G5627，影响G1166G1216对G7422来的G20056期。G8504时G1166G1216G1262G11013G1122地价G993G7041上G2331，G16760G1038G7422来房价G5529然建立在当G2081地价的G3534G11796上，G6164以G1166G1216G1262G6564G2081购房的时期，G17902G17819G1391求关系的变G2282G1363房价较G5567上G2331。G6164以，在房地产G5078G3342G13333G14647G17819G12255中很G4493易形G6116房价与地价相互影响并G5502G10627上G2331。A48A49A50A51A52A53A51A54A50A55A56A57A51A58A59A60A61A62A6352房价与租金在G5078G3342均衡的G5785G1929G991，房屋销售价格应与租赁价格的G2469展相一G14280。从理论上G16774房价G7171G7422来租G18341收G11422的G17160G10628值，特别G7171对G1122以G1998租G1038G1039的G6249G17176型的购房者，G7422来租G18341收入的G17160G10628G7171衡量当G2081房价G20652G1314的一个G18337G16213的指标。如果G993考G15397G16844如G12258收、房屋修G13570G12573支G1998的G16817，当G2081的房价从理论G4613应G16825G12573G1122G7422来房租收入的G17160G10628值，因G1038如果当G2081的房价G3838G20652，G4613G993如到G5078G3342上租房合算，G17837样G4613G1262G17902G17819G5078G3342G1391求关系的变G2282G1363租G18341和房价G1457G6357一G14280。2研究方法1单整检验（ADF检验）利用最G4579G1120G1068法（OLSG709构造如G991三G12193模型MODEL111MTTITIIIXXX（1G709MODEL211MTTITIIIXXX（2G709MODEL311MTTITIIIXTXX（3G709G1038G2040G7041序列TX的稳定G5627，G6564G1998如G991G1563G167860H01H0，则G6521G2475G2419G1563G167860H，即TXG7171G19762平稳的，G14521T，则G6310G13489G2419G1563G167860H，TXG1038平稳序列。2协整检验EVIEWS采用G11013JOHANSEN（1995G709G6564G1998的关G1122系数G11709G19465G153的协整G1296然比检验0HG14279G3822G7389R个协整关系1HG7389M个协整关系（G9397G12221G709检验统计量IQRTILOG1，IR1,KR0,1,K1LLIG7171大G4579G6502第I的特征值，TG7171样本总数，G16825统计量G12228G1038特征值G17869统计量，TSA64A65A66A67A68A69A67A70A66A71A72A73A67A74A75A76A77A78A796G7393从JOHANSEN分G5079。如果检验统计量大G1122分G5079的G1032G11040值，G16840明在G16825G7186G14891G5627上可以G6310G13489H0，G2554则G7092法G6310G13489H0。3格兰杰因果检验对G1122序列TX和TY，构建如G991G3250G5414模型111PQTITIITITIIYXY（1G7090120PHL211MSTITIITITIIXXY（2G7090120PHL如果0H和0H均G15999G6521G2475，则在TX和TY之间G993存在格兰杰因果关系。如果0H和0H均G15999G6310G13489，则在TX和TY之间存在G2464向的格兰杰因果关系。如果0HG15999G6521G2475，0HG15999G6310G13489，则TYG7171TX的格兰杰G2419因，TXG7171TY的格兰杰G2419因。如果0HG15999G6521G2475，0HG15999G6310G13489，则TXG7171TY的格兰杰G2419因，TYG7171TX的格兰杰G2419因。4向量自回归模型1980年SIMSG6564G1998向量自G3250G5414模型。G17837G12193模型采用G3822方G12255G13864立的形式，G4439G993以经济理论G1038G3534G11796，G993G5114G7389任何事先的约束条件，在自G3250G5414模型的每一个方G12255中，G1881生变量对模型的全G18108G1881生变量的滞后值进行G3250G5414，从而G1284计全G18108G1881生变量的动态关系。G2559G7389N个变量滞后K期的VAR模型表示如G991T1T12T2KTKTTYCYYYU,UIID0,L其中，12,TTTNTYYYYL，12,NCCCCLJ，111212122212JJNJJJNJNJNJNNJPIPIPIPIPIPIPIPIPILLMMOML1,2,JKL，12,TTTNTUUUULYTG1038N1阶时间序列列向量。G1038N1阶常数项列向量。1，K均G1038NN阶G2454数G11709G19465，UTIID0，G7171N1阶G19555G7438误差列向量，其中每一个元素G18129G7171G19762自相关的，但G17837G1135元素，即G993G2528方G12255对应的G19555G7438误差项之间可能存在相关。A80A81A82A83A84A85A83A86A82A87A88A89A83A90A91A92A93A94A957因VAR模型中每个方G12255的右侧只G2559G7389G1881生变量的滞后项，他G1216与UTG7171渐近G993相关的，G6164以可以用G7234G17902最G4579G1120G1068法（OLSG709法依次G1284计每一个方G12255，G5483到的G2454数G1284计量G18129具G7389一G14280G5627。三、实证分析G20330先，对数据进行相应的整理和G16855整，根据数据的描G17860G5627分析G6564G1998关G1122房地产G5078G3342的G19394G20076。然后，利用EVIEWS60软件，对房屋销售价格、土地价格和房屋租赁价格之间的相互影响和相关关系进行定量分析对三个变量的时间序列数据进行单整检验、协整检验、格兰杰因果关系检验，并构造向量误差修正模型、进行脉冲响应函数分析和方差分解分析，以研究房屋销售价格、土地价格和房屋租赁价格之间的定量关系，G1017格按G10043计量经济学理论G5483G1998可G1461的结论。最后，根据实证分析的结果G1038房地产G5078G3342分析和G4451G16278G16855G6523G6564G1391G2454考意G16277。1样本选取本文选用了1998年第1季度2009年第1季度的房地产价格指数中的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数来分别表示房地产G5078G3342房价、租G18341与土地G5078G3342地价，G1783745组数据取自G3281G4490统计局G2469G5079的中G3281经济景气月报。G2419G3999G17176料G7171G10627比数据，1999年指数G7171以1998年G1038G3534期的，其后各年度数据以上一年G1038G3534G11796。在G1363用计量方法之G2081，对数据进行G5529G16213的G3800理。G20330先，G4570各期数据G16855整G1038定G3534比，统一以1998年G1038G3534期，G5483到G16855整后的房价指数、租赁价格指数以及地价指数，其中HP代表房屋销售价格指数，LP代表土地交易价格指数，HR代表房屋租赁价格指数G727其次，G1038了G6502除价格因素的影响，利用各季度的消费者物价指数（CPIG709对当年的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数进行价格G16855整（CPIG1363用经G17819G16855整的以1998年第1季度G1038G3534期的定G3534比数据G709，新的房价指数、租赁价格指数以及地价指数分别以AHPA96AHRA96ALP表示G727最后，对三个序列进行季节G16855整以消除季节G5627因素对数据的影响，G5483到季节G16855整后的数据，分别用AHP_SAA96AHR_SAA96ALP_SA表示。A97A98A99A100A96A101A100A102A99A103A104A105A100A106A107A108A109A110A1118本文计量分析G17819G12255全G18108运用EVIEWS60软件完G6116。2数据分析1描述统计G11013图1可知，1998年2001年，G6117G3281的房屋销售价格、房屋租赁价格和土地交易价格G18129比较稳定，G11065G7389G3698长。从2001年G991G2334年G5332G3999，G6117G3281的房屋销售价格、土地交易价格G18129G2588G10628了G20652G17907G3698长的态G2195，而房屋租赁价格则G3534本G1457G6357平稳G991G19489的G17247G2195。因G8504，从1998年到2009年G6117G3281的房地产G5078G3342可能存在转折G9869，即房价、地价和房租之间的关系可能存在结构G5627突变G9869，G1038G8504，G6117G1216进行了QUANDTANDREWSG7041G9869检验，G2040G7041G7389G7092G7041G9869存在。结果如G991A1121A113QUANDTANDREWSA114A115A116A117A118A119A120A121A122A121A122A123A124A123A124PA124MAXIMUMLRFSTATISTIC1999Q4122050118MAXIMUMWALDFSTATISTIC2000Q296870279EXPLRFSTATISTIC42670052EXPWALDFSTATISTIC33060125AVELRFSTATISTIC51790088AVEWALDFSTATISTIC54890069G11013检验的结果可知，G6117G1216G993能G6310G13489G256数据G8821G7389结构G5627突变G9869G257的G2419G1563G16786，即G16760G1038三者的关系G8821G7389结构G5627突变G9869，因G8504，G6117G1216对G1783745个数据的整G1319进行后G13505研究。2平稳性检验G11013G1122房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数均G1038时间序列数据，G1000G19555时间变动较大，因G8504，G6117G1216对数据G1328ADF检验，以G2040G7041G4439G1216的平稳G5627，检验结果如表2G6164示901001101201301401501601709899000102030405060708AHP_SAAHR_SAALP_SAA1251A1261998A1272009A128A129A130A131A132A133A134A135A136A137A131A132A138A139A135A136A140A141A142A143A144A135A136A145A146A147A148A129A130A131A135A137A142A135A149A131A132A138A139A135A136A145A150A151A152A1539A1542A126A155A156A145A157A158A159A160A161A162A163A164A165ADFA166A167A168PA169ADFA170A171A172A173A169A170A171A173A1691A174A175A176A177A1785A174A175A176A177A17810A174A175A176A177A178AHP_SA18760650418135163188A179AHP_SA53610000418635183190AHR_SA09850936418135163188A179AHR_SA75730000418635183190ALP_SA20270571420535273195A179ALP_SA78490000418635183190G11013ADF检验的结果可以看G1998房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数在95的置G1461区间G991G18129G7171G993平稳的，但其一阶差分序列G7171平稳的，因G8504，G4439G1216G18129G7171一阶单整序列。3协整检验对各序列的单位根检验G16840明，房价指数、地价指数和租赁价格指数G18129G7171一阶单整序列，G4439G1216三者之间G7389可能存在协整关系。本文采取JOHANSEN检验法来G2040G7041G7171G2554存在协整。如果协整关系存在则应建立向量误差修正模型（VECG709来正G11842反映变量间的短期和长期关系，模型的滞后阶数应与协整检验的滞后阶数一G14280。G6164以G20330先建立G7092约束的VAR模型，以G2040G7041变量间协整关系的最优滞后阶数。G17902G17819LRA180SCA180AICA180HQG12573统计量的综合比较，G16760G1038选择一阶滞后时模型的效果最G3921。G8504时进行JOHANSEN协整检验，结果G7186示房价指数、地价指数和房屋租赁价格指数在全样本上存在唯一的协整向量。A1813A182A183A184A185A186A187A188A189A190A183A184A185A186A191A192A193A194A195A196A1975A198A199A200PA200A189A201R032891297970021A202A203A204A205A183A184A185A186R114197154950078G11013输G1998结果G5483三变量间的协整关系G1038AHP_SA1138458AHR_SA0699882ALP_SA8938971448195249935A206A207A208A209A180A210A209A211A208A212A213A214A209A215A216A217A218A219A22010G6117G1216利用格兰杰因果关系检验来研究各变量之间的解释关系和G5390度。G11013格兰杰因果关系的检验结果可知地价和房租的整G1319对房价的解释G1328用G7171G7186G14891的，即可以G16760G1038地价和房租G7171房价的格兰杰G2419因。房租对房价的解释G1328用G1075很G5390，但地价对房价的解释G1328用很G993G7186G14891，G17837G1075在一定G12255度上G16840明了G256G20652地价G4560G14280了G20652房价G257G16840法的正G11842G5627值G5483怀疑。4构造向量误差修正模型（VEC）在G16825协整关系的G3534G11796上G1284计误差修正模型，G16840明房地产价格变G2282的短期行G1038和长期均衡关系。G993考G15397外生变量，选择滞后阶G1038一阶进行建模，G5483到房价指数、地价指数和房屋租赁价格指数间相互关系的误差修正模型。A2214A222A223A224A225A226A227A228A229A230A231A232A233A234A235A236A224DAHP_SAA236A224COINTEQ1DAHP_SA1DAHR_SA1DALP_SA1CA237A23801546060118993007572500887880829013TA2392714307823506217712119141928A235A236A224DAHR_SAA236A224COINTEQ1DAHP_SA1DAHR_SA1DALP_SA1CA237A2380134854037658023280201305370156753TA23923876524969819277717969079953A235A236A224DALP_SAA236A224COINTEQ1DAHP_SA1DAHR_SA1DALP_SA1CA237A2380127265063158035413804190481430618TA239083756155664109004214416271235从协整关系来看，G6117G3281房屋销售价格指数、土地销售价格指数和房屋租赁价格指数在1998年第一季度到2009年第一季度的全样本上的长期均衡关系表G10628G1038，地价指数和房屋租赁价格指数的系数均G1038正，G16840明房价指数与地价指数和房屋租赁价格指数间存在一定的正相关，地价和房租的上G2331G18129G1262G4560G14280房价长期均衡价格的上涨。在95的置G1461G8712平G991，房屋租赁价格指数的系数较G20652，G103811384，G16840明从长期来看，在均衡的G5078G3342价格G991，房租价格的上G2331G1262G4560G14280G7368大幅度的房价的上G2331。土地价格指数的系数G10380699882，G16840明在长期中，地价上G2331G4570G7389约70G1319G10628在均衡房价的上，G1262G5114动房价G19555之上G2331，反映了土地价格G1328G1038房屋建造的G18337A240A241A242A243A244A245A243A246A242A247A248A249A243A250A251A252A253A254A25511G16213G6116本之一，在房价构G6116上G2356G7389很大比G18337。从房地产价格短期的变动来看，房地产价格的长期均衡的变动G73891546G1319G10628在当期房价的变动上，G73891349G1319G10628在当期房租价格的变动上，G73891272G1319G10628在当期土地价格的变动上，G6164以G16840房地产价格G8712平对长期均衡关系G7389一定的依赖G12255度。上期房价的变动G7389119G1319G10628在当期房价变动上，正的系数表明房价的上涨G17902常G1262G7171一个连G13505的G17819G12255，即上期房价G1262G6524动当期房价G19555之上涨G727而上期房价的变动G73893766G1319G10628在当期房租价格变G2282上，G73896316G1319G10628在当期土地价格的变动上，可G16277房屋销售价格在房地产G5078G3342的G8886动G17247G2195上G2469挥着G1039G4560G1328用。5脉冲响应分析本文利用SIMS1980G6564G1998的向量自G3250G5414VAR技术进行冲击效应和方差分解分析来研究模型的动态特征。脉冲效应函数，描G17860的G7171一个G1881生变量对来自另一G1881生变量一个单位的冲击G6164产生的响应，G6564G1391G2475到冲击时系统响应的方向、G16855整时滞和稳定G17247G2195G12573。对G1122本文，相应的脉冲响应函数图像可以G11464G16278的G7186示G1998三个价格变量中某个变量的冲击G1998G10628后，其他变量对G8504冲击的响应和动态G16855整G5785G1929。各图中横轴表示滞后期数，纵轴G1038响应G12255度。G256RESPSONSEOFAHP_SATOAHR_SAG257表示房屋销售价格对房屋租赁价格单位冲击的响应函数，其他以G8504类G6524。A252A18A3A0A1A2A4A3A5A6A7A0A8A9A10A11A12G6117G1216G18337G9869研究房屋销售价格对其他两变量单位冲击的响应G5785G1929，如图2，G2081者G2469生的G7171G1038房屋租赁价格单位冲击，后者G1038土地G1998售价格单位冲击。对G1122房屋租赁价格的一单位冲击，房屋销售价格G1262表G10628G1998一个正向响应，G1000G16825响应G993G7041G3698202465101520253035404550RESPONSEOFAHP_SATOAHR_SA202465101520253035404550RESPONSEOFAHP_SATOALP_SAA13A14A15A16A17A19A16A20A15A21A22A23A16A24A26A27A28A29A3012大，到20期左右达到最大值，然后逐渐减弱。而对G1122土地交易价格的一单位冲击，房屋销售价格G1075G1262表G10628G1998正向响应，但幅度G993大，G1000响应很G5567G4613G1262减弱逐渐G17247G1122零。从两幅图的对比中可以看G1998，虽然单位土地交易价格G3698量冲击和单位房屋租赁价格G3698量冲击G6164G5114来的房价响应均G1038正值，但房屋租赁价格冲击的影响幅度明G7186大G1122地价冲击的影响，而G1000房屋销售价格对G1122房屋租赁价格冲击的响应时间G7368长。G17837G4613G16840明了，房屋租赁价格对房屋销售价格的影响G16213远远大G1122土地交易价格，G6164以，G993能G12628单G16760G1038地价上涨G7171房价上涨的G256G13630G20757G12108G20330G257。6方差分解分析利用VAR模型进行方差分解分析的结果反映的G7171某一变量变动G6164G4560G14280的另一变量变动的贡献度的大G4579，从而可以对相对影响大G4579，即影响G5390度进行G7368G1038G7389效的刻画，达到一G12193定量测度。具G1319地，在本文中，可以G17902G17819方差分解结果，刻画G1998其中两个价格变量的变动对第三个价格变量影响G12255度的相对大G4579，即可理解G1038贡献率的定量衡量。0204060801005101520253035404550AHP_SAAHR_SAALP_SAVARIANCEDECOMPOSITIONOFAHP_SAA313A32A75A33A34A35A36A37A38A39A40A41A42方差分解结果与脉冲响应结果G7171统一的，但G4439G7368G1038清晰地刻画了三变量之间相互影响的G5390度。针对G256G20652地价造G6116G20652房价G257的G17837一G16278G9869，图3清楚地表明G17837一G16840法G7171错误的，从图3可以看G1998，地价对房价的变动贡献率G19762常G4579，而G19555着滞后期的G3698加，房租对房价影响的贡献度G993G7041G3698加，较长滞后期后（15G709贡献率可达50以上，最G20652可达65，可G16277房租相比G1122地价而言对房价的影响G7368大。A43A44A45A46A47A48A46A49A45A50A51A52A46A53A54A55A56A57A5813四、结论与建议1从协整关系来看，G6117G3281房屋销售价格指数、土地销售价格指数和房屋租赁价格指数在1998年第一季度到2009年第一季度的全样本上的长期均衡关系表G10628G1038，地价指数和房屋租赁价格指数的系数均G1038负，G16840明房价指数与地价指数和房屋租赁价格指数间存在一定的负相关，在95的置G1461G8712平G991G7186G14891的房屋租赁价格指数的系数较G20652，G103811384。G16840明从长期来看，在均衡的G5078G3342价格G991，消费者G1262对房地产的一G13435G5078G3342和G1120G13435G5078G3342G17902G17819价格G2040G7041进行取舍。房地产商品G11013G1122其长期G5627，具G7389G6249G17176品的G7186G14891特G9869，房价在上涨G17819G12255中，G993G7041G7389G6249G17176者加入买房的行列进行G6249G17176，G1120手G5078G3342上的空房G1391G13485G4613G1262相应G3698加，G5078G3342G1998清时房屋租赁价格往往G1262G19489G1314。2格兰杰因果关系检验清楚地表明，地价和房租的整G1319对房价的解释G1328用G7171G7186G14891的，即可以G16760G1038地价和房租G7171房价的格兰杰G2419因。房租对房价的解释G1328用G1075很G5390，但地价对房价的解释G1328用很G993G7186G14891，G17837G4613G16840明了G256G20652地价G4560G14280了G20652房价G257G16840法的正G11842G5627值G5483怀疑。3从房地产价格短期的变动来看，房地产价格的长期均衡的变动G73891546G1319G10628在当期房价的变动上，G73891349G1319G10628在当期房租价格的变动上，G73891272G1319G10628在当期土地价格的变动上，G6164以G16840房地产价格G8712平对长期均衡关系G7389一定的依赖G12255度。上期房价的变动G7389119G1319G10628在当期房价变动上，正的系数表明房价的上涨G17902常G1262G7171一个连G13505的G17819G12255，即上期房价G1262G6524动当期房价G19555之上涨G727而上期房价的变动G73893766G1319G10628在当期房租价格变G2282上，G73896316G1319G10628在当期土地价格的变动上，可G16277房屋销售价格在房地产G5078G3342的G8886动G17247G2195上G2469挥着G1039G4560G1328用。4G3534G1122VAR模型的脉冲响应函数G7186示，房租的一个标准差的冲击，在短期G1881对地价G2588G7186G14891的正响应，在长期G1881G2588逐渐减弱的交互响应收敛G17869象。G20056测方差分解分析表明，房租对城G5078G4633G8677收入差距的G20056测误差的贡献度逐渐G3698大，最后稳定在65左右，即房价的上涨大约G7389近65左右的G2419因可以G5414结G1122房租的上涨，可G16277房租上涨对房价上涨的影响比较大。地价的一个标准差的冲击，对房价的影响G19762常G4579G727G20056测方差分解分析表明，地价对房价的G20056测误差的贡献度G19762常G6521近G1122零，可G16277地价上涨对房价上涨的影响比较G4579。因G8504，G256地价上涨G7171房价上涨的G254G13630G20757G12108G20330G255G257G17837一G16278G9869G7171G993正G11842的。A59A60A61A62A63A64A62A65A61A66A67A68A62A69A70A71A72A73A74145G6931G12586建G16770房地产的G1039G4560G5078G3342G7171销售G5078G3342，G4439反G17819来影响着土地G5078G3342和租赁G5078G3342，而G11013G3534G1122VAR模型的脉冲响应函数和方差分解分析可知，房租对房价上涨的影响较大，地价对房价上涨的影响G19762常G4579。另外，土地G5078G3342G2475G6931府G6931G12586和审批G2058度的约束，一般G993G1262G2469生较大或较突然的变动。另据G6931府的G16855查G7186示，土地G6116本只G2356房屋G6116本的23左右，表明土地价格G993G7171影响房价的最G1039G16213因素。G6164以，G4451G16278G16855G6523的G18337G9869应针对房屋租赁G5078G3342。在房价、房租和地价三变量关系的相互检验中，脉冲响应分析和方差分解清楚地表明，房租的变动对房价的冲击G19762常大，G7186示了G1120手房G5078G3342对新房G5