[硕士论文精品]我国房地产税费体

喻尔滨秤人学I商管理硕十学何论文摘要我洲班R的虏地尸税种依其性质可分为2Q类持有土地、房屋应缴纳的税JI发经营房地产过程中应肖缴纳的税；房地产交易涉及的税；所得税。同样，房地产收费也分为四类房地广丌发经营过样中涉及的收费；房地产交易涉馊的收费持有房地产时涉及的收费物业管理费。掰地产税龆拙懂，P钉询多不完善的地方。首先，税法的权威。胜差。其次，税杖集小存中央，馒地方政府对征税的兴趣不大，倒是对房地产收费很热衷，造成“税少赞多”。其三，税收的辅助制度不健全。第四，房地产各税种的L体闷邃。存在闷题的税种是土地增值税，城镇上地使用税，耕地使刚税，F醐定资产投资方向谰节税，房产税，营业税，城市维护建设税，突税雨L昕得税70；第H一收敛帅蔓多，程序繁杂；收费项目庞杂，YL多收费缺乏法律依烈T翮统的收赞锄、玳；存在重复征收现象；新的收费项日不断出现。侄分析取提出房地产税费存在的问题后，本文提B了规范房地产税费体系改雉的埘策。关键词房地J。；税键制度问题；对策窒兰型垒兰瞿童至尘竺丝兰；BSTRACTLNOURCOUNTRY。CURRENTREALESTATETAXESAREDIVIDEDINTOFORFKINDSTAXONHOLDINGREALESTATE，TAXONDE,VELOPINGANDMANAGINGREALESTATE，TAXESONTRANSACTINGREAIESTATEMADINCOLUETAXAISOREALESTATEFEESCABBEDI、IDEDJNTOFOURKINDSFEESPAIDINTHECOURSEOFDEVELOPINGREALESTATEFEESPAIDINTHECOURSEOFTRANSACTINGREAIESTATEFEESPAIDINTHECOURSEOFHOLDINGREAIESTATEFEESOFPROPERTYMANAGEMENT一THETBLLOWINGARETHEPROBLEMSCONCERNINGREALESTATETAXESANDFEEFIRSTTHETAX1AWISOFLITTLEAUTHORITYSECONDTHERIGHTOFTAXCENTRALIZESEXCESSIVELY011THECENTRALAUTHORITIESOFSTATETHATCAUSESLOEALGOVERNMENTTOBEVERYINTERESTEDINLEVYINGFEEPRIORTOTAXTHEOUTCOMEISTHATTHEQUANTITYOFFEESISMUCHMORETHANTHATOFTAXES7FHIRD，THEAUXILIARYREGULATIONOFTAXISNOTAMOLIFYFOURTHTHISPAPEREXPLAINSTHEPROBLEMSOFSOMGKINDSOFREALESTATETAXTHEYARELAND印PRECMTLONTAX，TAXONUSINGTHELANDOFMTYANDTOWN，TAX011OCCUPYMGCULTI,VATED1AND，LAXONREGULATINGTHEDIRECTIONOFINVESTMENTTOFIXEDASSETS，TAXONBUILDING，BUSINESSTAXTAXOII,MAINTAININGANDCONSTRUCTINGTHECITY，CONTRACTTAXANDINCOMETAXFIFTHOFICISTHATTHEAMOUNTOFTHE】INKSINCOLLECTINGFEE；SGREATIISPROCEDURESAREDIVERSESOARETHEITEMSOFCOLLECTING诅X，MANVFEESIACKTHEBASISOFIAWANDCOHERENTSTANDARDRHEPHENOMENONOFREPETITIVECOLLECTIONEXISTSNEWITEMSOFFEEARISECONSTANTLYAFTERANALYZINGTHEPROBLEMSOFREALESTATETAXESANDFEES，THISPAPERPUTSFORWARDSOMEWAYSTOSTANDARDIZEREALESTATETAXESANDFEESKEYWORDSREALESTATE；TAXANDFEE；DEPROBLEMOFSYSTEM；COUNTERMEASURES哈尔滨工程大学学位论文原创性声明本人郑重声L月本论文的所有R作，是在导师的指哥卜，由作者本人独曲完成的。有关观点、方法、数据和文献的弓习巴经文RT精IL；，J与参考文献栩对应。除文一，已注L孵引几的内容外，本论文小包含T何其他个人或集体已经公，F发表的作I铺成果。对本文的研究做B移要贞献的个人和集体，均已存文；十R1以明确办匕钿、FF3。本人完全意识到本声明的法律结聚I，本人承攫。作者签字型孥J期彤年占月2喻，J；定PT人了F商管壬，硕宁何沦文第1章绪论11论文研究的背景及意义111我国房地产行业在国民经济中的重要地位房地产行、IK足指从F房地产综合丌发、经营、管理和服务的综合性JT,JK，足一项新兴的独矗，”GK，是城市第二产业的部分。房地产行业成色拼逾的厅发，虏撑的建迅、维修，管理，卜地使用权的7F偿转让、划拨，虏啐所FJ。收屯戈殳ITI、一边，。抵ILL贷款，以及IJ此形成房地厂|IL。场。，超，。、IK所涉及N勺，J醍J一，JR；膀J“足指建设在_地一J的各种房屋。包括住宅、厂房，仓J犟、崩业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等地产是上地和地F各种丛础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水污等地F锊线以及地F町道路等。房地产F,TK足国民经济的基本载体，是住一L、化、城RIR化和现代化过程中形成的独、Z产业，是现代社会经济大系F1J的，个霞嘤纠成部分。房地J、J业阳繁荣和发展不仪能强订力地托动尉民毵济的雅体发眨，J面FJ能为小|；改薄的孔会投资爿、境和小断挺岛的人民乍话水旷，提供I脖灼物资条住，成为社会发展的楚本支撑点。具体震髓，虏地，“J廿|1|氏经济中的币婴地位1要农现在1劈地J。，J妲怂T经济的毽要支柱；I经济增长胖呛”瑚1一蛐经济的增长必须有资本和劳动力作为丛船，而膀地产行业链影的J”晶恰T叮以满足这两方面的要求。诗先，9；燧嗣JT地足社会。剀产、10郎FJ发腿小町螂次的物质审问条什，JF铂并JM、LK翩门的I企资产构成，P1。仃很人比；F。农、|P劳动的对象和醺耍的L，资料址I地，高盯广L地，农，FK萤动牛，17枷_疆迎行、阪LFII、址、JJL务、坂会趔Q等行TK也磊要虏F，手11OT终淤IIZ姒适帕场所和交通刖地干1为培小；再动的场FJLI。昕以肪地，。钉、IK发胀呐观梭、舅，JJ，巾J，址打仑耻，水、M】低翮发键迷J上J纠火峨尔览LW人71南篇毋硕川口沦史慢挪将J引盔决定“翮LL_符J再,114TQ规模、绵构、币J6、笈袋水Q7和述度。JT次，作为_|；地JN”、啦1赞J“。I自J住宅，1I仪足劳动青礁奉的，J三浙资料。、时随前人们7肖贤晶付的提高F舅逐渐成为发展锗力、体现劳动名社会价值的发醍祁受资料。尼绝怼缆I会的发展，对劳动者素质的要求越咪越岛。腑据；每劳动名素质除了与J层建筑、意识形态特别是教育关系密切外，为劳动并创造良好的膈住条RI，使劳Z力嚣有必要的空间、适宜的室内外环境柬娱乐身心，学爿技能和教育后代也足T分必要的。基于以上原因，各因为了加快本【14经济的发臆，鄙大力的发腿房地产JQP，使得房地产行业的产值龟围盹经矫总值TLT1I“较确拍【；托，臼I71多发达的市场经济幽家，房地产行业产仃F的增加值FTIF日心7I三一。总FF【的10】I石I。另外，稚房地JTJ发、经营和；FI赞过程中，需要大晕的资会和物质，这将使IJ一大批产、LP发7T廷JI砭，闲此它的发展能够带动RJ促进州天，。_K的发J乏，进FJ力T恪0缗济产乍个彼人的拉动力砖，坊地J“JJQL“_ZJ，一；。毗的这种天系试足济听说的“波及效应”。房地产行、IP的这种“波及效JI”使其J乓有了劫经济蹭K的“乘数作用”。掘统计资料表明，【业发达旧客房地产值赠朋1单他能使棚，建产业的产值增加“152”谁位。在我幽，般RJ国人民银行2002年筑季度货币执行情况报告显示，我斟住宅投资的诱发系数为1517，即孚投入100厄住宅投资，可产乍出150170元的相失产Q2需求以2001为侧，“，令州城1个人住虏支U总额达7500亿元以，可带动拥天消毖近万亿元。时，房地，。行业属劳动密集剐产业，蚵R刈疗动力吸纳量大的轴点，捌统汁N19902000年，L海FI劈地产，Q蛐Q发犍刨造了数1。J个岗似，提供了R卜丌J次的就LK机会，为缓解卜海就QKFJ、力做M了负揪，综F所J墨坊地J。IJ二QK矗I幽【己纤济发展；，发摔当霞嘤的作ILJIIQ氏经济的支干，”业，足推动【己经济发展的重要立足点。2坊地产翻、IP楚增加民财富的霞要渠道房地，。156F1为择，、LK部FJM定资产的重要组成郸分，并LF拔参0价姐7T2J“羽I实现FJ终济过FF形成商品生产和经营成本的霞要组成7,T47洲LT；地J扛一1I址构哎会91竹IN勺币蛭内容。发达L习家房地产仃、K发腱终驺表IJ，“房地J”J、P发眨边入戚热JJJJJ，院地产彳R、IP的产位殷IC乍广总FIL工的ERE为2慨；。捌戢I级，从I976Q以来符HJJF建造啊J卒的投资IJL。F_T哈尔演L判人中I商管理硕十中伊论文生产总值的6一12新加坡岛达12一26。掘F本建设省发表的建垃自皮书中显示，1989年N本圆民经济资产评估值为6854万亿F1元，其中，房地产占到了37。建圈以来我圈的房地产行业也为社会移累了臣人财密，房地产发投资衔I逐坤1艮如图21，19791999年，城市住宅建设投资迭37173亿元，建成TI宅建筑血秘164亿平方米，如按2002年的商品住宅平均售价2170元IIL2计算，其资产价值达355880亿元，这笔巨额财富是各行各业发展的基本物资保证和重要财产，也是固民经济持续稳定增长的重要条件。1800160014001200100080050IJ4002000001997199819992000200L图21房地产开发投资增长分析图另外，房地产行业还是个高附加值的产业，这就使其可以通过一卜缴利税的方式直接向政府提供财政收入同时，房地产行业又可以通过带动其他关联JLK的发展，削镁地创造大量收入。冈此房地产行业的发展町以较大程度地增加政府的删政收入，为城市的交通设施、文教卫生事业提供稳定的资余束源。例如，茭I日1996年17地产税收收入占总收入的比重达7馅I叶地方税收收入的比五达3。D我洲随着房地产行业的迅速发展，与劈地产行业仃关的税收收入水甲也呈现上升趋势如图22。相信随着我豳房地产行业的进一一步健康的发胜加之带动其他相天产业的发展，所形成的收入会小断增NLF，房地广、IK仃天的税收也将成为我旧政府的。项重要的税收来游。文房地“彳JQK的发眨柏刷，究薄氏经济的运行机制I价尔J嶷IW人。学L商符王甲硕十学何沦文房地产品具钉投资品和J费品的双重属性。作为投资品，受房地产资源稀缺性的影响，房地产品的价格具有刚性，可以抵消通货膨胀带来的损失冈此成为投资者保值增值的蓖要工具，在总投资中占甫较岛的比重。作为消费品，房地产品又是4种利用品，在家庭消费中是必不玎少的，住房支出在16014012010080604020O厂1一L；叫。R_，4剖22我围房地产刀发投资增长分析罔家庭段入L义J，白竣人份额，例如在荚图、法国、意大剥、淡犬利业、上晖其等茸住房支；I；DI家庭收入鄢在一左右。所以，通过对房地产行、I2的引甘町以嗣时影响投资和消费流向，进而达到优化投资、消费结构的FJ的。另外，通过深化房地产行QK的改革，还可以起到优化资源配霄的作用。这毛要表现在可以通过膀地产的综合，F发束转换I二地的利用方式，从I而达剑优化产QK和硒的L啪。例如，通过限制彳I嗣产业的房地产的JF发区域，将容易造成污染的J手一NK和化_1业迁出市区，同时在市区只发腱包括金融、贸易、旅游、裕询、服务嚣具订独特技能的都市产业。再如通过积极推进土地，FR偿、有限期、有流动的使用制度，束加强。E地的市场化，促进城IJ崩地的结构蓬整和合理角局，从而提高城F空问利用率，获取城市地的最犬利用效蕊，实现城市房地产资源的优化自E置。112我国房地产市场和房地产税费的基本状况1我I爿房地产市场的牍本状况F从TI吼宋，我IFH】窍地产业得到了飞速发眨，F房地产、J他很多，“业鄙FL仃牧人的州天忭，所以它的发展成为比绐济持续稳定增K的前提条仆，北京芒价千聊K速度也是惊人，【J家及符抖人L时JE倍为天4喻尔寅柑足中I商倚卿顺F。忙硷文江。蜮近几年，个各地房地产价格酱遍以较人幅度卜涨，尤其足J海、北京，造成房价过LI的原蚪，笔者认为有以卜几个重要支撑点房地J“产供巧I应求，土地资源缺乏。当这种情况出现时，通过J与歇尔的剪刀分斩I甲论町以得M房价将TR_升，并睦赢于均衡价格。房地产身的爿值。由于物业所在城市和地区的不断发展，基础、市政设施，环境等不断得到优化，使房地产本身的价值得剑提升。房地产税费过高。目前丌发。一个房地产项目至少需要缴纳一KG种税费，税费种类繁多，手续复杂，额度也较大，给房地产丌发企业带来较苇的负丰珂，丌发1匀要想谋求较I岛的利涧，只能将其成本和较高的税费转嫁到房地产购戈者身K，从而学致房价过商。人为炒F1；，FI为投资增加对虏地广的购入。房地产市场不乏存E较多的房地产投机、炒作行为，这使房地产价格出现虚涨，导致房地产卜IK出脱泡沫经济，泡洙一1破火，最终敛使整个房地产行_K瘫痪。拆迁货币钋侈价格攀丁卜，这必将导敛房地产成本的增加。以卜种跺叫中，第一种第丘种属于市场中出现的萨常情况，F再场机制将会自动凋前。列。R第种情况，政府可通过收紧银根等手段对整个社会经济进行宏观调控。第三、PQ种情况需要政府通过合理的房地产税收政策发挥困家的宏观调控能力，利J日合理的政策引导房地产市场走向规范化、法制化。2我虏地FO税赞的堪本状况我最近。次关于膀地广L，税收制度的改是在1994年，历经了10多年，面对着N趋成熟的；JGJ“市场，房地产税收制度已明诅滞后，它存在的M题不断地瑟露出来，I要自以。FJL点。税收负担洲纳税人不例FFI有所不I司。我国的房地产税收存杓内外两套税制，内资铷IP缴纳房产税和城镇I地使用税，外资企业缴纳城IH房地产税，且仪就房产纳税，地，“一I需纳税，其税收负担低于内资食业。税收负TI酬经济行为FI吲而有所不同。现行房产税规定，企、7朋劈产按照房脬原值一次减除1030之后乘以12计铮缴纳房税，瓶聪I房，。则按JI_利会收入的12计自房产税，这种规定学致丁，两种税负I公状税的广。R堋此，J她胁JJ税N0蚬定常常导致。房广仪仪1HJ或柑的吖确泞FTJ学L向管婵硕。7伊沦支经济行为0IN1NJ乐于H不的税收负担。税收负挡洲所处区域一刚而有所不同。我吲的房产税和城镇I地使HJ税的课税范嘲均为城，、县城、建制镇和工矿区，而处在这些城之外的房产和地则不镭纳税，F|胁，许多企业都坐落于房产税和城镇土地使0税漯税范|圭I|之外的【X域，I坐落J二城镇的企业在对公共品的享受方面并没有本质区别，卸不需原于房J”税和城镇土地使用税的纳税义务。尤其在城镇与非城镇的交界处，些地方同条街道两侧的企业，侧要纳税，而几米之外的另侧的企业则不需纳税，妪加彰疆了房产税和城镇十地使用税课税范日规定的失、与。税赞并举，E复谍征。以出让方式取得土地使用权从事房地产经营者，既要支付J地使川故，义爨缴纳上垲使用税，从丽造成房地产市场巾税费建复。“费夫税”现缘。扒凋奄，我城FJ涉及城建和房地产IK的收费钉几项，其一吖侈T过中央幂】省级相天部FJ批准的台规收费，也有一些不合规收费。究其原凶，。方面足由于房地产税收体系不完善，所筹集的纳税收人过少，而房地产税怍为财产税的重要组成部分，其收人的重要性对于地方政府是不言。而喻的。房地产牧入的不足必然使地力财政捉襟见利，而幽于税收管理权限的过于集111，地方政府通过调铲税收制度束增加收人几乎没有可能。另一方面，政腑通过基金、收费等形式霹集收入又是被允许的。因此，一些地厅税就披L二了贤的外农，RD时，吐IJ收费鲍位所有制和管理上的弊端，具有很强的内在膨胀倾向，从丽最终造成收费泛滥、费挤税的状况。这监对房地产市场的艇胜产，L了I大L；且碍作用一是直接人幅度地加重了消费者负担；_足旋大J税限制了房地产QK规模的I|I常扩张；三足费大于税直接限制了税收对房地产,IK发展的酾符怍JLJ。113论文研究目的劈地产税_；6体制改玎，膨该足F日家宏观调控JJ_；地产、的一。个霞爰R段，6哈尔演L拌人学F商管理硕十学何论文而小能仅仅看作足简L的税费改革内容，尽管目前具体实施的细节和时问表还没有进入操作，但各方面均已处于急切观望态势。笔者关于“房地产税费体制改革研究”这一论艾希啤能对房地产税费改革方案的讨论有所借箍。114本研究的意义房地产税费征收不仪可以保证国家取得稳定的财政收入，合理调节各方而的经济利益，强化国家经济监督，而且还可以加强国家宏观经济调控，完善经济运行机制，引导社会资会流动，调整产业结构，调节生产发展。现在房地产行业的发展己经到了一个新时期，税制改革的紧追性和必要性已经充分体现出束。方丽，成熟的房地产市场需要健全的房地产税制以促进房地产、JP的发展；另一办两，房地产税费体制自身需要不断发展以更好地发挥其应彳R的功能。I大J此年R必要刈“劈地产税费体制改革”这问题进行深入研究。12国内外的研究现状121国外研究现状由了二各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策不同，因而所设置的上地税种与税率也各不相同。不少国家对土地和房屋不动产按其价值合征不动产税，LII不足分别课征土地税地产税或房屋税房产税，原因在于城市士地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，难以分丌，瞥独估价较困难。所以在现实Q活中各明方国家一般把I地税和房产税合并征收者较多，分别自F收者较少，并习惯I称之为房地产税，又叫4I动产税。这样，二L地税套实上L经包含打4I动产税QJ。各圆不动产税的征税依掘有所币司，洌如，法H以及蜒的地方政垧是依照I地及房屋的租赁价值课税的，而德旧地方政府征收的玎；动产税则以土地和房屋的资本价值为征税依掘。另外，许多幽家推I，财产税制度，T地税包括蟊财产税之中，如瑞典、荷兰L1臾政府L二尔演1柑人学I询骨理硕十。7，青论文征收的财产税。荚Q州政府和地方政府征收的财产税，各崮历推行的财产税PROPEFAX，。是对上地和其他财产按其价值课税。德幽州政府、瑞戴、挪威、荷兰、奥地利中央政府，则是征收财富净值税NETWORTHTAXORNETWEALTHTAX，其征收的依掘是菜一个人所有的T地与其他不动产及动产韵评定价值，减去其所负债务后的净值。H本则征收固定资产税FIXEDASSETTAX，其征收的依据是土地、房屋以及折LH资产的评定价值。尽管许多国家都己征收物业税，但据笔者所参考查阅的文献中，就“房地产税费体制改革”这一课题专门进行深入探讨的比较少见。122国内研究现状2003年11月，财政郎部长会人庆与国家税务总局局长谢旭人一同小席“巾翻财税论坛2003”。在这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七大力面内容，其中就包括房地产税。到今2004年1月广东省表示可能在年内试点，短短敛月之间，房地产税就从一个陌生的术语变成了街谈巷议的热点话题。所谓房地产税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。根掘媒体报道，财政部税务司位负责人透露说，房地产税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、地增值税以及上地出让会等收费合并，转化为房产保有阶段统收取的房地产税，稿本原则是，科学测算现行房地产税和房地产丌发建设环节收费总体舰模。中同人民大学法学系教授周坷是国内最早撰文对七地批租制度提F；质疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就是一个典型案例，“英国入发明了T地批租带度，但不在本士采用而用手香港，本身就况J了这种制度的局|，艇性，英目人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府小能F这种事。”90年代仞，我固内地之所以实行士地批租和土地增值税等政策，差要一是受港台地区的影响。另外一个原因还与计划经济下社会财富集L1丁企、有关，导致我国长期以束征税对象主要是从生产经营环节征收，确列财产特别足个人财产的自E税较少。“但当今社会财富包括物业财富的分哈尔滨L拌人学I商管理硕十字伊论文前I崩当部分是在民1BJ，”周坷说，“且我国企业己不墩重负，幽家需要存财政束源二重新定位。”征收房地产税对宏观经济所起的作用没有发挥出来，对当前急需解决的热门话题，也就是缩小贫富差距的作用被大大的忽视了。现在，绝大部分学者均认为房地产税是大势所趋，其理论上可以改变不合理的游戏规则，让所有的参与者更合理地受益。、LK界普遍对“房地产税”的解读是，将过去一次性征收的包括上地出让余伍内的税费，初房产保有期间分批缴纳。对于这一点，存在较大的争议。支持柠认为，此举能够让政府化次性财政收入为今后数十年的稳定收入，还可分享房地产的增值保值而购房者则能降低资金成本，阂为理论上看能降低酋付，贷款随之减少，利息也就随之下降；而对于房产商来说则可令资金链宽侩不少。但台湾房地产政策研究学会秘帮长、上海楼市海外版笈行人紫为民刚认为“一旦打击目前活跃的买气，进而使丌发商不再勇于JB高价杯地，甚龟出现类似台湾的上地频频流标现象，纵然有税收进账，仍J卜地称售动辄多亿的会额辋比，房地产税的收入变成得不偿失的小莉。”清华人学房地产研究所的刘洪玉认为，征收房地产税，并非改变已有的政府上地出让收益模式，对近期房地产市场的影响，也是十分有限的。对J。月征房地产税对房地产市场的影响”，复大学会融研究院1薄T华伟认为，假发现在年能收到50个亿的房地产税，那么政府就R叮以把未_柬LO年的房地产税权抵押给银行而贷到400个亿，因为不管房产市场的好坏与否房地产税都足比较稳定的，银行的放贷风险也就非常小。可见，如梁舒收房地产税，政府可以获得一大笔稳定的收入，可以降低银行的放贷风险，自利R败府调控房产市场，促进房产市场的持续繁荣。从以上可以看出，人们关于“房地产税费体制改革”的说法备执己见，各自备的道理，但就“房地产税费体制改革”这一课题从定性和定疑角度进行全L百I深入研究的，在我嘲H前学术界尚处于空白地位。13论文总体思路及方法9杆尔滨1雕人学I商管理硕十。R伊论文131论文的总体思路本文首先研究了我3的税收制度，接着对我国的房地产税费及日FJIF我4房地产税费存在的缺陷进行了探讨，引出了新的房地产税收制度。然历笔者通过对嘲外“房地产税费”制度的介绍，结合房地产税收的理论基础，探讨了房地产税费体制改萋的理论依据。对本文核心部分“我国房地产税费体制改革，笔者从国外房地产税费的借鉴，引出我国房地产税费体制改革的原则及具体构想。最后，笔者论述了在我国丌房地产税费体制改革的意义B目对提出了一系列建议。132论文的研究方法由J慰“房地产税赞”的研究在我斟还处于仞步探索阶段，舀窍地产税的内涌及改思路尚未确定坩瞒况下，笔者对本文进行了探索一跬的研究。本文一1婴运用了以F,JI种研究方法文献检索、分析由于在我国相关“房地产税”的各方面研究尚处于起步阶段，网此笔者通过硷索相关的国外国内文献，在我国对房地产税改革的建议的基础卜进行了系J,0的分析。理论研究在借鉴前人相关理论知谚的基础上，对我国税收及房地产税收进行了相关的鲤沦研究，州时运用经济学原理对房地产税费改革对我闺房地产价格的影响进行了分析。T对比分析对本文的研究，笔者通过将国外先进的房地产税费体制作为借裕，结合我房地产,7RQK的发展现状，对房地产税费体制改革进行对比分析簪“J相关结论。”二尔渍PTZJ、7L两静卿硕十学F沧支14论文的创新之处L、打破了以3刘房地产业的研究主要从我国宏观调控的瞥一的角度“发的场限，将瑚家一一彳丁QK个人三个肺I协调起束进行研究，证者综台分析T找出我阡膀地J。税的发展趋势。2、别对我州N勺英轴，在借鉴斟外先进经验的基础上，提出了我因房地产业税费体制改肇的共休设想。F，J演W久孚I商铃卵佃尹，论文第2章论文相关理论房地产税也叫财广税、物业税。房地产税作为我酬税收的一。种，典订。殷税收的特点、功能和作用，在对房地产税的相关问题进行研究之时有必要对税收的基本理论进行棚应的阐述。2，1我国的税费制度211税费的涵义政时要行使其职能，为社会提供公芡商品和劳务，就需要有。疋的资金束溅J，一定的经济补偿，以保训I幽家机器的持续萨常运转和综合围力的一I断提高。政府的资会卜耍来源J二税”和“费”。税收是国家依搠其社会职能参与社会剩余产品分配的一种规范形式，都国家为了实现其职能，凭借政治权力，运用法律手段，按照预定的杯准，强制地、无偿地毂得财政收入的一种特定分配关系。税收是个历殳范畴，是体观国家政治权力的物质坯础。费，足政府J二政职能酃门，在授权范围内，依照合理的规章制度，阴提供特定的公共服务I面征收形成的财政收入。税与费的共同点一是征收的卜体都是政府公共部门；二是收入的资会用F公共服务过程LL的备种必受外史一I魁依照柏应的法律法规年口权限征集，不具随意惟和LI场交换性。|大J此，税和赞鄙槭_R征集性的财政收入。税J费的划阿先足性质的1X别。税收是为了满足公民全体的兵F日需要】F|J聚墩的收入形式，其收漪，J体足无法分别眇J确的，闪此J能按照法律段强制地进行。喻尔演I样人学F商管壬军硕学何论文费是按照收益原则，对特定的主体就其享受的特殊公共服务，按收益程度征集的收入，主要于补偿能区别字受主体的特定公共服务的丌支，具有定的何偿件和自愿性。蚝次，收入管础制度土二的廖别。税收是严格按照立法程序和法律制度的舰范征集的划政收入，具有鲜明的法律严肃性。税收收入由统一的征收毛体一一幽家税务机关征集，资会全部进入圜家会库，统一按照法律批准的支出计划和用途支配使用。征缴机构同资会的支用完全隔离，收支运行两条轨道。赞是D政府职能部门，在授权范刚内，按照设立的规章制度，由各个邴门和各级政府分别进。J的征集。目前，政府收费所形成的资会，除了少部分纳入嘲库统安排以外，人部分都由征缴部门按规定的用途自行支配和使用，其法律严肃性较弱，收支具有横向的联系，收入主体具有支配资会的权利。显然，费的缸集存在着广泛的制度漏洞，各级政府和职能部门具有利益T的驱动力蛩，理越授权范I|，F、7觇学制度，征集名目繁多的费，满足自身的刷茼和支出。等要，在我幽，税收FI彳J较人的比重。我圈2000年财政收入的9393柬源于各项税收。212税收的特征税收是一个分配范畴，是国家参与并调节国民收入分配的一种手段，是国家财政收入的主要形式。税收的产生同国家的产生、存在密切相关，它足国家存在和政府运转球J经济基础，是政府机器赖以存在并实现其功能的物质基础，J乏政府保证社会公芡需要的物质基础。马克思认为赋税是政府机器的经济螭础，而不足其他FT何东西。”国家存在的经济体现就是捐税。”弓克思恩格斯全集，第19卷P32、第4卷P342可以说，税收是对社会剩余产品强；制地、无偿地分雕和再分配的一种形式，与般的L珂民收入分配形式J1比，税收有自身独特的属性。强耕陀无偿性FF，尔演1P人。子I商管卿硕十学帝论文旧定性213税收的功能税收的职能楚指税收内在剧有的不以人们的意志和客观经济条件为转移的本质擒性，其具体表现为税收的作用。一般认为，税收具有以下三大职能财政职能财政职能是指税收组织圜家财政收入，满足国家财政需要的职能，足税收的首要职能。政府取得财政收入的诸多方式中，税收以其强制性、无偿性和阎定性，能保证闭家财政收入的及时、稳定和可靠地取得，是国家取得财政收入最A接、最稳定和最有效的手段，因此成为当前各国财政收入的主要支抒。如英因在20越纪80年代中期税收收入占财政收入比再为95O，炎因为9X4，法E|为5。经济职能经济职能是指税收通过对经济的反作用调节经济职能。作为固家在豳民经济管理过程中进行宏观调控的一种重要的经济杠杆，税收可以通过规定采取重税、轻税或适度征税等方式，影响和改变各纳税人之间和纳税人群体之间以及纳税地区之间的收入分配比例和格局，从而达到贯彻实现国家社会经济政策的目的。在诸多宏观调控的经济杠杆中具有较强的优越性。，监督职能监督职能是指税收对社会经济生活进行监督管理的职能。一方面，税收要达到既定的组织州。政收入和调节经济的目的，就必须掌握和了解所有有关征税的情况，对社会经济生活进行广泛有效的监督，并为国家宏观决策收集必要的信息和提供依据。另方面，酮家通过与税收相适应配套的税收法制督促纳税人依法及时足额纳税，并制裁和惩罚各种违反税法的行为。22房地产税费的基本理论我的房地产税收除了媳有税收的一般属性外，还具有自身的特点。4哈尔滨L。辟人学I商管理硕十学仃论文221房地产税收的含义房地产税收是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产丌发、绛营过程中，房地产J1发商和消费者需要交纳的税种。房地产，就其物质形念看，有三种表现形式房产、地产和房地合一的房地产。与此棚联系，房地产税收事实上包括了单纯以房产价值或收益为课税对缘的税收，即各种房屋税；单纯以土地价值或收益为课税对象的税收，即各种土地税；以房地产价值或收益为课税对象的各种房地产税。通常广义的T地税收是指房地产税收，既包括对土地本身及其提供的服务课税，也包括对地之一卜的建筑物、构筑物等土地改良物课税。房地产税收，简单的讲，是指随接或洲接以房地产为课税对象的各种税收的总称。222房地产税收的特点房地产税收是人类历史上最古老的税种之一。房地产税收，由于其课税对象的特殊性，本身有其特殊性。与一般税收相比，房地产税收主要有。F列特征房地产税收是种比较稳定的税收来源房地产税收以房地产为课税对象，房地产具有位置固定性、增值保值性等特殊的资产斌住，而目房地产作为不动产，具有难以隐匿的特点，这些诀定了以房地产为课税对象的房地产税收，具有稳定性特征。F因为如此，房地产税收成为政府十分重视韵财政收入的来源。房地产税收一般具有较强的政策功能房地产具有稀缺性的特点，尤其是土地资产，供给有限，需求又在不断增氏。房地产的稀缺性特点决定了各国政府在设计房地产税收时，赋。多劈地产税收较强的政策功能。比如，通过丌征房地产保有税，加大房地产持仃扦的持有成本，促使QK扛对房地产更加有敛地利用；通过征收适当的I地增值税，L蒯霄土地增值收益的分配，防止交易者从房地产交易中谋取暴利；通过I珩尔滨I科人一于I商符理颂十学何论文对城I空地征收空地税I促进人们提高土地利用率；通过调整有关房地产交易时的课税，干预和调控房地产市场使之平稳运行。房地产税收足一个多环节征收的税收体系房地产税收的政策功能足通过对房地产的生产、持有、转让等多环节征收自。关税收柬实现的。围绕房地产的生产、交换、消费过程所形成的一个由各种税种相互作用、相互配合组成的一个统一的税收体系。在房地产生产过程中，一般要征收营业税、企业所得税等；在房地产的持有环节，一般要征收资产税性质的房地产保有税；在房地产有偿转让环节，一般征收土地增值税或所得税、契税和印花税等在房地产赠与、继承等无偿转让环节，一般征收赠与税和继承税。房地产税收不仅包括财产税，而且还包括行为税、资源税房地产税巧I仪足凰家用以调节国民收入分配的一种于段，它还是用于调节和FJ预人们绛济1卉现的一种子段，如耕地占用税等。随着商乩经济和列家职能的扩展，税收越来越多的甚示出斟家二F预或调控经济狭得的功能，坊地产税收更是如此。房地产税收的征收成本一般较高房地产商品具有位置差异性，并且易受经济形式和政策变化的影响，房地产价格具有可变性、多样性的特点，所以房地产的价格信息一般很难从RL丁场T1轻易获得，人们要得到某一房地产的价格水平往往要花费一一定的费用。剧此，与房地产价格水平相关联的房地产税收，其征收一般需要花赞比较，笥的成本费用。许多国家秆J地L薹为了征收有关的房地产税收而建立了号门的房地产价格评估体系。23土地税收的理论依据所溜土地税收的理论依掘，就是指政府对课税对象课税这一行为的旗本出发点足什么要达到何种H的或实现哪些社会经济目标七地税收的理论依据目时尚未形成统一认识。但从总体T束看“，分为炳大炎琏书观点。炎足公共经济学观点。公共经济学将J地及其的I地改6哈尔滨I拌人学F商管理硕十学何论文良物即房地产看作一种财产，认为财产课税的理论依掘同样适用于土地税收。这种理论观点的实质足认为一方面土地税收的政府财政收入功能和社会财富公平分配功能另一方面，土地税收更多的体现政府的强制性意彭。第二类是土地经济学观点，这类观点蕈点关注土地税收是甭影响资源配臀。公共经济学观点公共经济学关于土地税收依据的理论观点主要有以下三个A利益支付说利益支付说的核心观点是，由于政府为土地所有者我国的城镇土地归国家所有，在此是指二J地使用者提供了土地财产、权利的安全保护，包括固内治安、消防和国防安全保护等，从而保证了土地能够顺利地为其所有者或使用者带来经济利益或其他利益，作为受益者理应为此付出一定的代价。所以，从这个意义上讲，上地税收是土地持有者或使用者对从政府那罩获得捌麓即公共产品或服务的一种支付。特别是政府提供的各种公共设施的LJ违完静，使土地持有者或使用者的房地产价值得到不断提岛，从而获得额外的收益，根掘利益对等的原则，他们应当负担一部分或伞部公共设旌建造和维修等费用。从上地税收的实践来看，许多国家都将土地财产税当作地方性税收，作为地方公共支出资会的重要来源之一，这在J定程度上支持了利益支付说。B财政收入说公共经济学者认为，“财政收入说”主要适用于社会经济发展的早期阶段，特别足以农业经济为主譬经济形式的封建社会。封建国家庞大的政府支出需要有稳固的税源作保证。财产税是封建国家主要的财政收入来源，在财产品种有限和T地私有制下，对上地课征各种税赋构成了财产税体系中最为主要的税种。因此，那个时代土地税收的主要依据是为满足国家财政支FJ而零措剜政收入。事实上，不仪在社会经济发展的早期阶段，即使在高度发达的现代经济社会罩，以财政收入为目的而课征财产税的做法也很多，此时的地则产税JI足作为J。种地方税，不再是为了维持国家支出，而是用以提供地厅公只产品或服务为L的，这J公共经济学的“利益支付说”不谋而合，C社会政治功能激这种观点认为，I地税不仅具有充分体现负税能力的功能，而H还仃哈尔滨1拌人学I商管理硕十学何论文均分土地财富、抑制不劳而获、消除社会贫困的社会政治功能。负税能力论最初是由古典经济学家魁奈提出、后来被一些财政经济学者接受的一种观点。陔观点认为，土地及其改良物组成的不动产即房地产是衡每一国人民负税能力的个比较客观的标准。在其他条件相同的前提下，私人拥有的土地财产或房产越多，其负税能力也越大。不仅如此，财富本身可以给其所有者或使用哲带来购买力和安全感，从而减少其储蓄意愿。综上所迷，从税收“横向公平”原则考虑，对财富课税并且课以重税是合理的。西力学者的这种观点闶样适用于土地税收。均分土地财富足土地税收的一个最典型社会功能。19世纪美困著名的社会改良家亨利乔治HENRYGEORGE，1839一1897在其名著进步与贫困中，基于上地垄断是造成社会贫困的根源的认识，提出对地租课以100的赋税的极端政策张。中围革命的先行者孙中山先生的“平均地权思想”就深受刊乔治的膨；吼在厢办公共经济学领域，把降低七地财富集中度、扣击FI劳J面获的I良径会现象等社会政治目的作为对包括土地、房屋在内的财富课税的一个重要理论依掘。土地经济学观点土地经济学家认为，随着人类社会步入工商业经济时代，土地税作为一种I要财政收入手段的地位开渐削弱，所得税逐渐成为政府财政收入的主要震源。所以，课征T地税已经不是或主要不足出于财政收入方面的考虑，而J1始更多地关注土地税收的经济效率功能与经济政策目标。从土地税收的经济效应角度出发，土地经济学领域形成了三种主要理论观点外部效应论仁地税收中性论；地税收作中性论。A外部效应论所谓外部效应，是指一个经济主体的行为影响，了其他经济体的福利，但没有相应的激励机制或约束机制使产生影响者在决策时充分考虑这种对其他经济主体的影晌。房地产外部经济效应及其治理理论被土地经济学者成功的FL】J阐述为什么要时卜地及其政良物课税。这种喇释形成了土地税收依据的一个T耍观点，即投资外部经济效应论。投资外部经济效应论者认为，城市地区，共争足城IJ边缘地区以及交通二线途径之地，其地价升值之RT要愿洲足政府椰对一定哈尔滨L。拌人学L商管理硕十学何论文区位L的土地进行公共投资对相关区位上的土地产生了证向外部效应。由于这种IF向外部效应给这些土地的所有者或占用者、使用者带束了土地投资利用上的节约，或产生超额收益，这种超额收益的折现值就是某个时点上上地价值增值的部分。政府公共投资的资会来源主要是城市全体纳税人交纳的税企，为保证城市基础设施资会的良性循环、保证公益性房地产的充足供应，同时为了体现社会公平原则，公共主体应该吸收因公共投资外部经济效应而产生的土地增值收益的一部分，对此多数国家都采用了强制性的士地税收手段。“外部效应论”在一定程度上体现了税收的利益与义务对等的基本原则，从具体税种上柬看，土地增值税和土地产权转让所得税可以况是这种理沦依掘在土地税收实际中最恰当的体现或运用。B土地税收中性论。持此观点的学者认为，从公平和效率两个方面考虑，土地适宜F作为独立的深砚对象。其FF|，对土地租会的课税被视作对零弹性供给的生产要素一T地听获得的经济千金的课税，这不会引起超额税负即课征税赋使得纳税义务人或者社会付出的代价仅以税额为限，也不会影响经济主体的经济行为，因而J对于资源配置效率来讲，是一种中性的税收。同时土地税收可以增拥政府的财政收入，并通过政府公共支出政策促进政府实现缩小贫富差距的社会目标。因而土地税收也是公平的。C士地税收非中性沦土地税收IFQ性论又称作土地税收经济政策论。其基本观点是，认为上地税收可以当作一种经济政策手段来使用。灵活的运用某些土地税收，如土地增值税、土地转让所得税、空地税等，可以促进农地的利用促进城市各产业对土地的高效利用等，达到政府所期望的某些经济政策目标。闪为土地税收可以改变土地资源配置机制，从而影响经济主体的经济行为，即地税收楚1乍中性税收，因此，这种观点被称为土地税收非中性论。24本章小结本驻通过坩房地J“在国民经济中的地位的阐述，说明了征收房地产税赞19哈尔滨拌人学I商管理硕十学何论文对吲L毛经济发展的藿要意义。同时，对房地产税费的相关理论进行了深入的分析，为房地产税费体制改革提供了充分的理论依据。20竺垒重垒苎兰鱼篁型竺圭尘丝丝兰第3章我国房地产税费体制的现状及国外房地产税费体制的借鉴。随着经济的发腱，一些FI确定的阏素逐渐涌现，原有的税费体制在许多方面已不能适应房地产行业发眨的需要。为了使税费体制在促进房地产行业的健康发展中继续起剑移撅FRJTIFL，首先就需要对F1前我国房地产行JLK税费体制珧状及翻外虏地产行业有关的税费体制的先进经验有一1个清楚的了解。31我国房地产税费制度311我国房地产税收的种类就一个完整的房地产J下发项目丽南，我国目的的房地产税收及其相关税收包括以卜十二一种见表311耕地占J税为加强耕地管理、合理利用卜地资源、保护农FFJ耕地，既要保证建设用地的；爵要，又要保护农用耕地，幽家规定儿占用耕地，从事L农业建设的单位帚1个人，都茧；缴纳耕地占用税。税额扳实际占地面积计算次性自F收。2IIFD定资产投资方阳调节税豳定资产投资方向渊箝税足对在中华人民共和斟境内进行固定资，2投资的单位和个人征收的一种税。3印花税印花税是N二L1O人民共和国境内书立、领受购销、加工承揽、建筑R程承包、财，“租赁、货物运输，仓储保管、借款、财产保险、技术合刚或肯具钉合H性质的凭让，以及产权转移节嵌C、营业账簿J权利VFNFILL照的诤位和个人，JJ税务郜F】缴纳的种税。哈尔滨榉人学I崩斧11硕F一学伊论曼表31我叫房地产税收览表税收私氍税收名称，耕地IIJ|税欠税同定资产投资方向凋17税企业所得税印花税个人所得税营业税城镇十地使_【J税城巾维护建1筻祝房，税教靠赞跗加城IRJ房地产税十地增值税营业税荷、IK税是7F中牛人民共和嗣境内，提供应税劳务、转让卮形资产或肯销售小J巩，“的单他年个人向对方收取的全部价款和价外貌用或者其他经济利箍，敢照营、抄税税税率农使用税目税率征收的种税，5城LFI维护，也殴税城市维护建设税是列家为加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护资金的来源而向缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。F6教育费附加儿缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，除按照国务院关1二筹措农村学校办学经费的通知囡发1984174号文的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，应按规定缴纳教育费附加。7士地增值税FJ地增值税芷埘F偿转TT酬有上地使砖J权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的币位和个人征收的一种税。二匕地增值税有以FJL个特点以转让房地产取得的增值额为征税对象；征税IIFTL较广；采，玎扣除法和评估法计算增值额实行超率累进税率；实行按次钶收。F8、埏税欠税足在T一华人民共和境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人舀膀地产买卖赶契州I以刚家缴纳的一种税。9企业所符税吩尔演IP，J7L南镑砰硕卜学位论文仓QK所得税足T，华人民其和I酬境内的企业，除外商投资企、IP和夕IL1企QT外，依照，七产、纤；所得和其它所得，依法向税务机关交纳的一种税。10个人所得税个人所得税足对个人自然人取得应税所得征收的一种税。根据中F每人民共和国个人所得税法的规定，直接涉及房地产的主要有两项，即哮产租赁所得、财产转让所得。01城镇JJ地使用税城镇LJ地使用税是对在城市、县城、建制镇和明R区范围内捌宵土地使用权的陶内单位矛个人征收的，以实际占用的