库伦旗库伦镇露天市场及配套项目可行性研究报告

通辽市欧格德房地产开发有限公司库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告通辽市正孚企业咨询服务有限公司2010年12月通辽市欧格德房地产开发有限公司库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告编制单位通辽市正孚企业咨询服务有限公司资质类型甲级证书编号总经理编制人员投资咨询师、注册策划师高级工程师会计师高级工程师工程师目录第1章总论411项目基本情况412编制依据513可行性研究的主要范围614建设单位基本情况715项目基本情况716主要技术经济指标817结论与建议9第2章项目建设必要性和可行性1121项目背景1122项目建设的必要性1423项目建设的可行性14第3章项目市场分析与价格定位1631项目优势分析1632市场供需分析1633市场前景分析1934价格定位19第4章建设条件2141工程地质、水文地质情况2142区域规划情况2143交通情况2244社会环境条件2245公共设施条件2246施工条件22第5章项目规划设计2351规划依据2352建设地址2353项目规模2354总体规划设计理念2355总体规划构思2456规划详表26第6章建筑设计方案2761设计依据2762项目构成范围2763蔬菜商贸市场建设标准2764其他建设标准2866主要质量参数29第7章节能与节水3071节能节水措施3072节水措施30第8章环境影响评价3281分析依据3282项目建设对环境的影响3283环境保护措施33第9章组织机构和人员配置3491组织机构3492人员配置34第10章项目实施进度安排35第11章投资分析36111估算依据36112征地费用37113前期费用37114基础设施建设项目各项费用38115建筑安装工程39116开发期税费39117其他费用40118项目经营资金41119项目总投资411110资金来源42第12章财务分析43121基础数据说明43122楼盘销售计划43123销售税金及附加44124利润45125财务指标45126不确定性分析46第13章政策影响评价48总投资估算表50主要材料价格表51营业资金运用表52销售收入与经营税金及附加估算表53利润表54现金流量表55财务计划现金流量表56资产负债表57其他图表58第1章总论11项目基本情况1项目名称库伦旗库伦镇露天市场及配套项目2项目承办单位通辽市欧格德房地产开发有限公司3项目负责人冯宏彬4项目所在地区、地点库伦镇二中北侧，后府街南侧5建设内容建设蔬菜和商贸市场14996，停车场1104，及其附属道路，给排水、供热、绿化、硬化等。6投资规模项目总投资293033万元。7资金构成项目全部总投资293033万元，其中开发建设投资283033万元，经营资金投入100万元。8资金筹措项目总投资293033万元，建设单位全部自筹。9经济效益项目全部完成后，可实现销售收入428383万元，利润总额91139万元，净利润68354万元，经营税金及附加23561万元，土地增值税30649万元。10项目期三年。其中建设期一年。11可行性研究编制单位通辽市正孚企业咨询服务有限公司12编制依据1原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）。2通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进程的实施意见，2001年10月。3国务院关于西部大开发若干政策措施的实施意见,2002年。4内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要,2003年。5通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要，2003年。6住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，2006年。7中华人民共和国城市规划法8城市居住区规划设计规范，GB50180939内蒙古城市规划管理技术导则10库伦旗城镇总体规划设计方案11国家现行的财会、税收政策。12国家有关技术标准及规范。13建设单位提供的其它有关资料。13可行性研究的主要范围受项目承办单位的委托，我公司会同有关部门和相关单位，对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在企业已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评价方法与参数、可行性研究与项目评价、投资项目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括1项目建设的可行性与必要性2项目市场分析及价格定位3建设条件4项目规划设计5建筑设计方案6节能与节水7环境影响评价8组织机构与人员配置9项目实施进度10投资分析11财务分析12政策影响评价14建设单位基本情况通辽市欧格德房地产开发有限公司成立于2010年12月，注册资金人民币1000万元，注册地址为通辽市科尔沁和平路575号。由旅居海外多年的冯宏彬先生，融合国外各类先进管理经验，用沉稳的眼光审视中国房地产市场，揉入个人对社会的回报心理，发起创建的。公司下设工程部、办公室、财务部、销售部，现有工程技术人员10人，其中有中、初级职称技术人员8人，对开发建设房地产项目具有雄厚的技术力量和资金实力。15项目基本情况1项目位置本工程建于库伦旗二中北侧，养畜牧路东侧，后府街南侧，规划占地面积10406。本项目位库伦镇北山老城区，是库伦旗新建设的住宅居住区域，区域内市政设施配套齐全，交通便利，基础设施条件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。附近有吉祥家园、阿利坦小区，在建的棚户区拆迁小区等，预计三年内总人口数量将达到2万人，是未来两年内库伦旗最大的住宅区集中区域。2区域基础条件供电项目区内电力资源丰富，供电设施齐全，年用电负荷达到45900KVA，年供电量为18443万千瓦时。供水市政供水网络齐全。小区内将设有自来水升压站，能够完成保证小区的用水。采暖由库伦旗供热公司集中供给。水温可达6080，室内温度不低于18，采暖期6个月。项目新增采暖面积14996。通讯项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大通讯网络，通讯设施齐备，信息渠道方便快捷，能够满足入驻单位对各种信息的需要，可提供国内、国际电话服务、移动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。3规划情况蔬菜和商贸市场14996。容积率为144，建筑密度为72。16主要技术经济指标序号项目单位数值1占地面积104062建筑数据1499621蔬菜和商贸市场1499622容积率14423建筑密度723商铺及摊位数量个28531市场一二楼连体商铺个4732市场一楼精品间个6733市场二楼精品间个7434市场一楼内部摊位个974总投资万元29303341建设投资万元28303342经营资金万元1005经营指标51销售收入万元42838352经营税金及附加万元2356153土地增值税万元3064954利润总额万元9113955所得税万元2278556净利润万元6835457销售利润率159658投资利润率233359财务内部收益率（所得税前）3346510财务内部收益率（所得税后）2438511财务净现值（所得税前）万元51196512财务净现值（所得税后）万元32315投资回收期（所得税前）年22517结论与建议本项目是库伦镇城市功能发展需要，是库伦镇功能打造的一个支撑性项目。本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能，通过社会功能的完善，加快城市的发展步伐，推进库伦镇的快速城市建设。本项目建设总投资293033万元。项目建设期1年，销售期3年。项目采用边建设边销售的方式，从2011年开始，可实现总销售收入428383万元人民币，利润总额91139万元，净利润68354万元，投资利润率2333，销售利润率1596。财务评价结果，本项目全部投资财务内部收益率为2438（税后），财务净现值32315万元IC10。综上所述，本项目各项指标相对偏低，大约为其他房地产开发项目的50左右。但由于本项目是为完善库伦旗社会功能，打造库伦旗经济和社会形象的项目，由此，在综合评价上（包含社会评价）具有很强的可行性。各项评价指标及经济效益较可行，社会效益显著,对库伦旗的经济发展有很大的推动作用，在财务上虽然各项指标偏低，但也是可行的。建议采取措施，尽快实施。第2章项目建设必要性和可行性21项目背景1库伦旗概况本项目位于库伦旗库伦镇，库伦镇位于库伦旗的中部。属黄土丘陵区，养畜牧河南缘，铁牛河流域，介于低山坨沼之间，高程一般在210460M之间，地形呈微波状起伏，高差36M。地表多为黄土状堆积物，结构疏松，风势强烈，冲沟十分发育。最深陡坎可达百余米。项目区地表水资源较为丰富，养畜牧河、铁牛河、厚的河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长217公里，流域面积2549平方公里，平均流径深945MM，年径流量2538亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的控制，其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨沼区，第四纪松散岩类孔隙水含量丰富，单井昌涌水量可达10104吨4806吨；厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风化带网状裂隙混合潜水含量适中；低山、黄土丘陵地带的碳酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。库伦境内交通极为便利，现有公路总里程1382公里，其中等级公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省级干线1条546公里，县级公路4条2739公里，乡级公路17条367公里，村级路690公里。乡乡通油路、村村通公路情况6个苏木（苏木）镇，1个农牧林场，2008年末实现乡乡通油路；全旗186个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。目前，库甘铁路已经建设完成，2011年能够实现通车，改变了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于2011年开工建设，届时，库伦旗的交通情况也将大为改观。2库伦旗的经济条件2009年，全旗工业经济总量大幅度提升，全旗地区生产总值完成4225亿元，同比增长369。其中一、二、三次产业分别完成1185亿元、177亿元和127亿元，同比分别增长21、599和27。三次产业比达到284230。财政收入完成27亿元，同比增长35。城镇居民人均可支配收入达到10510元，农牧民人均纯收入达到4418元，分别较上年增加802元和92元。社会消费品零售总额8亿元，增长292。面对金融危机的重大挑战，采取保企业、抓招商、上项目的积极措施，不仅成功抵御了危机影响，而且工业经济在困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值121亿元，同比增长32；实现销售收入378亿元，同比增长371；上缴税金18402万元，同比增长1679。工业经济对财政的贡献率达到66，较上年提高了32个百分点。对重点工业企业，在帮助融资的同时，千方百计筹措并注入了3520万元救企资金，使规模以上企业效益大幅提升，实现工业增加值8亿元，实现销售收入259亿元，上缴税金18322万元，分别占独立核算工业企业的70、686和996。工业项目建设在危机之年强势推进，并取得重大突破。全年完成工业固定资产投资639亿元，实施续建项目3个，新开工建设项目7个，是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年。新开工的7个项目总投资超过13亿元，其中东蒙水泥三期工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产线等4个项目投资都在1亿元以上，并且有3个是两头在外的非资源型项目。国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸钙生产等项目成功签约，为工业经济持续发展蓄积了后劲。2010年，全旗地区生产总值预计达到50亿元。其中一、二、三产业预计分别达到126亿元、22亿元和154亿元。财政收入预计完成33亿元。全社会固定投资预计达到15亿元。社会零消费品零售总额预计达到9亿元。农牧民人均纯收入预计达到4800元。22项目建设的必要性为加快城镇化的进程，库伦旗按照“统一规划、合理布局、配套建设”的原则，强力推进房地产开发建设，使人居环境明显改善，城镇面貌焕然一新，城镇经济迅猛发展。以旧城区改造为基础，镇内三横两纵的主街路基本实现了楼房化，新增商品房35万M2，有效地促进了商贸流通企业的发展；通过合理规划，成片开发，新建居民楼16万余平方米，涌现出了一批精品住宅小区。居民住宅楼的开发节约了建设用地，使土地得到了合理利用，便于集中供热、统一管理，改善了镇区环境；房地产开发建设拉动了建筑产业和建筑市场的急剧升温，扩大了市场销售需求，刺激了居民消费，同时促进了运输业和劳务产业的发展，增加了大量就业岗位，吸引了人口聚集，有力地推进了城镇化进程。目前南山的菜市场已经远不能满足库伦镇人民生活的需要。一是由于城市重心的北移，南山菜市场位置相对偏远，给居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用不大的局面；三是环境卫生条件太差，不能适应库伦镇城市发展的需要。23项目建设的可行性城镇经济快速发展，为房地业发展提供了良好的经济基础；从城市化进程来看，乡镇人口的进入、外来人中的进入使得城区人口快速增长，为房地产市场提供了较大的需求空间；产业结构日趋完善，第三产业所占比重不断增长，服务业及旅游业的快速增长，就业机会的增加，给房地产的发展带来了一个宽松的发展环境和机会；人均收入、可支配收入的增长，购买能力的上升，观念的更新，为房地产消费提供了强大的支撑；房地产市场发展具有良好基础，供需两旺。十五期间固定资产投资的持续稳增，房地产投资年均增长4382，说明宏观调控并未严重影响库伦房地产市场。预测未来库伦旗三至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。第3章项目市场分析与价格定位31项目优势分析本项目位于库伦镇体育场南侧，是城市的政治、经济、文化中心。地域价值无可取代。周边的实验学校、医院等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络。成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使综合楼占尽天时地利，成为现代社区的典范。往北是库伦旗的体育广场和老城开发区，是集政治、经济、文化、教育为一体，独具浓厚的文化气息和人文环境，这有着不可复制的优势。文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。本项目让生活与购物在商业综合楼的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。32市场供需分析（一）随着库伦镇社会经济逐步发展，近年来库伦镇加大了城市建设和房地产开发力度，加快了旧城改造和新区开发步伐，优化用地布局，城镇中心城区的房地产业有了长足的发展，极大地改善了城镇商户的经营条件，提升了城镇居民的生活质量。受各种因素、尤其是全国房地产市场价格普遍上涨过快大环境的影响，库伦镇城区的房价也逐年上升。（二）2000年以前，商业用房价格保持相对稳定。均价在1600元/M2以下，以后几年价格涨幅不断加大。据旗主管部门统计（均价），2000年为1850元/M2，2005年为2200元/M2，2006年为2480元/M2，2007年为2780元/M2，2008年为3800元/M2，2009年上半年为4500元/M2，下半年达到4800元/M2；2010年达到5000元/M2以上，部分“黄金”地段的均价达到了10000元/M2。（三）市场需求拉动开发面积稳步增长“十五”期间库伦旗商品房销售面积累计516万M2，商品房开工面积累计4758万M2，商品房竣工面积累计395万平方米。从审批建筑面积来看，20052010年审批建筑面积分别为83、896、873、119、129万M2，2007年稍有下降，降幅为20，20072010年审批建筑面积逐年增加。2007年审批建筑面积下降的原因是因为2007年是国家土地政策宏观调控年，各级政府清理整顿土地市场。（四）需求分析建设商业综合楼，逐步使库伦旗发展成为通辽市西南地区的中心城市，是今后一段时间该地区经济建设的主要奋斗目标。未来五年，随着城镇建成面积的扩展，2010年初步形成1755万人口规模的文明卫生城镇，给库伦旗房地产业的发展带来了巨大的发展空间。从现在起到2015年的四、五年中，库伦旗城区商品房屋价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。“十一五”期间，库伦旗城区商品房价格年涨幅在10左右。到“十二五”未即2015年，可能会继续上涨，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下第一城市化的进程也直接拉动房地产开发。库伦旗2005年的城市化水平仅为2112，2010年达到了38。这不仅表现为县城城区的不断扩张，而且也表现在乡镇建设的不断加快。无论是城区人口还是城区面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。第二是经济的发展和城镇居民收入的提高，居民购房能力会进一步增强。第三市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，库伦旗城区商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的居民，还是能够从中直接受益。33市场前景分析在市场调查过程中，可以发现目前库伦的部分客户已经在心理上逐步的接受，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动。购买店铺的客户心态；一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有12间自己的店铺）。这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。目前库伦镇核心地段商业店铺脱销，本项目位于体育广场为库伦镇老区建设的核心地段。因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。34价格定位由于本项目地处库伦镇正在着力发展的居民住宅区，目前的供求热度极高，已成为了库伦镇发展的新热点。由此，根据旺盛的市场形势，并通过实地调研，参照库伦镇内商业用房和住宅价格，我们对整个小区的价格进行了科学定位。一二楼连体营业房4500元/M2；一楼精品间3300元/M2；二楼精品间3000元/M2一楼内部摊位2300元/M2；第4章建设条件41工程地质、水文地质情况1工程地质本项目场地属典型的河岸丘陵地貌。上部为淡黄色亚砂土、粉砂、胶结松散，含云母片黑色矿物较多，厚度57M；下部为粗砂烁石层，烁石占60，烁径46厘M、厚68M，可作为城市建设用地。基地内未见大的断裂和大的褶皱，小型断裂亦不发育，岩层产状比较稳定。此外，项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB183062001），商业综合楼地震动峰值加速度005（相当于原地震裂度小于六度），本项目可不考虑抗震设防。2水文地质地下水由大气降水补给，水量较小，场址及周边未见滑坡、溶洞及软地层等不良地质现象。42区域规划情况本项目建设性质和建设内容符合库伦旗总体规划的用地要求。在项目建设过程中将按照批准的规划设计条件进行建设，合理组织交通，使项目满足城市景观、绿化设计、消防、交通等规范的要求。43交通情况本项目体育场南侧，二中北侧，北临后府街，是库伦镇关键发展的区域，交通十分便捷。44社会环境条件本项目区规划用地附近无工业企业，项目附近无化学污染源、军事设施，无过境架空高压线，无危及人身安全的易燃易爆危险物品库。45公共设施条件已铺设市政给水、排水、电力、通讯光纤、有线电视等市政主管道，市政设施能满足该项目的施工和使用的需要。46施工条件本项目场址地势较平坦，水电可就近接入；工程建设的砖、烁石、沙等材料可就地取材，钢筋、水泥可就近购买，施工条件较好。第5章项目规划设计51规划依据1中华人民共和国规划法2城市居住区规划设计规范3城市规划管理技术导则4民用建筑设计防火规范52建设地址本项目位于库伦区北山，南接库伦二中，西北临后府街。是库伦旗的居住集中发展区。53项目规模本项目规划总用地面积为10406，总建筑面积14996。蔬菜和商贸市场建筑面积14996。54总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的购物和居住环境；2、适应人们的生活需求，创造切合二十一世纪购物和生活模式，创造优雅、方便的购物和生活环境；3、利用科学的环境规划方法，为库伦旗的建设发展创造良好的典范。55总体规划构思本项目参照发达地区的相同产业精萃，吸取各地域业界的优点，结合本地区实际情况，邀请知名设计单位倾力打造，对市场布局、建筑外立面、户型设计、楼宇间距、停车场位等合理规划，精心设计。1、规划结构本项目地块为长方形，东西长197M，南北宽53M，拟在西部建设蔬菜商贸市场，东部建设市场停车场。（1）蔬菜商贸市场西侧建筑蔬菜商贸市场，东西长163M，南北宽46M。南距离二中北墙6M，西距德隆煤场6M，北距后府等北边线13M。总占地面积为7498。二层框架结构，顶部挑空穹顶。北侧两个主门，东西南侧各留三个次门，每个门的宽度为6M。设三处步行楼梯，楼梯单向宽度为3M，每个楼梯位置宽度为6M。每层设两个公共卫生间，每个卫生间的面积都为48M2，共计192M2。北部与东部外围为一二楼连体临街门市房，每间门市房的跨度为4M，进深为12M。一二层内部四周设精品间，其中一楼为67间，二楼为74间。宽度为4M，进深为12M。一二层精品间临精品间设环形26M宽通道。一楼通道内部设置为蔬菜摊位，每个摊位的面积为6，共计97个。二楼环形通道内侧设置为一二楼露天天井。规划数据说明表项目面积摊位或店铺数量一楼总面积749800入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）57600楼梯（占用一二楼精品间位置）21600临街商铺21480047精品间31920067内部通道68536内部摊位5846497公共卫生间9600二楼总面积749800楼梯（占用二楼精品间）21600精品间35520074与一楼连体临街商铺236400二楼内部通道68536公共卫生间9600挑空天井58464（2）停车场位于蔬菜商贸东侧，东西宽24M，南北长46M，总面积为1104M2。西部临蔬菜商贸市场西门和东部临拟建住宅小区各留4M宽道路。实际停车场面积为736。本项目全部按停车场进行计算。（3）道路位于蔬菜商贸市场与停车场的南北侧及蔬菜商贸市场北侧，总长度为440M，宽度为6M，总面积为2640M2，以便车辆通行和作为防火通道。56规划详表项目面积数量蔬菜商贸市场一楼总面积749800入口（以占用外围临街房和内部精品间计算）576005楼梯（以占用一二楼精品间计算）216003临街门面房21480047精品间31920067内部通道685361内部摊位5846497公共卫生间96002二楼总面积749800楼梯（以占用二楼精品间计算）216003二楼精品间35520074与一楼连体临街门面房2364000二楼内部通道685361公共卫生间96002挑空天井584641停车场停车场1104001规划指标表容积率144建筑密度（）72第6章建筑设计方案61设计依据1民用建筑设计通则2民用建筑设计防火规范62项目构成范围本项目新建设计蔬菜商贸市场14996，停车场1104M2。其他基础设施包括道路、给排水管线、供热管网、安防消防设施、公共卫生设施等。63蔬菜商贸市场建设标准本项目建设封闭蔬菜商贸市场一处，整体建筑檐头高度85M，脊高92M。全部采用框架结构，一层层高为45M，二层层高为4M。结构采用混凝土桩基，柱梁框架支撑结构。墙体采用陶粒砌块填充墙体。地面全部采用水磨石防滑地面。内部墙面采用水泥砂浆底层，防瓷白色涂料表层。门窗全部采用塑钢窗双层真空玻璃；各入口为不锈钢伸缩门，店铺采用不锈钢对开门。卫生间大厅内设四处卫生间。每个临街商铺设置独立卫生间，内部精品间不设卫生间。不锈钢单侧开门，马赛克地面，墙面为白色瓷砖。大厅卫生间外设洗手间，内部分设男女卫生间。一层排水地下管槽式排水，表面罩不锈钢网。穹顶钢网架结构，顶部为玻璃透光顶。内部摊位全部为砖混结构，外墙磁砖。供电临街商铺和精品间全部设墙壁开关，独立电表供电。大厅内为顶部穿管布线，每处分设单相接入开关。大厅照明采用顶部直射节能灯具。供水大厅内不设供水装置，每个商铺和精品间设独立供水装置。消防大厅内每隔30M墙壁处设一处消防栓。每个商铺设独立消防栓，精品间不设。楼梯大厅内设三处上下楼梯，上下总宽度为6M，水磨石防滑踏步，不锈钢扶手。64其他建设标准停车场停车场为C20混凝土15CM厚表层，20CM山皮石垫层。道路采用公路三级路面标准建设。绿化绿化区域位于蔬菜商贸市场北部道路以北。龙柏、桧柏进行绿化。给排水供水加压站利用本项目以外的住宅小区内的加压站，设计供水能力为1500吨/小时。供水管道采用DN150UPVC管线接入。排水系统由PVC管道接入主排水管，主排水管道与开发区内的排污管线相连。消防全部区域设4处消防井。与供水加压站直接相连。消防用水量按30L/S。消防用水的供水方案由加压泵站保证连续、不间断供水。安防市场根据不同位置设有监控设施。供热。小区由北山供热管网统一供热，主接入管道为300MM的无缝钢管，楼内采用50MM主供热管道。供电。整个项目内供电线路全部采用地埋式。外墙保温建筑外部以10CM苯板进行外墙保温。66主要质量参数主要质量参数序号质量项目质量标准1屋面防水保用五年2墙面、卫生间地面渗漏保用三年3墙面、顶棚抹灰脱落保用二年4地面空鼓开裂、大面积起砂保用二年5门窗翘裂、五金件损坏保用二年6管道堵塞保用二年7供热系统和设备两个采暖期8电器管线保用十年9给、排水管道安装保用十年10地基基础、主体结构正常合理使用寿命内11抗震7级第7章节能与节水71节能节水措施1采用节能型新技术、新工艺机电设备，不选用已公布淘汰的机电产品。2能源供电、供热、供水部门尽量靠近负荷中心，减少输距离，减少能耗。3选用节能光源及灯具。4楼梯、楼道灯采用人体感应节能开关。72节水措施1采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效水泵。2选用质量高、密闭性能好的阀门、管材、以减少水资源的流失。3选用节水型卫生器具，提高水资源的利用率，降低水资源无效损耗。4供水系统采用防渗、防漏措施，杜绝水量流失。5加压设备采用节能的自动化程度高的设备。第8章环境影响评价81分析依据1中华人民共和国环境保护法19892建设项目环境保护管理条例19983中华人民共和国水土资源保护法4污水综合排放标准5环境空气质量标准6城市区域环境噪声标准82项目建设对环境的影响项目建设建设地点无大面积的水系和森林资源，项目排水系统采用雨污分流，无生产型污水，不会对水资源造成。本项目建设，对建设地点不存在水土破坏，开挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地进行硬化。施工期对周边环境的影响主要是大气影响和噪声。对大气影响主要是粉尘污染（主要产生于灰土搅拌和施工材料运输入土方运输）；噪声主要来源于施工机械作业产生的噪声。83环境保护措施1现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大粉尘，故建材的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。2施工中做到无高噪声及爆炸声，吊装设备噪声满足环保要求。3地块周围树立高于2M的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离办公区或居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对周边办公楼宇及居民生活的影响。4施工中不产生超标准的空气污染。5建筑垃圾及时清理，文明施工。6尽量使用低噪声的施工设备，少用或避免使用大噪声设备。严禁噪声大的工程夜间施工，采取调整同时作业的施工机械数量，防治施工期间噪声影响。7推广使用散装水泥和商品混凝土。第9章组织机构和人员配置91组织机构本项目的筹备和建设工作由通辽欧格德房地产开发有限公司组织实施。具体事宜由公司专设的筹建指挥部承担。项目建成投入运营后，公司组建专门管理机构，下设综合办公室、售楼部、物业部和招商联系服务部等部门。92人员配置人员配置根据实际情况和少而精的原则，工程技术部门配备8人，办公室配3人，销售联络服务部9人。鉴于公司在销售方面实行统一管理，由此，本项目销售工作由公司负责，并视具体情况统筹调整。第10章项目实施进度安排该项目2011年2月底前进行前期准备，确定建立方案、上报批复立项及其他前期工作、地质勘探、施工图设计、建筑施工、组织销售等工作。2011年4月份开工建设。2011年10月份全部竣工。2013年12月份全部销售资金回笼。总进度计划表ID任务名称开始时间完成2011年2012年2013年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41234562011/01/082011/01/03确定建立方案2011/01/252011/01/10上报批复立项及其他前期工作2011/03/052011/02/25地质勘查2011/03/312011/03/05施工图低设计2011/10/312011/04/20建筑施工2013/12/312011/05/02组织销售第11章投资分析说明，本项目建设期为1年，运营销售期（含建设期）为3年，总计算时长为3年。111估算依据1建设单位提供的相关资料2投资估算按照内蒙古自治区现行工程造价及目前的物价水平进行分析，以内蒙古自治区建设工程造价和自治区其它相关造价规定为依据，建筑工程按某县近期同类建筑工程造价估算。3设备及形成固定资产的物品以目前市场售价、产品生产厂家的报价作为估算依据。4其它费用、预备费按现行有关规定和要求进行估算，勘察设计费按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计算，并根据项目建设性质对相关参数进行相应调整。5建设项目经济评价方法与参数（第三版）6库伦当地建筑开发税费标准及优惠政策。112征地费用1土地费用由政府协调，不收取其他额外土地费用，只收取新增建设用地使用费，每平方米10元，土地费用共计10406万元。2拆迁补偿费有平房两户，共计375M2，按2600元/M2进行拆迁，计975万元。项目区其他建筑都属于国有建筑，由于本项目属于社会公共事业项目，由此，不进行拆迁费补偿。本项目共需拆迁补偿费用为975万元。3拆除清理费项目区内所有建筑拆除按15万元估算。本项目取得土地全部费用总额为122906万元。序号项目名称金额估算说明1新增建设用地管理费104062二户平房拆迁9753拆除清理费15合计122906113前期费用项目前期各项费用包括规划设计可性研究费用393万元；水文、地质勘查费59万元；土地平整费4万元；其他各项前期费用按60万元估算。序号项目名称金额估算说明1规划、设计、可研费3932水文、地质勘查费593土地平整费44其他各项前期费60合计1092各项前期费用合计为1092万元。114基础设施建设项目各项费用供电工程为室外地埋式电缆和施工费用及各类开关柜等15万元。供水工程供水加压站，室外供水管线、地沟、检查井、阀门井等8万元。排污工程室外排污管网，检查井等7万元。道路工程道路总面积为2640M2，按120元/M2估算3168万元。路灯工程所有室外路灯、停车场广场灯等3万元。环卫工程包括垃圾收集箱等各类环卫设施2万元。停车场总面积为1104M2，按100元/M2估算1104万元。安防包括摄像头、报警器、监控室9万元。消防室外消防井、消防栓3万元。基础设施建设项目各项费用合计为10823万元。序号项目名称建设费用估算说明1供电工程15002供水工程8003排污工程7004道路工程31685路灯工程3006环卫工程2007停车场11048安防9009消防300合计8972115建筑安装工程蔬菜商贸市场按1400元/M2造价估算209944万元。建筑安装工程总造价为209944万元。序号项目名称建筑面积单价元/平方米金额1菜市场149961400209944合计19559209944116开发期税费所有费用均按当地实际取费标准在优惠的基础上计算得出的，不详尽计入税费的，统一纳入其他税费。人防费按20元/M2计收计29992万元。城市基础设施配套费按40元/M2计收5999万元。社会保障费按建安工程造价的35计收7378万元。供热接入费按50元/M2计收7498万元。土地测绘费按4元/M2计收计416万元。自来水接入费按2元/M2计收计3万元。其他税费按25元/M2估算计3749万元。本项目预估建设期各项税费总额为283088万元。序号项目名称金额估算说明1人防费299922城市基础设施配套费599843社会保障费7348044供热接入费74985土地测绘费416246自来水接入费299927其他税费3749合计283088117其他费用序号项目名称金额估算说明1监理费122招标管理费63质检费3合计21其他费用估算总额为21万元。建设期经营费用按建设安装费用的25计提，计5249万元，管理费用按建设安装费用的25计提，计5249万元。项目开发投资总额为283033万元。118项目经营资金项目经营资金设定为100万元。建设期销售期序号项目合计1231经营资金3001001001002经营资金本年增加额100100003经营资金贷款额00004经营资金贷款利息0000119项目总投资本项目总投资为293033万元。不向银行借款，不发生财务费用。序号项目名称投资额占总投资的估算说明1开发建设投资283033965911土地费用12290641912前期工程费109237313基础设施建设费897230614建筑安装工程费209944716515管理费用524917916销售费用524917917开发期税费28308896618其他费用210722经营资金1003413项目投入总资金2930331000031开发产品成本283033965933经营资金1003411110资金来源本项目总投资为293033万元，第一年全部投入，来源为全部自筹。第12章财务分析121基础数据说明财务折现率10；营业税率5；所得税率25；城建维护税率7；教育费附加费率5；一二楼连体营业房4500元/M2；一楼精品间3300元/M2；二楼精品间3000元/M2一楼内部摊位2300元/M2；122楼盘销售计划特别说明（1）所有销售价格中，蔬菜商贸市场部分都是不含公摊面积的净面积售价。（2）内部摊位暂不对外出售，但由于本项目属于公共事业项目，微利经营，作为财务补偿，进行销售测算时，视同销售计算收入。分年销售计划安排建设期销售期序号项目项目总面积售价元销售率合计1231一二楼连体临街房45124500100003000400030002一楼内部精品间31923300100003000400030003二楼内部精品间35523000100003000400030004一楼内部摊位58464230010000300040003000全部118406400000下表为分年销售收入，按当期销售全额回款计算建设期销售期序号项目项目总面积售价元销售总额1231一二楼连体临街房451245002030406091281216609122一楼内部精品间319233001053363160142134316013二楼内部精品间355230001065603196842624319684一楼内部摊位58464230013447403453794034全部1184064428383128515171353128515123销售税金及附加本项目总销售收入为428383万元，经营税金及附加为23561万元，土地增值税为30649万元。建设期销售期序号项目合计1231销售收入42838312851517135312851511平均售价元/M2361793617936179361792经营税金及附加2356170689424706821营业税2141964268568642622城市维护建设育费附加6431932571933土地增值税306499195122691954销售净收入374173112252149669112252124利润本项目完成后，可实现销售收入428383万元。本项目成本项为产品开发经营成本即为开发投资283033万元；经营税金及附加23561万元；土地增值税为30649万元。可实现利润总额为91139万元。总计缴纳所得税为22785万元净利润68354万元（本项目不计提法定盈余公积金）。125财务指标序号名称单位数量一经济数据1总投资万元2930332营业收入万元4283833营业税金及附加万元235614土地增值税万元306495利润总额万元911396所得税万元227857税后利润万元68354二财务评价指标1销售利润率15962投资利润率23333财务内部收益率（所得税前）33464财务内部收益率（所得税后）24385财务净现值（所得税前）万元511966投资回收期（所得税前）年225由上表可以看出，项目财务内部收益率所得税前为3346，财务净现值为51196万元折现率10。126不确定性分析敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率3346序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值5002491171可销售面积10001681166临界值1可出售面积1500913162144110134935002491171平均售价10001681166临界值2售房价格150091316214413096725002640141开发建设投资不含财务费用10002022132临界值3建设投资不含利息1500147612518993367852敏感性分析变化因素变化率1500100050000050010001500基准折线率1000100010001000100010001000可出售面积913168124913346425352196251售房价格913168124913346425352196251建设投资不含利息6257511941633346264020221476通过上表与上图可以看出，本项目随投资、销售价格、销售面积的变化的反应非大，变化超过10以上，就极有可能出现亏损。由此，建议本项目在建设和销售过程中，必须严格管理，加强控制，以保证顺利实施。第13章政策影响评价本项目作为库伦旗的市政功能性项目，在着力建立本项目的市政形象，有效发挥其功能方面，进行了严谨的设计，在一定程度上摒弃了利润，注重了其功能作用。本项目也利用了相当部分的政策下线，如各项税费的缴交，都按当时最低水平进行估算，土地出让金按先征后退的原则，没有进入总投资估算；而国有建筑则不进行拆迁补偿等。但由于本项目为了着力发挥市政功能，还是存在着诸多的阻碍利润产生的因素，由此，本项目的利润率、收益率都达到了最低底线，稍有偏差，就会出现亏损。各项指标盈亏偏差都在10范围内，开发商的回旋空间极小。为了保证此项目的快速实施，基于不影响市政功能的发挥，并参照“库党办字201026号”文件精神，本报告提出如下政策建议1能否免除开发过程中的所得税；2将土地增值税地方留成部分返还；3城市功能配套费能否减免；4各项政府性收费能否减免；5营业税及其以此税基为基础的税收，能否降低或返还；6为了能够实现快速招商入住，打造商业氛围，能否对入往的商户的所得税给予免二减三的政策。7能否为入驻商户协调各种类型的贷款，以减轻商户的入驻困难。8能否在开发商办理各项手续过程中，给予统一协调，开辟绿色通道，特事特办，加快进度，减免费用。总投资估算表序号项目名称投资额占总投资的估算说明1开发建设投资283033965911土地费用12290641912前期工程费109237313基础设施建设费897230614建筑安装工程费209944716515管理费用524917916销售费用524917917开发期税费28308896618其他费用210722经营资金1003413项目投入总资金2930331000031开发产品成本283033965933经营资金100341管理费用计提比率25销售费用计提比率25主要材料价格表项目名称规格型号单位价格级钢T380000级钢T3,90000水泥325RT32000水泥425RT31000河沙T4452碎石052MMM36500碎石24MMM36500红砖千块22000建筑沥青T3,80000玻璃36MM1450玻璃5MM2100塑钢窗平开中空玻璃及安装19000塑钢窗平开单层玻璃及安装17000营业资金运用表建设期销售期序号项目合计1231经营资金3001001001002经营资金本年增加额100100003经营资金贷款额00004经营资金贷款利息0000销售收入与经营税金及附加估算表建设期销售期序号项目合计1231销售收入42838312851517135312851511可销售面积平方米118406435521947362635521912平均售价元/平方米3617936179361793617913销售比例100003000400030002经营税金及附加2356170689424706821营业税2141964268568642622城市维护建设育费附加6431932571933土地增值税306499195122691954销售净收入374173112252149669112252利润表建设期销售期序号项目合计1231经营收入42838312851517135312851511销售收入4283831285151713531285152产品开发经营成本2830338491113213849121商品房经营成本283033849111321384913经营税金及附加235617068942470684土地增值税306499195122691955利润总额911392734236456273426所得税227856835911468357净利润683542050627342205068期初未分配利润68354020506478489可供分配的利润13670920506478486835410可供投资者分配的利润136709205064784868354现金流量表建设期生产经营期序号项目合计1231现金流入43838312851517135313851511销售收入42838312851517135312851512回收经营资金100001002现金流出347243309296216841626321开发建设投资不含财务费用2830332830330022经营税金及附加2356170689424706823土地增值税3064991951226919524其他现金流出00003净现金流量1291141807811496691222524累计净现金流量91141807813111291145调整所得税227856835911