2008年潜江市房地产市场调研报告

1潜江市场调研简报“章华首府”项目市场研究中心2008年10月7日2目录一、宏观投资环境调查1、概况2、自然资源3、人文历史4、交通5、产业经济6、远景规划二、潜江房地产概况三、潜江在售楼盘调研1、花园锦绣潜城2、湖滨领地3、公园春晓4、育才花苑四、项目所在区域调研1、08年区域经济2、项目位置3、项目规划五、项目SWOT分析1项目优势（STRENGHT）2、项目劣势（WEAKNESS）3、项目机会（OPORTUNTY）4、项目威胁（THREAT）3一、宏观投资环境调查1、概况潜江，全市面积2004平方公里，人口100万，辖6个管理区（农场）、1个省级经济开发区、4个办事处、10个镇、1个原种场。境内座落着全国十大油田之一的江汉油田和由16个国有农场组成的农场群。1994年被列为省直管市。行政区划园林办事处潜江开发区竹根滩镇西大垸管理区总口管理区高石碑镇老新镇杨市办事处渔洋镇周矶办事处周矶管理区张金镇高场原种场广华办事处熊口镇王场镇龙湾镇熊口管理区运粮湖管理区浩口镇积玉口镇后湖管理区2、自然资源潜江，自然资源得天独厚。地上盛产粮油棉，地下富藏油气盐。地下蕴藏石油2亿吨，天然气9700多亿立方米，岩盐近8000亿吨，为我国“盐都”自贡的30倍，卤水136亿立方米。地下富含溴、钾、碘、硼、硅、锶、镍、锰、锂、铯、铷等18种可广泛用于电子、冶金、航天等高科技领域的稀有微量元素，其矿化度均超过国家开采标准。是全国商品粮、优质棉、商品鱼、速生丰产林、牲猪“四化”、农业综合开发、农业创汇“七大农业基地”和油气综合开采加工，石油机械制造、盐化工业、石化科研、对外服务“五大工业基地”。潜江，水乡园林特色独具。这里系古云梦泽一角，湖泊星罗棋布，河网纵横交织，林木葱郁茂盛，是有着“活化石”之称的水杉的第二故乡。20世纪70年代初，一部反映潜江风貌的纪录片水乡园林在联合国公映，引起了强烈反响，著名作家碧野盛赞潜江“这是一座绿色的城”3、人文历史潜江，是楚文化的重要发祥地之一。号称“天下第一台”的东周楚灵王离宫章华台距今已有2500多年的历史。在现代史上，这块饱含灵气的土地孕育了中国共产党重要创始人之一的李汉俊、辛亥革命元老李书城、文坛泰斗曹禺、世界举重冠军关虹，亚运会赛艇金牌得主王芳等众多英才。江汉平原皮影的雕镂艺术，源于潜江的“汤格”和“郭格”，尤以图案精细、人物造型逼真与国内其它地区皮影造型比较，其工艺精细、造型生动、圆润舒展、以大见长，形成了独特的艺术风格。江汉平原皮影戏的唱腔以歌腔、渔鼓腔为主。特别是歌腔皮影中的“鸡鸣腔”，源于东周时期的楚国四面楚歌，是我国传统音乐中的“活化石”。渔鼓腔出自旧时艺人的乞讨唱曲，调式多样，具有浓郁的乡土风味。近三年来，潜江市文化局会同相关地区，开展了深入细致的普查和发掘研究，收集整理了约12万字的文字集成，收集图片资料100多幅，拟正式出版江汉平原皮影艺术一书；完成了申报国家级非物质文化遗产代表作录相评审片。4、交通融入“武汉城市圈”的潜江市是湖北省3个直管市之一，也是湖北省唯一的中国明星市”，地处江汉平原腹地，东通武汉，南连监利，西邻荆州，北接荆门,隔汉水与天门相望，沪（上海）蓉（成都）高速公路与318国道横贯全境。目前，全市公路通车里程171024公里，其中国道49123公里，省道10851公里，县道356131公里，乡道112159公里，专用路3159公里,延长新增23公里。371个自然村、分场村村通了公路，并且有50以上的行政村通了水泥路，初步形成了农村公路网络4结构。5、产业经济目前，潜江已成为国家商品粮、优质棉、特种水产、速生丰产林、瘦肉型生猪、农业综合开发和农业创汇七大基地，已形成油气开采、冶金机械、医药化工、纺织服装、农副产品加工五大支柱产业。拥有潜江制药、江钻股份、幸福实业等三家上市公司。石油钻头的生产，占亚洲市场份额的50以上；拥有国家唯一的眼科用药生产基地“潜江制药”；中国牛磺酸生产基地“永安药业”，销量占国际市场份额的60。目前长江路桥已进入上市辅导期。潜江，科技智力实力雄厚。有科研机构31个，中南地区最大、最先进的电子计算机中心就座落在市区，各类专业技术人员4万多人，其中自然科技人员21万人，万人拥有自然科技人员226人，达到全国先进水平。潜江，对外开放方兴未艾。已有“三资”企业近百家，工业产口出口企业36家，其中自营进出口企业9家，已形成内地有基地、沿海有窗口、境外有市场的“三点一线”格局。全市在“三沿”地区开办窗口30多个，先后与德国海登海姆市、辽宁新民市和广东普宁市结为友好城市。2007年，全市地区生产总值15663亿元，增长145；规模以上工业增加值5595亿元，比上年增长210，近3年年平均递增95；三次产业比为21345337；外贸出口13800万美元，近三年年递增468。全社会固定资产投资7237亿元，近三年年递增311；社会消费品零售额为5805亿元，比上年同期增长174，近三年年平均递增152；财政总收入达1722亿元，比上年增长236，近三年年平均递增271，占GDP的比重达110，工商税收占地方财政一般收入的比重达769以上，全市综合经济实力连年位居全省县市前列。6、远景规划汉宜铁路和随岳高速公路即将动工建设完成潜江经济开发区的控制性详细规划，规划面积10平方公里完成园林民营科技工业园的控制性详细规划，规划面积8平方公里完成张金经济开发区的控制性详细规划，规划面积6平方公里完成马昌湖居住小区规划、马家台居住小区、棉原居住小区规划、向阳居住小区规划和关厢门居住小区改造规划城南新区推行10公顷居住小区开发建设战略，形成集中开发，集中建设，提升城市品位完成兴盛路、紫光路、育才路、红梅路东段、殷台路、东环路、长渠西路、东方路、城南河西路、紫月路、罗潭路、南浦路、保驾路、泰丰路、东荆大道的道路规划二、潜江房地产概况湖北省潜江市近年来在全市城区全面推行物业管理社会化。2000年2005年，潜江市新增住宅建设面积约80万平方米，城区人均居住面积达到23平方米，比1999年末增加7平方米，按规划，到2009年末潜江城区人均住房面积将达到30平方米。潜江市计划在“十一五”期间大力提高商品房建设力度，拟建设23个规模在5万平方米以上的经济适用住房小区，新增经济适用房10万平方米，按照城市规划要求，集中连片开发45个10万平方米的住宅小区；完成商品房开发投资6亿元，新增商品房开发面积80万平5方米，使住房商品化率达到85以上。今年来，潜江市房地产业由于受政策影响，不断回暖，2008年上报有资质等级的房地产企业7家，同比增加3家，完成固定资产投资8639万元，同比增长512，增幅高于城镇以上平均水平244个百分点，实现商品房销售面积54551平方米，同比增长1113，其中经济适用房实现销售面积17015平方米，同比增长76。三、潜江在售楼盘调研1、花园锦绣潜城开发商新花园置业项目地址殷台路66号30万方，一期7万方，全多层户型面积配比两室两厅96110345三室两厅12131402三室两厅错层123162其它14218691项目价格区间22002400元/平方米。2、湖滨领地开发商湖北天伦房地产开发有限公司项目地址湖滨路与马昌路交汇处建筑面积7万方十四栋，一期6栋，多层、小高层结构户型面积配比两室两厅7894321三室两厅127129455四室两厅135142224项目均价价2100元/平方米63、公园春晓开发商潜江业成房地产开发有限公司项目地址内环路南建筑面积大约5万方，多层结构户型面积配比一室一厅5060337两室两厅90110369三室两厅120130294项目均价价1900元/平方米4、育才花苑开发商潜江东升房地产开发有限公司项目地址章华南路与育才路交汇7建筑面积大约5万方，多层结构户型面积配比一室一厅3196两室两厅8697367三室两厅108132537项目均价价1800元/平方米四、项目所在区域调查1、2008年区域经济8全市08年上半年实现地区生产总值8838亿元，同比增长148。第一产业增加值1529亿元，同比增长41；第二产业增加值4514亿元，同比增长204，其中工业增加值4194亿元，同比增长226；第三产业增加值2795亿元，同比增长113。08年上半年，全市实现社会消费品零售总额3116亿元，同比增长204。消费品零售额为1693亿元，同比增长223，市以下的零售额为1422亿元，同比增长182。批发零售贸易业、住宿和餐饮业稳步增长。08年上半年，全市全社会固定资产投资完成额4080亿元，同比增长254。其中城镇以上固定资产投资完成3587亿元，同比增长268。08年上半年，全市金融机构各项存款余额为15673亿元，比年初增加1550亿元，其中城乡居民储蓄存款余额11253亿元，比年初增加1104亿元，人均居民储蓄达11228元。潜江城镇居民人均可支配收入623273元，同比增长293。2、项目位置项目位置位于潜江市南部，紧临汉宜高速、318国道，距离武汉133公里。作为武汉81城市圈一员，享有便利的交通优势，发展前景。项目距离市中心2公里，公交直达，交通便利。周边聚集各类金融机构、行政机关、文化机构、教育学校。项目距离潜江重点中学“潜江中学”仅一站路。项目周边还未有规模化现代社区。项目周边一公里配套金融农业发展银行、平安保险、天安保险、建设银行、中国人寿、中国平安、永安保险、学校潜江中学、红梅高级中学、潜江置业技能学校、博物馆行政市政府、市工商局、市交警大队、市法院、市建委、市公路局、酒店天晶酒店、章华花园酒店、嘉裕花园酒店、3、项目规划项目名称中润章华首府项目业态一幢17栋高层（带底商）、三幢4层多层、项目占地面积627329平方米项目建筑面积1822316平方米商业建筑面积243375平方米建筑密度3736绿化率2521容积率306四房两厅14122三房两厅11646141两房两厅10192五房两厅1164610270（复式）四房两厅101928679（复式）9五、项目SWOT分析1项目优势（STRENGHT）金融商务区项目所在区域是行政及金融一条街，区域内人群经济实力及文化素质较高。未来该区去的发展看好。潜江首席高层项目打造潜江市内第一个高层住宅，且拥有创新的高层复式户型。项目作为潜江第一座高层住宅具有一定的前瞻及引领作用。潜江南大门项目所在区域城际交通十分便利，有利于商务及务工人员的出入。潜江有很大一部分外务务工及学习的人群，该群体能是潜江在潜江购房人群中占有一定的比列。区域开发项目是所在区域内是仅有的少数正规化开发项目。在一段时间内本项目具有一定的区域垄断性。2、项目劣势（WEAKNESS）地段较偏项目所在位置属于潜江市外环，虽然距离市中心仅23公里，但对于地居民来说心理距离远，且公交线路较少。周边生活配套稀缺项目周边生活配套很好。例如超市、公交、邮局、商场、餐馆民生活购物不是十分方便。规模较小项目开发商品牌没有影响力，开发规模较小。现在潜江市区内楼盘开发规模都在5万方左大盘甚至已经达到30万方，市民认可度较高。价格较高项目预计均价在2200元平方米。潜江市中心均价是2200元/平方米。“章华首府”项目同段楼盘价格价格区间在17002100左右。户型偏大项目户型设计上偏重于大户型舒适化设计，在当今房屋总价日趋偏高的走势前提下；在现今主力客户年轻化趋势的同时，考虑到主要客群在2535岁之间的经济能力，项目户型将有一定抗性。3、项目机会（OPORTUNTY）武汉城市圈建设提速，咸宁城市价值将得以提升武汉城市圈“两型社会”试验区及81城市圈的并全面实施，有利于潜江城市价值将得以提升。潜江房地产开发