中海地产房地产投资培训投资业务与投资管理47页

1、房地产投资工作讲义 投资业务与投资管理制度中海地产集团 二零 年七月主要内容u 中海地产的投资管理制度u 土地市场与土地资源获取u 投资管理的工作实践u 投资风险的防范与化解回中海地产投资管理工作宏观市场研究投资战略规划土地储备工作新城市拓展全过程成本控制分析研究全国和主要区域房地产发展形势，为公司投资决策提供智力支持。制定和规划内地地产的投资战略和投资策略，对项目投资方向、投资规模、 投资结构、投资效益、风险控制等提出意见和建议。评估：筛选土地项目，对项目进行考察、立项和评估，评估投资前景和价值 评审：将项目上报公司的投资决策委员会评审，确定投资策略。运作：跟进项目运作，通过土地市场吸纳投资

2、项目，形成土地储备。根据集团公司和内地地产业务线的区域布局战略， 开展新城市项目筛选和新区域拓展工作。与相关业务部门配合，对投资业务流程实施全过程成本控制， 监督管理项目的投资执行情况，对项目发展及时预警和反馈。回全国性地产公司的市场格局初步成型长春 沈阳天津 大连 北京环渤海地区 济南 青岛 南京 西安苏州上海 宁波 成都杭州长角洲 重庆 广州 佛山深圳中山 澳门 珠海珠角洲 1984 1985 1986 1987 1988 1989 19901991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20002001 2002 2003 2004 2005 2

3、006 2007 2008 深圳上海广州北京 成都长春 中山西安 南京 澳门 宁波苏州 佛山 重庆杭州 珠海 天津 济南青岛 大连沈阳 回投资业务面临的新挑战 u 快速变化的市场形势和投资环境u 国家针对房地产行业宏观调控政策不断出台u 公司房地产业务快速发展u 公司业务结构的变化调整u 公司资源供给的约束 1.投资管理制度与技术规范一、对投资管理制度的理解 投资管理制度本质上是企业投资风险的一套内部控制体系，完善的投资管 理制度应该包括：高度专业化的投资决策组织系统规范化的评审决策流程严谨科学的投资研究评估体系二、中海地产投资管理制度目前中海地产投资管理制度：以“投资决策架构”为组织基础；以

4、“投资运作管理流程” 为决策程序；以投资项目 “可行性研究报告制度”为技术规范。组织基础：投资决策架构投资管理制度决策程序：技术规范：投资运作管理流程可行性研究报告制度各地区公司投资研究小组各地区公司投资部中海地产投资决策委员会中海地产投资管理部各地区公司投资研究小组各地区公司投资部中海集团常务董事会回组织基础：投资决策架构目前投资决策组织体系是三级投资决策架构，包括分别是：（1） 内地地产投资决策委员会；（2） 中海地产集团投资管理部；（3） 地区公司投资研究小组。中海地产集团投资管理组织架构示意图回投资决策委员会各地区公司投资研究小组各地区公司投资部 机构地位中海地产集团投资决策委员会是中

5、海集团内地地产业务最高投资决策机构，也是审议投资项目的专业评审机构。 主要职能综合各方面评估意见，审议地区公司投资研究小组的投资申请，审议投资管理部的评估意见，做出投资项目的决策审批，并及时向中海集团董事会报告。各地区公司投资部各地区公司投资研究小组中海地产投资管理部中海地产投资决策委员会中海集团常务董事会组成人员中海集团主要领导、内地地产业务线主要领导；投资发展、规划设 计、财务资金、营销策划等业务部门的负责人。中海地产投资决策委员会组成人员组成人员职务主 任中海集团总经理副主任中海集团副总经理、中海地产总经理委 员中海集团财务总监委 员中海集团副总经理委 员中海地产常务副总经理委 员中海地

6、产总建筑师委 员中海地产财务总监委 员中海地产副总经理委 员投资管理部和营销策划中心总经理 三级投资决策架构的意义 通过合理划分管理权限，实现管理组织机构的专业化和规范化，管 理架构层次清晰、职责分工明确。 强化决策的集体智慧和客观判断，杜绝和避免投资决策的随意性和 主观意志，最大限度降低人为因素带来的决策风险。回决策程序：投资运作管理流（一）项目立项程序（二）项目决策程序（三）项目实施程序（四）项目过程控制和预警程序项目经营单位 筛选项目，编制项目建议书，申请立项 企业管理委员会放弃考察、初审、筛选项目，审批是否立项 项目经营单位填写可研报告卡片和编制可行性研究报告可研报告审批表 企业管理委

7、员会 提出项目评估意见，将评估意见和可行性研究报告送投资决策委员会审议 投资决策委员会 考察项目，综合有关部门评审意见，全面评估项目，形成投资决议 项目经营单位 项目谈判、拟定项目投资合同（协议），上报企业管理委员会 企业管理委员会、财务资金部 审议项目投资合同（协议），提出修改意见。 项目经营单位 项目谈判、签订项目投资合同（协议） 回决策程序：投资运作管理流项目经营单位 按公司有关规章制度经营管理项目项目经营单位填写预警报告对项目实施过程中出现的重大变化做出审批表 评估，提出对策，及时报告 投资决策委员会 做出应对策略决议项目经营单位实施应对策略6. 项目经营和管理项目经营单位 按公司有关

8、规章制度经营管理项目 7. 预警报告 项目经营单位 对项目实施过程中出现的重大变化做出评估，提出对策，及时报告 填写预警报告审批表 项 目8.预警控制 控投资管理部、财务资金部 制核实变化，评审对策，经公司总经理审定后，报投资决策委员会 9. 预警决策投资决策委员会 做出应对策略决议 10. 落实应对措施项目经营单位 实施应对策略 1.项目立项投资管理部 项目谈判、签订项目投资合同（协议） 项目经营单位 项目谈判、拟定项目投资合同（协议），上报投资管理部 项目经营单位 提出项目评估意见，经公司总经理审定后，将评估意见和可行性研究报告送投资决策委员会审议 投资管理部 筛选项目，编制项目建议书，申

9、请立项 项目经营单位 项目实施5.项目启动4.项目决策项目决策否项目立项投资管理部、财务资金部及监察审计部和项目经营单位备案 审议项目投资合同（协议），提出修改意见，报公司总经理审批 投资管理部、财务资金部 考察、初审、筛选项目，审批是否立项 投资管理部、财务资金部、监察审计部、项目经营单位备案 放弃 是2.可行性研究报告编制 项目经营单位 填写可研报告卡片和可研报告审批表 编制可行性研究报告 3.可行性研究报告评审 考察项目，综合有关部门评审意见，全面评估项目，形成投资决议 投资决策委员会 投资管理部、财务资金部及监察审计部和项目经营单位备案 回技术规范：投资可行性研究报告制度在投资决策阶段

10、，对市场进行调研，论证设计方案，预测财务指标，评估投资风 险，得出是否投资、如何投资的结论性意见，为投资决策提供科学依据。可行性研究报告一经批准通过，在项目整个投资流程中会发挥极其重要作用。1、作为项目投资决策的依据可行性研究作为一种决策方法，从市场定位、规划设计、成本、财务等多方面进行 综合分析和论证，汇集多方面专业的意见，依其结论可大大提高投资决策的科学性。2、作为市场定位的依据可行性研究报告一经审批通过，意味着该项目正式批准立项，市场定位和设计文件 编制应以可行性研究报告为依据。3、作为编制资金计划和盈利预测的依据可行性研究报告详细模拟预测资金需求、现金流量、成本控制目标、发展进度、 项

11、目盈利预测，是公司财务系统编制项目和整体资金计划、融资安排和进行盈利预测 的重要依据。4、作为全过程成本控制的起点和依据全过程投资成本控制体系是：以投资可行性研究测算控制设计概算，以设计概算 控制施工图预算，以施工图预算控制标底，以标底价控制中标价（合同价），以合同 价控制结算价，结算价控制竣工决算。可行性研究报告是全过程成本控制的起点。5、作为项目后评估的依据后评估是在项目竣工阶段一段时间后，评价项目实际效果是否达到预期目标的工 作。投资计划、销售目标、施工进度、成本控制等预期目标在可行性研究报告中确定 的，后评估以可行性研究报告为依据，评价计划目标的实现程度。回可行性研究报告三大核心内容1

12、、市场评估市场形势、投资环境和投资机会分析解决投资的市场必要性问题研究目的研究内容研究项目3、财务评估经济效益分析和盈利能力评价解决投资的财务合理性问题2、设计评估解决投资的方案可行性问题规划条件研究和设计方案论证3、财务评估经济效益分析和盈利能力评价解决投资的财务合理性问题2、设计评估解决投资的方案可行性问题规划条件研究和设计方案论证研究项目研究内容研究目的1、市场评估 市场形势、投资环境和投资机会分析 解决投资的市场必要性问题回可行性研究报告格式1、项目概况：区位、规模、主要指标等2、项目背景：项目持有人；出让或转让背景一3、地块位置、素质及现状：地块四至、位置、宗地现状项目概况4、周边环

13、境：主要包括人文环境、交通环境、商业及市政配套设施等5、项目吸纳及运作模式：（1）出让（2）转让 （3）公司收购（4）合作开发等1、地块所在城市的宏观经济和社会发展状况2、地块所在城市房地产市场、土地市场状况及发展趋势3、地块所在区域的发展规划、发展战略和方向二市场调查4、项目所在区域市场初步细分5、可比项目比较分析:地块相邻可比项目基本信息比较分析，作为产品定价和初步市场定位的依据6、专题产品调查7、同类物业建安成本1、基本数据包括占地面积、容积率、总建筑面积、覆盖率等关键性规划指标2、规划要求与限制三发展规划3、发展方案初步设想4、计划发展期5、项目优劣势分析6、目标市场确定和发展定位7、

14、预测销售速度和销售周期1、土地成本2、前期费用四发展成本3、建安费4、销售费用5、间接费用6、不可预见费（一）项目资金流量及来源五财务评价（二）项目资金回收与还贷期限（三）项目成本利润分析（四）项目现金流量分析与效益预测（五）财务评价结论（一）项目盈亏平衡点分析六风险分析与对策（二）项目敏感性分析（三）项目不确定因素分析（四）汇率、利率及税率等其它风险因素分析：企业所得税政策、土地增值税政策、人民币利率汇率调整政策影响分析七结论与建议（一）基本结论：是否投资（二）投资建议：如何投资回可行性研究通过的关键标准u 投资方向：市场选择、区位选择、产品选择符合集团公司战略投资方向u 投资规模：投资规模

15、和融资规模符合集团公司投资规划的整体资金安排u 投资操作：项目运作能够确保公司资金安全、开发进度和投资权益u 盈利能力：预期投资收益和盈利满足集团公司对项目投资财务评价标准2.土地市场与土地资源获取 一、土地市场特点1、高度的地域性，难以形成全国性的市场土地市场具有高度的地域特点，这是由土地区域位置固定性决定 的。各区域市场之间相互影响较小，难以形成全国性统一市场。因此， 要针对不同区域土地市场特征，研究不同区域市场的投资策略。2、政府管制严格，政府一级市场土地供应土地是一个国家重要资源，政府直接制定出让规则，一级市场土地供应，还对土地权利、利用、交易做出严格限制，如土地利用指标的 控制、土地

16、转让条件的控制、土地用途的控制等。因此，土地投资工作 必须密切与政府的关系。3、土地产品具有独特属性，供给滞后并且弹性较小土地资源具有稀缺性和不可再生性，也就导致土地自然供给没有弹性。政府制 定土地规划的周期较长，供应格局相对稳定，当市场需求发生变化时候，土地供应 难以及时跟进调整，存在供给上的滞后性。因此，必须争取了解政府在一定时期内 的土地供给和出让计划，提前安排好投资规划。4、受多方因素的共同作用，土地价值存在上涨刚性由于土地供应滞后、弹性较小，同一地域土地成交价格主要由需求方的竞争来 决定。如果短期内土地供给规模受到严格控制，在刚性需求拉动下，土地价格就会 上涨。另外，城市基础设施完善

17、、城市规划功能健全程度等因素也会影响土地价值 上涨。5、土地限制性规划条件和市政配套条件对土地价值影响较大。二、中国土地市场化进程演变深圳首先引入一个试点城市 。土地出让模式，拍卖土地使用权，成为在中国进行土地使用权出让的第1987年12月1日1988年案案将“土地使用权可以依照法律的规定转让”纳入宪法中，解除土地使用权转让的法律障碍，之后出现了成规模的土地使用权转让。1999年条例发布实施城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，使土地使用权转让规则得以更加完善，这是中国土地交易制度改革的里程碑。发布15，明确土地经营管理的有关规定，该文件可以称之为新的土地出让改革制度的开端，标志着土地市场建设

18、开始真正走向规范化和市场化，并形成制度。2001年4月30日2002年4月30日国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，要求自2002年7月1日起，经营性用地的国有土地使用权出让一律采用招标、拍卖或者挂牌方式。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发71规定：协议出让土地中历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系,所有的协议出让经营性土地将于2004年8月31日停止。 该文件从政策上终止了经营上用地的协议出让。2004年“8.31”大限三、土地资源获取方式（一）参与拍卖出让1、拍卖出让拍卖出让又称竞投，是指由出让

19、人按照指定的时间、地点，组织符合条件的竞买 人到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出 让方式。2、一般规则(1)主持人点算竞买人；(2)拍卖开始前，主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；(3)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度；(4)主持人报出起叫价；(5)竞买人举牌应价或者报价；(6)主持人确认该应价后继续竞价；(7)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍 卖成交；(8)主持人宣布最高应价者为竞得人；（9）竞买人不足三人，或者竞买人的 最高应价未达到底价（或拍卖保留价）时，主持人终止拍卖。3、拍卖出让特

20、点（1） 通过公开竞价，按照“价高者得”原则，确定土地使用权受让人。对于竞买人 会有更多平等参与的竞争机会，（2） 由于采用现场竞价方法，竞买人需要在较短的时间根据现场竞价形势、对手 竞价情况报价，竞价最为激烈。由于竞价激烈，成交地价往往增幅较高。（3） 拍卖充分引进竞争机制，排除任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映 当时该地块市场供求关系，政府出让也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。（4） 它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用 地，特别是大中城市区位条件好地块出让。（二）参与挂牌出让1、挂牌出让挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，在公告规定的期限将拟出让宗

21、地的交易条 件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据 挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。2、一般规则(1)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交 易场所挂牌公布；(2)符合条件的竞买人填写报价单报价；(3)出让人确认该报价 后，更新显示挂牌价格；(4)出让人继续接受新的报价；(5)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。（二）参与挂牌出让3、挂牌成交条件（1） 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，挂牌成交；（2） 在挂牌期限内有两个或者两个以

22、上的竞买人报价的，出价最高者为竞 得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人；（3） 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他 条件的，挂牌不成交。4、挂牌转拍卖竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人对 挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。（二）参与挂牌出让5、出让特点挂牌出让综合体现招标、拍卖的优点，同样是具有公开、公平、公正特点，尤 其适用于当前土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：（1） 挂牌时间长。一般规定挂牌起始时间不得少于10个工作日。相比公开拍卖 在短时间内报价，挂牌竞争较为温和，竞买人报价有一定的思考时间，有利于竞买 人理

23、性决策和竞争。（2） 允许多次报价。不同于一次性投标报价，竞买人根据形势变化可以调整报 价。（三）参与招标出让1、招标出让出让人发布招标公告，在规定时间内由竞买人以书面投标的形式参加竞买，再由 招标人根据确定的评标要求，确定土地使用权受让人的行为。一般适用于对开发有较 高要求的建设用地，由土地管理部门向特定的多数人发出要约邀请，招引他人投标。2、一般规则(1)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱，以出让人在投标截止时间前收到的 方为有效。（2）标书投入标箱后，不可撤回。(3)出让人按照招标公告规定的时间、 地点开标，邀请所有投标人参加。检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格

24、和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当重新招标。（4） 评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。（5）评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标书进行评审。 (6) 招标人根据评标结果，确定中标人。3、评标标准（1）综合评价标准采用综合评价方式的确定中标人。 综合评价指标包括竞标地价、规划方案、企业资质、经营业绩、资金状况以及获奖等情况，每项指标都有相应的权重，通过加总计算选出中标人。一般来说，能够最大限度地满足各项综合评价标准且价格最高的投标人为中标人， 但是并非单纯的报价最高者得。综合评价招标应用：上海花木新民北地块招标、北京广渠路

25、36号地块招标3、评标标准（2）简易评价标准竞买人一次性报出竞标地价，以地价报价为评标标准，高出招标底价为有效标，有效标中报价最高的竞买人为中标人。简易评价标准应用：2006年9月15日深 圳松岗、奥体新城项目招标；2006年8月广州金沙洲D区项目招标。4、招标出让特点招标与挂牌、拍卖出让相比，最大差别在于采用是一次性保密报价，对于竞买 人的土地估价和操作水平提出更高要求。采用招标出让，竞标人只有一次背对背的 报价机会，避免公开竞价过程中因竞争激烈导致非理性报价行为发生，一定程度上 有助于理性报价，防止地价过快上涨。（四）购买土地使用权转让土地1、转让条件城市房地产管理法第38条规定：（1）按照出让合同约定已经支付全部土 地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开 发，房屋建设工程完成开发投资总额25以上的项目可以转让土地使用权。2、