土地估价师考试《估价实务》密押试题

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 土地估价师考试估价实务密押试题考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(b)。a.环境因素b.宗地基础设施条件c.城市规划限制d.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(b)。a.d=2s/1b.d=s/2c.d=s/1d.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(c)估算土地价格。a.收益还原法b.市场比较法c.剩余法d.成本逼近法4.预期收益原则可以在(d)估价方法

2、中得以应用。a.成本法和剩余法b.剩余法c.模型估价法d.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(b )。a.区域人口密度b.区域农业人口人均耕地c.城镇商业活动强度d.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(d)。a.经济发展状况b.交通状况及通达度c.人口密度d.区位7.城镇土地分等的对象是(c)。a.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地b.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地c.城市市区、建制镇镇区土地d.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(b)。a.将因素两两

3、之间都进行比较b.某一因素权重有可能是零c.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法d.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为(d )万元(假设其收益为客观收益)。a.450b.475c.500d.55016.运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域(b)。a.只要在同一个城市即可b.需在同一供需圈内c

4、.要相邻d.需在同一级行政区内17.比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为(b)元/。a.300b.377.6c.4、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.协议方式的交易，成交价800元/，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为(d )元/。a.1029.18b.1380.00c.1440.00d.1502.61投入了40%，第二年投入了60%，已知土地投资的回报率为18%，土地增值收益率为期贷款利率为10%，则该地块投资利润为(a)元/。a.48.60b

5、.51.53c.53.99d.54.6025.路角地如有陆桥或地下道出入口，则在该路角地单价的基础上以(d )为限进行修正。a.加成10%b.加成)利率d.支付租金=实质租金十保证金x月(年)利率37.以下适用剩余法进行评估的有(a b c)。a.待拆迁改造的再开发房地产的估价b.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价c.现有新旧房地产中地价的单独评估d.学校、公园以及公益设施的评估38.根据城镇土地分等定级规程，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有(a c d)。a.区域经济发展水平b.城镇土地投人产出水平c.城镇集聚规模d.区域综合服务能力39.剩余法中计算开发商的合理利润

6、可以采用(a b)来计算。a.不动产总价的一定比例b.预付总资本的一定比例c.建筑费用的一定比例d.建筑费和专业费的一定比例40.成本逼近法不适用于(b d)。a.新开发土地估价b.建成区域或已开发的土地估价c.工业用地估价d.商业及住宅用地的估价41.利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有(a c)。a.正三角形宗地b.平行四边形宗地c.平行边与临街线一致的梯形宗地d.平行边与临街线垂直的梯形43.以下说法正确的是(a bc)。a.一般一条街道只设一个路线价b.繁华街道可分设路线价c.不繁华地区，同一路线价区段可延长至数个街道d.路线价区段的划分通常是从两个路口之间处划分44

7、.地价区段划分标准有(a bcd)。a.商服繁华程度基本相同b.城市地块区位条件相似c.城市地块交通条件相似d.地块附近的人流量、位置相似45.剩余法估价结果的可靠性取决于(b c d)。a.是否正确估算了自有资金和信贷资金的比例b.是否正确确定了土地最佳利用方式c.是否判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价d.是否正确确定了土地开发费用和正常利润46.反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下的地价水平，供土地交换使用的是(c d) 。a.基准地价b.标定地价c.交易底价d.交易评估价47.在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有(a b)。a.城镇基准地价b.基准地价修正系数

8、表c.收益额d.市场交易资料48.目前主要的地价管理政策有(a b c d)。a.对土地使用权的转移有优先购买权b.可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回c.对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预d.征收土地增值税，防止不正常交易49.关于我国的土地估价制度和土地估价师资格制度(a b c d)a.建立了基准地价、标定地价、宗地地价;城市地价动态监测系统等地价体系;b.建立了从估价机构审批、地价确认到估价机构公示、估价报告备案、土地资产处置审批的管理制度;c.建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。d.实行了城镇土地分等定级和城

9、市基准地价测算50.地价管理的作用可表现在(b c d )等方面。a.垄断土地一级市场b.防止地价暴涨c.防止国有土地收益流失d.防止地价暴跌情景分析题某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。回答51-55小题的问题。51.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( b d)。a.收益还原法b.市场比较法c.剩余法d.成本逼近法52

10、.根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点表述错误的是(a b )。a.征地、安置、拆迁及青苗补偿费用就是土地的价格b.开发商的投资回报率就是本次开发的开发商所需要的回报率c.土地出让增值收益率取当地一般水平d.土地开发周期与土地开发的难易程度有关.53.根据上述条件，在开发完成后，该宗地土地无限年期最可能实现的价值是(d)。a.512.33元/平方米b.433.29元/平方米c.417.81元/平方米d.459.59元/平方米54.根据估价方法,下列说法正确的是(abc)a.土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用.b.各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析.c.成本逼近法评估结果一般作为投入成本分析d.成本逼近法评估的价格可以直接作为市场价格55.关于成本法估价的特点和适用范围正确的是(abc)a.成本法一般适用于新开发土地估价,不适用建成区已开发土地估价.b.成本法适用于工业用地估价,对商业用地和住宅用地不是