《房地产基础知识》PPT课件.pptx

1、第一章,房地产基本概念,房地产基本概念,2020/11/2,房地产定义,房地产是房产和地产的合称。是指土地、建筑物、其他地上的附着物及其附带的各种权益，包括物质实体和依托于物质实体上的权益,包括,土地和建筑物,房地产基本概念,2020/11/2,土地,1、土地所有权、使用权,2、土地使用权出让,房地产基本概念,2020/11/2,房地产基本概念,土地所有权、使用权,（1）我国的土地全部属于公有制，包括全民所有制和集体所有制。包括国有土地和农民集体所有土地，任何单位和个人均没有土地所有权。 （2）土地使用权是指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

2、 （3）国有土地使用权的取得方式有：出让、划拨、出租、入股等。,我国国有土地使用权实行有偿、有期限的使用制度,2020/11/2,、,房地产基本概念,土地使用权出让,（1）土地使用权出让，是指市人民政府以拍卖、招标、协议、挂牌的方式。将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。 （2）各类用途的土地使用权出让最高年限： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年,2020/11/2,拍卖出让,

3、房地产基本概念,是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。,招标出让,协议出让,挂牌交易,是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。,是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。,即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日,土地使用权出让方式,2020/11/2,房地产

4、基本概念,建筑物,房屋建筑物,供人居住、工作、娱乐、贮藏物品、纪念和进行其他活动的空间场所。如：公寓、商场、学校、厂房等,一般不直接在内进行生活和生产活动的建筑物。如：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等,2020/11/2,构筑物,房地产开发的产品种类,第二章,2020/11/2,房地产开发的产品种类,普通住宅,是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅,低层住宅为一层至三层,多层住宅为四层至六层,中高层住宅为七层至九层,高层住宅为十层及以上,有关房屋产品类型的名词居住类地产,2020/11/2,房地产开发的产品种类,高档住宅,有关房屋产品类型的名

5、词居住类地产,别墅,配套设施标准较高,具有良好的物业管理服务,部分高档住宅带精装修,销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅,是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,高档公寓,是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施,酒店式服务公寓,始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”,市场定位很高,它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;,具有“自用”和“投资”

6、两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉,2020/11/2,房地产开发的产品种类,有关房屋产品类型的名词居住类地产,别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成,独立式别墅,该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独 立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。 住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高 等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,双拼别墅,该类别墅是由两个

7、单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分 隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多 在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的 中间产品。,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,联排别墅,联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE， 有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,叠拼别墅,该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度 为四层或四层半，

8、上面两户，下面两户，每一套户型或 有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,塔楼,指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边,主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内,塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼,板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡,2020/11/2,有关房屋产品类型

9、的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,板楼,指非塔式建筑的其它建筑。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以上时，其主要朝向的建筑外墙称长边，次要朝向的建筑外墙称端边。当板式建筑主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时，其各朝向的建筑外墙均为长边,是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯均有的住宅；,每个单元用自己单独的楼梯、电梯。板楼又称排楼，是并排兴建而成的建筑体，一般为多层或者小高层,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词办公类地产,房地产开发的产品种类,建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室，以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建筑,定义

10、,公寓式办公楼 apartment-office building。由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。,酒店式办公楼 hoteL-office building。提供酒店式服务和管理的办公楼,综合楼 multiple-use building。由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑,商务写字楼 business office building。在统一的物业管理下，以商务为主，由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑。,办公建筑分类,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词商业类地产,房地产开发的产品种类,定义,

11、商业地产，即商业房地产，也叫商业物业商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产同时包括商业运营商和消费者两级客户,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词商业类地产,房地产基本概念,商圈,定义：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩张，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的区域范围。商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。,主圈,次圈,边圈,即主要商圈，也称第一商圈或核心商圈，是指最接近商店的区域。在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商

12、店65左右的顾客来自主要商圈,即次要商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域，顾客较为分散，但消费者来店消费也较为方便，在次要商圈聚集的顾客约占25左右,即边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内散居着百货商店约10的顾客,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词商业类地产,房地产开发的产品种类,百货店,超级市场,大型综合超市,便利店,专业店,是在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态,是采取自选销售方式、以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售业态。,是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超

13、级市场和折扣商店的经营优势合为一体、满足顾客一次性购全的零售业态,是指满足顾客便利性需求为主要目的零售业态,是指经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态,业态介绍,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词居住类地产,房地产开发的产品种类,业态介绍,专卖店,购物中心,仓储商店,家居中心,是指专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售业态。,是指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。,是指在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的、采取自选方式销售的零售业

14、态。,是指以与改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、技术及服务为主的、采取自选方式销售的零售业态,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词产业地产,房地产基本概念,定义,产业地产的形态,产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产,由于产业地产与城市化发展的必要性，城市发展与产业结合的必要性，其主要形态包括：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。

15、产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大,2020/11/2,有关房屋产品类型的名词产业地产,房地产开发的产品种类,其它相关物业类型名词旅游地产,华侨城,定义,旅游地产：即旅游房地产，就是以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式,旅游地产包括,旅游地产包括：休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游地产,2020/11/2,房地产常用术语,第三章,2020/11/2,房

16、地产常用术语,房地产常用术语,一、房屋结构类,二、建设主体类,三、建筑规划和建筑设计类,四、建筑施工和建筑材料类,五、房地产销售类,2020/11/2,房地产常用术语,一、房屋结构类,框架结构,剪力墙结构,框架剪力墙结构,框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，以轻质墙体作为围护结构的结构形式。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。其特点是能为建筑提供灵活的使用空间,是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。高层建筑,框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在

17、框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙,2020/11/2,房地产常用术语,如何辨别承重墙,墙体是否是承重墙，关键看墙体本身是否承重。,建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注，为轻质、简易的材料制成的墙体，非承重墙一般较薄，仅做隔断墙体用。,一般地讲

18、，砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙；框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。当然具体到房屋结构本身，判断墙是否是承重墙，应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。,2020/11/2,房地产常用术语,二、建设主体类,开发商、发展商,房地产开发商是指从事房地产开发经营的企业。典型模式：通过“招、拍、挂”等途径取得国有土地使用权，根据土地的规划建设条件进行规划设计，并向政府或行业主管部门报批，取得相关建设许可证；通过招标等方式选择施工和监理等单位，并组织项目建设实施；最后通过销售或出租等方式回笼资金，并取得开发利润。 发展商在一般情况下是指项目公司所属的上级开发商,建设单位,业主,是指负责

19、项目立项、建设、验收及交付使用的单位。建设单位大多数情况下就是开发商,房地产项目的所有者。开发建设阶段业主是开发商；商品房交付使用及物业管理阶段，购房者是业主。,2020/11/2,房地产常用术语,三、建筑规划和建筑设计类,城市居住区,居住小区,居住组团,一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生 活聚居地。 如广厦集团的“天都城”,居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 700015000人

20、相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地,居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基础公共服务设施的居住生活聚居地。一般的，居住组团占地面积小于10万平方米，居住300800户，若干个居住组团构成居住小区,2020/11/2,房地产常用术语,建筑面积,=,套内建筑面积,+,公摊面积,套内建筑面积,套内使用面积,=,套内墙体面积,套内阳台面积,+,+,公摊面积,套内建筑面积,公共建筑面积分摊系数,=,*,得房率,=,可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积） 每户建筑面积（也就是销售面积）,得

21、房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时， 计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不 方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也 会感到压抑。一般，得房率在80左右比较合适，公共部 分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。,2020/11/2,房地产常用术语,容积率,容积率是指一定地块内，地上总建筑面积与建设用地面积的比值,容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 容积率关系到居住的舒适程度，容积率越低，舒适度相对越高；,容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值

22、，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下,2020/11/2,房地产常用术语,容积率,不同容积率对应的产品类型,注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类,2020/11/2,房地产常用术语,销售率,指售出的户数占可销的总户数的比例,绿地率,绿化率,是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比,2020/11/2,房地产常用术语,建筑工程绿化用地面积的要求 一般规定 成片绿化的用地面积, 按绿化设计的实际范围计算。绿化设计中园林设施的占地, 计算为绿化用地；非园林设施的占

23、地, 不计算为绿化用地。 庭院绿化的用地面积, 按设计中可用于绿化的用地计算。但距建筑外墙1.5 米和道路边线1 米以内的用地, 不计算为绿化用地。 两个以上单位共有的绿化用地, 按其所占各单位的建筑物面积的比例分开计算。 道绿化用地面积, 按道路设计中的绿化设计计算, 分段绿化的分段计算 宅旁(宅间)绿化面积计算，起止绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米；对其它围墙、院墙算到墙脚；,2020/11/2,房地产常用术语,存量房,期房,现房,毛坯房,即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言,是指消费者

24、在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同,是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证,房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房,2020/11/2,房地产常用术语,住宅的开间,住宅的进深,外销房,内销房,就是住宅的宽度,就是指住宅的实际长度,是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目

25、计划，建成后用于向境内境外出售的住宅、商业用房及其它建筑物,是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府主管部门审批，建成后用于在国内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房及其它建筑物,2020/11/2,房地产常用术语,契税,契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。（交易手续费经济适用房减半）,维修基金,公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。,印花税,印花税是对经济活动和经济交往

26、中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点,2020/11/2,房地产常用术语,建筑间距,指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处（不含居住建筑阳台）之间的水平距 离。规划设计时应综合考虑防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、 绿化、卫生、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，确定合理的建筑间 距。,南北两楼间距=北楼总高1.21.5（日照系数）,通风间距 通风间距是为了获得较好的自然通风，两幢建筑间为避免受由于风压而形成的负风压影响所需保持的最小距离。 生活私密性间距 应在设计中注意避免出现对居室

27、的视线干扰情况。一般最小为18米。 城市防灾疏散间距 城市主要防灾疏散通道两侧建筑间距应大于40米，且应大于建筑高度的1.5倍,2020/11/2,房地产常用术语,建筑平面图,建筑平面图是建筑施工图的基本样图，它是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将 房屋剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。它反映出房屋的平面形状、大小和布 置；墙、柱的位置、尺寸和材料；门窗的类型和位置等,2020/11/2,房地产常用术语,建筑密度,建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比。单位：。 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一,2020/11/2,房地产常用术语,标高、总高、限高、层高

28、和净高,标高,建筑总高度,建筑限高,层高,净高,表示建筑物某一部位相对于基准面(标高的零点)的 竖向高度，是竖向定位的依据,室外地坪至檐口顶部的高度差,指一地块内建筑物地面部分最大高度控制值,一层房屋的高度，上下两层楼面或楼面之间的垂直 距离。市场上住宅层高大多数为2.9米,层高楼板厚度,2020/11/2,房地产常用术语,阳台、平台、露台,阳台,露台,平台,建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所，其设计需要兼顾实用与美观的原则。阳台一般有悬挑式、嵌入式、转角式三类。,指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它的面积一般较大，上面没有屋顶,指

29、供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分,2020/11/2,房地产常用术语,户型,是在现代建筑业发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的简称。,常见的户型有： 平层户型、 跃层户型、错层户型、复式户型。 而按照面积又可分为小户型和大户型,2020/11/2,房地产常用术语,平面户型,2020/11/2,房地产常用术语,跃层户型,是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散,2020/11/2,房地产常用术

30、语,复式户型,是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯,2020/11/2,房地产常用术语,错层户型,是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅,2020/11/2,房地产常用术语,母子户型,是指同时购买同一层的两套房子，可以根据自己的情况进行调整，将两套并为一套，满足购房者的不同需求的房子。,2020/11/2,房地产常用术语,四、建筑施工和建筑材料类,建筑施工、施工许可、施工许可证,建筑施工,施工许可,施工许可证,建筑施工单

31、位按照设计要求、施工及验收规范、施工合同等，在保证工程质量、工期、成本、安全及环保等目标的前提下，行进的项目建造活动过程,指工程项目开工必须要得到建设行政主管部门的行政许可。,建设行政主管部门向符合各种施工条件、允许开工的项目颁发的批准文件，是施工单位进行施工行为的法律凭证,2020/11/2,房地产常用术语,三通一平、五通一平、七通一平,三通一平,五通一平,七通一平,工地具备通水、通电、通路及场地平整的条件。,在三通一平基础上再加通气、通信的条件,在三通一平基础上再加通邮、通信、通暖气、通天然气或煤气的条件,2020/11/2,房地产常用术语,其他名词,工地、临时施工、施工围墙 结构结顶、竣

32、工验收、综合验收 工程质量、进度、投资、安全 砖、砌块、钢筋、水泥、砂浆、混凝土,2020/11/2,房地产常用术语,五、房地产销售类,预售、预售许可证,房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定， 由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其 实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已 成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。,为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益， 由政府出面对商品房预售的条件进行审核。对符合预售条件的，发给商品 房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。经审核准

33、予 预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。凡未取得预售 许可证预售商品房的，政府作出了较为严格的行政处罚；责令其停止预 售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。,2020/11/2,房地产常用术语,定金、订金、违约金、预付款,定金,订金,违约金,预付款,在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由定金给付方（购房者）先行支付给对方一定数额的货币。定金是一种担保方式。合同履行后，定金应当收回或抵作价款,买卖双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。预付款在行走上是一方履行主合同的行为，合同履行时预付款要抵充价款，合同不履行时应当返还预付款,通常是在购房者和

34、房地产开发商就房屋买卖达成初步意向协议后，为保证在约定的期限内有优先购买该房屋的权利而支付的款项。订金不具有定金的性质，一般情况下，订金可视为预付款,指违约方按照法律规定和合同约定，应该支付对方的一定数量的货币。,2020/11/2,房地产常用术语,起价、均价,起价,均价,也叫做起步价，指某物业各楼层销售价格中最低的价格。“ 元/平方米七售”，以较低的起价吸引消费者注意。,指各单位的销售价格相加之后的总销售金额除以总销售面积，得出每平方米的均价。均价能反映房地产产品价格的高低，但不是真正的销售价格,2020/11/2,房地产常用术语,单价、总价、楼面地价,单价,总价,楼面地价,单位面积的价格。

35、反映房地产产品价格的高低,一个销售单位的总的价格，等于单价乘以其面积。是决定客户师傅购买的价格因素。,平均到每个单位建筑面积上的土地价格，即土地价格与总建筑面积之比。楼面低价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低,2020/11/2,尾楼、烂尾楼,尾楼,烂尾楼,房地产常用术语,即尾盘。是房地产项目进入清盘销售阶段时的少量剩余房源。当商品房的销售量达到80%以后，就可以认为进入项目的尾盘销售阶段。主要是一些品质不好或者不符合大多数客户意愿的房源,是指由于开发商资金不足或者盲目上马，或错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼盘

36、。,2020/11/2,房地产常用术语,五证二书,1、 土地使用许可证,2、 建设用地规划许可证,6、 住宅使用说明书,3、 建设工程规划许可证,5、 商品房销售（预售）许可证,4、 建筑工程施工许可证,7、 住宅质量保证书,2020/11/2,房地产常用术语,楼书,房地产楼盘销售信息的集合。大致应该包含楼盘的地理位置、景观环境、平面图、立面图、配套标准、销售价格及展示项目形象的广告语等,2020/11/2,房地产常用术语,付款方式,1、一次性付款和分期付款各有什么利弊 购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种: 1）一次性付款是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的

37、房款。一次 性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优 惠。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的 购房者外，资金匮乏的消费者采用这一种付款方式困难较大。同时该付款方 式对于购置期房来说，由于房款已全数落入售房者手中，购房者无法控制期 房的工期及质量，风险较大。 2）分期付款是指购房者交付首期房款后（一般为总额的30%左右），根据双方 约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款。分期付款购房最大的好处是可 以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时 购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小 。但分期

38、付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收入成竹 在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外，分期付款相 对于一次性付款，房价上肯定是没有了优惠折扣,2020/11/2,房地产常用术语,一般分期付款和银行贷款购房有何区别,一般分期付款和银行贷款购房（按揭）都是以未来收入通过数次付款进行 购房的方式。一般分期付款方式中，参与的只有购房者和售房者两 方，购房者是以自己的信用作为履行合同的担保，在未付清余款前， 房屋产权归售房者，如购房者违约，售房者可根据合同约定处置合同所指的房产。 银行贷款购房，是指购房者利用银行的贷款付清房款，而把取得的房屋产权质押给贷款银行，然后再向

39、银行分期偿还贷款及利息。在这种形式中，参与购房的不仅有买卖双方，还有银行。存在着购房者与售房者的买卖关系，购房者与银行之间的借贷关系以及售房单位与银行之间的协作关系及前期的担保关系。通过这种方式购房，购房者不仅利用银行资金，减轻了付房款的压力，同时分期付款的额度比例较大，时间较长，还可利用银行对售房者的信誉、工期和质量进行有效监督。售房单位也可以在短期内收回开发建设资金，同时将购房者不履行支付房款的风险转嫁给了银行。,2020/11/2,谢谢,2020/11/2,2020/11/2,销售礼仪规范,2020/11/2,仪容,2020/11/2,卫生,勤洗澡，保持身上无异味,勤洗头，不得留有头屑,

40、勤修脸，不得留胡须,2020/11/2,头发,勤修剪，梳理整齐,男士头发长度前不能遮额，俩侧不能过耳，后不能盖衣领；女士过肩长发及头发蓬松者要扎起，头发前不能过眉，俩侧要露耳,不得染怪异发色，不得梳怪异、新潮发型,不抹过多的发胶使头发过硬,2020/11/2,2020/11/2,脸部,眼角不可能留有不干净的东西留在眼睛的附近,女士的眼睛化妆不能过于夸张，以淡妆为宜,眼镜保持干净，不得有破损情况,鼻子要保持干净，鼻毛不可外露出鼻孔,2020/11/2,耳朵须清洗干净,男士胡子要刮干净，不可留有大鬓角,经常涂 ，保持嘴 润泽，避免嘴 干裂起皮,保持牙齿洁白和口腔清新，不留异物,脸部,平时最好涂护肤

41、膏，不要让脸上皮肤太干涩或油光,2020/11/2,脸部要求照片,2020/11/2,手部,常洗手，保持双手整洁，手腕也要清洗干净，以保持袖口整洁,指甲不要留的太长，男士不超过1mm,女士不超过2mm,指甲造型不要太怪，亦不要着色（除透明色外）,手指保持干净，没有多余的手指死皮，平常要常用热水清洗，并擦些护手霜，保持手湿润、柔和,2020/11/2,手部要求照片,标准,非标准,2020/11/2,化妆,女士要化淡妆，忌浓妆艳抹，给人自然、美丽、精神好的感觉,用餐后要及时补妆,不得涂艳丽指甲油，忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水,2020/11/2,化妆标准要求,2020/11/2,饰物,不可

42、佩戴过多的饰物,佩戴饰物时，款式要端庄大方、以淡雅为主,男士不能佩戴任何首饰,女士的耳饰不能过于夸张，应该保守且能体现端庄、大方的风格,佩戴项链或者其他饰物不能露出制服,2020/11/2,标准要求,2020/11/2,其他,保持口气清新，不可食用有异味的食物，也不能饮酒,工作时不得照镜子、涂口红等,注意饮食卫生，劳逸结合，保持精神饱满，容光焕发,2020/11/2,非标准要求,2020/11/2,仪表,2020/11/2,基本要求,案场人员必须着标准制服上岗，不可着休闲装及休闲鞋,衣着整齐干净、熨烫平整，无污迹和明显褶皱,扣好纽扣，结正领带，衣袋中不要有过多的物品,衣物、裤管不能卷起,202

43、0/11/2,要求标准,2020/11/2,衬衫,衬衫要及时更换，注意袖口及领口是否有污垢和破损,衬衣袖口可长出外套的0.51CM，不能过长，否则显得格外局促，束手束脚,2020/11/2,标准要求,2020/11/2,西装,正式场合男士应着西装，颜色以稳重的深色为佳，款式为流行款式,西装上衣领子最好不别徽章，饰物宜少为宜,所穿西装应合体，领子应贴近衬衫领口且低于衬衫领口12Cm,西装应熨烫笔挺，男士西装第一颗纽扣要扣住，女士西装纽扣必须全部扣住,西装上衣的长度垂下手臂时与虎口相平，上衣口袋不要插笔，俩侧口袋最好不要放东西,西裤的长度以穿鞋后距地面1cm为宜，束黑色皮带,2020/11/2,标

44、准要求,2020/11/2,领带,领带的质地以真丝为佳,要避免“斑马搭配”或“梅花鹿搭配”，所谓“斑马搭配”就是条纹领带配条纹西装或条纹衬衫，所谓“梅花鹿搭配”就是格领带配格西装或格衬衫,领带颜色不宜太鲜艳，图案不宜太夸张,领带的打发要严谨，长度以下摆正好遮盖皮带扣为佳,、非正式场合，可不戴领带，但此时衬衫最上面的一颗扣子应该不系，而且里面不应穿高领棉毛衫，以免衬衫领口敞开露出一截棉毛衫来，有碍观瞻,2020/11/2,标准要求,2020/11/2,裤子,裤子与上衣相配，上下搭配合理,裤线要烫直，折痕清晰,裤型不紧不松，合身为宜,裤长不可短，要盖住鞋子，且线条明显,腰带的皮质要好，腰带扣不要过

45、于花哨显眼,2020/11/2,标准要求,2020/11/2,鞋袜,鞋袜需搭配合理，两者都不要太华丽,皮鞋要保持干净、光亮、无破损，不准在案场内穿跑鞋、凉鞋、拖鞋,鞋面的颜色应该与西服相匹配,袜子要素雅，最好选择深色，避免穿白袜子，因为它很可能分散客户的注意力,2020/11/2,鞋袜,女士穿裙装时宜穿肉色袜，不能穿黑色或白色袜,女士丝袜要高于裙子下摆（最好穿连裤袜），无论是坐还是站，都不能露出大腿，否则会给别人轻浮不信任的感觉,不要穿有断丝或破洞的丝袜，宜在随身包里备一双丝袜,鞋子上不小心粘上的泥土要及时清理,2020/11/2,工牌,案场员工上岗必须佩带由公司统一制作的胸卡或工号胸牌，在上

46、衣左上角工整别卡,为佩带工牌者，不得接待客户,2020/11/2,女士注意事项,套装是目前最适合的职业女性服装，但要避免过分花哨、夸张的款式,女士西服不可做得太长，也不可做的太短，以充分体现腰部、臀部的曲线美，又不至于过于暴露,女士着装不应过分时髦,女士着装不应过分暴露,女士着装应避免过分潇洒或过分可爱,2020/11/2,仪态,2020/11/2,站姿,躯干:挺胸、收腹、立腰、提臀;颈项挺直、头部端正、微收下颌。切忌歪脖、斜腰、挺腹、含胸、抖脚、重心不稳,面部:头正，两眼平视，嘴微闭，面带笑容、目视前方,四肢:两臂放松，自然下垂。双手可放于身休两侧、腹前或背后，虎口向前.手指自然弯曲，不要两

47、手插兜;两腿绷直，脚问距与肩同宽，脚尖向外微分;膝盖自然挺直，小腿向后发力;两脚跟相靠。女性两脚分成“V”字形，脚尖开度为4560，男性两脚与肩同宽，身体重心主要支撑在脚掌、脚弓上，不要偏移;女上穿旗袍时，可站成丁字步型，颌略收，双手交叉于肚脐位置;如果站立时间过长，感到疲惫时，可将一条腿向前或向后半步，让身体重心轮流放在两条腿上,不得身体东倒西歪、重心不稳:不得耸肩驼背。左摇右晃:不得倚墙靠壁,2020/11/2,标准要求,2020/11/2,坐姿,上体自然坐直，两肩放松，两腿自然弯曲，双脚平落地上，双膝应并拢，男士可稍稍分开，但女士的双膝、脚跟必须靠紧。两手半握拳放在膝上或双手交叉放在膝间，小臂平放在坐椅两侧的扶手上，注意由肩到臂，紧贴胸部，胸微挺，腰要直，目平视，嘴微闭，面带笑容，大方、自然,入座时，要轻而稳，轻盈舒缓，从容自如；若着裙装，用手将裙子稍拢，勿坐下后再站起整理裙子；注意落座的声音要轻，不要猛地墩坐，如同与别人抢座，特别是忽地坐下，腾地站起，如同赌气，容易造成紧张气氛,落座时要保持头部端正，上身平直，双目自然平视，双腿自然弯曲，要耷拉肩膀、含胸驼背、前俯后仰，给人以萎靡不振的印象,腿的摆法也不容忽视，两腿应笔直向前，两膝分得太开、抖动腿脚、两腿并拢或八字、两膝外展或两脚放到座椅下等， 都是非“礼”的动作,2020/11/2,