2018年房地产估价师《案例分析》考前提高题及答案(十)_第1页
2018年房地产估价师《案例分析》考前提高题及答案(十)_第2页
2018年房地产估价师《案例分析》考前提高题及答案(十)_第3页
2018年房地产估价师《案例分析》考前提高题及答案(十)_第4页
2018年房地产估价师《案例分析》考前提高题及答案(十)_第5页
已阅读5页，还剩1页未读， 继续免费阅读

下载本文档

版权说明：本文档由用户提供并上传，收益归属内容提供方，若内容存在侵权，请进行举报或认领

文档简介

1、2018年房地产估价师案例分析考前提高题及答案(十) 大家做好准备迎接考试了吗?出guo了“2018年房地产估价师案例分析考前提高题及答案(十)”，只要付出了辛勤的劳动，总会有丰硕的收获!欢迎广大考生前来学习。 案例一： 某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1.这样的做法有哪些错误? 答案： 1.错误 (1)由于三个交易实例经营规模不同

2、，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分); (2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益; (3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益; (4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。 2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益? 答案： 2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。 xx年考查拆迁用途的确定和获取估价途径;可比实例、潜在毛收入、净收益选取注意事项;成本法重置价格的确定。 案例二： 某房地产估价机构承接

3、了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为xx年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是xx年6月通过出让取得，xx年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自xx年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/. 请问： 1.估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误? 2.在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格? 答案： 1.错误有： (1)应采用符合估价时点

4、市场情况的各项成本费用(或重置价格)。 或：不应采用实际支出时的各项成本费用。 (2)应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。 或：不应计自至估价时点。 (3)利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。 或：利润不应是开发商的期望利润。 可作为指错题 2.重置价格还应减去折旧。 或：(1)可能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。 (2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。 (3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。 xx年考查估价结果产生争议的合理性分析;抵押估价应收集的资料和影响商业地产的价格影响因素;租约内估价和承租*益。 房地产估价师考试频道推荐： 房地产估价师考试动态 房地产估价师报名时间 房地产

人人文库> 全部分类> 应用文书 > 年终总结

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明，都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等，如果需要附件，请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸，网页内容里面会有图纸预览，若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间，仅对用户上传内容的表现方式做保护处理，对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑，并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容，请与我们联系，我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

最新文档

评论

0/150

提交评论