《物业经营管理》第一章讲义.ppt

1、中国物业管理师执业资格考试 物业经营管理,考试相关情况,1、考情分析 2、课程介绍 3、备考建议,1、考情分析,2012年考试时间安排,2012年考试题型,1、考情分析,2010年考试情况分析,通过人数31473人，通过率67%，平均分64.37；,物业经营管理的命题较为客观地考虑到职业队伍现状，通过率也较为理想。,暴露出的问题：部分考生在学习和复习中，将主要时间和精力用于各种模拟试题，忽视对考试大纲和参考教材的系统学习，基础知识掌握薄弱，在考试中没能取得理想的成绩。,1、考情分析,2、课程介绍,第一章 物业经营管理概述 第七章 成本管理 第二章 房地产投资及其区位选择 第八章 合同与风险管理

2、 第三章 房地产投资分析技术 第九章 财务管理与绩效评价 第四章 收益性物业价值评估 第十章 写字楼物业经营管理 第五章 房地产市场与市场分析 第十一章 零售商业物业经营管理 第六章 租赁管理 第十二章 物业经营管理的未来发展,3、备考建议,精读大纲，区分主次（掌握、熟悉、了解）。 通读教材，至少要2遍以上。第一遍也是本次讲座的任务，对考点进行地毯式的搜索和讲解。 适当练习，加以巩固。,本章在2010年考试中，单项选择题分值7分，多项选择题分值6分。,第一章 物业经营管理概述,考试目的：测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。,第一章 物业经营管理概述,掌握 物业经营

3、管理的内涵，收益性物业的类型及特点 物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 熟悉 物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容 。 了解 物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。,考试要求,第一章 物业经营管理概述,第一节 物业经营管理的概念,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,第一章 物业经营管理概述,一、物业经营管理的内涵 二、物业经营管理活动的管理对象 三、物业经营管理服务的目标 四、物业经营管理企业,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对

4、象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。,一、物业经营管理的内涵,第一节 物业经营管理的概念,对象：以收益性物业为对象，提供价值管理服务； 活动内容： 以保证物业正常使用的运行操作管理， 资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 性质：不是一个特定的专业领域，而是物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理不断拓展、交叉和融合的结果。,关键点：,第一节 物业经营管理的概念,【例题单选题】,物业经营管理是以（ ）为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 A、物业资产管理公司 B、收益性物业 C、自管型物业 D、写

5、字楼物业 【正确答案】B,第一节 物业经营管理的概念,【例题多选题】,物业经营管理活动包括 （ ） A、保证物业正常使用的运行操作管理； B、将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策； C、收益性资产的市场营销、租赁管理、成本控制； D、经营绩效评估。 【正确答案】ABCD,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,收益性物业的特点： 收益性物业通常可以出租给租户使用，可获得经常性租金收入，是房地产投资信托基金和机构投资者进行房地产投资的主要物质载体。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,写字楼 零售商业物业 3.出租型别墅或公寓 4.工业物业 5

6、.酒店和休闲娱乐设施,收益性物业的类型：,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理活动的管理对象通常是（ ）等收益性房地产。 A、写字楼； B、零售商业物业； C、出租型别墅或公寓； D、工业物业； E、酒店和休闲娱乐设施。 【正确答案】ABCDE,【例题多选题】,第一节 物业经营管理的概念,（一）写字楼 第十章专题讲授 定义：为商务、办公活动提供空间的建筑。 形式：企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼。 辨析：政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。,二、物业经营管理活动的管理对象,第一节 物业经营管理的概念,在所有权不变情况下，写字楼的类型

7、包括（ ）。 A企业自用写字楼 B出租写字楼 C自用出租复合型写字楼 D出售写字楼 E出租出售复合型写字楼 【正确答案】ABC,【典型考题多选题】【2010年真题】,第一节 物业经营管理的概念,政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但与一般写字楼在（ ）方面有所区别。 A建筑规模 B建筑结构 C公共性 D社会性 【正确答案】C,第一节 物业经营管理的概念,【典型考题多选题】【2010年真题】,物业管理中所指的办公搂不包括（ ）。 A、企业自用写字楼； B、出租写字楼； C、自用出租复合型写字楼； D、政府办公楼。 【正确答案】D,【例题单选题】,第一节 物业经营管理的概念,(一)写字楼 分类： 我国

8、尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的：位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。,二、物业经营管理活动的管理对象,第一节 物业经营管理的概念,(一)写字楼 1、甲级写字楼 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,(一)写字楼 2、乙级写字楼 具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收

9、益能力低于新落成的同类建筑物。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,(一)写字楼 3、丙级写字楼 物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,国外通常将具有优越的地理位置，建筑物实物状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，设施设备先进的写字楼称为（ ）级写字楼。 A甲 B乙 C丙 D丁 【正确答案】A,【典型

10、考题单选题】【2010年真题】,第一节 物业经营管理的概念,（一）写字楼 实践中对写字楼分类一般考虑12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,（二）零售商业物业 第十一章专题讲授 含义：用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 经营管理的必要性：为了实现业主总体利益的最大化，需要统一化、专业化的物业经营管理服务。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,（二）零售商业物业 手

11、段：选择优良租户，优化零售商业物业空间内的零售商业的业态组合，保持和不断提升零售商业物业对顾客的吸引力，增加商场人流以增加其营业额。 分类标准：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,第一节 物业经营管理的概念,零售商业物业的六种类型（如下表）：,零售商业物业的分类，主要依据有（ ）等方面。 A建筑规模 B建筑结构 C经营成本 D商业辐射区域的范围 E经营商品的特点 【正确答案】ADE,【典型考题多选题】【2010年真题】,第一节 物业经营管理的概念,（二）零售商业物业 年营业额： 市级购物

12、中心：年营业额在5亿元人民币以上。 地区购物商场：年营业额在15亿元人民币之间。 居住区商场：年营业额在300010000万元人民币之间。 邻里服务性商店：年营业额在3000万元人民币以下。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,（二）零售商业物业 存在形式： 除了上述区分的方法，人们还常从另一个角度来区分-存在形式： 一种是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群； 二种是某综合用途物业内的一部分。 目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。,第一节 物业经营管理的概念,（三） 出租型别墅或公寓 用于出租经营的居

13、住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。 为了保持较高的出租率和租金水平，也需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业经营管理服务。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,（三） 出租型别墅或公寓 1别墅： 定义：指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。 特点：环境方面：与城市或者大规模的居民聚居点有一定距离，周边环境质量好。 建筑形态方面：独立、层次较少，并带有一定规模的院落。 辨析：除独栋别墅（独立式别墅）外，其他均不具有别墅类产品的独有性。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,（

14、三） 出租型别墅或公寓 2公寓 定义：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。 具体类型：复式公寓(一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上)、花园公寓(公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅)和单间公寓(由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅)。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,（四)工业物业 定义：是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。 类型：用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。,第一节 物业经营管

15、理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,(五)酒店和休闲娱乐设施 定义：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑。 常见类型：酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,(五)酒店和休闲娱乐设施 酒店与休闲娱乐设施的差别 虽然酒店和休闲娱乐设施同属于一个大类，但在软硬件设置和运营管理模式方面各有特色。（如下表）,第一节 物业经营管理的概念,二、物业经营管理活动的管理对象,酒店与休闲娱乐设施的差别,从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净

16、收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 （前提、基础、基本要求、目标）,三、物业经营管理服务的目标,第一节 物业经营管理的概念,前提 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内； 基础 在实现物业各期净收益最大化； 基本要求 持续满足租户正常空间使用需求； 目标 保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力； 物业业主 包括直接持有产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者。,第一节 物业经营管理的概念,三、物业经营管理服务的目标,实现物业经营管理服务目标的基础是实现物业各期（ ）最大化。 A价值 B净收益 C价格 D收入 【正确答案】B,第一节 物业经营管理的

17、概念,【典型考题单选题】【2010年真题】,物业经营管理服务的目标是（ ）。 A防止物业泡沫 B保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 C合理筹划物业税收 D提供舒适环境并切实保障物业的治安安全 【正确答案】B,第一节 物业经营管理的概念,【典型考题单选题】【2010年真题】,物业经营管理企业通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，或从房地产资产管理企业，通过向下延伸，发展成综合的物业经营管理企业。 实践中，大量的物业经营管理企业还是以物业管理企业的名义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。,四、物业经营管理企业,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理企业的发展过程,物业经营管理

18、企业的性质是与物业经营管理工作的性质密切相关。物业经营管理既属于服务性行业，同时又是经营性行为。 物业经营管理企业：既管理物业，又经营物业。,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理企业的行业性质,四、物业经营管理企业,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理企业类型的划分,管理型：受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，处在总包的位置。 专业型：具有某种专业管理能力的企业。 综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业经营管理企业。,四、物业经营管理企业,工作重点：在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩

19、效评价和客户关系管理等。,第一节 物业经营管理的概念,1管理型物业管理企业“总包企业”,四、物业经营管理企业,2专业型物业管理企业“分包企业” 专业型物业管理企业：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。,第一节 物业经营管理的概念,四、物业经营管理企业,3综合型物业管理企业“总包企业拥有自己的专业公司” 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。一般在公司总部设置管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设置若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职

20、能。,第一节 物业经营管理的概念,四、物业经营管理企业,鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。,第一节 物业经营管理的概念,物业经营管理企业的其他分类,四、物业经营管理企业,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,一、物业经营管理的层次 二、物业经营管理不同层次之间的关系 三、物业经营管理中的战略性工作 四、物业经营管理的常规工作,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,依据：物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关； 三个层次：物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理。 特征：物业

21、管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。,一、物业经营管理的层次,物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理，房地产资产管理和（ ）三个层次。 A房地产组合投资管理 B房地产融资管理 C房地产开发管理 D房地产租售管理 【正确答案】A,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,【典型考题单选题】【2010年真题】,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,1物业管理正常使用 核心工作：是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保证物业的正常运行状态。 居住物业：物业管理就是物业经营管理的全部内容

22、。 收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业：除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。,一、物业经营管理的层次,物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是（ ）。 A物业区域内公共秩序的维护 B对物业进行日常的维护或维修 C保安和保洁 D对物业进行资产管理 【正确答案】B,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,【典型考题单选题】【2010年真题】,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,2设施管理 概念：是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。 设施管理的对象：主要是高新技术企业用房、医院、科

23、研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业。 服务对象：通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。,一、物业经营管理的层次,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,3房地产资产管理 含义：从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。 管理分类原则：一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。,一、物业经营管理的层次,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,3房地产资产管理 主要工作任务和目标： 负责管理物业管理企业和设施管理公司； 监督上述公司的行为，； 指导它们为物业发展制定战略计划； 使管理范围内的物业在所处的房地产子市场内实现

24、价值最大化的目标； 满足房地产组合投资管理者的要求。,一、物业经营管理的层次,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,4房地产组合投资管理 内容： 理解和执行物业业主的投资目标； 评价资产管理公司的表现； 审批资产管理公司提出的更新改造计划； 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产； 在合适的时机购置和处置物业资产。,一、物业经营管理的层次,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,一、物业经营管理的层次,4房地产组合投资管理 创造房地产投资利润的三种基本途径： 在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主中）； 在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营； 在合适的时机售出物业。,【典型

25、考题多选题】 【2010年真题】,物业经营管理的层次分为( )几个层次。 A.物业管理 B.设施管理 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理 E.公司管理 【正确答案】ABCD,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。用下图1-2来显示在一大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,二、物业经营管理不同层次之间的关系,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,二、物业经营管理不同层次之间的关系,物业管理和设施管理： 定位：在现场操作层面的管理； 主要作用：为租

26、户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,二、物业经营管理不同层次之间的关系,资产管理： 不在现场，资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。 资产管理公司通过考察物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划是否能有效提升物业价值来决定是否批准该项目。,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,二、物业经营管理不同层次之间的关系,资产组合投资管理： 房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 房地产组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。,二、物业经营管理不同层次之间的关系,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,物业经营管理三个层次工作的主要职责,（一）确定战略 （二）确定标准 （三）构建信息基础 （四）决策分析 （五）进行资产组合,第二节 物业经营管理的层次与工作内容,三、物业经营管理中的战略性工作,物业经营管理中的战略性工作内容包括（ ）。 A.确定战略 B.确定标准 C.构建信息基础 D.决策分析 E.进行资产组