住宅小区物业管理服务费测算案例

1、.住宅小区物业管理服务费测算案例一、小区概况某某市某某小区上个世纪90年代末竣工。为普通住宅、高层住宅小区。由好管家物业服务公司对小区实行统一、专业的物业管理。1、小区技术经济指标 （表一）总占地面积：17.20万M2总建筑面积（含地下）：其中：地上建筑面积： 地下建筑面积：21.05万M220.64万M20.41万M2总人口：0.92万人总户数：2615户容积率：1.2绿地率：42.5%2、小区用地规划 （表二）项目占地（万M2）所占比例（%）住宅用地10.5061.0公建用地2.9817.3道路用地1.629.4集中绿地2.1212.3合计17.201003、小区建筑面积分配小区地上建筑面

2、积20.64万M2，其中配套公共建筑面积2.84万M2，（其功能分配见表三）。住宅建筑面积17.80万M2，其中高层（18层）3栋，3.20万M2，多层（6层）36栋14.60万M2。（表三）项目建筑面积（M2）用地面积（M2）教育托儿所15001600幼儿园32002400医疗卫生门诊所200300文化体育文化活动站240360活动中心15001200商业服务粮油站260340菜市场38002160食品店860880小超市570350饭店980560百货商店24601600书店450560综合修理部850380集贸市场16902480金融邮电储蓄所120110邮电所18501200市政公用锅

3、炉房18007200变电室180290开闭所230370煤气调压站56130行政管理居委会340110区综合管理370560出租商业24542110健身中心24402550二、物业服务费测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费（1）人员编制和基本工作标准 （表四）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员1086001总经理1120012002副总经理2100020003部门经理480032004文秘18008005财务27001400二维修人员86004800三绿化工144005600四保洁工144005600五保安员2850014000六车管员84003200七其

4、他人员55002500八合计8744300注1：部门经理4人分别负责维修、绿化与保洁、保安与车辆管理、小区公共事务；注2：按5000M2绿化面积设置绿化工1人，小区绿化面积7.31M2，设置绿化工14人；（2）费用测算 （表五）序号项目金额（万元/月）依据测算结果一基本工资4.43表四二福利费其中福利基金2.193工资总额49.5%0.620工资总额14%工会经费0.089工资总额2%教育经费0.066工资总额1.5%社会保险1.418注1三加班费0.403人均月加班2天四服装费0.363注2五合计7.3890.358(元/月M2)注1：按当时政策测算；注2：服装费按平均500元/人年计算，8

5、7*500/12=0.363万元；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1000元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按15%计提，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%计提。维修保养费=（1000元/M2*15%）/25年*12月*40%=0.200元/月M2对高层建筑的电梯、高压水泵等按规定另行收费。3、绿化管理费 （表六）序号项目测算依据金额（万元）测算结果1绿化工具费200元/人年0.282劳保用品费100元/人年0.143绿化用水费2吨/M2*0.57.314农药化肥费0.30元/人年2.1935杂草清运费注12.506景观再造

6、费0.20元/人年1.4627合计13.8850.056(元/月M2)注1：杂草清运费由环卫公司承包，每年2.5万元；4、清洁、卫生费 （表七）序号项目测算依据金额（万元/年）测算结果1工具购置费300元/人年0.422劳保用品费100元/人年0.143消杀费10元/户年2.6154化粪池青掏费注12.165垃圾外运费注220.706其他费用注34.07合计30.0350.121(元/月M2)注1：化粪池青掏费由环卫公司承包，每年2.16万元；注2：垃圾外运费由环卫公司承包，每年20.70万元；注3：其他费用包括使用外来工的暂住证费及不可预见费等；5、保安费 （表八）序号项目测算依据金额（万元

7、/年）测算结果1装备费500元/人年1.42人身保险费注10.2243房租注22.1254合计3.7740.015(元/月M2)注1：保安员每人每年投保2万元人身意外伤害险，费率4；注1：房租按8元/M2月；6、办公费按上年年终决算，全年办公费约45万元，考虑通货膨胀因素，按50万元计算。则每平方米分摊为办公费=50万元/12个月*20.64万M2=2.202/月M27、固定资产折旧费固定资产总额为50万元,平均折旧年限为5年,则折旧费=50万元/5年*12个月*20.64万M2=0. 040/月M28、利润利润率取8%,则利润=(前七项之和)*8%=0.992*8%=0.079/月M29、法

8、定税费为前八项的5.5%,则利润=(前八项之和)*5.5%=1.071*5.5%=0.059/月M210、合计 (表九)序号项目金额（元/月M2）总费用比例1工资福利费0.35831.72维修费0.20017.73绿化管理费0.0565.04清洁卫生费0.12110.75保安费0.0151.36办公费0.20217.97折旧费0.0403.58利润0.0797.09税费0.0595.210合计1.13010011、小区多种经营收入的补贴（1）小区配套公共建筑房屋出租收入的补贴 (表十)序号项目面积（M2）租金（元/月M2）租金收入（万元）1饭店9801009.8002百货商店2460307.3803综合修理部850302.5504集贸市场1690406.7605商业用房245410024.5406健身中心24405012.2007合计1087463.230总租金63.23万元/月,15%用于补贴物业管理费,为9.485万元。（2）停车费收入补贴300个车位，200元/月，共计6万