1.V1_20120412_太保理财第一模.ppt

1、专业来自百分百的投入,1-203,太保初级理财讲义第一模块 金融理财基础,专业来自百分百的投入,2-203,金融理财基础大纲,第一部分：货币时间价值 第二部分：家庭财务报表与预算 第三部分：居住规划和房产投资 第四部分：教育规划投资,专业来自百分百的投入,3-203,1.1 货币时间价值的测定：现值和终值 1.2 年金和增长型年金 1.3 永续年金和增长型永续年金 1.4 净现值和内部收益率 1.5 复利期间和有效利率的计算 1.6 货币的时间价值在个人金融理财中的应用,第一部分：货币时间价值,专业来自百分百的投入,4-203,1.1 与时间价值有关的术语,货币的时间价值是指当前所持有的一定量

2、的货币，比未来获得的等量货币具有更高的价值。货币之所以具有时间价值，是因为： 通货膨胀可能造成货币贬值； 投资可能产生投资风险，需要提供风险补偿； 货币可以满足当前消费或用于投资而产生投资回报，因此货币占用具有机会成本； PV (Present Value)：现值，今天的价值 FV (Future Value)：终值，未来某个时间点的价值 t：终值与现值之间的时间区间 r：利率 确定其中3个即能得出第4个。,专业来自百分百的投入,5-203,1.1 单期中的终值和现值,终值（future value）： FV=C0(1+r) C0：第0期的现金流 r：利率 现值（present value）：

3、 PV=C1/(1+r) C1：第1期的现金流 r：利率,专业来自百分百的投入,6-203,1.1 多期的终值和现值,终值： FV=PV(1+r)T 现值： PV=FV/(1+r)T PV：第0期的现值 r：利率 T：投资时间区间 FV：第T期的终值,专业来自百分百的投入,7-203,1.1 复利和单利的区别,单利：当期的利息未计入下一期的本金 复利（利滚利）：当期利息计入下一期的本金 案例：假设年利率为12%，今天投入5000元，6年后你将获得多 少钱？用单利计算是怎样的？用复利计算是怎样的？ 解析： 用单利计算：5000+(0.1250006) = 8600 元 用复利计算：5000(1.

4、12)6 = 50001.974 = 9869.11 元,专业来自百分百的投入,8-203,复利：世界第八大奇观,科学泰斗爱因斯坦曾经说：复利是世界第八大奇观 假如印第安人懂得投资? 小故事：公元1626 年 , 荷属美洲新尼德兰省总督 Peter Minuit 花了大约24美元的珠子和饰物从印第安人手中买下了现在的曼哈顿岛地区。到公元 2000年 ，估计曼哈顿岛价值 2.5万亿美元。但是，假如当时的印第安人懂得投资 ，使 24 美元能够达到平均 7 的年复合收益率，那么，到 375 年后的 2000 年， 他们可买回曼哈顿岛。,专业来自百分百的投入,9-203,1.1 不同利率和不同期限下的

5、现值变化,FV=PV(1+r)T 案例：美国前总统富兰克林死于1790年。他在自己的遗嘱中写道，他将分别向波士顿和费城市政府捐赠1000美元用于设立奖学金。捐款必须等他死后200年方能捐出使用。1990年时，付给费城的捐款已经变成200万美元，而给波士顿的已达到450万美元，请问两个城市的收益各多少？ 解析： 费城：1000 = 2000000/(1+r)200 r = 3.87% 波士顿：1000 = 4500000/(1+r)200 r = 4.3% 时间对于投资收益的增长是非常重要的。即使年收益率不大，但如果时间足够长，一个很小的现值也可以变成一个很大的终值。,专业来自百分百的投入,10

6、-203,72法则,72法则是已知投资报酬率前提下估算一项投资多长时间可以翻番的一个粗略的法则。 根据经验，如果年利率为r%，你的投资将大约72/r年后翻一番。 该法则得到的只是一个近似的结果，如果利率过高或过低，该法则不再适用。 实例：72法则。现值为5000元的一项投资，如果10年后的终值为10000元，该投资的收益率为多少？ 解析：按照72法则，这项投资相当于10年翻了一翻，因此，年利率应该大约为72/10=7.2%，如果按公式，真是结果是7.18%。72法则比较精确。,专业来自百分百的投入,11-203,1.1 货币时间价值的测定：现值和终值 1.2 年金和增长型年金 1.3 永续年金

7、和增长型永续年金 1.4 净现值和内部收益率 1.5 复利期间和有效利率的计算 1.6 货币的时间价值在个人金融理财中的应用,货币时间价值,专业来自百分百的投入,12-203,1.2 年金,年金是指在一定期限内，时间间隔相同、不间断、金额相等、方向相同的系列现金流,专业来自百分百的投入,13-203,1.2 增长型年金,增长型年金是以某固定比率增长的年金,专业来自百分百的投入,14-203,1.1 货币时间价值的测定：现值和终值 1.2 年金和增长型年金 1.3 永续年金和增长型永续年金 1.4 净现值和内部收益率 1.5 复利期间和有效利率的计算 1.6 货币的时间价值在个人金融理财中的应用

8、,货币时间价值,专业来自百分百的投入,15-203,1.3 永续年金,永续年金是指在无限期内，时间间隔相同、不间断、金额相等、方向相同的一系列现金流,专业来自百分百的投入,16-203,1.3 增长型永续年金,增长型永续年金是指在无限期内，时间间隔相同、不间断、金额不相等但每期增长率相等的一系列现金流 必须假定rg，否则现金流的现值将发散，永续年金的现值将为无穷大。,专业来自百分百的投入,17-203,1.1 货币时间价值的测定：现值和终值 1.2 年金和增长型年金 1.3 永续年金和增长型永续年金 1.4 净现值和内部收益率 1.5 复利期间和有效利率的计算 1.6 货币的时间价值在个人金融

9、理财中的应用,货币时间价值,专业来自百分百的投入,18-203,1.4 净现值NPV,净现值(NPV)等于所有的未来收入现金流的现值减去现在和未来支出现金流的现值的差额。 如果一个项目的NPV是正数，说明收入现金流的现值大于支出现金流的现值，项目有正的收益，应该接受它。 如果一个项目的NPV是负数，说明收入现金流的现值小于支出现金流的现值，项目有负的收益，应该拒绝它。 因此，一个项目的NPV越大越好。,专业来自百分百的投入,19-203,1.4 内部收益率IRR,内部收益率又称内部回报率，它是使NPV为0的贴现率。 当投资人要求的投资收益小于IRR时，说明投资项目的NPV大于0，项目可以接受。

10、 当投资人要求的投资收益率大于IRR时，说明投资项目的NPV小于0，项目应该被拒绝。 因此，一个项目的IRR越大越好 NPV与IRR矛盾时候，投资项目的决策应以NPV为准 IRR的缺陷： 再投资收益假定为IRR 可能存在IRR多解或者无解,专业来自百分百的投入,20-203,货币时间价值的测定：现值和终值 年金和增长型年金 永续年金和增长型永续年金 净现值和内部收益率 复利期间和有效利率的计算 货币的时间价值在个人金融理财中的应用,货币时间价值,专业来自百分百的投入,21-203,1.5 复利期间,一年内对某金融资产计m次复利，T年后，你得到的价值是： 例如，你将50元进行投资，年利率为12%

11、，每半年计息一次，那么3年后你的投资价值变为：,专业来自百分百的投入,22-203,1.5 有效年利率（EAR）的计算,利用上面的例子计算该投资的有效年利率 3年后能给我们带来相同回报的年收益率即为有效年利率，即： EAR计算公式 其中：EAR为有效年利率，r为名义年利率，m为一年内复利次数,专业来自百分百的投入,23-203,1.5 复利期间与有效利率,同样的年名义利率，不同的复利频率，将会得出不同的有效年利率 10%的名义年利率在不同复利次数下的有效年利率,专业来自百分百的投入,24-203,1.5 连续复利利率,多期连续计复利的情况下，计算终值的一般公式是 C0：第0期的投资价值 r：年

12、利率 T：为投资期间 e：自然对数的底，约等于2.718,专业来自百分百的投入,25-203,1.5 复利期间、有效利率和名义利率,年度名义利率APR是设定的名义的年利率 如果一年内的复利或贴现次数为1，年度名义利率等于有效年利率，即APR = EAR 如果一年内的复利或贴现次数大于1，年度名义利率则永远小于有效年利率，即APR EAR,专业来自百分百的投入,26-203,1.1 货币时间价值的测定：现值和终值 1.2 年金和增长型年金 1.3 永续年金和增长型永续年金 1.4 净现值和内部收益率 1.5 复利期间和有效利率的计算 1.6 货币的时间价值在个人金融理财中的应用,货币时间价值,专

13、业来自百分百的投入,27-203,1.6 货币的时间价值在个人金融理财中的应用,货币时间价值的核心 时间的长短和机会成本（资本的租金或利息）的大小在现值和终值的关系中起着重要作用。 无论个人和家庭，都必须根据未来的预期收入，评估当前投资，因而不可避免地要对不同时期的金融资产进行价值比较。 计算现金流时，需要注意的因素是: 时间间隔的长短，即时间上的联系 金额的高低，也就是价值上的联系 现实中的例子，住房按揭贷款每月的还款额度！,专业来自百分百的投入,28-203,金融理财基础大纲,第一部分：货币时间价值 第二部分：家庭财务报表与预算 第三部分：居住规划和房产投资 第四部分：教育规划投资,专业来

14、自百分百的投入,29-203,第二部分：家庭财务报表与预算,2.1 家庭资产负债表的编制与分析 2.2 家庭收支储蓄表的编制与分析 2.3 家庭现金流量表的编制与分析 2.4 家庭综合财务比率分析与情景分析 2.5 家庭财务预算和现金流量预估表的编制,专业来自百分百的投入,30-203,2.1 家庭资产负债表的编制与分析,2.1.1 家庭资产负债表的编制 2.1.2 家庭资产负债表的分析 2.1.3 家庭资产负债表编制案例,专业来自百分百的投入,31-203,2.1.1 家庭资产负债表的编制,家庭资产负债表的内容 家庭资产负债表的编制基础 家庭资产负债表编制的注意事项,专业来自百分百的投入,3

15、2-203,2.1.1.1 家庭资产负债表内容,专业来自百分百的投入,33-203,2.1.1.2 家庭资产负债表的编制基础,专业来自百分百的投入,34-203,2.1.1.3 家庭资产负债表编制的注意事项,资产负债表是一个时点的存量记录，要确定是以月底、季底或年底资料编制。 第一次做资产负债表时，要清点自用资产并评估价值，成本与市价分别记录，并计算账面损益。 以市价计量的资产及净值可反映个人真实财富。 汽车等自用资产可提折旧以反映其市场价值随使用而降低。 债权预计无法回收的部分应提呆账，以反映其市场价值的减少。,专业来自百分百的投入,35-203,2.1.2 家庭资产负债表的分析,家庭资产负

16、债表的结构分析 负债比率分析,专业来自百分百的投入,36-203,2.1.2.1 家庭资产负债表结构分析,专业来自百分百的投入,37-203,2.1.2.2 负债比率分析,总负债TL=消费性负债CL+投资性负债IL+自用性负债UL 总资产TA=流动性资产CA+投资性资产IA+自用性资产UA 负债比率=TL/TA 借贷流动率=CL/CA 流动资产比例=CA/TA 融资比率=IL/IA 投资资产比例=IA/TA 自用贷款成数=UL/UA 自用资产比例=UA/TA,专业来自百分百的投入,38-203,2.1.3 家庭资产负债表编制案例,专业来自百分百的投入,39-203,2.1.3 家庭资产负债表编

17、制案例,专业来自百分百的投入,40-203,第二部分：家庭财务报表与预算,2.1 家庭资产负债表的编制与分析 2.2 家庭收支储蓄表的编制与分析 2.3 家庭现金流量表的编制与分析 2.4 家庭综合财务比率分析与情景分析 2.5 家庭财务预算和现金流量预估表的编制,专业来自百分百的投入,41-203,2.2 家庭收支储蓄表的编制与分析,2.2.1 家庭收支储蓄表的编制 2.2.2 家庭收支储蓄表的分析 2.2.3 增加家庭储蓄的着力点与方向 2.2.4 家庭收支储蓄表编制案例,专业来自百分百的投入,42-203,2.2.1 家庭收支储蓄表的编制,家庭收支储蓄表的内容 家庭收支储蓄表的编制基础

18、家庭收支储蓄表编制的注意事项,专业来自百分百的投入,43-203,2.2.1.1 家庭收支储蓄表的内容,专业来自百分百的投入,44-203,2.2.1.2 家庭收支储蓄表的编制基础,专业来自百分百的投入,45-203,2.2.1.3 编制家庭收支储蓄表的注意事项,家庭收支储蓄表是一段时期的流量记录，通常按月结算。 以现金基础为原则记账，信用卡在还款时才记支出。 变现资产的现金流入包含本金与资本利得，只有资本利得记收入，收回投资本金为资产调整。 房贷本息摊还只有利息部分记支出，本金还款部分为资产负债调整。,专业来自百分百的投入,46-203,2.2.2 家庭收支储蓄表的分析,家庭收支储蓄表的结构

19、分析 储蓄分析,专业来自百分百的投入,47-203,2.2.2.1 家庭收支储蓄表的结构分析,专业来自百分百的投入,48-203,2.2.2.2 储蓄分析,开源节流,可自由使用资金,专业来自百分百的投入,49-203,家庭储蓄运用表,专业来自百分百的投入,50-203,2.2.3 增加家庭储蓄的着力点与方向,开源计划,节税规划,支出预算控管,减债减息计划保险组合重组,摊还本金或提前还款,让财富成长,专业来自百分百的投入,51-203,2.2.4 家庭收支储蓄表编制案例,专业来自百分百的投入,52-203,家庭资产负债表与收支储蓄表的关系,若以成本计价，则当月月底的净值余额与上月月底的净值余额差

20、异应等于当月储蓄额。,储蓄=本期增加净值,储蓄用来累积存款、投资置产、偿还负债本金等,专业来自百分百的投入,53-203,第二部分：家庭财务报表与预算,2.1 家庭资产负债表的编制与分析 2.2 家庭收支储蓄表的编制与分析 2.3 家庭现金流量表的编制与分析 2.4 家庭综合财务比率分析与情景分析 2.5 家庭财务预算和现金流量预估表的编制,专业来自百分百的投入,54-203,2.3 家庭现金流量表编制与分析,2.3.1 家庭现金流量表的编制 2.3.2 家庭现金流量表结构分析 2.3.3 现金流量勾稽方法,专业来自百分百的投入,55-203,2.3.1 家庭现金流量表的编制案例,专业来自百分

21、百的投入,56-203,2.3.2 家庭现金流量表结构分析,专业来自百分百的投入,57-203,现金流量表结构分析案例,专业来自百分百的投入,58-203,2.3.3 现金流量表勾稽的方法,期初现金余额+本期现金收入+本期投资本金收回+本期新增借款-本期现金支出-本期投资本金投入 -本期本金还款支出=期末现金余额 储蓄=现金余额增减-资产负债调整现金净流量 当收入支出得出的储蓄额与由资产负债表算出的储蓄额不等时，需查是否漏记收支，差额在100元以内可列入其他收入或其他支出。,专业来自百分百的投入,59-203,第二部分：家庭财务报表与预算,2.1 家庭资产负债表的编制与分析 2.2 家庭收支储

22、蓄表的编制与分析 2.3 家庭现金流量表的编制与分析 2.4 家庭综合财务比率分析与情景分析 2.5 家庭财务预算和现金流量预估表的编制,专业来自百分百的投入,60-203,2.4 家庭综合财务比率分析与情景分析,2.4.1 家庭综合财务比率分析 2.4.2 情景分析,专业来自百分百的投入,61-203,2.4.1 家庭综合财务比率分析,应有净值与净值成就率 收支平衡点收入 安全边际率 财务自由度 资产增长率 净值增长率,专业来自百分百的投入,62-203,2.4.1.1 应有净值与净值成就率,应有净值=工作年数目前年储蓄额 净值成就率=实际净值 / 应有净值,年储蓄额,工作年数,原始储蓄额,

23、储蓄利息,专业来自百分百的投入,63-203,2.4.1.2 收支平衡点收入,收支平衡点收入=固定支出负担 / 工作收入净结余比例 工作收入净结余比例： （工作收入-税保费-交通费用-外食费-置装费） / 工作收入 如果把应有储蓄列入收支平衡点，则： 收支平衡点收入=（固定支出负担+每月应有储蓄）/ 工作收入净结余比例,专业来自百分百的投入,64-203,收支平衡点收入的计算案例,小王每月的固定支出负担为5000元，每月工作收入为8000元，需要缴纳各项税保费共1300元，每月交通支出500元，外出用餐支出为300元，置装支出为300元，另外每月应有储蓄为500元 不考虑应有储蓄的收支平衡点的

24、收入 收入平衡点收入=5000/（8000-1300-500-300-300）X8000=7143元 考虑应有储蓄的收支平衡点的收入 收入平衡点收入=（5000+500）/（8000-1300-500-300-300） X8000=7857元,专业来自百分百的投入,65-203,收支平衡点收入的运用,以积极方式，计算出要维持某一程度的现在及退休后生活水平需要多少收入，量出为入； 不考虑应有储蓄的收支平衡点只能实现短期的收支平衡。考虑应有储蓄的收支平衡点能实现长期的收支平衡。 若难以提高收入，应降低支出，提高工作收入净结余比例； 工作收入净结余比例中，交通费、外食比较有调整弹性，可以适当压缩。,

25、专业来自百分百的投入,66-203,2.4.1.3 安全边际率,安全边际率=（当前收入-收支平衡点收入）/ 当前收入 安全边际率：测算的是当收入减少或者固定费用增加时，有多大的缓冲空间。 接上例资料： 安全边际率=（8000-7143）/ 8000=10.7%,专业来自百分百的投入,67-203,2.4.1.4 财务自由度,财务自由度=当前净值投资报酬率/当前的年支出 =当前年储蓄工作年数投资报酬率/当前的年支出 =S N R / C 当前净值越多，财务自由度越大 投资报酬率越高，财务自由度越大 当前年支出越低，财务自由度越大,专业来自百分百的投入,68-203,财务自由度计算案例,专业来自百

26、分百的投入,69-203,2.4.1.5 资产增长率（假设无负债）,= 工作储蓄率 资产周转率 + 生息资产比重 投资报酬率,快速致富= 多储蓄 提高收入 增加投资 增加投资收益,专业来自百分百的投入,70-203,资产增长率计算案例,老张期初资产50万，其中20万投资资产，30万自用资产，若本期工作储蓄5万，投资报酬率10% 资产增长率=资产增加额 / 期初总资产=（5+20X10%）/ 50=14% 若得知老张本期收入10万，则用第二式计算结果相同 =5/10 10/50 + 20/50 10%=14%,专业来自百分百的投入,71-203,2.4.1.6 净值增长率,F生息资产+U自用资产

27、,负债负债平均利率,F生息资产报酬率,W薪资或事业所得-C消费,专业来自百分百的投入,72-203,净值增长率计算案例,A年收入10万元，生活支出7万元，期初生息资产10万元，自用房屋20万元，房贷10万元，投资报酬率8%，房贷利率5%，只还利息，储蓄平均收入投资，求净值增长率？ 计算过程： 期初净值=10万元+20万元-10万元=20万元 工作储蓄=年收入10万元-生活支出7万元=3万元 理财收入=（期初生息资产+工作储蓄/2）投资报酬率 =（10万元+3万元/2）8%=9200元 理财支出=期初房贷额房贷利率=10万元5%=5000元 本期净值增加额=工作储蓄+理财收入-理财支出 =（3万

28、元+0.92万元-0.5万元）=34200元 净值增长率=本期净值增加额/期初净值 =34200元/200000元=17.1%,专业来自百分百的投入,73-203,第二部分：家庭财务报表与预算,2.1 家庭资产负债表的编制与分析 2.2 家庭收支储蓄表的编制与分析 2.3 家庭现金流量表的编制与分析 2.4 家庭综合财务比率分析与情景分析 2.5 家庭财务预算和现金流量预估表的编制,专业来自百分百的投入,74-203,2.5 家庭财务预算与现金流量预估表的编制,2.5.1 家庭财务预算的编制 2.5.2 家庭财务预算的控制 2.5.3 家庭现金流量预估表的编制,专业来自百分百的投入,75-20

29、3,2.5.1 家庭财务预算的编制,家庭财务预算的分类 家庭财务预算的具体内容 家庭财务预算编制的基本原则 家庭财务预算编制流程 收入预算 支出预算,专业来自百分百的投入,76-203,2.5.1.1 家庭财务预算的分类,可自由使用资金,专业来自百分百的投入,77-203,2.5.1.2 家庭财务预算的具体内容,专业来自百分百的投入,78-203,2.5.1.3 家庭财务预算编制的原则,按照自己最能掌控的分类来编制，记账分类要与预算分类相同，以进行比较做差异分析； 预算应分为月预算与年预算，分别以当月差异及年度预算达成进度来做追踪比较； 预算应分为可控制预算与不可控制预算。已经安排好按固定金额

30、支付的房贷还款、保费、定期定额投资、房租、管理费，所得税缴纳等通常不会发生差异的项目均属于不可控制预算项目； 金额及用途不确定的项目均应属于可控制预算项目，要做差异分析，每月检讨改进。,专业来自百分百的投入,79-203,2.5.1.4 家庭预算规划流程,活期存款,短期定存,专业来自百分百的投入,80-203,2.5.1.5 收入预算收入来源的分类与特性,专业来自百分百的投入,81-203,家庭收入预算表,专业来自百分百的投入,82-203,收入预算应有收入概算,应有家庭年收入=应有年消费支出+购房贷款本息摊还额+教育金储蓄+退休金储蓄 应有家庭消费支出=期待水准的每人消费性支出家庭人口数 购

31、房房贷本息负担=PMT(6%,20,房贷70%)，以房贷利率6%，贷款20年来估计年本息摊还额，房价=期待水准的需求面积家庭人口数期待地区的单价 若假设投资报酬率等于学费成长率，教育金储蓄=（未成年子女数期待水准的教育费用）/距离子女上大学年数 若假设投资报酬率等于通货膨胀率，退休金储蓄=（期待水准的每人退休生活费用需求2人退休后生活年数20年）/距离退休年数,专业来自百分百的投入,83-203,家庭收入预算表,专业来自百分百的投入,84-203,2.5.1.6 确定支出预算的步骤,每月收入-每月需储蓄金额-每月支出预算,短期目标,中长期目标,专业来自百分百的投入,85-203,家庭支出预算表

32、,专业来自百分百的投入,86-203,各年度的人均消费支出与支出比率,资料来源：中国统计局,专业来自百分百的投入,87-203,2.5.2 家庭财务预算的控制,家庭财务预算控制方式 家庭财务预算控制表 家庭财务预算差异分析,专业来自百分百的投入,88-203,2.5.2.1 家庭财务预算控制方式,专业来自百分百的投入,89-203,2.5.2.2 家庭财务预算控制表,专业来自百分百的投入,90-203,2.5.2.3 家庭财务预算的差异分析,实际支出记账科目与预算科目统计基础需完全一致才有比较意义 未归类的其他收入或其他支出的比例应不超过10% 如实际与预算差异超过10%以上，应找出差异的原因

33、 最好能依照家庭成员分类，看谁应该为差异负责任 如果差异的原因属于开始预算低估，应重新检讨预算的合理性并修正，但改动太过频繁将使预算失去意义 要达成储蓄或减债计划，需严格执行预算 若某项支出高于预算，可订达成时限，逐月降低差异 若同时有多项支出差异，可每个月找一项重点改进 出现有利差异时，也应分析原因，并可考虑提高储蓄目标,专业来自百分百的投入,91-203,2.5.3 家庭现金流量预估表的制作,模拟未来3至5年按月份的现金流量； 除薪资外，估计可领奖金、红利的月份及金额； 需掌握一年中保费与学费的支出月份； 可就短期目标（如国外旅游/购车购房/结婚/子女出生等），估计达成月份和金额进行模拟；

34、 理财收入以当前实际收入为准，保守估计； 若模拟的生息资产在某一段时期内为负数，表示需借钱周转才能完成原定短期目标。,专业来自百分百的投入,92-203,现金流量预估表的制作案例,彭先生有一个上幼儿园的3岁小孩。在2008年12月底时做3年现金流量规划至2011年12月底，期初现金余额为4万元。 每月彭先生扣缴所得税与四金后的收入为5000元，配偶为4000元。每年1月份，彭先生会领到公司加发的相当于其两个月工资的奖金，但配偶的一年奖金仅为其一个月的工资。未来3年内，彭先生预计在每年7月调薪，每月在上一年基础上增加500元，配偶预计在每年1月调薪，每月在上一年基础上增加500元。 月支出方面，

35、一家三口生活费3000元，房租1700元。每学期要缴幼儿园学费4000元，分别在2月与8月缴纳。同时，一家每年计划在五一假期出国旅游，预算15000元；十一假期国内旅游，预算5000元。除旅游预算外，其他支出都假设每年会增加5%。当前每月定期定额投资基金1000元。 每年4月年缴保费7000元。期初现金余额40000元，彭先生打算在三年内花100000元购车，何时可在完成所有其他计划下以现金购车？现金余额至少要维持三个月含基金定投的月支出。,专业来自百分百的投入,93-203,未来三年的现金流量预估表（一）,专业来自百分百的投入,94-203,未来三年的现金流量预估表（二）,专业来自百分百的投

36、入,95-203,未来三年的现金流量预估表（三）,专业来自百分百的投入,96-203,金融理财基础大纲,第一部分：货币时间价值 第二部分：家庭财务报表与预算 第三部分：居住规划和房产投资 第四部分：教育规划投资,专业来自百分百的投入,97-203,第三部分：居住规划和房产投资,3.1 租房或购房决策 3.2 购房与换房规划 3.3 房产投资,专业来自百分百的投入,98-203,3.1 租房或购房的决策,3.1.1 租房或购房的优缺点 3.1.2 租房或购房的决策方法 3.1.3 租房或购房决策的影响因素 3.1.4 居住规划流程图,专业来自百分百的投入,99-203,3.1.1 租房和购房的优

37、缺点,租房的优点 租房的缺点 购房的优点 租房的缺点,专业来自百分百的投入,100-203,3.1.1.1 租房的优点,有能力使用更多的居住空间 比较能够应对家庭收入的变化 资金较自由，可寻找更有利的运用渠道 有较大的迁徙自由 瑕疵或损毁风险由房东负担 税负较轻 不用考虑房价下跌风险,专业来自百分百的投入,101-203,3.1.1.2 租房的缺点,非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 无法通过购房强迫自己储蓄,专业来自百分百的投入,102-203,3.1.1.3 购房的优点,对抗通货膨胀 强迫储蓄积累实质财富 提高居住质量 信用增强效果

38、 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本增值的机会,专业来自百分百的投入,103-203,3.1.1.4 购房的缺点,缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。 维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。 赔本损失的风险：包括房屋损毁风险，房屋市场价格整体下降跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。,专业来自百分百的投入,104-203,3.1.2 租房或购房的决策方法,年成本法 净现值法,专业来自百分百的投入,105-203,3.1.2.1 年成本法,租房年成本=押金机会成本率+年租金 购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷款

39、利率+年维修费及税金-房价每年涨幅 比较房租或者购房的年成本，成本小的更为划算 购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是个否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势,专业来自百分百的投入,106-203,年成本法案例,汪先生看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首

40、付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金预收付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？ 租房年成本：550012+550013%=66165元 购房年成本：6000003%+6000006%+5000-100100=49000元 购房的平均年成本为49000元，比租房年成本66165元低。若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房由于购房。因此，比较租房与购房那种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。,专业来自百分百的投入,107-203,3.1.2.2 净现值法（NPV）,考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原

41、成现值，比较两者的净现金较高这为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL的NPV财务函数进行分析。 NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只记利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。,专业来自百分百的投入,108-203,净现值法案例,若汪先生已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5000元，以后每年提高5000元，假定该住房在第5年末能以12

42、5万价格卖出。（假定折现率为3%）,专业来自百分百的投入,109-203,租房NPV的计算,租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付：,专业来自百分百的投入,110-203,购房NPV的计算,购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。 -266902367017，购房净现值笔租房高，购房划算。 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价预期下的净现值分析。,专业来自百分百的投入,111-203,租房与购房NPV计算,专业来自百分百的投入,112-203,敏感

43、分析不同售房价格预期的租购房比较,专业来自百分百的投入,113-203,3.1.3 租购房决策影响因素,房价成长率：房价成长率越高，购房越划算 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算 居住年数：居住时间越长，购房越划算 利率水平：利率水平越高，租房越划算 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算 租房押金：押金水平越高，购房越划算,专业来自百分百的投入,114-203,3.1.4 居住规划流程图,专业来自百分百的投入,115-203,第三部分：居住规划和房产投资,3.1 租房或购房决策 3.2 购房与换房规划 3.3 房产投资,专业来自百分百的投入,116-203,3.2 购房与换房的规划

44、,3.2.1 购房规划 3.2.2 换房规划 3.2.3 其他房产规划应该考虑的因素,专业来自百分百的投入,117-203,3.2.1 购房规划,购房规划的流程 测算可负担的房价 年收入概算法 目标精算法 购房区域的选择,专业来自百分百的投入,118-203,3.2.1.1 购房规划的流程,专业来自百分百的投入,119-203,3.2.1.2 测算可负担房价年收入概算法,购房前收付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 可以下列公式概算可负担的房屋总价： 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=（年收入可负担房贷比

45、率）/房贷利率/贷款成数 如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV(I，N，PMT)/贷款成数。其中，I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入可负担房贷比率 从公式可知，同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。,专业来自百分百的投入,120-203,年收入概算法案例,小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限20年，贷款成数70%。 如果前几年只还利息，则最高可负担房价=(1030%)/6%/70%=71.4万，为年收入的7.14倍。前提是预先准备21.

46、4万的首付款。 如果本利平均摊还：可负担房价：PV(6%，20，-1030%)/70%=49.2万，不到年收入的五倍。前提是预先准备14.8万的首付款。,专业来自百分百的投入,121-203,3.2.1.2 测算可负担房价目标精算法,专业来自百分百的投入,122-203,目标精算法案例,假定小林年收入为10万元，收入成长率5%，当前净资产15万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算5年后购房，投资报酬率8%，贷款年限20年，利率6%，届时可以负担的房价为：,专业来自百分百的投入,123-203,3.2.2 换房规划,换房能力测算 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 房涯规划表,专

47、业来自百分百的投入,124-203,3.2.2.1 换房能力概算,需筹首付款=新房净值-旧房净值=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）。 如旧房值60万元，贷款尚有30万，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=（100-60）-（60-30）=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。 以6%的利率来算，每月支付利息就要3000元，因此月收入应在10000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休的筹措时，可在准备充分前暂时租房。,专业来自百分百的投入,125-203,换

48、房案例,假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，个阶段所需储蓄或年放房贷年供额为多少？ 第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄PMT(8%,10,0,200000)=-13,806元 第二段：35岁到45岁还贷款，年供额PMT(6%,20,300000)=-26,155元 第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额PV(6%,10,-26155)=192,503元 出售旧房后净收入：500,000-192,503=307,497元 新房贷款需求：1,000,000-307,497=692,5

49、03元 年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376元,专业来自百分百的投入,126-203,3.2.2.2 换房的步骤：先买后卖,需要解决资金的周转问题。及时只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。 比如说旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这是若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。 若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其他资金来源，要想办法另外借到30万元来来支付新房首付款。若资本成本为10%，按年计算，需额外支付的利息为：300,0

50、0010%3/12=7,500元。 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。,专业来自百分百的投入,127-203,换房的步骤：先卖后买,要解决出售旧房后无房可住的问题。 除非买卖合同都已谈妥，只差几天可住旅馆，否则通常要租房居住。 因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。 如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。,专业来自百分百的投入,128-203,3.2.2.3 房涯规划表,专业来自百分百的投入,129-203,3.2.3 购房时

51、需要考虑的其他因素,其他购房成本 住与行的成本 二手房与期房的单价,专业来自百分百的投入,130-203,3.2.3.1 其他购房相关成本,中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时通常买房要支付房价1%的中介费，卖房要支付房价2%的中介费。 装潢费用：毛坯房的房价较低，但需要花更高的费用装潢，毛坯房适合想自己决定装潢的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米500-1000元。房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用。 搬家费用：相较下不算太高，1000元预算应该足够。 房贷相关费用：用估价费、保险费与律师费等。可以贷款总额

52、的2%估计。 印花税：合同总价的万分之五。 契税：有买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计。 综合起来，其他期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。,专业来自百分百的投入,131-203,3.2.3.2 住与行的成本,比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个市郊区住宅，同样为100平米，单价5000元，总价50万元。 若购房的年成本比例相同，均为房价的5%，市区住宅每年成本为5万元，郊区住宅为2.5万元。 市区住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊区

53、住宅的交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1500元，则一年需要1.8万元。 因此住与行的成本相加，市区住宅只比郊区住宅每年多出0.7万元。此时要评估交通的时间成本是否值得为此而增加的住、行成本。,专业来自百分百的投入,132-203,3.2.3.3 二手房与期房的单价,期房合理价格=现房价-购置期房到交房间租金现值 二手房合理价格=新房价格（1-折旧率使用年数） 案例：同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房，期房价=10000-PV(3%,2,-600,0,1)=10000-1183=8817元 若每年折旧2%，使用10年的二手房单价=10000(1-2%

54、10)=8000元,专业来自百分百的投入,133-203,第三部分：居住规划和房产投资,3.1 租房或购房决策 3.2 购房与换房规划 3.3 房产投资,专业来自百分百的投入,134-203,3.3 房产投资,3.3.1 房产投资的优缺点 3.3.2 投资房产出租的考虑因素 3.3.3 房产估价方法 3.3.4 房产投资的供需分析 3.3.5 房产投资的方向 3.3.6 房产投资的方式 3.3.7 房产投资的十个步骤,专业来自百分百的投入,135-203,3.3.1 房产投资的优缺点,专业来自百分百的投入,136-203,3.3.2 投资房地产出租的考虑因素,投资总成本=资金成本+修缮管理+空

55、置成本-房价每年涨幅。 房价利率=资金的机会成本，修缮管理费与房屋的新旧有关，空置成本要看地段的抢手程度。 购房后出租可以预防房价大幅上涨的风险。,专业来自百分百的投入,137-203,3.3.3 房产估价的方法成本法,土地,开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息+合理利润 总建筑面积=用地平米容积率 单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积 税后成本好要加上土地增值税与营业税,建筑物,单位建筑面积建筑成本 2010全国房价均价是4474元每平米 二手房=新房成本-折旧率使用年数 若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本 单位建筑面积综合价格=土地单位+建筑物单

56、价,专业来自百分百的投入,138-203,房产估价的方法收益还原法,房地产总价=房租/市场投资收益率 不考虑未来房价上涨空间，投资收益率=无风险利率+房地产的流动性升水； 常用于投资用途房地产的估价，如单人房，沿街商业房与写字楼，房价随房租而变动； 房租应是扣除必要成本后的税后净收益； 可统计各地区各类不动产的平均投资收益率，再知道房租就可以算出房价； 通常单人房收益率最高，随后依次为写字楼，商铺。,专业来自百分百的投入,139-203,房产估价的方法市场比较法,待估价的房产价格=同地区同类型房屋价格房龄调整系数低端调整系数议价系数； 比较新房与二手房，根据这就情况设定房龄系数； 不同楼层或地

57、段，亦需调整； 以卖房开价而非成交价比较，需作议价调整； 一般估价公司都用比较法，选择3-4个案例与待估价房产作比较，再依上述系数调整，最后订出调整房产的合理价格。,专业来自百分百的投入,140-203,3.3.4 房产投资的供给者与需求者,供给者,现房或期房：建筑商、政府、投资者、中介 二手房：房屋拥有者、中介、投资者,需求者,自住需求：第一次购房、换房需求、拆迁户需求 投资者： 投机短期空置 投资长期租赁收益,专业来自百分百的投入,141-203,房产投资的需求与供给因素,需求因素,人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加 国民收入的增长与分配结构 住房政策：放宽经济适用房的使

58、用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限 利率水准：低利率刺激需求 通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加 资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标,供给因素,国家计划，土地使用分区，土地使用期限 地理位置，区位的相对供给 房产短期供给缺乏弹性 建筑材料器械的生产供给 历史成本：为数庞大的福利分房着以低价购得产权 政策的转变：一如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政策等。,专业来自百分百的投入,142-203,3.3.5 房产投资的方向,住宅：经济适用房现值为自主用途，因此投资多以商品房为主。与其他房产类型比较，住宅的需求量大，流动性较高，但租金收益率通常较低。 商场或沿街商

59、业房：选择人口聚集的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高，要注意是否符合土地使用规定。 写字楼：投资出租，房客以企业为主，租期通常较久，但房客谈判能力也较高。整栋投资所需的金额最高，常非个人投资者能力所及，以机构投资者为主。,专业来自百分百的投入,143-203,3.3.6 房产投资方式,合建分成：合伙购买旧房，拆掉建新房，卖出去后大家分成。在新土地供给有限的地区适用，但须注意旧房的土地使用年限不能太短，而且合伙人中有人对房产整套业务非常精通。 以旧换新：购买区域较好但房屋状况不佳，价格便宜的旧房，重新装修，使旧房看起来向新房，提高该房产的附加价值。出售时，售价可以比照当地新房行情，扣掉买入价与装修成本后，即为利润。 以租养租：长期租下低租金楼房再以高价转租出去，赚取房租的差价。如公房转租，或在大学附近租房间转租给学生等。,专业来自百分百的投入,144-203,房产投资方式（续）,团购零售：