《资产评估方法》ppt课件

1、1,第二章 资产评估的基本方法,第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 清算价格法 第五节 资产评估方法的比较和选择,2,第一节 成本法,3,一、成本法的基本含义,4,(一)基本含义 成本法具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。 用数学公式可概括为：,5,【理论依据】 1、资产价值 取决于 资产的成本 2、资产的价值是一个 变量,6,(二)成本法的前提条件,1、被评估资产处于继续使用状态或假定处于继续使用状态。 2、应当具备可利用的历史资料。 3、形成资产价值的耗费是必须的。,7,二

2、、成本法基本要素的估算,8,（一）资产的重置成本及其估算 重置成本：按现行市价，重新构建一项与被评估资产功能相同或相似的全新资产所支付的全部货币总额。 1、复原重置成本：指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 2、更新重置成本：指采用新型材料,现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现时价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。,9,相同点：均采用现行价格计算；基本功能不变 不同点：采用的材料、标准、设计等存在差异。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本 （1）一般，更新重置成本比复原重置成

3、本便宜 （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进,10,重置成本估算方法,1、重置核算法 重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 换言之，按照现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部支出之和。,11,按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本直接成本+间接成本 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本.,12,【例】假设在现行市场上购买一台与被评估设备功能相同或相似的设备，买价100万元，增值税17万元，保险、安装调适费等10万元，那么这项被评估设备的重置成本是多少？,13,【例】重置购

4、建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: 直接成本为50000元+1000元+800元=51800元 其中:买价,50000元 运杂费,1000元 安装成本,800元 其中：原材料,300元 人工,500元 间接成本为400元 重置成本合计,52200元。【思考】复原还是更新？,14,2、价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法。其计算公式为： 重置成本=资产的账

5、面原值(1+价格变动指数) 或 重置成本=资产账面原值价格指数 其中,价格指数可采用定基价格指数或环比价格指数,15,定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比,即： 定基价格指数 = 评估基准日价格指数资产购建时点的价格指数,16,【例】某被估资产购建于2004年,账面原值为50000元,当时该类资产的定基价格指数为95,评估时该类资产的定基价格指数为160,求重置成本？ 被估资产重置成本=50000(160%/95%) =84210元,17,环比价格指数可考虑按下式求得： 式中：X环比价格指数； an第n年环比价格变动指数 ，本期与上期相比增加或减少的百分比，1+an 是

6、第n年的环比价格指数。,18,【例】被估资产账面价值为200000元，2000年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资产环比价格变动指数分别是：2001年为10%，2002年为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为30%，则： 被估资产重置成本=200000（1+10%）（1+17%）（1+25%）（1+25%）（1+30%）100%=524000元 【思考】价格指数法估算的重置成本，是复原重置成本还是更新重置成本？这种方法用的机会多吗？,19,3、功能价值类比法 功能价值类比法,也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产

7、的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。,20,（1）生产能力比例法： 若功能与成本呈线性关系，P代表成本，F代表功能， 即P=a+bF，a=0,计算公式,21,【例】某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本4000/500050000 40000(元) 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，而且是正比例变化 【思考】复原重置成本还是更新重置成本？,22,（2）规模经济效益指数法： 许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系,这是由于规模经济

8、效益作用的结果。,23,推导可得：,24,4、统计分析法 -以样本推断总体 第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别。,25,第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。 第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算出分类资产的调整系数,其计算公式为：,26,K 为资产重置成本与历史成本的调整系数； R为某类抽样资产的重置成本； R 为某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,公式： 被评估资产重置成本某类资产账面历史成本K,27,【例】评估某企业

9、某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则： K=3020=1.5 该类通用设备重置成本5001.5=750(万元) 【思考】这种方法准确性高吗？,28,（二）实体性贬值的估算方法,资产的有形损耗亦称实体性贬值,是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降,而引起的资产价值损失。 【思考】 购买全新资产后，从未使用过，会不会有实体性贬值？,29,1、观察法 观察法,也称成新率法。它指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部

10、位进行技术鉴定,进行综合分析,将评估对象与其全新状态相比较, 估算实体性贬值。 【思考】观测法的准确性与什么有密切关系？,30,资产实体性贬值重置成本实体性贬值率 或 资产实体性贬值重置成本(1实体性成新率) 其中，实体性贬值率=1-实体性成新率,31,【例】一项资产由3部分组成，各部分新旧程度不一样 A部分占总价值的30% ， B部分占总价值的40% ， C部分占总价值的30% ， 通过观察之后，专业人员给出 A部分的成新率是70%， B部分的成新率是80%， C部分的成新率是50%， 此时，如何估算这项资产的成新率？ 被评估资产成新率=30%*70%+ 40%*80%+ 30%*50%,3

11、2,2、使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率,进而估测资产的实体性贬值的方法。 资本实体性贬值率=实际已使用年限 / 总使用年限 资产的实体性贬值 =（重置成本-预计残值）资产实体性贬值率,33,【其中】 预计残值,指被评估资产在清理报废时净收回的金额总使用年限,实际已使用年限与尚可使用年限之和， 【公式】： 总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,34,【例】某资产2000年2月购进,2010年2月评估, 经评估重置成本为48万元。根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该资产

12、实际每天工作7.5小时，尚可使用6年。求资产实体性贬值（预计残值很小）？ 资产利用率7.536010 /(836010)93.75% 实际已使用年限=1093.75% =9.4年 资产的实体性贬值=48（6+9.4）9.4=29.3万元,35,3、修复金额法（修复费用法） 利用恢复资产功能所支出的费用，来直接估算资产实体性贬值。,36,（三）功能性贬值的估算方法,资产的功能性贬值，是指由于技术相对落后，而造成的资产价值损失。 无形损耗,37,1、超额运营成本现值法 通常情况下,功能性贬值的估算可以按下列步骤进行： 第一,将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。

13、 第二,计算二者差异,确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 年净超额运营成本=年超额运营成本（1所得税率）,38,第三,估计被评估资产的剩余寿命。 第四,以适当的折现率，将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现,这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值。 【计算公式】： 被评估资产功能性贬值额 (被评估资产年净超额运营成本折现系数),39,【例】被评估资产为某类机器设备，据调查，市场上已有性能更高的设备出售。由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用4000元。新设备和被评估资产的设备年产量相同，预计被评估资产设备尚可使用5年，折现率

14、10%，所得税率25% 功能性贬值=4000*12*（1-25%）*（P/ A,10%,5） =136468.8,40,【例】某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高,节约工资费用,有关资料及计算结果如下表:,41,某设备的技术资料,42,2超额投资成本估算法 功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可以视同为功能性贬值。 计算公式：,43,（四）经济性贬值的估算方法 指由于外部条件的变化而造成的资产价值损失。 它有两种表现形式：利用率下降；收益额降低 1、 间接计算法 其中,x为功能价值指数,实践中多采用经验数据。 经济性贬值额=(重置成本-实体性贬值-

15、功能性贬值) 经济性贬值率,44,2、直接计算法： 经济性贬值额= 资产年收益损失额 (1-所得税率) (P/A,) 其中,(P/A,)为年金现值系数。,45,【例】被评估资产为一条半自动化生产线，尚可使用10年。由于物价变化，在保持该生产线生产能力的情况下，每年制造成本将增加5000元。折现率为10%，所得税税率为25%，求该生产线经济性贬值额？ 【答案】经济性贬值额=5000*（1-25%） *（P/A，10%，10）,46,【例】某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品,因市场需求结构变化,在未来可使用年限内,每年产量估计要减少6000台,功能价值指数取0.6。根据上述条件,该生产

16、线的经济性贬值率大约在以下水平： 经济性贬值率1-(14000/20000)0.6100% 1-0.81100% 19,47,【例】 数据承上例，假定每年减少6 000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该生产线的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额= 资产年收益损失额 (1-所得税率) (P/A,) 经济性贬值额=(6 000100)(1-25%)(P/A，10%，3) =4500002.4869 =1119105（元）,48,第二节 收益法,49,一、收益法涵义及前提,（一）收益法基本含义 收益法又称收益现值法，

17、是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法总称。“将利求本” 【例】假设某项资产未来3年，每年都能给A公司带来100万元的收益，A公司期望的投资报酬率是10%， 请问：A公司愿意出多少钱投资这项资产？,50,（二）收益法的前提 1.被评估资产的未来收益可以用货币计量 2.被评估资产所承担的风险可以预测并可以用货币计量 3.被评估资产的使用年限可以预测,51,二、收益法的基本程序,52,1、收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等； 2、分析测算被评估对象未来预期收益; 3、确定折现率或资本化率； 4、用折现率或资

18、本化率将评估对象未来预期收益折算成现值； 5、分析确定评估结果。,53,三、收益法的基本参数,54,（一）收益额 在资产评估中,资产的收益额是指根据投资回报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。 【特点】 其一,收益额是资产未来预期收益额,而不是资产的历史收益额或现实收益额； 其二,用于资产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实际收益。,55,（二）折现率 从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。 资产折现率（权益资本折现率） =无风险报酬率+风险报酬率 =无风险报酬率资产市场风险补偿风险系数 =无风险报酬率（社会平

19、均收益率无风险报酬率） ,56,加权平均资本成本（折现率） =权益成本权益比负债成本负债比 【其中】 权益成本 = 无风险报酬率风险报酬率 风险报酬率=（社会平均收益率无风险报酬率）风险系数,57,（三）收益期限 收益期限是指资产具有获利能力持续的时间,通常以年为时间单位。,58,四、收益法的基本 计算公式,59,收益法的计算方法可以分为若干类， 其一是针对评估对象未来预期收益期限的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； 其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。,60,P评估值； i年序号； Pi未来第i年的评估值； Ri未来第i年的预期收益；

20、r折现率或资本化率； ri第i年的折现率或资本化率； t收益年期； n收益年期； A年金。,61,（一）等额收益计算公式 1、在收益永续,各因素不变的条件下, PA/r 其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期无限。,62,2、在收益年期有限,资本化率大于零的条件下,有以下计算式： =A (P/A，r,n) 其成立条件是： 纯收益每年不变； 资本化率固定且大于零； 收益年期有限为n。,63,3.在收益年期有限,资本化率等于零的条件下,有以下计算式： P=An,64,（二）非等额收益计算公式 【第一】纯收益在若干年前变化，在若干年后保持不变 1、无限年期收益。其基本公式

21、为: 其成立条件是： 纯收益在n年(含第n年)以前有变化; 纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变; 收益年期无限; r大于零。,65,2、有限年期收益。其计算公式为: 其成立条件是： 纯收益在t年(含第t年)以前有变化； 纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； 收益年期有限为n； r大于零。 注意:纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。,66,【例】某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元、14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%， 求：1、永续经营条件下该企业的价值 2、50年的收益价值 企业价值=12/(1+10

22、%)+ 15/(1+10%)2 + 13/(1+10%)3+ 11/(1+10%)4 + 14/(1+10%)5 + 14/10% (1+10%)-5,67,50年的收益价值 =12/(1+10%)+ 15/(1+10%)2 +13/(1+10%)3 + 11/(1+10%)4 + 14/(1+10%)5 + 14 * (P/A,10%,45) / (1+10%)5,68,【第二】纯收益按等差级数变化 1、纯收益按等差级数递增，收益年期无限条件 其成立条件是： （1）纯收益按等差级数递增； （2）纯收益逐年递增额为B； （3）收益年期无限； （4）r大于0。,69,2、在纯收益按等差级数递增，

23、收益年期有限的条件下，有下列算式： 其成立条件是： （1）纯收益按等差级数递增； （2）纯收益逐年递增额为B； （3）收益年期有限为n； （4）r大于0。,70,3、在纯收益按等差级数递减，收益年期无限条件下，有下列算式： 其成立条件是： （1）纯收益按等差级数递减； （2）纯收益逐年递减额为B； （3）收益年期无限； （4）r大于0； （5）收益递减到0为止,71,4、纯收益按等差级数递减，收益年期有限条件 其成立条件是： （1）纯收益按等差级数递减； （2）纯收益逐年递减为B； （3）收益年期有限为n； （4）r大于0。,72,【第三】纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增，收益

24、年期无限的条件 成立条件： 纯收益按等比级数递增; 纯收益逐年递增比率为s; 收益年期无限; r大于零; rs0.,73,2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限 成立条件是： 纯收益按等比级数递增; 纯收益逐年递增比率为s; 收益年期有限; r大于零; rs0.,74,3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限 成立条件是： 纯收益按等比级数递减； 纯收益逐年递减比率为s; 收益年期无限; r大于零; rs0,75,4.在纯收益按等比级数递减，收益年期,76,【第四】纯收益在若干年前保持不变，预知未来若干年后资产价格 P =A * (P/A, r, n) + Pn /(1+r)n 成立条件是：

25、 纯收益在第n年前保持不变; 预知第n年的价格为Pn r大于零。,77,【例】某人持有甲公司股票1000股，每年每股股利是1元，预计股利情况将保持10年，但是由于个人原因，可能在第5年卖掉股票，预计第5年股票价格为20元/股，折现率10%， 求评估值？ P =A * (P/A, r, n) + Pn /(1+r)n,78,第三节 市场法,79,一、市场法的基本涵义,市场法又称市场比较法或现行市价法，是指通过市场调查，选择市场上与评估对象同样或类似的资产，利用其近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 -替代原则 -市场法是最为直接、最具说服力评估方法之一。,

26、80,二、市场法的 基本前提,81,通过市场法进行资产评估需满足两个基本前提 其一,要有一个活跃的公开市场； 其二,公开市场上有可比的资产及其交易活动。,82,资产及其交易的可比性体现在以下方面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，即时间可比。,83,三、市场法的基本程序,84,1、明确评估对象 2、选择参照物注意可比性（功能、市场条件及成交时间）、参照物数量（通常应选择三个以上） 3、在评估对象与参照物之间选择比

27、较因素 4、指标对比、量化差异差异数量化和货币化 5、在各个参照物成交价格的基础上，调整已量化的 对比指标差异 6、综合分析确定评估结果加权平均办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。,85,四、市场法的具体评估方法,86,（一）直接比较法 直接比较法，直接利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，从而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。 评估 参照物 评估对象 参照物 对象价值 成交价格 A因素 A因素 【思考】直接比较法，运用范围狭窄？,87,1、现行市价法上市流通的股票、 证券 批量生产的设备、 汽车 当评估对象本身具有现行市场价格或

28、与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。,88,2、市价折扣法 - 交易条件 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不同,凭评估人员的经验,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。 资产评估价值参照物成交价格(1价格折扣率),89,【例】评估某资产,在评估时点与其相同的资产市场交易价格为10万元,经评估师综合分析,认为市场折扣率为40%, 资产评估价值？ 资产评估价值=10(1-40%)=6(万元),90,3、功能价值类比法-功能 功能价值法是以参照物的成交价格为

29、基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 资产功能与其价值呈线性关系的情况,通常被称作生产能力比例法： 资产 参照物 评估对象 参照物 评估价值 成交价格 = 生产能力 生产能力,91,【例】被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,由此确定被评估资产价值？ 资产评估价值=1090/120=7.5(万元),92,资产功能与其价值呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法： 资产 参照物 评估对象 参照物 评估价值成交价格 = ( 生产能力 生产能力 )x,93,【例】被评估资产年生产能力为90吨,参

30、照资产的年生产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10万元,该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值 资产评估价值=12 (90/120)0.7 =9.81(万元),94,4、价格指数法-时间间隔 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响,利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 资产评估价值参照物成交价格(1+价格变动指数 ) 或： 资产评估价值参照物成交价格价格指数,95,【例】与评估对象完全相同的参照资产3个月前的成交价格为10万元,3个月间该类资产的价格上升了5%,则： 资产评估价值=10(1

31、+5%)=10.5(万元),96,【例】与评估对象完全相同的参照资产3个月前的成交价格为10万元,参照物交易日定基价格指数105%，评估基准日定基价格指数110%，则： 资产评估价值=10 110% /105%=10.5（万元）,97,5、成新率价格调整法-新旧程度 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产 参照物 评估对象 参照物 评估价值 成交价格 = 成新率 成新率,98,6、成本市价法 成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达

32、: 资产 评估对象 参照物 参照物 评估价值 现行合理成本 成交价格 现行合理成本 资产 评估对象 参照物 评估价值 = 现行合理成本 成本市价比,99,【例】评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其价值？ 资产评估价值=20150%=30(万元),100,7、市盈率倍数法 市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。用数学式表达： 市盈率=每股市价/每股盈余 资产评估价值评估企业收益额参照企业市盈率,101,【例】某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则： 该企业的评估价值=100020=20000(万元),102,（二）类比调整法 类比调整法是市场途径及其方法中最基本的