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文档简介

1、房地产项目融资方案,2010年4月,总体框架,融资方式：银行、信托公司、贵司共同发起信托计划，信托计划分为优先级和次级，优先级由投资人认购，次级由贵司认购，信托资金用于贵司项目土地款和前期开发资金。 信托计划规模：优先级不超过信托计划总额50%（可商议）。 信托计划期限：12个月(可商议)。自信托计划成立之日起6个月及此后的每季指定日，次级受益人可提前赎回全部优先级信托份额。 融资成本：1年期年化成本（12%，视客户及项目情况而定），包括投资人报酬、信托报酬和银行报酬，不含股权过户、抵押登记、强制公正等费用。 信托计划优先级资金来源：银行负责募集资金。 信托计划清算方式：次级受益人按照约定溢价

2、购买优先级信托份额。,房地产信托融资模式,资金进入、退出方式和项目公司资本结构： 资金进入方式：银行负责募集资金X万元作为优先受益人，贵司出资Y万元作为次级受益人，信托计划总额为X+Y万元（X、Y金额可商议），上述资金全部以增资扩股方式投入到项目公司， 用于支付土地款和前期费用等。其中X:Y不得大于3：1。 项目公司股权结构：贵司已投入Z万元（项目公司现有注册资金），出资完成后，信托计划持有的股权比例为（X+Y）/（X+Y+Z），贵司持有股权比例为Z/（X+Y+Z） 。 优先受益人退出方式： 贵司购买优先级受益人持有的全部信托份额，应支付金额为信托融资本金余额与应付投资人收益之和。 次级受益人

3、退出方式： 信托终止并进行清算，信托公司将全部信托财产（项目公司股权）分配给贵司。,交易结构说明,还款方式说明： 在我行办理按揭业务的在售项目的销售收入（需剔出应支付银行开发贷款部分）。信托计划存续期间，上述销售收入受银行监管，除用于本项目建设资金和偿还银行贷款外，其他用途将被限制；监管帐户资金余额超过信托计划本金及应付投资人收益时，贵司可以将超过部分金额用于其他用途。 贵司指定的其他还款来源。 担保条件设置： 贵司提供土地抵押（购买地块除外），该地块需经贵司及银行确认，土地价格/信托本金与融资成本之和（土地价格以评估报告为准）高于200%。 保证金条款：信托到期前三个月，贵司按优先级信托融资本金与融资成本之和的20%、40%和60%分段累计存入资金。 项目公司管理：董事会设立3名董事，其中，信托公司1名，银行1名，贵司1名，项目开发和管理由贵司负责，项目公司对外融资等重大事项需经董事会2/3表决通过。,交易说明,合同相关事项,需要签订以下合同： 贵司与信托公司签订资金信托合同； 信托公司与贵司签订优先级收益权转让协议； 信托公司与贵司及项目公司签订增资扩股协议； 信托公司与贵司签订抵押合同； 银行、信托公司、贵司及项目公司签订

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