房地产04房地产经济学第4章房地产价格

1、第四章 房地产价格,学习目标,1.土地价格的内含、特征、本质与分类 2.建筑物价格的构成、建筑物的折旧 3.房地产价格的构成及种类 4.影响房地产价格的主要因素,主要内容,第一节 土地价格 第二节 建筑物价格 第三节 房地产价格 第四节 影响房地产价格的主要因素,第一节 土地价格,土地价格的内涵 土地价格的形成 土地价格的构成本质 土地价格的种类 不同类型地价之间的关系 土地价格的变动 土地价格与国民经济的关系,一、土地价格的内涵,土地价格是土地权利和预期收益的购买价格，是地租的资本化。,地租=地价的利息收入=地价资本化率 地价=地租/资本化率,从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资

2、本化的收入； 从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。 即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。 如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为： V=ai/(1+r)i,1、土地价格是权益价格； 2、土地价格不由生产成本决定； 3、土地价格主要由地产供求决定； 4、土地价格呈明显上升趋势； 5、土地价格具有明显的地区性和个别性。,土地价格的主要特征,土地的价格是由供求决定的。土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。,土地数量,m,O,p,p,d,d,s,价格,图

3、41 土地供给条件下地价的决定,二、土地价格的形成,土地面积的有限性决定了纯自然土地的供给是有限的。,土地数量,m,O,p1,p2,p3,p,s1,ss,sm,d1,d,价格,图42 土地供给随时间变化条件下地价的决定,一块土地可以有多种用途，对某一用途的土地来说，其供给并非是固定的。,二、土地价格的形成,1、理论上的土地价格： 从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。 土地是由土地物质和土地资本构成，与此对应，地租是由土地物质所要求的真正地租和土地资本所要求的租金性质的地租构成的。 真正地租包括绝对地租和由土地及位置优劣而产生的级差地租。 租金性质的地租又可区分为某块“土地本身

4、的土地资本地租”和“外部辐射地租”。 土地本身的土地资本地租是土地资本的单位时间损耗量（折旧及利息）。 土地的外部辐射性地租是指该宗土地以外的大型基本建设（如道路、商场、剧院、公园、工厂等），会对该宗土地产生好的或坏的辐射作用，从而使该宗土地的地租有所增加或减少。,三、土地价格构成的本质,理论上我国城镇土地价格的实际构成可表示为：,2、土地价格与土地交易额： 土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。 土地的原始价值，不是人力能够创造的，对该部分价值的估计很困难。在新城市经济学中，往往将城市边缘土地的农业利用

5、价值，作为其用于城市建设用地时的机会成本，称为城市土地的原始价值。 公共投资与环境改良价值，是包括政府部门进行的各种公共建设以及私人部门在土地之上进行的各种经济活动，对城市环境的改良所形成的土地价值。 私人投资改良价值是指个人投资于某块土地上，使得该土地的价值增加的部分。 未来价值是尚未实现的，潜在的价值。比如农地在转化为建设用地前，价值较低，转化后价值增加，用途转化前的预期价值增加就是未来价值。,三、土地价格构成的本质,图44 城市土地及农地价格比较,3、土地价格构成： 土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区

6、位）价值构成。,三、土地价格构成的本质,按不同的标准，可以划分出多种土地价格： 市场价格和市场价值 土地所有权价格和土地使用权价格 基准地价和标定地价 课税价格、征收价格、抵押价格 总价格、单位价格、楼面地价 评估价格,四、土地价格的种类,市场价格和市场价值,市场价格可以称为交易价格，是指在市场交易中，特定交易的买卖双方实际成交的货币额。 最公平、最可能的市场价格就是市场价值。 市场价值是一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。,土地所有权价格和土地使用权价格,土地所有权价格是买卖土地所有权的价格，是无限期地租的

7、折现值。 土地使用权价格是一定年限内使用土地的权利的价格，是若干年限内地租的折现值。,基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域的平均价格。 标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。 它是该类土地在该区域的标准指导价格。 城市房地产管理法规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（公告地价）,基准地价和标定地价,课税价格是政府课征与土地价值有关的税时所确定的土地价格。 征收价格是政府征收农村集体所有的土地

8、、用地人合法占有的土地时，向土地所有者或土地使用者支付的货币额。 抵押价格是以土地为抵押担保借款时，贷款人确定的土地抵押物价值。,课税价格、征收价格、抵押价格,评估价格是具备评估资格的估价人员，运用科学的方法和技术手段，对照有关的法律规定和评估规则所确定的土地价格。 （基准地价、标定地价属于评估价格）,评估价格,楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。 例如，有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/ m2 ，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，此时明智的买者会购买哪块土地？ 若甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，此时你会购买甲土地还是乙土地？,总

9、价格、单位价格、楼面地价,地王喊不停，房价不可控？不出地王能否打消涨价预期？,2013年9月25日，国土资源部副部长胡存智在召集地方国土资源负责人开座谈会时指出，一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，抬升了房价。要求年底之前，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到不再出“地王”。,“地王”频频而出，让市场心惊肉跳。据不完全统计，近4个月来，一线城市已诞生13个地王。,2013年9月 4日北京农展馆地块以“突破想象力”的方式拍出 7. 3万元 /平方米的楼面地价。,地王年年有，今年特别多,1,3,5,7,9,a,b1,b2,c,土地价格,投资者,图46 土地价值在市

10、场中的实现过程,五、不同类型地价之间的关系,假设评估的土地开发价值为c，评估价格为a。现在土地推向市场： （1）第一天，8号投资者出资小于a，1号投资者等于a，这时土地所有者会怎么做？ （2）第二天，7号投资者出资略高于a，而2号投资者出资高于7号，这时土地所有者会怎么做？ （3）之后投资者6号和9号也加入游戏中，抬高了土地市场价格； （4）然后再有投资者3、4、5号加入。,8,6,4,2,土地价格变动的机理： 土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素； 从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。,六、土地价格的变动,土地价格变动

11、趋势及其形态 从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因： 地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期； 土地市场的供求变化，往往出现循环变动； 影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。,六、土地价格的变动,济南地价指数,日本1983-2008年地价走势图,土地价格增长的形态可以分为三种：投资性增值、供求性增值、用途性增值。 （1）投资性增值：包括宗地直接投资增值和外部投资辐射性增值。 （2）供求性增值：也可以称为稀缺性增值，是指随着社会、经济的发展，

12、对面积有限的土地需求，日益增加，从而导致地价的上涨。 （3）用途性增值：是指像农地转化为非农地、工业用地转化为商业用地等土地用途发生变化或预期可能将要发生变化而引起的土地价格上涨。,土地价格增长的形态,（1）地价与经济周期 地价受国民经济周期的影响而呈现周期性波动。 （2）地价上涨可能对国民经济造成的不良影响 住宅问题难以解决； 公共事业难以开展； 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费； 土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环。,七、土地价格与国民经济的关系,（3）

13、地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响 1）投机和泡沫造成的价格暴涨，会使对产品的需求增加，从而使价格更加急剧上升，导致虚假的繁荣；另一方面，投机和泡沫造成的价格暴跌，会导致需求的突然减少，引发价格急剧下降，从而人为的导致企业亏损和经济萧条。这就造成供求的脱节，使市场经济无法有秩序的进行。 2）投机和泡沫造成的虚假繁荣，会使得信用过度膨胀，以至于泡沫破裂时，国民经济的各个环节之间就会出现信用的相互拖欠甚至不能偿还的现象，信用渠道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后果。,七、土地价格与国民经济的关系,第二节 建筑物价格,建筑物价格的构成 建筑物折旧,建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几

14、部分组成： （1）建筑工程费用： 包括一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明工程费用； （2）设备及安装工程费用： 包括机械设备及安装工程、电气设备及安装工程费； （3）其他费用： 包括设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等。,一、建筑物价格的构成,如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。 重置价格要求重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 重建价格要求重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正

15、常价格。 “重置”要求具有同等的功能效用，而”重建”要求是完全相同的复制品（copy）。,一、建筑物价格的构成,建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。,二、建筑物价格的变动,折旧类型 建筑物折旧可能来源于三种情况： 由于长期使用而产生的建筑物实体的老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏；（物质折旧） 由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值；（功能折旧） 由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低

16、、市场行情走低等而产生的外部性贬值。（外部折旧或经济折旧）,三、建筑物折旧,市场 提取法,年龄寿命法,分解法,折旧估算方法,折旧的估算方法,第三节 房地产价格,房地产价格的构成 房地产价格的种类,征地安置费 耕地占用税,小区内土地开发费 开发单位管理费,开发投资资本利息 开发投资利润,土地使用权价格 拆迁安置费,小区内土地开发费 开发单位管理费,开发投资资本利息 开发投资利润,勘察设计费 建筑材料、设备费,建筑施工费 建设单位管理费,建设单位向政府部门缴纳的有关税费,建设单位建筑资本投资利息、利润,建筑物出售前的保管、养护等费用,推销费 建筑物销售有关税费,销售经营利润,“农转非”地价,旧城区

17、改造地价,建筑物生产成本,建筑物销售成本,土地 价格,建筑物价格,房地产价格,一、房地产价格的构成,北京市商品房价格构成,1、土地开发费。 征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费、土地出让金。 2、房屋开发费。 房屋建安工程费、附属工程（煤气调压站、变电站等）、室外工程（小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气、天然气等工程）。 3、各种配套及税费。 公共建筑配套工程、小区内配套建设的各种公共福利设施。环卫绿化工程。四源费（自来水、污水、煤气或天然气、热力）。大市政费（指征用生地向当地市政交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等 ）。两税一费（营

18、业税和城市建设维护税及教育费附加）。限制粘土砖使用保证金。管理费。 4、利润。,商品房价格与经济适用房价格 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金,二、房地产价格的种类,商品房价格与经济适用房价格,商品房价格是房地产的市场价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成（包括建筑物的所有权和若干年的土地使用权）。 经济适用房价格是向中低收入阶层出售的经济适用住房价格，包括建筑物价格和不完全土地价格（包括建筑物所有权和划拨土地使用权）。 具体包括：（1）征地及拆迁补偿安置费；（2）勘察设计及前期工程费；（3）住宅建筑及设备安装工程费；（4）小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费

19、；（5）贷款利息；（6）税金；（7）以第（1）至（4）项为计算基数的13%的管理费；（8）3%以内的利润。,廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金,房地产市场价格相对应的房地产租金细分为： 维修费； 管理费； 折旧费； 投资利息； 税金； 保险费；租赁经营利润； 地租。 前两项构成廉租金，前三项构成准成本租金，前五项构成成本租金，所有部分的总和构成市场租金。,第四节 影响房地产价格的因素,一般因素 区域因素 个别因素,从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素及其他因素。,人口状况,城市化,房地产投机,社会稳定状况,图48 影响房地产价格的社会因素,一、影响房地产