2011年翰林地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考

1、,翰林地产蚌埠戴湖项目商业发展策略初步思考,一、背景分析,城市地位：全国重要的交通枢纽，水陆空交通发达，安徽省重要的综合性中心城市。,全国重要的交通枢纽城市，安徽省重要工商业城市，皖北的商贸中心与加工制造业中心、邮电通讯指挥调度中心； 蚌埠是我省最早通铁路的城市、最早设市的城市，多年与合肥、芜湖并列为安徽三大综合性中心城市； 蚌埠港是千里淮河的第一大港，可四季通航千吨级货轮，通达江苏、上海、浙江、江西等省市。,城市经济：近年蚌埠经济发展缓慢，经济发展速度处于全省中等偏下水平；经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大。,城市经济发展缓慢，远落后于皖南，但领先于皖北； 2010年人均GDP超

2、过17621元，处于全省中等以下水平； 人均收入、消费、存款水平较低，对大宗商品的消费能力有限； 三产比例：第二、第三产业在与皖北城市对比中，所占比例中等，城市经济发展潜力未得到充分挖掘，未来可提升空间较大。,蚌埠文化：兼容并蓄，具有悠久的历史文化与鲜明的地域文化；同时小市民文化及铁路文化氛围浓厚。,城市文化: 历史悠久，中华之中原地区，古乃兵家必争之地； “蚌”即珍珠的意思，古乃“采珠之地”，知名“珠城”； 玉文化浓厚，中华第一美玉和氏璧产于蚌埠荆山”卞和洞“； 蚌埠市被誉为“中国花鼓灯第一村”； 市民文化： 超前的消费意识，坊间流传挣1000花2000之说； 蚌埠人有好吃好玩习惯，餐饮业发

3、达，休闲娱乐生意火爆； 较差的投资偏好，小富即安意识； 铁路文化： 较强的开放意识；过客心态，媚外心态；人口流动性大。,二、商业市场分析,商圈规划：蚌埠商业已初步形成市级、副市级以及片区级多层次商业发展格局，外拓趋势明显，未来商圈发展将向多中心的模式演变。,根据“十二五”商务发展规划所知，蚌埠商圈规划为：“一主一副、两个特色和七个片区”。 一主：淮河路主城市级商业中心； 一副：新城文化广场城市副商业中心； 两个特色：淮上区及高铁新城两个特色商业中心； 七个片区：包括火车站、张公山、小蚌埠、宏业村、滨湖、大庆路、解放路和沿淮路七个片区；,“十二五”期间： 基本完成“一主一副、两个特色和七个片区”

4、的主城区商业中心布局，促进四大商圈成为展示蚌埠城市形象的商业品牌、窗口和名片 ； 张公山片区重点完成合肥百大项目和长乐路商业步行街建设；火车站片区充分利用已成形商业，加快宏发商城、中心商场等地块改造；治淮路-解放路将重点建设大润发、宏业干鲜市场等大型项目；滨湖片区将以商业街、超市、商务宾馆、餐饮服务、休闲娱乐等为重点项目；小蚌埠、大庆路以及宏业村片区将重点建设百货店、大型超市及若干中型超市、专业店，其中宏业村片区还将重点发展快餐服务网点等社区服务商业。,商圈演变：过度集中在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势。,蚌埠历来是重要商埠，传统商品的集散

5、地，皖北中心城市。 民国初期的1913年，津浦铁路全线通车蚌埠设站，并依托淮河天然黄金水道优势，蚌埠一跃成为水陆交通重要枢纽和皖北第一繁盛商埠。 蚌埠的商铺原先集中在二马路、华盛街一带，1955年淮河路兴建百货大楼后，商业网点随之以此为中心向东西两翼辐射发展，2002年国货路改为步行街，2003年港台街建成，以百货大楼为中心的多家主力百货店聚集的老商业中心商圈进一步扩大。,始于1913,兴于1955,成熟于戴湖项目！,文化广场,商圈演变： 商圈发展方向：根据城市发展，呈现出“由北向南”的发展态势， 根据现有城市规划，这一趋势将进一步延续，本项目在处于发展方向之上； 商圈的演变是渐进的甚至是跳跃

6、式的，目前传统的淮河路市级商业中心地位稳固并将继续保持优势，新城文化广场商圈的形成主要依靠的是城市化进程的利好因素，将形成未来蚌埠商业新的一极。,商圈格局及发展预判：商业过度集中在市中心，单一的商业中心，缺乏均衡性；伴随城市版图扩展，多商业中心的商圈格局是市场大势。,蚌埠市现有商业格局： 目前蚌埠的商圈分布过度集中在市中心区域，为单一商业中心的分布格局；伴随目前城市框架的逐步拉大，商圈分布明显缺乏均衡性，与城市发展趋势不协调。,蚌埠市商业发展预判： 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档次、所面向客群的差异将更加明显； 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已经逐步形成区域化格局，商

7、业的衍生也随着区域的消费特征的差异化而有不同的特色； 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次与档次的消费者。这表示未来的商业设施所规划的商业范围或商圈将受到区域本身特色的局限； 与此同时，随着蚌埠不断的发展，城市的不断扩张，传统的单一的商业中心已经不能够满足目前消费者的购物需求。,未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项目所处位置离市区较近，在城市主要发展方向之上，为新兴商圈的核心区域，应当合理规划布局，因势利导。,百货市场：集中分布在市中心区域，供应量充足，竞争激烈；中心区外围分布少，经营惨淡，但未来存在良好的市场进入机会。,蚌埠百货大楼：安徽第一店，蚌埠商业的排头兵

8、。,电器市场：分布表现为中心集聚；经营状况参差不齐，苏宁中心店最好，国美店最差；相对市场容量及分布格局，品牌电器存在发展机会。,总量和分布格局上尚有发展空间； 品牌电器的规模、服务、管理优势逐步显现，发展前景看好； 地方性区域性电器品牌市场面临严峻挑战。,大型超市：国际零售巨头围歼中心城区中中小型零售商，竞争框架初步拉开，未来伴随大润发、华润苏果的加入，竞争将进一步加剧。,国际零售巨头的进入，打破了蚌埠零售市场的格局，同时带来了蚌埠零售市场的升级； 目前，零售市场家乐福超市经营状况最好，临近的乐购超市及附近的沃尔玛超市经营状况一般； 合家福超市利用自身城市商业核心区位的优势及良好的客户基础，目

9、前经营状况也不错； 在未来两年内，大润发及华润苏果超市将陆续进入蚌埠市场，零售市场竞争将进一步加剧。,城市经济发展，发展框架拉大，新兴社区规模化建设，为大型综合超市带来了新的发展机遇。,休闲娱乐：休闲娱乐经营状况良好，但档次普遍不高，近年发展有所提速，但整体水平处于行业发展的初级阶段。,专业市场：新兴专业市场主要集中在城市外围，伴随城市发展框架的打开，专业市场向城市外围发展为主要趋势。,蚌埠重点专业市场格局： 现有专业市场主要分布在三个区域：城北、城中、城南； 业态以电子五金、家居建材、商品批发、汽车销售与服务为主。,蚌埠专业市场发展预判： 未来专业市场将逐步外扩，核心商圈内的供应量有限； 单

10、体规模增大、超大型项目占有一定比例； 专业市场处于初级发展阶段，有待培育。,皖北钢材大市场,通成国贸广场（红星美凯龙、通成建材大市场、通成家具大市场）,太平街综合批发市场,路桥市场,蚌埠蔬菜批发市场,大明沟市场,光彩大市场,皖北农资批发大市场,二马路小商品批发市场,蚌埠光彩大市场与本项目属于同一区域，项目占地1780亩，建筑面积150万方，店铺面积100万方，仓储面积50万方，是皖北地区规模最大的综合性批发市场之一。 工程共分三期建设，一期：包括东海大道综合服务区，标准商店区和仓库区，开发用地面积38.8公顷；二期：包括中央大卖场，标准商铺区、仓库区和停车场，开发用地面积36.5公顷；三期：包

11、括标准商铺区、仓库区和集中停车场，开发用地面积43.9公顷。,特色街区：特色商业街区档次、经营情况参差不齐，面临升级改造和合理规划的窘境，蚌埠市缺失有影响力的特色商业街区。,蚌埠人爱吃爱玩，但蚌埠目前没有一条像样的美食街，兴业路周边，张公山附近，初具规模，但是分布较零散，凝聚力不够，特色不明显，蚌埠缺乏一条集中分布且整合各方美食资源的美食街。,酒店市场：酒店市场处于初级发展阶段，星级酒店数量较少，滞后城市经济发展需求，国际级星级酒店面临良好的发展机遇。,蚌埠酒店市场： 五星级酒店：锦江大酒店、豪生国际大酒店（在建）； 其他星级酒店：新世纪酒店、张公山宾馆、南山宾馆、九龙国际大酒店、伯爵酒店等；

12、,蚌埠锦江大酒店位于高新技术开发区东海大道上，距离市中心3公里，火车站5公里，是目前蚌埠级别最高的酒店。 蚌埠豪生国际大酒店位于涂山路、延安路交叉路口，建筑面积5.89万平方米，地上23层，建筑高度近百米。酒店地处蚌埠中心商务区，建筑立面庄重、典雅，软、硬件设施均按照五星级标准设计和建设，大酒店不仅拥有各类客房309间套，餐饮、娱乐、休闲、会务、宴会等配套设施也一应俱全。尤其是面积达2000平方米的宴会厅，将成为省内最大的室内宴客空间。,办公市场：办公市场以单位自用为主，需求量较少，市场发展处于起步阶段，但今后几年市场发展将提速，快速步入成熟阶段，后续竞争加剧。,蚌埠办公市场： 已投入使用：投

13、资大师、华夏嘉里中心、中粮大厦等； 在建项目：清大德人、蚌埠金融中心、蚌埠投资大厦等； 其中，投资大厦目前是蚌埠市场最好的办公楼，租金价格也最高，35元/平米/月左右。,清大德人大厦，楼高99.99米，被誉为“皖北第一楼”！集多功能会展、会务、商务、综合办公于一体。目前在装修阶段，入驻之日可待。 蚌埠金融中心 ，规划总建面积约11万平米，蚌埠又一标志性建筑，意在打造蚌埠金融机构的集聚地，蚌埠的总部产业基地。 蚌山投资发展大厦，总建面积约3.3万方，共分为主楼A座（20层），副楼B座（11层）。,蚌埠办公市场发展趋势： 投资大厦的投入使用，蚌埠办公市场走向发展成熟的一个标志； 近年蚌埠办公市场发

14、展迅速，高标准、高档次项目不断涌现。,蚌埠市商业发展趋势,蚌埠市商圈布局分析,现有重点商业项目,未来重点商业项目,小结,近年来蚌埠商业发展迅速，正在进入有传统商业形态（百货/大卖场）向现代商业形式（购物中心/主题百货）转变的变革时期。,蚌埠市规划了有市级商业中心-副市级商业中心-区域级商业中心组成的完善商圈体系，未来蚌埠市将在提升市级商业中心的同时，大力发展副市级、区域级商业中心。,蚌埠市现有商业以百货、大卖场为主，没有真正意义上的一站式消费中心。百货大楼、天洋、百惠是购物中心的原始形态，逐步受到不能满足市场发展要求。,蚌埠至少有50多万方的商业项目开建或者拟建，未来商业多为购物中心形态，商业

15、面积多在10万方左右。大体量的商业入市将给现有商业项目带来巨大的压力。,随着蚌埠经济实力的增强及人民收入水平的提高，蚌埠市商业项目开始超常规发展，超过5个大型商业项目在建或开建，这将在一定程度上改变蚌埠的现有的商业格局。,蚌埠市商业发展研究小结,区域市场：区域商业市场竞争主要来自宝龙城市广场和华夏第一街区。,华夏,宝龙,华府 天地,锦绣城,金山 花园,紫荆 名流,蓝天紫竹苑,财富广场,阿尔卡迪亚,本项目,本区域大体量商业项目主要是华夏第一街区和宝龙城市广场； 两者规模都在50万方上下，其中商业体量也较大； 华夏第一街区打造的是一种街区式商业，而宝龙城市广场以shopping mall的形式出现

16、。 目前两者经营状况都比较一般，散铺空置率较高，处于有街无市的状况。,华夏第一街区,本项目占地面积545亩，总建面积50万方，其中商业15万方左右。 华夏第一街区”项目必将建设成为集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、酒店、商务办公、会议、展览等功能为一体，安徽最大规模的超区域型综合性商业中心。,主力店：家乐福超市、苏宁电器； 次主力店：万达国际影院、芒果KTV视听歌城； 经营状况：目前 除了家乐福超市、万达国际影院不错之外，其他的商业经营都不好。 商业街现状：空置率高，达90%左右。,宝龙城市广场,宝龙城市广场占地面积288亩，总建面积49万方，其中商业面积总建约27万方左右； 项目分两期开发，一

17、期包括13万平公寓、5.2万平商业，以及1.3万平停车位；二期包括2.2万平大型多业态综合性商业及7.5万平方米的停车位 ； 宝龙城市广场集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。,主力店：乐购超市、莱雅百货、好易家具； 次主力店：横店影城、宝龙数码港； 经营状况：主力店、次主力店经营状况惨淡、夜场酒吧、夜总会、KTV生意还可以。 商业街现状：空置率高，超过70%。,消费者分析：项目目前活跃商业只有大型主力店和部分休闲娱乐类，所吸引大多都是目的性消费性客群，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客群。,宝龙城市广场,三、项目属性界定,城市发展战略：东融、中优、强县、

18、西联；融入长三角，复苏皖北中心城市地位，开启“大蚌埠”发展时代。,蚌埠的发展一方面蚌埠需要积极争取国家优惠政策、敏锐地捕捉区域发展机会；另一方面蚌埠也要努力寻求培育自身发展的动力，在城市发展中“自主”与“外推”相结合。 主要是东向：主动融入“长三角”。中优：通过生态和山水格局的利用，优化中心城市用地布局，达到改善投资环境，提升人居环境的目的。强县：通过行政区划调整和开发区建设，推进县域经济发展。西联：推进与淮南、沿淮城市群一体化，在错位发展中实现合作共赢。,区域发展战略：城市向南扩张的关键节点，近期蚌埠重点打造区域，未来城市副中心、政务中心、城市CBD，蚌埠的新名片。,项目指标：大体量，高容积

19、率，配套齐全，物业类型丰富的综合体项目。,住宅区,商业区,项目区位：蚌埠南部新城区，城市未来的副市级商业中心区域，本项目处于区域的核心位置。,城市 核心,区域交通优越。延安路直通老城区，东海大道动心贯穿全城，四面临路。 项目邻城市主干道延安路，是新城区居民进入蚌埠城区的主要连接道路之一。 项目处于城南新城区核心地带，发展前景广阔。,本项目百货大楼：3公里； 本项目火车站：2.5公里； 本项目长途车站：2.5公里； 本项目客运南站：2公里； 本项目淮河文化广场：0.8公里； 本项目市政府：1公里；,项目四至：项目地块位紧临东海大道，位于规划中的蚌埠对外形象展示区域，酒店、办公物业集聚，商务价值高

20、。,地块西北角为淮河行政事务管理中心； 地块西面为延安路，直通市中心，一路之隔为阿尔卡迪亚小区及部分空地； 北面为荆山路，一路之隔是桃李园等新兴小区； 东面为航华路，一路之隔为火车道； 南面紧邻城市主干道东海大道，对面为康复医院及在建设的蚌山投资大厦及上元公寓等。,项目交通：项目四面临路，交通条件发达，西端、南端为城市主干道延安路、东海大道，周边路网发达，连通城市各功能区间。,本项目,市中 心区,张公山片区,淮河文化广场,龙 子 湖 景 区,东海大道：双向10车道,荆山路：双向4车道,延安路：双向6车道,航华路：双向4车道,解放路：双向6车道,居住氛围：社区林立，云集了蚌埠众多高档楼盘，为区域

21、商业发展提供大量优质消费群体。,淮河文化广场为中心，半径0.5公里内云集了蚌埠最高档住宅楼盘，80万的阿尔卡迪亚，30万的沁雅花园、22万m2金山花园、33万m2名流花苑、12万m2新新家苑- 预计本区域在15年时间内，人口将达到35万人左右。,周边配套：项目周边商业配套设施完善，但不成熟；生活、教育、市政配套设施不完善，目前对市中心配套依赖度高。,商业配套：主要依赖华夏第一街区，宝龙城市广场区域的商业； 市政配套：目前仅有淮河文化广场、国际会展中心，距离本项目800米； 基础设施：交通干道在进一步施工完善中； 政务配套：距离市政府2公里，紧邻淮河社区管理中心； 教育配套：彩虹幼儿园等； 其他

22、配套：老年康复医院、蚌山区人民法院、光彩大市场等。,项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主，档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体。,SWOT,项目周边住宅人口较多可以支撑一定量体商业 周边产业客收入水平相对较高，商务宴请需求相对旺盛 北侧华夏第一街、宝龙城市广场具有的一定商业辐射力的利好 地块方正，且有较大展示面，有利于商业项目的规划建造； 本案为体量较大的综合性项目，具有一定 规模效应，有利于树立鲜明的整体项目形象。,项目与商贸集中区域有一定距离，且地铁交通站点较远 项目周边的居民的生活消费习惯

23、及档次有待进一步提升 闵行目前的商业格局较为成熟，项目与其他成熟商圈的项目比较没有明显的优势,该区域总体规划为颛桥商业中心，伴随着 颛桥镇商业区域规划实施，中心区域整体市场预期良好； 商业业态的合理补充，将使整个项目的市场预期值提升，并与好 广场形成良好的业态互补关系，提升整体区域的商业档次及氛围； 未来区域将建成星河湾、招商雍华府等高端项目，高端的人群需要区域商业档次有所提升,目前区域形象一般，以居住功能为主，难以形成商务集聚效益 未来闵行地区还将建成龙之梦购物中心，竞争压力会随之增大。 相比闵行其他区域，颛桥镇中心商业的打造尚需经得起时间的考验,W,T,O,S,项目SWOT分析,项目属性界

24、定：四线城市新城区之核心区潜力区、中等规模、容积率相对较高的综合体项目。,四、项目发展策略思考,核心问题解读,项目自身条件要点,项目有一定的规模优势； 地面交通便捷，连通蚌埠市各功能区间 ； 目前板块已经有一定的吸引力；,蚌埠规划“内外兼修”，开启“大蚌埠”发展时代； 区域近年发展迅速，区域前景看好； 区域商业、商务体量大，竞争激烈； 项目周边有居住、政务、产业支撑，而且小区档次较高，未来高端居住区的成熟会对商业提出了更高的要求；,外部环境要点,项目如何在融合蚌埠现有商业的同时，形成标杆的形象以及独特的业态主题，在吸引周边及蚌埠市消费群体的同时，扩大辐射范围吸引目的性消费群体前来投资和消费。,

25、核心问题,区域价值：魅力新城区，蚌埠最具发展潜力区域； 物业价值：包容商业、酒店、办公、公寓等物业； 资源价值：区域高尚居住、商务、商业资源丰富，交通发达； 团队价值：实力开发商和品牌代理公司组成梦幻团队，只为超越而来；,资源挖掘,结合城市发展、区域规划及项目本体特征，明确项目发展模式。,物业发展模式分析,每座城市都有他的城市名片， 城市综合体展现现代城市生活缩影。,蚌埠的城市名片在哪里？ 翰林地产戴湖项目以荣耀蚌埠而诞生！,我们该如何担此重任？ 代言蚌埠，成为大蚌埠时代的精神图腾！,城市功能演进背景下， 价值挖掘与定位思考！,项目整体发展战略,我们在创造蚌埠的历史！,在蚌埠地产高端历史上，我

26、们是新的一个起点！ 起点就是高点！ 从此，蚌埠地产格局因此而巨变！,我们项目的高点在哪里！,蚌埠，整个城市因我们而骄傲！ 现实要求我们：承前启后，义不容辞！ 担当起城市功能演进推动者的使命！,我们项目的价值在哪里！,项目机会价值提升,1、产品组合，兑现价值； 2、品牌亮相，带动价值； 3、营销配合，促动价值； 4、星级物管，维护价值；,关键词：稀缺 地标 可塑 唯一,项目核心价值提炼,稀缺性：城市向南关键节点，担当城市功能演进使命； 唯一性：蚌埠乃至皖北唯一复合型城市综合体； 地标性：蚌埠主干道沿线唯一的大体量商住复合型物业； 可塑性：高标准规划与多业态进行有机结合； 高门槛：要求开发商具备较

27、强开发实力和开发水平；,项目发展战略：成为代言城市名片的高端综合物业！ 企业发展战略：领跑市场，晋级一线城市运营商阵营！,以综合体的开发思路，自觉融入城市的总体规划，自觉引领城市的整体发展； 充分挖掘项目优势以差异化定位突围常规市场竞争实现项目价值最大化； 开发战略思路和竞争策略上的全面领先，成为蚌埠市场价值的风向标； 从区域和城市的高度对价值资源进行整合和提升； 与城市共同发展，适度超前、成长累积的开发理念。,项目总体发展战略,项目突破点,城市的地标建筑既是有形的城市功能载体又是无形的城市精神象征 阅读这些建筑不仅感受其外在形态的韵律美更可感受时代所赋予的内在精神与使命,地标 城市的精神图腾

28、是一个城市的象征 更是城市精神的内核 他因不凡和稀有而尊贵因意境高远而升华他给城市以繁华，给城市以自豪 我们又将如何落地？,项目定位依据,前提：项目的建筑经济指标限制； 基础：市场的有效需求和空白、薄弱点和机会点，即市场缺什么； 条件：项目地块价值功能及自身资源，即我们有什么；,项目整体定位方向,城市功能,重树城市形象，提高城市功能，提升城市品质； 引领城市发展方向，主导城市发展趋势； 打造蚌埠城市名片，重塑蚌埠精神图腾；,标志性建筑综合体,本项目在城市中的中高端定位以及物业构成的多样性； 本项目未来将是城市典型的综合体建筑群落，各种物业皆备，功能完善并协调发展。,区域未来,未来属于蚌埠副市级商圈，时间性消费场所成为项目发展的较佳目标； 商圈近年发展缓慢，以目的性消费为主，市场机会点有待挖掘； 核心价值是以挖掘综合效益，同时引发新居住、新办公、新商旅、新商业理念，创造更多机会。,超越感、前瞻性,借助项目用地特征，打造在建筑高度上，综合楼宇技术品质和管理上超越市场所有产品的物业； 在楼宇的整体设计上和配套设计水平上具有前瞻性； 将依托各物业在品质方面的优势和经验丰富的管理团队，