珠海房地产市场研究.ppt

1、进入珠三角,解构珠海,2004.3,问题,为什么进入珠三角,为什么进入珠海,如何进入珠海,珠海解构,世联进入珠海的机遇,战略,布局,机会,当前，在中国的区域经济板块中，长三角的迅速崛起，必然对珠三角构成竞争压力，这使得珠三角内的各个城市间的关系由竞争走向竞合,区域整合带动新商机，珠三角二线城市房地产市场属于初步阶段，形成洼地效应，吸引深圳房地产开发商纷纷逐猎珠三角。如万科珠三角全攻略广州、中山、东莞，招商挺进广州，金地辐射东莞，华侨城惠州拿地,为什么进入珠三角,深圳被边缘化还是融入珠三角,深圳两大 战略利益,1 深港经济一体化 2 深圳直辖,省政府 战略利益,广州 战略利益,以广州为中心,冲突

2、,一致,深圳被边缘化,融入珠三角,为什么进入珠三角,珠三角,中心化举措,为什么进入珠海,一脊三带” “一脊”指的是广州主城区、南沙、东莞虎门、深圳到香港前海、中环一线，位于珠三角中轴区位。它的功能是聚合区域核心功能，增加区域向内陆和外海的辐射与影响。 “三带”包括北部城市功能拓展带，南部滨海功能拓展带、中部产业功能拓展带，它们的功能是向东、西方向传递区域辐射作用,三圈五轴” “三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆、惠州的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州南部组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。 “五轴”即莞深高速公路沿线城镇产业轴、京九铁路沿线城镇产业带、惠澳大道沿线城镇产业

3、带、105国道沿线城镇产业带、江肇江珠高速公路沿线城镇产业带,珠三角区域总体 空间格局示意图,珠海在珠三角格局中处于南部滨海功能拓展带,为什么进入珠海,解构,珠海印象,社会经济,国民指标（人口，GDP。,城市战略（发展目标，规划布局， 产业布局。,市场研判,发展阶段,历史人文,市场供应,客户访谈，置业趋 势。,市场需求,开发投资，销售面 积， 行业集中度。,区域分布，价格水平， 竞争分析。,解 构,如何进入珠海,蓝色珠海,社会经济,社会经济,社会经济,社会经济,国民指标人口,珠海是珠三角地区人口最少的城市之一,珠海市总人口19902000年年均增长5万，但近三年来增长速度趋缓。 户籍人口增长速

4、度缓慢；暂住人口在20002002年出现负增长,社会经济,国民指标人口,珠海市未来规划人口将保持较小的增长速度。珠海市仍将是珠三角地区人口密度最小的城市之一，适宜居住度假，为休闲地产带来发展空间,社会经济,国民指标GDP，产业,2003年,珠海的GDP增长在2003年有大幅提升，经济发展开始加速,轻工业及旅游服务业是珠海的主导产业。其宁静的生态环境和完善的旅游服务，越来越像港、澳、穗的后花园,社会经济,国民指标收入，消费,城镇居民人均可支配收入（元,万元,2003年人均收入 实现跳跃增长，前景看好,消费市场保持高速增长,社会经济,城市战略定位，目标,经济特区； 珠江口岸区域性中心城市； 以信息

5、技术为龙头的高新技术产业基地，产、学、研 一体化创新创业基地及高附加值产品的出口创汇基地； 亚热带海滨花园城市； 具有国际影响的滨海风景旅游胜地,2001-2020年,社会经济,城市战略规划布局,主城区,金湾次中心,斗门次中心,唐家湾 新城组团,三灶新城,陆域 中心镇,横琴新城,港区新城,珠海城市 空间意象,以主城区为中心，以金湾区、斗门区为次中心，形成“主城区次中心城外围新城中心镇”构成的多层次、组团型新城镇空间布局,南塆区,中心城区,主城区,三灶新城,横琴新城,陆域中心镇,金湾次中心城,唐家湾新城,港区新城,斗门 次中心城,应强化发展的地区，承担生活服务、教育、旅游等职能,应整合发展的地区

6、，承担生产、生活、旅游度假等综合性职能,高等教育、高新技术产业与新型服务业等,空港运输、空港产业、高新技术产业和教育,大型旅游、度假、游乐及与澳门合作发展的主要地区,综合性发展的中心镇,海洋运输为主的大型储运、化工等临海产业,社会经济,城市战略产业布局,以第二产业为主的生产 地区,城市经济、文化和行政中心,集中力量开发南湾城区和唐家湾新城，整治前山片区，引导产业和人口的合理分布。 主城区向南推进，重点开发南湾城区内的工业用地及其配套生活区，通过工业区的启动，促进房地产开发向南屏、湾仔转移。 完善唐家湾新城中的大学园区、高科技产业区、会展物流中心等产学研项目的生活配套设施的建设，产业园区与生活区

7、环境标准应高于主城区的平均水平,社会经济,城市战略20042005年建设重点,重点建设新香洲市级科技交流中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心。 建设江珠高速公路、珠港大道、金凤路；完善与改造主城区内的道路系统；建设昌盛大桥。 实施“工业西进，城市西拓”的发展战略，将今后全市的发展重点放到西部地区，西部地区必将成为珠海的工业中心,社会经济,城市战略20042005年建设重点,2000-2002年,加速提升,2000年，政府开始推行旧村改造计划，对26个行政区内的26个行政村（38个自然村）进行改造,1979-1985年,起步阶段,土地出让开发处于无序状态，开发项目单一，住宅商品化程度

8、低,房改房市场放开，二次置业成为重要购买力,市场研判,发展阶段回顾,市场研判,发展阶段判断,2003年珠海 人均GDP4588美元,800-3000US,3000-4000US,4000-8000US,8000 US,珠海将迎来房地产平稳发展阶段，市场化程度提高，政府加强宏观调控，如城中村改造。市场需求以追求舒适生活质量为主,市场研判,发展阶段行业集中度,本土主要开发商：华发集团、珠光集团（国企， 本土龙头） 外来主要开发商：和记黄埔,中原2001年进入，占领约50 市场，后因业绩不佳，业务量急剧下降，现主要承担外销业务,开发商,代理商,安诚物业、置力地产、南征地产三家共占据约7080的市场份

9、额,本土主要代理商,外来主要代理商,国企，与政府关系良好,本土，有一定的人脉,市场研判,宏观概况销售面积,销售面积经历了2000年的高峰以及近3年的下滑， 随着经济的改善，预计未来将有提升,市场研判,19922003年的11年间，二级市场商品房平均售价在3100元/平米左右徘徊，且这一水平早在1992年就已经达到,宏观概况销售均价,住宅2800元/平方米（二级市场） 2100元/平方米（三级市场,2002年中心城区住房类型构成,宏观概况住房类型,中心城区集中了珠海市的绝大部分的商品房和福利房，而农民房也占了一半以上。由此可见，非商品房消化了一部分市场需求,市场研判,市场研判,老香洲,老城区，以

10、多层、小高层建筑为主，“教育地产”鲜明，开发商多为本土实力型公司。均价30005500,唐家湾,大学园区，均价25004000,新香洲,拱北,吉大,前山,南屏,配套欠缺，人气不旺，以多层及小高层建筑为主，开发商多为本地中等实力公司。均价28004000,紧邻澳门，以小高层、高层为主；开发商多位港澳两地实力雄厚之公司。均价35008000,依山面海，配套成熟，是珠海的高尚住宅区，也是珠海市民首居住区，以高层及小高层主；开发商多位港澳两地实力雄厚之公司。均价35008500,住宅分布杂乱，建筑外观参差，以多层建筑为主，均价2400-3300,高新科技产业园区，均价1800-2200,市场供应板块分布,市场研判,市场供应板块分布,珠海政治、经济、文化、交通和金融中心；有市属大专院校及市、区重点中小学校10所，教育资源优势明显；配套完善，人文环境良好，但城市景观落后,老香洲,搂盘特征,老城区,市场研判,老香洲搂盘举例,市场研判,市场供应板块分布,新香洲,珠海未来政治、经济、文化中心等多个中心为一体的现代化新城区，配套欠缺，人气不旺，以多层及小高层建筑为主，开发商多为本地中等实力地