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1、楼盘营销策划报告12020 年 4 月 19 日文档仅供参考目录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附 : 项目团队主要人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划22020 年 4 月 19 日文档仅供参考前言中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉 , 可是这一次 , 中海面临的是一场空前严峻的考验 , 因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。一、超级大战场的竞争形势虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一 , 其中个案的销售竞争

2、, 特别是价格竞争明显白热化。区域传统”龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现 , 故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层这是一个观念改变的问题, 发展商不能改变客户的观念, 就只能被客户改变自己。可是以往的个案都没有做好 , 和平一期最后的倾销 , 典型地说明了这一点。从理论上讲 , 中海完全有实力去塑造区域观念 , 但实际上 , 对于这样一块极度陌生的土地 , 一个风云变幻的市场 , 中海会一帆风顺吗 ?三、 80 万套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的”法定”范围这样的客层较难由经验把握, 或者说 , 这样的客层尚需引导, 引导的

3、32020 年 4 月 19 日文档仅供参考范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战 , 如果没有突破性的推广策略 , 前景并不乐观。我们建议 , 这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。42020 年 4 月 19 日文档仅供参考第一部分 : 市场分析一、杨浦区房产市场特点1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应, 使环外规模楼盘成为一大热点, 并注入文化概念 , 吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户 , 个别领先楼盘平均价格接近 4800 元/m2。根据上海市房产交易中心成交数据, 黄兴花园、文化佳园、

4、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000 元/ m 2, 其中文化佳园的成交均价高达4800 元 / m 2, 是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。杨浦环内楼盘大部分见缝插针, 规模较小 , 以同济绿园为代表, 售价不断提升 , 使喜欢地段、讲究邻里品质的客户得到满足。环内交易量居前的楼盘, 成交价主要集中在4000-4400元 / m 2, 如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低, 为 4000 元/ m 2, 当前已全部售完。2 、比价较低与虹口相比 , 杨浦房产历来价格较低 , 具有价格优势 , 能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区的客户。杨浦区环内楼盘价格与虹口区环外部分楼盘售价相当。因此 , 外区特别是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。预计虹口区环内楼盘受到

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