xx生态山庄xx农家乐规划设计、可行性研究

1、XX山庄XX农家乐规划设计一、项目概况XX山庄位于xx县城沿xx公路向西6公里的xx镇xx村。项目原拟流转土地面积 平方米，计 亩。国土局提供地形资料中，含土地面积xxx平方米，计xx亩。其中含一口面积xx亩的大山塘及两口小山塘，其余均为平缓的山坡地。依据县域产业布局规划及旅游产业发展规划的要求，项目单位拟在原有项目用地周边整合各种资源，建设为我县5A级农家乐山庄、生态旅游的示范点，高标准的休闲旅游接待场所。二、研究篇1、农家乐分析1.1行业简介随着21世纪旅游业的深入发展，为了满足旅游者不同的需求和偏好，相应的的旅游产品应运而生。“农家乐”旅游作为一种新型的旅游形式已经获得了快速的发展，并将

2、在旅游业的可持续发展中扮演着重要的角色。当今，世界各国尤其是发达国家和旅游业发达的国家，农家乐正在被越来越多的旅游者所青睐，成为旅游业的重要组成部分。 农家乐是新兴的旅游休闲形式，是农村向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式之一。一般来说，农家乐的业主利用当地的农产品进行加工， 满足客人的需要，成本较低，因此消费要求不高。而且农家乐周围一般都是美丽的自然及田园风光，可以满足舒缓现代人的精神压力，因此深受生活在钢筋混凝土的都市人的欢迎。目前，农家乐已成了当今旅游业中一种不可忽视的资源和市场，凸现了市场经济沟通城乡社会的神奇力量，打破了计划经济时代遗留下来的城乡分治

3、的二元社会结构的藩篱，并提供了又一种有效的形式，它的出现已经被肯定，并开拓了一个新的经济增长点！引起了社会各界的浓厚兴趣及政府部门的热切关注。据长沙市旅游局提供的数据显示，承德市2007年已有农家乐160多家，其中承德县、宽城区、兴隆县、平泉县、等已逐步形成了点片相连的乡村旅游产业群。从2004年到2010年，承德市的农家乐出现了快速增长，到2010年承德有五星级农庄3家、四星级农庄12家。承德县目前已有登记在册的五星级农庄1家，三星级2家，二星级4家。家庭旅馆20家。据2006年承德县旅游局统计数据显示星级农庄共接待游客11万人次，营业收入达900万元。乡村旅游收入和接待总人数以每年20%的

4、速度递增。1.2 农家乐 SWOT分析1.2.1 优势(Strengths)(1)产品迎合旅游消费观念的转变。随着社会经济发展和人们生活节奏的加快, 大众消费观念也发生了很大的变化。很多游客已经厌倦了长途跋涉、兴师动众、历时长久的阶段式、劳动式旅游，转而将橄榄枝抛向了绿色环保、节省人力物力、时间短、频率高、注重体验的城市周边休闲旅游。(2)资源良好, 经营成本低。农家乐多处于城乡结合处, 交通便利、资源丰富、自然环境良好,民风淳朴，使得人文景观与自然环境很好的融合在一起。且农家乐旅游的背景是在农村, 旅游的接待者主要是农民, 旅游的内容也以农村生活的体验或观摩为主, 农家美食都是就地取材、现取

5、现吃、自产自销, 经营成本较低。(3)消费水平较低, 符合大众承受能力。根据承德市旅游局对赴农家乐旅游者消费情况的调查结果显示, 城市居民中去农家乐旅游的人, 家庭月收入在3000 元以下的居多,占调查总数的93%。主张一日游消费(含吃、住、行) 人均花费200元以下的, 占调查人数的87%。这一消费水平,正适应农家乐旅游目前的档次。还有不少的农家乐对准中低收入阶层, 收费更便宜, 吃一顿饭玩一天, 人均50元左右。由此可见, 农家乐旅游的消费水平较低, 符合大众消费水平。(4)规章制度较为健全, 经营发展有章可循。承德市在全国率先出台了承德市“农家乐”管理办法、承德市“农家乐”星级划分及评定

6、标准等文件, 不但填补了国内农业旅游规范化建设的空白, 更重要的是规范了承德市农家乐的发展, 为运作高端品牌提供了很好的平台。2007年又制定了“农家乐”食品卫生规范, 进一步为农家乐的健康快速发展提供保障。1.2.2 劣势(Weaknesses) (1)经营者众多但精品较少, 品牌意识薄弱。据不完全统计, 2006年河北省的农家乐有1415家, 但是符合河北省“农家乐”星级划分及评定标准的星级农家乐却只有91家,其中五星级农庄17家、四星级24家、三星级24家、二星级26家, 较其他城市而言还需要追求更多的精品。河北很多农家乐是以农户自主经营为主, 既没有单独合理的品牌规划脱颖市场, 更不可

7、能将整个特色品牌联结到大市场, 仅仅让农家乐的经营满足于各家各户的小打小闹, 定位不明确, 没有个性和品牌核心价值, 很难真正形成游、食、住、行、购、娱一体的产业链。 (2)定位模糊, 经营者对农家乐的长远发展方向认识不足。首先表现在农家乐提供的旅游产品内容单一, 缺乏特色, 品位不高。农家乐尤其是一些低档农家乐己经成为“乡间麻将会所”的代名词, 提供给游客的服务以饮食住宿为基础, 茶水唱歌为附属, 而棋牌游戏是主打。过于通俗的娱乐项目不仅忽视了百姓的多元娱乐需求和追求健康雅致型消费方式的潜在需要, 而且还降低了该潜在旅游形式的独特性。目前, 越来越多的农家乐认识到多投资搞项目开发的重要性,

8、却走入了重设施建设, 轻乡土文化环境营造的误区。城市化进程加快容易让旅游管理人员和当地居民产生错觉,常常向往都市化的建筑和设施, 片面追求规模大和现代化,却忽视了一些原始、自然的旅游资源的保留, 使景区出现了大量“突兀”建筑和破坏性景观, 这与游客向往乡村的自然原始风貌与古朴的生活方式的意愿形成冲突。此外, 农家乐提供的景致大多停留在纯粹的观光游览上, 缺乏文化内涵高的旅游项目。对生态文化、乡村民俗文化以及农业文化、湖湘地区文化挖掘的深度不够, 没有反映出农家乐以“农产、乡色、民情”为卖点的特色, 城市游客的知识性、体验性旅游消费需求得不到较好的满足。(3)经营者文化素质偏低, 经营理念落后。

9、目前较多的农家乐都由精明能干、农事经验丰富的中老年人尤其是女性当家, 她们料理事务精细勤快, 但同时也受到文化水平不高的束缚。因其文化素质偏低, 加之小农思想严重, 对于农家乐的发展缺乏全局和长远考虑, 目光短浅, 在注重自身经济效益的同时却无视社会经济效益, 存在不正当竞争、或帮助到附近成熟景区游览的旅客逃票、或随意宰客、或打恶性价格战, 性质恶劣, 反响极坏。此外, 农家乐工作人员的招募, 带有较多亲友帮工性质, 这种人事制度的混乱,损耗了过多的人力物力资源, 成效却很低。而且这些工作人员往往缺乏必要的培训, 并且因为家庭成员的年龄与文化差异, 造成服务程序不规范。非标准化的服务严重阻碍了

10、行业的发展。(4)卫生状况不容乐观, 安全方面存在隐患。农家乐经营的主体是农民, 由于教育程度、生活习惯的限制, 加之卫生基础条件欠缺, 农家乐的卫生状况存在一定问题。一些经营户厨房设备简陋, 基本消毒设施缺乏, 生食熟食混装, 烹饪过程粗简, 从业人员也缺乏必要体检等健康检查的的保证等, 卫生隐患值得重视。城郊及乡村的基础设施尚不完善与农民经营意识的淡薄, 使得农家乐缺乏相应的安全保障。很多简装改造家用房的经营户, 为招待游客添置过多家用电器, 用电负荷增加，消防设施缺乏, 存在着极大的火灾隐忧。部分地理位置相对偏僻的农家旅馆, 对如何保障旅客生命财产安全也缺乏必要的措施。1.2.3 机会(

11、Opportunities) (1)承德市域经济发展迅速。近年来, 承德市GDP、人均可支配收入、人均消费性支出都大幅提高。城市居民消费能力极大提升。2004年, 承德市GDP总量达到1134亿元。人均可支配收入达11021元、人均消费性支出达9032元。2005年实现GDP总量1519.90 亿元, 人均可支配收入达12434元, 人均消费性支出9660元。2006年, 承德市实现GDP总量1790.66亿元, 人均可支配收入为13924元, 人均消费性支出10680元。随着经济的快速增长和城市居民生活水平大幅提高、消费能力极大增强, 居民对娱乐休闲等精神生活的需求也随之急剧增长, 给农家乐

12、旅游的发展提供了巨大的契机。 (2)交通区位与市场优势明显。承德市近年来花巨资对城市及城市周边地区交通状况进行了改善。新修、改造、改良了一大批道路。并将城际周边的道路也纳入了改造范围, 使得城市周边道路状况得到大幅改善, 大部分农家乐处于城乡集合部, 是交通道路改善的直接受益者。特别是承秦，承朝高速的开通和正式运行通车, 使得有些地方的农家乐游客可以直接乘车到达, 极大地方便了市民到农家乐游玩。且承德市人口众多, 消费能力较强，农家乐的市场已是很大, 加上北京，天津又处于外围, 在一体化的山城背景下, 市场蛋糕更是越做越大, 有着天然的市场优势。 (3)承德市娱乐文化繁荣, 市民休闲意识强烈。

13、承德被称为“皇城”, 娱乐场所众多、娱乐文化盛行。市民的休闲意识日益强烈, 对休闲的要求也越来越高, 从事休闲旅游经营的农家乐市场前景广阔、潜力巨大。(4)承德市政府对农家乐旅游的大力支持。承德市为确保经济的高速发展, 加速了消费引擎的启动, 不仅着力整合旅游资源, 加快发展旅游经济, 还特别强调特色农业的发展。承德农家乐旅游形式的出现和发展, 不仅就地转化、消化了不少农产品, 也解决了农村剩余劳动力的转移问题, 促进了本地第三产业的发展, 增加了农民收入。作为一个绿色旅游产业, 政府给予了大力肯定与扶植。承德市对农家乐实行政策性收费。第一年缓交、第二年征收30%、第三年征收50%、从第四年按

14、标准依法征收。希望通过加大扶持力度, 使农家乐成为长沙市旅游业发展中的一个强劲增长点。1.2.4 威胁(Threats) (1)大量资本和资源涌入, 竞争急速加剧, 重复建设严重。随着农家乐的发展和社会的普遍认可, 许多单位和民间个人急于瓜分农家旅游这块大蛋糕, 却又很少考虑与论证游客流量等经营要素。结果是重复建设严重, 造成行业拥挤, 导致行业竞争无序, 对农家乐的发展构成很大威胁。(2)项目建设盲目, 缺少科学论证及合理规划。农家乐的致富之道吸引了大批投资者进入该行业, 盲目开发现象严重。部分经营农户轻易上项目, 决策之前缺乏对地理位置、自身资源、本地政策、市场需求、基础设施与环境承载力的

15、评估, 产品开发也没有进行可行性论证, 再加上农民的思维特征是实用理性、重模仿、缺乏创新, 所以经营理念雷同化的倾向严重。体现在农家庭院的建筑样式、园林风格、室内陈设、菜肴品种、娱乐项目等, 都比较趋同, 缺乏个性化色彩。这种状况导致游客消费方式呈现快进快出的浅层旅游状态, 回头率低。从旅游规划来看, 大多数区县还没有进行旅游发展总体规划, 更谈不上农家乐旅游的专项规划了, “农家乐”发展的盲目性很大。(3)基础设施不完善, 环境破坏现象时有发生。由于农家乐主要是建在城市郊区或农村地区, 因此基础设施建设尚不完善。郊区位于城市与农村的结合部, 受城市扩展和旅游容量过度饱和的影响, 使该区域内存

16、在不同程度的环境退化, 如森林植被减少、山水公园乐园化、风景区建筑化等。对旅游产品的不当开发亦引起了城郊环境的退化。环境退化的结果反过来又导致了旅游环境质量的下降。城里人向往已久的乡村景观和自然之趣在城郊已难寻觅, 使农家乐旅游失去了其真正的吸引力和生态服务及生态文化内涵, 故而无法满足都市人亲近自然、生态回归的休闲目的, 大批的“回头客”流失。(4)宣传促销不力, 行业整体缺乏系统性营销策略。由于缺乏足够的市场竞争意识和宣传促销观念, 很多地区或者从没对农家乐旅游进行宣传促销, 或者促销力度不够, 导致这些地方的农家乐旅游除了当地城镇居民外, 其它游客对它们都不熟悉或从没听说过。农家乐旅游的

17、营销战略与计划尚停留在初级阶段, 没有深度挖掘。即便是对于发展较快、规模较大的星级农家乐, 在营销手段上的运作也较为单一, 没有形成在宣传上的整体合一, 并且缺乏科学、统一的策划方案, 在包装、宣传上整体形象不突出, 宣传促销力度不够,影响力小。1.3 基本结论1.3.1 农家乐旅游具有很大的潜力和广阔的发展前景。1.3.2 公司化运作模式有利于项目在市场中建立竞争优势。1.3.3 品牌营销策略有利于项目在市场中建立竞争优势。1.3.4 打造特色、精品、先进的农家乐是项目发展的目标。2、药膳食疗分析2.1 药膳食疗的基本概念三、规划篇1、场地分析与设计2、规划定位规划定位于打造以生态山水为基础

18、，涵盖会议接待、度假住宿、垂钓休闲、餐饮养生等功能的综合型生态山庄。3、功能分区规划将用地红线内划分为主体功能版块、养生植物版块、肉鱼食材版块三大区域。4、景观分区5、投资估算5.1 主要技术经济指标 总用地面积xx 池塘水面面积xx 垂钓廊道长xx米宽3米 xx 垂钓屋xx栋 xx 饲养区用地面积xx建筑面积xx道路绿化面积 xx 道路广场面积 xx环山庄游道 长xx米宽3-4米 进山庄引道 长xx米宽7-8米 停车场面积xx 入口铺装区xx 绿化面积xx主题功能版块：建筑占地面积xx 别墅建筑面积xx 酒店建筑面积xx接待中心建筑面积xx餐饮楼建筑面积xx后勤楼建筑面积xx廊道及拐角构筑物

19、 建筑面积xx休闲亭xx座xx5.2 投资估算饲养区建筑改造工程 xx万 x元/饲养区道路绿化提质xx万 x元/池塘垂钓设施建设 xx万 x元/（含土方工程）道路广场建设 xx万 x元/（含土方工程）景观绿化建设 xx万 x元/（含土方工程）主要建筑建设 xx万 x元/ （含土方工程） 廊道、亭、步道等设施建设 xx万 （含土方工程）总投资xxxx万6、项目发展策略6.1 总体发展目标打造xxx特色农家乐第一品牌打造xxx养生、保健第一庄园打造xxx旅游接待首选目的地6.2 药膳食疗要求规划对药膳食疗提出的总体要求包含以下内容：1）食材除不在本地生长的如枸杞、决明子、银耳、香菇、西洋参、人参等采用外购干货的方式解决外，其余所用蔬菜、瓜果、肉食、水产以及药用的植物花、果、根、叶都达到绿色、有机和无公害的标准。2）项目内池塘建成青、草、鲢、鳙、鳊、鲤、鲫的养殖基地，并引导周边农户建立如泥鳅、黄鳝、三角