徐州建国西路商业综合体项目商业建议书2012

1、徐州建国西路项目商业建议书,核心问题界定,项目区位价值,本项目属徐州老城区核心商业辐射范围内，南邻建国西路，背靠淮海西路，东临二环西路，西接纺织路，区位价值高,项目地块价值,4.5万方商业经营面积较小，无法形成规模效应与核心商圈直面竞争,技术指标,区域环境研究交通环境,二环西路,建国西路,项目南临建国路（4车道），东临二环西路（6车道），五路公交可达本项目，规划地铁1号线站离本项目仅200米，便捷的交通优势将为本项目带来绝佳的区位与交通优势,区域环境研究人口环境,成熟居民社区,项目周边聚集大量成熟居住小区，高品质楼盘的逐步放量，未来区域内消费力将得到有效提升，整体趋势看好,区域环境研究商业环境

2、,人民广场商圈作为后起之秀，受彭城广场核心商圈影响，现有商业以街铺与大型超市为主，购物中心多为新建项目，发展趋同化，档次较低，空置率高，满足区域内居民的基本生活与休闲需求为主,项目定位,项目地块规划商业面积无法形成规模效应与核心商圈抗衡，考虑是核心商圈的完善与补充； 人民广场商圈具备较多的居住人口，有商业发展基础，但整体档次不高，急需要一个标杆项目，提升现有商业格局,问题：如何打造？走进徐州商业,徐州经济情况,淮海经济区中心城市，苏北最大城市，江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，市区人口306.4万； 我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”，能源基地和

3、工业基地； 经济发展迅速，2010年全市实现地区生产总值2866.93亿元，比上年增长13.9%，增速居全省第一位； 全市社会消费品零售总额965.25亿元，同比增长18.9%。其中，住宿和餐饮业零售额增幅第一，增长20.8%； 人均GDP4909美元（约合人民币33233元），城镇居民人均可支配收入16762元，比上年增长13.3%；人均消费性支出10558元，增长12.0%，其中食品支出占消费性支出的比重为35.2,淮海经济中心，整体经济发展迅速，居民人均收入不断增长，但较发达地区偏低,徐州商业布局,老城区商业中心：（一场、两带、四路、十板块） 一场：彭城广场； 两带：彭城路商业步行带、中

4、枢街大同街商业步行带； 四路：中山路、淮海路、解放路、建国路； 十板块：彭城广场北商业办公板块、彭城广场西商业服务板块、彭城广场东商业服务板块、中央百货大楼综合商业板块、中枢街综合商业板块、大同街商业服务板块、建国路北侧金融商贸板块、北大院文化休闲板块、回龙窝历史街区文化教育板块、居住板块,古彭广场,人民广场,淮海广场,目前徐州老城区商业中心布局呈十字交叉状，以形成了以彭城广场为中心，人民广场与淮海广场为东西两端节点，和平路与二环北路为南北节点,主要商圈发展现状彭城广场商圈,主要商圈发展现状人民广场商圈,小结,徐州整体经济发展迅速，但人均收入不高，一定程度上限制了商业的快速发展； 彭城广场商圈

5、作为徐州传统商业中心，核心地位无法撼动，本项目应避免正面竞争，差异化经营； 市场现有商业供应丰富，并呈现出时尚化、品牌化趋势，但徐州人对于品牌的认知多以国内一二线品牌为主； 人民广场商圈缺乏一个有力的商业标杆项目，无法借力； 项目周边已有大型卖场，且市场认可度较高，本项目主力店采用何种业态,问题：本项目如何突破,未来老城区中心商业内购物中心频现（苏宁国际、力宝城、金鹰国际二期、中央百货），如果本案还是以购物中心形式定位，很难与之形成差异化，同质竞争势必进一步升级,相较传统的商业模式：商业面积相对不大，购物功能被明显弱化,LIFE STYLE CENTER 生活方式购物中心,LIFE STYLE

6、 CENTRE的几个特点： 特点1：休闲第一。将传统的消费模式从购物向休闲的生活方式倾斜和功能侧重。所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务设施，用来满足消费者在精神层面追求的各种生活方式； 特点2：环境第一。与传统模式相比，更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局，特色的风格和舒适、优雅的环境，追求与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配； 特点3：规模适中。美国的LIFESTYLE CENTRE规模平均在5-6万平米，是SHOPPINGMALL的二分之一左右； 特点4：业态专精。与MALL同为功能集合体，但从业态比重上更偏重休闲，而非实际购物需求,LIFE STYLE CENTER商业模式特点,对本项

7、目商业形态的启发：LIFE STYLE CENTRE对于本项目规模及业态定位都更为匹配的商业形态，而且有利于我们在老城区中心商圈竞争中明显差异化,LIFE STYLE CENTER商业模式经典案例： 美国迈阿密的COCO WALK 深圳的COCO PARK,LIFE STYLE CENTER经典案例借鉴美国迈阿密的COCO WALK,最早提出并应用LIFE STYLE CENTER概念的商业中心之一。国内当前发展的LIFE STYLE CENTER很多都模仿或参照了其设计与经营理念; 特点：以一组2-3层独立又彼此连接的建筑体形成一个半围和的公园式（广场式）的商业空间；业态定位以休闲娱乐为主；

8、成为一个愿意前往停留，闲逛，舒适购物的特色商业场所,项目基本信息： 发展商：PMAT REAL ESTATE INVESTMENTS 位置：美国佛罗里达州迈阿密 设计单位：DEVELOPMENT DESIGN GROUP 规模：可租赁面积2万平米，3层建筑，64个商铺 开业时间：1990年 荣誉：获得ULI建筑创新奖、ICSC最佳城市购物中心奖,经营业态上，餐饮和娱乐比例大于购物，以全国性及区域性品牌为主占66%; 业态以餐饮，品牌专卖店两分天下，搭配其他； 餐饮品牌多以知名连锁休闲餐饮品牌为主，咖啡店、蛋糕房居多，提供正餐服务的餐饮店业多主题鲜明； 专卖店以经营面向青年的中高档品牌服饰为主；

9、 娱乐包括健康养生美容俱乐部，与影院； 有一家超市辐射周边日常需求,LIFE STYLE CENTER经典案例借鉴美国迈阿密的COCO WALK,适中的体量，2-5万； 富有特色，开放式的休闲商业群落； 人流汇集型休闲业态定位（主力店影院+餐饮铺面占到50%以上比例,借鉴,LIFE STYLE CENTER经典案例借鉴美国迈阿密的COCO WALK,LIFE STYLE CENTER经典案例借鉴深圳的COCO PARK,四分之一的面积被设计为休闲空间。商场中央设有6000平方米的下沉式露天广场，可作不同类型推广活动之用。露天广场附近的100米空中天桥，让游人可以从该处欣赏广场的景色。此外，商场

10、四面临街，合共有9个入口，内部更设有5个大型中庭，每个中庭的布局色调也各有不同,女装: 花雨伞，My choice,MIISK,IEISY TITLU等 男装：Byford,LOYOU, AMURS,GENTLE等 美食：Summer 商家考虑更多的是人流动线是否合理，硬件设施是否能符合要求，业态之间是否联动。在此以上，只要将交房开业日期、租金等商务条款明确，可以进入实质性谈判,小结,精准品牌定位,精准品牌定位,精准品牌定位,精准品牌定位,项目整体营销策略,项目营销目标,项目利润空间最大化； 尽快入市，在最短时间内实现去化； 在销售的前提下，保证项目商业及品牌档次,预计2013年年初交房 招商

11、方面： 交房前达成80%的招商目标，剩余部分作为增值保留，待开业后再进行 销售方面： 开发商资金紧张急于回笼，则销售去化目标在90% 如果资金不紧张，则考虑80% 整体营销周期：18个月,如何实现去化？投资信心很关键,本项目是一个10万方的综合体项目，汇集商业、写字楼、酒店式公寓三部分，是一个投资的绝佳项目，面对投资项目，客户最看重的是项目的地段、投资价值、商机。 而对于一个综合体项目，最能带动其价值的是商业的成功运营，给物业价值带来提升。 所以核心是商业的启动！利用先期商业重要节点（主力店进驻与签约）推动后期写字楼与酒店式公寓的销售,招商,商业销售,写字楼 酒店式公寓 销售,项目商铺营销策略

12、,商铺 购买 客群,商铺购买客户分析,投资客：关注地段、投资潜力、项目品牌、是否利于再销售或租赁； 自用客A：关注地段、人流、购买之后是利于商业经营； 自用客B：购买不是纯投资，考虑自己做生意，但是不知做什么的,针对前两种客群，除了对于地段，如何树立他们的投资信心是关键； 针对第三种客户，除了给予投资信心外，给予已选择好的商家直接加盟，加强其购置欲望,大面积商业考虑短期内持有，明确主张开发商作为大业主对该区域未来板快升级和周边消费的信心，但如果有客户愿意购买则可出售，如果开发商未来遇到资金问题，也可考虑拿大面积商业进行抵押； 小面积商铺划分后，以售后返租的形式销售，返租期5年，利于商业的整体业

13、态把控，从而保证良好的商业环境与档次，增加投资客信心，促进销售,租售结合,补充说明：其实徐州人对于包租形式并不反感，商家品牌与开发商知名度是树立包租模式信心的关键，3 - 4层商业采用包租形式，明确开发商本着对项目负责的态度，保证项目有一个良好的商业开始，增强投资客信心，利于销售快速去化，1 2层商业为保证项目档次，也采用包租形式,方案A,商铺销售建议 地下一层,商业部分,地下一层商铺总共4间，面积在4712（不含天井部分） 优势： 整体户型方正，适合引入主力商家； 天井部分，临地上主入口，人流交汇可有效带动商业； 临停车场，对于车行的目的性消费有利； 劣势： 100-231的商铺面积过大，未

14、来会有总价抗性,地下层作招商，建议整体持有,商铺销售建议 一层,1,2,3,一层商铺总共46间，主力面积在100-231 优势： 2#与3#沿街部分，临主干道，商业展示性佳，可作为本项目的形象展示面，考虑引入一些品牌档次与形象较好的商业业态； 南北入口广场，以及中心下沉式广场的设置，将为本项目带来充足的人流，从而盘活1#以及3#内街部分商业； 劣势： 100-231的商铺面积过大，未来会有总价抗性,对现有100-231的南北通铺进行划分，形成内街与沿街两铺(虚拟铺），整体销售,商铺销售建议 二层,1,2,3,二层商铺总共23间，1#楼18间，面积28-167之间， 2#楼部分4间，面积255-

15、470之间， 3#2618 优势： 1#商铺开间进深比例比较合理，适合引进租金贡献较高的业态； 3#户型方正，可引入主力商家 劣势： 2#、3#商铺面积过大，总价抗性大,1#整体销售，2#整体划分虚拟铺后整体销售，3#作为主力招商并持有,商铺销售建议 三层,2,3,1,三层商铺总共38间，1#楼21间，面积28-464之间， 2#楼部分4间，面积228-766之间， 3#3263 优势： 1#商铺开间进深比例比较合理，适合引进租金贡献较高的业态； 3#户型方正，可引入主力商家 劣势： 1#西边铺、2#、3#，商铺面积过大，未来总价抗性大； 1#、2#将楼层较高，将面临销售难题,1#西边铺划分三

16、间，与整体一同一低总价优势销售，2#整体划分成虚拟铺后销售，3#作为主力招商并持有,商铺销售建议 四层,1,2,3,四层商铺总共43间，1#楼20间，面积28-167之间， 2#楼部分2间，面积1120、990之间， 3#3263 优势： 1#商铺开间进深比例比较合理，适合引进租金贡献较高的业态； 2#适宜打造餐饮业态； 3#户型方正，可引入主力商家 劣势： 1#楼层较高，将面临销售难题； 2#、3#商铺面积过大，总价抗性大,1#以低总价保证快速销售，2#与3#作为主力招商并持有,商铺销售建议 五层,2,3,1#楼面积667，3#面积3270 优势： 3#按影院标准打造，可引入影院主力商家 劣

17、势： 2#商铺面积过大，总价存在抗性大，且没有单独动线，人流难以导入,2#作为四层连带部分，整体招商，3#作为影院（主力商家），建议持有,为了项目长远持续经营，根据核心主力店、大面积品牌商家短期持有，待经营成功后，可以考虑大面积或分割销售,商业销售持有比例,小面积商铺划分后，以售后返租的形式销售，返租期5年，利于商业的整体业态把控，从而保证良好的商业环境与档次，增加投资客信心，促进销售； 大面积商铺，由于面积过大，将造成总价过高问题，因此建议降价出售，吸引主力商和投资客，或者采用划分虚拟铺形式整体销售,全部销售,方案B,补充说明：此方案利于开发商短期内的资金回笼，但大面积商铺销售难度较大，如将

18、大面积商铺整体划分销售，将造成招商难问题，主力商家难以入驻，未来将对本项目商业造成影响。建议对大面积商铺套用“虚拟百货”概念，同时引入专业品牌商业经营公司，整体运营,全销售案例 苏州万宝商业广场,石路金座位于石路步行街核心区域，周边商业配套完善，交通便捷发达。是集购物、休闲、办公和娱乐为一体的多功能高档综合性商业大厦，其中1至4层规划为精品商场。自2007年开盘以来，商铺销售情况良好，但由于对所有商铺都进行划分销售，导致主力商家不愿入驻，商业经营瘫痪。目前一楼商铺处于“商业空场”状态,商铺价格定位市场比较法,参照目前项目周边在售项目商铺价格，阿卡迪亚沿街商铺24000元/平米，中凯城市之光1-

19、2层，预计在40000-50000元/平米（下半年开盘，按现在市场判断此价格偏高），综合考虑本项目物业档次与区位等综合因素，取值在沿街商铺43000元/平米（不含投资回报）. 将返租成本加入到价格中，则本项目外街商铺售价50000元/平米。 则 1F内街35000元/平米，2F 25000元/平米，3F 20000元/平米，4F 14000元/平米,写字楼部分,项目属性,本项目写字楼主力户型面积在54-65，整层面积1075，无论是中小企业还是规模型企业办公，都可以自由对办公空间进行组合； 人民广场核心，区位交通优势明显； 商业体之上的商务办公，随着商业的招商启动，更多的商业资源将集中于此,区

20、域内写字楼现状,人民广场商圈，作为徐州城西核心，商务氛围良好，但市场存量较小，早期开发建设的楼盘品质较为一般，后新开发楼盘数量少（西都国际、中凯城市之光、理想国际广场），但在楼盘品质以及配套上都得到较大提升，多采用小户型以及LOFT商住两用户型，市场反应良好,定位： 知名企业的顶级办公场所,写字楼定位,项目地段、区位与交通优势良好； 中小户型任意组合，适应多样需求； 西区市场存量小，市场空间较大； 与区域内现有的中高端写字楼差异化竞争,问题：是否可实现？走进徐州写字楼市场,徐州写字楼市场分析整体分布,徐州写字楼目前分布主要以彭城广场商圈为主，以及高铁商务区与新城商圈一带,彭城广场主要写字楼分布

21、示意图,随着未来彭城广场商圈内天成国际广场（力宝城）、中央百大、苏宁广场、中凯城市之光的短期集中放量，未来老城区写字楼市场的小范围竞争将加剧,徐州写字楼市场分析竞争状况,金鹰二期,彭城一号,苏宁广场,中央国际,力宝城,徐州写字楼租赁市场情况,徐州写字楼租赁，高档项目价格在50-70元/月/，低端项目月租金在20-40元/月/； 物管费用在1.5-8元/月/之间，高档写字楼多包涵在租金内； 整体写字楼市场出租率佳，平均达到70%左右，其中纯租赁类写字楼出租率可达85%； 主力面积以中小企业的小面积办公需求为主,徐州写字楼租客分析,写字楼租客源比例,写字楼租客以建筑、房产、贸易、咨询、法律及会计事

22、务所为主，因此未来金融类企业将成为本项目的主要客户对象，比如：银行、太平洋保险、人寿保险、平安保险等,彭城广场集中大批中高写字楼项目，无法与之竞争； 随着未来老城区内写字楼的集中放量，未来老城区写字楼市场的竞争将加剧； 写字楼整体租赁情况良好，精装高品质项目受到租客的欢迎； 办公需求强劲，自由组合小户型及商住两用产品颇受市场偏爱； 徐州本地知名企业对老城区比较有认同感,徐州写字楼市场小结,高档次办公理念将对目前区域内商务市场进行提升,中凯城市之光 地块位置：人民广场对面； 总建面积：15万平米； 办公面积：8000； 户型面积：主力面积60-70，面积区间60-110； 栋数：1栋； 层数：7

23、层； 目前售价：一般户型9800元/平米，LOFT挑高户型13500元/平米，已去化85%； 物业设施：外立面采用高级面砖，公共部分简装，内部毛坯，无中央空调； 营销情况：销售情况良好，客群以私营企业主为主，年龄段在35-45岁，自用客占到60,位于人民广场西侧黄金地段，权利打造“商居皆宜”理念，缔造徐州6G办公概念,竞品案例,天成国际广场 （力宝城） 地块位置：淮海路、彭城路、青年路、百年大同街交汇处； 总建面积：23万平米； 办公面积：38940.48； 户型面积：主力面积60-230； 总套数：27间； 目前售价：13000-15000元/平米； 得房率：65% 楼层分布：总共58层(地

24、下三层，地下23层为地下停车场，地下1层至地上7层为商场，89层为商务公寓，1011层为会所、空中大堂，12-32层为5A甲级商务办公套房，33层以上为五星级商务酒店； 营销情况：先30层房源在售，户型面积在60-230平米不等，客群以35-45为主，投资约占60,徐州中心商圈市政五大重点建设项目之一，集星级酒店、购物、休闲娱乐、餐饮、公寓办公为一体的综合体,竞品案例,新世纪理想国际广场 地块位置：淮海西路与二轻路交汇； 总建面积：29000平米； 产品类型：商铺、写字楼； 主力面积：50-140 栋数：1栋； 层数：15层 ； 目前售价：南向9600元/平米，北向9300元/平米； 楼层分布

25、：A座1-3层为商业，4-15为写字楼，B座1层为商业，2-5层为写字楼; 营销情况：未开盘，但意向客户积累量已超过800组，近期可交订15万确定房号；客源以周边居民为主，多私营企业主，年龄在30-40岁，投资客占到60,距离传统城市商务圈有一定距离，周边交通便捷，凭借良好的市政绿化配套环境，在徐州中心首打绿色办公理念,竞品案例,借鉴,中小户型受到市场欢迎； 综合体项目写字楼部分，拥有独特的市场形象和定位 ； 重视公共部分的装饰,竞品案例借鉴,项目写字楼定位,属性定位： 徐州城西版块核心的顶级办公场所,客户定位： 以本土知名企业，金融企业，外地企业办事处为主 ； 形成高效办公产业链，吸引区域外

26、核心商圈的商务客,配套定位： 设置商务会所、大型多功能厅等公共配套； 公共区域精装修，注重卫浴、电梯品牌档次，配置中央空调,写字楼价格定位市场比较法,参照现在区域内写字楼9300-13700（LOFT）元/售价，综合考虑本项目地段、产品综合因素，建议本项目写字楼价格11000 - 12000元/平米（精装修,酒店式公寓部分,项目属性,户型面积在40-60，利于销售； 产品无创新； 北向房源开间小； 南北不通透； 得房率低； 东西户距电梯口较远,如何突破？ 走进徐州酒店式公寓市场,徐州酒店式公寓市场整体分析,徐州酒店式公寓处于起步阶段，市场去化较好，但整体供应量小，未来市场空间较大,徐州酒店式公

27、寓产品分析,从交房标准来看，目前多为精装修公寓逐步成为市场主流，装修标准在1200-2000元/平米； 从去化速度来看，酒店式公寓的去化迅速，但目前存量有限，市场空间看好； 从客户来源上看，多投资客； 从销售价格来看，在售个案价格视地段、交通、配套等因素，差距较大，在6000-14000元/平方,酒店式公寓市场定位,增加配套（新风系统、呼吸幕墙、中央除尘等），提升品质； 提供不同主题装修套餐，并配合不同标准打造样板房，方便客户选择；对于户型不佳的房源，采用精装或样板间形式，便于去化; 酒店式管家服务，聘请资质较好的酒店管理公司统一管理，提供高品质的服务格式，打造市场差异； 设置特色会所，打造少

28、数人的社交圈,采用差异化。如何差异化？ 处于城西核心区域； 公寓产品无创新优势； 室内无精装修,酒店式公寓价格定位市场比较法,目前市场在售酒店式公寓售价基本在6000-14000元/平方之间，离项目最近楼盘阿尔卡迪亚售价在11000-15000元/平米，考虑本项目采用酒店式经营方式，因此建议取值在8000-10000元/平米，加上精装成本则 酒店式公寓价格区间在9000-12000元/平米（含装修,物业调整建议,此处楼梯取消,此处楼梯取消,此处楼梯取消,电动扶梯移至过道中间,一层物业调整建议,增加电动扶梯移至过道中间,此处增加一部电动扶梯,厕所取消,二层物业调整建议,厕所取消,原有南侧商铺靠内

29、街部分退让出走廊，使动线流畅环通,三层物业调整建议,增加连廊,增加连廊,四层物业调整建议,设置环形LED屏幕,设置LED屏幕,设置LED屏幕,外立面建议,外立面玻璃幕墙可设置广告位,待整体验收后，在内街上空部分增加玻璃天顶，形成良好室内购物体验,物业调整建议,项目执行篇,商业销售方式,整体采取包租形式销售,方案一,商业销售方式,针对大面积商业，可实行带租约销售 招商先行，租赁后再销售,方案二,返租5年 平均每年7.2%回报 第一年 6% 第二年 7% 第三年 7% 第四年 8% 第五年 8,安全创富模式：针对投资者的信心保障,定期回报体系,将投资回报金额按季或每半年一次返还给业主，可以缓解业主

30、的月供压力，并且让业主能获得定期收取租金的现实感受,物业租售比例,物业50%的持有，50%的销售比例，传递给投资者发展商对项目足够信心和后期运营投入的保障,发展商品牌,新盛公司在徐州的发展及项目的全面展示，超华集团的下属商业产业展示，现场宣传片与亲临体验,众多品牌连锁商家的进驻,连锁超市、必胜客、屈臣氏等，品牌商家科学严谨的选址要求，项目前景的安全性,本质区分了市场上现有的返租制度,商业销售方式,无论是方案一，还是方案二，招商是重中之重，项目需要靠招商来带动整体销售,招商先行、销售跟进; 项目进场，即刻开始主力店及大业态的招商。例如：影院、家电、品牌连锁; 在项目开始做形象宣传前，为项目制造卖

31、点提前造势,商业思路,核心主力店进驻,项目形象提升,一般商家租金提升,商业售价支撑,因此，在项目宣传启动初期，应完成核心主力店的招商。核心主力店的正式签约后，开始商业第一批房源的销售,商业思路,核心主力店,次主力店,品牌专卖店,小型商家,首先引入核心主力店，提升项目影响力和品牌形象，同时带动次主力店及品牌专卖店的引进,招商启动顺序,大客户先行，散户跟进,大客户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重,1）大客户三优政策,大客户 三优政策,优先选位：大客户优先在给定的范围内选铺,优惠套餐：给予大客户一整套优惠政策（如租金、免租期,优化组合：计划性合理分布大户

32、的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个项目的长远经营,2）小客户扶持政策,引进优质品牌代理权给予有发展潜力的中小散户；给予部分散户优惠的付款条件，减轻其经营压力,招商策略,商业招商目标2012.12月完成项目整体招商的80,目标一,销售目标2012年12月完成项目整体销售的90,商业的推广促进写字楼和公寓的成交,品牌目标新象城模式与开发商品牌的提升,目标二,目标三,目标四,总体营销目标,2011.6,2011.8,2011.10,2011.12,2012.2,2012.4,2012.6,2012.8,2012.10,2012.12,工程节点,商业,写字楼,公

33、寓,6.28商业动工 9.15公寓动工 招商中心外接待点进驻,招商团队进场 主力业态招商洽谈 商业蓄客,媒体宣传开始 蓄客,媒体宣传开始 蓄客,认筹 第一批房源12月份开盘,认筹 第一批房源12月开盘,商业预售许可证 公寓预售许可证 写字楼预售许可证,认筹 主力店签约 第一批房源11月份开盘,写字楼清水样板房,次主力店签约 客户蓄积,第二批房源4月份公开,第二批房源5月份公开,酒店式公寓现场样板房公开 写字楼标准层样板间 结构封顶,第三批房源8月份公开,第二批房源6月份公开 品牌商家签约,持续招商,余屋销售,余屋销售,余铺销售,营销总控,第一批房源推出：1号楼一、三、四层商铺；3号楼的一层商铺

34、 第二批房源推出：2号楼一、二、三层商铺；1号楼的二层商铺,商业推盘思路,备注：13、14层建议取消名义层,写字楼标准层每层11套，总套数308套，建议分三批销售,写字楼推盘思路,在低、中、高三个区，分别选择各区低楼层房源推入市场，满足各种客户需求，提高第一次开盘销售率，造成热销状态。 推出：低区5、6、7层；中区16、17、18层；高区26、27、28层；预计推出99套,低区5、6、7层,中区16、17、18层,高区26、27、28层,第一批房源,写字楼推盘思路,以低、中、高三个区，中、高区房源占80%，低区房源占20%，提升项目整体销售价格。 推出：低区9、11层；中区21、22、23、24层；高区29、30、31层；预计推出99套,低