2009年南通安泰第九园项目提报

1、南通安泰第九园项目提报 2009.07,第一部分 项目定位 第二部分 产品定位及建议 第三部分 客源预估,报告提纲,第一部分 项目定位,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,05年宏观调控政策,05年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市,06年宏观调控政策,06年政策为05年的细化和落实，直接或间接引导房地产市场的发展，抑制投资需求：首先增加自住需求的供应；其次是加强对土地的监管力度，降低土地出让过程中的黑箱操作；同时在资金管理方面严格提高门槛,07年宏观调控政策走势,2007年楼市火爆，中央多次运用行政和金融手段，连续五次加息，但在四季度前没有强力的房产打压政策,08年

2、宏观调控政策走势,08年上半年以执行和落实07年末出台的政策为主，持续打压。 08年下半年受金融风暴影响，宏观政策由紧缩转为扩张，政策环境暂时性回暖,从政府角度考虑，最希望看到的是成交量逐步恢复而价格平稳，从最近出台的对于第二套房贷严格监控政策来看，政府不希望看到价格大涨大落的局面，因此后续市场发展将极少出现宽幅震荡的局面,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,传统长三角经济产业区，具备一定经济基础，仅次于苏州、南京等传统一线城市,城市背景传统经济产业地带,长三角临江产业带,2008年江苏省主要城市人均GDP排名,南通第一轮城市开发以南进为主，新城区开发带动经济高速发展,老城区,新城区,开发

3、区,港闸区,城市背景分析,观音山,城市背景房产市场发展,受城市化以及经济发展的推动，房产市场发展较为迅速,城市背景分析,片区价格运作已经明显高于老城区，未来的发展潜力较小，以新城区为主的首轮城市化进程进入尾声,城市背景区位背景升级,交通区位升级，城市进入上海1小时、长三角3小时都市圈,上海1小时都市圈,苏通大桥 08年通车,沪通铁路（已审批） 时间距离：1小时,崇启大桥 已审批,崇海大桥 已审批,区域战略地位提升，城市定位升级，后续发展拥有新经济增长点,江苏：万亿投向新能源和临港产业,月日，国务院常务会议讨论并原则通过了江苏沿海地区发展规划，并明确指出，将江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的

4、经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略，这在江苏尚属首次。 坚持港口与产业互动发展，全面加快开发进程，加快培育新的经济增长极；要推进先进制造业和生产性服务业发展，积极发展以风电和核电为主体的新能源产业，加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中西部”的“黄金海岸”。 月日从江苏省发改委获悉，将加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设，集中布局临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带，加强海域滩涂资源开发，依法科学围填海域滩涂，适度用于临港产业发展。目前，江苏沿海三大港口群的定位非常清晰，连云港定位于国际性、综合性远洋枢纽港和集装箱干线港，大丰港口群侧重成为服务本地经济发展的专业性港口，南通港则将建

5、设成为多功能综合性近洋枢纽港,长三角经济区,环渤海经济区,城市背景城市定位升级,城市东扩趋势初步显现，城市化进程进入新阶段,一城” ，重新规划观音山镇镇区，打造一个“观音新城”，集文化、旅游、商贸、纺织市场一体的特色鲜明、功能完备、配套一流、适宜人居的新兴现代化城市功能区。 “三园”，为火车东站物流园、色织产业园、染整工业园,城市背景近期发展规划,重点支持通州产业加快发展。在土地利用计划等资源要素配覆上向强州倾斜；加大产业扶持力度，市财政对通州做大做强企业、培植税源给予扶持，每年扶持资金不少于5000万元。 重点加强新老城区间道路、交通的快速连接。优先安排主城区与通州的骨干道路连接，除今年已列

6、入实施计划的钟秀东路东延外，将加快实施人民东路东延、通富北路北延、机场路和东快速路(城东大道)等项目，市政府对每条道路给予通州定额补助4亿元,7月2日南通市通州区正式挂牌,观音山“一城三园”规划,老城区,新城区,开发区,港闸区,观音山,通州区,首轮城市化进程以新城区开发为主，经济、房产平台发展迅速，城市逐步建立了长三角经济体中重要经济体的地位； 未来，以通州片区为主体的第二轮城市化进程将成为城市发展的新增长点，项目片区将成为南通未来发展的标志性区域,城市背景小结,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,与老城区距离近10公里，空间距离同狼山等区域基本相同； 紧邻青年东路城市主干道，道路系统十分

7、便捷，车行时间约为10分钟，时间距离方面优于狼山风景区,项目区位分析,距老城区10公里的界限,青年路,地块位置,处于别墅客源可接受的区域范围，公寓客源的抗性较为明显,城市别墅区位分析1,传统别墅区集中在新城以及狼山风景区，以城市重点建设的南片区域为主，本案所处的区域为城市的新生别墅区域，处于城市未来主力发展方向之上； 新城区与狼上风景区，凭借长期运作与外部资源，价格在9000元以上，项目区域价格平台较低，运作空间较大,项目片区已经具备高端别墅社区的雏形，市场价值处于上升期,地块位置,城市名人府邸,英伦上院,本案（示意,英伦上院,城市名人府邸,英伦上院：4月开盘，3小时内预定90套； 城市名人府

8、邸：开盘销售率为100,项目概况,市场表现,城市别墅区位理解1,城市公寓市场理解,地块位置,老城区以南为城市近期重点建设片区，价值较高，是中高端客源的主要集聚区域； 港闸区与观音山，区域面貌较为落后，价值相对较低，目前以吸引中低端客源为主,项目游离于市场之外，公寓产品运作环境并不成熟,片区私营经济较为发达，项目别墅的运作具备良好的客源支撑,观音山镇，因境内太平寺观音殿地较高而得名。地处城市东郊，距市中心不过5公里，有“十里新姿半入城”之态，名副其实的南通市区“东大门”。 观音山是有名的色织之乡，其雄厚的色织及染整产业基础不容小觑。全镇有2万多人从事色织及配套业，其生产的色织面料约占全国色织行业

9、的10%，产品覆盖大半个中国，在东南亚、欧美市场也具备相当竞争力。 2008年观音山镇，纺织类规模企业产值增幅达到14.21,地块位置,片区产业环境,地块周边资源不足，别墅产品抗性较小，相对公寓产品风险较高,地块分析,青年东路,周边小路,地块内部,地块内部,地块内部,区位环境小结,区位价值体现于别墅产品，相对公寓产品，开发环境并不成熟，市场风险较大,政策环境 城市背景 区位理解 市场环境,别墅市场供应,别墅后续供应较小，未来竞争压力较小,在售别墅的去化表现,英伦上院产品力较好，项目客源的积累时间较长，同时总价控制较为合理，基本在250万左右，市场去化较快，月均能够在41.7套左右； 其他个案的

10、去化速度在6-10套之间，总体去化表现较好，博园蓝郡总价较高在300万左右，去化较为缓慢； 城东以自住型别墅为主体，市场去化优于狼山风景区内的景观型度假别墅，客源市场的需求较为明显,在售别墅的价格表现,面积段集中在250-300平米左右，同质化竞争较为明显； 天安花园与博园蓝郡分别为城区以及狼山风景区内，单价超过万元，总价在300万以上，其他个案的总价基本控制在250万以下； 狼山风景区景观资源突出，单价在9000元左右，比城东个案高出1500元左右,别墅市场小结,供应方面，别墅产品供应量有限，市场竞争的压力较小，其中项目片区供应更为稀缺； 户型方面，以250-300平米为主，同质化竞争明显；

11、 去化方面，总体成交良好，去化率基本在80%以上，月均成交7-10套； 价格方面，片区在6200-7300元左右，狼山片区在9000元以上，存在运作空间； 总价方面，250万能保证市场去化，300万以上去化存在抗性,供应较为稀缺，价格存在提升空间、市场去化良好，项目具备较大的运作空间,项目片区游离于传统的公寓板块之外，区域无竞争个案,南通公寓市场,南通公寓市场分析,就南通市场表现来看，万通城、世纪花城以及优山美地成交状况较为突出,公寓市场分析万通城,92平米,102平米,产品附加值高，以小面积、低总价以及高附加值产品为主要的运作方式,开盘价格为3800元，为南通主要商品房的最低价格，比周边低1

12、500元左右市场去化迅速，后期价格逐步上升,价格表现,公寓市场分析世纪花城,城市嘉苑 7000（预计,凤凰莱茵苑 7400,世纪花城 5000,七星花园 9000,玉兰公寓 9700,总规,中 央 景 观 带,93平米,131平米,价格方面；开盘时销售价格为3800元，相比周边低2000元左右，目前仍是新城片区价格最低的项目； 产品方面：项目立面总规都具备一定的产品力，总规,立面,景观较为丰富，立面有质感，总价控制较为合理,公寓市场分析优山美地,前期别墅产品塑造项目高端住宅形象，关注度高，市场复苏，量价齐升，项目的价值得到充分的挖掘,公寓运作小结,万通城经验：有一定产品力，户型附加值较高，小面

13、积、低总价； 世纪花城经验：景观、立面有品质感，总价控制较低； 优山美地经验：别墅产品树立社区高端形象，提升小高层价格,启示1，项目必须具备产品力保证，并且突出附加值的同时合理控制总价； 启示2，优山美地通过项目前期整体形象的塑造，带动公寓产品的价格和去化,项目定位思考,1、个案借鉴优山美地 2、项目运作环境,项目自身理解,距离老城区10公里左右，交通、生活等配套欠缺，与本案的存在一定的可比性,项目周边,个案借鉴区位分析,通过对别墅产品的河流、绿地以及植被的打造，项目产品跳脱整个南通市场,个案借鉴产品分析,别墅：2006年5月，优山美地首度亮相，坡地、森林、河流环绕的的实景社区，让南通人首次见

14、识到了真正高品质的别墅生活，一期别墅于20天内全部抢空；价格从8000运作到11000元 洋房：拥有纯正地中海风情的优山美地专利空中花园洋房，震动了无数南通名流的洋房梦，一经面市就倍受青睐，创下15天之内8幢洋房全部售罄的记录；价格从4000运作到6000 小高层：作为优山美地的3号作品，将地中海坡地园林纳为私藏，为南通呈现一座真正意义上的“国际标准型社区”，2007年首批销售，几天内去化推案的95%，第二波销售开盘当天去化推案的40%，近期量价回升明显，月均达到90套左右，目前毛坯均价在6000元左右，市场需求较为旺盛；价格从5600元运作到6000元左右，现阶段还以上升趋势为主,产品得到认

15、同，价格上升迅速，同时带动了项目其他物业的价格和去化,个案借鉴市场表现,客源辐射至整个南通区域，同时受别墅产品影响，公寓的客源亦运作到全市的高度,个案借鉴客源表现,通过优质的低密度的产品，短期内树立完全超越市场的高端形象，保证后期小高层公寓的市场去化,个案借鉴小结,项目应该以别墅产品为先手，借助城市的发展，树立超越南通市场的高端形象，以保证后期公寓的销售,项目定位思考2,政策走势：政府不希望看到价格大涨大落的局面，后续发展将极少出现宽幅震荡的局面； 城市定位：经济区位于城市定位的全面升级，未来发展将进入快车道，对于南通房产市场将产生极大的促进作用； 片区发展：新一轮建设的方向，城市发展的代表区

16、域，南通未来新高端居住板块； 市场环境：有一定的产品力，合理控制总价,不可控因素减少，项目开发的风险降低,开发环境良好，项目的价值可以得到充分提升,项目代表城市的发展方向以及新生高端社区的形象,片区潜力未得到充分挖掘，项目的运作空间较大,本案的运作必须站在城市发展的高度，代表片区高端社区形象，同时通过项目的市场号召力，使片区成为狼山风景区后，又一个为南通所公认的高端低密度社区,项目整体定位,代表城市发展方向的 开创南通新高端居住社区的 城市标志型个案,第二部分 产品定位及建议,城市名人府邸,天安花园,博园蓝郡,金河名人世家,英伦上院,紫琅上郡,总规分析,博园岚郡与金河名人世家地块较为方正，总体

17、排布较为优美，其他个案一般； 本案南北狭长，且容积率较高，总规方面难以超越博园蓝郡与金河名人世家,天安花园,博园蓝郡,金河名人世家,立面分析,以英式风格为主，存在一定的产品力，相对而言天安花园与名人府邸产品较为一般； 项目产品力方面存在一定的欠缺，本案存在明显跳脱空间,三、户型老城区以及狼山片区,挑空中庭,博园岚郡拥有10平米的挑空中庭，其他产品较为一般,户型通州片区,夹层,挑空中庭,英伦上院拥有8平米的挑空中庭，城市名人府邸拥有20平米左右的夹层空间； 总体户型产品平台一般，本案拥有跳脱空间,别墅产品小结,缺少总规、立面以及户型等方面均一流的领袖级个案,总规方面，博园岚郡与金河名人世家在项目

18、体量与地块形状方面较为突出，总规较好，为目前市场的第一梯队； 立面方面，以英式和美式风格为主，有一定的质感，但细节方面不够突出，本案存在完全超越的空间； 户型方面，部分个案引入中庭概念，产品在传统高端的基础上有所上升，但总体户型设计方面仍存在提升的空间,打造南通首个坡地森林主题高端居住区,本项目定位,首创双首层坡地森林联排别墅 首创高尔夫绿地景观公寓,项目定位支撑,规划实现利润最大化；私家环境最大化，创造别墅体量、价值最大化 景观特色别墅双首层入户，打造生态坡地森林+高尔夫绿地景观，精致、细腻、丰富 户型创造空间高附加值特色户型 立面打造新古典ARTDECO风格建筑，在区域内独树一帜 会所建议

19、运动休闲主题高档会所,规划建议,合理布局，实现地段价值最大化，追求联排别墅体量最大化,地块指标,容积率不确定,项目容积率并不确定，因而产品建议前必须项目的容积率； 项目的溶剂率为1.3-1.5，因而有两个方案可供选择，通过最终的经济测算决定,按照联排体量最大化进行排布,方案1：容积率1.3,小高层50,方案2：容积率1.5,小高层 70,项目物业方案,联排50,从经济评价而言，方案1成本利润率明显高于方案2,项目经济测算,联排 30,风险：联排产品的市场风险相对较低，方案1联排别墅体量与比重均高于方案2，方案1的风险性更小； 景观：方案1相比方案2的建筑密度更低，小区的绿化可塑空间更大，项目整

20、体的景观效果更为突出,项目综合分析,从经济测算以及后期运作的风险以及小区景观塑造各项来看，方案1都明显优于方案2； 因而本司建议以1.3的容积率来对项目进行产品建议,别墅户型分布与面积配比,280-290平米,240-260平米,180-200平米,合理布局，实现地段价值最大化 别墅主力户型：180-200平米，40.7%；250-260平米，42.6,规划方案,公寓户型分布与面积配比,23层（90+110平米） 两梯四户组合,18层（115+130平米） 一梯两户组合,合理布局，实现地段价值最大化 公寓主力户型：90-110平米2+1房57.8,商业,会所,超市、卖场,汇总,项目总占地面积：

21、98826 总建筑面积：128460 容积率：1.3,联排别墅产品建议,一.景观建议,产品特色卖点： 1.双首层入户 2.堆坡森林立体式景观绿化,别墅双首层理念,通过堆坡覆土，以抬高地基，实现南北的高低落差，体现南北入户双首层概念,南首层 （地下层庭院,北首层入户,庭院边楼梯入户形式,户外表现形式,木制平台草皮花园,别墅侧立面解析,特色可走出式地下室，宽敞下沉庭院，绿地堆坡、密植灌木、形成浓郁生态特色、坡地森林绿色景观,私家庭院,宅间车行道路,配合双首层入户，以堆坡绿地，密植树种形成天然绿篱，营造生态自然的居住环境,宅间人行道路,以区别于普通青砖、沥青铺设的红砖、米黄色仿大理石面砖等材料铺设路

22、面，使车行道路与人行道路区分开来。使整个道路体系赋予变化，提升整个社区层次,二.户型建议,200-260空间高附加值、特色联排户型,首层建筑面积：132.04 二层建筑面积：110.72 总建筑面积： 242.76 送地下层： 111.22,一层： 南北双客厅，主客厅3.8米层高，与餐厅形成错层空间； 同时具备中、西式厨房 别墅间由茶室连接，做成类独栋形式，更具价值感,户型一,特色,北向入户端头,两层户型，考虑到天际线的丰富变化，将其设置于端头位置,送地下层：111.22,二层建筑面积：110.72,二层：南向宽敞主卧区,2.1米加层地下车库 3.2米层高地下活动房（带约25-30下沉式花园,

23、首层建筑面积：97 二层建筑面积：99.3 三层建筑面积：49.1 总建筑面积： 245.4 送地下层： 110.2,2.1米加层地下车库（送近50平米夹层） 3.2米层高地下活动房（带约25下沉式花园） 一层：南北双客厅，主客厅3.8米层高，与餐厅形成错层空间； 二层南向主卧套房 三层家庭多功能房（配置第三家庭室功能,第一家庭室,第二家庭室,第三家庭室,露台16,户型二,特色,北向入户,层次鲜明的庭院，露台，更多情趣，彰显尊贵大气 顶层超大家庭露台 家庭厅满足主人多样居家需求，细节之处感动生活 阳光内廷，吸纳自然和风，积聚天地灵气，在家也是在花园 一层父母房处处关爱，善待父母 赠送超大庭院露

24、台，双面采光地下室，更加舒适实用,高附加值的体现 地下一层： 整层赠送：65平米 下沉庭院：40.3平米（全送） 一层： 北向景观庭院：49平米（全送） 南向景观露台：8.9平米（全送） 二层： 北向景观露台：6.6（全送） 三层： 北向景观露台：21.8平米（全送） 南向景观露台：11.2平米（全送） 总附加值：约248.4平米,户型三,开间:7.2米,建筑面积：255平米,北向入户,特色,总建筑面积：201.3,赠送地下室，提升别墅附加值 三层南北双露台，提升居住舒适度及空间附加值 客、餐厅错层设计，5m挑高客厅，丰富别墅空间感 赠送南北面积私家花园，提升别墅附加值和景观效果,主卧层,5m

25、全挑空客厅,车库或储藏,7.5m面宽,10,20,户型四,特色,高附加值的体现(附增面积): 地下室:38 一层南北向花园:46 三层南北向露台:30 总附增面积:114,开间:7.5米,北向入户,总建筑面积：204.22-205,赠送地下室，提升别墅附加值 三层30南向露台 客、餐厅错层设计，挑空5m客厅，丰富别墅空间感 餐厅南北双向采光 赠送南北面积私家花园,30,5m全挑空客厅,车库或储藏,下沉,户型五,特色,高附加值的体现(附增面积): 地下室:38 下沉花园：36 一层南北向花园:50 三层南北向露台:30 总附增面积:154,开间:6.8米,北向入户,玄关外设置楼梯及大平台，平缓渡

26、入空间，增加情景体验 客厅挑高4米，6.6米开间，采光、景观性更好 一层夹层抬高1米，独立设置餐厅、厨房，更显尊贵品质 三层主卧豪华套房，设置独立更衣室及书房，独享20南向大露台 赠送40私家花园及48夹层空间,特色,户型六,北向入户,高附加值的体现(附增面积): 夹层:48 一层南向花园:40 二层南北向花园：15 三层露台:20 总附增面积:123,总建筑面积：205,开间:6.6米,玄关外设置楼梯及6-7的大平台，平缓渡入空间，增加情 景体验 客厅挑高4米，7.2米开间，宽敞舒适，采光、景观性更好 一层夹层抬高1米，独立设置餐厅、厨房，更显尊贵品质 二层所有卧室均配备露台 三层主卧豪华套

27、房，设置独立更衣室及私密会客区，独享20南向大露台 赠送45私家花园及36夹层空间,特色,南向入户,户型七,高附加值的体现(附增面积): 夹层:48 一层南向花园:40 二层南北向花园：15 三层露台:20 总附增面积:123,总建筑面积：227,开间:7.2米,地下层,一层,二层,夹层,三层,户型八,特色,南向入户,地下层,一层,二层,夹层,三层,户型九,特色,南向入户,三.立面建议,成熟市场别墅分析,一、现代风格 二、英伦风格 三、北美、加州风格 四、ARTDECO风格,一、现代风格,现代风格所表达的是一种简约主义。 受到一个施工工艺的限制，很难体现细节。 同时这种超现代的立面更受到一个客

28、源层的局限。所以市场认知度较低。因此也不建议采用该立面,借鉴个案：金地白金果岭、皇都花园,金地白金果岭,皇都花园,英伦风格品质感强、色彩稳重，在市场成熟，接受度高。 但考虑所在区域性的问题，多处在国际型社区，外籍客源较多。不符合本案的区域定位。 同时，这种多以小开窗，小露台为主，略显沉闷压抑，并且本项目相邻的英伦上郡已采用这种风格。因此不建议采用该种建筑立面,无锡奥园,万科红郡,二、英伦风格,三、北美、加州风格,该风格品质感较强，又极具风情。 但市场上此种风格定位的别墅产品已相对饱和，市场上北美、加州风格的项目比比皆是,如龙湖艳澜山，南通优山美地等。 因此，不建议采用此种立面风格,滟澜山,南通

29、优山美地,结论,一、现代风格 施工工艺和材质较简单，难塑造品质感，客源层次受局限，市场认知度不高，因此不建议采用该风格。 二、英伦风格 品质感很强，色彩稳重。但多以小开窗，小露台为主的立面形式，略显沉闷压抑，并且本项目相邻的英伦上郡已采用这种风格 。因此不建议采用该风格。 三、北美、加州风格 该风格品质感较强，又极具风情。但市场上此种风格定位的别墅产品已相对饱和，市场上北美、加州风格的项目比比皆是,如龙湖艳澜山，南通优山美地等，可超越空间不大。 因此，不建议采用此种立面风格。 立面风格建议：新古典主义ARTDECO风格 品质感很强，线条明快、细节精美且易打造。且大开窗、大露台等高附加值易塑造产

30、品卖点，适合打造差异化、高品质感、标杆性特色别墅社区。建议采用该风格,立面建议（1）经典ARTDECO风格,特色差异化立面，明快丰富的线条、檐角设计，考究的细节处理，塑造尊贵、挺拔的高端形象,立面建议（2）新古典主义风格,沉稳的色彩，明快丰富的线条、精致的檐角设计，塑造尊贵、典雅的高端形象,小高层公寓产品建议,一.户型建议,85-90空间高附加值18层小洋房 115-130空间高附加值18层大洋房,18层小洋房（1,1梯2户 组合房型,一）85-9018层小洋房,参考案例：上海康桥水都“2+X”魔幻空间,小面积，高附加值舒适空间 中间户2房，约84平米，近8平米入户花园，3.2米面宽、2.7米

31、进深大阳台设计，可封闭作为书房使用，2房的销售面积可做3房的空间使用 端头户2房，约85平米，北向2.7米面宽、3.2米进深大阳台设计，可封闭作为书房使用， 2房的销售面积可做3房的空间使用 电梯厅按阳台手法设计，不仅保证电梯厅的通风采光以及中间户型的南北通透性，而且按1/2面积计算，减少公摊面积，提高得房率,按照阳台处理仅计1/2面积,2梯4户 组合房型,18层小洋房（2,参考案例：上海金地未未来“2+X”魔幻空间,89平米2房2厅1卫（带空中花园） 带空中花园，计一半面积，可封闭成小书房、次卧、儿童室 270步入式飘窗设计，不计面积，采光视野好 厨房、餐厅与休息区分离，有效形成功能分隔 客

32、厅3.6米面宽略显不足，但主卧同样达到3.6米面宽，舒适度得到保证,参考案例：合肥华润幸福里“90+”魔幻居所,空中庭院,阳台,高附加值的体现： 空中花园约7.29平米（半送） 阳台约6.12平米（半送） 两个凸窗约4平米（全送） 赠送面积（7.29+6.12）2+4=10.7平米 计入面积89平米 实得面积99.7平米,凸窗,凸窗,户型1,18层小洋房（3,参考案例：杭州金科观天下高附加值灵动空间,2室2厅1卫可变3室2厅1卫 建筑面积：90平米 入户花园设计，客厅带景观露台，南北通透 主卧风景飘窗设计，舒适宜人。 可变空间，2房变3房，创意生活多重可能性,高附加值的体现： 入户花园6.5平

33、米（半送） 可变空间（空中庭院）17.6平米（半送） 南向景观阳台6.8平米（半送） 两个凸窗约2.2平米（全送） 赠送面积（6.5+17.6+6.8）2+2.2=17.7平米 计入面积90平米 实得面积107.7平米,18层小洋房（4,2室2厅2卫 建筑面积：89平米,北向入户 户型方正，南北通透 入户花园设计 3.9米开间客厅连通南向大露台 主卧套房设计，豪华尊贵，套房总开间5.4米 与客厅共享南向采光及景观 次卧开间3.1米，转角大凸窗设计,高附加值的体现： 入户花园：约8平米（计入一半建筑面积） 南向大露台：约11平米（全赠送） 北向设备平台：约4.5平米（全赠送） 南向工作阳台：约3

34、.2平米（全赠送） 主卧转角凸窗：约2.8平米（全赠送） 次卧转角凸窗：约2.2平米（全赠送） 总附赠面积：27.7平米 计入面积：89平米 实得面积：116.7平米,可封入室内使用,参考案例：无锡长江国际花园高附加值灵动空间,18层小洋房（5,18层大洋房（1,二）115-13018层大洋房,参考案例：上海康桥水都“3+X”魔幻空间,3/2/1 约105,高附加值,多阳台,情趣花池设计. 阳光餐厅,独立客厅,通透明亮. 空中庭院可封闭做房间使用,灵活空间. 主卧套房设计,体现尊贵性,高附加值的体现: 阳台(南,北)约8.5（半送） 空中庭院约9（半送） 情趣花池约2.2（全送） 飘窗约3.4

35、（全送） 总计（8.5+9）2+2.2+3.4=14.4平米 计入面积：105平米 实得面积：119.4平米,空中庭院,阳台,阳台,参考案例：重庆融汇温泉城“3+X”魔幻空间,3室2厅2卫可变4室2厅1卫,18层大洋房（2,3室2厅2卫可变4室2厅2卫 建筑面积：118平米 尊贵客厅，优雅气派，独设观景大窗 景观餐厅，通透明朗，舒适宜人 主卧豪华套房设计，飘窗与独立卫生间凸显主卧尊贵 三房朝南，阳光斑驳，卧室的秀气时光也可将阳光带入梦中 可变空间，3房变4房，创意生活多重可能性,参考案例：杭州钱江水晶城高附加值变换空间,高附加值的体现: 南露台约9.8（半送） 北向空中庭院约12.5（半送）

36、北向阳台约13（半送） 飘窗约1.2（全送） 总计（9.8+12.5+13）2+1.2=18.9平米 计入面积：118平米 实得面积：136.9平米,18层大洋房（3,3/2/2 约118,户型布局方正,采光通风好. 超大空中庭院可封闭做房间使用, 灵活空间. 飘窗设计增加产品附加值,附加值的体现: 阳台(南)约7.8（半送） 空中庭院约16.7（半送） 飘窗约3.5（全送） 总计: （7.8+16.7） 2+3.5=15.8平米 计入面积：118平米 实得面积：133.8平米,参考案例：上海绿庭尚城高附加值变换空间,3室2厅2卫可变4室2厅2卫,18层大洋房（4,3室2厅2卫可变4室2厅2卫

37、 建筑面积：115平米 全明户型，结构方正，室内通透，通风良好，营造健康生活 三房朝南，日照重组，室内空间舒适宽敞 南向主卧连通景观阳台，带独立卫生间，豪华舒适 独立儿童房，为孩子成长创造良好舒适空间 可变空间，3房变4房，创意生活多重可能性,高附加值的体现: 南阳台约12（半送） 北向阳台5.2（半送） 北向设备平台约5.2（全送） 飘窗约2.8（全送） 总计（12+5.2）2+5.2+1.2=15平米 计入面积：115平米 实得面积：130平米,参考案例：杭州天阳上河高附加值变换空间,设备平台,阳台,阳台,阳台,飘窗,飘窗,飘窗,18层大洋房（5,二、立面建议：装饰主义新古典建筑(ART DECO,方案一：古典与现代手法的深度融合,塑造建筑挺拔、尊贵的高端气质,ART DECO装饰艺术派风格,追求典雅、稳重、大气，经得起岁月的洗礼。 线条挺拔向上，顶部退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息,现代