企业战略管理投资组合分析

1、企业战略管理投资组合分析以万科，碧桂园，富力为例摘要 : 本文针对房地产企业近年面临的激烈行业竞争，从企业投资组合角度出发剖析当今房 地产企业的战略管理布局，并且结合时事提出相关意见与建议。关键词 : 战略管理 投资组合 房地产Abstract: The paper main write to the severity compete about real estate,this paper analysis the real estate strategic management from the view of enterprise investment fit together,and

2、combine the current affairs give some relverant advice.Key words: strategic management the combine of investment real estate()引言 当前，市场竞争日趋激烈、技术变革速度加快、环境动荡复杂，在这样的环境中，企业要求 得生存和发展就要兼具独特眼光和长期战略管理。 由此可见， 把握时代发展与战略管理的结 合有着重要的现实意义，而作为对市场需要有足够把握能力的房地产企业更是如何。一 战略管理要领的界定11 战略管理是现代管理科学的重要内容之一1962 年美国管理学家钱德勒在其战

3、略与结构一书中率先将战略这一军事术语运用于企 业管理美国著名的战略管理学家埃格安索夫 1965 年发表了公司战略 ，一大批学者开始重 视并深入该领域的研究， 西方企业也普遍接受了战略管理的思想， 按其理论和方法指导经营 话动，20世纪70年代美国企业管理就提出战略制胜，日本20世纪80年代也宣称企业管理已进入经营战略答理时代， 由长期计划进而发展到战略规划， 然后演变为现今的战略答理， 反映了这一独立、新兴的管理科学日渐丰富完善的过程。12 战略管理是对影响组织的战略因素进行分析。确定组织的长期战略目标，选择为实施 战略目标所应采取的战略， 并将战略付诸实施。 以及对战略实施过程进行控制的动态

4、管理过 程由于战略管理是一门年轻的学科， 每个研究者分析角度、 切入点及研究方法不同， 对于战略 管理的概念的界定也有一些差异。上述概念的界定，既包括战略分析、制定、实施，也包括 对战略实施过程进行控制和评价， 比较全面地反映了战略管理的内涵， 同时， 也突出了战略 管理的基本特点： (1) 全面性，即将企业作为一个统一体来进行答理和规划；(2)长远性，不是对暂时的短期的问题进行决策，涉及的是对企业发展具有重大影响的长期问题进行决策； (3)竞争性，企业是在市场经济的激烈竞争中求生存图发展，具有明显的抗争性；(4) 稳定性，依照科学程度制度的企业战略一般不轻易调整， 对于战略实施过程中出现的多

5、种不确定， 因 此，一般只是通过调整具体的战术和策略来解决。二 战略管理是房地产开发企业理性的选择成功的大企业和有远见的企业家总能以一种高瞻远瞩的洞察力，在科学准确的市场定位的基础上，创造性地构思公司的战略目标， 制定和实施既能适应竞争环境又能积聚和发挥特有资 源和核心能力优势的战略规划，用战略管理思想和方法将内部和外部资源优化配置， 形成推动企业稳步向前发展的竞争优势， 战略管理就是支撑 这一切的重要基石，从这个意义上说，房地产开发企业重视并加强战略管理就显得十分必 要。三 万科，碧桂园，富力地产企业战略管理投资组合分析31 万科战略投资组合分析 31 1 万科过去投资组合90 年代的万科拥

6、有服装厂，手表厂，饮料厂，印刷厂，K 金手饰厂，影片投资等等业务，以下几个企业为万科多元投资中比较重要业务 :1988 年万科改组成立“深圳万科企业股份公司”正式进入房地产业；1991 年创建“万科扬声器厂” ，发展至 1997 年其生产的电话机喇叭占国内市场的40%；1991创建“深圳万佳百货” ，发展至 2001年已是拥有 5家分店，营业收入达 13.8 亿元； 1991 年买进当时蒸馏水产量只有 3000 吨的“怡宝蒸馏水” ， 3年后发展至年产 10 万吨国内 最大蒸馏水厂。31 2 万科现在发展的减法业务专一化 万科现在投资组合：从 1992 年开始确立房地产为主导行业，开始进行由多

7、元化转为房地产为主导业务的专一化 战略调整，并在 1994 年进一步在产品上改变公寓，别墅，写字楼，商业地产等各类产品均 做的做法，专一只做房地产的主流产品中档住宅。 直到 2001 年把最后的同时也是赢利 能力很强的万佳五家分店一次性卖给华润集团，完成了万科的减法业务专一 化。 31 3 万科现在业务 SWOT 分析Strengths集中各方资源做地产，形成规模，降低规模成本。 把专业化的中档住宅做成精细化，把产品 转化到注重品质和利润贡献率，成为这一领域最专业最高设计水平的住宅产品。Weaknesses产品单一，政策和大环境不好时影响严重，抗风险能力较弱。 Opportunities 中国

8、商品住房起步较晚， 各房地产公司产品仍处于较低的粗放型模式， 产品质量， 设计均较 落后，中国近 20 年正是城镇化快速发展时期，住房刚性需求大。Threats 逐渐有不少大房地产商在这细分领域越做越大，房价上涨过快，国家出台“国十条” “国 十九条”等打压住宅价格政策。31 4 万科多元投资组合分析结论第一： 万科过去的多元投资组合中涉及行业过多，主次不分， 难以形成规模经济， 把采购的材料成本和管理成本下降； 但由于行业跨度较大， 互相之间影响较小， 从而把万科的投资回 报风险保持得比较稳定，但收益相对各行业领头企业也相对较小。第二： 经过做减法， 万科逐步把主业定位在中档住宅， 并且最终

9、把这一细分但目前需求最大 的房地产中档住宅领域做得最强，品牌，质量均口碑很好，为企业保持了 20 年的赢利立下大功。第三： 万科的投资是阶段性的转变， 一定程度上可以说是时势造英雄， 在现阶段万科之所以 这么成功是和我国 2000 年取消的分房制度加之正处于城镇化快速发展阶段不可分离的，正 是这两个大背景下，我国的商品住房刚性需求猛增，为万科的成功打造了最好的发展环境。 当然能够抓住这一点实施战略转移，也正是万科领导人制定的战略管理的成功之作。32 碧桂园集团的投资组合分析 32 1 碧桂园过去投资状况成立于 1997 年的碧桂园集团开始是单纯从事位于一线城市近郊，以及二，三线城市配套设 施完

10、善的地方大型房地产城的住宅物业，并且经过几年的努力与借助近 10 年国内房地产住 宅的快速发展，迅速发展为广东乃至全国知名的白领别墅建筑商。32 2 碧桂园现在投资组合碧桂园集团经过十多年的发展壮大， 在把其优势领域白领别墅综合型住宅， 越做越强的 同时，逐步拓宽投资渠道， 投资合资了诸多与房地产相关的行业， 以下为主要部分企业名单： 清远市故乡里文化发展公司； 广东碧桂园学校； 广东博意设计院有限公司； 顺德乐而康玻璃 钢制品有限公司；顺德鸿业水泥制品有限公司；长沙威尼斯酒店；广州碧桂园楼巴公司。32 3 碧桂园现在业务 SWOT 分析 Strengths 集中资源做白领综合性别墅地产， 形

11、成这一细分市场的顶尖企业， 建筑规模极大， 保持细分 市场领先地位的同时降低规模成本；拓宽房地产配套企业投资，更好保证质量工期的同时， 进一步降低物业建设成本。Weaknesses产品比较单一， 且每个项目均需要拿非常多的土地， 政策和大环境不好时影响较大， 所分散 的投资均是与房地产相关的企业为主，分散投资风险的作用有限。Opportunities中国正处于住宅物业快速发展时期， 城镇化， 经济发展等原因使得住房刚性需求很大； 一线， 二线城市中心房价上涨过快，私家车发展迅猛均为碧桂园物业定位提供机遇。Threats 业内几家势力雄厚的房地产企业与碧桂园开发房产地理位置接近（如万科，雅居乐）

12、 ；房价 上涨过快，国家出台“国十条” “国十九条”等打压住宅价格政策对房地产业业影响很大。32 4 碧桂园多元投资组合分析结论 第一：专注于白领综合性别墅住宅使得碧桂园一直处 于这一细分市场的领军企业，企业品牌知名度高，企业赢利能力不断加强。第二：过于专注的房地产投资在使其获得行业优势的同时也埋下产品定位单一的隐患。 第三：分散的投资中还是以房地产相关行业为主，分散风险的作用有限。33 富力集团的投资组合分析 33 1 富力过去投资状况广州富力地产集团有限公司成立于 1993 年，刚开始是在广州市区进行旧厂房拆迁再新建的 方式发展住宅地产，然后逐步发展到拿各种开发用地发展住宅地产，并逐步进军

13、商业物业。33 2 富力现在投资组合 富力集团现在已经发展为以房地产为主业（包括住宅，写字楼，酒店， 其中 2008 年投资物 业组合占全年整体业务 15% 预期逐步达到 25%一个战略极限） ，其他相关公司为副业的投资 组合。 如下为筛选的部分富力旗下企业： 北京富力会康体俱乐部有限公司； 北京天越门窗制 造有限公司； 广州富力国际空港综合物流园有限公司； 贵阳医学院制药有限公司； 海南那甲 旅业开发有限公司；广州富力城信信息科技有限公司；佛山力尊金属制品有限公司。33 3 富力现在业务 SWOT 分析 Strengths持续投入保持房地产主业的稳定发展， 利用正处与快速上升的赢利扩展投资渠

14、道， 分散投资 风险。Weaknesses难以把主业做得最大最强形成同行业额外品牌附加利润， 投资跨度较大， 管理成本上升， 管 理难度大，分散的资源所投资的新企业难以在所处行业做大做强。Opportunities 中国正处于建国后经济发展最快，最稳定时期，诸多行业处于发展壮大获利能力较强时期， 中国不断举行各种国际性大型活动， 为中国经济不断注入活力， 也为诸多行业提供更多发展 机会。Threats中国对外经济在进入 WTO 后进一步开放，加之本土企业的快速发展，各行业竞争压力与形 势更困难，房价上涨过快，国家出台“国十条” “国十九条”等打压住宅价格政策对房地产 业业影响很大。33 4 富

15、力多元投资组合分析结论 第一：对物业持续的投入与多组合的房地产投资让富力 集团一直处于房地产较强企业之列。第二：在保持主业持续发展壮大的同时多点开花， 跨行业投资使得富力成为综合性的投资集 团企业， 集团的发展风险逐步分摊开来， 为企业的持续健康发展埋下基础， 抗行业风险能力 大大增强第三： 富力跨度过于大的投资容易造成管理成本高， 集团高层管理者难以全盘兼顾， 各行业 战略管理与风险投资难以把握的隐患。因此建议可以逐步把部分有条件的跨行业也做大做 强，而不是过于分散资源，只是为了拓宽投资而投资。4 万科，碧桂园，富力三企业战略管理投资组合差异分析及建议41 万科战略管理投资组合分析及建议 万

16、科做的是减法，通过把集团子公司的转让逐步把公司主业确定为中档住宅 物业，并且成功把这一细分市场做得全国最强最大， 品牌质量与设计， 技术创新均首屈一指， 这得益于万科集中力量办大事的战略管理， 这样的做法容易形成品牌与专业优势的同时长远 抗风险能力却有所欠缺， 因此建议万科逐步的发展应该还是慢慢再做加法， 哪个阶段就有什 么合适的发展战略这样企业才能有更持续的发展。42 碧桂园战略管理投资组合分析及建议碧桂园做的是大树发展法， 就是以白领综合性别墅住宅为绝对主业， 并成功成为业内这一细 分市场最成功的发展商，然后以大树主干为中心向四周开枝散叶发展了诸多与房地产相关的企业， 这一好处是在做强自身

17、细分市场的同时进一步控制工期与 建设成本，弊端也是长远来看抗风险能力有限。因此建议碧桂园的分散投资可以逐步跨行业发展， 但是不能急功求成， 必须要有足够长远的 眼光和对进入行业有足够的了解后才可逐步进入跨行业发展。43 富力战略管理投资组合分析及建议 富力做的是加法，就是不断增加经营品种与行业，如房地产方面其几乎涉及所有物业投资， 并且所占比例逐步加大， 而对于跨行业发展， 富力同时是不遗余力， 非地产类分公司都多达 几十家，这样的好处是分享各行业在近十几年快速发展赢利的同时很好的分散了企业发展的 风险。由于富力分散的投资都难以形成业内优势企业， 故建议在分散投资的同时有目的有步骤的做 大做强部分有条件其他领域的企业。参考文献：1 于萍.战略管理理论综述 J.经营管理，2