房地产企业价格培训讲

1、房地产价格培训,主要内容,一.主要变动说明,二.主要内容及指标解释,三.有关问题及处理办法,四.统计数据集中采集平台填报办法,变动说明,1.房屋销售价格调查表调整情况,房屋销售价格调查表,新建房屋销售价格调查表,二手房屋销售价格调查表,208-10表,208-11表,V221表,2.调整上报时间,新建房屋销售价格调查表,二手房屋销售价格调查表 （208-11表 1月暂时报送纸介质报表,月报,企业当月18日16时前网上填报,变动说明,2.调整上报时间,房屋租赁和物业管理价格调查表 上期交易面积、上期交易金额 2007年四季度（10.11.12）三个月 本期交易单价、本期交易金额 2008年一季度

2、（1、2、3）三个月,季报,企业季末当月18日16时前网上填报,3、6、9、12月,变动说明,3.调整上报方式,项目建设地改为法人经营地,使用北京“统计数据集中采集平台”系统上报,变动说明,4.调整编制方法,从上月所销售的房屋中选取调查样本，确定样本上期交易单价，本期价格根据其进行评估,本期样本单价是评估价格,上期样本单价是实际成交价格,变动说明,4.调整编制方法,10月份销售多层住宅、高层住宅、别墅,11月份销售经济适用房、别墅,11月报表从10月份销售多层住宅、高层住宅、别墅抽选样本,12月报表从11月经济适用房、别墅抽选样本,变动说明,4.调整编制方法,2008年11月,压月上报调整为当

3、月上报,变动说明,4.调整编制方法,2008年12月,变动说明,主要内容,一.主要变动说明,二.主要内容及指标解释,三.有关问题及处理办法,四.统计数据集中采集平台填报办法,1. 调查方法,重点调查,全面调查,非全面调查,典型调查,非全面调查,重点调查与典型调查相结合的方法,报表与走访相结合的方式,新建房屋销售价格调查表（208-10,二手房屋销售价格调查表（208-11,房屋租赁和物业管理价格调查表（208-12,主要内容,组织机构代码,项目名称,由8位无属性的数字（或规定字母）和一位校验码组成,所选调查单位（企业）的调查项目的详细名称,增加,2.指标解释,指标解释,同一个项目有多个名称的按

4、照工商部门登记的名称填写，行政事业单位的详细名称按编制部门登记、批准的名称填写，社会团体、民办非企业单位和基层群众自治组织的详细名称按民政部门登记、批准的名称填写,2.指标解释,项目名称,指标解释,顺序码一般填写从001起，同一个项目在不同调查时期用（填写）同一个项目序号，不可重复使用。 AC新建房屋销售价格调查表208-10表 AD二手房屋销售价格调查表208-11表 AE房屋租赁和物业管理调查表208-12表,项目编码,项目编码由9位组织机构代码+三位顺序码+2个字母组成,2.指标解释,指标解释,项目建设所在地行政区划代码（与房地产开发项目情况表一致,门头沟区大峪街道办事处新桥社区,110

5、109010037,门头沟区新桥家园项目,县及县以上行政区划,街道、镇、乡,社区、居民委员会,2.指标解释,指标解释,项目位置”+“项目名称,位置名称,大峪河滩绿岛家园项目,单位地理位置,二、三、四、五、六环路范围已形成的路线范围，填写本单位所处位置,项目区域,项目所在地地段,由原来的四级变为现在的十级，见附表2,项目地段及编码,2.指标解释,指标解释,编码为4位码 （208-10表 见附表4） （208-11表 见附表5） （208-12表 见附表6,房屋类别名称,按照套型划分四档（附表7,规划住宅面积,上期交易面积,上期交易金额,样本房屋对应的户型在上个月销售金额和销售面积合计,增加新建房

6、屋销售调查表续表,2.指标解释,主要内容,一.主要变动说明,二.主要内容及指标解释,三.有关问题及处理办法,四.统计数据集中采集平台填报办法,1.调查样本的选择,1）从上月销售的房屋中选取调查样本,本期样本单价是评估价格,上期样本单价是实际成交价格,从上月销售的房屋中抽选样本，确定样本上期交易单价，本期价格根据其进行评估,处理办法,6月份销售一期普通住宅，新开盘二期高档公寓，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的普通住宅数据,2）本期新开盘或本期有交易但上期无交易,不计入当期报表统计,计入下期报表统计,1.调查样本的选择,处理办法,3)选取正常销

7、售的房屋作为调查样本,1.调查样本的选择,A栋高档公寓本月销售10套,2套公司内部人员低价购买,5套销售给关系户,3套正常价格销售,抽选样本,处理办法,4）不同规划住宅面积的需要分开填报,某月某项目销售三类房屋,1.调查样本的选择,普通住宅,高档公寓,别 墅,90平方米以下,90-120平方米,150平方米以上,高层住宅,多层住宅,90平方米以下,90-120平方米,120-150平方米,150平方米以上,处理办法,1.居住小区建筑容积率在1.0以上 2.单套建筑面积在140平方米以下 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易单价1.2倍,6层卖5套,40套,12层卖30套,5层卖5套,5

8、）同一个房屋类型中从销售量最大的房屋中抽选样本（楼层、朝向、户型,1.调查样本的选择,40套,A户型卖26套,B户型卖10套,C户型卖4套,90平方米以下高层住宅(2122) 规划住宅面积为1,6层卖套，15000元/平方米,12层卖套，18000元/平方米,5层卖套，12000元/平方米,6）调查样本的选择尽量靠近均价,1.调查样本的选择,上期交易面积/上期交易金额,套,7）交易单价采价应接近15日,1.调查样本的选择,距15日时间相同的前后两日均有同质可比房屋时，用15日后的房屋价格作为样本,原则上同一个房屋类型上月、本月同质可比的样本房屋交易日期间隔应大于25天，小于30天,处理办法,上

9、期交易面积 上期交易金额 样本交易单价 （精确到小数点后两位,2.交易面积、金额、单价的填写,上期样本交易单价是指选取样本的实际成交价格，即合同交易单价,2.上期样本交易单价的填写,合同销售金额,合同交易单价,合同销售面积,合同交易单价有可能与销控表上的标价不一致,2.上期样本交易单价的填写,某样本销售单价12500元/平方米，合同中成交面积为198.5平方米，销售金额为248.1万元,样本交易单价=2481000/198.5 =12498.7元/平方米,2.上期样本交易单价的填写,以美元为计量单位要换算为人民币,上期价格2200美元/平方米，本期价格上涨10%，为2420美元/平方米，假如上

10、月汇率为7.4：1，本月汇率为7.3：1，换算时统一使用一个汇率即可,上期价格2200*7.4=16280元/平方米,本期价格2420*7.4=17908元/平方米,3.本期样本交易单价的填写,价格统计的根本原则是同质可比,要剔除非价格因素,导致价格指数的失真,不能真实反映市场价格变动,失去同质可比的原则,3.本期样本交易单价的填写,1)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本同质可比的房屋,本期样本交易单价用本月销售房屋中同质可比房屋的合同价,3.本期样本交易单价的填写,2)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本基本同质可比的房屋，但存在层差、户型等差别,要剔除不可比因素,3.本期样本交易单价

11、的填写,3)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本同质可比的房屋，但部分单元价格上涨,原则上在本月的报表中体现价格变动,3.本期样本交易单价的填写,某项目5月只有1单元销售，从中抽选样本为1单元503，样本交易单价9700元/平方米，该楼共5个单元，6月份13单元销售了40套，4、5单元销售了20套，仅4、5单元提价100元/平方米（同质可比,2008年6月,上期样本交易单价=9700元/平方米,本期样本交易单价=9800元/平方米,3.本期样本交易单价的填写,某项目5个单元， 5月份1单元销售30套、5单元销售20套，样本交易单价均为9700元/平方米，6月份1单元销售了40套，5单元销售了

12、20套，仅5单元提价100元/平方米,分别抽选调查样本 反映价格的变动情况,3.本期样本交易单价的填写,2008年6月,3.本期样本交易单价的填写,2008年6月,在上面的例子中，假设6月份5单元提价，但并未发生销售,3.本期样本交易单价的填写,4)本月没有发生销售，或所销售的房屋中没有与上月所选调查样本基本同质可比的房屋,在上月所选调查样本的基础上评估本期样本交易单价,本期样本交易地址与上月样本交易地址一致,3.本期样本交易单价的填写,a.该类型房屋还在售，仅本月没有销售出去,查找上期、本期两个月的销控表的变动情况,若该类型房屋价格没变动,本期样本交易单价=上期样本交易单价,若该类型房屋价格

13、发生一定变动,本期样本交易单价 =上期样本交易单价x涨跌幅,3.本期样本交易单价的填写,b.该规划住宅面积房屋本月全部售完,如果本项目还有其他规划住宅面积房屋,用其他规划住宅面积房屋的涨跌幅填报,3.本期样本交易单价的填写,5月份销售90平方米以下高层住宅260平方米，90-120平方米高层住宅330平方米，样本交易单价均为10200元/平方米，6月份，该项目90平方米以下户型销售完毕，仅剩下90120平方米以上的户型，价格上涨10,处理办法,3.本期样本交易单价的填写,2008年6月,用90120平方米的涨跌幅度计算得出,3.本期样本交易单价的填写,c.该类型房屋本月全部售完,本项目还有其他

14、类型房屋 周边项目有该类型房屋,原则上应使用周边项目推算,3.本期样本交易单价的填写,5月份销售A高档公寓330平方米，别墅780平方米，样本交易单价分别为10200元/平方米和22000元/平方米，6月份，该项目高档公寓销售完毕，仅剩别墅，价格上涨3%，而周边有一同质可比B高档公寓价格上涨2,3.本期样本交易单价的填写,2008年6月,3.本期样本交易单价的填写,c.该类型房屋本月全部售完,周边项目没有该类型房屋,扩大选择区域,上期、本期样本交易单价均指实际成交价，不是销售的均价,在用周边其他同质可比项目的涨跌幅度计算不能使用绝对价格,5月份销售90平方米以下高层住宅最后三套，样本交易单价为

15、10200元/平方米，周边B项目销售单价为10000元/平方米，6月份B项目的销售单价为10300元/平方米，6月份报表本期样本交易单价为10300/10000*10200=10506元/平方米,3.本期样本交易单价的填写,4.样本房屋地址的填写,本期样本房屋地址,本月所选样本房屋的门牌号,上月样本房屋销售单价所对应的房屋的门牌号,上期样本房屋地址,本月没有销售时 本月样本房屋地址=上期样本房屋地址,5.打折促销的处理,1）本月促销,本期样本交易单价=定价*折扣率,上期样本交易单价=定价 =合同价,按照定价进行销售的前提下,5.打折促销的处理,5月某90平方米以下高档公寓样本交易单价15000

16、元/平方米，6月份销售单价上调10%，同时当月促销打0.99折,本期样本交易单价=15000*1.1*0.99 =16335元/平方米,上期样本交易单价=15000元/平方米,2008年6月,5.打折促销的处理,2）上月促销，本月价格恢复,本期样本交易单价=定价,上期样本交易单价=定价*折扣率,按照定价进行销售的前提下,5.打折促销的处理,5月某90平方米以下高档公寓样本交易单价15000元/平方米，当月促销打0.99折， 6月份促销结束，价格恢复,上期样本交易单价=15000*0.99 =14850元/平方米,本期样本交易单价=15000元/平方米,2008年6月,5.打折促销的处理,3）普

17、遍优惠,本期样本交易单价=定价*优惠率,上期样本交易单价=定价*优惠率,若本期价格发生变动则再乘以涨跌幅度,5.打折促销的处理,某高档公寓定价15000元/平方米，销售时在定价的基础上打0.98折，5月份销控表样本交易单价15000元/平方米，6月份价格上涨10,本期样本交易单价=15000*0.98*1.1 =16170元/平方米,上期样本交易单价=15000*0.98=14700,2008年6月,5.打折促销的处理,4）剔除因付款方式不同造成的影响,某调查样本销售单价16000元/平方米，若一次性付款打0.98折，6月份该项目价格上涨10,本期样本交易单价=16000*0.98*1.1 =

18、17248元/平方米,上期样本交易单价=16000*0.98 =15680元/平方米,6.新建房屋销售价格调查表续表,90平方米以下,90-120平方米,150平方米以上,120-150平方米,住宅,规划面积分,外地户籍,外国人,北京市户籍,港澳台,住宅,销售对象分,6.新建房屋销售价格调查表续表,统计范围为上月1日-30（31）日数据,商品房销售按户籍划分90平方米以下北京市+外地+港澳台+外国人的销售面积应等于主表中规划面积为“1”的住宅下的细项合计,6.新建房屋销售价格调查表续表,北京市,北京市300 外地200 港澳台1000,外地350 港澳台700 外国300,港澳台180,外国1

19、230,外国1500,7.二手房屋销售价格调查表（208-11,注意,项目名称 按街道办事处分 位置名称 项目位置+项目名称,新桥大街向阳楼,河滩绿岛家园,不要到具体楼门号,7.二手房屋销售价格调查表（208-11,样本上月交易单价、本月交易单价均为实际交易价格，但要扣除相关税费，即不一定为合同价,选择正常销售的房屋,7.二手房屋销售价格调查表（208-11,上月销售三套二手高层住宅，其中两套为不含税价，分别为102万元和105万元，另一套为含税价127万元，其中税费13万,上月交易金额=102+105+127-13=321,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,1）本季度新发生的租赁房

20、屋不统计在本季度报表，在下季度反映,上期交易面积、上期交易金额均为该类型房屋在三个月的累积数据,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,某高档公寓2月份建成，其户型一致，建筑面积共130000平方米，于3月1日对外出租。3月份出租14000平方米；4月份新出租60000平方米；5月份新出租40000平方米；6月份新出租16000平方米，租赁期均为一年,2季度报表上期交易面积=14000平方米,3季度报表上期交易面积 =14000*3+60000*3+40000*2+16000 =318000平方米,从中抽选样本,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,2）不同租金、不同时期的租赁房屋需

21、分开填报,户型相同不同时期租金不相同 户型不同同一时期租金不相同,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,某高档公寓去年建成，其户型一致，建筑面积共13000平方米，二季度以前出租的房屋10000平方米（目前仍在租），2.5元/平方米，二季度新出租3000平方米，3元/平方米,2008年3季度,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,某高档公寓去年建成，其户型一致，建筑面积共13000平方米，二季度以前出租的房屋10000平方米，2.5元/平方米，二季度新出租3000平方米，租赁单价不变,2008年3季度,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,某高档公寓去年建成，其户型一致，建筑面积共13000平方米，一季度租赁单价为2.5元/平方米，二季度有3000平方米到期，其中1600平方米续租租赁单价不变，1400平方米新对外出租，租赁单价为3元/平方米,2008年3季度,8.房屋租赁和管理价格调查表（208-12,某高档