铺售后返租的会计处理

1、铺售后返租的财税处理所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠 后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期 限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营 收益归开发商。（一）营业税的处理 江苏省地税局关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复（苏地税函2008135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式 要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义 上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权， 即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按

2、 照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条 规定核定其营业额。浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知 （浙地税函200862 号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房 者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企 业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款 为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公 司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房 销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益 权和其他费用而享受的折让优惠额

3、属取得经济利益，应按“服务业一一租赁 业”税目征收营业税。案例分析A房地产开发公司（以下简称 A公司）是一家外资商业地产公司，采用售 后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同， 约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%出售，在未来5年内， 该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同 一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未 来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年 A公司将商铺转租取 得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。营业税暂行条例实施细则 第十五条规定，纳税人发生应税行为，

4、如果将价 款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额 另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。营业税暂行条例实施细则第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。A公司销售房地产应缴纳营业税100X 5%=5（万元），城市维护建设税及附 加5X（ 7%+3% = 0.5。购房者返租商铺应缴纳营业税15X 5%=0.75（万元），城市维护建设税及附加0.75 X（ 7%+3% = 0.075 （万元）.A公司还需就当年转租商铺取得的租金收

5、入按“服务业一一租赁业”税目 缴纳营业税，即5X 5%=0.25（万元）。城市维护建设税及附加0.25 X（7%+3% = 0.025。（二）印花税本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假 如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税： 85X 0.05%=0.0425 （万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15X 0.001+5 X 0.001=0.02 （万元）。（三）个人所得税国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576号）规定，房地产开发企业与商店 购房者个人签订协议规定，

6、房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购 买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开 发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出 租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房 价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得 税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月 份数平均计算确定。根据个人所得税法第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以 支付所得的单位和个人为扣缴义务人。所以A公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应

7、缴纳的个人 所得税：15 -（5X12） 0.08 X 20% 60=2.04 （万元）。否则，税务机关会 根据税收征管法第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上 3倍以下的罚款。（四）房产税购房者将购买的商铺返租给 A公司，每月应按租金收入（少支出的购房价 款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：15-（ 5X12）X12%=0.03（万元）。开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租 房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。这在实际税务处理中也是容易被忽视 的。（五）所得税国家税务总局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业

8、务所得税处理问题的批复（国税函2007603号）规定，从事房地产开发经营的外商投资企业 以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买 受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销 售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收 入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期 的损益，计入当期应纳税所得额。对于售后返租业务，A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分 别计算相关成本、费用和损益。A公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生 制原则，A公司每年的租赁支出为15-5=3

9、 （万元）。从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总 局关于确认企业所得税收入若干问题的通知 （国税函2008875 号）第一条第 一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转 移给购货方；2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也 没有实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。本例中，A公司在销售房产时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定 的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额 中，企业应以折扣后的销售金额85万元作为所得税应税金额。转租收入 5万 元应在满足收入确定条件后，计入当年度应纳税所得额。则A公司当年应纳税所得额为：85+5=90（万元），扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额（六）土地增值税本例中，A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元，所得税计税 收入为85万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的 收入呢？土地增