10房地产估价师考试案例分析讲义_jy0001

1、冃U 言【主要内容】1. 考试简介2. 题型题量3. 科目特点4. 历年考点分析5. 复习建议6. 应试技巧7. 课程体系8. 基础班特点【内容讲解】一、全国房地产估价师执业资格考试简介1. 考试性质人力资源和社会保障部与住房和城乡建设部负责的执业资格考试，不同于职业资质考试根据关于印发房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实 施办法的通知（建房1995147号）文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业 资格制度。资格考试工作从 1995年开始实施。2. 考试内容考试共四门。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度，原则上每年举行一次。考试设房地产基本制度与政

2、策（含房地产估价相关知识）、房地产开发经营与管理、房地产估 价理论与方法、房地产估价案例与分析4个科目。房地产估价案例与分析这门课总分100分，通常及格分数线为 60分。考试分为四个半天进行，每个科目考试时间为两个半小时。房地产估 价师执业资格考试成绩实行以两年为一个滚动周期的管理办法，即获取执业资格证书的条件是：参 加考试的人员，必须在连续两个考试年度通过应考的全部科目。3. 考试结果获得证书房地产估价师执业资格证书（考试获得）房地产估价师注册证书（注册后）二、本科考试的题型与题量考试题型主要是问答题（一般占30分），选择题（一般占 20分），指错题（一般占 40分），改错题（一般占10分）

3、，题型二分值题型说明问答题130请将答案写在答题纸对应的题号下单项选择 题20每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填 在答题纸各小题相应的括号内指错题40下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容与在序 号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分改错题10本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错合计100指错题的估价报告较长，问答题组织答案也比较费

4、时间，两个半小时，如果准备不充分，时间 相对有点紧。三、科目特点1. 考试形式-开卷2. 考试内容-综合性强3. 考试难度一四门中相对较难4. 考试试题答案灵活-非标准化。5. 考试深度-实践紧密结合四、历年考试情况 历年考题分布表命题点题型200320042005200620072008房 地 产 估 价 报告写 作房地产估价应收集资料、估价方案拟定问答题VV选择题指错题改 错 题各 种 类 型 房 地 产 的 估 价居住房地产的估价问答题VVVV选择题V指错题V改错题V商业房地产的估价问答题VVVV选择题VVV指错题改 错 题VV商务办公房地产的估价问答题VVVVVV选择题指错题VVV改

5、错 题V旅馆房地产的估价问答题选择题指错题改错题餐饮房地产的估价问答题选择题指错题改错题娱乐房地产的估价问答题选择题指错题改错题工业房地产的估价问答题选择题指错题改错题农业房地产的估价问答题选择题指错题改错题特殊用途房地产的估价问答题选择题指错题改错题各种目的的房地产的估价房地产抵押价值评估问答题VVVV选择题VVVV指错题VV改错题建设用地使用权出让价格评估问答题VVVV选择题VVV指错题改 错 题V房地产转让价格评估问答题VV选择题VV指错题VV改 错 题V城市房屋拆迁价格评估问答题VVV选择题V指错题改 错 题V房地产租赁估价问答题V选择题V指错题改 错 题房地产保险估价问答题选择题VV

6、指错题改 错 题房地产分割合并估价问答题选择题V指错题改错题房地产纠纷估价问答题选择题指错题改错题拍卖估价问答题选择题指错题改错题各 种 估 价 方 法市场比较法问答题选择题指错题改错题成本法问 答题选择题指错题改 错 题收益法问答题选择题指错题改错题假设开发法问答题选择题指错题改错题V命题涉及的重点考查清单命题涉及知识点重要考点清单房地产估价报告写 作房地产估价文书的种类和作用房地产估价报告的构成要素及其写作其他房地产估价主要文书写作各种类型房地产的估价居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要 实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价万法商业房地产及其估价的特点，影

7、响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和 主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要 实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方 法娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方 法工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方 法各种目的的房地产估价房地产抵押价值评估建设用地使用权出让价格评估房地产转让价格评估城市房屋拆

8、迁补偿估价房屋租赁价格评估房地产强制拍卖估价房地产损害赔偿估价五、复习建议1. 树立一定要通过的信心，保持良好的答题状态2做好充分的知识储备建议学好前三门，尤其是第三门课程再来听课。考生要对房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价规范、城市房屋拆迁估 价指导意见、房地产抵押估价指导意见及相关法律、法规的有关内容，进行深层次的理解和掌握。 要求能够把房地产估价的理论、方法、有关法律、法规运用到房地产估价实际当中去。3. 充分利用开卷4. 重复练习是成功的保障六、各种题型应试技巧（1）问答题问答题一共有3个小题，每题10分，共30分，问答题所涉及的内容为估价应收集的资料、估 价方案设

9、计、估价程序（如拆迁法律规定、获得途径、用途确定）、各种费用的构成、价值内涵（价值定义）、估价的技术路线，估价方法应用时关键参数的选取（如可比实例的修正系数应考虑的因 素、净收益的确定、潜在毛收入注意问题）、市场变化对估价结果的影响、拆迁估价或抵押估价的 特定问题以及不同用途房地产估价一系列相关问题，估价结果争议的理由。问答题要求考生有相当强的语言组织、表述能力，虽然占得分值不高，30分，但要在有限的时间内把答题要点组织好，表述准确也要有一定功力，从历年的考试情况来看，问答题的得分率一直 比较低。针对问答题所注意的问题：1）认真审题；2）理清思路；3）找出依据；4）答出要领。问答题一般每题都有

10、 35个小点，在数量上也要有个底。（2）单项选择题共10题，每题2分，共20分，单项选择题涉及的考试内容主要有房地产估价的依据及使用的 法律（法规、条例、规范、估价指导意见）、估价的目的、估价的原则、估价方法的选用、估价时 点的确定、价值内涵（价值定义）、估价对象的界定以及其特点、估价的技术路线、房地产估价方 法的选用以及估价测算的过程。估价方法在运用过程中应注意的问题以及估价方法在运用过程中关键参数的选用，拆迁估价、 抵押估价一系列特定的问题，还包括不同用途房地产估价的一系列问题的处理。考适用法律、适用 方法、估价时点、价值内涵。针对单项选择题所注意的问题：1）首先找出依据；2）排除错误答案

11、，只能选择出一个最佳答案；（3）指错题要求：估价结果报告或估价技术报告存在多处错误，每指出一处错误得3分，指出13处得全分40分，提醒本题答题处只有13处序号，指明每一个错误要求写在对应的序号后，如果未将指明的错误内容写在序号后面则按空格处理。涉及的内容：房地产估价相关法律法规条例、房地产估价规范、城市房屋拆迁指导意见、房地 产抵押估价指导意见、房地产估价理论与方法、房地产估价的具体要求。考对估价的一般要求，对 报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。指错题注意的问题：仔细阅读报告，分析错误的类型，然后对错误项的错误程度进行排序和依次填入113空格处。答题技巧：1）将错误一一列出并排

12、序2）错误集中在估价技术报告，估价技术报告错误主要集中在估价测算过程3）如某部分已找出 34项错误，剩余内容无需仔细阅读，仔细阅读其他部分的内容4）内容是否一致5）指出的错误要对照估价报告常见错误总结（4）改错题要求指出并改正估价报告片段中的错误，本题10分。注意：错误之处不超过 4处，后面因由前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如果将 正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。内容：房地产估价方法应用中的估价测算过程（市场法、收益法、成本法、价值开发法）。主 要考估价方法在应用中的难点。答题注意事项：结合房地产估价方法找出价格构成缺项和多余项、计算错误、参数错误等。七. 课程体系1教材

13、的使用与教材的变化教材越来越规范，在不断进步，可以通过教材阅读，了解进行房地产估价需要掌握的基本概念、 估价的基本思路、价值形成规律，熟悉如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实 践中去。通过各种总结和实践案例，熟悉不同目的不同用途的估价应收集哪些资料、各种不同因素 对价格的影响，如何选择估价方法、技术路线确定和正确的计算过程。2009年和2010年教材只有很小的不影响考试的变动，所以大家可以使用09年教材。房地产估价师房地产估价案例与分析2010年与2009年教材对比位置2009年教材2010年教材P15倒数第二行“总价195.36万兀“总价Y 195.36万元”P32倒数第三行“估价对象的价值单价=”“最终估价对象的价值单价=”P32倒数第三行“估价对象现状价值总价=”“最终估价对象现状价值总价=”P57第一行 J“信、通邮”“讯、通邮”P131第二段删除“如位于广州珠江新城（广州的CBD的爱丁堡 大厦，其销售价格达到了200000元/m2左右”大纲未作太大变动，主要将楼层、朝向放到区位因素中。2. 教材内容：（1）房地产估价文书写作（2）不同类型的房地产估价（3）不同估价目的的房地产估价（4）房地产咨询顾