中关村电子市场项目分析

1、中关村电子市场项目分析第一章 市场分析由于过去提交的报告中， 对电子市场行业发展、 商业宏观市场等方面已做了详尽的描述和分析， 而电子市场的基本定位已经获得了一致的认可，因此，在以项目定位和营销思路为主要内容的 本次报告中，不再对宏观市场进行论述。本章中，将具体针对中关村重点相关项目进行分析研 究。、重点项目分析一）海龙大厦1. 项目概况海龙大厦位于中关村大街旁，总占地 8500 平米，总建筑面积 73000 平米；地上 18 层，地下 3 层。内部配套有银行、餐厅等。该项目由海龙商贸集团投资建设，物业管理为海龙高科物业管 理公司负责。于 98年开工， 99年 12月开业。2. 位置分析 地处

2、中关村大街，东临白颐路、北靠北四环，附近公交线路很多。但由于该项目人流量大，经 常造成中关村大街堵塞。海龙最大优势在于有很大的人行广场和地面停车位，为客户出入提供 很大便利。停车场在高峰期间会出现车位不够用的状态。另外地上、地下车位调配机制不便利 也影响地下车库使用效率。3. 产品分析 内部交通组织 海龙大厦外部在北边和西边各有两部货梯，但经常出现大量货物得不到及时运输拥堵的现象。 大厦内部有五部客梯，客梯一般等候时间为 5 分钟以上。因为在电子市场内有扶梯，因此客梯 在二至四层只有一部停靠。六层则是所有货梯和客梯都停。七层以上电梯停靠的也比较多。 平面布置（海龙电子市场平面布置图）平面布置采

3、用小单元摊位在中间，玻璃房隔间位于外围的传统布置方式。 产品布局海龙以销售电脑配件、耗材、外设、笔记本、 DIY 居多。一至四层主要以柜台、精品店综合经 营为主；五层则辟为专门的精品专卖区；六层为中关村 IT 产品批发交易中心；七层以上为写字 楼。一至四层显得很嘈杂，五层较安静。4. 经营状况分析 管理模式海龙推出 “市场化经营，商场化管理 ”的概念。针对海龙电子市场，其建设有专业网站 海龙 资讯 ，为商户及消费者提供各项服务。并对客户实行 “双重负责制 ” 同时，海龙承诺对消费者最终负责，并在中关村最先建立了 “先行赔付制度 ”。最近又新增了

4、海 龙 POS 机。 租户现状海龙全部为出租模式， 其集中了中关村地区各类商户，有多年的 IT 产品经营经验和成熟的供货 渠道，因此客户群体稳定，从而保证了较高的出租率。租户对物业管理较满意，但是希望海龙 能改善交通方面的不便之处。5. 写字楼使用情况 海龙写字楼从七层开始，写字楼整体均为电子商户的办公空间。在海龙底商有精品间的业主， 一般在海龙都有固定的写字楼办公空间。有的是先开商铺，然后租写字楼。有的则是写字楼发 展了底商。现在底商拥有的海龙写字楼空间大约占了一半以上。这些办公空间大多具有办公、 洽谈、展销及存货的功能。但也有部分目前闲置，没有出租出去。从十八层以上是海龙集团自 用。二）鼎

5、好电子商城1. 项目概况 鼎好紧邻海龙大厦，总建筑面积约 10万平方米，其地上 15层，地下 4层。于 2001年 11月开 工。该项目集 IT 产品展示交易、信息交流及产品维修为一体，兼有餐饮、购物、健身等配套设 施。项目开发商为鼎固房地产开发有限公司。目前写字楼起价为11800 元/平方米。2. 位置分析 鼎好电子商城位于海龙大厦西侧。该项目东北角毗邻 14 条公交线路，地下二层与城市轻轨、地 铁四号线出入口相连。其东西方向车行交通较为便利，西向项目多数为写字楼，人流量不大； 但东向交通压力非常大，由于中科贸的开发，中关村大街与北四环交接处拥堵会非常严重。3. 产品分析 内部交通组织该项目

6、共配备 32部 3组扶梯，几乎每层 8部扶梯，差不多是现有电子市场扶梯数量的一倍， 10 部电梯，也远远大于现有产品的平均配置。鼎好对于垂直交通的重视就可见一般。项目各层水 平交通的组织较理想，过道宽敞整洁、卖场规划无障碍，无死角。 平面布置 该项目电子商场平面布置仍旧采用内环为小规模单元柜台式摊位，外环为玻璃房式隔间。扶梯 和客货梯布置在内环和外围之间，且四个方位都兼顾，避免某地区交通压力过大。鼎好电子商场 3 层平面布置图 产品布局 该项目首层挑高 6米，为 IT 产品展示店和活动场所；二层为笔记本、数码产品专区；三、四层 为 IT 产品批发零售市场；五层为餐饮娱乐；六层以上为写字楼。电子

7、市场的布局显得过道很宽 敞，环境很整洁，购物环境很好。4. 经营状况分析 管理模式 该项目的开发商同时承担电子商场的租售和日后的物业管理。管理模式提出 “一站式服务 ”的概 念，即全方位满足客户售前、售中及售后的多种需求。在电子商场经营方面，提出 “体验式 ”消 费，能够让消费者亲身体验电子产品的品质和功效。 租户现状鼎好电子商城自 2002 年 10 月开盘发售，购买客户为电子产品个体业主和大量外地投资客，其 异地置业现象凸显，特别是以温州人居多，他们在 “鼎好 ”的购买成交量过亿元。 销售策略及推广 鼎好首先推出电子商场，随即推出少数写字楼。电子商场是从第 2 层开始销售，逐渐过渡到第3、

8、4 层，第 1层展厅采用相当面积的出租经营。该项目主要推广方式为报刊杂志媒介、路牌宣传和建设针对该项目网站 。还在杭州、温州、宁波等地的大众媒体上打广告。5. 写字楼使用情况 目前写字楼正在出租和销售中，近几天就会入住。据售楼员讲，目前写字楼已有60%的客户已签约，其中大部分都是在楼下设有商铺的终端销售公司。（三）中关村科技贸易中心1. 项目概况中关村科技贸易中心位于中关村大街与北四环交汇处，楼高 98 米，总建筑面积 20 万平米。为 22 层框架剪力墙结构建筑群体。由中关村科技投资，中关村建设负责开发。物业管理为仲量联 行，经营管理为 NOVA 登峰国际。项目

9、将于 2003年底交付使用，其写字楼均价为 13800 元/平 方米。2. 位置分析中关村科贸大厦地处中关村大街与北四环交界的东南角， 规划中的地铁东南出入口在大厦附近， 加上已有的中关村大街、北四环路，交通设施较为完善。但该处交通目前并不通畅，由于电子 市场带来的人车混流等原因，将来会是中关村区域一块比较拥堵的地域。3. 产品分析 内部交通组织该项目垂直交通非常完善，共设 38部电梯，在 17层商业面积区域内共设 28部扶梯， 8部客 梯和 2 部货梯。垂直交通系统大大先进于目前电子市场。扶梯设置在主出入口处，在各个单层 四个方位都设置有客梯，使人群能够在各个方位分散化流动。 平面布置1 层

10、为新品展示厅， 25 层每层摊位一般分为 A、 B 两种。 A 类型的面积比较大，一般环绕外 围布置，可作为精品厅等独立分隔的产品； B 类型的面积较小，标准使用面积为 5 平米，基本 是传统的电子市场柜台概念。中关村科贸 5 层平面布置图 产品布局首层作为 IT 新产品展示区； 2 至 5层作为 IT 产品交易区， 6 层一部分是数码娱乐科技中心，其 余部分和 7 层作为 IT 企业的商贸洽谈区。4. 经营管理模式 管理模式 项目物业管理采用外聘专业公司的方式。对于出售的商品在符合一定条件的情况下安排物流专 送。项目在户外设有一个 400平米的电子影音彩屏。整个项目实现全场无线上网，能够实现

11、网 络视讯会议，更好实现网络化管理与通讯。 销售策略及推广 项目采用全售方式， 提供 6成 10年的按揭贷款。 中关村科贸中心是我国第一个按使用面积进行 物业销售并为业主提供商场产权的物业项目。项目首先主推电子商场，且由高价位的低层（2、3 层）逐渐过渡到高层（ 5 、 6 层）。写字楼在电子商场的销售过程中推出。项目主打投资概念， 提出高回收、高租金、高投资回报率的投资理念，以目前市面租金、售价、获利情况吸引投资 客户。 客户性质除了南方投资客外 （主要是温州和宁波附近的投资客） ，电子商铺的客户绝大多数是中关村附近 做电脑生意的小业主。由于海龙、太平洋、硅谷等电子商场摊位都是只租不售，而中

12、关村科技 贸易中心则出售 50年的产权，其地段处于海龙大厦正对面的 “黄金宝地 ”，所以许多购买者购置 摊位，或出租或自用。5. 写字楼使用情况 目前其写字楼部分正在出售，年底入住。（四）硅谷电脑城1. 项目概况硅谷于 1999 年 5月开业，由北京新奥特集团投资。地上 16 层，地下 2层，裙楼 4层，总建筑 面积 4.2 万平米，商业建筑面积约 1.3 万平米。2. 位置分析 硅谷电脑城位于北京大学西南，北四环海淀桥北侧，海淀路与颐和园路交汇处，隔北四环路与 海淀图书城相望。由于北四环路在这一路口为高架道，因此该电子市场并不能从北四环直接到 达，而只能通过颐和园路、海淀路或者苏州街到达。由

13、于硅谷临近道路交叉口，并有显著标志，因此该电子市场有着良好的可视性。其拥有 300 个 停车位的立体车库，但是其外部临街停车能力非常有限。3. 产品分析 内部交通组织 大厦客梯为电子市场客户和写字楼租户共用，写字楼租户没有设立独立入口。硅谷采用长条形 摊位布局，这种布局方式没有很好发挥核心筒客梯辐射供能。主楼共四部电梯，其中三部客梯 和一部货梯。客体在前六层不停。在后六层，单数层停的二部，双数层停的一部。货梯只有一 部，远不能满足客户要求，有时客梯也充当货梯使用，显得整体档次较低。 平面布置 在平面布置上硅谷有比较好的两点，一是一层主入口（东大门）处留出了较宽敞的空间，所以 具备了一定的展示与

14、组织活动的能力；二是整体来说商业面积的可租售面积相当高。南大门大分割商铺扶梯扶梯Futi东大门大分割商铺核心筒电梯与楼梯硅谷电脑城首层平面布置图 产品布局硅谷电脑城 B1 4 层为电子市场，包括电脑整机、电脑配件、软件、网络、外设、工业自控、 通讯产品及视听产品等； 5 层为办公设备专卖场； 6 层以上为写字楼，裙楼配有银行、工商、邮 政、餐饮、税务、消协、货运等服务机构。电子市场整体布局给人感觉凌乱。4. 经营管理模式 管理模式 硅谷电脑城为新奥特集团自营、自己进行物业管理的项目。 租户现状 由于客户分流情况严重，硅谷电脑城面临激烈竞争。相当比例客户表示如果目前租金水平不变 则要离开硅谷。硅

15、谷要想继续立足就要调整其租金水平。5. 写字楼使用情况 硅谷从六层以上为写字楼，其底商在上部的写字楼占有率不大，因为许多大的公司在硅谷的办 公占据了很大的空间，有许多整层或者半层的入住。底商写字楼的利用率在 30% 以下。比较大 的几家为新奥特集团、金山公司以及一些咨询公司和科技发展公司。但在十三和十四层为无入 住情况。五）太平洋科技发展中心1. 项目概况太平洋发展中心位于海淀路与中关村大街交汇处，总建筑面积 4 万平米，总层数 21 层，层高 2.6 米，标准层面积 1500 平米。发展商为太平洋科技发展集团，物业管理由北大太平洋物业管 理公司负责。项目只租不售，租金支付方式押3 付 1。2

16、. 位置分析 其门前马路曾经是中关村主干道，但修完四环后此马路就改成了一个车流量不大的单行线，只 是在其东侧马路上有公交线路通过。因此人气大减，当初的繁荣已不在，这几年的经营也呈下 降趋势。其位置决定了它周围没有可聚集人气的商圈，显得建筑较单薄。3. 产品分析 内部交通组织其内部交通共有 7 部电梯，其中 2 部货梯、 5 部客梯。电梯分配不是很合理，越往高层去等候 时间就越长。到顶层的电梯仅有一部。 平面布置（略） 产品布局一层为知名品牌精品店；二层为精品间和柜台的结合， （周边精品间、中间柜台） ；三层同为精 品间和柜台；四层的一半为精品间，另一半则为办公空间放货于一体。整体布局给人感觉不

17、是 太乱，但是人气却不多，显的有些冷清。4. 经营管理模式 项目物业管理水平一般，开发重点集中于电子商场的经营和管理，电子商场的活跃带动对写字 楼的相应需求。5. 写字楼使用情况 太平洋从四层以上为写字楼，其写字楼空间分割较密集，都采用小开门设计。在底层办公 空间一般以办公和存货为主。底商在上层写字楼占有率大约在 50% 。装修也很简单，写字楼开 间大多适应于中小企业。入住客户主要集中在 IT 行业，同时还有传媒文化，教育培训，电子器 材公司。六）中发电子大厦1. 项目概况 中发电子大厦位于中关村科技园区中心地带，西邻中关村大街，北临知春路，东与大运村相望。 大厦于 1999 年初开业，市场因

18、规模效益好、 信誉可靠被消费者誉为 “全方位、全天候电子市场2. 位置分析 中发电子大厦地处知春路和中关村大街的交汇路口，因此其地理位置较为优越，大厦门前就有 多条公交线路到达。但其门前没有停车场，前去购物的车辆只能停靠在本就不宽的马路一侧或 地下停车场。造成机动车和非机动车混杂在一起，因此显得门前交通混乱。3. 产品分析内部交通 中发大厦有两部电梯，电梯性质为客货两用。分单双层停靠，电梯面积很小。由于上下楼层人 数过多，故电梯等候时间一般都较长。由于中发电子大厦主营电子元件，对运货没太大要求， 所以没有货物运输拥挤现象。平面位置中发大厦一层平面图 产品布局 中发大厦一层为柜台式销售，主售一些电子元件、插座、连接器等。二、三层为一些小型的店 铺，四层为展销性空间，五至八层为研发、办公区。其元器件的销售在中关村区域很有名，布 局一目了然，不同区域经营不同类型产品。4. 经营状况分析 中发不定期举办供需见面会